PROSES JUAL BELI TANAH DI MALAYSIA

LMCR2433
KEMAHIRAN PENGURUSAN HARTA

TAJUK
PROSES JUAL BELI TANAH DI MALAYSIA

PENSYARAH

: DR. ZULKIFLI MOHAMAD

PELAJAR

:

NAMA
NORNAJIHAH BINTI MOHD NOR
SITI HAZWANI BINTI TAMIN
NUR AQILAH NATASHA BINTI HAZAN
NINIE AMIRA BINTI DRAHIM
NURSYAHIRAH BINTI ZAINUL AZLAN

NO. MATRIK
A149596
A150333
A151794
A151889
A153490

PUSAT CITRA UNIVERSITI KEBANGSAAN MALAYSIA
SESI 2015/2016

ISI KANDUNGAN

1.0

PENGENALAN

2.0

Proses Peringkat Sebelum Kontrak

3.0

2.1

Syarat dan Butiran Jualan

2.2

Wang Muka

2.3

Perjanjian Jual Beli

2.4

Pengukuran dan Pertanyaan-pertanyaan Lain

2.5

Perihalan Harta

2.6

Rekuisisi Rasmi Tentang Hak Milik

Proses Peringkat Selepas Kontrak
3.1

Carian

3.2

Penilaian

3.3

Memorandum Pindah milik

4.0

Pendaftaran

5.0

Peranan Peguam
5.1

Pemilihan Peguam

KESIMPULAN
RUJUKAN

1.0

Pengenalan

Kanun Tanah Negara 1965 digubal di bawah Artikel 76(4) Perlembagaan
Persekutuan, merupakan satu undang-undang yang menjadi panduan dan
penyelaras dalam pengurusan tanah di Semenanjung Malaysia sejak tahun

1965. Jika dilihat dari sudut sejarah, Malaysia (dahulunya dikenali sebagai
Tanah Melayu) telah menggunakan 2 jenis undang-undang yang berbeza,
Pulau Pinang dan Melaka menggunakan sistem pengurusan tanah yang
berasaskan undang-undang British dimana pemilikan tanah adalah berdasarkan
surat ikatan (deed) yang disempurnakan secara persendirian.
Bagi negeri-negeri lain di Semenanjung Malaysia, satu undang-undang
dimana hak milik tanah dikeluarkan oleh Pihak Berkuasa Negeri dan setiap
pemilikan seterusnya perlu didaftarkan dimana ianya berdasarkan kepada
prinsip hak ke atas tanah hanya boleh diperolehi daripada pemberian nyata dan
pendaftaran oleh kerajaan bagi urusan terkemudian oleh kerajaan ke atas
pemberian tersebut. Sistem ini berasaskan kepada Sistem Torrrens yang telah
menjadi asas kepada penggubalan Kanun Tanah Negara 1965.
Kanun Tanah Negara 1965 telah dirangka bagi menyatukan semua
undang-undang tanah sedia ada di Malaysia yang merangkumi urusan tanah,
pendaftaran dan urusniaga tanah serta urusan kutipan cukai dan hasil tanah.
Walaupun dengan adanya undang-undang Kanun Tanah Negara 1965, ianya
perlu juga dibaca bersekali dengan undang-undang lain yang berkaitan seperti
Akta Pengambilan Tanah 1960(Akta 486), Enakmen Rizab Melayu NegeriNegeri dan juga undang-undang lain yang masih berkuatkuasa.
Oleh sebab di Malaysia tidak ada undang-undang khusus yang
berhubung dengan jual beli harta, peruntukan Akta Kontrak dan Akta

Pelaksanaan Spesifik terpakai dalam perkara-perkara yang melibatkan kontrak
jualan. Disebabkan sistem Torrens berkenaan dengan pendaftaran hak milik
terpakai bagi seluruh tanah di Malysia, peruntukan yang berkaitan di bawah
Kanun Tanah Negara berhubung dengan pindah milik tanah juga terpakai.
2.0

