Pelaksanaan Lanskap Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya Tangerang Selatan
PELAKSANAAN LANSKAP PERUMAHAN
DISCOVERY LUMINA BINTARO JAYA
TANGERANG SELATAN
TREVY ASTRI DINNA
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2014
PERNYATAAN MENGENAI SKRIPSI DAN
SUMBER INFORMASI SERTA PELIMPAHAN HAK CIPTA*
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi berjudul Pelaksanaan Lanskap
Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya Tangerang Selatan adalah benar karya
saya dengan arahan dari komisi pembimbing dan belum diajukan dalam bentuk
apa pun kepada perguruan tinggi mana pun. Sumber informasi yang berasal atau
dikutip dari karya yang diterbitkan maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah
disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalam Daftar Pustaka di bagian akhir
skripsi ini.
Dengan ini saya melimpahkan hak cipta dari karya tulis saya kepada Institut
Pertanian Bogor.
Bogor, Juli 2014
Trevy Astri Dinna
NIM A44100016
ABSTRAK
TREVY ASTRI DINNA. Pelaksanaan Lanskap Perumahan Discovery Lumina
Bintaro Jaya Tangerang Selatan. Dibimbing oleh KASWANTO.
PT. Jaya Real Property, Tbk merupakan salah satu pengembang real estate
di Indonesia yang berlokasi di Bintaro Jaya, Tangerang Selatan. Perusahaan ini
telah mendapatkan sertifikasi ISO 9001:2008 dan tengah mengembangkan
perumahan yang berbasis ramah lingkungan. PT. Jaya Real Property, Tbk tengah
membangun beberapa cluster perumahan salah satunya adalah cluster Discovery
Lumina. Hal tersebut menjadikan Discovery Lumina lokasi yang tepat untuk
melaksanakan kegiatan magang. Tujuan dari kegiatan magang ini ialah
mempelajari dan menganalisis kegiatan pelaksanaan pada lanskap perumahan
Discovery Lumina mulai dari kegiatan admisnistrasi hingga eksekusi di lapang.
Pada kegiatan magang ini dikumpulkan data meliputi aspek biofisik, aspek
pelaksanaan administrasi dan aspek pelaksanaan fisik. Metode pengambilan data
yang digunakan pada kegiatan magang ini adalah partisipasi aktif pada kegiatan di
lapang, wawancara, studi pustaka dan pembuatan log book. Data yang telah
diperoleh dianalisis menggunakan analisis komparatif dan analisis SWOT.
Analisis data pada kegiatan magang ini menghasilkan 9 rekomendasi strategi
dalam proses pelaksanaan lanskap perumahan Discovery Lumina.
Kata kunci: pelaksanaan lanskap, lanskap perumahan, analisis SWOT
ABSTRACT
TREVY ASTRI DINNA. Implementation of Discovery Lumina Residence’s
Landscape Bintaro Jaya South Tangerang. Supervised by KASWANTO.
PT. Jaya Real Property, Tbk is one of Indonesia's leading developers in the
field of residential and commercial properties which located in Bintaro Jaya,
South Tangerang. This developer has gained ISO 9001:2008 certification and
currently developing an environmental based residential landscape. One of the
development project managed by PT. Jaya Real Property, Tbk is Discovery
Lumina residence, which makes Discovery Lumina a great place for internship.
The purposes of this internship are to study and analyze the process, from the
administrations to the implementation of Discovery Lumina’s landscape
construction. In this internship, the data that have been collected include
biophysical aspects, the administration aspects, and physical implementation
aspects. The methods in this internship were involving active participations,
interviews, library researches, and a log book. After all the data has been
collected, it analyzed using comparative analysis and SWOT analysis. The outputs
of this internship are 9 recommendation strategies in the process of Discovery
Lumina's landscape implementations.
Keywords: landscape implementation, residential landscape, SWOT analysis
PELAKSANAAN LANSKAP PERUMAHAN
DISCOVERY LUMINA BINTARO JAYA
TANGERANG SELATAN
TREVY ASTRI DINNA
Skripsi
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Pertanian
pada
Departemen Arsitektur Lanskap
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2014
© Hak Cipta Milik IPB, Tahun 2014
Hak Cipta Dilindungi Undang-Undang
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan
atau menyebutkan sumbernya. Pengutipan hanya untuk kepentingan pendidikan,
penelitian, penulisan karya ilmiah, penyusunan laporan, penulisan kritik, atau
tinjauan suatu masalah; dan pengutipan tersebut tidak merugikan kepentingan
IPB
Dilarang mengumumkan dan memperbanyak sebagian atau seluruh karya tulis ini
dalam bentuk apa pun tanpa izin IPB
Judul Skripsi: Pelaksanaan Lanskap Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya
Tangerang Selatan
Nama
: Trevy Astri Dinna
NIM
: A44100016
Disetujui oleh
Tanggal Lulus:
1 1 AUG 2014
PRAKATA
Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT yang telah memberikan
rahmat dan hidayah-Nya sehingga skripsi yang berjudul “Pelaksanaan Lanskap
Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya Tangerang Selatan” ini dapat
diselesaikan dengan baik. Skripsi ini disusun sebagai salah satu syarat untuk
memperoleh gelar Sarjana Pertanian pada Departemen Arsitektur Lanskap,
Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor.
Dalam kesempatan kali ini penulis mengucapkan terima kasih kepada:
1. Dr. Kaswanto, SP, MSi selaku dosen pembimbing skripsi atas bimbingan dan
bantuannya dalam penulisan skripsi,
2. Prof. Dr. Ir. Hadi Susilo Arifin, MS selaku dosen pembimbing akademik yang
banyak memberikan arahan dan masukan selama masa studi penulis,
3. Dr. Ir. Indung Sitti Fatimah, MSi dan Fitriyah Nurul Hidayati Utami, ST, MT
selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan untuk penyempurnaan
skripsi,
4. Ibu T. Arya Cindy, Pak Bambang, Pak Robin dan Pak Deri selaku tim lanskap
PT. Jaya Real Property, Tbk, dan seluruh teman-teman kontraktor lanskap yang
telah membantu dan memberi bimbingan selama kegiatan magang,
5. Orang tua penulis, Bapak Tri Rahatmo Budi Santoso dan Ibu Lies Maya serta
adik Rorissa Rossiana Austin atas doa dan dukungannya,
6. Teman-teman Arsitektur Lanskap angkatan 47 atas doa dan semangat yang
telah diberikan.
Penulis menyadari bahwa penulisan skripsi ini belum sempurna, untuk itu
penulis sangat mengharapkan kritik dan saran untuk peningkatan kualitas di masa
yang akan datang. Semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi penulis
maupun yang menggunakan.
Bogor, Juli 2014
Trevy Astri Dinna
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
v
DAFTAR GAMBAR
v
DAFTAR LAMPIRAN
vi
PENDAHULUAN
1
Latar Belakang
1
Tujuan
2
Manfaat
2
Kerangka Pikir
2
TINJAUAN PUSTAKA
3
Lanskap Perumahan
3
Taman Lingkungan
4
Pelaksanaan Administrasi Proyek
5
Pelaksanaan Proyek Lanskap
6
Pemeliharaan Lanskap
7
METODE
7
Lokasi dan Waktu Pelaksanaan
7
Batasan Studi
9
Metode Pelaksanaan Magang
9
Metode Pengolahan dan Analisis Data
10
Tahapan Magang
13
HASIL DAN PEMBAHASAN
Kondisi Umum
14
14
Sejarah dan Profil Perusahaan
14
Struktur Organisasi
15
Batas dan Luas Tapak
16
Konsep
17
Aksesibilitas dan Sirkulasi
18
Topografi dan Tanah
18
Iklim
19
Drainase
19
Pelaksanaan Administrasi
19
Pelaksanaan Proyek Lanskap
22
Pembangunan Pos Jaga
22
Pembangunan Wing Gate
28
Pemasangan Kanopi
29
Pemasangan Pagar
30
Pembangunan Taman Cluster
30
Penanaman pada Berm
35
Pemeliharaan
38
Evaluasi Rencana Manajemen
41
Struktur Organisasi Lapang
41
Jadwal Pelaksanaan
42
Tenaga Kerja
43
Alat dan Bahan
44
Biaya
44
Analisis SWOT
45
Identifikasi Faktor Internal dan Eksternal
45
Penentuan Bobot Variabel
49
Pembuatan Matriks IFE dan EFE
50
Pembuatan Matriks Internal-Eksternal (IE)
51
Pembuatan Matriks SWOT
51
Perangkingan Alternatif Strategi
53
Partisipasi Mahasiswa
57
SIMPULAN DAN SARAN
58
Simpulan
58
Saran
58
DAFTAR PUSTAKA
59
LAMPIRAN
61
DAFTAR TABEL
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Jadwal pelaksanaan magang
Contoh pembobotan faktor internal/eksternal
Contoh matriks IFE
Contoh matriks Internal-Eksternal (IE)
Contoh matriks SWOT
Luas area pada cluster Discovery Lumina
Daftar tanaman pada taman cluster Discovery Lumina
Daftar tanaman pada taman berm cluster Discovery Lumina
Evaluasi jadwal pelaksanaan pekerjaan lanskap Discovery Lumina
Faktor internal pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Faktor eksternal pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Penilaian bobot faktor strategis internal
Penilaian bobot faktor strategis eksternal
Matriks IFE pembangunan lanskap Discovery Lumina
Matriks EFE pembangunan lanskap Discovery Lumina
Matriks Internal-Eksternal (IE) pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Matriks SWOT pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Perangkingan alternatif strategi pembangunan lanskap Discovery
Lumina
8
11
11
12
12
17
34
35
42
48
49
49
50
50
51
51
52
53
DAFTAR GAMBAR
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Bagan kerangka pikir magang
Error! Bookmark not defined.
Peta lokasi magang
8
Skema kegiatan magang
13
Struktur organisasi perusahaan
16
Peta batas tapak cluster Discovery Lumina
17
Desain welcome area Discovery Lumina
18
Polder pada Distrik Discovery
19
Suasana saat pre-construction meeting
20
Proses pekerjaan pembersihan dan pengolahan lahan
23
Penumpukan semen dan drum pada lahan (a), saluran inlet pada lahan
yang akan dibangun pos jaga (b)
23
Pematokan pada lahan pos jaga
24
Pembuatan pondasi menerus dinding pos jaga (a), pondasi ceker ayam
pada kolom-kolom pos jaga (b)
25
Proses pemasangan batu bata untuk dinding pos jaga
26
Proses pengecoran pada kolom-kolom pos jaga
26
Pemlesteran pada pos jaga (a), pengecatan pada pos jaga (b)
27
Pemasangan kloset pada toilet pos jaga
27
Pemasangan rangka kaca pada dinding (a), pemasangan kaca pada
dinding (b)
28
Proses pengecoran kolom pada wing gate (a), proses pengecatan pada
wing gate (b)
29
Proses pembuatan signage “Discovery Lumina”
29
20 Proses pemasangan kanopi (a), kanopi saat sudah terpasang (b)
21 Pemasangan pagar pada welcome area Discovery Lumina
22 Pembersihan lahan taman cluster (a), pematokan pada lahan taman
cluster (b)
23 Pemasangan wiremesh pada perkerasan beton
24 Pemasangan struktur shelter
25 Pemasangan atap shelter
26 Proses pembuatan pondasi bangku taman (a), pemlesteran bangku
taman (b)
27 Pemasangan batu andesit pada bangku taman
28 Pembuatan alas lampu taman
29 Pekerjaan pembersihan dan pengupasan lahan
30 Penanaman pohon trembesi menggunakan steiger
31 Pelepasan semak airis kuning dari polibag (a), penanaman semak airis
kuning (b)
32 Proses penanaman rumput
33 Penyiraman menggunakan mobil tangki
34 Penyulaman tanaman hanjuang merah yang mati
35 Penyiangan gulma pada rumput
36 Struktur organisasi lapang
37 Peresmian pedestrian dan bike path, salah satu acara yang melibatkan
kerja sama dengan pemerintah daerah setempat
38 Sosialisasi pelaksanaan program QIP 2014
39 Implementasi desain taman rumah cluster Kebayoran Village tahap II
30
30
31
32
32
32
33
33
34
36
37
38
38
39
40
40
41
54
54
57
DAFTAR LAMPIRAN
1 Pengumuman pemenang tender softscape taman berm Discovery
Lumina
2 Notulensi pre-construction meeting Discovery Lumina
3 Surat perintah kerja (SPK) welcome area Discovery Lumina
4 Surat perintah kerja (SPK) hardscape taman cluster Discovery Lumina
5 Surat perintah kerja (SPK) softscape taman berm Discovery Lumina
6 Surat perintah kerja (SPK) softscape taman cluster Discovery Lumina
7 Gambar kerja welcome area dan taman utama cluster Discovery
Lumina
8 Planting plan taman utama cluster Discovery Lumina
9 Rencana anggaran biaya (RAB) welcome area Discovery Lumina
10 Rencana anggaran biaya (RAB) hardscape taman cluster Discovery
Lumina
11 Rencana anggaran biaya (RAB) softscape taman berm Discovery
Lumina
12 Rencana anggaran biaya (RAB) softscape taman cluster Discovery
Lumina
13 Kuisioner SWOT
14 Desain taman rumah pada cluster Kebayoran Village tahap II
15 Memo kerja mahasiswa sebagai dewan juri dalam lomba K3
62
63
65
72
73
74
75
76
77
79
81
82
83
86
87
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Perkembangan kota-kota besar di Indonesia saat ini sangat pesat seiring
dengan pertumbuhan penduduk di kota-kota tersebut. Perkembangan tersebut
menyebabkan tuntutan dibangunnya berbagai fasilitas untuk menunjang
kehidupan penduduk. Maraknya pembangunan fasilitas-fasilitas seperti gedunggedung perkantoran, shopping center, maupun kawasan perumahan menyebabkan
terdegradasinya ruang terbuka hijau (RTH) di kawasan perkotaan. Berdasarkan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 tahun 2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, ruang
terbuka hijau merupakan suatu area memanjang atau jalur dan/atau mengelompok
yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman baik yang
tumbuh secara alami maupun secara ditanam.
