BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Salah satu kebutuhan dasar basic needs dan pokok manusia selain sandang dan pangan adalah papan berupa rumah tempat tinggal. Sebagaimana yang
diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 pasal 28H, bahwa tempat tinggal dan lingkungan yang layak merupakan hak dasar manusia. Rumah merupakan
aspek penting dalam kehidupan manusia sebagai tempat tinggal yang dapat melindungi manusia dari cuaca seperti panas, dingin, hujan dan angin, rumah juga
merupakan tempat dimana suatu keluarga hidup dan berinteraksi sosial dengan lingkungan di sekitarnya, kehidupan manusia yang dalam sehari terdiri dari 24
jam, umumnya lebih dari 50 persen waktunya dihabiskan di dalam rumah. Selain fungsi-fungsi standar di atas rumah juga memiliki fungsi sebagai sarana investasi.
Dalam perkembangannya rumah tidak hanya dijadikan sebagai tempat tinggal yang pada dasarnya merupakan kebutuhan pokok saja, melainkan telah
menjadi alternatif dalam berinvestasi yang cukup menarik berupa capital gain atau keuntungan dari selisih harga ketika rumah dibeli dengan harga ketika dijual.
Rumah juga dapat dijadikan sebagai indikator status sosial masyarakat. Setiap keluarga yang mendiami suatu rumah akan memperlihatkan karakter bangunan
yang berbeda dengan keluarga lainnya, dimana karakter bangunan rumah tinggal ini akan menggambarkan budaya sosial dan perilaku penghuninya.
Biasanya pengeluaran masyarakat terhadap rumah tempat tinggal berkisar antara 15 sampai 20 persen dari penghasilannya. Menurut data Badan Pusat
Statistik pengeluaran masyarakat perkapita dalam sebulan terhadap perumahan dan fasilitas rumah tangga sebesar 20,2 persen pada Maret 2013 dan 21,5 persen
pada 2012 di bulan yang sama. Berdasarkan UU No 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman
Pasal 1 menyebutkan bahwa rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, dan perumahan adalah
kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.
Sedangkan dalam Pasal 5 ayat 1 menyebutkan bahwa setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah
yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. Menurut Sukanto 1998 : 75 di negara-negara maju atau dengan tingkat
penghasilan yang tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah. Sebaliknya negara terbelakang atau tingkat penghasilannya rendah, elastisitas
permintaan akan rumah relatif tinggi. Dalam pemenuhannya akan rumah, masyarakat dalam hal ini sebagai demander biasanya memiliki beberapa pilihan
seperti membangun sendiri atau dengan cara menyewa, membeli secara tunai atau angsuran atau dengan cara lain yang sesuai dengan peraturan perundang-
undangan. Masyarakat dalam memenuhi keinginannya untuk memiliki rumah biasanya dilakukan melalui pasar properti yang terdiri atas pasar primer yang
menyediakan rumah baru dengan dipasok oleh pengembang developer baik swasta yang banyak tergabung dalam organisasi Real Estat Indonesia REI
maupun pemerintah yang dilaksanakan oleh Perum Perumnas. Sedangkan untuk
pasar sekunder lebih kepada pengalihan hak kepemilikan rumah telah pakai yang biasanya dipasok oleh agen properti maupun oleh jasa para broker. Disisi lain
supplier atau pengembang khususnya yang tergabung dalam REI Real Estat Indonesia dapat mengalami berbagai kendala dalam usahanya untuk membangun
perumahan seperti kendala dalam memperoleh izin yang harus lebih dipermudah, agar menarik minat developer dalam mengembangkan pembangunan perumahan
bagi masyarakat sehingga kebutuhan rumah masyarakat dapat terpenuhi. Seiring dengan semakin pesatnya pertumbuhan ekonomi ditambah dengan
jumlah penduduk yang lazimnya dari tahun ketahun selalu mengalami peningkatan menyebabkan kebutuhan dan permintaan akan rumah atau hunian
tinggal juga semakin tinggi. Perkembangan jumlah penduduk daerah perkotaan di Indonesia cenderung mengalami penigkatan yang lebih tinggi dari pertumbuhan
jumlah penduduk dihitung secara nasional. Pertumbuhan penduduk di perkotaan ini mengakibatkan kebutuhan akan sarana dan prasarana perkotaan khususnya
kebutuhan rumah perkotaan semakin meningkat. Kebutuhan rumah di Indonesia setiap tahunnya terus bertambah. Realestat
Indonesia REI menghitung total kebutuhan rumah per tahun di Indonesia bisa mencapai 2,6 juta didorong oleh pertumbuhan penduduk, perbaikan rumah rusak
dan backlog atau kekurangan rumah Sumber : detikfinance.com. Utamanya keinginan setiap masyarakat untuk memiliki hunian yang layak
dan memenuhi syarat dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya yang harus ditanggung dalam membangun hunian tersebut. Masalah muncul ketika tingkat
penghasilan rendah serta biaya yang relatif tinggi dapat mengakibatkan
masyarakat tidak dapat membangun rumah yang layak dan memenuhi syarat,. padahal rumah tinggal merupakan kebutuhan pokokprimer. Sehingga timbullah
rumah-rumah liar yang tidak layak yang banyak ditemui dikawasan pinggiran perkotaan.
