BAB 4 ANALISA DAN PEMBAHASAN
4.1. Umum
Manajemen konstruksi biasanya memiliki kurun waktu yang dibatasi oleh program-program yang sifatnya sementara dan berakhir bila sasaran dan tujuan
organisasi tercapai. Dan bila ada proyek konstruksi sejenis setelahnya biasanya sasaran dan tujuannya lebih inovatif dengan modifikasi program-program
sebelumnya. Oleh karena itu, manajemen konstruksi memiliki definisi penerapan fungsi-fungsi
manajemen yangberupaperencanaan,pelaksanaan,dan
pengendaliansecarasistematispada suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efisienagar tercapaitujuanproyeksecaraoptimal.Dan yang
dimaksuddengan proyekkonstruksiadalahsuatuusaha
untukmencapaisuatutujuantertentudalam bentukbangunan atauinfrastruktur
yangdibatasi olehwaktudansumber daya yangterbatas. Apabilaevaluasisecarasistematisterhadapsuatu perencanaanmasihdapat
dilakukan untuk mencapai hasil yang lebih optimal dan maksimal tanpa mengurangi fungsi dan kinerja teknis suatu konstruksi, maka perlu dilakukan
suatu kajianRekayasaNilai,
yangmerupakansuatu programefisiensidengan pendekatansistematis. Rekayasa nilai digunakan untuk mencari alternatif-
alternatif atau ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik lebih rendah dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan
fungsional dan mutu pekerjaan.
Universitas Sumatera Utara
Pada penelitian ini akan dibuat rekayasa nilai value engineeringdari pembangunan kantor perkebunan yang beralamat di jalan kapten muslim no. 80,
Medan untuk menganalisis dan mengevaluasi perbedaan biaya awal serta penghematan biaya yang dapat diperoleh dari penerapan konsep rekayasa nilai value
engineering, serta mendapatkan pilihan alternatif material terbaik yang dapat digunakan untuk menggantikan rencana awal pekerjaan. Pengerjaan rekayasa nilai
digunakan bantuan program SAP2000 untuk mempermudah perhitungan yang dilakukan pada penelitian ini.
4.2. Tahap Informasi
Sesuai dengan rencana kerja Job Plan dalam rekayasa nilai, tahap yang pertama kali dilalui adalah tahap informasi. Dimana pada tahap ini dilakukan
penggalian data informasi sebanyak mungkin mengenai desain yang diinginkan dalam proyek tersebut. Baru dilanjutkan dengan identifikasi analisa fungsi, sehingga
diketahui item kerja mana yang memiliki elemen fungsi sekunder dengan biaya tidak diperlukan cukup tinggi. Item kerja inilah yang nantinya akan dipilih untuk
dilanjutkan pada tahap rekayasa nilai berikutnya.
4.2.1 Pengumpulan Data
Data-data proyek yang digunakan untuk merekayasa nilai terdiri dari data gambar dan rencana anggaran bangunan RAB, yang akan dijelaskan sebagai
berikut:
Universitas Sumatera Utara
4.2.1.1 Data Umum Proyek
Data-data umum yang diperoleh sebagai bahan informasi untuk penerapan rekayasa nilai pada proyek pembangunan ini adalah:
1. NamaProyek : PembangunanKantor Perkebunan 2. LokasiProyek : Jl.Kapten Muslim No.80, Medan
3. Pemilik Proyek : CV. Seroja Mitra Mandiri 4. NilaiKontrak : Rp 3,949,670,960.35,00 termasuk PPN 10
5. Jumlah Lantai : 3 Lantai
4.2.1.2 Batasan Desain Perencanaan Gedung Proyek
Beberapa batasan desain perencanaan untuk material yang digunakan dalam Pembangunan Gedung Kaantor Perkebunan adalah sebagai berikut:
1. Bahan semen yang digunakan adalah Portland Cement PC SNI-8 2. Batu bata merah SNI-10
3. Pasir SNI-3 pasal 14 ayat 2 4. Air PVBI-1983 pasal 9
5. Kayu segi jenis keras kelas I, Kayu semi, dan Kayu sembarang keras 6. Bahan penutup lantai dan dinding harus dari kualitas terbaik
7. Kunci dan pegangan pintu 8. Pekerjaan sanitary
Universitas Sumatera Utara
4.2.2 Pemilihan Item Pekerjaan
Pemilihan item pekerjaan didasarkan pada data-data yang terdapat pada Rencana Anggaran Biaya RAB. Tahapan dalam pemilihan item pekerjaan ini yaitu
pemilihan item pekerjaan berdasarkan pengelompokan item pekerjaan menurut divisinya berdasarkan master format, identifikasi item pekerjaan berbiaya tinggi dan
pemilihan item pekerjaan yang akan dianalisa pada tahap berikutnya. Penjelasan mengenai masing-masing tahapan diuraikan selanjutnya.