Berkurangnya ruang terbuka hijau berimplikasi pada menurunnya kualitas
ekologis di kawasan perkotaan. Kenyamanan masyarakat menurun akibat polusi
udara, suhu udara yang tinggi, bau tidak sedap dari sungai maupun asap
kendaraan bermotor, dan lainnya. Menurunnya kualitas ekologis juga
menyebabkan terjadinya berbagai bencana seperti longsor, banjir dan pohon
tumbang sehingga semakin menambah ketidaknyamanan masyarakat kota.
Ketidaknyamanan tersebut mengakibatkan masyarakat lebih selektif untuk
memilih tempat tinggal.
Masyarakat kota membutuhkan suatu lingkungan tempat tinggal yang
nyaman untuk melepaskan kepenatan sepulang bekerja seharian. Kawasan tempat
tinggal tersebut tidak hanya sebagai tempat untuk bernaung tetapi juga tempat
untuk berekreasi, menyalurkan hobi, dan menyegarkan pikiran dari kondisi
perkotaan yang bising. Untuk itu sudah seharusnya pengembang kawasan tempat
tinggal memperhatikan kebutuhan masyarakat yang mencari kenyamanan dan
ketenangan pada tempat tinggal mereka. Salah satu cara untuk meningkatkan
kenyamanan adalah dengan menghadirkan ruang terbuka hijau di tengah
lingkungan tempat tinggal, karena dengan adanya ruang terbuka hijau maka
kualitas lingkungan menjadi lebih baik.
Discovery Lumina merupakan salah satu kawasan perumahan di Bintaro
Jaya, Tangerang Selatan yang dilengkapi dengan ruang terbuka hijau yaitu berupa
pengadaan taman lingkungan. Bintaro Jaya merupakan kawasan permukiman
terpadu yang diprakarsai oleh perusahaan pengembang real estate PT. Jaya Real
Property, Tbk. Seluruh pembangunan di Bintaro Jaya mengusung konsep ramah
lingkungan yang sering mereka sebut sebagai “ecommunity”. Dalam
penerapannya, konsep “ecommunity” menggunakan bahan bangunan dan desain
yang hemat energi sehingga sangat ramah lingkungan. Selain itu, PT. Jaya Real
Property, Tbk. juga telah mendapatkan sertifikasi ISO 9001:2008. Pada cluster
Discovery Lumina sendiri konsep yang ditonjolkan adalah mengenai cahaya atau
penerangan, yaitu perumahan yang akan memenuhi aspek penerangan dengan
kebutuhan cahaya matahari yang cukup baik. Kawasan perumahan ini akan
menjadi incaran warga kota yang menginginkan hidup yang lebih nyaman, aman
dan sehat.
2
Pada cluster Discovery Lumina terdapat beberapa proyek lanskap yang
masih dalam proses pembangunan. Adapun proyek lanskap tersebut meliputi
pekerjaan pra konstruksi dan pekerjaan konstruksi di lapang. Pekerjaan pra
kontruksi berupa pemilihan penyedia jasa konstruksi dan penyiapan dokumendokumen proyek seperti dokumen tender, RAB dan SPK. Sementara pekerjaan
konstruksi di lapang meliputi pekerjaan hardscape maupun softscape. Magang
pada kawasan tersebut dapat menjadi acuan pembelajaran yang baik bagi
mahasiswa agar mendapat pengetahuan dan pengalaman pada bidang pelaksanaan
lanskap perumahan yang ramah lingkungan dan bersertifikasi ISO. Selain itu
melalui kegiatan magang ini, mahasiswa juga dapat mengaplikasikan ilmu yang
telah didapatkan selama perkuliahan.
Tujuan
Tujuan umum dari kegiatan magang ini adalah memperoleh pengetahuan,
memperluas wawasan, dan mendapat pengalaman kerja di bidang arsitektur
lanskap. Sedangkan tujuan khusus dari kegiatan magang ini adalah:
1. mempelajari proses pelaksanaan lanskap perumahan Discovery Lumina baik
pekerjaan softscape maupun hardscape mulai dari pelaksanaan administrasi
hingga pelaksanaan pekerjaan fisik di lapang;
2. menganalisis aspek rencana manajemen dalam pelaksanaan proyek lanskap
perumahan Discovery Lumina;
3. mengajukan usulan strategi pelaksanaan lanskap untuk meningkatkan kinerja
perusahaan.
Manfaat
Manfaat dari kegiatan magang ini antara lain sebagai bahan masukan dan
pertimbangan bagi pihak pengembang, selain itu juga sebagai alternatif solusi dari
berbagai permasalahan yang terjadi selama proses pelaksanaan pada lanskap
perumahan Discovery Lumina. Disamping itu kegiatan magang ini juga
diharapkan dapat membangun kerja sama dan hubungan yang baik antara
Departemen Arsitektur Lanskap, Institut Pertanian Bogor dengan pihak
perusahaan PT. Jaya Real Property, Tbk.
Kerangka Pikir
Pertambahan penduduk di kawasan perkotaan semakin meningkat sehingga
pembangunan kawasan terbangun semakin marak dan RTH semakin berkurang.
Hal tersebut mengakibatkan menurunnya kualitas lingkungan di kawasan
perkotaan. Warga kota membutuhkan lingkungan tempat tinggal dengan
lingkungan yang nyaman untuk melepaskan diri dari suasana kota yang bising.
Discovery Lumina merupakan salah satu kawasan perumahan yang
memperhatikan kenyamanan dan kesehatan penghuni melalui pengadaan RTH
berupa taman lingkungan. Alur kerangka pikir kegiatan magang dapat dilihat pada
Gambar 1.
3
Pertumbuhan penduduk kota
semakin meningkat
Pelaksanaan kawasan terbangun semakin marak,
sehingga keberadaan ruang terbuka hijau semakin
terdegradasi
Kualitas lingkungan di kawasan
perkotaan menjadi menurun
Warga kota membutuhkan lingkungan tempat
tinggal yang nyaman dengan kualitas lingkungan
yang baik
Discovery Lumina merupakan kawasan perumahan
yang dikembangkan oleh PT. Jaya Real Property, Tbk.
Perumahan ini mengutamakan kenyamanan dan
kesehatan penghuni melalui pengadaan RTH
Proyek pelaksanaan lanskap pada cluster tersebut
masih dalam proses pembangunan
Berpartisipasi dalam pelaksanaan lanskap pada
cluster Discovery Lumina
Gambar 1 Bagan kerangka pikir magang
TINJAUAN PUSTAKA
Lanskap Perumahan
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang
pemenuhannya wajib diupayakan. Berdasarkan Undang-Undang Republik
Indonesia No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman,
didefinisikan bahwa perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan sarana
dan utilitas umum sebagai upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
4
Lanskap perumahan menurut Simonds (1983), merupakan kelompokkelompok rumah yang secara bersama memiliki suatu ruang terbuka hijau (open
space) dan berada di bawah suatu manajemen pengelola perumahan tersebut, serta
terdapat fasilitas umum seperti ruko, lapangan bermain (playfield) dan daerah
penyangga (buffer). Kehadiran fasilitas penunjang yang terkumpul dan tersusun
rapi di suatu kelompok hunian (cluster), adanya hubungan antar rumah melalui
jalur yang dapat ditempuh dengan berjalan kaki (pedestrian), taman yang tersebar
secara radikal ataupun pararel, dan dengan akses ke luar lingkungan yang mudah
dapat menciptakan hubungan ketetanggaan yang ideal dalam lingkungan
pemukiman (Eckbo 1964 dalam Aji 2008).
Menurut Chiara dan Koppelman (1989), tujuh karakter fisik yang harus
diperhatikan pada kawasan permukiman agar layak dihuni, yaitu:
1. kondisi tanah dan lapisan tanah;
2. air tanah dan drainase;
3. bebas tidaknya dari bahaya banjir permukaan;
4. bebas tidaknya dari bahaya topografi;
5. pemenuhan pelayanan kesehatan, keamanan, pembuangan air limbah,
penyediaan air bersih, pembuangan sampah, dan jaringan utilitas;
6. potensi untuk pengembangan ruang terbuka; dan
7. bebas tidaknya dari gangguan debu, asap, dan bau busuk.
Winston dan Eastaway (2008) menunjukkan ada beberapa aspek yang
perlu dipertimbangkan dalam pembangunan perumahan yang meliputi lokasi,
konstruksi dan desain, serta penggunaan tempat tinggal dan regenerasi. Dalam
aspek lokasi, perencanaan penggunaan lahan harus memperhatikan aksesibilitas
seperti akses yang mudah menuju transportasi umum. Sedangkan dari segi desain,
kepadatan yang tinggi, akses ke ruang terbuka, kualitas perumahan,
keterjangkauan, dan keamanan merupakan karakteristik yang perlu diperhatikan
dalam merancang sebuah perumahan bagi masyarakat. Sementara itu, dari aspek
penggunaan tempat tinggal perlu memperhatikan pemeliharaan serta efisiensi
energi tempat tinggal tersebut.
Taman Lingkungan
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 tahun 2008 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan
Perkotaan, taman lingkungan didefinisikan sebagai lahan terbuka yang berfungsi
sosial dan estetik sebagai sarana kegiatan rekreatif atau kegiatan lain pada tingkat
lingkungan. Taman ini mempunyai fungsi sebagai paru-paru kota (sirkulasi udara
dan penyinaran), peredam kebisingan, menambah keindahan visual, area interaksi,
rekreasi, tempat bermain, dan menciptakan kenyamanan lingkungan.
Menurut Carr (1942) dalam Dimastanto (2008), taman lingkungan adalah
ruang terbuka yang dibangun dan dikembangkan di lingkungan perumahan atau
pemukiman, yang diperuntukan bagi masyarakat umum dan diatur sebagai area
ruang terbuka kota atau sebagai bagian dari pembangunan oleh swasta, seperti
taman bermain, fasilitas olahraga, dan lainnya. Penyediaan taman lingkungan
adalah untuk kebutuhan rekreasi terbatas yang diperuntukkan bagi kebutuhan
masyarakat kota (Bappeda Provinsi Jawa Barat 2007).
5
Untermann dan Small (1983) dalam Amanda (2008) menyatakan bahwa
taman perumahan adalah taman yang terletak di suatu kawasan permukiman yang
diperuntukan bagi beberapa blok rumah dan taman yang dibuat untuk memenuhi
jumlah penduduk yang lebih besar dan dilengkapi dengan fasilitas disebut
community park atau taman lingkungan.
Menurut Simonds (1983), taman lingkungan memiliki dua kategori luasan
yaitu:
1. taman lingkungan antartetangga (neighborhood park) merupakan ruang
terbuka hijau yang ditata sebagai area bermain, rekreasi, dan taman yang
berada di lingkungan kecil antartetangga dengan luas sekitar ± 1,2 ha dan ratarata 12 m²/jiwa;
2. taman lingkungan antarkomunitas (community park) merupakan ruang terbuka
hijau yang ditata selain sebagai areal bermain dan rekreasi juga sebagai tempat
berolahraga dengan luas ± 2 ha, berada di lingkungan yang cukup besar dengan
rata-rata 20 m²/jiwa.
Pelaksanaan Administrasi Proyek
Pelaksanaan administrasi proyek lanskap adalah pekerjaan lanskap yang
dimulai dengan proses pembuatan dokumen pelaksanaan, tahap pelelangan,
pembuatan surat-surat, berita acara, perjanjian kerja/kontrak, dan pembuatan form
untuk laporan selama kegiatan pelaksanaan fisik serta beberapa prosedur kerja
sebagai penuntun dan panduan pekerjaan di lapang (Simonds 1983). Menurut
Soeharto (2001) dalam penyelenggaraan proyek terdapat lika-liku negosiasi
komersial, kontrak, dan pengaturan kerjasama antarpeserta dalam proses
pembangunan proyek tersebut dimana kesepakatan yang dicapai tertuang dalam
kontrak. Kontrak merupakan dokumen yang memuat persetujuan bersama secara
sukarela yang mempunyai kekuatan hukum antara pihak pertama dan pihak
kedua. Pihak pertama berjanji untuk memberikan jasa dan menyediakan jasa dan
material untuk membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua
berjanji membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang
telah digunakan.
Pelaksanaan administrasi merupakan proses administrasi pengadaan barang
dan jasa untuk suatu proyek. Pengadaan barang dan jasa adalah kegiatan
pengadaan barang/jasa yang diperlukan oleh perusahaan, meliputi pengadaan:
barang/jasa pemborongan, jasa konsultasi, dan jasa lainnya. Proses pengadaan
barang/jasa meliputi tahapan perencanaan kebutuhan, pemilihan penyedia
barang/jasa, pelaksanaan kontrak, dan penerimaan barang/jasa. Berdasarkan
Peraturan Presiden No. 54 tahun 2010, pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi
dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:
1. pelelangan umum: metode pemilihan penyedia barang/pekerjaan
konstruksi/jasa lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua
penyedia barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya yang memenuhi syarat;
2. pelelangan terbatas: metode pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi untuk
pekerjaan konstruksi dengan jumlah penyedia yang mampu melaksanakan
diyakini terbatas dan untuk pekerjaan yang kompleks;
6
3. pemilihan langsung: metode pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi untuk
pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp 200.000.000,00 (dua ratus juta
rupiah);
4. penunjukan langsung: metode pemilihan penyedia barang/jasa dengan cara
menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa;
5. pengadaan langsung: pengadaan barang/jasa langsung kepada penyedia
barang/jasa, tanpa melalui pelelangan/seleksi/penunjukan langsung.
