Hak Pakai Atas Tanah sebagai
b. Hak Pakai Atas Tanah sebagai
Objek Hak Tanggungan 32 Laporan Akhir Pelaksanaan Program-program
Pertanahan Tahun 2010 dan Rincian DIPA 2011,
Pembangunan ekonomi, sebagai
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional
bagian dari pembangunan nasional,
Propinsi DKI Jakarta, hlm. 35.
merupakan salah satu upaya untuk 33 Hipotik adalah sebuah hak kebendaan atas benda- mewujudkan kesejahteraan rakyat yang
benda tak bergerak, yang seperti hak gadai, tidak
adil dan makmur berdasarkan Pancasila bermaksud memberikan kepada orang yang berhak
(disebut pengambil hipotik, atau sebutan yang lebih
dan Undang-undang Dasar 1945.
lazim pemegang hipotik) sesuatu nikmat dari suatu
Dalam rangka
memelihara
benda tetapi ia bermaksud memebrikan jaminan
kesinambungan pembangunan tersebut,
belaka bagi pelunasan sebuah hutang dengan hak
yang para pelakunya meliputi, baik
dilebih dahulukan. H. F. A. Volmar, Pengantar
Pemerintah maupun masyarakat sebagai Studi Hukum Perdata Jilid I, Raja Grafindo
Persada, Jakarta, 1996, hlm. 328.
orang perseorangan dan badan hukum,
34 Credietverband adalah lembaga jaminan yang
sangat diperlukan dana dalam jumlah
ditujukan untuk memberikan kesempatan kepada
yang besar. Dengan meningkatnya
golongan pribumi untuk dapat memperoleh kredit
kegiatan pembangunan, meningkat juga
dari lembaga-lembaga perbankan, dengan lembaga
keperluan akan tersedianya dana, yang jaminan hak atas tanah yang bukan merupakan
hak-hak yang dikenal dalam B.W yaitu terutama
sebagian besar diperoleh melalui
hak-hak atas tanah menurut hukum adat. Lihat,
kegiatan perkreditan.
Herowati Poesoko, Parate Executie Obyek Hak Tanggungan (Inkonsistensi, Konflik Norma dan Kesesatan Penalaran dalam UUHT), LaksBang Pressindo, Yogyakarta, Cetakan I, 2007, hlm. 59.
pada itu perlu disadari bahwa hukum Pada Pasal 1 angka 1 UUHT materiil yang dilanjutkan pemakaiannya
disebutkan tentang pengertian hak oleh UUPA itu bukan hipotik dan
tanggungan sebagai berikut : credietverband dalam kedudukannya
sebagai lembaga, akan tetapi hanya Pasal 1 angka 1 UUHT : ketentuan-ketentuannya saja. 35 Pasal 51 “Hak Tanggungan atas tanah beserta
UUPA selengkapnya sebagai berikut : benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak
“Hak tanggungan yang dapat dibebankan Tanggungan, adalah hak jaminan yang pada hak milik, hak guna usaha dan hak
dibebankan pada hak atas tanah
guna bangunan tersebut dalam Pasal 25,
sebagaimana
dimaksud dalam
33 dan 39 diatur dengan undang-undang”.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
Amanat yang disebutkan dalam
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Pasal 51 UUPA tersebut baru setelah 36 Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
tahun undang-undang yang mengatur kesatuan dengan tanah itu, untuk tentang lembaga hak tanggungan itu
utang tertentu, yang diterbitkan oleh Pemerintah yakni
pelunasan
memberikan kedudukan yang diutamakan dengan diterbitkannya Undang-undang
kreditor tertentu terhadap Nomor : 4 tahun 1996 tentang Hak
kepada
kreditorkreditor lain”. (cetak tebal oleh Tanggungan Atas Tanah Beserta
Penulis)
Benda-benda Yang Berkaitan Degan Tanah (UUHT), sebagai bentuk
Apabila dicermati lebih lanjut, keseriusan
dalam pengertian hak tanggungan menanggapi pertumbuhan ekonomi
pemerintah
dalam
tersebut dikatakan “....hak atas tanah yang harus ditopang juga dengan
sebagaimana
dimaksud dalam
pembangunan hukum.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
UUHT ini bertujuan untuk Pokok-Pokok Agraria...”. Dengan menuntaskan unifikasi hukum tanah
demikian, bahwa hak-hak atas tanah nasional, khususunya hukum jaminan
yang dapat dijaminkan dengan hak atas hak-hak atas tanah. Adapun posisi
tanggungan apabila merujuk pada hak tanggungan dalam hukum jaminan,
UUPA, hak-hak atas tanah tersebut merupakan satu-satunya lebaga hak
terdiri dari Hak Milik (Pasal 25 jaminan atas tanah dan benda-benda
UUPA), Hak Guna Usaha (Pasal 33 lain yang berkaitan dengan tanah.