Item kerja yang terdapat pada Rencana Anggaran Biaya RAB untuk mendapatkan item-item pekerjaan yang belum dikerjakan yang mana item-item
pekerjaan tersebut dapat dilakukan rekayasa nilai. Item-item pekerjaan yang belum dikerjakan tersebut antara lain adalah Pekerjaan Finishing, Pekerjaan Pintu dan
Jendela, Pekerjaan Pengecatan, Pekerjaan Sanitair, dan Pekerjaan Finishing lainnya yang nilainya sebesar Rp. 1,383,506,165.57,-.
4.2.2.1 Pengelompokan Item Pekerjaan
Item kerja yang terdapat pada Rencana Anggaran Biaya RAB dikelompokkan sesuai devisinya berdasarkan Master Format. Informasi mengenai
Master Format ini bisa dilihat pada situs berikut: http:www.csinet.orgMasterFormat
.
4.2.2.2 Identifikasi Item Pekerjaan Berbiaya Tinggi
Identifikasi ini dimaksudkan untuk mengetahui item pekerjaan yang berbiaya tinggi. Dalam tugas akhir ini langkah yang digunakan adalah menyusun Cost Model
Proyek. Bagan Cost Model dapat dilihat pada Lampiran
Universitas Sumatera Utara
Dari bagan Cost Model tersebut dilanjutkan dengan penyusunan Breakdown Cost Model. Tabel Breakdown Cost Model tersebut dapat dilihat pada tabel berikut
ini
Tabel 4.1 Breakdown Cost Model
Rank Item
Jumlah Biaya Biaya
Biaya Kumulatif
Item Kumulatif
1 Structural concrete
Rp1,962,923,242.29 49.70 49.70
4.55 2
Brick Masonry Wall Rp250,521,350.00
6.34 56.04
9.09 3
Fasade External Rp216,480,059.25
5.48 61.52
13.64 4
Ceramic Tiling Rp184,938,463.90
4.68 66.20
18.18 5
Self Contained Air Conditioner
Rp178,050,000.00 4.51
70.71 22.73
6 Electrical power
conductors Cables Rp153,487,190.00
3.89 74.60
27.27 7
Windows Rp149,910,757.40
3.80 78.39
31.82 8
Septic Tank Rp118,704,805.78
3.01 81.40
36.36 9
Sanitary Rp99,054,489.05
2.51 83.91
40.91 10
Gypsum Panel Ceiling Rp92,436,036.00
2.34 86.25
45.45 11
Fire Alarm System Rp74,727,500.00
1.89 88.14
50.00 12
Hydrant Rp62,172,034.90
1.57 89.71
54.55 13
Sound Making system Rp57,844,000.00
1.46 91.18
59.09 14
Wall Covering Rp55,901,460.86
1.42 92.59
63.64 15
Doors Rp53,978,003.60
1.37 93.96
68.18 16
Roofing Rp52,942,601.99
1.34 95.30
72.73 17
Interior Painting Rp52,464,304.53
1.33 96.63
77.27 18
Sprinkler Rp50,313,302.31
1.27 97.90
81.82 19
Interior Lighting Rp42,294,210.00
1.07 98.97
86.36 20
Concrete Piles Rp27,834,482.96
0.70 99.68
90.91 21
Drain Rp6,936,916.34
0.18 99.85
95.45 22
Voids Rp5,755,749.19
0.15 100.00
100.00 Total
Rp3,949,670,960.35
Universitas Sumatera Utara
Dari Breakdown Cost Model tersebut dilakukan analisa untuk dapat menentukan batasan item kerja berbiaya tinggi dengan menggunakan dasar hukum
distribusi Pareto
Gambar 4.1 Grafik Distribusi Pareto
Hukum distribusi pareto menyatakan bahwa 80 dari total biaya yang terjadi pada 20 item pekerjaan. Dikarenakan pada grafik hukum distribusi pareto diatas
tidak memenuhi hukum distribusi pareto maka digunakan pendekatan sebagai berikut
Batas biaya tinggi
1. Jika ∆C ∆P maka 20 + ∆C = ..... item pekerjaan
2. Jika ∆C ∆P maka 20 + ∆P = ..... item pekerjaan
