Arti dan makna dari itikad baik dalam PP 241997 tersebut tidak dijelaskan secara rinci, sehingga akan menimbulkan penafsiran yang berbeda-beda, hal inilah
yang tentunya akan memberikan peluang kepada para pihak untuk menafsirkannya sesuai dengan kepentingan masing masing. Sementara bagi masyarakat yang betul-
betul membutuhkan tanah, menguasai tanah ditujukan agar dapat memenuhi hajatnya, tetapi tidak jarang mereka justru dinomorduakan apabila terjadi masalah di kemudian
hari yang berkaitan dengan penguasaannya tersebut, dan cenderung untuk dikalahkan.
BAB III STATUS HUKUM ATAS TANAH BILA TIDAK DIDAFTARKAN
PADA KANTOR PERTANAHAN
Sesuai wawancara langsung yang dilakukan oleh penulis kepada Bapak Syafruddin Chandra, Koordinator Kantor Pertanahan Kota Medan menyebutkan,
bahwa segala peristiwa Peristiwa-peristiwa hukum apa yang menyebabkan perubahan data yuridis sesuai yang disebut dalam pasal 94 ayat 2 Peraturan Menteri Nomor 3
tahun 1997 dan mengenai perubahan data fisik dalam ayat 3 yang Semuanya diatur dalam Bab V Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 36 sampai dengan
pasal 56 serta mendapat pengaturan lebih lanjut dan rinci dalam Bab IV Permenag Nomor 3 Tahun 1997 jika tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kota Medan,
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
maka Kantor Pertanahan dalam konteks ini memandang tidak ada data yuridis dan data fisik tanah yang berubah.
Jika pemilik bidang tanah yang secara materil dilapangan menguasai secara fisik atas bidang tanah hak milik berdasarkan peralihan hak yang aktanya dibuat
secara notariel sekalipun namun tidak didaftarkan untuk kemudian dibalik namakan, maka pemilik bidang tanah yang bersangkutan tidak mendapat perlindungan hukum
yakni berupa kepastian hukum atas haknya, artinya BPN menganggap data yuridis tanahnya juga tidak mengalami perubahaan .
Beliau juga menambahkan, bahwa mengenai besarnya biaya pendaftaran tanah yang mengalami perubahan data fisik dan yuridis tanah diiatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.
66
Dalam Penjelasan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan
Nasional, menyebutkan bahwa Dalam rangka mengoptimalkan Penerimaan Negara Bukan Pajak guna menunjang pembangunan nasional, Penerimaan Negara Bukan
Pajak pada Badan Pertanahan Nasional sebagai salah satu sumber Penerimaan Negara perlu dikelola dan dimanfaatkan untuk peningkatan pelayanan kepada masyarakat.
Sehubungan dengan hal tersebut dan untuk memenuhi ketentuan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak, perlu ditetapkan
66
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 10 sepuluh April 2008 kepada Syafruddin Chandra, SH, SPn, MKn, jabatan Koordinator Kantor Pertanahan Kota Medan dengan NIP 01010776
terkait biaya pendaftaran tanah yang mengalami perubahan data fisik dan data yuridis tanah.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
tarif atas jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional dengan Peraturan Pemerintah.
Berdasarkan Kepres Nomor 23 Tahun 2003 tentang Kewenangan Pemerintah dan Kewenangan Propinsi sebagai Daerah Otonom, pelaksanaan pelayanan di bidang
Pertanahan pada prinsipnya merupakan kewenangan Daerah. Namun untuk menjaga kelangsungan pelayanan di bidang Pertanahan dan
sebelum adanya peraturan yang baru mengenai kewenangan di bidang Pertanahan, sebagian tugas pemerintahan yang dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional di
Daerah tetap dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat sampai dengan ditetapkannya peraturan perundang-undangan di bidang Pertanahan. Apabila di kemudian hari
ditetapkan ketentuan yang baru mengenai kewenangan di bidang Pertanahan, maka Peraturan Pemerintah ini akan disesuaikan dengan ketentuan yang baru tersebut.
Oleh karena itu Bapak Syafruddin Chandra, menyarankan agar tanah yang mengalami perubahan data fisik dan data yuridis supaya didaftarkan pada Kantor
pertanahan, manfaatkan, gunakan dan kuasaialah tanah tersebut sesuai peruntukannya.
Selain itu Bapak Syafruddin Chandra, juga mengharapkan kiranya dalam masalah pelunasan Pajak BPHTB seyogiyanya masyarakat jangan
membebankannya kepada Kantor Pertanahan, sehingga masyarakat dapat memahami kalau biaya pengurusan sertifikat itu tidak mahal. Kemungkinan yang membuat
masyarakat menilai biaya pengurusan pendaftaran tanah itu mahal atau agak besar
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
adalah disebabkan oleh setoran wajib ke negara yaitu Penerimaan Negara Bukan Pajak, maka opini masyarakat itu tidaklah beralasan.
Dalam kaitan pengambilan tanah hak milik demi kepentingan umum semisal pelebaran jalan, maka dibentuk suatu panitia yang disebut dengan Panitia IX yang
tugasnya mengumpulkan sertifikat tanah untuk kemudian dirubah luas tanah yang terpakai dalam pelebaran jalan, hal ini erat kaitannya dengan dengan telah terjadinya
perubahan data fisik tanah yakni dalam hal luas tanahnya. Apabila ada penggabungan sebagaimana yang diimaksud dalam Pasal 50
Angka 1 yang menyebutkan, bahwa Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letaknya
berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru, jika semuanya dipunyai dengan hak yang sama dan bersisa
jangka waktu yang sama, dan dalam Angka 2 dikatakan Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat 1 untuk satuan bidang yang baru tersebut dibuatkan surat ukur,
buku tanah dan sertipikat dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertipikat masing-masing, maka data fisik dan yuridiis tanah wajib terkumpul untuk selanjutnya
diterbitkan sertifikat baru, jika tidak maka Kantor Pertanahan Kota Medan memandang kasus ini tidak ada penggabungan tanah.
67
Selain itu mengenai tanah-tanah yang terkena rencana pelebaran jalan atau lazim dikenal dengan terkena Rolien memang BPN tidak memberikan serifikat atas
67
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 2 dua Mei 2008 kepada Bapak Emry, SH, MKn, jabatan Kasubag Kantor Pertanahan Kota Medan, NIP 010146145.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
tanah yang terkena Rolien Jalan tersebut, beliau juga menambahkan, bahwa bagi tanah yang sudah melakukan pendaftaran tanah dan memperoleh Sertifikat Hak Milik
yang dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 sebelum keluarnya Peratuaran Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 masih diakui.
