ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009
PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009 SKRIPSI
Diajukan untuk melengkapi Tugas – tugas dan Memenuhi Syarat – Syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan
Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta
Oleh : REKA NOVIKA SARI NIM. F 1109019 FAKULTAS EKONOMI UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA
2011
commit to user
ii
commit to user
iii
commit to user
iv
“ I can be what I wannabe if I hard work for it, I can be what I wannabe…” ( Penulis )
Hidup dan nasib, bisa tampak berantakan, misterius , fantastis, dan sporadic, namun setiap elemennya adalah subsistem keteraturan dari sebuah desain holistic yang sempurna. Menerima kehidupan berarti menerima kenyataan bahwa tak ada hal sekecil apa pun terjadi karena kebetulan. Ini fakta penciptaan yang tak terbantahkan. ( Harun Yahya )
“ Bermimpilah, karena Tuhan akan memeluk mimpi- mimpi itu. “___ Arai
Kupersembahkan karya ini kepada:
1. Papa dan Mamaku tersayang yang mendoakanku tiada henti. Penyemangat yang mengajarkan arti sebuah perjuangan hidup.
2. My Little Sister, Inggih “ Ayo Berjuang!”
3. Mr. D, “ Thanks for everything…semoga Allah Swt membalas semua kebaikanmu.”
4. Almamaterku
commit to user
Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya, sehingga atas bimbingan, pertolongan, dan kasih sayang-Nya lah penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul : “ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN
PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009”.
Penulisan skripsi ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu syarat guna memperoleh gelar kesarjanaan pada Fakultas Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Persiapan, perencanaan, dan pelaksanaan hingga terselesaikannya penyusunan skripsi ini tidak terlepas dari peran dan bantuan berbagai pihak baik secara moril maupun materiil. Tiada yang dapat melukiskan kebahagiaan penulis selain rasa syukur yang mendalam. Oleh karena itu dengan kerendahan hati dan ketulusan yang mendalam penulis menghaturkan terima kasih kepada :
1. Bapak Drs. Supriyono, M.Si, selaku pembimbing yang dengan arif dan bijak telah meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan memberikan masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.
2. Bapak Dr. Wisnu Untoro, M.S, selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta yang secara langsung maupun tidak langsung telah banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di Fakultas Ekonomi UNS.
3. Drs. Supriyono, M.Si selaku Ketua Jurusan Ekonomi Pembangunan.
commit to user
vi
Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis.
5. Seluruh Staff dan Karyawan Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, agen properti, dan masyarakat setempat yang telah banyak membantu penulis dalam mengumpulkan data yang sangat berguna dalam penyusunan skripsi.
6. Bapak, Ibu, dan keluarga yang senantiasa selalu mendoakan, memberi dorongan dan bimbingan kepada penulis.
7. Teman-temanku di Ekonomi Pembangunan 2009.
8. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara langsung maupun tidak atas bantuannya kepada penulis hingga terselesaikannya penelitian ini.
Demikian skripsi ini penulis susun dan tentunya masih banyak kekurangan yang perlu dibenahi. Oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun sangat diharapkan demi sempurnanya skripsi ini. Semoga karya kecil ini dapat bermafaat bagi segenap pembaca.
Surakarta, 18 Juli 2010
Penulis
commit to user
2. Hasil Analisis Regresi………………………………………………. 72
a. Uji Asumsi Kalsik.......................................................................... 75
b. Uji Statistik……............................................................................. 81
G. INTERPRESTASI HASIL ...................................................................... 85
BAB V PENUTUP
88
A. KESIMPULAN ....................................................................................... 88
B. SARAN .................................................................................................... 89 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
commit to user
xi
TABEL Halaman
1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surakarta.................................................... 4
1.2 Data Sarana Perdagangan Di Kota Surakarta……………………………6
2.1 Tipe Pusat Perbelanjaan………………………………………………….6
3.1 Prosedur Dan Aktiviatas Utama Dalam SIG ............................................52
4.1 Luas Wilayah Kota Surakarta……............................................................60
4.2 Data Harga Tanah, Luas Area, Tingkat Kepadatan Penduduk, Banyaknya Rumah, Banyaknya Pertokoan Per Kelurahan Tahun 2009……………..76
4.3 Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode OLS…..…77
4.4 Matrik Korelasi Uji Multikolinearitas........................................................79
4.5 Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik………………….... 80
4.6 Hasil BG Test……………………………………….................................81
commit to user
xii
TABEL Halaman
2.1 Kerangka Pemikiran………………….................................................... 45
3.1 Daerah Kritis Uji T.................................................................................. 57
3.2 Daerah Kritis Uji F ……......................................................................... 59
4.1 Pola Persebaran Pusat Perbelanjaan…………………………………….73
commit to user
xiii
Lampiran 1 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk, Jumlah
Industri, Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun 2009
Lampiran 2 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk, Jumlah
Industri, Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun 2009 dalam Log
Lampiran 3 Hasil Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode Kuadrat Terkecil (OLS)
Lampiran 4 Hasil Uji Multikolinearitas
Lampiran 5 Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik Lampiran 6 Hasil Uji BG Test
Lampiran 7 Hasil Pemetaan Persebaran Pusat Perbelanjaan Kota Surakarta
dengan Analisis SIG Menggunakan Program ArcMap
commit to user
ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009 REKA NOVIKA SARI
F 1109019
Tujuan dari penelitian ini adalah mengkaji tentang pengaruh dari banyak unit rumah, banyak unit pertokoan, tingkat kepadatan penduduk dan luas area terhadap nilai tanah sekitar pusat perbelanjaan di Kota Surakarta tahun 2009. Juga untuk mengidentifikasi lokasi letak pusat perbelanjaan di Kota Surakarta dan mengetahui bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta terhadap nilai tanah.
Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder yang bersifat cross section pada tahun 2009.Data diperoleh dari BPS, agen properti, wawancara dengan masyarakat sekitar kelurahan, dan instansi yang terkait. Analisa spasial dengan SIG (Sistem Informasi Geografis ) untuk mengidenifikasi lokasi pusat perbelanjaan dan mengetahui pola pusat perbelanjaan dan model ekonometrika metode OLS (Ordinary Least Square) untuk melihat besarnya pengaruh dan untuk ketepatan analisis selanjutnya dilakukan uji asumsi klasik dan uji statistik.
Hasil penelitian yang telah dilakukan menunjukkan bahwa analisis menggunakan SIG menggambarkan pusat perbelanjaan di Kota Surakarta mengelompok di pusat kota, pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta membentuk kluster di pusat kota dan nilai tanah di daerah sekitar pusat
perbelanjaan tersebut sangat tinggi, yaitu 2 hingga 4 juta per m 2 sedangkan
analisis OLS dengan regresi menunjukkan variabel yang berpengaruh terhadap nilai tanah di Kota Surakarta adalah luas area, jumlah rumah dan jumlah pertokoan. Variabel tingkat kepadatan penduduk tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.
Saran yang dapat diajukan adalah pemerintah perlu memperhatikan perencanaan pembagunan kota selanjutnya, di area yang bersangkutan agar tidak terjadi kemacetan yang lebih parah, dan dalam memberikan ijin pembangunan pusat perbelanjaan, hendaknya pemerintah mengarahkan ke kelurahan yang belum memiliki pusat perbelanjaan dengan nilai tanah yang rendah, agar nilai tanah disekitarnya dapat naik.
Kata kunci: nilai tanah, banyak unit rumah, banyak unit pertokoan, tingkat kepadatan penduduk, luas area, OLS (Odinary least square), Sistem informasi Geografis (SIG)
commit to user
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan merupakan upaya yang sistematik dan berkesinambungan untuk menciptakan keadaan yang dapat menyediakan berbagai alternatif yang sah bagi pencapaian aspirasi setiap warga yang paling humanistik. Menurut Anwar (2005), pembangunan wilayah dilakukan untuk mencapai tujuan pembangunan wilayah yang mencakup aspek-aspek pertumbuhan, pemerataan dan keberlanjutan yang berdimensi lokasi dalam ruang dan berkaitan dengan aspek sosial ekonomi wilayah.
Pengertian pembangunan dalam sejarah dan strateginya telah mengalami evolusi perubahan, mulai dari strategi pembangunan yang menekankan kepada pertumbuhan ekonomi, kemudian pertumbuhan dan kesempatan kerja, pertumbuhan dan pemerataan, penekanan kepada kebutuhan dasar (basic need approach ), pertumbuhan dan lingkungan hidup, dan pembangunan yang berkelanjutan (suistainable development).
Terwujudnya pembangunan wilayah dan kota pada saat ini lebih banyak ditentukan oleh perilaku pasar, komunikasi, informasi yang transparan kepada masyarakat pelaku pembangunan. Oleh sebab itu, upaya pembangunan wilayah dan kota dilakukan dengan menawarkan kepada semua pelaku pembangunan wilayah dan kota sesuai dengan kebutuhan kota masing-masing. Dalam Upaya pengembangan wilayah dan pembangunan kota, peran pemerintah akan lebih
commit to user
informasi dan teknologi, perumusan kebijakan dan strategi nasional. Disisi lain, pemerintah semakin dituntut untuk mengenali permasalahan wilayah dan kota dan pemecahan yang inovatif yang tidak lagi tergantung pada pemerintah, meskipun pemerintah masih mempunyai kewajiban membantu dalam pembangunan wilayah dan perkotaan.
Konsepsi pembangunan wilayah pada dasarnya adalah pembangunan proyek- proyek berdasarkan hasil analisa data spasial (Sandy dalam Kartono, 1989). Karena yang disajikan adalah fakta spasial maka ketersediaan peta menjadi mutlak diperlukan. Karena keseluruhan proyek berada di tingkat kabupaten/kota maka pemerintah kabupaten/kota mutlak perlu menyiapkan peta-peta fakta wilayah dalam tema-tema yang lengkap.
Pembangunan di suatu wilayah pada hakikatnya bertujuan untuk meningkatkan taraf hidup dan kesejahteraan masyarakatnya. Salah satu indikator penting untuk mengukur keberhasilan pembangunan di suatu negara adalah pertumbuhan ekonominya yang merupakan perkembangan dalam kegiatan perekonomian masyarakat yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksi dalam masyarakat bertambah dan kemakmuran masyarakat pun meningkat (Sukirno 1999:10).
Todaro (1997:14) menyatakan bahwa tujuan utama dari usaha-usaha pembangunan ekonomi selain upaya menciptakan pertumbuhan yang setinggi- tingginya, pembangunan harus pula berupaya untuk menghapus dan mengurangi
commit to user
upaya menciptakan kesempatan kerja bagi penduduk, karena dengan kesempatan kerja penduduk atau masyarakat akan memperoleh pendapatan untuk memenuhi kebutuhan hidupnya.
Pembangunan ekonomi tidak dapat lepas dari pertumbuhan ekonomi (economic growth); pembangunan ekonomi mendorong pertumbuhan ekonomi, dan sebaliknya, pertumbuhan ekonomi memperlancar proses pembangunan ekonomi. Pertumbuhan ekonomi yang baik dapat menciptakan berbagai kesempatan bagi masyarakat dan investor untuk pembangunan kota.
Kota Surakarta sebagai pusat Wilayah Pengembangan VIII Propinsi Jawa Tengah, mempunyai peran yang strategis bagi pengembangan wilayah di Propinsi Jawa Tengah. Secara geografis, letak Kota Surakarta sangat strategis dan merupakan titik persimpangan jalur transportasi regional dan sekaligus sebagai daerah tujuan dan bangkitan pergerakan.