UUPA), dan Hak Guna Bangunan Lembaga jaminan ini diperlukan bagi
(Pasal 39 UUPA). Pembatasan terhadap peningkatan dunia investasi dan
ketiga hak tersebut yang hanya dapat perdagangan di Indonesia. Kegiatan
investasi dan perdagangan tersebut
36 Istilah Hak Tangungan diambil dari istilah
memerlukan pembiayaan. Pembiayaan
lembaga jaminan di dalam hukum adat. Di dalam
tersebut antara lain diperoleh melalui
hukum adat istilah Hak Tanggungan dikenal di
kredit daerah Jawa Barat juga di beberapa daerah di Jawa perbankan. Dan guna
Tengah atau Jawa Timurdan dikenal juga dengan
perlindungan hukum bagi pihak
istilah Jogjogan atau juga isitilah Ajeran
perbankan, hak jaminan tanggungan ini
merupakan lembaga jaminan dalam hukum adat
berperan sebagai alat perlindungna
yang objeknya biasanya tanah atau rumah.
hukum bagi para pihak yang terkait di
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan
dalamnya. Bagi Tanah dan Benda Lain Yang Melekat Pada
Tanah
Dalam
Konsepsi Penerapan Asas
Pemisahan Horisontal (Suatu Konsep Dalam
Lahirnya Lembaga Hak Hukum
35 Mariam Darus Badrulzaman, Mencarai Sistem
Menyongsong
Benda Nasional, Penerbit Alumni, Tanggungan), Penerbit Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997, hlm. 98.
Bandung, 1996, hlm. 353.
a. Semua Hak Pakai, termasuk yang dibebani hak tanggungan semata-mata
dijadikan sebagai objek jaminan dengan
Departemen-Departemen, karena dengan sifatnya ketiga hak
diperoleh
dalam Peraturan Menteri Agraria No.9 tersebut wajib didaftarkan (asas
tahun 1965;
publisitas) dan dapat dialihkan.
b. Semua hak Pengelolaan sebagai Sementara hak atas tanah yang lain
dimaksud dalam Peraturan Menteri seperti Hak Pakai, UUPA tidak
Agraria No.9 tahun 1965”. mewajibkan Hak Pakai itu harus
didaftarkan dengan demikian tidak Mengenai pendaftaran Hak Pakai
memenuhi unsur publisitas dan oleh ini menurut A. P. Parlindungan karenanya UUPA tidak menjadikan
memang hal ini dimaksudkan untuk Hak Pakai atas tanah menjadi salah satu
suatu kepastian hak atas tanah yang dapat dibebani oleh
memberikan
hak/hukum terhadap status hak atas hak tanggungan.
tanah tersebut, akan tetapi ketentuan itu belum berarti bahwa Hak Pakai tersebut
Hak Pakai dalam UUPA diatur akan dengan sendirinya dapat dibebani dalam Pasal 16, 41 dan Pasal 43. dari
hipotik/credietverband walaupun tidak ketentuan yang diatur dalam UUPA
ada ketentuan yang secara tegas-tegas tersebut Hak Pakai merupakan hak atas
melarangya, karena tafsiran semacam tanah yang diberikan oleh negara yang
itu akan dapat membawa resiko bagi terbuka kemungkinan penguasaannya
para kreditur, disamping landasan bagi asing, baik perorangan asing
yuridisnya disangsikan. Untuk itu maupun badan hukum asing yang
disarankan sudah saatnya pemerintah memiliki perwakilan di Indonesia.
memberikan kedudukan yang lebih baik Dengan demikian, Hak Pakai ini sangat
kepada Hak Pakai sebagai objek hak berpotensi dalam rangka meningkatkan
tanggungan.
investasi, khususnya foreign direct investment.
