Hak Pakai Atas Tanah sebagai

b. Hak Pakai Atas Tanah sebagai

Objek Hak Tanggungan 32 Laporan Akhir Pelaksanaan Program-program

Pertanahan Tahun 2010 dan Rincian DIPA 2011,

Pembangunan ekonomi, sebagai

Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

bagian dari pembangunan nasional,

Propinsi DKI Jakarta, hlm. 35.

merupakan salah satu upaya untuk 33 Hipotik adalah sebuah hak kebendaan atas benda- mewujudkan kesejahteraan rakyat yang

benda tak bergerak, yang seperti hak gadai, tidak

adil dan makmur berdasarkan Pancasila bermaksud memberikan kepada orang yang berhak

(disebut pengambil hipotik, atau sebutan yang lebih

dan Undang-undang Dasar 1945.

lazim pemegang hipotik) sesuatu nikmat dari suatu

Dalam rangka

memelihara

benda tetapi ia bermaksud memebrikan jaminan

kesinambungan pembangunan tersebut,

belaka bagi pelunasan sebuah hutang dengan hak

yang para pelakunya meliputi, baik

dilebih dahulukan. H. F. A. Volmar, Pengantar

Pemerintah maupun masyarakat sebagai Studi Hukum Perdata Jilid I, Raja Grafindo

Persada, Jakarta, 1996, hlm. 328.

orang perseorangan dan badan hukum,

34 Credietverband adalah lembaga jaminan yang

sangat diperlukan dana dalam jumlah

ditujukan untuk memberikan kesempatan kepada

yang besar. Dengan meningkatnya

golongan pribumi untuk dapat memperoleh kredit

kegiatan pembangunan, meningkat juga

dari lembaga-lembaga perbankan, dengan lembaga

keperluan akan tersedianya dana, yang jaminan hak atas tanah yang bukan merupakan

hak-hak yang dikenal dalam B.W yaitu terutama

sebagian besar diperoleh melalui

hak-hak atas tanah menurut hukum adat. Lihat,

kegiatan perkreditan.

Herowati Poesoko, Parate Executie Obyek Hak Tanggungan (Inkonsistensi, Konflik Norma dan Kesesatan Penalaran dalam UUHT), LaksBang Pressindo, Yogyakarta, Cetakan I, 2007, hlm. 59.

pada itu perlu disadari bahwa hukum Pada Pasal 1 angka 1 UUHT materiil yang dilanjutkan pemakaiannya

disebutkan tentang pengertian hak oleh UUPA itu bukan hipotik dan

tanggungan sebagai berikut : credietverband dalam kedudukannya

sebagai lembaga, akan tetapi hanya Pasal 1 angka 1 UUHT : ketentuan-ketentuannya saja. 35 Pasal 51 “Hak Tanggungan atas tanah beserta

UUPA selengkapnya sebagai berikut : benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak

“Hak tanggungan yang dapat dibebankan Tanggungan, adalah hak jaminan yang pada hak milik, hak guna usaha dan hak

dibebankan pada hak atas tanah

guna bangunan tersebut dalam Pasal 25,

sebagaimana

dimaksud dalam

33 dan 39 diatur dengan undang-undang”.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

Amanat yang disebutkan dalam

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Pasal 51 UUPA tersebut baru setelah 36 Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu

tahun undang-undang yang mengatur kesatuan dengan tanah itu, untuk tentang lembaga hak tanggungan itu

utang tertentu, yang diterbitkan oleh Pemerintah yakni

pelunasan

memberikan kedudukan yang diutamakan dengan diterbitkannya Undang-undang

kreditor tertentu terhadap Nomor : 4 tahun 1996 tentang Hak

kepada

kreditorkreditor lain”. (cetak tebal oleh Tanggungan Atas Tanah Beserta

Penulis)