Kota Surakarta sebagai pusat WP VIII mempunyai tingkat pertumbuhan kota yang sangat pesat yang dapat dilihat dan pertumbuhan ekonomi daerah dan sistem aktivitas kota sentra pertumbuhan fisik kota. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi akan mampu meningkatkan kesejahteraan penduduk, yang ditandai dengan semakin tingginya pendapatan perkapita masyarakat. Pertumbuhan ekonomi Kota Surakarta cukup dinamis. Sejak terjadinya krisis pada pertengahan tahun 1997 dan tahun 1998. Pertumbuhan pada tahun tersebut minus 13,93 persen. Namun, pada periode 2001-2009, perekonomian Kota Surakarta menunjukkan adanya perbaikan, yaitu tumbuh berkisar 4-6 persen. Pertumbuhan ini disebabkan
commit to user
yang cukup banyak di Kota Surakarta mengakibatkan kenaikan pada sektor lain. Tingginya pertumbuhan ekonomi Kota Surakarta menunjukkan bahwa iklim usaha di Kota Surakarta baik.
Tabel 1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surakarta
Sumber : BPS Kota Surakarta
Kota Surakarta juga memiliki budaya dan masyarakat yang hangat. Keraton, batik dan Pasar Klewer adalah tiga hal yang menjadi simbol identitas Kota Surakarta. Eksistensi Keraton Kasunanan Kota Surakarta Hadiningrat dan Pura Mangkunegaran (sejak 1745) menjadikan Solo sebagai poros, sejarah, seni dan budaya yang memiliki nilai jual. Nilai jual ini termanifestasi melalui bangunan- bangunan kuno, tradisi yang terpelihara, dan karya seni yang menakjubkan. Tatanan sosial penduduk setempat yang tak lepas dari sentuhan-sentuhan kultural dan spasial keraton semakin menambah daya tarik. Salah satu tradisi yang berlangsung turun temurun dan semakin mengangkat nama daerah ini adalah membatik. Seni dan pembatikan Solo menjadikan daerah ini pusat batik di
commit to user
keduanya saling mendukung dalam meningkatkan sektor ekonomi. Maka dari itu banyak rencana pembangunan yang telah terealisasi dan identitas. Kota Surakarta semakin jelas. Berbagai gedung-gedung mewah telah berdiri dengan megah seperti pusat perbelanjaan, apartemen dan gedung perkantoran.
Pertumbuhan ekonomi di Kota Surakarta di dukung faktor adanya event– event kebudayaan seperti Solo Batik Carnival (SBC), Bengawan Solo Fair (BSF), Solo Internasional Etnic Music (SIEM), Solo International Perfoming Art (SIPA), Internasional Performing Art Mart (IPAM) dan lainnya. Banyaknya event-event kebudayaan menjadikan Kota Surakarta sebagai kota pertunjukan seni. Gelar Kota Surakarta sebagai kota wisata, kota batik, kota budaya, kota wisata kuliner, dan lainnya memberi peluang ekonomi bagi penduduk setempat maupun pendatang.
Dampak dari globalisasi ekonomi adalah ekspansi retail yang agresif memicu pengejaran kepada konsumen dengan pusat perbelanjaan (mall) sebagai media komersialisasi, menjadikan ruang kota menjadi terdikte. Hal ini memunculkan fenomena retailisasi di beberapa kota besar di Indonesia. Gejala ini relatif sulit dikendalikan karena berlaku sistem pasar, yang digerakkan oleh supply and demand, dimana hadirnya konsep belanja modern telah mewabah sebagai produk dari kapitalisme global.
Aspek yang muncul terkait dengan fungsi keruangan adalah munculnya alih fungsi lahan ke arah retailisasi, penurunan daya dukung lingkungan kota, munculnya kemacetan dari kegiatan retail pada lokasi-lokasi strategis dan dampak sosial dari kegiatan retail modern terhadap eksistensi dari pasar tradisional dan
commit to user
menengah. Kota Surakarta merupakan kota terbesar kedua di Jawa Tengah dari pertumbuhan ekonomi dan perdagangannya yang menjadikan kota ini sebagai target pasar dari industri retail modern untuk melakukan ekspansi pasar di kota ini. Pada dekade sebelumnya, dimana Kota Surakarta identik dengan pasar tradisionalnya sebagai warisan budaya dan icon kota, periode selanjutnya tahun 2000-an, ekspansi retail nasional dan asing yang berlokasi di shopping centre menunjukkan peningkatan.
Tabel 1.2 Data Sarana Perdagangan Di Kota Surakarta Tahun 2003-2008
Sarana Perdagangan
2006 2007 2008 Pasar Tradisional
35 38 38 38 40 40 Pasar Swalayan
18 19 20 20 30 38 Hypermart
0 0 1 2 3 4 Mall / Plaza
0 1 1 1 2 2 Sumber : Bappeda Kota Surakarta
Pertumbuhan pusat perbelanjaan modern dibatasi agar pasar tradisional tetap ada dan dapat dilestarikan. Pusat perbelanjaan modern adalah bangunan yang terdiri dari komplek – komplek toko yang terhubung oleh jalan kecil sehingga pengunjung dapat dengan mudah berjalan dari unit ke unit. Didalamnya juga terdapat area parkir yang modern, mall ini juga disebut versi indoor dari tempat perbelanjaan tradisional. Pusat perbelanjaan merupakan salah satu wadah investasi asing yang masuk ke sebuah kota seperti halnya Kota Surakarta ini.
commit to user
bermerek, mulai dari merek lokal sampai merek luar negeri dengan kualitas dan harga yang beraneka. Sebuah hubungan yang kontras dengan pasar tradisional, fenomena yang tidak seimbang dilihat dari segi sosial. Akan tetapi keduanya telah memiliki konsumen tersendiri, baik pusat perbelanjaan yang berdiri megah maupun pasar tradisional dengan keunikannya. Pusat perbelanjaan difungsikan untuk memberi kemudahan kepada masyarakatnya untuk membeli beraneka barang dalam satu kawasan. Hal ini merupakan sebuah kemudahan dan fasilitas yang hebat serta akan memberi dampak pada masyarakat yang konsumtif. Akan tetapi hal ini diperlukan untuk mendorong kota untuk menjadi kota yang maju dan mandiri, meskipun banyak eksternalitas yang akan terjadi.