Perkembangan selanjutnya yang juga merupakan suatu terobosan hukum Dalam
UUHT telah pengaturan tentang Hak Pakai telah
memberikan ruang potensial yang lebih mengalami sejumlah perubahan. Bila
baik terhadap Hak Pakai atas tanah dalam UUPA Hak Pakai tidak ditunjuk
dengan ditunjuknya Hak Pakai atas sebagai obyek hak tanggungan, namun
tanah menjadi salah satu hak atas tanah dalam
yang dapat menjadi objek hak dikeluarkannya Peraturan Menteri
perkembangannya
dengan
tangungan, selama Hak Pakai tersebut Agraria Nomor : 1 Tahun 1966 tentang
didaftarkan dan menurut sifatnya dapat Pendaftaran Hak Pakai dan Hak
dipidahtangankan/dialihkan. Pasal 4 Pengelolaan, dikatakan bahwa agar Hak
UUHT menyebutkan sebagai berikut : Pakai mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain, maka Hak Pakai
(1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak itu perlu didaftarkan selain juga HM, Tanggungan adalah:
a. Hak Milik;
HGU dan HGB. b. Hak Guna Usaha;
c. Hak Guna Bangunan. Pasal 1 PMNA No.1/1966 : (2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana
“Selain hak milik, hak guna usaha dan hak dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas guna bangunan akan harus pula didaftarkan
tanah Negara yang menurut ketentuan menurut ketentuan-ketentuan Peraturan
Pemerintah no.10 tahun 1961 (L.N. 1961
37 A. P. PArlindungan, Kapita Selekta Hukum
No.28) :
Agraria, Penerbit Alumni, Bandung, 1981, hlm. 194.
yang berlaku wajib didaftar dan menurut Tampil Anshari Siregar 38 perlu menurut
diingat bahwa Hak Pakai atas tanah dipindahtangankan dapat juga di-bebani
sifatnya
dapat
negara diberikan kepada warga negara Hak Tanggungan.
asing yang benar-benar penduduk (3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Indonesia dan/atau badan hukum asing
Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan
yang mempunyai perwakilan di Pemerintah.
Indonesia dalam pengertian bahwa (4) ..... dst”. aktivitas warga negara asing dan badan
hukum asing dimaksud terutama yang Dengan ditunjuknya Hak Pakai
terkait kepada Penanaman Modal Asing manjadi objek hak tanggungan sebagai
jika diberikan Hak Pakai kepadanya hak jaminan yang membebani hak atas
harus benar-benar memberi manfaat tanah dari UUPA, bahwa dengan
bagi pembangunan nasional Indonesia. adanya pasal 4 ayat (2) UUHT
Demikian juga pendapat Mariam Darus
diberikan suatu ketentuan yang Badrulzaman yang mengatakan : memungkinkan Hak Pakai dijadikan
“Saya tidak Melihat hal ini sebagai hal sebagai obyek hak tanggungan. Ini
positif, karena justru mereka diharapkan merupakan suatu ketentuan yang baru
membawa dana ke Indonesia dan bukan karena selama ini belum ada ketentuan
memperoleh dana dengan memanfaatkan yang memungkinkan Hak Pakai
tanah milik negara dan menjaminkannya dijadikan sebagai obyek hipotik.
kepada bank atau pihak ketiga”. Apalagi dengan dikeluarkannya PP No. 40/1996 yang mewajibkan semua Hak
Terlepas dari pesimisme seperti Pakai didaftarkan pada buku tanah
yang diutarakan tersebut di atas, kantor pertanahan, ini semakin
keberadaan Hak Pakai atas tanah membuka peluang untuk digunakannya
sebagai objek hak tanggungan harus Hak Pakai sebagai jaminan kredit.
