2. Unsur-unsur dalam perjanjian
Dalam perkembangan doktrin ilmu hukum dikenal adanya tiga unsur dalam Perjanjian. Unsur-unsur tersebut diuraikan oleh Ahmadi Miru sebagai
berikut :
19
a. Unsur esensialia, adalah unsur yang harus ada dalam suatu perjanjian, karena
jika tidak ada unsur ini maka perjanjian tidak ada; b.
Unsur naturalia, adalah unsur yang telah diatur dalam undang-undang, sehingga jika tidak diatur oleh para pihak dalam perjanjian, maka undang-
undang yang mengaturnya; c.
Unsur aksidentalia, adalah unsur yang nanti ada atau mengikat para pihak jika para pihak memperjanjikannya. Demikian pula klausul-kalusul lainnya yang
sering ditentukan dalam perjanjian, yang bukan merupakan unsur esensial dalam perjanjian.
Sedangkan menurut Herlien Budiono
20
a. Bagian esensialia, adalah bagian dari perjanjian yang harus ada. Apabila
bagian tersebut tidak ada, bukan merupakan perjanjian bernama yang dimaksudkan oleh para pihak, melainkan perjanjian lain. Kata sepakat
merupakan bagian esensialia yang harus ada. Misalnya dalam perjanjian sewa- menyewa bagian esensialianya adalah:
menggunakan istilah “bagian” dari perjanjian dan bukan unsur-unsur perjanjian. Pendapatnya terhadap bagian dari
perjanjian tersebut adalah :
19
Ahmadi Miru, Hukum Perjanjian dan Perancangan Perjanjian, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007, hal.31-32.
20
Herlien Budiono, op.cit., hal.67-72.
Universitas Sumatera Utara
1 Sepakat dari para pihak;
2 Objek sewa;
3 Jangka waktu sewa; dan
4 Uang sewa.
b. Bagian naturalia, adalah bagian perjanjian yang berdasarkan sifatnya dianggap
ada tanpa perlu diperjanjikan secara khusus oleh para pihak, yang galibnya bersifat mengatur termuat di dalam ketentuan perundang-undangan untuk
masing-masing perjanjian bernama. Ini berarti bahwa para pihak bebas untuk mengaturnya sendiri, bahkan karena ketentuan tersebut tidak bersifat
memaksa, bebas untuk menyimpanginya. Sebaliknya, jika para pihak tidak mengatur sendiri di dalam perjanjian, ketentuan perundang-undangan tentang
perjanjian tersebut akan berlaku. Bagian naturalia dari perjanjian sewamenyewa adalah ketentuan-ketentuan, baik Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman jo. Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 maupun KUHPerdata yang sifatnya tidak memaksa.
Contoh dari ketentuan yang bersifat mengatur yang merupakan bagian naturalia dari perjanjian sewa-menyewa adalah: perjanjian sewa-menyewa
tidak putus dengan dijualnya objek sewa, kecuali telah diperjanjikan sebelumnya. Jika ada perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut
ganti rugi apabila tidak diperjanjikan dengan tegas Pasal 13 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 jo. Pasal 1576 KUHPerdata.
c. Bagian aksidentalia, adalah bagian dari perjanjian berupa ketentuan yang
diperjanjikan secara khusus oleh para pihak. Misalnya termin jangka waktu
Universitas Sumatera Utara
pembayaran, pilihan domisili, pilihan hukum, dan cara penyerahan barang. Contoh dari ketentuan aksidentalia pada perjanjian sewa-menyewa adalah:
1 Pilihan hukum dan pilihan domisili.
2 Cara pembayaran uang sewa.
3 Denda atas keterlambatan penyerahan kembali setelah sewa berakhir.
4 Pengaturan pembayaran rekening listrik, air, telepon, pajak bumi dan
bangunan, iuran RT, dan asuransi. Singkatnya bagian aksidentalia pada perjanjian sewa-menyewa adalah bagian yang tidak termasuk, baik ke
dalam bagian essentialia maupun naturalia dari perjanjian sewa-menyewa.
B. Asas-asas Perjanjian 1. Asas kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian
Kategori