Kota Surakarta memiliki beberapa pusat perbelanjaan modern seperti Solo Grand Mall , Solo Square, Singosaren Plaza, Beteng Trade Centre dan Pusat Grosir Solo . Disamping itu ada pusat perbelanjaan tradisional yang unik, beberapa diantaranya adalah: Pasar Gedhe, Pasar Klewer, Pasar Kembang, Pasar Legi, Pasar Notoharjo, dan Pasar Malam Ngarsopuran. Dari beberapa pusat perbelanjaan tersebut memiliki karakteristik dan konsumen yang beraneka.
Pembangunan pusat perbelanjaan dapat mempengaruhi harga tanah di sekitar daerah tersebut. Di beberapa jalan - jalan besar meskipun bukan jalan utama yang dimana berada di sekitar pusat perbelanjaan, harga tanah cenderung naik. Harga sebelum adanya pusat perbelanjaan yang semula di bawah 1 juta rupiah maka menjadi 2 hingga 4 juta rupiah dan naik pertahun rata – rata 10%- 20%.
commit to user
mempengaruhinya serta menentukan nilai signifikasi dari variabel tersebut. Harga tanah yang cenderung meningkat sesuai dengan pertumbuhan ekonomi, karena tanah bersifar riil dan tetap. Dengan adanya pusat perbelanjaan sebagai pusat ekonomi yang dapat mempengaruhi perkembangan daerah sekitarnya. Dari hal ini, maka akan terjadi pemusatan kehidupan mendekati suatu sentral sehingga di sekitar pusat perbelanjaan akan mengalami peningkatan jumlah penduduk, jumlah rumah, dan jumlah toko yang akan mempengaruhi peningkatan terhadap nilai tanah.
Penelitian sebelumnya yang dilakukan berkaitan dengan penelitian ini antara lain : Mangkoesoebroto (1992; 55-69), penelitian ini menunjukkan bahwa dalam jangka panjang, permintaan akan tanah senantiasa bertambah karena berbagai faktor, misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan masyarakat, dan perubahan selera.
Mark Eppli ( 1998 ) meneliti alokasi nilai pada wilayah sekitar pusat perbelanjaan, hasilnya pengaruh lokasi, perbandingan belanja, dan kesan tiap pusat perbelanjaan merupakan faktor dalam penentuan jumlah pelanggan dan pedagang di pusat perbelanjaan. Sedangkan, Noegroho (2001) mengkaji pengaruh penyebaran pertokoan terhadap nilai tanah di wilayah Jatinegara, Jakarta Timur dengan menggunakan analisis regresi. Hasilnya menunjukkan bahwa penyebaran pertokoan, jarak ke pusat kota, dan koefisien lantai bangunan berpengaruh terhadap nilai tanah.
commit to user
Analisis Spasial, AHP Dan Regresi Di Sekitar Wilayah Bencana Banjir Lumpur Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian tersebut bertujuan untuk menentukan nilai tanah secara massal di sekitar wilayah bencana untuk memperoleh nilai yang lebih objektif melalui pendekatan analisis spasial, metode Analytical Hierarchy Process (AHP) dan analisa statistik regresi berganda. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah pada penelitian ini ditentukan melalui literatur review terdiri atas jarak bidang ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke lokasi bencana, jarak ke relokasi infrastruktur dan jenis penggunaan lahan.
Kuncoro (2001) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan cenderung menyebar di beberapa daerah yaitu Surabaya Selatan dan Surabaya Timur. Pola pusat perbelanjaan mempengaruhi nilai tanah. Ada beberapa variabel yang mempengaruhi nilai tanah adalah luas area kelurahan, tingkat kepadatan penduduk, jumlah unit rumah, jumlah unit pertokoan, dan jumlah unit industri di kelurahan tersebut. Beberapa variabel yang berpengaruh secara signifikan adalah jumlah rumah dan jumlah pertokoan, karena lahan di daerah sekitar sudah tidak ada yang kosong maka tidak ada pula penawarannya. Sedangkan variabel yang signifikan mempengaruhi nilai tanah adalah tingkat kepadatan penduduk, jumlah industri, jumlah pertokoan dan yang tidak signifikan adalah jumlah perumahan.
Hidayati (1999) meneliti pengaruh pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai tanah di Yogyakarta. Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier dengan metode kuadrat terkecil. Hasil analisis regresi menunjukkan bahwa jarak
commit to user
mempunyai pengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah. Adrian Sutawijaya (2004) meneliti analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang. Metode analisis yang digunakan adalah metode kuadrat terkecil biasa. Hasil penelitian menyebutkan faktor kepadatan penduduk, jarak ke pusat kota, lebar jalanm kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan umum bus/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh terhadap nilai tanah di Kota Semarang.