Pelaksanaan Proyek Lanskap
Proyek konstruksi adalah mengubah gambar perencanaan rekayasa struktur
maupun arsitektural berikut ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam
persyaratan atau spesifikasi teknis yang diwujudkan menjadi bangunan fisik dan
dilaksanakan dengan biaya dan jangka waktu tertentu (Latief 2001 dalam Zidni
2008). Ervianto (2006) menyatakan bahwa kegiatan proyek merupakan suatu
rangkaian kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dan hanya terjadi satu
kali sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada dua atau
lebih proyek yang identik, yang ada adalah proyek yang sejenis. Sebuah proyek
agar terwujud perlu melibatkan banyak orang atau organisasi sesuai dengan
kepentingan dan disiplin ilmu, selain waktu dan dana yang cukup besar agar
tercapai tujuan proyek. Ervianto juga menambahkan bahwa terdapat beberapa
orang atau badan organisasi yang terlibat dan berkepentingan atas terwujudnya
proyek tersebut umumnya terdiri dari pemilik pekerjaan (owner), konsultan
perencana (engineering consultan), konsultan manajemen konstruksi
(management construction consultant), konsultan pengawas (supervisor),
kontraktor konstruksi (contractor construction), pemasok (supplier), badan
pemerintah, institusi keuangan, tenaga kerja, dan masyarakat. Setiap proyek
memiliki batasan yang berbeda terhadap ruang lingkup, waktu dan biaya yang
biasa disebut triple constrain (Schwalbe 2004 dalam Zidni 2008)
Simonds dan Starke (2006) menyatakan bahwa tahap pelaksanaan pekerjaan
proyek lanskap merupakan realisasi dan bentuk tindak lanjut dari kegiatan
perancangan yang meliputi pekerjaan penyerahan kontrak, pengawasan, sanksi
pelanggaran dan batas-batas pelaksanaan. Menurut Harris dan Dines (1988),
produk dari gambar pelaksanaan lanskap adalah membentuk suatu proses desain
yang sistematis yang dapat diimplementasikan pada pelaksanaan lanskap atau
tahap pembangunan dari administrasi proyek. Tahap pelaksanaan terdiri dari: (1)
pekerjaan pembangunan, pengawasan, dan koordinasi yang mencakup
administrasi, jadwal kerja, laporan, dokumentasi, pengawasan, dan kontrol biaya,
serta (2) penyelesaian pekerjaan dan pembayaran.
Ingels (2004) menambahkan bahwa proses pembangunan proyek lanskap
mempunyai beberapa langkah-langkah meliputi:
1. perumusan sasaran hasil proyek agar terpenuhi sesuai jangka waktu tertentu
oleh klien,
2. pemilihan designer sesuai langkah-langkah yang dikenal dengan proses desain,
3. penyetujuan desain dan pemilihan kontraktor lanskap melalui persaingan
penawaran,
7
4. kontraktor lanskap menentukan supplier dan kontraktor bawahan untuk
menyediakan material yang diperlukan dalam pelaksanaan proyek,
5. pelaksanaan proyek diawasi langsung oleh klien dan designer,
6. serah terima oleh klien yang diikuti dengan pembayaran tagihan akhir,
7. melakukan kontrak perawatan dengan perusahaan pengelola lanskap.
Pemborong pembuatan taman disebut juga sebagai kontraktor taman.
Kontraktor taman terpilih harus melaksanakan pekerjaan sesuai gambar rencana
dan dokumen lain yang ditetapkan perencana. Oleh karena itu, seorang kontraktor
taman harus berhubungan dan berkomunikasi secara langsung dengan arsitek
taman, baik sebelum penawaran kontrak atau sesudahnya. Seorang kontraktor
taman tidak dapat mengubah rencana dan rancangan taman sekehendak-hatinya
sendiri, tetapi harus berkonsultasi dengan perancang taman atau paling tidak
dengan pemiliknya (Arifin dan Arifin 2005).
Pemeliharaan Lanskap
Pemeliharaan suatu lanskap dilaksanakan untuk menjaga kondisi lanskap
tetap berada dalam keadaan bersih, aman, dan nyaman dimana seluruh elemen
yang ada di dalamnya (soft material dan hard material) berada dalam keadaan
baik serta terpelihara. Carpenter et al. (1975) menyatakan bahwa hal penting
dalam pemeliharaan lanskap adalah pengerjaan yang tepat harus dikerjakan pada
waktu yang tepat.
Menurut Arifin dan Arifin (2005), pemeliharaan dibagi menjadi dua yaitu
pemeliharaan ideal dan pemeliharaan fisik. Pemeliharaan ideal merupakan
pemeliharaan yang mengacu pada tujuan dan desain yang semula sehingga pada
periode waktu tertentu diadakan suatu evaluasi. Sementara pemeliharaan fisik
merupakan pemeliharaan taman untuk mewujudkan pemeliharaan ideal yang tidak
terlepas dari elemen taman yang memiliki daya hidup, sehingga taman tetap
terjaga keindahan, keasrian, kenyamanan, dan keamanan taman. Pemeliharaan
fisik meliputi pemeliharaan terhadap elemen keras maupun lunak (tanaman).
Pemeliharaan elemen keras atau bangunan taman merupakan pemeliharaan
pencegahan yang meliputi pembersihan terhadap lumut dan karat, pengecatan dan
penggantian atau perbaikan elemen yang rusak. Sedangkan pemeliharaan tanaman
meliputi pembersihan areal taman, penyiangan, penggemburan tanah, penyiraman,
pemangkasan, pengendalian hama dan penyakit, pemupukan, penyulaman dan
pemindahan tanaman, pembibitan, serta pemeliharaan peralatan.
METODE
Lokasi dan Waktu Pelaksanaan
Kegiatan magang dilaksanakan pada PT. Jaya Real Property, Tbk., sebagai
pengembang kawasan perumahan Bintaro Jaya yang terletak di Central Business
District (CBD) Emerald Blok CE/A No.1, Bintaro Jaya, Tangerang Selatan,
Banten. Sementara lokasi pelaksanaan proyek terletak pada cluster Discovery
8
Lumina yang terletak di Distrik Discovery, Bintaro Jaya, Tangerang Selatan,
Banten (Gambar 2).
Gambar 2 Peta lokasi magang
Kegiatan magang dilaksanakan pada unit proyek PT. Jaya Real Property,
Tbk. dibawah bimbingan manajer lanskap selama empat bulan, dimulai pada
bulan Februari sampai Juni 2014. Adapun jadwal pelaksanaan magang tertera
pada Tabel 1.
Tabel 1 Jadwal pelaksanaan magang
Bulan
Jenis Kegiatan
Februari
1
2
3
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Pengenalan Perusahaan
Pengenalan dengan
x
staff
Mempelajari kondisi
x
umum lapang
Kegiatan Administrasi*
Penyusunan RAB
x
Pelaksanaan tender
Pre-construction
meeting
Penyiapan dokumen
proyek
Maret
4
1
2
3
April
4
1
2
3
Mei
4
1
2
3
Juni
4
1
2
9
Tabel 1 Jadwal pelaksanaan magang (lanjutan)
Bulan
Jenis Kegiatan
Pelaksanaan Lanskap
Pembersihan lahan
Pematokan dan
pengukuran
Pekerjaan hardscape
Pekerjaan softscape
Februari
1
2
x
x
x
3
Maret
April
Mei
Juni
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
2
x
x
x
Pengolahan Laporan
x
*Keterangan: Saat pelaksanaan administrasi mahasiswa tidak terlibat langsung di
dalamnya, hal ini disebabkan karena kegiatan tersebut telah dilaksanakan
sebelum mahasiswa memulai kegiatan magang. Mahasiswa mempelajari
proses kegiatan tersebut melalui wawancara dan studi pustaka.
Batasan Studi
Pengambilan data hanya terbatas pada pembangunan lanskap sebagai
fasilitas umum yang berada di dalam kawasan cluster Discovery Lumina.
Pengambilan data yang dimaksud meliputi pembangunan pos jaga, wing gate,
signage, kanopi, pagar dan taman utama serta taman berm. Pengambilan data
tidak mencakup area komersial seperti bangunan rumah dan taman rumah. Selain
itu pengambilan data juga tidak mencakup pembangunan jalan, infrastruktur, dan
utilitas.
Metode Pelaksanaan Magang
1.
2.
3.
4.
Metode yang digunakan selama kegiatan magang adalah:
Partisipasi aktif di lapangan: Saat berpartisipasi aktif di lapangan, mahasiswa
sebagai student trainee bertugas sebagai supervisor lanskap yang mengawasi
progres pekerjaan konstruksi setiap hari, kemudian melaporkannya sebagai
bahan evaluasi pada rapat koordinasi setiap minggu.
Wawancara: Wawancara dilakukan dengan berbagai narasumber terkait seperti
manajer dan staff bagian lanskap, manajer dan staff bagian tender dan
administrasi, manajer dan staff unit perencanaan dan pengembangan, serta
kontraktor pelaksana lanskap. Wawancara dilakukan baik secara langsung
maupun dengan menggunakan kuesioner.
Studi pustaka: Studi pustaka dilakukan dengan mencari data dari jurnal, bukubuku terkait dan website untuk melengkapi informasi yang tidak didapatkan
selama berkegiatan di lapang.
Pembuatan log book: Pembuatan log book dilakukan dengan mencatat seluruh
kegiatan magang yang dilakukan setiap harinya sebagai bahan penyusunan
laporan akhir.
10
Metode Pengolahan dan Analisis Data
Metode yang digunakan dalam mengolah dan menganalisis data adalah:
1. Analisis komparatif: Analisis komparatif merupakan analisis yang bertujuan
untuk mengevaluasi kegiatan administrasi dan pelaksanaan proyek lanskap
perumahan yang dilakukan. Analisis tersebut digunakan dengan cara
membandingkan kegiatan pelaksanaan proyek yang dilakukan selama magang
dengan teori-teori yang didapat pada studi literatur.
2. Analisis SWOT: Analisis SWOT (strengths, weaknesses, opportunities,
threats) merupakan metode perencanaan strategis yang digunakan untuk
mengevaluasi kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang
(opportunities), dan ancaman (threats) dalam suatu proyek atau organisasi.
Menurut Rangkuti (2008), analisis SWOT dilakukan berdasarkan logika yang
memaksimalkan kekuatan (strengths) dan peluang (opportunities), namun
secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (weaknesses) dan ancaman
(threats). Tahapan kerja yang dilakukan dalam analisis SWOT adalah sebagai
berikut:
a. Mengidentifikasi faktor internal dan faktor eksternal
Identifikasi faktor internal dilakukan dengan cara membuat daftar
semua hal yang menjadi kekuatan dan kelemahan yang dimiliki serta
memberi dasar untuk mengidentifikasi dan mengevaluasi hubungan antar
faktor tersebut. Sementara identifikasi faktor eksternal dilakukan dengan
cara membuat daftar semua peluang dan ancaman yang dimiliki.
Setelah itu masing-masing faktor diberikan peringkat (rating) untuk
mengetahui faktor yang paling berpengaruh. Menurut Rangkuti (2008) nilai
peringkat untuk faktor positif (kekuatan dan peluang) berbanding terbalik
dengan faktor negatif (kelemahan dan ancaman). Pada faktor positif atau
faktor pendorong, nilai 4 berarti faktor tersebut memiliki tingkat
kepentingan yang sangat penting, nilai 3 berarti faktor tersebut memiliki
tingkat kepentingan yang penting, nilai 2 berarti faktor tersebut memiliki
tingkat kepentingan yang cukup penting, dan nilai 1 berarti faktor tersebut
memiliki tingkat kepentingan yang tidak penting. Penilaian faktor negatif
adalah sebaliknya.
b. Penentuan bobot setiap variabel
Setelah mengindentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi baik
internal maupun eksternal, selanjutnya adalah menentukan bobot dari tiap
faktor tersebut. Dalam menentukan setiap bobot strategis (Tabel 2)
digunakan metode paired comparison (Kinnear dan Taylor 1991) dengan
ketentuan sebagai berikut:
• Nilai 1 jika indikator faktor horizontal kurang penting daripada indikator
vertikal,
• Nilai 2 jika indikator faktor horizontal sama penting dengan indikator
faktor vertikal,
• Nilai 3 jika indikator faktor horizontal lebih penting daripada indikator
faktor vertikal,
• Nilai 4 jika indikator faktor horizontal sangat penting daripada indikator
faktor vertikal.
11
Tabel 2 Contoh pembobotan faktor internal/eksternal
Faktor Internal/Eksternal
A
B
C
D
A
B
C
D
Sumber: Kinnear dan Taylor (1991) dengan penyesuaian
Total
Bobot
Langkah selanjutnya setelah penentuan bobot adalah menentukan
bobot akhir masing-masing variabel dapat ditentukan dengan menggunakan
rumus (Kinnear dan Taylor 1991):
Keterangan:
αi
= bobot variabel ke-i
i
= 1, 2, 3, …, n
xi
n
= nilai variable ke-i
= jumlah variabel
c. Pembuatan matriks Internal Factors Evaluation (IFE) dan External Factor
Evaluation (EFE)
Setelah menentukan bobot dan peringkat dari masing-masing faktor,
dilanjutkan dengan pembuatan matriks IFE dan EFE (Tabel 3). Dalam
membuat matriks IFE dan EFE, setiap peringkat dari faktor-faktor tersebut
dikalikan dengan bobot untuk memperoleh skor pembobotan.
Tabel 3 Contoh matriks IFE
Simbol
Faktor Strategis Internal
Bobot
Peringkat
Skor
Total
Sumber: David (2008) dengan penyesuaian
d. Pembuatan matriks internal-eksternal (IE)
Dari total skor yang diperoleh dari matriks IFE dan EFE dapat
diketahui posisi tapak studi di suatu kuadran tertentu pada matriks internaleksternal (IE) (Tabel 4). Menurut David (2008), matriks IE memiliki
sembilan kuadran yang dapat dibagi menjadi tiga bagian sebagai berikut:
• Grow and build strategy (Kuadran I, II, dan IV)
• Hold and maintain strategy (Kuadran III, V, dan VII)
• Harvest and divest strategy (Kuadran VI, VIII, dan IX)
12
Tabel 4 Contoh matriks Internal-Eksternal (IE)
Sumber: David (2008) dengan penyesuaian
e. Pembuatan matriks SWOT
Penyusunan alternatif strategi dilakukan dengan membuat matriks
SWOT (Tabel 5). Menurut Kinnear dan Taylor (1991), matriks SWOT
merupakan alat yang dapat menggambarkan peluang-peluang dan ancaman
dari faktor eksternal dipadukan dengan kelemahan dan kekuatan dari faktor
internal untuk menghasilkan empat golongan alternatif strategi yang dapat
diterapkan bagi kelangsungan suatu kegiatan sebagai berikut:
• SO (strength-opportunity), yaitu menggunakan kekuatan yang dimiliki
untuk mengambil kesempatan yang ada;
• ST (strength-threat), yaitu menggunakan kekuatan yang dimiliki untuk
mengatasi ancaman yang dihadapi;
• WO (weakness-opportunity), yaitu berusaha mendapatkan keuntungan
dari kesempatan yang ada untuk mengatasi kelemahan-kelemahan;
• WT (weakness-threat), yaitu berusaha meminimumkan kelemahan dan
menghindari ancaman yang ada.
