D. Gambaran Umum Pegawai Dinas Pendapatan Daerah Kota Medan Tahun 2011
No Bagian Sub Dinas Bendahara Swakelon
Jumlah
1 Kepala Dinas
1 Orang 2
Bagian Tata Usaha 19 Orang
3 Sub Dinas Program
11 Orang 4
Sub Dinas Pendapatan dan Penetapan 52 Orang
5 Sub Dinas Penagihan
30 Orang 6
Sub Dinas Retribusi dan Pendapatan lain-lain 20 Orang
7 Sub Dinas Bagi Hasil Pendapatan
62 Orang 8
Bendahara Penerimaan Pengeluaran 23 Orang
9 Pemegang Barang
7 Orang 10
Pemegang Barang Berharga 5 Orang
11 Swakelon
84 Orang Jumlah PNS Pegawai Swakelon
317 Orang
Universitas Sumatera Utara
E. Jumlah Pegawai Dinas Pendapatan Daerah Kota Medan Berdasarkan Golongan
No Golongan
Jumlah 1
IV b 5 Orang
2 IV a
2 Orang 3
III d 34 Orang
4 III c
24 Orang 5
III b 78 Orang
6 III a
43 Orang 7
III d 22 Orang
8 III c
17 Orang 9
III b 4 Orang
10 III a
1 Orang Jumlah
314 Orang
Pegawai Negeri Sipil =
230 Orang Pegawai Swakelola
= 84 Orang
Jumlah TNI yang dikaryakan = 1 orang
Jumlah =
315 Orang
Universitas Sumatera Utara
BAB III GAMBARAN DATA BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN A. Ketentuan-ketentuan Umum dan Tinjauan Praktik Bea Perolehan Hak
Atas Tanah dan Bangunan 1. Ketentuan Ketentuan Umum
Berdasarkan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang perubahan kedua dari Undang-undang Nomor 34 tahun 2000 yang sebelumnya telah terjadi
perubahan pertama pada Undang-undang Nomor 18 tahun 1997 tentang Pajak Daerah. Pajak Daerah yang selanjutnya disebut pajak adalah Kontribusi Wajib
kepada daerah yang terutang oleh Objek Pajak OP atau Badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-undang, dengan tidak mendapatkan imbalan secara
langsung dan dapat digunakan untuk keperluan daerah, sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
Dalam Undang-undang nomor 28 Tahun 2008 mengatur tentang mengenai pemungutan pajak dan retribusi daerah oleh Pemerintah daerah diwilayahnya. Hal
yang paling terlihat padaperubahan Undang-Undang ini adanya 2 dua jenis Pajak Pusat yang dialihkan ke Pemerintah Daerah yaitu Pajak Bumi Bangunan
PBB Sektor Perkotaan dan Pedesaan dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Sebelumnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dikelolah oleh Pemerintah Pusat melalui Kantor pelayanan Pajak sebelum diserahkan untuk
dikelolah oleh Pemerintah Daerah. BeaPerolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Universitas Sumatera Utara
diatur oleh Undang-undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2000 tentang perubahan Atas Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 Tentang Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan yang disebut juga dengan nama “Undang-undang perubahan atas Undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
BPHTB”. Undang-undang ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2001. Berdasarkan Peraturan Perundang-undang Nomor 28 Tahun 2009, Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB, maka Undang-undang nomor 21 Tahun 1997 masih berlaku sampai dengan 1 satu tahun sejak berlakunya
Undang-undang Pajak daerah dan Retribusi Daerah. Sehingga mulai 1 januari 2011 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB bukan merupakan
Pajak Pusat melainkan menjadi Pajak Daerah. Proses pengalihan diatur lebih lanjut oleh Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri.
2. Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Menurut Undang-undang Nomor 28 Tahun 2008 Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan. Sedangkan Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan oleh Orang Pribadi atau Badan.