Pusat perbelanjaan yang cukup banyak berdiri di Kota Surakarta seperti Solo Square , Solo Grand Mall, dan lainnya, menimbulkan dugaan bahwa tiap pusat perbelanjaan akan mempengaruhi nilai tanah rata-rata di kelurahan sekitarnya, yang besarnya berbeda-beda sesuai dengan tipe pusat perbelanjaan. Akibatnya adalah nilai tanah pada suatu kelurahan dengan beberapa pusat perbelanjaan relatif lebih tinggi bila dibandingkan nilai tanah pada suatu kelurahan yang jauh dari pusat perbelanjaan. Namun, variabel lain dapat berpengaruh dalam wilayah kelurahan.
Pengaruh keberadaan pusat-pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di kelurahan sekitarnya di Kota Surakarta merupakan hal menarik untuk diteliti dan dipelajari. Demikian pula dengan variabel lain seperti luas wilayah kelurahan, kepadatan penduduk, dan jumlah bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta. Maka, dalam penelitian ini peneliti akan mengkaji “ Analisis Pola Spasial Pusat
commit to user
Tahun 2009 “.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan pada uraian latar belakang masalah, maka peneliti merumuskan masalah sebagai berikut:
1. Apakah letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota Surakarta menyebar pada pusat kota ?
2. Bagaimana pengaruh kepadatan penduduk dan kepadatan tiap jenis bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta ?
3. Bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui apakah letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota Surakarta menyebar pada pusat kota.
2. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh kepadatan penduduk dan kepadatan tiap jenis bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta
3. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta.
commit to user
1. Bagi masyarakat Hasil sosialisasi dari penelitian dapat digunakan untuk merencanakan bentuk partisipasi dan mengantisipasi dampak yang tidak baik.
2. Bagi Pemerintah Kota Surakarta Hasil penelitian dipergunakan agar dapat mengevaluasi keputusan kebijakan, sebagai dasar dalam merencanakan rencana pembangunan jangka panjang atau jangka menengah, serta mengevaluasi kinerja pemerintah.
3. Bagi pihak lain Penelitian ini diharapkan dapat menambah pengetahuan dan informasi, serta sebagai bahan referensi untuk melengkapi penelitian-penelitian lebih lanjut dalam bidang ekonomi.
4. Bagi peneliti Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai referensi bagi berbagai penelitian. Sebagai sarana untuk mengaplikasikan berbagai teori yang diperoleh di bangku kuliah.
commit to user
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pusat Perbelanjaan
1. Pengertian
Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan mengelola sebuah properti tunggal. Pada lokasi properti ini berdiri, disediakan juga tempat parkir. Tujuan dan ukuran besar dari pusat perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karakteristik pasar yang dilayani. Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnya adalah gedung tertutup dan pasar terbuka.
Pusat perbelanjaan adalah bangunan yang terdiri dari komplek– komplek toko yang terhubung oleh jalan kecil sehingga pengunjung dapat dengan mudah berjalan dari unit ke unit. Didalamnya juga terdapat area parkir yang modern, mall juga disebut versi indoor dari tempat perbelanjaan tradisional. Mall termasuk juga Shopping Mall adalah sebuah tempat dimana semua koleksi toko-toko bergabung dalam area pedestrian atau sebuah jalan pedestrian yang eksklusif dimana banyak toko-toko berdiri mengikuti jalan sehingga pembeli dapat berjalan tanpa ada intervensi dari kendaraan.
commit to user
Banyak perubahan yang telah terjadi dari zaman ke zaman, begitu juga dengan shopping centre. Shopping centre berevolusi dari toko yang biasa menjadi bangunan besar dengan banyak fasilitas. Awalnya shopping centre berdiri di United State dengan adanya Arcade of Claveland dimana shopping indoor pertama yang berdiri di tahun 1890. Kemudian disusul Country Club Plaza pada tahun 1924 di Kansas City, Missouri. Pada awal tahun 1930an berdiri beberapa mall seperti: Higland Park Vilage di Dallas, Texas; River Oaks di Houston, Texas; dan Park and Shop di Washinton D.C. Mall terbuka terbesar di dunia yang dibangun pada tahun 1957 diantaranya adalah Sounthdale Centre di Edina dan Ala Moana Centre di Honolulu, Hawai. Sedangkan The Bergen Mall adalah mall tertua yang berada di New Jersey yang di buka di Paramus pada 14 November 1957.
Shopping centre terbesar telah banyak berdiri di seluruh dunia,waktu selang silih berganti beberapa mall mendapat gelar sebagai mall terbesar di dunia. Beberapa mall terbesar adalah: Centre Commercial Al Qods di Algiers, South Africa; Berjaya Times Square di Kuala Lumpur,Malaysia; Beijing’s Golden Resources Mall yang mana di buka pada Oktober 2004, mall ini merupakan mall terbesar kedua di dunia; SM City North EDSA di Philipina di buka pada tahun November 1985 merupakan mall terbesar ketiga di dunia; dan SM Mall of Asia di Philipina di buka pada Mei 2006 merupakan mall terbesar no 4 di dunia. Mall terbesar kelima adalah South Cina Mall dan Jin
commit to user
jugamerupakan mall terbesar di Timur Tengah dan Eropa.
3. Komponen Shopping Centre
Beberapa komponen pusat perbelanjaan modern adalah sebagai berikut:
a. Food Court
Food court terdiri dari beberapa fast Food dengan makanan yang beraneka ragam yang dimana dikelilingi tempat duduk dan meja untuk makan dan bersantai.
b. Departemant Store
Departement store merupakan proyek finansial stability dan untuk menarik aliran retail sehingga akan menghasilkan pengunjung ke dalam Mall. Biasanya mereka memiliki barang – barang retail yang didiskon besar dan menerima pembayaran no cash.
c. 21 (Gedung Bioskop)
Gedung bioskop digunakan untuk menyaksikan film-film baru yang sedang tayang baik film asing maupun film karya anak negeri.
d. Timezone
Timezone adalah suatu pusat permainan yang menyediakan permainan yang canggih sehingga pengunjung dapat berbelanja sekaligus mencoba permainan yang ada.
commit to user
Ada enam kriteria yang dapat digunakan untuk membedakan tipe pusat perbelanjaan, yaitu luas lantai yang disewakan (Gross Leasable Area, GLA), penyewa utama (anchor tenant), jenis barang dagangan, luas tanah, jarak dan waktu tempuh, serta basis customer. The Urban Land Institute and the International Council of Shopping Centre membedakan tipe pusat perbelanjaan berdasarkan tiga kriteria, yaitu :
1. Penyewa utama
2. Produk yang dijual
3. Luas keseluruhan lantai yang disewakan
Tipe pusat perbelanjaan adalah neighborhood centre, community centre, regional centre , dan superregional centre.
