Berdasarkan pengertian NJOP tersebut terdapat 3tiga pendekatan penilaian yang dapat dilakukan oleh Direktorat PBB untuk menentukan
besarnya NJOP yaitu :
35
1. Pendekatan Data Pasar
Market Data Approach
yaitu menentukan nilai suatu objek properti dengan jalan membandingkan objek yang dinilai
dengan objek lain yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Pendekatan ini dapat juga disebut dengan Metode Perbandingan Harga.
2. Pendekatan Biaya
Cost Approach
yaitu menentukan nilai suatu objek properti dengan jalan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh objek tersebut. Biaya yang diperhitungkan adalah biaya bangunan baru kemudian dikurangi dengan penyusutan yang ada.
3. Pendekatan Pendapatan
Income Approach
yaitu menentukan nilai suatu objek properti dengan jalan mengkapitalisasikan pendapatan bersih dari
objek tersebut dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Perbandingan data pasar atau perbandingan harga dalam hal ini
dengan membandingkannya dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama serta telah diketahui harga jualnya. Sedangkan
yang dimaksud dengan nilai perolehan baru adalah penentuan nilai jual suatu objek dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
Sementara yang dimaksud dengan nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan
35
http:www.pajakonline.comenginelearningview.php?id=573 , diakses pada tanggal 23
April 2010
Universitas Sumatera Utara
penentuan nilai jual suatu objek yang didasarkan atas hasil produksi objek pajak tersebut.
Untuk keperluan penilaian tanah dan bangunan perlu dikategorikan dan diklasifikasikan. Didalam Pasal 2 ayat 2 Undang-Undang No. 12 Tahun 1985
telah menyebutkan faktor-faktor yang mempengaruhi klasifikasi bumi dan juga bangunan. Klasifikasi bumi dan bangunan ini sangat penting dalam
menghitung NJOP karena nantinya akan digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. Yang disebut dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah
pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terhutang.
Dasar untuk menghitung klasifikasi tanah adalah dengan menggunakan NIR Nilai Indikasi Rata-rata, sedangkan untuk bangunan menggunakan DBKB
Daftar Biaya Komponen Bangunan. Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat 3 dan Pasal 6 ayat 1 Undang-
Undang No. 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan PBB dapat dikemukakan bahwa dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak
NJOP. Untuk mencapai penilaian yang adil maka setiap properti yang dinilai, baik yang satu kelompok maupun berlainan kelompoknya haruslah dinilai
sama dengan harga pasarnya. Oleh karena itu, dalam mengukur kinerja penilaian PBB digunakan
Assesment Sales Ratio
, yaitu dengan cara membandingkan Nilai Jual Objek Pajak NJOP yang dinilai oleh kantor
pelayanan PBB dengan nilai pasarnya. Hasil dari penilaian ini dapat dipergunakan untuk mengukur dua aspek utama penilaian, yaitu tingkat rasio
penilaian
level of assessment rasio
dan keseragaman
uniformity
. Tingkat rasio penilaian berhubungan dengan seberapa jauh suatu properti dinilai
Universitas Sumatera Utara
apabila dibandingkan dengan nilai pasarnya, sedangkan tingkat keseragaman mewakili keadaan bahwa semua properti harus diperlakukan sama dan adil
untuk penetapan pajaknya. Secara teoritis ketidakadilan penilaian dapat dibagi menjadi dua, yaitu
ketidakadilan horizontal dan ketidakadilan vertikal. Ketidakadilan horizontal adalah perbedaan sistematis dalam tingkat NJOP yang dapat dilihat ketika
masyarakat yang memiliki properti yang serupa dan nilai yang sama, tetapi berbeda pembayaran pajak propertinya dikarenakan NJOP yang tidak sama.
Ketidakadilan vertikal adalah perbedaan secara sistematis dalam tingkat NJOP pada kelompok properti berdasarkan nilainya. Ketidakadilan Vertikal dapat
secara regresif, ketika properti bernilai lebih tinggi dinilai relatif dibawah nilai pasarnya, sebaliknya progresif, bila properti bernilai lebih tinggi dinilai relatif
pula dari nilai pasarnya. Nilai properti yang dihasilkan dari proses penilaian tidak dapat
digunakan langsung sebagai dasar pengenaan pajak. Untuk itu, semua nilai hasil penilaian harus terlebih dahulu di konversi ke dalam klasifikasi NJOP
bumi dan bangunan. Klasifikasi NJOP bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jual nya dan digunakan
sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terutang. Dalam menentukan klasifikasi bumitanah diperhatikan faktor-faktor: letak
tanah, peruntukan, pemanfaatan, kondisi lingkungan, dan lain-lain. Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor-faktor: bahan yang
digunakan, rekayasakonstruksi, umur bangunan, dan lain-lain.
36
36
Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985, Pasal 1 ayat 2.
Universitas Sumatera Utara
Penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 174KMK.041993 diklasifikasikan untuk bumi ke
dalam 50 kelas dan untuk bangunan menjadi 20 kelas. Dalam perkembangan selanjutnya, klasifikasi ini telah beberapa kali diubah, terakhir dengan
Keputusan menteri Keuangan Nomor 523KMK.041998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak
sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, yang diterapkan pada tanggal 18 Desember 1998 dan mulai berlaku sejak tahun pajak 1999.
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523KMK.041998 klasifikasi bumi ditetapkan menjadi 100 kelas 50 kelas kelompok A dan 50
kelas kelompok B serta bangunan digolongkan kedalam 40 kelas 20 kelas kelompok A dan 20 kelas kelompok B.
2. Konsepsi