Hak atas Tanah adalah hak atas tanah termasuk pengelolaan, beserta Bangunan diatasnya sebagaimana dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan dasar pokok-pokok Agraria dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Universitas Sumatera Utara
3. Objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Yang menjadi Objek Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan meliputi :
a. Pemindahan Hak, karena :
1. Jual Beli
2. Tukar Menukar
3. Hibah
4. Hibah Wasiat
5. Pemasukan dalam Perseroan atau Badan Hukum lainnya
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
7. Penunjukan pembeli dalam lelang
8. Pelaksanaan keputusan Hakim mempunyai kekuatan tetap
9. Hadiah
10. Waris
11. Penggabungan Usaha
12. Peleburan Usaha
13. Pemekaran Usaha
b. Pemberian Hak Baru, karena :
1. Kelanjutan Pelepasan Hak
2. Diluar Pelepasan Hak
Jenis- jenis hak atas tanah sebagai berikut : a.
Hak Milik
Universitas Sumatera Utara
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
f. Hak Pengelolaan
4. Subjek dan Wajib Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Yang menjadi Subjek Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB adalah Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan
atau Bangunan. Subjek Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB tersebut yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak
menurut Undang-undang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Subjek Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yaitu:
1. Jual beli yaitu Pembeli
2. Tukar Menukar yaitu Kedua Belah Pihak
3. Hibah yaitu Penerima Hibah
4. Hibah Wasiat yaitu Penerima Hibah Wasiat
5. Waris yaitu Penerima Waris
6. Pemasukan kedalam Perseroan atau Badan Hukum lainnya yaitu Orang
Pribadi atau Badan penerima peralihan hak 7.
Penunjukan Pembeli dalam Lelang yaitu Pemenang 8.
Pelaksanaan Putusan Hakim yang mempunyai kekuasaan hukum tetap yaitu Pihak yang memperoleh hak sesuai Keputusan Hakim
9. Penggabungan Usaha yaitu Badan Usaha Eksis
Universitas Sumatera Utara
10. Peleburan Usaha yaitu badan Usaha Baru
11. Pemekaran Usaha yaitu badan Usaha baru
12. Hadiah yaitu Penerimaan Usaha
13. Perolehan hak baru sebagai kelanjutan dan pelepasan hak yaitu Orang
Pribadi atau Badan yang memperoleh hak baru 14.
Perolehan Hak baru selain Pelepasan hak yaitu Orang Pribadi atau Badan yang memperoleh hak tanah Negara
5. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Objek Pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB adalah Objek Pajak yang diperoleh :
a. Perwakilan Diplomatik, Konsulat dengan asas timbal balik
b. Negara untuk penyelengaraan Pemerintahan dan atau pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum. c.
Badan Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
d. Orang Pribadi atau Badan karena konversi hak atau peraturan hokum lain
tanpa perubahan nama. e.
Orang Pribadi atau Badan karena wakaf. f.
Orang Pribadi atau Badan untuk kepentingan ibadah.
Universitas Sumatera Utara
6. Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Tarif Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Atau Bangunan yang telah ditetapkan paling tinggi yaitu sebesar 5 lima persen. Tarif Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan dutetapkan oleh Peraturan Daerah.
7. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP
Nilai perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP adalah suatu jumlah tertentu Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP yang tidak dikenakan pajak.
Besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah Perda, dengan
ketentuan :
a. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan Paling rendah
sebesar Rp. 300.000.000 tiga ratus juta dalam hal perolehan karena Waris atau Hibah Wasiat yang diterima Orang Pribadi dalam hubungan Keluarga
Sedarah dalam garis keturunan lurus atau derajat dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami dan istri.
b. Niai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah
sebesar Rp. 60.000.000 enam puluh juta yang sewaktu-waktu besarnya dapat dubah oleh Peraturan Daerah.
Universitas Sumatera Utara
B. Tinjauan Teori Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan
Cara Perhitungan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan BPHTB. Besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP dikurangi NIlai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP dikalikan 5 lima persen, secara
matematis :
BPHTB = 5 max x NPOP – NPOPTKP
Contoh : 1.