Tabel 2.1 Tipe pusat perbelanjaan
Tipe
Cakupan
Jumlah Penduduk
Waktu Tempuh ( menit )
Luas Tanah Minimum (ha) Neighborhood Centre
3000- 40.000
Satu Supermarket
2.787 - 9.290
2,41
5-10 1,22-4 Community
Centre
40.000- 150.000
Toserba dan supermarket
9.290 - 27.870
8,05
10-20 4-12 Regional
Centre
>150.000 Satu atau
dua yang menyewa penuh satu lantai <9.290m2
Superregional Centre
>300.000 Tiga toserba
masing- masing <9.290m2
46.450 - 139.350 atau lebih
19,31
30 6-40
Sumber : Dimodivikasi dari Vennor dan rabinski (1993:6-11) dalam Kuncoro (2002: 309)
commit to user
Ekonomi tanah merupakan bagian dari Ekonomi Umum, dimana aspek ekonomi ini berurusan dengan pola dan proses pemanfaatan lahan termasuk benda buatan manusia yang dibangun diatasnya, memiliki nilai yang dapat dihitung. Penentuan penggunaan lahan merupakan suatu proses pasar, penggunaan setiap kavling merupakan persaingan ekonomi di antara berbagai alternatif penggunaan, sehingga proses pertumbuhan merupakan proses ekonomi dan pola penggunaan lahan merupakan produk atau hasil dari pasar lahan (Kamus Tata Ruang, Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum, Hal.20).
Ekonomi tanah adalah kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang pertanahan. Barlowe (1972) dalam bukunya Land Resources Economics menuliskan pernyataan berikut , “Land economics may be described simply as
the field of study that deals with man’s economic relationship with others
respecting land” (ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya yang berkaitan dengan tanah).
Barlowe mengutip pernyataan Leonard A Salter (1942) mengenai ekonomi tanah sebagai berikut, “land economics ia a social science that deals with those
problems in which social conduct is strategically affected by the physical
locational or property attributes of whole surface units” (Ekonomi tanah adalah ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan sosial secara strategis dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari satuan-satuan permukaan tanah secara keseluruhan). Demikian pula Yunus dkk
commit to user
“Ekonomi tanah adalah aplikasi teori ekonomi kepada masalah-masalah yang berkaitan dengan penggunaan tanah”.
Ilmu ekonomi tanah adalah ilmu yang mempelajari usaha manusia memanfaatkan sumber permukaan bumi secara ekonomis. Dibandingkan dengan ekonomi umum, penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada pengalokasian dan pemanfaatan, yaitu tanah. Walaupun sebenarnya ilmu ekonomi tanah mencakup berbagai hubungan dengan faktor ekonomi lainnya, namum ekonomi tanah lebih menitikberatkan pada masalah dan situasi yang berhubungan dengan faktor kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya maupun pengaturannya.
Teori pola nilai ekonomis lahan kota, nilai ekonomis adalah lahan akan semakin tinggi jika lokasinya semakin mendekati kawasan pusat kota. Karena pada umumnya semakin mendekati kawasan pusat kota akan semakin tinggi tingkat kemudahan prasarana dan sarananya, sehingga semakin strategis dan produktif nilai lahan tersebut. Sebaliknya nilai dan harga lahan akan semakin rendah tingkatannya jika lokasinya semakin menuju ke bagian luar kota.
Kondisi seperti hal ini terjadi karena segala kemudahan relatif semakin berkurang dengan lokasi semakin mengarah ke bagian pinggiran kota/luar kota, sekalipun dari segi kemampuan kualitas lahan semakin tinggi. Dengan upaya- upaya peningkatan kemudahan (aksessibilitas) seperti pembangunan jalan atau prasarana dan sarana lainnya, maka harga lahan tersebut semakin naik.
commit to user
Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah.
1. Nilai Tanah
Nilai tanah mempunyai definisi bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shengkel 1988: 31).
Nilai atas sebidang tanah dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan yang diterima atas pemakaian sebidang tanah tersebut. Keuntungan- keuntungan tersebut berkaitan dengan pengaruh lingkungan yang dapat dibedakan sebagai faktor manusia dan non manusia. Faktor manusia berkenaan dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti mendirikan bangunan.
commit to user
tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negatif (Pearce and Turner 1990: 78).
Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990: 151-180) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual.
Kesimpulan yang diperoleh dari beberapa pengertian bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi
commit to user
pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.