68
Beliau juga menambahkan apabila ada suatu perbuatan hukum dimana seseorang ada melakukan pengajuan pinjaman kredit kepada lembaga keuangan
bukan perbangkan semisal leasing lembaga pembiayaan dengan mengagunkan tanah hak miliknya kepada lembaga pembiayaan terkait dengan hanya membuat
membuat perjanjian kredit saja yang dibuat secara notariel sekalipun namun tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kota Medan, maka BPN berpegang teguh kepada
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 dan Undang-Undang nomor 4 Tahun 1996 Pasal 13 ayat 1 yang menyebutkan, bahwa Pemberian Hak Tanggungan wajib
didaftarkan pada Kantor Pertanahan, angka 2 disebutkan, bahwa Selambat- lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat 2, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain
yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan, angka 3 yang menyebutkan, bahwa Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dilakukan oleh
Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan
68
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 5 lima Mei 2008 kepada Bapak Sugeng Staff KasubagTata Usaha Pada Kantor Pertanahan Kota Medan.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan, ayat 4 yang menyebutkan, bahwa Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud pada ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu
jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya, dan terakhir 5 yang menyebutkan, bahwa Hak Tanggungan lahir pada
hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 4. Selain itu dalam Pasal 14 ayat 1 Undang-Undang nomor 4 Tahun 1996 yang
menyebutkan, bahwa Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, dan ayat 2 Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI
KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, serta dalam 3 disebutkan, bahwa Sertipikat Hak Tanggunan sebagaimana dimaksud pada ayat
2 mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekeuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte
Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
69
Jika lembaga pembiayaan yang bersangkutan yang pengaturannya diatur dalam Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 61 Tahun 1988 Tentang
Lembaga Pembiayaan tidak mendaftarkan pada kantor Pertanahan maka Kantor
69
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 2 dua Mei 2008 kepada Bapak Emry, SH, MKn, jabatan Kasubag Kantor Pertanahan Kota Medan.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Pertanahan Kota Medan Menganggap tidak ada perubahan data yuridis tanah, ooleh karena itu, Beliau menyarankan agar Notaris dan PPAT berperan aktif agar
memberikan penyuluhan hukum dan menyarankan kepada para lembaga pembiayaan agar mematuhi ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sebab
pada dasarnya masyarakat kita ini secara umum miskin ilmu, miskin mata pencaharian dan terakhir miskin kesadaran hukum.
Kantor Pertanahan Menolak Pendaftaran Tanah yang mengalami perubahan data fisik dan yuridis tanah apabila persyaratan tidak sesuai dengan Undang-undang
yang berlaku dan jika ada pihak-pihak ataupun ahli waris yang menuntut. Sehingga dalam hal mengapa masyarakat enggan melakukan Pendaftaran
Tanah baik itu untuk pertama kali dan ataupun pendaftaran tanah yang mengalami perubahan data fisik dan data yuridis tanah adalah kembali kepada kemauan
masyarakat itu sendiri, sebab mana mungkin BPN dapat mendata setiap peristiwa hukum ataupun perbuatan hukum yang berkaitan dengan adanya perubahan data fisik
dan yuridis tanah secara langsung dilapangan.
70
Bapak Emry juga menyebutkan, bahwa jika ada oknum-oknum pegawai BPN yang mempersulit atau melakukan pungutan liar kepada masyarakat diluar ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam hal pengurusan sertifikat tanah, baik itu untuk pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pendaftaran tanah yang
70
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 2 dua Mei 2008 kepada Bapak Emry, SH, MKn, jabatan Kasubag Kantor Pertanahan Kota Medan.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
mengalami perubahan data fisik dan data yuridis tanah, silahkan laporkan kepada saya untuk selanjutnya diproses secara hukum.
Risdawati, Kasubagum KBPP Medan II mengatakan, bahwa bagi peralihan hak tanah atas hibah, pewarisan, dan bagi pensiunan bisa mendapat pengurangan
pajak dalam hal ini BPHTB sebesar 50 dan hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 21 tahun 1997 dan telah direvisi dengan UU No.20 Tahun 2000 Tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB serta untuk tanah wakaf tidak dipungut BPHTB nya.
Namun bagi pemecahan, penggabungan dan Hak tanggungan serta jual beli tanah tidak bisa mendapat pengurangan pajak, pajak yang dimaksud disini adalah
BPHTB.
71
Dalam pasal 94 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 tahun 1997 disebutkan, bahwa “Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan
pendafatran perubahan data fisik dan atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di dalam daftar umum sesuai dengan mencatatnya
didalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini”. Dalam Pasal 36 ayat 1 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997
disebutkan, bahwa “Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah
terdaftar”.
71
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 3 tiga April 2008 kepada Risdawati, SE,MSi , Kasubagum KBPP Medan II .
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Dalam pasal 36 ayat 2 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 disebutkan, bahwa “Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan
sebagaimana dimaksud pada ayat 1 kepada Kantor Pertanahan”. Dalam penjelasan Pasal 36 Ayat 1 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun
1997 menyebutkan, bahwa “ Perubahan data fisik terjadi kalau diadakan pemisahan, pemecahan, atau penggabungan bidang-bidang tanah yang sudah didaftar. Perubahan
data yuridis terjadi misalnya kalau diadakan pembebanan atau pemindahan hak atas bidang tanah yang sudah didaftar “.
1. Pembuktian Hak Lama
Mengenai Pembuktian Hak Lama atas tanah diatur dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 yang antara lain adalah :
a. Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi
hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang
bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam
pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
b. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian
sebagaimana dimaksud pada ayat 1, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
selama 20 dua puluh tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan-pendahulunya, dengan syarat:
1. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh
yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
2. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desakelurahan yang bersangkutan ataupun
pihak lainnya. Dalam penjelasan Pasal 24 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997
dalam Ayat 1 dikatakan, bahwa Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan
apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.
2. Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:
a. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie Staatsblad. 1834-27, yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie Staatsblad. 1834-27 sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10
Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
c. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja
yang bersangkutan; atau d.
Sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. Surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik
sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang
disebut di dalamnya; atau f.
Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala AdatKepala DesaKelurahan yang dibuat sebelum
berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau g.
Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
h. Akta ikrar wakafsurat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai
dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau i.
Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
j. Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil
oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau k.
Petuk Pajak BumiLandrente, girik, pipil, kerikil dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
l. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan; atau m.
Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-
ketentuan Konversi UUPA. Sedangkan yang dimaksud dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau
tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut
pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Selanjutnya Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
Dalam penjelasan Pasal 24 Ayat 2 disebutkan, bahwa “Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti
kepemilikan sebagaimana dimaksud ayat 1, baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat
dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.
3. Tabel Syarat Pembukuan Hak Sesuai Penjelasan Pasal 24 ayat 2 PP241997
Syarat-syarat Pembukuan hak 1.
bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 dua puluh tahun atau lebih
secara berturut-turut;
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
2. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu
tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desakelurahan yang bersangkutan;
3. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat
dipercaya; 4.
bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;
5. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang
disebutkan di atas; 6.
bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan
oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
4. Kewenangan Notaris
“Definisi Notaris menurut pasal 1 angka 1 UU RI Nomor 30 Tahun 2004
Tentang Jabatan Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini”.
Dalam Penjelasan Umum UU RI Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris menyebutkan, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun
1945 menentukan secara tegas bahwa negara Republik Indonesia adalah negara hukum. Prinsip negara hukum menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan
hukum yang berintikan kebenaran dan keadilan. Kepastian, ketertiban,-dan perlindungan hukum menuntut, antara lain, bahwa lalu lintas hukum dalam kehidupan
masyarakat memerlukan adanya alat bukti yang menentukan dengan jelas hak dan kewajiban seseorang sebagai subjek hukum dalam masyarakat. Akta otentik sebagai
alat bukti terkuat dan terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
hukum dalam kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang perbankan, pertanahan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan
pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi
dan sosial, baik pada tingkat nasional, regional, maupun global. Melalui akta otentik yang menentukan secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan
sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa. Walaupun sengketa tersebut tidak dapat dihindari, dalam proses penyelesaian sengketa tersebut, akta
otentik yang merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat. Notaris adalah pejabat
umum yang berwenang antuk membuat akta otentik sejauh pembuatan akta otentik tertentu tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya. Pembuatan akta otentik ada
yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum. Selain akta otentik yang dibuat oleh
atau di hadapan Notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundangundangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan
untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus, bagi masyarakat
secara keseluruhan. Akta otentik pada hakikatnya memuat kebenaran formal sesuai dengan apa yang diberitahukan para pihak kepada Notaris. Namun, Notaris
mempunyai kewajiban untuk memasukkan bahwa apa yang termuat dalam Akta Notaris sungguh-sungguh telah dimengerti dan sesuai dengan kehendak para pihak,
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
yaitu dengan cara membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta Notaris, serta memberikan akses terhadap informasi, termasuk akses terhadap peraturan perundang-
undangan yang terkait bagi para pihak penanda tangan akta. Dengan demikian, para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak menyetujui isi
Akta Notaris yang akan ditandatanganinya. Peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang Jabatan Notaris yang kini berlaku sebagian besar masih didasarkan
pada peraturan perundang-undangan peninggalan zaman kolonial Hindia Belanda dan sebagian lagi merupakan peraturan perundang-undangan nasional, yaitu:
1. Reglement Op Het Notaris Ambt in Indonesie Stb.1860:3 sebagaimana telah
diubah terakhir dalam Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101; 2.
Ordonantie 16 September 1931 tentang Honorarium Notaris; 3.
Undang-Undang Nomor 33 Tahun 1954. tentang Wakil Notaris dan Wakil Notaris Sementara Lembaran Negara Tahun 1954 Nomor 101, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 700; 4.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Undang-undang Nomor 2 Tahun 1986 tentang Peradilan Umum Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2004 Nomor 34, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4379; dan
5. Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 1949 tentang SumpahJanji Jabatan
Notaris.
BAB IV
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
PROSES PENEGAKAN HUKUM ATAS KONFLIK PERTANAHAN
Seiring dengan dinamika dan amandemen UUD 1945 ke-4 empat, maka
Badan Pertanahan yang merupakan lembaga pemerintahan non departemen yang langsung dibawah naungan dan bertanggung jawab langsung kepada pimpinan
lembaga eksekutif tertinggi yakni Presiden Republik Indonesia, maka oleh karena itu BPN selaku Pelayan Publik Public Servant dituntut untuk bekerja secara maksimal
dan optimal dalam memberikan pelayanan kepada masyarakat. A.
Agenda Kebijakan BPN RI 1.
Membangun kepercayaan masyarakat pada Badan Pertanahan Nasional. 2.
Meningkatkan pelayanan dan pelaksanaan pendaftaran, serta sertifikasi tanah secara menyeluruh di seluruh Indonesia.
3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah land tenureship.
4. Menyelesaikan persoalan pertanahan di daerah-daerah korban bencana alam
dan daerah-daerah konflik. 5.
Menangani dan menyelesaikan perkara, masalah, sengketa, dan konflik pertanahan di seluruh Indonesia secara sistematis.
6. Membangun Sistem Informasi Pertanahan Nasional SIMTANAS, dan sistem
pengamanan dokumen pertanahan di seluruh Indonesia. 7.
Menangani masalah KKN serta meningkatkan partisipasi dan pemberdayaan masyarakat.
8. Membangun data base pemilikan dan penguasaan tanah skala besar.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
9. Melaksanakan secara konsisten semua peraturan perundang-undangan
Pertanahan yang telah ditetapkan. 10.
Menata kelembagaan Badan Pertanahan Nasional. 11.
Mengembangkan dan memperbarui politik, hukum dan kebijakan Pertanahan.
Dalam hal terkait timbulnya konflik pertanahan atau sengketa tanah baik itu bagi tanah yang tidak terdaftar dan ataupun atas tanah-tanah terdaftar yang
mengalami perubahan data fisik dan yuridis tanah namun tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka Kantor Pertanahan dalam konteks ini tidak ada memberikan
perlindungan hukum. Namun walaupun demikian jika masyarakat yang yang berkonflik tersebut meminta ataupun pemerintah memerintahkan Kantor Pertanahan
Kota Medan untuk dapat menyelesaikan suatu konflik pertanahan, maka Pertanahan Kota Medan berusaha untuk memfasilitasi atau dengan kata lain bertindak selaku
fasilitator dengan tidak memihak satu pihak manapun artinya Kantor Pertanahan akan bersikap netral.
72
Sehingga konflik pertanahan tersebut diarahkan menuju musyawarah dengan cara duduk bersama untuk mendapat titik temu penyelesaian, jika cara musyawarah
yang ditempuh ini tidak menemukan titik penyelesaian, maka Kantor Pertanahan akan
72
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 2 dua Mei 2008 kepada Bapak Emry, SH, MKn, jabatan Kasubag Kantor Pertanahan Kota Medan
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
menyarankan kepada para pihak yang berkonflik untuk menyelesaikan sengketa pertanahan tersebut melalui mediasi di pengadilan.