20 40
60 80
100 120
5 9
14 18
23 27
32 36
41 45
50 55
59 64
68 73
77 82
86 91
95 100
B iay
a K u
m u
lat if
Item Kumulatif
Grafik Hukum Distribusi Pareto
Grafik Hukum Distribusi Pareto 73
20
Universitas Sumatera Utara
Pendekatan nilai
Jika x = 20 ; maka y = 73 Jika y = 80 ; maka x = 36
∆P = 36 - 20 = 16 ∆C = 80 - 73 = 7
Persentase Jumlah Item Pekerjaan
= 20 + ∆C = 20 + 7 = 27
Jadi jumlah item pekerjaan yang perlu untuk dilakukan rekayasa nilai adalah sebanyak
= 27 x 22 item pekerjaan = 6 item pekerjaan
Dari tabel breakdown cost model didapat 6 item pekerjaan berbiaya tinggi, adalah :
1. Structural Concrete 2. Brick Masonry Wall
3. Fasade external 4. Ceramic Tiling
5. Self Contained Air Conditioner 6.
Electrical power conductors Cable
4.2.2.3 Identifikasi Analisa Fungsi
Selanjutnya dari beberapa item kerja berbiaya tinggi yang terpilih, dilakukan analisa fungsi yang bertujuan untuk mengklasifikasikan fungsi utama dan fungsi
Universitas Sumatera Utara
penunjangnnya. Serta untuk mendapatkan perbandingan antara biaya cost dengan nilai manfaat worth yang dibutuhkan untuk menghasilkan fungsi tersebut. Dari
analisa fungsi tersebut akan didapatkan item-item pekerjaan yang layak untuk dilakukan rekayasa nilai yang kemudian akan dibuat alternatif-alternatifnya pada
tahap kreatif dan dianalisa pada tahap analisa.
Tabel 4.2 Analisa Fungsi Pekerjaan Fasade External
TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi
Proyek: Kantor Perkebunan Item: Fasade external
Lokasi: Jl.Kapten Muslim No.80 Fungsi: Melapisi Dinding
No Komponen
Fungsi Cost
Worth Kata Kerja
Kata Benda Jenis
Rp Rp
1 Beton K-225
Melindungi Beton
P 1,571,140.04
1,571,140.04 2
Besi Beton Memperkuat
Beton S
2,733,582.60 3
Batu Alam Memperindah
Dinding S
4,455,336.61 4
Aluminium Komposit panel, fasade A Melapisi
Beton P
60,300,000.00 60,300,000.00
Total 69,060,059.25
61,871,140.04 CostWorth
1.116191801
Tabel 4.3 Analisa Fungsi Pekerjaan Brick Masonry Wall
TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi
Proyek: Kantor Perkebunan Item: Brick Mansion Wall
Lokasi: Jl.Kapten Muslim No.80 Fungsi: Membatasi Ruangan
No Komponen
Fungsi Cost
Worth Kata Kerja
Kata Benda Jenis
Rp Rp
1 Batu Bata Merah
Membatasi Ruangan
P 98,975,086.54
98,975,086.54 2
Semen PC Merekatkan
Batu Bata Merah P
91,962,928.98 91,962,928.98
3 Keramik
Memperindah Dinding
S 24,176,069.88
4 Cat Dinding
Memperindah Dinding
S 35,407,264.53
Total 250,521,349.93
190,938,015.5 CostWorth
1,312055901
Universitas Sumatera Utara
Tabel 4.4 Analisa Fungsi Pekerjaan Ceramic Tiling
TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi
Proyek: Kantor Perkebunan Item: Ceramic Tiling
Lokasi: Jl.Kapten Muslim No.80 Fungsi: Melapisi Lantai
No Komponen
Fungsi Cost
Worth Kata Kerja
Kata Benda Jenis
Rp Rp
1 Keramik 30 x 30 cm
Melapisi Pelat
S 5,478,930.90
2 Keramik Homogenous 60 x 60 cm
Melindungi Pelat
P 179,460,533.00
179,460,533.00 Total
184,939,463.90 179,460,533.00
CostWorth 1.030530005