dilihat sebagai upaya guna menjawab kebutuhan masyarakat di bidang
Melihat perkembangan pengaturan perekeonomian yang terus meningkat. tentang Hak Pakai ini apalagi dengan
Tinggal bagaimana pesimisme tersebut ditempatkannya Hak Pakai sebagai
dijawab dengan adanya pengawasan obyek hak tanggungan mencerminkan
yang ketat dari negara tentang bahwa Hak Pakai dipandang sangat
dan implementasi bermanfaat
pelaksanaan
pemberian dan penguasaan Hak Pakai kesejahteraan masyarakat terutama bagi
masyarakat kecil serta pemberian Hak Pakai bagi orang asing akan menarik
Seperti sudah dijelaskan pada bab minat
sebelumnya bahwa terdapat dua jenis menanamkan modalnya di Indonesia
Hak Pakai, yaitu Hak Pakai privat dan yang
Hak Pakai publik. Hak Pakai publik pembangunan di Indonesia. Pernyataan
yang walaupun wajib didaftar, tetapi bahwa Hak Pakai tersebut dapat
sifatnya tidak dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan
karena
dipindahtangankan, seperti Hak Pakai merupakan penyesuaian ketentuan
atas nama Pemerintah, Hak Pakai atas UUPA dengan perkembangan Hak
nama Badan Keagamaan dan Sosial, Pakai itu sendiri serta kebutuhan
masyarakat.
38 Tampil Anshari Siregar, Pendalaman Lanjutan Undang-Undang Pokok Agraria, Penerbit Pustaka
Berkaitan dengan hak asing yang
Bangsa Press, Medan, Cetakan Pertama, 2005, hlm.
dapat menguasai Hak Pakai ini,
39 Ibid., hlm. 262.
dan Hak Pakai atas nama Perwakilan bahwa secara kuantitas pemanfaatah Negara Asing, yang berlakunya tidak
Hak Pakai atas tanah sebagai hak ditentukan jangka waktunya dan
tanggungan masih kecil dibandingkan diberikan
hak-hak atas tanah lainnya. Hal ini dipergunakan untuk keperluan tertentu,
selama
tanahnya
dikarenakan jangka waktu Hak Pakai bukan
yang relatif singkat sehingga tidak Tanggungan.
menarik investor untuk menggunakan hak atas ini dan juga adanya kebijakan
Demikian pula Hak Pakai atas internal perbankan yang membatasi tanah Hak Milik tidak dapat dibebani
pemanfaatan Hak Pakai atas tanah Hak Tanggungan, karena tidak
sebagai objek hak tanggungan. memenuhi kedua syarat di atas. Tetapi
mengingat perkembangan kebutuhan Akhirnya, walaupun keberadaan masyarakat dan pembangunan di
Hak Pakai dalam perkembangannya kemudian hari, dalam UUHT dibuka
telah mengalami kemajuan yang cukup kemungkinannya untuk dapat juga
baik terutama dari segi penegasan ditunjuk
guna memberi Tanggungan, jika telah dipenuhi
perlindungan hukum bagi masyarakat persyaratan sebagai yang disebutkan di
dan merupakan jaminan kepastian atas.
hukum dalam bidang hak-hak atas tanah, namun masih harus dilihat
Dari penjelasan tersebut dapat bagaimana wujud nyata pelaksanaannya digambarkan hak atas tanah yang
dalam masyarakat, untuk itu sudah menjadi objek Hak Tanggungan :
tentu diperlukan peran serta aparat penegak hukum dan masyarakat dalam
Hak Milik
upaya mendayagunakan Hak Pakai ini sesuai dengan peruntukannya seperti
Hak Guna Usaha
yang telah diatur dalam peraturan
perundang-undangan maupun peraturan
OBYEK HAK
pelaksanaannya.
TANGGUNGAN
Hak Guna Bangunan