Tabel 5 Contoh matriks SWOT
Eksternal
Opportunity
Threat
Strenght
SO
ST
Weakness
WO
WT
Internal
Sumber: David (2008) dengan penyesuaian
13
Tahapan Magang
Tahapan magang terdiri atas tahap persiapan, pengenalan perusahaan,
pengumpulan data melalui partisipasi aktif dalam kegiatan administrasi, dan
partisipasi aktif di lapangan. Selanjutnya setelah semua data terkumpul dilakukan
pengolahan dan analisis data, kemudian penyusunan strategi (Gambar 3).
Persiapan
Pengenalan Perusahaan
Pengambilan Data
A. Pelaksanaan Kegiatan Administrasi
B. Pelaksanaan Kegiatan Lapang
Pengolahan dan Analisis Data
Penyusunan Strategi
Gambar 3 Skema kegiatan magang
1. Persiapan
Pada tahap persiapan mahasiswa melakukan konsultasi intensif dengan
dengan pembimbing dalam menentukan lokasi magang. Kegiatan dilanjutkan
dengan survei lokasi magang, pembuatan surat izin magang, permohonan
magang ke PT. Jaya Real Property, Tbk, kemudian berkonsultasi dengan
manajer lanskap setempat mengenai kegiatan magang yang dilakukan.
2. Pengenalan Perusahaan
Pada tahap ini dilakukan orientasi perusahaan dengan melakukan
pengenalan dengan staff, struktur organisasi perusahaan serta kondisi umum
tapak dan perusahaan. Selain itu diperkenalkan juga bentuk pelaksanaan
proyek lanskap yang dilakukan.
3. Pengambilan Data
Pengambilan data dilakukan selama kegiatan magang berlangsung
melalui wawancara dan partisipasi aktif mahasiswa dalam pelaksanaan
kegiatan administrasi dan pelaksanaan kegiatan di lapang.
a. Pelaksanaan Kegiatan Administrasi
Pada tahap ini mahasiswa tidak dapat mengikuti proses secara
langsung karena kegiatan tersebut telah dilakukan sebelum mahasiswa
memulai kegiatan magang. Pengambilan data pada tahap ini dilakukan
dengan wawancara dan studi pustaka. Pada tahap ini dilakukan kegiatan
14
prakonstruksi seperti penyusunan rencana anggaran biaya (RAB),
pemilihan kontraktor melalui kegiatan tender, pengumuman pemenang
tender, pre-construction meeting, dan penerbitan dokumen proyek seperti
surat perintah kerja (SPK).
b. Pelaksanaan Kegiatan Lapang
Pada tahap ini mahasiswa melakukan pengawasan terhadap pekerjaan
lanskap di lapangan. Terdapat beberapa unit pekerjaan yang dilakukan,
antara lain pembangunan pos jaga beserta kanopinya, wing gate, gerbang,
signage, pagar, berm, serta taman seluas 849 m2. Pada taman tersebut
dilakukan pekerjaan softscape dan hardscape. Pekerjaan softscape yang
dilakukan meliputi pengadaan tanaman dan penanaman tanaman.
Sedangkan pekerjaan hardscape taman yang dilakukan meliputi
pembuatan shelter, lampu dekoratif, bangku taman, paving dan children
playground.
4. Pengolahan dan Analisis Data
Data yang telah diperoleh oleh mahasiswa selanjutnya diolah dan
dianalisis. Metode analisis data yang digunakan adalah analisis komparatif dan
analisis SWOT.
5. Penyusunan Strategi
Strategi disusun berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan
sebelumnya. Strategi tersebut berupa alternatif strategi untuk pemecahan
masalah yang dihadapi perusahaan selama proses pelaksanaan lanskap
sehingga dapat meningkatkan kinerja perusahaan dalam mencapai tujuan.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Kondisi Umum
Sejarah dan Profil Perusahaan
PT. Jaya Real Property Tbk didirikan pada tanggal 25 Mei 1979. Perusahaan
ini merupakan salah satu anak perusahaan PT. Pembangunan Jaya yang sebagian
besar sahamnya dimiliki oleh pemerintah daerah DKI Jakarta. PT. Jaya Real
Property, Tbk merupakan salah satu pengembang real estate di Indonesia.
Perusahaan ini bergerak pada bidang pembangunan dan pengembangan kawasan
permukiman terpadu dengan salah satu proyek unggulannya adalah Bintaro Jaya.
Bintaro Jaya memiliki luas lebih dari 2000 ha yang di dalamnya terdiri dari
beberapa perumahan dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti sekolah, rumah
sakit, bank, pusat perbelanjaan, tempat usaha, tempat rekreasi, serta jaringan
transportasi yang terintegrasi. Adapun visi dari perusahaan ini adalah menjadi
salah satu pengembang dan pengelola properti terbaik di Indonesia, dengan misi:
1. mencapai pertumbuhan pendapatan di atas rata-rata pertumbuhan industri real
estate dan properti di Indonesia,
2. memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan konsumen,
3. membangun sumberdaya manusia yang berkualitas dan iklim kerja yang baik
untuk mencapai kinerja yang tinggi,
15
4. mengoptimalkan produktivitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi
manfaat konsumen, pemegang saham, dan karyawan,
5. peduli pada aspek sosial dan lingkungan di setiap unit usaha.
Pada September 2006, PT. Jaya Real Property, Tbk berhasil mendapat
akreditasi ISO 9001:2000, yang kini sudah diperbaharui menjadi ISO 9001:2008.
ISO 9001:2008 merupakan sertifikasi pada bidang manajemen mutu. ISO
9001:2008 berfokus pada efektivitas proses perbaikan berkelanjutan dengan pola
berpikir PDCA (planning, do, check, action), yaitu dalam setiap proses senantiasa
melakukan perencanaan yang matang, implementasi yang terukur dengan jelas,
evaluasi dan analisis data yang akurat serta tindakan perbaikan yang sesuai dan
pengawasan dalam pelaksanaan agar dapat menuntaskan masalah yang terjadi di
organisasi. Dalam ISO 9001:2008 seluruh hal yang tertera pada Prosedur Kerja
dan Instruksi Kerja (PK/IK) perusahaan harus dilaksanakan, dan seluruh hal yang
dikerjakan oleh perusahaan harus mempunyai bukti tertulis yang valid. Audit ISO
dilakukan dua kali dalam setahun, yaitu audit internal yang dilakukan antar unit
dalam perusahaan dan audit eksternal yang dilakukan oleh badan sertifikasi ISO.
Pada tahun 2008 Bintaro Jaya mulai mengembangkan konsep ramah
lingkungan dengan tajuk ECOmmunity. ECOmmunity merupakan suatu konsep
yang bertujuan untuk membangun suatu komunitas dengan gaya hidup baru yang
lebih peduli dan ramah lingkungan. Berdasarkan data dari website resmi PT. Jaya
Real Property, Tbk, ECOmmunity memadukan fitur-fitur dan fasilitas pada
hunian dan lingkungan sekitarnya yang dapat dibagi ke dalam beberapa kategori
yaitu:
1. Health Care: mendukung upaya menciptakan udara yang lebih bersih dan air
yang higienis untuk dikonsumsi dengan peduli terhadap pemakaian bahan
bangunan dan pembangunan infrastruktur yang dapat mendukung kesehatan.
Beberapa aplikasinya adalah penggunaan cat berbahan dasar air, pemanfaatan
biotank, penggunaan grease trap dan optimalisasi penggunaan vegetasi untuk
mengurangi polusi udara,
2. Earth Care: mendorong pelestarian hutan dan lingkungan dengan
menitikberatkan pada pengurangan penggunaan kayu sebagai bahan bangunan
dan konservasi sumber daya alam. Beberapa aplikasinya antara lain pemilihan
bahan bangunan yang dapat diperbaharui, pemilihan material carport,
penggunaan teknik biopori serta penerapan roof garden,
3. Energy Care: membantu warga menghemat konsumsi energi sekaligus
mengurangi biaya penggunaan tenaga listrik dengan peduli terhadap
penggunaan fitur/sistem yang dapat mengurangi pemakaian energi. Beberapa
aplikasinya antara lain optimalisasi pencahayaan dan sirkulasi udara alami,
pemakaian elemen air, penggunaan sistem gravitasi, penggunaan alumunium
foil dan penanaman pohon peneduh.
Struktur Organisasi
Pada kegiatan magang ini, mahasiswa berada pada unit proyek PT. Jaya
Real Property, Tbk yang dipimpin oleh seorang manajer proyek. Unit proyek
merupakan unit yang bertugas membangun atau mengimplentasikan produk sesuai
gambar kerja yang dibuat oleh unit perencanaan dan pengembangan. Pada unit
proyek terdapat tiga koordinator manajer yaitu koordinator manajer bangunan,
manajer tender dan administrasi, dan koordinator manajer infrastruktur.
16
Koordinator manajer bangunan bertanggung jawab dalam pembangunan
bangunan. Manajer tender dan adminstrasi bertanggung jawab dalam pemilihan
kontraktor, pembuatan RAB serta SPK. Sementara koordinator infrastruktur
bertanggung jawab pada pembangunan jalan dan infrastruktur yang dipimpin oleh
manajer infrastruktur, pembangunan lanskap yang dipimpin oleh seorang manajer
lanskap, serta pemasangan pipa-pipa saluran air, kabel listrik dan kabel telepon
yang dipimpin oleh manajer utilitas. Adapun struktur organisasi perusahaan
tertera pada Gambar 4.
Selama melaksanakan kegiatan magang mahasiswa menjabat sebagai
student trainee di bawah bimbingan pengawas lanskap yang bertanggung jawab
langsung kepada manajer lanskap. Mahasiswa bertugas mengawasi progres
pekerjaan konstruksi setiap hari, kemudian melaporkannya sebagai bahan evaluasi
pada rapat koordinasi setiap minggu. Dalam proyek pelaksanaan lanskap, secara
keseluruhan pengaturan jadwal pelaksanaan dan koordinasi teknis pekerjaan
dilakukan dibawah pimpinan proyek yaitu manajer lanskap. Manajer lanskap
menugaskan pengawas lanskap untuk mengawasi progres pekerjaan kontraktor di
lapang setiap harinya.
Gambar 4 Struktur organisasi perusahaan
Batas dan Luas Tapak
Salah satu perumahan yang berada di kawasan Bintaro Jaya adalah cluster
Discovery Lumina. Cluster Discovery Lumina terletak di Distrik Discovery.
Perumahan ini berbatasan langsung dengan cluster Discovery Fiore pada bagian
Utara, Desa Perigi Lama pada bagian Timur, cluster Discovery Terra pada bagian
Selatan, dan Discovery Park di bagian Barat (Gambar 5).
17
Gambar 5 Peta batas tapak Cluster Discovery Lumina
Cluster Discovery Lumina dibangun dalam 2 tahap karena terdapat sebagian
lahan yang masih dalam sengketa. Cluster Discovery Lumina tahap 1 memiliki
luas keseluruhan 30.399 m2 yang terdiri dari area komersial dan area untuk
fasilitas umum. Berdasarkan konsep ecommunity yang diterapkan, luas area di
cluster Discovery Lumina memiliki proporsi 60% berupa ruang terbangun dan
40% berupa ruang terbuka (Tabel 6). Ruang terbangun merupakan area komersial
yang memiliki luas 18.259 m2 yang terdiri dari 121 unit kavling dan area untuk
fasilitas umum berupa ruang terbuka seluas 12.140 m2. Pada fasilitas umum
terdapat gerbang cluster, pos jaga beserta kanopinya, jalan, berm dan juga 5 buah
taman yang tersebar dengan total luas taman 849 m2.
Tabel 6 Luas area pada cluster Discovery Lumina
A
Area Komersial (Salable area)
1
Kavling
Blok
Standar
8 x 16
Standar
9 x 16
Standar
Khusus
10 x 16
Jumlah
Luas
Unit
(m )
6
4
10
1680
DL-B
18
8
26
4344
41
5734
5
840
16
13
DL-D
4
DL-F
6
DL-G
6
DL-H
Total
10
28
2
1
2
%
2
DL-A
DL-C
B
Sudut
8
1113
5
3
7
21
2973
6
2
2
10
1576
30
11
121
18259
60
24
28
Fasilitas Umum
1
ROW
11291
37
2
Taman
849
3
12140
40
Total
Sumber: PT. Jaya Real Property, Tbk, 2013
Konsep
Distrik Discovery memiliki konsep pendidikan dan media pengetahuan
untuk anak-anak. Konsep tersebut disesuaikan dengan target pasar yaitu keluarga
18
baru yang memiliki anak-anak kecil. Konsep tersebut diimplementasikan dengan
pengadaan children playground pada tiap cluster. Cluster Discovey Lumina
mengusung tema cahaya yaitu perumahan yang memaksimalkan pencahayaan
alami yang berasal langsung dari sinar matahari.
Perumusan konsep dilakukan oleh unit pemasaran, setelah itu diserahkan
kepada unit perencanaan dan pengembangan untuk detail perancangannya. Unit
perencanaan dan pengembangan menunjuk CV. Darcaniya Cinitra sebagai
konsultan lanskap untuk proyek seluruh cluster di Distrik Discovery sehingga
desain lanskap pada cluster-cluster di distrik tersebut memiliki kesamaan
karakter. Penunjukkan langsung dilakukan karena selain lebih menghemat waktu,
konsultan tersebut juga telah mempunyai track record baik dan dianggap mampu
dalam mengerjakan proyek yang akan diberikan. CV. Darcaniya Cinitra
mendesain untuk bagian welcome area (Gambar 6) dan seluruh taman yang
berada di Discovery Lumina.
Gambar 6 Desain welcome area Discovery Lumina
Sumber: PT. Jaya Real Property, Tbk, 2013
Aksesibilitas dan Sirkulasi
Cluster Discovery Lumina dapat diakses melalui Jalan Jombang Raya dan
Boulevard Bintaro Jaya menggunakan kendaraan pribadi maupun kendaraan
umum. Pihak developer sendiri menyediakan transportasi berupa bus in-trans
yang berkeliling di kawasan perumahan Bintaro Jaya dan langsung terhubung ke
stasiun. Kawasan ini sangat mudah diakses karena selain dekat dengan tol juga
berada dekat dengan moda transportasi massal seperti commuter line dan bus.