Benda-benda Yang Berkaitan Degan Tanah (UUHT), sebagai bentuk

Apabila dicermati lebih lanjut, keseriusan

dalam pengertian hak tanggungan menanggapi pertumbuhan ekonomi

pemerintah

dalam

tersebut dikatakan “....hak atas tanah yang harus ditopang juga dengan

sebagaimana

dimaksud dalam

pembangunan hukum.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

UUHT ini bertujuan untuk Pokok-Pokok Agraria...”. Dengan menuntaskan unifikasi hukum tanah

demikian, bahwa hak-hak atas tanah nasional, khususunya hukum jaminan

yang dapat dijaminkan dengan hak atas hak-hak atas tanah. Adapun posisi

tanggungan apabila merujuk pada hak tanggungan dalam hukum jaminan,

UUPA, hak-hak atas tanah tersebut merupakan satu-satunya lebaga hak

terdiri dari Hak Milik (Pasal 25 jaminan atas tanah dan benda-benda

UUPA), Hak Guna Usaha (Pasal 33 lain yang berkaitan dengan tanah.

UUPA), dan Hak Guna Bangunan Lembaga jaminan ini diperlukan bagi

(Pasal 39 UUPA). Pembatasan terhadap peningkatan dunia investasi dan

ketiga hak tersebut yang hanya dapat perdagangan di Indonesia. Kegiatan

investasi dan perdagangan tersebut

36 Istilah Hak Tangungan diambil dari istilah

memerlukan pembiayaan. Pembiayaan

lembaga jaminan di dalam hukum adat. Di dalam

tersebut antara lain diperoleh melalui

hukum adat istilah Hak Tanggungan dikenal di

kredit daerah Jawa Barat juga di beberapa daerah di Jawa perbankan. Dan guna

Tengah atau Jawa Timurdan dikenal juga dengan

perlindungan hukum bagi pihak

istilah Jogjogan atau juga isitilah Ajeran

perbankan, hak jaminan tanggungan ini

merupakan lembaga jaminan dalam hukum adat

berperan sebagai alat perlindungna

yang objeknya biasanya tanah atau rumah.

hukum bagi para pihak yang terkait di

Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan

dalamnya. Bagi Tanah dan Benda Lain Yang Melekat Pada

Tanah

Dalam

Konsepsi Penerapan Asas

Pemisahan Horisontal (Suatu Konsep Dalam

Lahirnya Lembaga Hak Hukum

35 Mariam Darus Badrulzaman, Mencarai Sistem

Menyongsong

Benda Nasional, Penerbit Alumni, Tanggungan), Penerbit Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997, hlm. 98.

Bandung, 1996, hlm. 353.

a. Semua Hak Pakai, termasuk yang dibebani hak tanggungan semata-mata

dijadikan sebagai objek jaminan dengan

Departemen-Departemen, karena dengan sifatnya ketiga hak

diperoleh

dalam Peraturan Menteri Agraria No.9 tersebut wajib didaftarkan (asas

tahun 1965;

publisitas) dan dapat dialihkan.

b. Semua hak Pengelolaan sebagai Sementara hak atas tanah yang lain

dimaksud dalam Peraturan Menteri seperti Hak Pakai, UUPA tidak

Agraria No.9 tahun 1965”. mewajibkan Hak Pakai itu harus

didaftarkan dengan demikian tidak Mengenai pendaftaran Hak Pakai

memenuhi unsur publisitas dan oleh ini menurut A. P. Parlindungan karenanya UUPA tidak menjadikan

memang hal ini dimaksudkan untuk Hak Pakai atas tanah menjadi salah satu

suatu kepastian hak atas tanah yang dapat dibebani oleh

memberikan

hak/hukum terhadap status hak atas hak tanggungan.

tanah tersebut, akan tetapi ketentuan itu belum berarti bahwa Hak Pakai tersebut

Hak Pakai dalam UUPA diatur akan dengan sendirinya dapat dibebani dalam Pasal 16, 41 dan Pasal 43. dari

hipotik/credietverband walaupun tidak ketentuan yang diatur dalam UUPA

ada ketentuan yang secara tegas-tegas tersebut Hak Pakai merupakan hak atas

melarangya, karena tafsiran semacam tanah yang diberikan oleh negara yang

itu akan dapat membawa resiko bagi terbuka kemungkinan penguasaannya

para kreditur, disamping landasan bagi asing, baik perorangan asing

yuridisnya disangsikan. Untuk itu maupun badan hukum asing yang

disarankan sudah saatnya pemerintah memiliki perwakilan di Indonesia.

memberikan kedudukan yang lebih baik Dengan demikian, Hak Pakai ini sangat

kepada Hak Pakai sebagai objek hak berpotensi dalam rangka meningkatkan

tanggungan.

investasi, khususnya foreign direct investment.