73
Bapak Emry juga menjelaskan, bahwa Kantor Pertanahan Kota Medan tetap eksis dalam mengimplementasikan 11 Agenda BPN RI d khususnya dalam point ke-5
dari 11 Agenda BPN yakni : Menangani dan menyelesaikan perkara, masalah, sengketa, dan konflik pertanahan di seluruh Indonesia secara sistematis, dan di
Kantor Pertanahan Kota Medan ada bagian konflik Pertanahan yang tugasnya khusus untuk menagani sengketa-sengketa dibidang pertanahan serta khusus bagi tanah-tanah
yang sudah terdaftar, maka Kantor Pertanahan Kota Medan memberikan perlindungan hukum.
Razali Harahap menjelaskan, bahwa jika ada warga yang tanahnya sudah terdaftar khwatir apabila ada sebagian tanahnya terserobot jika ada tetangga
disebelahnya hendak membangun rumah, maka warga yang memiliki tanah terdaftar tersebut bisa memohonkan pengukuran kepada Kantor Pertanahan Kota Medan.
74
Beliau juga menambahkan, bahwa khusus tanah yang masih Grant Sultan dikategorikan dalam 2 dua kelompok, yakni grant Sultan yang sudah terdaftar dan
belum terdaftar menurut PP 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
73
Wawancara yang dilaksanakan pada tangggal 10 sepuluh April 2008 kepada Syafruddin Chandra, SH, SPn, MKn, jabatan Koordinator Kantor Pertanahan Kota Medan dengan NIP 01010776
terkait jika timbul konflik pertanahan.
74
Wawancara yang dilaksanakan pada tanggal 8 Agustus 2008 kepada Razali Harahap, Pegawai Kantor Pertanahan Kota Medan bagian Pendaftaran tanah awal yang lazim disebut Panitia A.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Khusus bagi tanah-tanah terdaftar yang mengalami perubahan data fisik dan data yuridis tanah bila hendak didaftarkan tidak lagi mesti diumumkan atau
dipublikasikan di surat kabar sebagaimana pendaftaran tanah awal. Perbedaan ini diikarenakan untuk pendaftaran awal memang menganut asas
publikasi, sehingga bila ada pihak-pihak, semisal ahli waris ataupun pihak lain yang merasa keberatan atas diterbitkannya sertifikat tanah yang dimaksud dapat
mengajukan keberatan dengan membawa bukti-bukti pendukung . Selain itu bagi pendaftaran tanah awal juga bila terjadi suatu transaksi jual
beli yang diragukan penjualnya, maka Kantor Pertanahan Kota Medan menyurati dan memanggil pemohon untuk dimintai penjelasannya, dan bila diperlukan diwajibkan
membuat suatu surat yang berisikan tentang penguasaan fisik dan bersedia dimintai pertanggungjawabannya secara hukum bila mana terjadi pemalsuan Surat Keterangan
Penguasaan fisik tersebut.
75
B. Contoh Kasus
1. Kasus Peralihan Kepemilikan Tanah Pusaka alm Muhammad Yatim Seluas
9.940 M2 Di Medan Komisi A DPRD Sumatera Utara dalam waktu dekat akan memanggil Siti
Hardiyanti Rukmana alias Mbak Tutut dan Indra Rukmana guna dimintai keterangan masalah peralihan kepemilikan tanah pusaka almarhum Muhammad Yatim seluas
9.940 meter persegi di Medan. Ketua Komisi A DPRD Sumut, Bustinursyah
75
Ibid
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Sinulingga di Medan, menyebutkan, pihaknya kini tengah menyiapkan pemanggilan terhadap anak dan menantu mantan Presiden Soeharto tersebut.
Dalam kasus tersebut, Mbak Tutut dan Indra Rukmana segera dipanggil, saat ini Komisi A DPRD tengah menunggu koordinasi dari ahli waris almarhum
Muhammad Yatim yang mengklaim kepemilikan tanah yang terletak di Jalan Jenderal Sudirman No 43 itu.
Sebelumnya DPRD Sumut juga telah meminta kepada Badan Pertanahan Nasional BPN setempat agar tidak dulu mengeluarkan peralihan hak terhadap lahan
karena masih dalam sengketa. Komisi A DPRD Sumut sendiri telah menggelar rapat dengar pendapat
dengan sejumlah pihak untuk mencari kejelasan soal status tanah tersebut, termasuk dengan Kakanwil BPN, Kabag Pertanahan Pemprovsu, Zidam I Bukit Barisan, PTPN
II serta salah seorang ahli waris Muhammad Yatim, Zulfan Yatim. Dalam pertemuan itu.
Komisi A DPRD Sumatera Utara menyebut tanah tersebut merupakan tanah kategori Grant Sulthan No 46 tanggal 9 Syawal 1305 H atas nama Kasim yang
dikeluarkan Alirham Paduka Datuk Sri Indra Lela Setia Raja, Wajir Sepuluh Dua Kota, dan Grant Sulthan No 47 tanggal 4 Syawal 1305 H atas nama Tambi. Total luas
kedua grant itu 9.940 meter persegi. Tanah tersebut kemudian berpindah hak kepada Yatim yang disahkan Datuk
Sri Darma Indra, Datuk Hamparan Perak, dengan Grant Sultan No 46 tanggal 7 Februari 1917 dan No 47 tanggal 9 April 1917.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Kedua grant asli sampai kini masih disimpan BPN Medan sesuai tanda terima dari Kepala Kantor Urusan Kota Medan tertanggal 13 November 1975.
Tanpa diketahui dengan jelas oleh para ahli waris, tanah tersebut kemudian berpindah tangan kepada perusahaan milik Belanda dengan hak ”Erfpacht Perponding
No. 1620” atas nama ”Perseroan Tabak Maastchappiy Arendsburg” yang berkedudukan di Rotterdam Belanda. Di tanah tersebut kemudian dibangun tiga unit
bangunan. Ketika perusahaan milik Belanda dinasionalisasi, PTP IX kini PTPN II
kemudian menguasai tanah itu. Dalam waktu yang tidak terlalu lama bangunan di tanah itu menjadi tempat kediaman resmi Panglima dan Kastaf Kodam II Bukit
Barisan kini Kodam IBB, seterusnya menjadi Mess Kodam IBB. Namun pada tahun 1998 oleh Kodam IBB tanah itu dijual kepada Indra
Rukmana dan Siti Hardiyanti Rukmana seluas 8.113 meter persegi seharga Rp 3 miliar, sedangkan sisanya seluas 1.827 meter persegi dikuasai Darwis Karim,
Direktur PT Capella Medan. Menanggapi kasus itu, Kakanwil BPN Sumut, ElFchri Budiman mengatakan,
Grant Sulthan milik ahli waris tidak terdaftar pada register BPN. Selain itu, di sekitar kawasan Polonia dan juga Jalan Sudirman Medan tidak ada Grant Sulthan.