Stasiun yang berada dekat dengan kawasan ini adalah Stasiun Sudimara, Stasiun
Jurang Mangu da
DISCOVERY LUMINA BINTARO JAYA
TANGERANG SELATAN
TREVY ASTRI DINNA
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2014
PERNYATAAN MENGENAI SKRIPSI DAN
SUMBER INFORMASI SERTA PELIMPAHAN HAK CIPTA*
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi berjudul Pelaksanaan Lanskap
Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya Tangerang Selatan adalah benar karya
saya dengan arahan dari komisi pembimbing dan belum diajukan dalam bentuk
apa pun kepada perguruan tinggi mana pun. Sumber informasi yang berasal atau
dikutip dari karya yang diterbitkan maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah
disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalam Daftar Pustaka di bagian akhir
skripsi ini.
Dengan ini saya melimpahkan hak cipta dari karya tulis saya kepada Institut
Pertanian Bogor.
Bogor, Juli 2014
Trevy Astri Dinna
NIM A44100016
ABSTRAK
TREVY ASTRI DINNA. Pelaksanaan Lanskap Perumahan Discovery Lumina
Bintaro Jaya Tangerang Selatan. Dibimbing oleh KASWANTO.
PT. Jaya Real Property, Tbk merupakan salah satu pengembang real estate
di Indonesia yang berlokasi di Bintaro Jaya, Tangerang Selatan. Perusahaan ini
telah mendapatkan sertifikasi ISO 9001:2008 dan tengah mengembangkan
perumahan yang berbasis ramah lingkungan. PT. Jaya Real Property, Tbk tengah
membangun beberapa cluster perumahan salah satunya adalah cluster Discovery
Lumina. Hal tersebut menjadikan Discovery Lumina lokasi yang tepat untuk
melaksanakan kegiatan magang. Tujuan dari kegiatan magang ini ialah
mempelajari dan menganalisis kegiatan pelaksanaan pada lanskap perumahan
Discovery Lumina mulai dari kegiatan admisnistrasi hingga eksekusi di lapang.
Pada kegiatan magang ini dikumpulkan data meliputi aspek biofisik, aspek
pelaksanaan administrasi dan aspek pelaksanaan fisik. Metode pengambilan data
yang digunakan pada kegiatan magang ini adalah partisipasi aktif pada kegiatan di
lapang, wawancara, studi pustaka dan pembuatan log book. Data yang telah
diperoleh dianalisis menggunakan analisis komparatif dan analisis SWOT.
Analisis data pada kegiatan magang ini menghasilkan 9 rekomendasi strategi
dalam proses pelaksanaan lanskap perumahan Discovery Lumina.
Kata kunci: pelaksanaan lanskap, lanskap perumahan, analisis SWOT
ABSTRACT
TREVY ASTRI DINNA. Implementation of Discovery Lumina Residence’s
Landscape Bintaro Jaya South Tangerang. Supervised by KASWANTO.
PT. Jaya Real Property, Tbk is one of Indonesia's leading developers in the
field of residential and commercial properties which located in Bintaro Jaya,
South Tangerang. This developer has gained ISO 9001:2008 certification and
currently developing an environmental based residential landscape. One of the
development project managed by PT. Jaya Real Property, Tbk is Discovery
Lumina residence, which makes Discovery Lumina a great place for internship.
The purposes of this internship are to study and analyze the process, from the
administrations to the implementation of Discovery Lumina’s landscape
construction. In this internship, the data that have been collected include
biophysical aspects, the administration aspects, and physical implementation
aspects. The methods in this internship were involving active participations,
interviews, library researches, and a log book. After all the data has been
collected, it analyzed using comparative analysis and SWOT analysis. The outputs
of this internship are 9 recommendation strategies in the process of Discovery
Lumina's landscape implementations.
Keywords: landscape implementation, residential landscape, SWOT analysis
PELAKSANAAN LANSKAP PERUMAHAN
DISCOVERY LUMINA BINTARO JAYA
TANGERANG SELATAN
TREVY ASTRI DINNA
Skripsi
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar
Sarjana Pertanian
pada
Departemen Arsitektur Lanskap
DEPARTEMEN ARSITEKTUR LANSKAP
FAKULTAS PERTANIAN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
BOGOR
2014
© Hak Cipta Milik IPB, Tahun 2014
Hak Cipta Dilindungi Undang-Undang
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan
atau menyebutkan sumbernya. Pengutipan hanya untuk kepentingan pendidikan,
penelitian, penulisan karya ilmiah, penyusunan laporan, penulisan kritik, atau
tinjauan suatu masalah; dan pengutipan tersebut tidak merugikan kepentingan
IPB
Dilarang mengumumkan dan memperbanyak sebagian atau seluruh karya tulis ini
dalam bentuk apa pun tanpa izin IPB
Judul Skripsi: Pelaksanaan Lanskap Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya
Tangerang Selatan
Nama
: Trevy Astri Dinna
NIM
: A44100016
Disetujui oleh
Tanggal Lulus:
1 1 AUG 2014
PRAKATA
Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT yang telah memberikan
rahmat dan hidayah-Nya sehingga skripsi yang berjudul “Pelaksanaan Lanskap
Perumahan Discovery Lumina Bintaro Jaya Tangerang Selatan” ini dapat
diselesaikan dengan baik. Skripsi ini disusun sebagai salah satu syarat untuk
memperoleh gelar Sarjana Pertanian pada Departemen Arsitektur Lanskap,
Fakultas Pertanian, Institut Pertanian Bogor.
Dalam kesempatan kali ini penulis mengucapkan terima kasih kepada:
1. Dr. Kaswanto, SP, MSi selaku dosen pembimbing skripsi atas bimbingan dan
bantuannya dalam penulisan skripsi,
2. Prof. Dr. Ir. Hadi Susilo Arifin, MS selaku dosen pembimbing akademik yang
banyak memberikan arahan dan masukan selama masa studi penulis,
3. Dr. Ir. Indung Sitti Fatimah, MSi dan Fitriyah Nurul Hidayati Utami, ST, MT
selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan untuk penyempurnaan
skripsi,
4. Ibu T. Arya Cindy, Pak Bambang, Pak Robin dan Pak Deri selaku tim lanskap
PT. Jaya Real Property, Tbk, dan seluruh teman-teman kontraktor lanskap yang
telah membantu dan memberi bimbingan selama kegiatan magang,
5. Orang tua penulis, Bapak Tri Rahatmo Budi Santoso dan Ibu Lies Maya serta
adik Rorissa Rossiana Austin atas doa dan dukungannya,
6. Teman-teman Arsitektur Lanskap angkatan 47 atas doa dan semangat yang
telah diberikan.
Penulis menyadari bahwa penulisan skripsi ini belum sempurna, untuk itu
penulis sangat mengharapkan kritik dan saran untuk peningkatan kualitas di masa
yang akan datang. Semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi penulis
maupun yang menggunakan.
Bogor, Juli 2014
Trevy Astri Dinna
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
v
DAFTAR GAMBAR
v
DAFTAR LAMPIRAN
vi
PENDAHULUAN
1
Latar Belakang
1
Tujuan
2
Manfaat
2
Kerangka Pikir
2
TINJAUAN PUSTAKA
3
Lanskap Perumahan
3
Taman Lingkungan
4
Pelaksanaan Administrasi Proyek
5
Pelaksanaan Proyek Lanskap
6
Pemeliharaan Lanskap
7
METODE
7
Lokasi dan Waktu Pelaksanaan
7
Batasan Studi
9
Metode Pelaksanaan Magang
9
Metode Pengolahan dan Analisis Data
10
Tahapan Magang
13
HASIL DAN PEMBAHASAN
Kondisi Umum
14
14
Sejarah dan Profil Perusahaan
14
Struktur Organisasi
15
Batas dan Luas Tapak
16
Konsep
17
Aksesibilitas dan Sirkulasi
18
Topografi dan Tanah
18
Iklim
19
Drainase
19
Pelaksanaan Administrasi
19
Pelaksanaan Proyek Lanskap
22
Pembangunan Pos Jaga
22
Pembangunan Wing Gate
28
Pemasangan Kanopi
29
Pemasangan Pagar
30
Pembangunan Taman Cluster
30
Penanaman pada Berm
35
Pemeliharaan
38
Evaluasi Rencana Manajemen
41
Struktur Organisasi Lapang
41
Jadwal Pelaksanaan
42
Tenaga Kerja
43
Alat dan Bahan
44
Biaya
44
Analisis SWOT
45
Identifikasi Faktor Internal dan Eksternal
45
Penentuan Bobot Variabel
49
Pembuatan Matriks IFE dan EFE
50
Pembuatan Matriks Internal-Eksternal (IE)
51
Pembuatan Matriks SWOT
51
Perangkingan Alternatif Strategi
53
Partisipasi Mahasiswa
57
SIMPULAN DAN SARAN
58
Simpulan
58
Saran
58
DAFTAR PUSTAKA
59
LAMPIRAN
61
DAFTAR TABEL
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Jadwal pelaksanaan magang
Contoh pembobotan faktor internal/eksternal
Contoh matriks IFE
Contoh matriks Internal-Eksternal (IE)
Contoh matriks SWOT
Luas area pada cluster Discovery Lumina
Daftar tanaman pada taman cluster Discovery Lumina
Daftar tanaman pada taman berm cluster Discovery Lumina
Evaluasi jadwal pelaksanaan pekerjaan lanskap Discovery Lumina
Faktor internal pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Faktor eksternal pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Penilaian bobot faktor strategis internal
Penilaian bobot faktor strategis eksternal
Matriks IFE pembangunan lanskap Discovery Lumina
Matriks EFE pembangunan lanskap Discovery Lumina
Matriks Internal-Eksternal (IE) pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Matriks SWOT pelaksanaan lanskap Discovery Lumina
Perangkingan alternatif strategi pembangunan lanskap Discovery
Lumina
8
11
11
12
12
17
34
35
42
48
49
49
50
50
51
51
52
53
DAFTAR GAMBAR
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Bagan kerangka pikir magang
Error! Bookmark not defined.
Peta lokasi magang
8
Skema kegiatan magang
13
Struktur organisasi perusahaan
16
Peta batas tapak cluster Discovery Lumina
17
Desain welcome area Discovery Lumina
18
Polder pada Distrik Discovery
19
Suasana saat pre-construction meeting
20
Proses pekerjaan pembersihan dan pengolahan lahan
23
Penumpukan semen dan drum pada lahan (a), saluran inlet pada lahan
yang akan dibangun pos jaga (b)
23
Pematokan pada lahan pos jaga
24
Pembuatan pondasi menerus dinding pos jaga (a), pondasi ceker ayam
pada kolom-kolom pos jaga (b)
25
Proses pemasangan batu bata untuk dinding pos jaga
26
Proses pengecoran pada kolom-kolom pos jaga
26
Pemlesteran pada pos jaga (a), pengecatan pada pos jaga (b)
27
Pemasangan kloset pada toilet pos jaga
27
Pemasangan rangka kaca pada dinding (a), pemasangan kaca pada
dinding (b)
28
Proses pengecoran kolom pada wing gate (a), proses pengecatan pada
wing gate (b)
29
Proses pembuatan signage “Discovery Lumina”
29
20 Proses pemasangan kanopi (a), kanopi saat sudah terpasang (b)
21 Pemasangan pagar pada welcome area Discovery Lumina
22 Pembersihan lahan taman cluster (a), pematokan pada lahan taman
cluster (b)
23 Pemasangan wiremesh pada perkerasan beton
24 Pemasangan struktur shelter
25 Pemasangan atap shelter
26 Proses pembuatan pondasi bangku taman (a), pemlesteran bangku
taman (b)
27 Pemasangan batu andesit pada bangku taman
28 Pembuatan alas lampu taman
29 Pekerjaan pembersihan dan pengupasan lahan
30 Penanaman pohon trembesi menggunakan steiger
31 Pelepasan semak airis kuning dari polibag (a), penanaman semak airis
kuning (b)
32 Proses penanaman rumput
33 Penyiraman menggunakan mobil tangki
34 Penyulaman tanaman hanjuang merah yang mati
35 Penyiangan gulma pada rumput
36 Struktur organisasi lapang
37 Peresmian pedestrian dan bike path, salah satu acara yang melibatkan
kerja sama dengan pemerintah daerah setempat
38 Sosialisasi pelaksanaan program QIP 2014
39 Implementasi desain taman rumah cluster Kebayoran Village tahap II
30
30
31
32
32
32
33
33
34
36
37
38
38
39
40
40
41
54
54
57
DAFTAR LAMPIRAN
1 Pengumuman pemenang tender softscape taman berm Discovery
Lumina
2 Notulensi pre-construction meeting Discovery Lumina
3 Surat perintah kerja (SPK) welcome area Discovery Lumina
4 Surat perintah kerja (SPK) hardscape taman cluster Discovery Lumina
5 Surat perintah kerja (SPK) softscape taman berm Discovery Lumina
6 Surat perintah kerja (SPK) softscape taman cluster Discovery Lumina
7 Gambar kerja welcome area dan taman utama cluster Discovery
Lumina
8 Planting plan taman utama cluster Discovery Lumina
9 Rencana anggaran biaya (RAB) welcome area Discovery Lumina
10 Rencana anggaran biaya (RAB) hardscape taman cluster Discovery
Lumina
11 Rencana anggaran biaya (RAB) softscape taman berm Discovery
Lumina
12 Rencana anggaran biaya (RAB) softscape taman cluster Discovery
Lumina
13 Kuisioner SWOT
14 Desain taman rumah pada cluster Kebayoran Village tahap II
15 Memo kerja mahasiswa sebagai dewan juri dalam lomba K3
62
63
65
72
73
74
75
76
77
79
81
82
83
86
87
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Perkembangan kota-kota besar di Indonesia saat ini sangat pesat seiring
dengan pertumbuhan penduduk di kota-kota tersebut. Perkembangan tersebut
menyebabkan tuntutan dibangunnya berbagai fasilitas untuk menunjang
kehidupan penduduk. Maraknya pembangunan fasilitas-fasilitas seperti gedunggedung perkantoran, shopping center, maupun kawasan perumahan menyebabkan
terdegradasinya ruang terbuka hijau (RTH) di kawasan perkotaan. Berdasarkan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 tahun 2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, ruang
terbuka hijau merupakan suatu area memanjang atau jalur dan/atau mengelompok
yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman baik yang
tumbuh secara alami maupun secara ditanam.