2. Teori Permintaan Tanah
Model teori permintaan tanah pertama kali dikembangkan oleh Von Thunen (1826) merupakan suatu model sewa tanah pada sektor pertanian yang menyatakan bahwa ada sebuah tempat sentral (kota) dengan dikelilingi oleh dataran luas, di mana kebutuhan makanan untuk kota tersebut disediakan oleh daerah-daerah sekitarnya. Anggapan-anggapan yang dipakai dalam model ini adalah:
a. Hanya ada satu kota yang tidak mempunyai dan tidak cukup untuk pertanian.
b. Tanah di sekitar perkotaan hanya digunakan untuk pertanian dan
mempunyai kurva penawaran yang inelastis sempurna.
c. Biaya transportasi proporsional terhadap jarak dari kota.
d. Produksi pertanian mempunyai skala hasil yang tetap. Definisi sewa ekonomis (economic rent), yaitu perbedaan antara
pendapatan total dengan biaya yang dikeluarkan, maka petani akan memutuskan untuk menanami lahan tersebut atau tidak. Semua lahan yang ada akan menerima sewa ekonomis, tetapi lahan yang lebih dekat dengan pusat kota akan menerima keuntungan yang lebih, sehingga akan menaikkan harga tanah di sekitar kota.
commit to user
yaitu kemudahan dalam mencapai tempat kerja, belanja, kesehatan, sekolah, rekreasi, dan ibadah. Lokasi lainnya memerlukan perjalanan dan keadaan lingkungan fisik dan sosial seperti, tofografi, kebersihan air, kebersihan udara dan kenyamanan. Von Thunen (1826) membahas mengenai hubungan lokasi yang berada jauh dari pusat kota dengan nilai sewa tanah, maka semakin jauh lokasi dari pusat kegiatan bisnis akan menyebabkan nilai sewanya semakin murah.
3. Pemanfaatan Tanah
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:15) mengemukakan bahwa setiap kegiatan manusia memerlukan ruang tertentu dan ruang berada di atas tanah. Tanah bersama-sama dengan faktor – faktor produksi lain seperti tenaga kerja, modal, teknologi dan lain – lain menjadi bahan pertimbangan untuk menentukan tempat tertentu bagi pemanfaatan tertentu pula. Pemanfaatan tanah sangat menentukan cara – cara masyarakat berfungsi. Seperti diketahui tanah merupakan sumber dasar atau asal makanan, pemukiman, air serta zat asam.
a. Persaingan Dalam Pemanfaatan Tanah
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:16) menyatakan bahwa tidak dapat disangkal, tanah mempunyai kegunaan ganda. Oleh karena itu kita tidak dapat membatasi diri pada analisis pemakaian tanah secara individual, melainkan analisis tersebut harus didasarkan pada konsep kegiatan ganda dalam suatu daerah. Orang selalu ingin memilih tanah
commit to user
kepentingan tertentu, dan lain – lain. Dalam hal ini harga tanah memegang peranan penting.
b. Permintaan Terhadap Tanah
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:17) mengemukakan bahwa ada berbagai alasan mengapa orang, perusahaan dan lembaga – lembaga berani membayar mahal. Untuk kegiatan tertentu, pasti ada preferensi terhadap tanah tertentu. Bila pola tersebut kita lihat berdasarkan penawaran sewa maka terdapat aras sewa yang rendah karena tanah tak begitu menarik, ada aras sewa yang tinggi karena tanah sangat bernilai. Kenyataan ini dinamakan rent surface. Bila sewa dilihat dari segi tanah untuk maksud tertentu maka terdapatlah rent gradien. Jadi jenis-jenis sewa ini berbeda-beda sesuai dengan jenis pemanfaatan tanah itu sendiri.
c. Pola Pemanfaatan Tanah Di Kota–Kota
Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:23) mengemukakan bahwa pola pemanfaatan tanah di kota – kota mempunyai ciri – ciri sebagai berikut:
1) Pemanfaatan tanah ditentukan oleh scale economies dan aglomerasi; jarang kita menemui tipe kota dengan bagian luar kurang padat;
2) Orang lebih suka pada tempat yang dekat pada semua kegiatan
(kerja, sekolah, belanja, hiburan dan lain – lain)
3) Orang juga tergantung pada sifat tetangganya; kalau tetangganya
orang baik –baik dia bersedia mambayar lebih mahal
commit to user
harga beli tanah merupakan nilai sewa pada masa-masa mendatang yang dikapitalisasikan. Oleh karena itu, timbul dua fenomena yang tidak dapat dihindarkan yaitu: a). Adanya spekulasi tanah, karena hasil yang diperoleh pada waktu yang
akan datang diharapkan berbeda dari hasil sekarang, terutama pada daerah-daerah dimana perubahan cepat terjadi; dalam hal ini pemanfaatan tanah sekarang mungkin sangat rendah dibandingkan dengan harga spekulasi tanah yang diharapkan bagi pemanfaatan yang baru;
b). Adanya perbaikan-perbaikan (pengembangan) terhadap tanah, artinya mungkin di tanah tersebut dibangun gedung – gedung dan fasilitas yang lain sehingga pajak perlu diatur kembali, pengaturan zona – zona, aturan bangunan, dan lain-lain.
4. Teori Pemanfaatan Tanah David Ricardo
Menurut Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:26), teori Ricardo ini dapat dijelaskan dengan terlebih dahulu mengambil beberapa anggapan sebagai berikut :
a. Ketersediaan tanah pada suatu daerah dengan berbagai tingkat kesuburan
dalam hubungannya dengan produksi tanaman bahan makanan.
b. Tingkat kesuburan tanah ini dinyatakan dalam kelas-kelas tanah 1,2,3……seterusnya.Tanah dengan kelas bernomor kecil lebih subur daripada tanah dengan kelas bernomor besar.
commit to user
dianggap tidak tergantung pada tingkat kesuburan tanah tersebut di atas.
5. Konsep Nilai dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Manusia, dalam segala aktivitasnya memerlukan ruang sekalipun harus dibayar mahal. Kebutuhan ruang yang berada di atas tanah tersebut menjadi kebutuhan dasar sehingga tanah menjadi komoditas ekonomi yang dapat dipertukarkan melalui mekanisme tertentu. Hal ini menunjukkan bahwa tanah mempunyai nilai.