ElFchri Budiman justru menganjurkan agar persoalan sengketa tanah itu diselesaikan melalui jalur hukum. Pendapat yang sama juga dikemukakan pihak
PTPN II dan Bagian Pertanahan Pemprov Sumut. 2.
Kasus Tanah di Jalan Metal Medan
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Ribuan warga Kelurahan Tanjung Mulia, Kecamatan Medan Deli, pagi ini berunjuk rasa dengan turun ke jalan. Aksi mereka menyoal putusan pengadilan yang
menangani perkara sengketa tanah di Jalan Metal, Medan, yang dinilai warga tidak mencerminkan rasa keadilan.
76
Keputusan hakim Pengadilan Negeri Medan terhadap pemukiman seluas 10,127 hektare, membawa konsekuensi warga yang selama ini bermukim di sana
tidak berhak menempati lagi. Padahal, warga sudah mengklaim sudah mendirikan rumah di lahan tersebut
sejak 1970. Sengketa lahan pemukiman itu sudah berlangsung puluhan tahun. Pengungsi itu kebanyakan keturunan Cina yang keluar dari Aceh akibat
pertikaian politik Gerakan 30 September 1965. Mereka terpaksa mengungsi ke Medan dan menetap di sejumlah klenteng.
Akhirnya salah seorang warga Medan bernama Tan Hong Seng membeli tanah seluas 10,127 hektare dan memberi izin kepada mereka untuk bermukim.
Majelis Hakim memenangkan gugatan Soh Pek Soei. Menurut Yakub Rawi Siregar, salah seorang warga yang mengatahui sejarah kepemilikan tanah, dahulu
lahan yang disengketakan dibeli Tan Hong Seng dari Tengku Haroen Al Rasyid, salah satu keturunan Sultan Deli. Dengan bukti Grand Sultan N0mor 265. Lalu Tan
Hong Seng memberi izin kepada pengungsi untuk menempati lahan tadi.
76
http:www.tempointeraktif.comhgnusasumatera20070208brk,20070208-92760,id.html
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Ketua Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan Effendy Gayo, berkesimpulan, putusan itu sudah tepat. Sebab, warga yang sekarang mendiami lahan
tidak mempunyai bukti sah kepemilikan. 3.
Surat Kuasa Mutlak Dan Jual-Beli Tanah Batal Demi Hukum Di Mataram Sudarsono harus membayar lunas kreditnya pada bank BBD Cabang
Cakranegara sebesar Rp. 17,5 Juta, bilamana tidak dibayar pada saat jatuh tempo, maka barang jaminannya berupa rumah, akan dijual lelang. Karena masih belum
mempunyai uang, maka Sudarsono berusaha untuk memperoleh pinjaman dari temannya Safarudin. Melalui Safarudin, maka Sudarsono berhasil memperoleh
pinjaman uang untuk membayar kreditnya kepada Bank BBD tersebut di atas sebesar Rp. 17,5 Juta. Uang Rp. 17,5 Juta yang dipinjam oleh Sudarsono melalui Safarudin
tersebut adalah miliknya Soni Marsono dan Ni Ketut Rai. Beban bunga atas uang pinjaman ini sebesar 5 per bulan dengan jangka waktu pemebalian selama dua
bulan tanggal 15 Februari sampai dengan 15 April 1992. Pinjam meminjam uang antara Safarudin dengan Sudarsono tersebut dikukuhkan dalam akte pengukuhan
Hutang Notaris No. 43 dengan jumlah hutang sebesar Rp. 19.800.000,- hutang pokok plus dua bulan bunganya. Sudarsono ternyata belum dapat mengembalikan
hutangnya tersebut sehingga sampai bulan September 1992, jumlah hutang plus bunganya menjadi Rp. 24.750.000,-. Sebagai jaminan atas utang piutang tersebut,
Sertifikat Hak Milik No. 251 atas nama Sudarsono dipegang oleh Safarudin. Karena Sudarsono belum mampu membayar hutangnya, maka dibuat akte Ikatan Jual Beli
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
No. 61 dan Akte No. 62, pemberian kuasa mutlak oleh Sudarsono kepada Safarudin untuk menjual Rumah jaminan tersebut.
Dengan berpegang kepada kedua Akte Notaris tersebut di atas, maka Safarudin berdasar atas kuasa Multak yang diperolehnya dari Sudarsono kemudian
menjual Rumah dan Tanah SHM No. 251 kepada Ny. Ni Ketut Rai yang selanjutnya dijual lagi kepada suaminya Nengah Pastrem dengan harga Rp. 30 Juta sesuai dengan
jumlah hutang Sudarsono yang belum mampu dibayarnya kepada pemilik uang Ny. Ni Ketut Rai. Melalui kantor Pertanahan selanjutnya tanah dan rumah sertifikat Hak
Milik SHM No. 251 atas nama Sudarsono tersebut kemudian dibaliknama menjadi atas nama Nengah Pastrem. Karena merasa sungkan dirugikan dalam masalah hutang
piutang tersebut, akhirnya Sudarsono mengajukan gugatan perdata di Pengadilan Negeri terhadap para Tergugat I. H. Safarudin, II. Ny. Ni Ketut Rai, III. Nengah
Pastrem, IV. dan Badan Pertanahan Nasional cq BPN.NTT.cq BPN TK II Lombok Barat.