Perkembangan selanjutnya yang juga merupakan suatu terobosan hukum Dalam

UUHT telah pengaturan tentang Hak Pakai telah

memberikan ruang potensial yang lebih mengalami sejumlah perubahan. Bila

baik terhadap Hak Pakai atas tanah dalam UUPA Hak Pakai tidak ditunjuk

dengan ditunjuknya Hak Pakai atas sebagai obyek hak tanggungan, namun

tanah menjadi salah satu hak atas tanah dalam

yang dapat menjadi objek hak dikeluarkannya Peraturan Menteri

perkembangannya

dengan

tangungan, selama Hak Pakai tersebut Agraria Nomor : 1 Tahun 1966 tentang

didaftarkan dan menurut sifatnya dapat Pendaftaran Hak Pakai dan Hak

dipidahtangankan/dialihkan. Pasal 4 Pengelolaan, dikatakan bahwa agar Hak

UUHT menyebutkan sebagai berikut : Pakai mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain, maka Hak Pakai

(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak itu perlu didaftarkan selain juga HM, Tanggungan adalah:

a. Hak Milik;

HGU dan HGB. b. Hak Guna Usaha;

c. Hak Guna Bangunan. Pasal 1 PMNA No.1/1966 : (2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana

“Selain hak milik, hak guna usaha dan hak dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas guna bangunan akan harus pula didaftarkan

tanah Negara yang menurut ketentuan menurut ketentuan-ketentuan Peraturan

Pemerintah no.10 tahun 1961 (L.N. 1961

37 A. P. PArlindungan, Kapita Selekta Hukum

No.28) :

Agraria, Penerbit Alumni, Bandung, 1981, hlm. 194.

yang berlaku wajib didaftar dan menurut Tampil Anshari Siregar 38 perlu menurut

diingat bahwa Hak Pakai atas tanah dipindahtangankan dapat juga di-bebani

sifatnya

dapat

negara diberikan kepada warga negara Hak Tanggungan.

asing yang benar-benar penduduk (3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Indonesia dan/atau badan hukum asing

Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan

yang mempunyai perwakilan di Pemerintah.

Indonesia dalam pengertian bahwa (4) ..... dst”. aktivitas warga negara asing dan badan

hukum asing dimaksud terutama yang Dengan ditunjuknya Hak Pakai

terkait kepada Penanaman Modal Asing manjadi objek hak tanggungan sebagai

jika diberikan Hak Pakai kepadanya hak jaminan yang membebani hak atas

harus benar-benar memberi manfaat tanah dari UUPA, bahwa dengan

bagi pembangunan nasional Indonesia. adanya pasal 4 ayat (2) UUHT

Demikian juga pendapat Mariam Darus

diberikan suatu ketentuan yang Badrulzaman yang mengatakan : memungkinkan Hak Pakai dijadikan

“Saya tidak Melihat hal ini sebagai hal sebagai obyek hak tanggungan. Ini

positif, karena justru mereka diharapkan merupakan suatu ketentuan yang baru

membawa dana ke Indonesia dan bukan karena selama ini belum ada ketentuan

memperoleh dana dengan memanfaatkan yang memungkinkan Hak Pakai

tanah milik negara dan menjaminkannya dijadikan sebagai obyek hipotik.

kepada bank atau pihak ketiga”. Apalagi dengan dikeluarkannya PP No. 40/1996 yang mewajibkan semua Hak