Proses Peringkat Sebelum Kontrak
Dalam peringkat sebelum kontrak dan semasa kontrak, prinsip umum undangundang kontrak dipakai untuk urus niaga jual beli hartanah. Urusan jual beli

hartanah ini juga akan melibatkan isu-isu berkaitan undang-undang tanah.
Misalnya, tentang syarat-syarat urusan jual beli hartanah di bawah Rizab
Melayu, borang-borang urusniga hartanah tertentu yang digunapakai
sebagaimana yang dikehendaki di dalam Kanun Tanah Negara dan lain-lain
perkara yang berkaitan dengan undang-undang tanah (Salkukhairi Abd Sukor;
2014).
Walaupun kebanyakan undang-undang tersebut termaktub dalam Akta
kontrak, namun dalam perkara tertentu prinsip-prinsip Inggeris telah
digunakan, terutama sekali dalam perkara seperti opsyen untuk membeli,
kontrak bersyarat, ‘tertakluk kepada kontrak’ dan terma kontrak. Statut Fraud
atau yang serupa dengannya tidak terpakai di Semenanjung Malysia dan ini

membolehkan kontrak jual beli harta dibuat secara lisan (Visu Sinnadurai;
1996).
Statut Fraud ialah undang-undang di setiap negeri yang memerlukan
dokumen-dokumen tertentu dibuat secara bertulis, seperti tajuk harta tanah dan
pemindahan (pengangkut), pajakan yang lebih daripada satu tahun, wasiat, dan
beberapa jenis kontrak. Hukum asalnya telah digubal di England pada tahun
1677 untuk mengelakkan penipuan tuntutan pemilik (Gerald N. Hill &
Kathleen T. Hill; 2008). Walaupun bagaimanapun, kebanyakan urus niaga jual
beli harta
kini dilakukan dengan menggunakan perjanjian jual beli yang rasmi.
2.1

Syarat dan Butiran Jualan
Setelah selesai rundingan berkenaan dengan jual beli, pihak-pihak yang
berkenaan iaitu penjual dan pembeli akan menemui peguam yang pada
kebiasaannnya ialah peguam pihak pembeli. Di pejabat, peguam tersbut akan
menjalankan bertemu dengan kedua-dua pihak dan mendapatkan maklumat
terperinci daripada mereka, iaitu termasuklah nama, nombor kad pengenalan,
alamat tetap dan juga sama ada mereka bertindak bagi pihak mereka sendiri
ataupun bagi pihak orang lain atau badan lain. Sekiranya penjual ialah seorang

wakil diri, seorang pemegang amanah atau ejen seorang tuan punya harta yang
berdaftar, peguam tersebut akan perlu membuktikan keupayannya untuk

mengikat perjanjian jualan itu bagi meneruskan proses untuk memindah milik
tanah tersebut (Visu Sinnadurai; 1996).
Pada ketika ini, peguam akan memainkan pelbagai peranan dalam
urusan jual beli tanah tersebut. Peguam akan menyiasat tentang perihal tanah
tersebut seperti lokaisnya dan sama ada ia tertakluk kepada apa-apa syarat,
sekatan atau beban. Perkara yang dibincangkan juga melibatkan harga jualan,
wang muka dan cara pembayaran harga belian, iaitu, sama ada akan dibayar
secara ansuran, atau institusi kewangan (Visu Sinnadurai; 1996). Dimana
peguam juga akan bertanggungjawab sebagai pemegang pertaruhan,
“stakeholder” terhadap semua bayaran yang dijelaskan oleh pembeli kepada
penjual nanti. Dalam erti kata lain, segala bayaran hendaklah dibuat melalui
peguam. Peguam pembeli ialah individu yang akan melepaskan bayaran harga
jual beli tersebut kepada penjual tertakluk kepada terma-terma dan syaratsyarat yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli (Salkukhairi Abd Sukor;
2014). Selain itu, peguam juga akan meminta penjual mengemukan dokumen
hak milik keluaran harta berkenaan dan satu salinan perjanjian jual beli yang
asal, antara penjual dengan tuan punya berdaftar yang asal. Dokumen ini
diperlukan kemudian untuk menentukan jumlah cukai keuntungan harta tanah