Sudarsono sebagai Penggugat mengajukan tuntutan Petitum yang pokoknya sebagai berikut: Akte Notaris No. 43, batal demi hukum; Menyatakan hukum bahwa
peralihan hak sertifikat dari Tergugat I kepada Tergugat III adalah melawan hukum; Menyatakan tidak sah penguasaan sertifikat tanah milik Penggugat oleh Tertugat III
adalah perbuatan melawan hukum; Menghukum Tergugat IV BPN untuk membatalkan pembalikan nama sertifikat HM No. 251 dari nama Penggugat ke atas
nama Tergugat III yang dibuat tanggal 26 April 1993; Menghukum Tergugat III segera mengembalikan sertifikat Hak Milik Penggugat dalam posisi semula;
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Menghukum Tergugat I untuk menyerahkan sertifikat Hak Milik No. 251 miliknya Penggugat kepada Penggugat. Atas gugatan yang diajukan oleh Penggugat
Sudarsono tersebut di atas gugatKonpensi maka pihak tergugat III Nengah Pastrem mengajukan gugatan balik gugat Rekonpensi terhadap Sudarsono sebagai
Tergugat Rekonpensi. Petitum gugat Rekonpensi tersebut, pada pokoknya sebagai berikut:
Menyatakan hukum jual beli antara Penggugat Rekonpensi tergugat Konpensi III dengan Tergugat Rekonpensi PenggugatKonpensi melalui kuasanya, Tergugat I
Konpensi Safarudin adalah sah menurut hukum; Menyatakan hukum bahwa penguasaan tanah dan bangunan oleh Tergugat Rekonpensi Penggugat Konpensi -
Sudarsono adalah perbuatan melawan hukum; Menyatakan hukum tanah dan bangunan sertifikat hak milik No. 251 atas nama Penggugat Rekonpensi Nengah
Pastrem adalah miliknya sah Penggugat Rekonpensi Tergugat Konpensi III - Nengah Pastrem; Menghukum Tergugat Rekonpensi Sudarsono untuk membayar
uang ganti rugi kepada Penggugat Rekonpensi … dst.; Menghukum Tergugat Rekonpensi, Sudarsono untuk segera meninggalkan tanah dan bangunan SHM No.
251 dan menyerahkan kepada Penggugat Rekonpensi Nengah Pastrem bila perlu dengan bantuan Polisi; Dst…
Di Pengadilan Negeri, Hakim permana yang mengadili perkara ini memberikan pertimbangan hukum yang pokoknya sebagai berikut: Penggugat mohon
agar Akte Notaris No. 43 batal demi hukum, karena cacat Yuridis, Pasal 1320 KUH Perdata menyebutkan syarat sahnya perjanjian antara lain: Pihak yang mengadakan
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
perjanjian ada kehendak untuk membuat persetujuan; Kecakapan mengadakan perjanjian; Objek tertentu; Atas dasar alasan yang diperkenankan
Tanpa memenuhi persyaratan tersebut persetujuan dianggap tidak ada. Bukti P-1 sampai dengan P-8, tidak menunjukkan akte Notaris No. 43 cacat Yuridis. Akte
tersebut telah memenuhi ketentuan pasal 1320 KUH Perdata. Pihak pertama dan pihak kedua telah berkehendak membuat perjanjian. Para pihak cakap untuk
mengadakan perjanjian, ada objek berupa utang piutang serta adanya alasan yang diperkenankan. Dari Akta tersebut, Majelis tidak menemukan bukti adanya unsur
salah pengiraan dwa ping paksaan; baik pelaksanaan pisik vis absoluta atau paksaan psikis vis compulsiva dan penipuan.
Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat I, ingkar janji terhadap “Kesepakatan lisan” antara Penggugat dan Tergugat I. Tetapi tidak ada sedikit pun yang
menunjukkan adanya kesepakatan antara Penggugat dengan Tergugat I di luar Akte Notaris No. 42. Dengan demikian, Majelis menolak petitum 4 dan 5.
IV. Majelis kemudian meneliti bukti surat kuasa dari Penggugat kepada Tergugat
I dan jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat III, apakah telah sah menurut hukum.
Dalam Pasal 1792 KUH Perdata jo. surat edaran Mendagri tahun 1982, menentukan larangan “Surat Kuasa Mutlak” dalam hal jual beli tanah. Sedangkan
Surat Kuasa Bukti P-III, TIII-I dan TI-III, tidak berhubungan dengan ketentuan undang-undang yang berlaku. Oleh karenanya surat kuasa dari Sudarsono kepada
Tergugat I, Safarudin adalah sah menurut hukum.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Sedangkan dalam Pasal 1457 Jo pasal 19 PP No. 10 tahun 1961, menentukan bahwa jual beli adalah suat persetujuan antara penjual dengan pembeli. Penjual
menyerahkan barang dan membayar harga yang telah dijanjikan. Suat perjanjian yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah, memberikan hak baru;
haruslah dibuktikan dengan suat akte yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria.
Tergugat I dengan “Surat Kuasa Mutlak”, melakukan perjanjian jual beli dengan Tergugat III pembeli berdasar atas Akta PPAT No.
0603Caktanegara1993. Penjual menyerahkan benda yang dijual, berupa sebidang tanah tersebut, dalam sertifikat hak milik No. 251 seluas 406 m2 kepada pembeli T-
III. Pihak pembeli sudah membayar harga tanah yang diperjanjikan. Oleh karenanya, jual beli antara Tergugat I dengan Tergugat III, adalah sah menurut
hukum. Dengan dipenuhinya syarat-syarat jual beli dan syarat-syarat pembalikan
nama tanah yang menjadi objek jual beli tersebut, maka secara formalitas sudah sepatutnya menurut hukum. Tergugat IV sebagai Instansi berwenang mengabulkan
permohonan Tergugat III sebagai pembeli untuk merobah nama atas tanah, yang dahulu atas nama Sudarsono menjadi atas nama I Nengah Pastrem.
Dengan pertimbangan tersebut, Majelis menolak petitum butir 6, 7, 8, 9 dan 10, Majelis Hakim menolak gugatan Penggugat, karena Penggugat tidak dapat
membuktikan gugatannya. Permohonan sita Revindikatoir tidak ada relevansinya dan tidak didukung alasan hukum yang sah, maka permohonan tersebut harus ditolak.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Dalam Gugatan Rekonpensi, Pertimbangan hukum dalam konpensi dianggap berlaku terhadap gugat rekonpensi. Majelis tidak melihat adanya kecenderungan
Tergugat untuk mengalihkan hak atas tanah sengketa. Apalagi sertifikat hak milik atas tanah tersebut, sudah dibaliknama, permohonan sita, tidak didasari alasan hukum
yang sah, sehingga permohonan sita lebih dahulu C.B harus ditolak. Jual beli antara Penggugat Rekonpensi, dengan Safarudin telah memenuhi semua ketentuan hukum,
sehinggal petitum ke-3 harus dikabulkan. Petitum 4, 5 dan 7 didasarkan pada petitum 3. Dengan dikabulkannya petitum 3, maka 4, 5 dan 7 juga harus dikabulkan pula.