Menurut American Institute of Real Estate Appraisers (Wolcott, 1987: 22-63) dalam Sutawijaya ( 2004: 72), mengemukakan empat faktor yang dapat mempengaruhi nilai harta tanah dan bangunan antara lain:
a. Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, daya beli, tingkat suku bunga, dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak dan biaya overhead lainnya.
b. Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
c. Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang- undangan dan kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau
commit to user
pemerintah mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan, dan lain-lain.
d. Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi, dan ketersediaan fasilitas sosial.
Menurut Abd. Rahman M.Noor (1997: 125) dalam Sutawijaya ( 2004: 72), penilaian adalah suatu penaksiran dan pendapat atas nilai dari suatu harta tanah/kekayaan oleh seorang penilai yang didasari intrepretasi dari faktor- faktor dan keyakinan pada waktu atau tanggal tertentu. Sedangkan Wolcott (1987: 22-63) dalam Sutawijaya (2004;72) mengemukakan bahwa konsep nilai ditimbulkan karena adanya faktor-faktor ekonomi sebagai berikut:
a. Kegunaan (utility), yaitu kemampuan suatu benda untuk memuaskan keinginan, kebutuhan, dan selera manusia, misalnya tanah yang dapat dibangun rumah di atasnya sebagai tempat tinggal manusia. Kegunaan suatu properti tergantung pada karateristiknya, seperti ukuran (luas tanah atau bangunan), desain bangunan, aksesibilitas, lokasi, hak kepemilikan, dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh pada nilai properti.
b. Kelangkaan (scarcity), yaitu suatu barang yang tersedia dalam jumlah yang terbatas akan menjadikan benda tersebut bernilai atau dapat juga dikatakan ketersediaan atau penawaran suatu komoditas relatif terhadap permintaannya.
commit to user
menunjukkan benda tersebut bernilai atau harapan pembeli terhadap suatu komoditas untuk dapat memuaskan kebutuhan hidupnya atau keinginan individunya.
d. Daya beli efektif (effective purchasing power), adalah kemampuan seseorang secara individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dalam memperoleh suatu komoditi, ditukar dengan sejumlah uang tertentu atau barang lain yang setara dengannya
Interaksi faktor-faktor tersebut di atas menciptakan nilai yang tercermin dalam prinsip ekonomi permintaan dan penawaran. Permintaan suatu komoditas tercipta karena komoditas tersebut memiliki kegunaan dan keterbatasan di pasar. Permintaan juga dipengaruhi oleh keinginan untuk memuaskan kebutuhan tetapi dibatasi oleh kemampuan daya beli. Seperti pada permintaan,penawaran suatu komoditas dipengaruhi juga oleh kegunaan dan keterbatasan di pasar. Suatu komoditas akan disediakan di pasar apabila dapat memberikan kepuasan kepada pembelinya. Apabila daya beli masyarakat menurun maka penawaran suatu komoditas akan berkurang, sebaliknya apabila daya beli masyarakat meningkat maka penawaran suatu komoditas akan meningkat pula. Menurut Eldred (1987: 4) dalam Sutawijaya (2004:73) faktor-faktor yang menentukan nilai ekonomi dari suatu properti tanah adalah:
a. Permintaan yang menunjukkan keinginan dan kemampuan seseorang untuk membeli atau menyewa suatu properti.
commit to user
memberikan kepuasan pada konsumen.
c. Kelangkaan yang menunjukkan kuantitas dan kualitas dari properti lain yang bersaingan dengan properti subyek yang bersangkutan.
d. Transferability yaitu, menunjukkan proses pengalihan hak-hak properti dari satu pihak ke pihak lain melalui jual beli, sewa dan kontrak.
D. Teori Lokasi dan Pertumbuhan Kota
1. Teori Tempat Sentral
Christaller dengan model tempat sentral (central place model) mengemukakan bahwa tanah yang positif adalah tanah yang mendukung pusat kota. Pusat kota tersebut ada karena untuk berbagai jasa penting harus disediakan tanah/lingkungan sekitar. Secara ideal maka kota merupakan pusat daerah yang produktif. Dengan demikian apa yang disebut tempat sentral adalah pusat kota (Reksohadiprojo-Karseno, 1993:24).
Prinsip aglomerasi (scale economics atau ekonomi skala menuju efisiensi atau kedekatan menuju sesuatu), ekonomi kota besar menjadi pusat daerahnya sendiri dan pusat kegiatan kota yang lebih kecil. Artinya, kota kecil bergantung pada tersedianya dan adanya kegiatan yang ada pada kota besar. Oleh karena itu, apabila orang yang berada di luar kota besar ingin membeli sesuatu dapat membeli di toko sekitar tempat tinggalnya (convinience buying). Tetapi, bila ia ingin membeli bermacam barang maka, dia akan pergi ke kota-kota/multipurpose trip (Reksohadiprojo- Karseno,1993:35).
commit to user
atau kepuasan dalam rangka pemilihan tempat tinggal atau pemukiman. Jadi, orang yang dikirim ke kota dan bukan barang (commuting). Merupakan perluasan teori perilaku konsumen, dimana konsumen memaksimalkan konsumsi rumah, barang, dan jasa lain terbatas oleh anggaran yang terdiri dari penghasilan uang dan penghasilan yang hilang karena aktifitas commuting yang berupa tarif angkutan dan biaya operasional kendaraan yaitu bensin, pemeliharaan dan perbaikan (Reksohadiprojo-Karseno, 1993:40).
2. Teori Klasik
Menurut Reksohadiprojo-Karseno (1985), teori sewa dan lokasi tanah, pada dasarnya merupakan bagian dari teori mikro tentang alokasi dan penentuan harga-harga faktor produksi. Seperti halnya upah yang merupakan harga bagi jasa tenaga kerja, maka sewa tanah adalah harga atas jasa sewa tanah.