yang akan dibayar oleh penjual dalam keadaan tertentu (Visu Sinnadurai;
1996).
Sekiranya tanah tersebut terktakluk kepada apa-apa bebanan yang
masih berkuat kuasa seperti gadaian, kaveat pemegang lien atau kaveat
persendirian, maka peguam akan menentukan cara penjual boleh melepaskan
bebanan tanah tersebut. Menurut Kavet Dan Perintah Larangan Dibawah
Kanun Tanah Negara 1965, kaveat membawa maksud ‘amaran atau awas’
ataupun dengan kata-kata lain bermaksud ‘tidak boleh dibuat apa-apa tindakan
ke atas tanah ini tanpa pengetahuan si pemasuk kaveat’. Kaveat merupakan
satu alat pengurusan yang mudah dan murah yang disediakan oleh Kanun
Tanah Negara (KTN) untuk melindungi kepentingan pihak-pihak tertentu.
Dimana kaveat persendirian akan melarang perkara-perkara seperti
pendaftaran suratcara urusniaga dan juga pendaftaran sijil jualan tanah
berkenaan, kemasukan endosan berkenaan tuntutan bebas daftaran serta

kemasukan kaveat pemegang lien. Manakala kaveat pemegang lien ini yang
mengikat tanah melarang perkara seperti pendaftaran suratcara urusniaga,
pendaftaran perakuan jualan, dan pemasukan kaveat pemegang lien yang
berikutnya (Kanun Tanah Negara 1965). Peguam akan bertindak dengan
cermat demi memastikan pembeli memperoleh hak milik tanpa sebarang

bebanan. Jika hak milik tanah tersebut tertakluk kepada sekatan-sekatan
tertentu tentang penggunaanya, seperti bangunan, pertanian atau
perindustrian , dan sekiranya pembeli ingin menggunakannya untuk maksud
selain apa yang tercatat pada surat ikatan hak milik, ia adalah tanggungjawab
pihak-pihak untuk mendapatkan penukaran penggunaan tanah atau apa-apa
kebenaran lain yang mungkin diperlukan daripada pihak berkuasa yang
berkenaan mestilah dipersetujui dengan jelas. Persetujuan juga perlu dicapai
tentang perkara yang berbangkit seandainya penukaran atau kebenaran itu
tidak dapat diperoleh.
Pada ketika ini juga, perbincangan dilakukan tentang masa untuk
membayar baki harga belian, sama ada milikan harus diberikan dan, jika harta
tersebut tertakluk kepada pajakan yang masih berkuat kuasa serta pihak
manakah yang berhak mendapat sewanya dan juga kesan kegagalan obligasi.
Apabila semua terma dan syarat perjanjian jual beli telah dipersetujui oleh
kesemua belah pihak, maka peguam akan menyiapkan satu draf perjanjian jual
beli yang mengandungi semua terma. Oleh kerana tiada syarat am perjanjian
atau yang serupa dengannya, perjanjian jual beli di Malaysia tidak seragam
dan setiap peguam akan menyiapkan perjanjiannya sendiri, yang berbeza
antara satu sama lain, mengikut apa yang dipersetujui oleh pihak-pihak yang
berkenaan (Visu Sinnadurai; 1996).

2.2

Wang Muka
Wang muka ialah amalan biasa yang dilakukan di Malaysia dimana pembeli
membayar sepuluh peratus daripada harga pembelian. Ia pada kebiasaanya
diminta oleh penjual malah sebelum suatu perjanjian jual beli rasmi
dilaksanakan. Namun, ia dibayar kepada peguam pembeli atau peguam penjual
sebagai pemegang wang. Pembayaran wang muka kepada penjual akan

diberikan hanya selepas peguam mendapati penyiasatan yang dilaksanakannya
terhadap hak milik tersebut memuaskan. Peguam harus menegaskan kepada
penjual bahawa sekiranya hak milik itu didapati tidak memuaskan dan oleh
sebab itu akan menyebabkan tiada perjanjian yang dicapai oleh pihak-pihak
yang berkenaan, maka penjual tidak berhak untuk menerima wang muka itu
(Visu Sinnadurai; 1996).
2.3