Penggugat Rekonpensi tidak dapat membuktikan secara terperinci besar kerugian karena tidak diserahkannya tanah sengketa, oleh karenanya gugatan petitum 6 harus
ditolak. Penggugat memohon, agar putusan dapat dijalankan lebih dahulu, walaupun ada verzet, banding maupun kasasi. Suatu putusan dapat dijalankan lebih dahulu,
haruslah sangat eksepsional, didukung bukti yang sempurna, bernilai kekuatan mengikat dan didukung bukti yang sempurna, bernilai kekuatan mengikat dan bernilai
berkekuatan pembuktian yang menentukan. Majelis menyimpulkan bahwa permohonan tersebut tidak dilandasi oleh bukti-bukti dan syarat-syarat yang
ditentukan pasal 190 RBg dan SEMA yang mengatur hal ini. Dengan demikian, Majelis menolak permohonan tersebut.
Berdasarkan atas pertimbangan hukum tersebut di atas, akhirnya Pengadilan Negeri memberikan putusan sebagai berikut, Dalam Konpensi Menolak gugatan
Penggugat seluruhnya; Dalam Rekonpensi Mengabulkan gugatan Penggugat RekonpensiTergugat III Konpensi untuk sebagian; Menyatakan hukum bahwa jual
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
beli antara Penggugat Rekonpensi Tergugat III Konpensi dengan Tergugat RekonpensiPenggugat Konpensi melalui kuasanya yaitu Tergugat I Konpensi Haji
Syafarudin BA adalah sah menurut hukum; Menyatakan hukum bahwa Penguasaan tanah berikut bangunan yang berada di atasnya oleh Tergugat RekonpensiPenggugat
Konpensi adalah perbuatan melawan hukum; Menyatakan hukum bahwa penguasaan tanah berikut bangunan yang berada di atasnya sebagaimana tercantum dalam
sertifikat hak milik No. 251 atas nama Pneggugat RekonpensiTergugat III Konpensi adalah milik sah Penggugat RekonpensiTergugat III Konpensi; Menghukum
Tergugat RekonpensiPenggugat Konpensi untuk segera meninggalkan tanah berikut bangunannya sebagai tercantum dalam sertifikat Hak Milik No. 251 serta
menyerahkan pada Penggugat RekonpensiTergugat III Konpensi bila perlu dengan bantuan polisi; Menolak gugatan Penggugat RekonpensiTergugat III Konpensi selain
dan selebihnya. Di Pengadilan Tinggi, Penggugat, Sudarsono, menyatakan banding atas
putusan Pengadilan Negeri. Hakim banding yang mengadili perkara ini berpendapat bahwa pertimbangan hukum Hakim pertama telah benar dan tepat, sehingga diambil
alih sebagai dasar pertimbangan di tingkat banding. Pengadilan Tinggi menambah pertimbangan untuk gugatan Rekonpensi, Pengadilan Tinggi mengabulkan tuntutan
Penggugat Rekonpensi Ii, karena surat tanggal 17-01-1994, telah memenuhi ketentuan pasal 191 R.Bg. Sedangkan tuntutan ke-6 dinyatakan tidak dapat diterima,
keran tidak melampirkan bukti otentik tentang rincian kerugian. Putusan Pengadilan Negeri mengenai hal ini dikuatkan.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Dengan pertimbangan tersebut Pengadilan Tinggi menguatkan putusan Pengadilan Negeri mataram dan memperbaiki amar putusan dalam Gugatan
Rekonpensi sebagai berikut: Mengabulkan gugatan PenggugatTergugat III Konpensi untuk sebagian; Menyatakan hukum bahwa jual beli antara Penggugat Rekonpensi
Tergugat III Konpensi dengan Tergugat RekonpensiPenggugat Konpensi, melalui kuasanya yaitu Tergugat I Konpensi Haji Syafarudin, BA adalah sah menurut
hukum; Menyatakan hukum bahwa pengusahaan tanah berikut bangunan yang berada di atasnya oleh Tergugat RekonpensiPenggugat Konpensi adalah perbuatan melawan
hukum; Menyatakan hukum bahwa tanah berikut bangunan yang berada di atas sebagaimana tercantum dalam sertifikat Hak Milik No. 251 atas nama Penggugat
RekonpensiTergugat III Konpensi adalah milik sah Penggugat RekonpensiTergugat III Konpensi; Menghukum Tergugat RekonpensiPenggugat Konpensi untuk segera
meninggalkan tanah berikut bangunannya sebagai tercantum dalam sertifikat Hak Milik No. 251 serta menyerahkan pada Penggugat RekonpensiTergugat III
Konpensi; bila perlu dengan bantuan Polisi; Menyatakan putusan dapat dilaksanakan lebih dahulu, walaupun Penggugat KonpensiTergugat Rekonpensi mengajukan
kasasi atau upaya hukum lain; Menolak gugatan Penggugat RekonpensiTergugat III Konpensi selain dan selebihnya;
Di Mahkamah Agung RI, Penggugat menolak putusan Pengadilan Tinggi dan mengajukan kasasi dengan “Keberatan” sebagai berikut: Pengadilan Tinggi
mengabulkan putusan “vit voerbaar bij vooraad” didasarkan pada surat jawaban dan gugat Rekonpensi. Seharusnya dasar putusan itu adalah bukti surat yang otentik.
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Padahal bukti otentik yang diajukan Penggugat Rekonpensi, tidak sah, cacat demi hukum; Pengadilan Tinggi hanya mempertimbangkan gugatan Rekonpensi; Gugatan
pokok dengan gugatan Rekonpensi, tidak ada hubungan hukum yang bersifat conditio sine quanon. Pengadilan Tinggi mengabulkan gugatan Rekonpensi Tergugat III, hal
ini bertentangan dengan pasal 132 HIR. Tergugat I, sewenang-wenang menentukan suku bunga 5bulan. Dalam waktu singkat hutang pokok Penggugat menjadi Rp.
24.750.000,-. Dalam keadaan mendesak, Tergugat I memaksa Penggugat membuat Akte Pengakuan Hutang No. 43, dengan syarat-syarat yang ditentukan sendiri oleh
Tergugat I. Penggugat dipaksa membuat Surat Kuasa Untuk Menjual Tanah dan Bangunan kepada Tergugat I, selaku penerima kuasa, sekaligus sebagai pembeli.