Tabel 4.5 Analisa Fungsi Pekerjaan Self Contained Air Conditioner
TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi
Proyek: Kantor Perkebunan Item: Self Contained Air Conditioner
Lokasi: Jl.Kapten Muslim No.80 Fungsi: Mendinginkan Ruangan
No Komponen
Fungsi Cost
Worth Kata Kerja
Kata Benda Jenis
Rp Rp
1 AC Wall Split, 24000 BTUH
Mendinginkan Ruang
P 125,550,000.00
125,550,000.00 2
AC Wall Split, 12000 BTUH Mendinginkan
Ruang P
40,500,000.00 40,500,000.00
3 Panel AC komplete + arde
Melengkapi AC
S 12,000,000.00
Total 178,050,000.00
166,050,000.00 CostWorth
1.072267389
Tabel 4.6 Analisa Fungsi Pekerjaan Roofing
TAHAP INFORMASI Analisa Fungsi
Proyek: Kantor Perkebunan Item: Roofing
Lokasi: Jl.Kapten Muslim No.80 Fungsi: Menutupi Atap
No Komponen
Fungsi Cost
Worth Kata Kerja
Kata Benda Jenis
Rp Rp
1 Rangka Baja Ringan
Memperkuat Atap
P 35,770,448.40
35,770,448.40 2
Atap Metal Melindungi
Atap P
17,171,653.59 17,171,653.59
Total 52,942,101.99
35,770,448.40 CostWorth
1.000000000
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan hasil analisa costworth pada masing-masing item pekerjaan diatas mempunyai nilai cw 1 yang artinya ada biaya yang tidak diperlukan
sehingga dapat dilakukan rekayasa nilai. Pada tugas akhir ini yang akan dihitung rekayasa nilainya hanya pada bagian Brick Masonry Wall.
4.3 Tahap Kreatif
Tahap kreatif bertujuan untuk memperoleh alternatif desain sebanyak mungkin dengan memenuhi batasan-batasan yang telah ditentukan. Untuk memenuhi
persyaratan tersebut, maka perlu dilakukan usaha-usaha sebagai berikut: a. Melakukan Brainstorming dengan pihak berpengalaman untuk
mengkonfirmasikan material yang digunakan agar sesuai dengan batasan- batasan yang telah ditentukan.
b. Berpikir kreatif, yaitu menghilangkan fungsi sekunder yang mungkin dari item kerja tersebut, mengganti fungsi dasar dan sistem yang ada
c. Melakukan pemilihan material seselktif mungkin karena menyangkut nilai estetika dan bangunan proyek studi
d. Teknologi pelaksanaan dari material yang digunakan digali dalam batasan- batasan teknis yang diijinkan.
Universitas Sumatera Utara
Berikut ini merupakan alternatif desain pada tahap kreatif:
Tabel 4.7 Alternatif Pekerjaan Brick Masonry Wall
Tahap Spekulasi Pengumpulan Alternatif
Proyek : Pembangunan Kantor Perkebunan Lokasi : Jl. Kapten Muslim No.80
Item : Brick Masonry Wall Fungsi : Membatasi Ruangan
No. Alternatif
A0 Desain Original Dinding Batu Bata Merah, Spesi PC+PP, Plesteran Dinding PC+PP, Cat Vinilex
A1 Dinding Hollow Block A2 Dinding Partisi Gypsum board, Hollow
A3 Dinding Panel Hebel, spesi thin bedmortar PM 100, plesteran ready mix plaster TM 200, cat
vinilex A4 Dinding PVC, tanpa rangka dan finishingpainted
A5 Dinding Bata ringan, spesi thin bedmortar PM 100, plesteran ready mix plaster TM 200, cat
vinilex A6 Dinding Beakwood 1 lapis tanpa rangka
A7 Pembatas Ruangan berupa rotan A8 Pembatas Ruangan berbahan Block board
A9 Aquarium A10 Lemari
4.4 Tahap Analisa