Perjanjian Jual Beli
Peguam pembeli akan menyediakan draf perjanjian jual beli yang
mengandungi semua terma yang telah dipersetujui setelah carian dibuat di
Pejabat Pendaftaran Negeri dan segala butiran tentang hak milik
ditentusahkan. Kemudian, draf perjanjian itu akan dihantar kepada penjual
atau peguamnya untuk diluluskan. Sebaik sahaja diluluskan, satu perjanjian
jual beli yang muktamad disediakan yang mengandungi apa-apa perubahan
yang perlu kepada draf perjanjian dan seterusnya ditandatangani oleh pembeli
dan penjual. Dimana akhirnya, perjanjian tersebut disetemkan (Visu
Sinnadurai; 1996).

2.4

Pengukuran dan Pertanyaan-pertanyaan Lain
Selain daripada carian di Jabatan Pendaftaran Negara, peguam pembeli juga
akan membuat beberapa pertanyaan dengan jabatan-jabatan kerajaan yang
berkenaan untuk memastikan sama ada terdapat apa-apa rancangan untuk
mengambil tanah tersebut dan sama ada kelulusan perancangan akan diberi
untuk kegunaan tanah tersebut seperti yang dirancangkan oleh pembeli.
Kebanyakan pembeli di Malaysia lebih cenderung bergantung pada
dokumen hak milik berbanding mengukur tanah tersebut bagi memastikan
keluasan tanah berkenaan. Kegagalan pengukur kadang kala mencetuskan
pergaduhan dan pertelingkahan antara pihak- pihak. Oleh itu, adalah lebih baik
menjadi amalan untuk mengukur tanah terlebih dahulu sebelum mengikut
kontrak yang sah terutama sekali apabila penjual hanya menjual sebahagian
tanahnya. (Visu Sinnadurai; 1996). Hal ini kerana, pengukuran merupakan
tindakan berjaga-jaga yang biasa diambil oleh seorang pembeli.
Sememangnya, ramai pembeli enggan mengeluarkan perbelanjaan yang

diperlukan untuk pengukuran dan dalam kebanyakan hal ia mungkin tidak
perlu, tetapi secara amnya dengan ketiadaan salah nyata, pembeli boleh
dianggap sebagai menanggung risiko dengan tidak mengambil langkah
berjaga-jaga ini (Hakim Brightman; 1971).
Kerja-kerja Ukur Tanah akan dilakukan oleh Juruukur Tanah Berlesen
(JTB). Dimana antara tugasnya melibatkan penyemakan ketepatan tanda
sempadan dan ukuran, menanda dan merekodkan semua pengukuran,
menghitung keluasan dan kordinat bagi batu sempadan serta menentukan
sempadan lot seperti menanam, mengganti, meninggi, merendah dan mencabut
tanda-tanda sempadan. Pengukuran yang dilakukan mestilah betul antara tanda
sempadan dan juga mestilah saling berhubung. Semua kerja-kerja pengukuran
tanah yang dijalankan oleh JTB tertakluk kepada Peraturan Ukur, Pekeliling
Ketua Pengarah Ukur, Ordinan Juruukur Berlesen 1958 dan Akta Juruukur
Tanah Berlesen 1958 (Akta 458) (Joanes J.; 2012).
2.5