Kota Medan merupakan kota terbesar di luar pulau Jawa yang menjadi pusat pertumbuhan ekonomi di kawasan Sumatera dengan jumlah penduduk lebih dari
dua juta jiwa atau tepatnya berdasarkan sensus BPS tahun 2010 sebesar 2.097.610 jiwa yang jumlahnya terus meningkat dari tahun ke tahun, peningkatan ini
disebabkan oleh faktor alami seperti kelahiran dan faktor urbanisasi atau perpindahan penduduk. Kondisi meningkatnya jumlah penduduk di kota Medan
tidak terlepas dari meningkatnya jumlah rumah tangga yang terdapat di kota Medan. Permintaan rumah di kota Medan terus mengalami kenaikan tiap tahun
meski harga jual mengalami peningkatan yang disebabkan oleh terus naiknya harga lahan dan minat masyarakat yang masih cukup tinggi untuk tinggal di kota
Medan. Pertumbuhan jumlah pemduduk dapat mendorong pembangunan perumahan
di kota ini, baik rumah dengan tipe sederhana, menengah hingga mewah, hal ini tentu dapat dijadikan kesempatan baik bagi para pengembang developer
perumahan untuk bisa memenuhi kebutuhan akan rumah akibat naiknya permintaan terhadap rumah karena peningkatan jumlah penduduk. Permintaan
rumah di kota Medan baik rumah komersil maupun rumah sederhana terus mengalami peningkatan setiap tahun meski harga jual juga meningkat yang
disebabkan oleh tingginya harga lahan di kota Medan.
Pendapatan masyarakat juga dapat berpengaruh terhadap tingkat permintaan rumah. Meningkatnya pendapatan masyarakat dapat mendorong tercapainya
pemenuhan kebutuhan akan rumah untuk masyarakat sehingga permintaan akan rumah juga bertambah. Inflasi akan menyebabkan tingkat pendapatan real
masyarakat mengalami pengurangan sehingga dapat menurunkan daya beli masyarakat dan dikhawatirkan akan menyebabkan menurunnya kemampuan
masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah yang harganya akan terus mengalami peningkatan.
Harga menjadi faktor utama yang dapat mempengaruhi permintaan masyarakat terhadap rumah, jika harga rumah turun, sesuai hukum permintaan
maka akan menyebabkan bertambahnya permintaan akan rumah. Namun dalam kenyataannya harga properti khususnya rumah jarang mengalami penurunan
bahkan cenderung mengalami peningkatan setiap tahunnya, hal ini tentu akan menghambat masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah. Sehingga
harus diberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memperolehnya, kemudahan yang diberikan berupa kredit perumahan, dimana masyarakat hanya harus
membayar sejumlah uang muka untuk memperoleh rumah yang sudah dapat ditempati, sedangkan sisanya dapat dicicil tiap bulannya sistem kredit melalui
bank tertentu, sistem seperti ini tentu dipengaruhi oleh tingkat suku bunga kredit yang dikeluarkan oleh bank, tingkat suku bunga yang rendah tentu diharapkan
agar memberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya terdahap rumah tempat tinggal. Ketua REI Realestat Indonesia Sumut Periode
2011-2014, Tomi Wistan, mengatakan bahwa pengembang dapat menekan harga
jual rumah khususnya rumah sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah jika pemerintah membantu menekan harga jual lahan dan mengurangi biaya
perizinan serta membantu pembangunan infrastruktur sumber : antaranews.com. Berdasarkan uraian latar belakang di atas maka saya mengajukan penelitian
dengan judul “ Analisis Tingkat Permintaan Rumah Di Kota Medan. ” 1.2 Perumusan Masalah
Tingkat Permintaan akan rumah dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor, dimana faktor yang mempengaruhi lebih menfokuskan pada faktor harga
perumahan berbagai tipe, pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat Kota Medan, serta tingkat inflasi.
Berdasarkan uraian di atas maka penelitian ini merumuskan masalah sebagai berikut :
1. Seberapa besar rata-rata Tingkat Permintaan Rumah berbagai tipe di Kota Medan pertahunnya ?
2. Bagaimana pengaruh harga terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan ?
3. Bagaimana pengaruh pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan ?
4. Bagaimana pengaruh tingkat inflasi terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan ?
1.3 Tujuan Penelitian
Kategori