Pada tanggal 01 April 2011, Tuan “X” membeli tanah yang terletak dikabupaten “XX dengan harga Rp. 100.000.000,00. Nilai Jual Objek
Pajak PBB Tahun 2011 Rp. 50.000.000,00 lebih kecil dari harga transaksi, maka NPOP-nya sebesar Rp. 100.000.000,00 Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP untuk perolehan karena Waris, atau Hibah Wasiat yangditerima Orang Pribadi yang masih dalam
hubungan keliarga untuk kabupaten “XX” ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00. Maka BPHTB terutang :
BPHTB = 5 x Rp. 100.000.000,000 – Rp.
60.000.000,00 =5 x Rp. 40.000.000,00
=Rp.2.000.000,00
Universitas Sumatera Utara
2. Pada tanggal 23 Maret 2011, tuan “A” mendapatkan Warisan berupa
Tanah dan Bangunan yang terletak dikota Medan dengan NJOP PBB Rp. 500.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena Waris untuk Kota
Medan ditetapkan maksimum sebesar Rp. 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah Rp. 500.000.000,00 dikurangi Rp.300.000.000,00 sama
dengan Rp. 200.000.000,00 maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan :
BPHTB = 50 x 5 x Rp. 500.000.000,00 – Rp. 300.000.000,00 = 50x 5 x Rp. 200.000.000,00
= Rp. 5.000.000,00 C. Hak-hak Wajib Pajak Pada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan BPHTB 1. Keberatan
a. Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Kepala Daerah
atau Pejabat yang ditunjuk atas suatu : 1.
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan 2.
Surat Ketetapan Bea Peroehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.
3. Surat Ketetapan Bea Peroehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kurang Bayar Tambahan. 4.
Surat Ketetapan Bea Peroehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
5. Surat Ketetapan Bea Peroehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.
Universitas Sumatera Utara
6. Pemotongan atau Pemungutan oleh Pihak ketiga berdasarkan
peraturan perundang-undangan perpajakan daerah yang berlaku. b.
Dalam mengajukan keberatan Wajib Pajak harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
disertai alas an-alasan yang jelas. 2.
Dalam hal Wajib Pajak mengajukan keberatan atas ketetapan pajak secara jabatan, Wajib Pajak harus dapat membuktikan
ketidakbenaran ketetapan pajak tersebut. c.
Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 tiga bulan sejak diterimanya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan BPHTB Kurang Bayar, atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB Kurang Bayar
Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan BPHTB Nihil oleh wajib Pajak, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukan bahwa jangka waktu itu tidak
dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya. d.
Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud pada huruf b dan c tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga
tidak dipertimbangkan. e.
Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak sesuai ketentuan yang berlaku.
Universitas Sumatera Utara
f. Kepala Daerah dalam jangka waktu paling lama 12 dua bela bulan
sejak tanggal surat keberatan diterima, harus memberikan keputusan atas keberatan yang diajukan.
g. Sebelum Surat Keputusan duterbitkan, Wajib Pajak dapat
menyampaikan bukti tambahan atau penjelasan tertulis. h.
Keputusan Kepala daerah atas Keberatan dapat berupa mengabulkan selurunya, atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah
pajak yang terutang. i.
Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dalam huruf f telah lewat dan Kepala Daerah tidak memberikan suatu keputusan, keberatan yang
diajukan tersebut dianggap diterima.
2. Banding a. Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada
Badan Peradilan Pajak terhadap keputusan mengenai Keberatannya yang ditetapkan Keapala Daerah.
b. Permohonan sebagaimana dimaksud pada huruf a diajukan secara
tertulis dalam Bahasa Indonesia dengandisertai alas an-alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 tiga bulan sejak keputusan
keberatan diterima,dilampiri salinan dari surat keputusan tersebut.
c. Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar
pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
d. Apabila pengajuan keberatan atau permohonan bandig dikabulkan
sebagian atau seluruhnya, kelebihan pembayaran pajak dikembalikan
Universitas Sumatera Utara
dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2 dua persen sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 dua puluh empat bulan dihitung
sejak tanggal pembayaran yang menyebabkan kelebihan pembayaran pajak sampai dengan diterbitkan keputusan keberatan atau keputusan
Banding.