Terlepas dari pesimisme seperti Pakai didaftarkan pada buku tanah

yang diutarakan tersebut di atas, kantor pertanahan, ini semakin

keberadaan Hak Pakai atas tanah membuka peluang untuk digunakannya

sebagai objek hak tanggungan harus Hak Pakai sebagai jaminan kredit.

dilihat sebagai upaya guna menjawab kebutuhan masyarakat di bidang

Melihat perkembangan pengaturan perekeonomian yang terus meningkat. tentang Hak Pakai ini apalagi dengan

Tinggal bagaimana pesimisme tersebut ditempatkannya Hak Pakai sebagai

dijawab dengan adanya pengawasan obyek hak tanggungan mencerminkan

yang ketat dari negara tentang bahwa Hak Pakai dipandang sangat

dan implementasi bermanfaat

pelaksanaan

pemberian dan penguasaan Hak Pakai kesejahteraan masyarakat terutama bagi

masyarakat kecil serta pemberian Hak Pakai bagi orang asing akan menarik

Seperti sudah dijelaskan pada bab minat

sebelumnya bahwa terdapat dua jenis menanamkan modalnya di Indonesia

Hak Pakai, yaitu Hak Pakai privat dan yang

Hak Pakai publik. Hak Pakai publik pembangunan di Indonesia. Pernyataan

yang walaupun wajib didaftar, tetapi bahwa Hak Pakai tersebut dapat

sifatnya tidak dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan

karena

dipindahtangankan, seperti Hak Pakai merupakan penyesuaian ketentuan

atas nama Pemerintah, Hak Pakai atas UUPA dengan perkembangan Hak

nama Badan Keagamaan dan Sosial, Pakai itu sendiri serta kebutuhan

masyarakat.

38 Tampil Anshari Siregar, Pendalaman Lanjutan Undang-Undang Pokok Agraria, Penerbit Pustaka

Berkaitan dengan hak asing yang

Bangsa Press, Medan, Cetakan Pertama, 2005, hlm.

dapat menguasai Hak Pakai ini,

39 Ibid., hlm. 262.

dan Hak Pakai atas nama Perwakilan bahwa secara kuantitas pemanfaatah Negara Asing, yang berlakunya tidak

Hak Pakai atas tanah sebagai hak ditentukan jangka waktunya dan

tanggungan masih kecil dibandingkan diberikan

hak-hak atas tanah lainnya. Hal ini dipergunakan untuk keperluan tertentu,

selama

tanahnya

dikarenakan jangka waktu Hak Pakai bukan

yang relatif singkat sehingga tidak Tanggungan.

menarik investor untuk menggunakan hak atas ini dan juga adanya kebijakan

Demikian pula Hak Pakai atas internal perbankan yang membatasi tanah Hak Milik tidak dapat dibebani

pemanfaatan Hak Pakai atas tanah Hak Tanggungan, karena tidak

sebagai objek hak tanggungan. memenuhi kedua syarat di atas. Tetapi

mengingat perkembangan kebutuhan Akhirnya, walaupun keberadaan masyarakat dan pembangunan di

Hak Pakai dalam perkembangannya kemudian hari, dalam UUHT dibuka

telah mengalami kemajuan yang cukup kemungkinannya untuk dapat juga

baik terutama dari segi penegasan ditunjuk

guna memberi Tanggungan, jika telah dipenuhi

perlindungan hukum bagi masyarakat persyaratan sebagai yang disebutkan di

dan merupakan jaminan kepastian atas.

hukum dalam bidang hak-hak atas tanah, namun masih harus dilihat

Dari penjelasan tersebut dapat bagaimana wujud nyata pelaksanaannya digambarkan hak atas tanah yang

dalam masyarakat, untuk itu sudah menjadi objek Hak Tanggungan :

tentu diperlukan peran serta aparat penegak hukum dan masyarakat dalam

Hak Milik

upaya mendayagunakan Hak Pakai ini sesuai dengan peruntukannya seperti

Hak Guna Usaha

yang telah diatur dalam peraturan

perundang-undangan maupun peraturan

OBYEK HAK

pelaksanaannya.

TANGGUNGAN

Hak Guna Bangunan