Berkurangnya ruang terbuka hijau berimplikasi pada menurunnya kualitas
ekologis di kawasan perkotaan. Kenyamanan masyarakat menurun akibat polusi
udara, suhu udara yang tinggi, bau tidak sedap dari sungai maupun asap
kendaraan bermotor, dan lainnya. Menurunnya kualitas ekologis juga
menyebabkan terjadinya berbagai bencana seperti longsor, banjir dan pohon
tumbang sehingga semakin menambah ketidaknyamanan masyarakat kota.
Ketidaknyamanan tersebut mengakibatkan masyarakat lebih selektif untuk
memilih tempat tinggal.
Masyarakat kota membutuhkan suatu lingkungan tempat tinggal yang
nyaman untuk melepaskan kepenatan sepulang bekerja seharian. Kawasan tempat
tinggal tersebut tidak hanya sebagai tempat untuk bernaung tetapi juga tempat
untuk berekreasi, menyalurkan hobi, dan menyegarkan pikiran dari kondisi
perkotaan yang bising. Untuk itu sudah seharusnya pengembang kawasan tempat
tinggal memperhatikan kebutuhan masyarakat yang mencari kenyamanan dan
ketenangan pada tempat tinggal mereka. Salah satu cara untuk meningkatkan
kenyamanan adalah dengan menghadirkan ruang terbuka hijau di tengah
lingkungan tempat tinggal, karena dengan adanya ruang terbuka hijau maka
kualitas lingkungan menjadi lebih baik.
Discovery Lumina merupakan salah satu kawasan perumahan di Bintaro
Jaya, Tangerang Selatan yang dilengkapi dengan ruang terbuka hijau yaitu berupa
pengadaan taman lingkungan. Bintaro Jaya merupakan kawasan permukiman
terpadu yang diprakarsai oleh perusahaan pengembang real estate PT. Jaya Real
Property, Tbk. Seluruh pembangunan di Bintaro Jaya mengusung konsep ramah
lingkungan yang sering mereka sebut sebagai “ecommunity”. Dalam
penerapannya, konsep “ecommunity” menggunakan bahan bangunan dan desain
yang hemat energi sehingga sangat ramah lingkungan. Selain itu, PT. Jaya Real
Property, Tbk. juga telah mendapatkan sertifikasi ISO 9001:2008. Pada cluster
Discovery Lumina sendiri konsep yang ditonjolkan adalah mengenai cahaya atau
penerangan, yaitu perumahan yang akan memenuhi aspek penerangan dengan
kebutuhan cahaya matahari yang cukup baik. Kawasan perumahan ini akan
menjadi incaran warga kota yang menginginkan hidup yang lebih nyaman, aman
dan sehat.
2
Pada cluster Discovery Lumina terdapat beberapa proyek lanskap yang
masih dalam proses pembangunan. Adapun proyek lanskap tersebut meliputi
pekerjaan pra konstruksi dan pekerjaan konstruksi di lapang. Pekerjaan pra
kontruksi berupa pemilihan penyedia jasa konstruksi dan penyiapan dokumendokumen proyek seperti dokumen tender, RAB dan SPK. Sementara pekerjaan
konstruksi di lapang meliputi pekerjaan hardscape maupun softscape. Magang
pada kawasan tersebut dapat menjadi acuan pembelajaran yang baik bagi
mahasiswa agar mendapat pengetahuan dan pengalaman pada bidang pelaksanaan
lanskap perumahan yang ramah lingkungan dan bersertifikasi ISO. Selain itu
melalui kegiatan magang ini, mahasiswa juga dapat mengaplikasikan ilmu yang
telah didapatkan selama perkuliahan.
Tujuan
Tujuan umum dari kegiatan magang ini adalah memperoleh pengetahuan,
memperluas wawasan, dan mendapat pengalaman kerja di bidang arsitektur
lanskap. Sedangkan tujuan khusus dari kegiatan magang ini adalah:
1. mempelajari proses pelaksanaan lanskap perumahan Discovery Lumina baik
pekerjaan softscape maupun hardscape mulai dari pelaksanaan administrasi
hingga pelaksanaan pekerjaan fisik di lapang;
2. menganalisis aspek rencana manajemen dalam pelaksanaan proyek lanskap
perumahan Discovery Lumina;
3. mengajukan usulan strategi pelaksanaan lanskap untuk meningkatkan kinerja
perusahaan.
Manfaat
Manfaat dari kegiatan magang ini antara lain sebagai bahan masukan dan
pertimbangan bagi pihak pengembang, selain itu juga sebagai alternatif solusi dari
berbagai permasalahan yang terjadi selama proses pelaksanaan pada lanskap
perumahan Discovery Lumina. Disamping itu kegiatan magang ini juga
diharapkan dapat membangun kerja sama dan hubungan yang baik antara
Departemen Arsitektur Lanskap, Institut Pertanian Bogor dengan pihak
perusahaan PT. Jaya Real Property, Tbk.
Kerangka Pikir
Pertambahan penduduk di kawasan perkotaan semakin meningkat sehingga
pembangunan kawasan terbangun semakin marak dan RTH semakin berkurang.
Hal tersebut mengakibatkan menurunnya kualitas lingkungan di kawasan
perkotaan. Warga kota membutuhkan lingkungan tempat tinggal dengan
lingkungan yang nyaman untuk melepaskan diri dari suasana kota yang bising.
Discovery Lumina merupakan salah satu kawasan perumahan yang
memperhatikan kenyamanan dan kesehatan penghuni melalui pengadaan RTH
berupa taman lingkungan. Alur kerangka pikir kegiatan magang dapat dilihat pada
Gambar 1.
3
Pertumbuhan penduduk kota
semakin meningkat
Pelaksanaan kawasan terbangun semakin marak,
sehingga keberadaan ruang terbuka hijau semakin
terdegradasi
Kualitas lingkungan di kawasan
perkotaan menjadi menurun
Warga kota membutuhkan lingkungan tempat
tinggal yang nyaman dengan kualitas lingkungan
yang baik
Discovery Lumina merupakan kawasan perumahan
yang dikembangkan oleh PT. Jaya Real Property, Tbk.
Perumahan ini mengutamakan kenyamanan dan
kesehatan penghuni melalui pengadaan RTH
Proyek pelaksanaan lanskap pada cluster tersebut
masih dalam proses pembangunan
Berpartisipasi dalam pelaksanaan lanskap pada
cluster Discovery Lumina
Gambar 1 Bagan kerangka pikir magang
TINJAUAN PUSTAKA
Lanskap Perumahan
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang
pemenuhannya wajib diupayakan. Berdasarkan Undang-Undang Republik
Indonesia No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman,
didefinisikan bahwa perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan sarana
dan utilitas umum sebagai upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
4
Lanskap perumahan menurut Simonds (1983), merupakan kelompokkelompok rumah yang secara bersama memiliki suatu ruang terbuka hijau (open
space) dan berada di bawah suatu manajemen pengelola perumahan tersebut, serta
terdapat fasilitas umum seperti ruko, lapangan bermain (playfield) dan daerah
penyangga (buffer). Kehadiran fasilitas penunjang yang terkumpul dan tersusun
rapi di suatu kelompok hunian (cluster), adanya hubungan antar rumah melalui
jalur yang dapat ditempuh dengan berjalan kaki (pedestrian), taman yang tersebar
secara radikal ataupun pararel, dan dengan akses ke luar lingkungan yang mudah
dapat menciptakan hubungan ketetanggaan yang ideal dalam lingkungan
pemukiman (Eckbo 1964 dalam Aji 2008).
Menurut Chiara dan Koppelman (1989), tujuh karakter fisik yang harus
diperhatikan pada kawasan permukiman agar layak dihuni, yaitu:
1. kondisi tanah dan lapisan tanah;
2. air tanah dan drainase;
3. bebas tidaknya dari bahaya banjir permukaan;
4. bebas tidaknya dari bahaya topografi;
5. pemenuhan pelayanan kesehatan, keamanan, pembuangan air limbah,
penyediaan air bersih, pembuangan sampah, dan jaringan utilitas;
6. potensi untuk pengembangan ruang terbuka; dan
7. bebas tidaknya dari gangguan debu, asap, dan bau busuk.
Winston dan Eastaway (2008) menunjukkan ada beberapa aspek yang
perlu dipertimbangkan dalam pembangunan perumahan yang meliputi lokasi,
konstruksi dan desain, serta penggunaan tempat tinggal dan regenerasi. Dalam
aspek lokasi, perencanaan penggunaan lahan harus memperhatikan aksesibilitas
seperti akses yang mudah menuju transportasi umum. Sedangkan dari segi desain,
kepadatan yang tinggi, akses ke ruang terbuka, kualitas perumahan,
keterjangkauan, dan keamanan merupakan karakteristik yang perlu diperhatikan
dalam merancang sebuah perumahan bagi masyarakat. Sementara itu, dari aspek
penggunaan tempat tinggal perlu memperhatikan pemeliharaan serta efisiensi
energi tempat tinggal tersebut.
Taman Lingkungan
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 tahun 2008 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan
Perkotaan, taman lingkungan didefinisikan sebagai lahan terbuka yang berfungsi
sosial dan estetik sebagai sarana kegiatan rekreatif atau kegiatan lain pada tingkat
lingkungan. Taman ini mempunyai fungsi sebagai paru-paru kota (sirkulasi udara
dan penyinaran), peredam kebisingan, menambah keindahan visual, area interaksi,
rekreasi, tempat bermain, dan menciptakan kenyamanan lingkungan.
Menurut Carr (1942) dalam Dimastanto (2008), taman lingkungan adalah
ruang terbuka yang dibangun dan dikembangkan di lingkungan perumahan atau
pemukiman, yang diperuntukan bagi masyarakat umum dan diatur sebagai area
ruang terbuka kota atau sebagai bagian dari pembangunan oleh swasta, seperti
taman bermain, fasilitas olahraga, dan lainnya. Penyediaan taman lingkungan
adalah untuk kebutuhan rekreasi terbatas yang diperuntukkan bagi kebutuhan
masyarakat kota (Bappeda Provinsi Jawa Barat 2007).
5
Untermann dan Small (1983) dalam Amanda (2008) menyatakan bahwa
taman perumahan adalah taman yang terletak di suatu kawasan permukiman yang
diperuntukan bagi beberapa blok rumah dan taman yang dibuat untuk memenuhi
jumlah penduduk yang lebih besar dan dilengkapi dengan fasilitas disebut
community park atau taman lingkungan.
Menurut Simonds (1983), taman lingkungan memiliki dua kategori luasan
yaitu:
1. taman lingkungan antartetangga (neighborhood park) merupakan ruang
terbuka hijau yang ditata sebagai area bermain, rekreasi, dan taman yang
berada di lingkungan kecil antartetangga dengan luas sekitar ± 1,2 ha dan ratarata 12 m²/jiwa;
2. taman lingkungan antarkomunitas (community park) merupakan ruang terbuka
hijau yang ditata selain sebagai areal bermain dan rekreasi juga sebagai tempat
berolahraga dengan luas ± 2 ha, berada di lingkungan yang cukup besar dengan
rata-rata 20 m²/jiwa.
Pelaksanaan Administrasi Proyek
Pelaksanaan administrasi proyek lanskap adalah pekerjaan lanskap yang
dimulai dengan proses pembuatan dokumen pelaksanaan, tahap pelelangan,
pembuatan surat-surat, berita acara, perjanjian kerja/kontrak, dan pembuatan form
untuk laporan selama kegiatan pelaksanaan fisik serta beberapa prosedur kerja
sebagai penuntun dan panduan pekerjaan di lapang (Simonds 1983). Menurut
Soeharto (2001) dalam penyelenggaraan proyek terdapat lika-liku negosiasi
komersial, kontrak, dan pengaturan kerjasama antarpeserta dalam proses
pembangunan proyek tersebut dimana kesepakatan yang dicapai tertuang dalam
kontrak. Kontrak merupakan dokumen yang memuat persetujuan bersama secara
sukarela yang mempunyai kekuatan hukum antara pihak pertama dan pihak
kedua. Pihak pertama berjanji untuk memberikan jasa dan menyediakan jasa dan
material untuk membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua
berjanji membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang
telah digunakan.
Pelaksanaan administrasi merupakan proses administrasi pengadaan barang
dan jasa untuk suatu proyek. Pengadaan barang dan jasa adalah kegiatan
pengadaan barang/jasa yang diperlukan oleh perusahaan, meliputi pengadaan:
barang/jasa pemborongan, jasa konsultasi, dan jasa lainnya. Proses pengadaan
barang/jasa meliputi tahapan perencanaan kebutuhan, pemilihan penyedia
barang/jasa, pelaksanaan kontrak, dan penerimaan barang/jasa. Berdasarkan
Peraturan Presiden No. 54 tahun 2010, pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi
dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:
1. pelelangan umum: metode pemilihan penyedia barang/pekerjaan
konstruksi/jasa lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua
penyedia barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya yang memenuhi syarat;
2. pelelangan terbatas: metode pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi untuk
pekerjaan konstruksi dengan jumlah penyedia yang mampu melaksanakan
diyakini terbatas dan untuk pekerjaan yang kompleks;
6
3. pemilihan langsung: metode pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi untuk
pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp 200.000.000,00 (dua ratus juta
rupiah);
4. penunjukan langsung: metode pemilihan penyedia barang/jasa dengan cara
menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa;
5. pengadaan langsung: pengadaan barang/jasa langsung kepada penyedia
barang/jasa, tanpa melalui pelelangan/seleksi/penunjukan langsung.