3. Pengurangan
Atas permohonan Wajib Pajak, Pengurangan Pajak yang terutang dapat diberikan karena :
a. Kondisi tertentu wajib Pajak yang berhubungan dengan Objek Pajak
Contoh :1. Wajib Pajak tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah dibidang pertanahan.
2.Wajib Pajak Orang Pribadi menerima Hibah dari Orang Pribadi yang mempunyai hubungan keluarga
b. Kondisi Wajib Pajak yang hubungannya dengan sebab-sebab tertentu.
Contoh : 1. Wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti ruginya dibawah Nilai Jual Objek
Pajak. 2. wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai
pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
3. wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasioanl
Universitas Sumatera Utara
sehinga Wajib Pajak harus melakukan rekonstrukturalisasi usaha dan atau utang usaha sesuai kebijakan pemerintah.
c. Tanah dan atau Bangunan digunakan semata-mata untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari
keuntungan.
4. Pengembalian Kelebihan Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan bangunan BPHTB
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran Pajak Kepada Kepala daerah atau Dinas
Pendapatan BPHTB PBB setempat.
D. Saat dan Cara Pembayaran Pajak Terutang
Saat terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB untuk :
a. Jual-Beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandantanganinya akta
b. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
d. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya kekantor pertanahan e.
Pemasukan dalam Perseroan atau Badan Hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak adalah sejak tanggal
dibuatbdan ditandatanganinya akta
Universitas Sumatera Utara
g. Peralihan Hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap adalah sejak tanggal putusan pengadilan tersebut mempunyai kekuatan hukum tetap.
h. Pemberian Hak Baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat putusan pemberi hak.
i. Pemberian Hak Baru atas Tanah diluar Pelepasan Hak adalah sejak tanggal
ditandatanganinya dan diterbitkannya surat putusan pemberi hak. j.
Pengabunggan Usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
k. Peleburan Usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
l. Pemekaran Usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta. m.
Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
n. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang. Cara Pembayaran Pajak adalah :
Wajib Pajak membayar pajak terutang dengan tidak berdasarkan kepada surat ketetapan pajak ke kas Negara melalui Kantor Pos dan Bank tempat
pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang telah ditunjuk. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
Sistem Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB pada prinsipnya menganut sistem “Self Asessment” artinya Wajib Pajak
diberi kepercayaan untuk Menghitung, Membayar, dan Melaporkan sendiri Pajak
Universitas Sumatera Utara
Daerah yang terutang dengan tidak berdasarkan kepada adanya Surat Ketetapan Pajak Daerah
E. Kantor Terkait Instansi yang Terkait Dalam Pelaksanaan Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
a. Pejabat pembuat Akta Tanah PPAT sarana tempat melakukan transaksi
jual beli antara Penjual dan pembeli. b.
Bank Persepsi sebagai sarana tempat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB disetor.
c. Kantor Dinas Pendapatan setempat sebagai dasar pengenaan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB, maka diperlukan Nilai Jual Objek Pajak NJOP tahun berjalan atas Tanah dan atau
Bangunan dimana terjadi transaksi Jual Beli. NJOP tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang SSPT Pajak Bumi dan Bangunan PBB.
d. Badan Pertahanan Nasional BPN dalam hal Penerbitan Sertifikat,
SSBPD BPHTB Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak ATas Tanah dan Bangunan yang disetor ke Bank, harus ditunjukan sebagai
dasar Bea untuk penerbitan Sertifikat Baru.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV ANALISIS DAN EVALUASI DATA
A. Pokok-Pokok Aturan Tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
Kategori