b. Perjanjian antara Pemberi Hak Tanggungan dengan pembeli yang
dituangkan dalam Akta Jual Beli Akta ini dibuat setelah tanah bidang baru muncul dan dihapuskan beban hak
tanggungannya. Akta jual beli ini telah memindahkan hak atas tanah kepada pembeli.
Akta jual beli termasuk dalam jenis perjanjian formil karena perjanjian ini harus dibuat oleh PPAT. Undang-undang telah mengatur bahwa akta jual
beli tanah harus dibuat oleh pejabat yang berwenang yaitu PPAT.
D. Kelemahan dan Kelebihan Jenis-Jenis Perjanjian yang Telah Dibuat
1. Kelemahan
Jenis perjanjian yang dibuat menurut Nisa Rachmasari dan B.I.P. Suhendro adalah jenis perjanjian formil. Perjanjian formil yang digunakan berupa:
a. Perjanjian untuk membebani tanah dengan hak tanggungan kembali setelah
dilakukan roya. Perjanjian ini dituangkan dalam dokumen SKMHT dan APHT
b. Perjanjian jual beli yang dituangkan dalam Akta Jual Beli.
Jenis perjanjian yang dibuat menurut Nisa Rachmasari dan B.I.P Suhendro di atas memiliki kelemahan. Menurut Nisa Rachmasari dan B.I.P Suhendro,
memang jenis perjanjian ini yang mungkin dibuat tetapi Nisa Rachmasari dan B.I.P. Suhendro menyatakan tidak akan mungkin membuatnya. Kelemahan dari
jenis-jenis perjanjian di atas adalah merugikan kreditur. Hal ini disebabkan kedudukan kreditur berubah dari kreditur preferent menjadi kreditur konkuren
setelah beban hak tanggungan dihapus atas tanah tersebut. Jenis-jenis perjanjian
menurut Nisa Rachmasari dan B.I.P Suhendro oleh mereka sendiripun dinyatakan tidak akan mampu melindungi kreditur sebagai kreditur yang
diutamakan. Sedangkan Suyanto menyatakan bahwa dibuatnya perjanjian formil berupa SKMHT tidak akan mungkin dapat menjamin kedudukan kreditur.
Menurutnya, jangankan SKMHT, APHT saja menurut Suyanto tidak akan mampu melindungi kreditur sebagai kreditur pemegang hak tanggungan.
Jenis perjanjian yang dibuat oleh H. Soepirman Soetarman
52
adalah sama dengan jenis perjanjian formil menurut Nisa Rachmasari dan B.I.P. Suhendro,
hanya saja perjanjian formil yang dimuat dalam dokumen SKMHT tidak digunakan oleh H. Soepirman Soetarman untuk menjamin kreditur. H.
Soepirman Soetarman memakai perjanjian bernama berupa perjanjian penanggungan untuk menjamin kedudukan kreditur sebagai kreditur yang
diutamakan. Kelemahan dari perjanjian ini adalah menghabiskan banyak waktu dan materi untuk melakukan roya atas seluruh beban hak tanggungan,
pemecahan atau pemisahan, membebani tanah hasil pemecahan atau pemisahan dengan hak tanggungan lagi, dan menunggu proses jual beli.
Kelemahan dari tindakan yang dilakukan Subiyanto Putro dalam menyelesaikan kasus ini menurut para ahli adalah akibat yang ditimbulkan dari pemecahan dan
pemisahan. Undang-undang tidak mengatur secara tegas mengenai akibat dari pemecahan dan pemisahan. Pengaturannya hanya dalam Peraturan Pemerintah
dan Peraturan Menteri Negara Agraria. Akibatnya adalah menimbulkan keragu- raguan dalam penerapannya. Namun kelemahan ini bisa diatasi dengan cara
52
H. Soepirman Soetarman, Wawancara Pribadi, Wreda Notaris, Semarang: 12 Mei 2007
mengedepankan sifat accesoir hak tanggungan dan mengutamakan kepentingan para pihak. Selama para pihak sepakat, maka peraturan perundang-undangan
sifatnya hanya mengatur saja. Di dalam praktek, Subiyanto Putro menyatakan bahwa pemecahan tidak menimbulkan hak baru maka tidak ada masalah dari
cara penyelesaian yang dilakukan oleh Subiyanto Putro.
2. Kelebihan