Pelaksanaan Proyek Lanskap
Proyek konstruksi adalah mengubah gambar perencanaan rekayasa struktur
maupun arsitektural berikut ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam
persyaratan atau spesifikasi teknis yang diwujudkan menjadi bangunan fisik dan
dilaksanakan dengan biaya dan jangka waktu tertentu (Latief 2001 dalam Zidni
2008). Ervianto (2006) menyatakan bahwa kegiatan proyek merupakan suatu
rangkaian kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dan hanya terjadi satu
kali sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada dua atau
lebih proyek yang identik, yang ada adalah proyek yang sejenis. Sebuah proyek
agar terwujud perlu melibatkan banyak orang atau organisasi sesuai dengan
kepentingan dan disiplin ilmu, selain waktu dan dana yang cukup besar agar
tercapai tujuan proyek. Ervianto juga menambahkan bahwa terdapat beberapa
orang atau badan organisasi yang terlibat dan berkepentingan atas terwujudnya
proyek tersebut umumnya terdiri dari pemilik pekerjaan (owner), konsultan
perencana (engineering consultan), konsultan manajemen konstruksi
(management construction consultant), konsultan pengawas (supervisor),
kontraktor konstruksi (contractor construction), pemasok (supplier), badan
pemerintah, institusi keuangan, tenaga kerja, dan masyarakat. Setiap proyek
memiliki batasan yang berbeda terhadap ruang lingkup, waktu dan biaya yang
biasa disebut triple constrain (Schwalbe 2004 dalam Zidni 2008)
Simonds dan Starke (2006) menyatakan bahwa tahap pelaksanaan pekerjaan
proyek lanskap merupakan realisasi dan bentuk tindak lanjut dari kegiatan
perancangan yang meliputi pekerjaan penyerahan kontrak, pengawasan, sanksi
pelanggaran dan batas-batas pelaksanaan. Menurut Harris dan Dines (1988),
produk dari gambar pelaksanaan lanskap adalah membentuk suatu proses desain
yang sistematis yang dapat diimplementasikan pada pelaksanaan lanskap atau
tahap pembangunan dari administrasi proyek. Tahap pelaksanaan terdiri dari: (1)
pekerjaan pembangunan, pengawasan, dan koordinasi yang mencakup
administrasi, jadwal kerja, laporan, dokumentasi, pengawasan, dan kontrol biaya,
serta (2) penyelesaian pekerjaan dan pembayaran.
Ingels (2004) menambahkan bahwa proses pembangunan proyek lanskap
mempunyai beberapa langkah-langkah meliputi:
1. perumusan sasaran hasil proyek agar terpenuhi sesuai jangka waktu tertentu
oleh klien,
2. pemilihan designer sesuai langkah-langkah yang dikenal dengan proses desain,
3. penyetujuan desain dan pemilihan kontraktor lanskap melalui persaingan
penawaran,
7
4. kontraktor lanskap menentukan supplier dan kontraktor bawahan untuk
menyediakan material yang diperlukan dalam pelaksanaan proyek,
5. pelaksanaan proyek diawasi langsung oleh klien dan designer,
6. serah terima oleh klien yang diikuti dengan pembayaran tagihan akhir,
7. melakukan kontrak perawatan dengan perusahaan pengelola lanskap.
Pemborong pembuatan taman disebut juga sebagai kontraktor taman.
Kontraktor taman terpilih harus melaksanakan pekerjaan sesuai gambar rencana
dan dokumen lain yang ditetapkan perencana. Oleh karena itu, seorang kontraktor
taman harus berhubungan dan berkomunikasi secara langsung dengan arsitek
taman, baik sebelum penawaran kontrak atau sesudahnya. Seorang kontraktor
taman tidak dapat mengubah rencana dan rancangan taman sekehendak-hatinya
sendiri, tetapi harus berkonsultasi dengan perancang taman atau paling tidak
dengan pemiliknya (Arifin dan Arifin 2005).
Pemeliharaan Lanskap
Pemeliharaan suatu lanskap dilaksanakan untuk menjaga kondisi lanskap
tetap berada dalam keadaan bersih, aman, dan nyaman dimana seluruh elemen
yang ada di dalamnya (soft material dan hard material) berada dalam keadaan
baik serta terpelihara. Carpenter et al. (1975) menyatakan bahwa hal penting
dalam pemeliharaan lanskap adalah pengerjaan yang tepat harus dikerjakan pada
waktu yang tepat.
Menurut Arifin dan Arifin (2005), pemeliharaan dibagi menjadi dua yaitu
pemeliharaan ideal dan pemeliharaan fisik. Pemeliharaan ideal merupakan
pemeliharaan yang mengacu pada tujuan dan desain yang semula sehingga pada
periode waktu tertentu diadakan suatu evaluasi. Sementara pemeliharaan fisik
merupakan pemeliharaan taman untuk mewujudkan pemeliharaan ideal yang tidak
terlepas dari elemen taman yang memiliki daya hidup, sehingga taman tetap
terjaga keindahan, keasrian, kenyamanan, dan keamanan taman. Pemeliharaan
fisik meliputi pemeliharaan terhadap elemen keras maupun lunak (tanaman).
Pemeliharaan elemen keras atau bangunan taman merupakan pemeliharaan
pencegahan yang meliputi pembersihan terhadap lumut dan karat, pengecatan dan
penggantian atau perbaikan elemen yang rusak. Sedangkan pemeliharaan tanaman
meliputi pembersihan areal taman, penyiangan, penggemburan tanah, penyiraman,
pemangkasan, pengendalian hama dan penyakit, pemupukan, penyulaman dan
pemindahan tanaman, pembibitan, serta pemeliharaan peralatan.
METODE
Lokasi dan Waktu Pelaksanaan
Kegiatan magang dilaksanakan pada PT. Jaya Real Property, Tbk., sebagai
pengembang kawasan perumahan Bintaro Jaya yang terletak di Central Business
District (CBD) Emerald Blok CE/A No.1, Bintaro Jaya, Tangerang Selatan,
Banten. Sementara lokasi pelaksanaan proyek terletak pada cluster Discovery
8
Lumina yang terletak di Distrik Discovery, Bintaro Jaya, Tangerang Selatan,
Banten (Gambar 2).
Gambar 2 Peta lokasi magang
Kegiatan magang dilaksanakan pada unit proyek PT. Jaya Real Property,
Tbk. dibawah bimbingan manajer lanskap selama empat bulan, dimulai pada
bulan Februari sampai Juni 2014. Adapun jadwal pelaksanaan magang tertera
pada Tabel 1.
Tabel 1 Jadwal pelaksanaan magang
Bulan
Jenis Kegiatan
Februari
1
2
3
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Pengenalan Perusahaan
Pengenalan dengan
x
staff
Mempelajari kondisi
x
umum lapang
Kegiatan Administrasi*
Penyusunan RAB
x
Pelaksanaan tender
Pre-construction
meeting
Penyiapan dokumen
proyek
Maret
4
1
2
3
April
4
1
2
3
Mei
4
1
2
3
Juni
4
1
2
9
Tabel 1 Jadwal pelaksanaan magang (lanjutan)
Bulan
Jenis Kegiatan
Pelaksanaan Lanskap
Pembersihan lahan
Pematokan dan
pengukuran
Pekerjaan hardscape
Pekerjaan softscape
Februari
1
2
x
x
x
3
Maret
April
Mei
Juni
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
2
x
x
x
Pengolahan Laporan
x
*Keterangan: Saat pelaksanaan administrasi mahasiswa tidak terlibat langsung di
dalamnya, hal ini disebabkan karena kegiatan tersebut telah dilaksanakan
sebelum mahasiswa memulai kegiatan magang. Mahasiswa mempelajari
proses kegiatan tersebut melalui wawancara dan studi pustaka.
Batasan Studi
Pengambilan data hanya terbatas pada pembangunan lanskap sebagai
fasilitas umum yang berada di dalam kawasan cluster Discovery Lumina.
Pengambilan data yang dimaksud meliputi pembangunan pos jaga, wing gate,
signage, kanopi, pagar dan taman utama serta taman berm. Pengambilan data
tidak mencakup area komersial seperti bangunan rumah dan taman rumah. Selain
itu pengambilan data juga tidak mencakup pembangunan jalan, infrastruktur, dan
utilitas.
Metode Pelaksanaan Magang
1.
2.
3.
4.
Metode yang digunakan selama kegiatan magang adalah:
Partisipasi aktif di lapangan: Saat berpartisipasi aktif di lapangan, mahasiswa
sebagai student trainee bertugas sebagai supervisor lanskap yang mengawasi
progres pekerjaan konstruksi setiap hari, kemudian melaporkannya sebagai
bahan evaluasi pada rapat koordinasi setiap minggu.
Wawancara: Wawancara dilakukan dengan berbagai narasumber terkait seperti
manajer dan staff bagian lanskap, manajer dan staff bagian tender dan
administrasi, manajer dan staff unit perencanaan dan pengembangan, serta
kontraktor pelaksana lanskap. Wawancara dilakukan baik secara langsung
maupun dengan menggunakan kuesioner.
Studi pustaka: Studi pustaka dilakukan dengan mencari data dari jurnal, bukubuku terkait dan website untuk melengkapi informasi yang tidak didapatkan
selama berkegiatan di lapang.
Pembuatan log book: Pembuatan log book dilakukan dengan mencatat seluruh
kegiatan magang yang dilakukan setiap harinya sebagai bahan penyusunan
laporan akhir.
10
Metode Pengolahan dan Analisis Data
Metode yang digunakan dalam mengolah dan menganalisis data adalah:
1. Analisis komparatif: Analisis komparatif merupakan analisis yang bertujuan
untuk mengevaluasi kegiatan administrasi dan pelaksanaan proyek lanskap
perumahan yang dilakukan. Analisis tersebut digunakan dengan cara
membandingkan kegiatan pelaksanaan proyek yang dilakukan selama magang
dengan teori-teori yang didapat pada studi literatur.
2. Analisis SWOT: Analisis SWOT (strengths, weaknesses, opportunities,
threats) merupakan metode perencanaan strategis yang digunakan untuk
mengevaluasi kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang
(opportunities), dan ancaman (threats) dalam suatu proyek atau organisasi.
Menurut Rangkuti (2008), analisis SWOT dilakukan berdasarkan logika yang
memaksimalkan kekuatan (strengths) dan peluang (opportunities), namun
secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (weaknesses) dan ancaman
(threats). Tahapan kerja yang dilakukan dalam analisis SWOT adalah sebagai
berikut:
a. Mengidentifikasi faktor internal dan faktor eksternal
Identifikasi faktor internal dilakukan dengan cara membuat daftar
semua hal yang menjadi kekuatan dan kelemahan yang dimiliki serta
memberi dasar untuk mengidentifikasi dan mengevaluasi hubungan antar
faktor tersebut. Sementara identifikasi faktor eksternal dilakukan dengan
cara membuat daftar semua peluang dan ancaman yang dimiliki.
Setelah itu masing-masing faktor diberikan peringkat (rating) untuk
mengetahui faktor yang paling berpengaruh. Menurut Rangkuti (2008) nilai
peringkat untuk faktor positif (kekuatan dan peluang) berbanding terbalik
dengan faktor negatif (kelemahan dan ancaman). Pada faktor positif atau
faktor pendorong, nilai 4 berarti faktor tersebut memiliki tingkat
kepentingan yang sangat penting, nilai 3 berarti faktor tersebut memiliki
tingkat kepentingan yang penting, nilai 2 berarti faktor tersebut memiliki
tingkat kepentingan yang cukup penting, dan nilai 1 berarti faktor tersebut
memiliki tingkat kepentingan yang tidak penting. Penilaian faktor negatif
adalah sebaliknya.
b. Penentuan bobot setiap variabel
Setelah mengindentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi baik
internal maupun eksternal, selanjutnya adalah menentukan bobot dari tiap
faktor tersebut. Dalam menentukan setiap bobot strategis (Tabel 2)
digunakan metode paired comparison (Kinnear dan Taylor 1991) dengan
ketentuan sebagai berikut:
• Nilai 1 jika indikator faktor horizontal kurang penting daripada indikator
vertikal,
• Nilai 2 jika indikator faktor horizontal sama penting dengan indikator
faktor vertikal,
• Nilai 3 jika indikator faktor horizontal lebih penting daripada indikator
faktor vertikal,
• Nilai 4 jika indikator faktor horizontal sangat penting daripada indikator
faktor vertikal.
11
Tabel 2 Contoh pembobotan faktor internal/eksternal
Faktor Internal/Eksternal
A
B
C
D
A
B
C
D
Sumber: Kinnear dan Taylor (1991) dengan penyesuaian
Total
Bobot
Langkah selanjutnya setelah penentuan bobot adalah menentukan
bobot akhir masing-masing variabel dapat ditentukan dengan menggunakan
rumus (Kinnear dan Taylor 1991):
Keterangan:
αi
= bobot variabel ke-i
i
= 1, 2, 3, …, n
xi
n
= nilai variable ke-i
= jumlah variabel
c. Pembuatan matriks Internal Factors Evaluation (IFE) dan External Factor
Evaluation (EFE)
Setelah menentukan bobot dan peringkat dari masing-masing faktor,
dilanjutkan dengan pembuatan matriks IFE dan EFE (Tabel 3). Dalam
membuat matriks IFE dan EFE, setiap peringkat dari faktor-faktor tersebut
dikalikan dengan bobot untuk memperoleh skor pembobotan.
Tabel 3 Contoh matriks IFE
Simbol
Faktor Strategis Internal
Bobot
Peringkat
Skor
Total
Sumber: David (2008) dengan penyesuaian
d. Pembuatan matriks internal-eksternal (IE)
Dari total skor yang diperoleh dari matriks IFE dan EFE dapat
diketahui posisi tapak studi di suatu kuadran tertentu pada matriks internaleksternal (IE) (Tabel 4). Menurut David (2008), matriks IE memiliki
sembilan kuadran yang dapat dibagi menjadi tiga bagian sebagai berikut:
• Grow and build strategy (Kuadran I, II, dan IV)
• Hold and maintain strategy (Kuadran III, V, dan VII)
• Harvest and divest strategy (Kuadran VI, VIII, dan IX)
12
Tabel 4 Contoh matriks Internal-Eksternal (IE)
Sumber: David (2008) dengan penyesuaian
e. Pembuatan matriks SWOT
Penyusunan alternatif strategi dilakukan dengan membuat matriks
SWOT (Tabel 5). Menurut Kinnear dan Taylor (1991), matriks SWOT
merupakan alat yang dapat menggambarkan peluang-peluang dan ancaman
dari faktor eksternal dipadukan dengan kelemahan dan kekuatan dari faktor
internal untuk menghasilkan empat golongan alternatif strategi yang dapat
diterapkan bagi kelangsungan suatu kegiatan sebagai berikut:
• SO (strength-opportunity), yaitu menggunakan kekuatan yang dimiliki
untuk mengambil kesempatan yang ada;
• ST (strength-threat), yaitu menggunakan kekuatan yang dimiliki untuk
mengatasi ancaman yang dihadapi;
• WO (weakness-opportunity), yaitu berusaha mendapatkan keuntungan
dari kesempatan yang ada untuk mengatasi kelemahan-kelemahan;
• WT (weakness-threat), yaitu berusaha meminimumkan kelemahan dan
menghindari ancaman yang ada.