Tanah dan bangunan tersebut, secara sepihak dinilai Tergugat I seharga Rp. 30.000.000,- padahal di pasaran, seharga Rp. 150.000.000,-. Hal ini merupakan
penyalahgunaan keadaan ekonomi. Perjanjian dilahirkan tanpa pernyataan kehendak yang bebas. Semuanya ditentukan oleh Tergugat I, selaku pemegang kuasa, sehingga
perjanjian tersebut secara ex officio harus dinyatakan batal demi hukum. Pengadilan Tinggi keliru mempertimbangkan jual beli antara Tergugat I, II dengan Tergugat III;
maupun terhadap Sertifikat atas nama Tergugat III. Tergugat II dan III adalah suami istri. Jual beli di antara suami istri dilarang oleh undang-undang. Mahkamah Agung
setelah memeriksa perkara ini dalam putusannya berpendirian bahwa putusan judex facti, salah dalam menerapkan hukum yang telah membenarkan pelanggaran
ketertiban dalam transaksi jual beli tanah. Sehingga putusan Judex facti dibatalkan dan selanjutnya Mahkamah Agung ajab mengadili sendiri perkara ini. Pendirian
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
Mahkamah Agung tersebut di atas didasari oleh pertimbangan hukum yang intisarinya sebagai berikut: Dalam perkembangan hukum perjanjian, telah diakui asas
kebebasan berkontrak sesuai dengan ketentuan pasal 1338 KUH Perdata. Kebebasan berkontrak yang dikembangkan, juga meliputi pemberian “Kuasa Mutlak”. Tetapi
penegakan asas kebebasan berkontrak termasuk, perjanjian pemberian Kuasa, tidak boleh bertentangan dengan peraturan undang-undang. Pemberian kuasa jual beli akte
No. 61, pasal 7 berupa pemberian “Kuasa Mutlak” yang tidak dapat ditarik kembali, Pemberian “Kuasa Mutlak” yang demikian, jelas bertentangan dengan Instruksi
Mendagri No. 141982. Meskipun dalam bentuk Instruksi, tetapi termasuk salah satu bentuk “Hukum Positif” yang mengandung aturan hukum publik, yang bertujuan
mengatur ketertiban umum dalam transaksi jual beli tanah. Maksud dari larangan tersebut, dicantumkan dalam huruf C Konsideran Instruksi dimaksud, yakni untuk
menghindari penyalahgunaan hukum yang mengatur pemberian kuasa dengan mengadakan pemindahan hak atas tanah secara terselubung dengan menggunakan
bentuk “Kuasa Mutlak”. Tindakan demikian adalah salah satu bentuk perbuatan hukum yang mengganggu usaha penertiban status dan penggunaan tanah. Dalam
praktek, Kuasa Mutlak, selalu mengandung perkosaan dan manipulasi terhadap debitur yang lemah ekonominya. Berdasar pertimbangan itu, transaksi jual beli tanah
antara Penggugat-Tergugat I, jelas melanggar peraturan perundangan, sehingga transaksi tersebut melanggar ketertiban umum. Transaksi antara Tergugat I dengan
Penggugat bertentangan dengan pasal 1320 ke-4 KUH Perdata yang berakibat perjanjian batal demi hukum. Karena jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
adalah batal demi hukum, dengan sendirinya jual beli yang terjadi antara Tergugat I dan Tergugat II dan antara Tergugat II dengan Tergugat III, adalah batal demi hukum.
Dengan batalnya jual beli, maka hubungan hukum yang terjadi dalam perkara ini adalah merupakan hubungan hutang piutang yang, yaitu Penggugat berhutang kepada
Tergugat I dan Tergugat II Rp. 30.000.000,- dengan tanah sengketa menjadi agunan hutang tersebut. Mengenai hubungan hukum antara Tergugat I, II dan III atas jugal
beli tanah sengketa, karena jual beli tersebut batal demi hukum, maka pengembalian harga penjualan tanah yang telah diterima Tergugat I, II, III menjadi urusan tersendiri
di antara mereka. Dengan dasar alasan juridis ini, maka gugatan Rekonpensi yang diajukan oleh
Tergugat III, tidak dapat dibenarkan dan harus ditolak. Akhirnya Mahkamah Agung memberikan putusan Membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Nusa Tenggara Barat
di Mataram dan putusan Pengadilan Negeri Mataram. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian; Menyatakan Penggugat berhutang kepada Tergugat I dan II
sebesar Rp. 30.000.000,- dan tanah terperkara, menjadi agunan hutang tersebut Menyatakan batal demi hukum Akte Notaris No. 61 tanggal 30 September 1992
tentang perjanjian ikatan jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I dan II; Menyatakan batal dan tidak sah peralihan sertifikat yang terjadi antara Penggugat
dengan Tergugat II dengan Tergugat III; Menyatakan tidak berkekuatan mengikat balik nama yang dilakukan Tergugat IV atas sertifikat tanah terperkara; Menghukum
Tergugat III untuk mengembalikan sertifikat kepada Tergugat I dalam kedudukannya
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
sebagai jaminan hutang Penggugat kepada Tergugat I; Menolak gugatan Penggugat selebihnya; Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi seluruhnya;
Dari Putusan Mahkamah Agung tersebut di atas dapat diangkat “Abstrak Hukum” sebagai berikut: Debitur karena tidak dapat membayar hutangnya kepada
kreditur, maka atas permintaan Kreditur, kemudian pihak Debitur memberikan “Surat Kuasa Mutlak” kepada Kreditur. Dengan Kuasa Mutlak ini, si penerima kuasa
Kreditur lalu membuat Akte jual beli tanah yang menjadi agunan hutang tersebut, di mana isi akte menyebutkan; Debitur, pemilik tanah, menjual tanah miliknya kepada
Kreditur dengan harga sebesar hutangnya debitur yang belum dibayar. Kreditur kemudian menjual lagi tanah ini kepada pihak ketiga dan sertifikat tanah dibalik atas
nama pihak pembeli. Jual beli tanah dengan menggunakan “Surat Kuasa Multak” tersebut di atas merupakan perbuatan yang bertentangan dengan: a. Instruksi Menteri
Dalam Negeri No. 14 Tahun 1982, b. Pasal 1320 ke-4 KUH Perdata. Sehingga perbuatan hukum jual-beli tanah tersebut batal demi hukum. Dengan
batalnya demi hukum jual beli tanah melalui “Surat Kuasa Mutlak” tersebut, maka hubungan hukum yang terjadi dalam kasus di atas adalah berupa hubungan hukum
hutang-piutang uang dengan tanah sebagai agunannya
Amran Simbolon : Analisis Yuridis Mengenai Faktor Tidak Didaftarkannya Perubahan Data Fisik Dan Data..., 2008 USU e-Repository © 2008
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