Tabel 5 Contoh matriks SWOT
Eksternal
Opportunity
Threat
Strenght
SO
ST
Weakness
WO
WT
Internal
Sumber: David (2008) dengan penyesuaian
13
Tahapan Magang
Tahapan magang terdiri atas tahap persiapan, pengenalan perusahaan,
pengumpulan data melalui partisipasi aktif dalam kegiatan administrasi, dan
partisipasi aktif di lapangan. Selanjutnya setelah semua data terkumpul dilakukan
pengolahan dan analisis data, kemudian penyusunan strategi (Gambar 3).
Persiapan
Pengenalan Perusahaan
Pengambilan Data
A. Pelaksanaan Kegiatan Administrasi
B. Pelaksanaan Kegiatan Lapang
Pengolahan dan Analisis Data
Penyusunan Strategi
Gambar 3 Skema kegiatan magang
1. Persiapan
Pada tahap persiapan mahasiswa melakukan konsultasi intensif dengan
dengan pembimbing dalam menentukan lokasi magang. Kegiatan dilanjutkan
dengan survei lokasi magang, pembuatan surat izin magang, permohonan
magang ke PT. Jaya Real Property, Tbk, kemudian berkonsultasi dengan
manajer lanskap setempat mengenai kegiatan magang yang dilakukan.
2. Pengenalan Perusahaan
Pada tahap ini dilakukan orientasi perusahaan dengan melakukan
pengenalan dengan staff, struktur organisasi perusahaan serta kondisi umum
tapak dan perusahaan. Selain itu diperkenalkan juga bentuk pelaksanaan
proyek lanskap yang dilakukan.
3. Pengambilan Data
Pengambilan data dilakukan selama kegiatan magang berlangsung
melalui wawancara dan partisipasi aktif mahasiswa dalam pelaksanaan
kegiatan administrasi dan pelaksanaan kegiatan di lapang.
a. Pelaksanaan Kegiatan Administrasi
Pada tahap ini mahasiswa tidak dapat mengikuti proses secara
langsung karena kegiatan tersebut telah dilakukan sebelum mahasiswa
memulai kegiatan magang. Pengambilan data pada tahap ini dilakukan
dengan wawancara dan studi pustaka. Pada tahap ini dilakukan kegiatan
14
prakonstruksi seperti penyusunan rencana anggaran biaya (RAB),
pemilihan kontraktor melalui kegiatan tender, pengumuman pemenang
tender, pre-construction meeting, dan penerbitan dokumen proyek seperti
surat perintah kerja (SPK).
b. Pelaksanaan Kegiatan Lapang
Pada tahap ini mahasiswa melakukan pengawasan terhadap pekerjaan
lanskap di lapangan. Terdapat beberapa unit pekerjaan yang dilakukan,
antara lain pembangunan pos jaga beserta kanopinya, wing gate, gerbang,
signage, pagar, berm, serta taman seluas 849 m2. Pada taman tersebut
dilakukan pekerjaan softscape dan hardscape. Pekerjaan softscape yang
dilakukan meliputi pengadaan tanaman dan penanaman tanaman.
Sedangkan pekerjaan hardscape taman yang dilakukan meliputi
pembuatan shelter, lampu dekoratif, bangku taman, paving dan children
playground.
4. Pengolahan dan Analisis Data
Data yang telah diperoleh oleh mahasiswa selanjutnya diolah dan
dianalisis. Metode analisis data yang digunakan adalah analisis komparatif dan
analisis SWOT.
5. Penyusunan Strategi
Strategi disusun berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan
sebelumnya. Strategi tersebut berupa alternatif strategi untuk pemecahan
masalah yang dihadapi perusahaan selama proses pelaksanaan lanskap
sehingga dapat meningkatkan kinerja perusahaan dalam mencapai tujuan.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Kondisi Umum
Sejarah dan Profil Perusahaan
PT. Jaya Real Property Tbk didirikan pada tanggal 25 Mei 1979. Perusahaan
ini merupakan salah satu anak perusahaan PT. Pembangunan Jaya yang sebagian
besar sahamnya dimiliki oleh pemerintah daerah DKI Jakarta. PT. Jaya Real
Property, Tbk merupakan salah satu pengembang real estate di Indonesia.
Perusahaan ini bergerak pada bidang pembangunan dan pengembangan kawasan
permukiman terpadu dengan salah satu proyek unggulannya adalah Bintaro Jaya.
Bintaro Jaya memiliki luas lebih dari 2000 ha yang di dalamnya terdiri dari
beberapa perumahan dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti sekolah, rumah
sakit, bank, pusat perbelanjaan, tempat usaha, tempat rekreasi, serta jaringan
transportasi yang terintegrasi. Adapun visi dari perusahaan ini adalah menjadi
salah satu pengembang dan pengelola properti terbaik di Indonesia, dengan misi:
1. mencapai pertumbuhan pendapatan di atas rata-rata pertumbuhan industri real
estate dan properti di Indonesia,
2. memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan konsumen,
3. membangun sumberdaya manusia yang berkualitas dan iklim kerja yang baik
untuk mencapai kinerja yang tinggi,
15
4. mengoptimalkan produktivitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi
manfaat konsumen, pemegang saham, dan karyawan,
5. peduli pada aspek sosial dan lingkungan di setiap unit usaha.
Pada September 2006, PT. Jaya Real Property, Tbk berhasil mendapat
akreditasi ISO 9001:2000, yang kini sudah diperbaharui menjadi ISO 9001:2008.
ISO 9001:2008 merupakan sertifikasi pada bidang manajemen mutu. ISO
9001:2008 berfokus pada efektivitas proses perbaikan berkelanjutan dengan pola
berpikir PDCA (planning, do, check, action), yaitu dalam setiap proses senantiasa
melakukan perencanaan yang matang, implementasi yang terukur dengan jelas,
evaluasi dan analisis data yang akurat serta tindakan perbaikan yang sesuai dan
pengawasan dalam pelaksanaan agar dapat menuntaskan masalah yang terjadi di
organisasi. Dalam ISO 9001:2008 seluruh hal yang tertera pada Prosedur Kerja
dan Instruksi Kerja (PK/IK) perusahaan harus dilaksanakan, dan seluruh hal yang
dikerjakan oleh perusahaan harus mempunyai bukti tertulis yang valid. Audit ISO
dilakukan dua kali dalam setahun, yaitu audit internal yang dilakukan antar unit
dalam perusahaan dan audit eksternal yang dilakukan oleh badan sertifikasi ISO.
Pada tahun 2008 Bintaro Jaya mulai mengembangkan konsep ramah
lingkungan dengan tajuk ECOmmunity. ECOmmunity merupakan suatu konsep
yang bertujuan untuk membangun suatu komunitas dengan gaya hidup baru yang
lebih peduli dan ramah lingkungan. Berdasarkan data dari website resmi PT. Jaya
Real Property, Tbk, ECOmmunity memadukan fitur-fitur dan fasilitas pada
hunian dan lingkungan sekitarnya yang dapat dibagi ke dalam beberapa kategori
yaitu:
1. Health Care: mendukung upaya menciptakan udara yang lebih bersih dan air
yang higienis untuk dikonsumsi dengan peduli terhadap pemakaian bahan
bangunan dan pembangunan infrastruktur yang dapat mendukung kesehatan.
Beberapa aplikasinya adalah penggunaan cat berbahan dasar air, pemanfaatan
biotank, penggunaan grease trap dan optimalisasi penggunaan vegetasi untuk
mengurangi polusi udara,
2. Earth Care: mendorong pelestarian hutan dan lingkungan dengan
menitikberatkan pada pengurangan penggunaan kayu sebagai bahan bangunan
dan konservasi sumber daya alam. Beberapa aplikasinya antara lain pemilihan
bahan bangunan yang dapat diperbaharui, pemilihan material carport,
penggunaan teknik biopori serta penerapan roof garden,
3. Energy Care: membantu warga menghemat konsumsi energi sekaligus
mengurangi biaya penggunaan tenaga listrik dengan peduli terhadap
penggunaan fitur/sistem yang dapat mengurangi pemakaian energi. Beberapa
aplikasinya antara lain optimalisasi pencahayaan dan sirkulasi udara alami,
pemakaian elemen air, penggunaan sistem gravitasi, penggunaan alumunium
foil dan penanaman pohon peneduh.
Struktur Organisasi
Pada kegiatan magang ini, mahasiswa berada pada unit proyek PT. Jaya
Real Property, Tbk yang dipimpin oleh seorang manajer proyek. Unit proyek
merupakan unit yang bertugas membangun atau mengimplentasikan produk sesuai
gambar kerja yang dibuat oleh unit perencanaan dan pengembangan. Pada unit
proyek terdapat tiga koordinator manajer yaitu koordinator manajer bangunan,
manajer tender dan administrasi, dan koordinator manajer infrastruktur.
16
Koordinator manajer bangunan bertanggung jawab dalam pembangunan
bangunan. Manajer tender dan adminstrasi bertanggung jawab dalam pemilihan
kontraktor, pembuatan RAB serta SPK. Sementara koordinator infrastruktur
bertanggung jawab pada pembangunan jalan dan infrastruktur yang dipimpin oleh
manajer infrastruktur, pembangunan lanskap yang dipimpin oleh seorang manajer
lanskap, serta pemasangan pipa-pipa saluran air, kabel listrik dan kabel telepon
yang dipimpin oleh manajer utilitas. Adapun struktur organisasi perusahaan
tertera pada Gambar 4.
Selama melaksanakan kegiatan magang mahasiswa menjabat sebagai
student trainee di bawah bimbingan pengawas lanskap yang bertanggung jawab
langsung kepada manajer lanskap. Mahasiswa bertugas mengawasi progres
pekerjaan konstruksi setiap hari, kemudian melaporkannya sebagai bahan evaluasi
pada rapat koordinasi setiap minggu. Dalam proyek pelaksanaan lanskap, secara
keseluruhan pengaturan jadwal pelaksanaan dan koordinasi teknis pekerjaan
dilakukan dibawah pimpinan proyek yaitu manajer lanskap. Manajer lanskap
menugaskan pengawas lanskap untuk mengawasi progres pekerjaan kontraktor di
lapang setiap harinya.
Gambar 4 Struktur organisasi perusahaan
Batas dan Luas Tapak
Salah satu perumahan yang berada di kawasan Bintaro Jaya adalah cluster
Discovery Lumina. Cluster Discovery Lumina terletak di Distrik Discovery.
Perumahan ini berbatasan langsung dengan cluster Discovery Fiore pada bagian
Utara, Desa Perigi Lama pada bagian Timur, cluster Discovery Terra pada bagian
Selatan, dan Discovery Park di bagian Barat (Gambar 5).
17
Gambar 5 Peta batas tapak Cluster Discovery Lumina
Cluster Discovery Lumina dibangun dalam 2 tahap karena terdapat sebagian
lahan yang masih dalam sengketa. Cluster Discovery Lumina tahap 1 memiliki
luas keseluruhan 30.399 m2 yang terdiri dari area komersial dan area untuk
fasilitas umum. Berdasarkan konsep ecommunity yang diterapkan, luas area di
cluster Discovery Lumina memiliki proporsi 60% berupa ruang terbangun dan
40% berupa ruang terbuka (Tabel 6). Ruang terbangun merupakan area komersial
yang memiliki luas 18.259 m2 yang terdiri dari 121 unit kavling dan area untuk
fasilitas umum berupa ruang terbuka seluas 12.140 m2. Pada fasilitas umum
terdapat gerbang cluster, pos jaga beserta kanopinya, jalan, berm dan juga 5 buah
taman yang tersebar dengan total luas taman 849 m2.
Tabel 6 Luas area pada cluster Discovery Lumina
A
Area Komersial (Salable area)
1
Kavling
Blok
Standar
8 x 16
Standar
9 x 16
Standar
Khusus
10 x 16
Jumlah
Luas
Unit
(m )
6
4
10
1680
DL-B
18
8
26
4344
41
5734
5
840
16
13
DL-D
4
DL-F
6
DL-G
6
DL-H
Total
10
28
2
1
2
%
2
DL-A
DL-C
B
Sudut
8
1113
5
3
7
21
2973
6
2
2
10
1576
30
11
121
18259
60
24
28
Fasilitas Umum
1
ROW
11291
37
2
Taman
849
3
12140
40
Total
Sumber: PT. Jaya Real Property, Tbk, 2013
Konsep
Distrik Discovery memiliki konsep pendidikan dan media pengetahuan
untuk anak-anak. Konsep tersebut disesuaikan dengan target pasar yaitu keluarga
18
baru yang memiliki anak-anak kecil. Konsep tersebut diimplementasikan dengan
pengadaan children playground pada tiap cluster. Cluster Discovey Lumina
mengusung tema cahaya yaitu perumahan yang memaksimalkan pencahayaan
alami yang berasal langsung dari sinar matahari.
Perumusan konsep dilakukan oleh unit pemasaran, setelah itu diserahkan
kepada unit perencanaan dan pengembangan untuk detail perancangannya. Unit
perencanaan dan pengembangan menunjuk CV. Darcaniya Cinitra sebagai
konsultan lanskap untuk proyek seluruh cluster di Distrik Discovery sehingga
desain lanskap pada cluster-cluster di distrik tersebut memiliki kesamaan
karakter. Penunjukkan langsung dilakukan karena selain lebih menghemat waktu,
konsultan tersebut juga telah mempunyai track record baik dan dianggap mampu
dalam mengerjakan proyek yang akan diberikan. CV. Darcaniya Cinitra
mendesain untuk bagian welcome area (Gambar 6) dan seluruh taman yang
berada di Discovery Lumina.
Gambar 6 Desain welcome area Discovery Lumina
Sumber: PT. Jaya Real Property, Tbk, 2013
Aksesibilitas dan Sirkulasi
Cluster Discovery Lumina dapat diakses melalui Jalan Jombang Raya dan
Boulevard Bintaro Jaya menggunakan kendaraan pribadi maupun kendaraan
umum. Pihak developer sendiri menyediakan transportasi berupa bus in-trans
yang berkeliling di kawasan perumahan Bintaro Jaya dan langsung terhubung ke
stasiun. Kawasan ini sangat mudah diakses karena selain dekat dengan tol juga
berada dekat dengan moda transportasi massal seperti commuter line dan bus.
Stasiun yang berada dekat dengan kawasan ini adalah Stasiun Sudimara, Stasiun
Jurang Mangu da