Perihalan Harta
Perihalan harta yang dijual mesti dilakukan dengan jelas. Ini termasuklah
lokasi, keluasan dan nombor hak milik. Sebaiknya, pelan harus disertakan
sekali. Apabila harta tersebut tidak diperihalkandengan tepat, perjanjian jual
beli itu boleh dianggap sebagai tak sah mengikut seksyen 30, Akta Kontrak
(Visu Sinnadurai; 1996). Di bawah Seksyen 30 Akta Kontrak, 1950 (Disemak
1974) dijelaskan jika terdapat situasi di mana walaupun syarat-syarat (a)-(c)
dipenuhi, perjanjian tersebut akan terbatal juga sekiranya tiada kepastian atau
kabur mengenai apa yang dijanjikan oleh kedua-dua pihak. Apabila sesuatu
perjanjian itu kabur atau tidak pasti, maka kontrak yang dibuat itu dengan
sendirinya terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan (Institut Kefahaman Islam
Malaysia; 2015).
Menurut 20(1)(c) Akta Relief Spesifik, kontrak yang termanya tidak
dapata dipastikan secara munasabah oleh mahkamah tidak boleh
dikuatkuasakan dengan khusus.

2.6

Rekuisisi Rasmi tentang Hak Milik

Amalan membuat siasatan melalui rekuisisi tidak diikuti di Malaysia. Hali ini
kerana, hak milik penjual selalu ditentusahkan melaui pencarian di jabatan
pendaftaran negeri. Namun, disebabkan kepentingan tak berdaftar tanah
tersebut mungkin tidak dapat dikesan dalam pencarian itu, peguam pembeli
harus memastikan daripada penjual sama ada terdapat apa-apa kepentingan
yang tidak berdaftar terhadap tanah tersebut (Visu Sinnadurai; 1996).
Menurut Yang Arif Hakim dalam kes Godfrey Constructions Pty.
Limited lwn Kanangra Park Pty. Ltd di Mahkamah Tinggi Australia, rekuisisi
mengikut sistem Torrens mempunyai kegunaan yang terhad sahaja dan hanya
merupakan peringatan kepada penjual tentang obligasinya mengikut kontrak.
3.0

Proses Peringkat Selepas Kontrak

3.1

Carian

3.2

Penilaian

3.3

Memorandum Pindah Milik

4.0

Pendaftaran
Proses pendaftaran tanah merupakan prosedur terakhir setelah persetujuan
dicapai antara penjual dan pembeli. Ia merupakan simbol pemilikan seseorang
kerana penama merupakan orang yang bertanggungjawab dalam segala hal
keatas tanah tersebut. Meskipun kini tanah merupakan sesuatu yang mustahil
untuk dimiliki lantaran harga yang terlalu tinggi namun pastinya hasrat untuk
memilikinya wujud dalam diri. Tanah perlu didaftarkan sebagai jaminan dan
segala prosedur perlu dipatuhi bagi mengelakkan masalah dan memastikan
urusan berjalan lancar.
Menurut Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), proses-proses yang terlibat
dan segala cara pindahmilik serta borang-borang yang perlu diisi mesti
dipatuhi kerana urusan tanah merupakan hal yang agak rumit namun mudah
jika ianya diikuti dengan cara yang betul. Sebagai pengetahuan, urusan tanah
terletak dalam bidang kuasa kerajaan negeri di bawah kerajaan persekutuan.
Oleh yang demikian, terdapat sedikit perbezaan dari sudut prosedur

pendaftaran pindahmilik tanah bagi setiap negeri. Kerajaan negeri
bertanggungjawab dalam hal tanah dan berkuasa menentukan kadar bayaran
proses namun masih dibawah pengawasan kerajaan persekutuan dalam skop
undang-undang yang ditetapkan.
Sistem tanah Malaysia yang berpaksikan Sistem Torrens ini menjadikan urusan
tanah lebih mudah dan selamat kerana pendaftaran merupakan prosedur
terpenting dalam pemilikan tanah. Ia juga bertujuan untuk mewujudkan sistem
pendaftaran yang lengkap untuk mengadakan satu pegangan hak milik yang
tidak boleh di sangkal. Individu yang berhasrat untuk berurus niaga dengan
tanah perlu ada fakta yang lengkap melalui proses pendaftaran dokumen hak
milik. Namun begitu, terdapat beberapa pihak yang kebiasaannya terlibat
dalam urusan pindahmilik tanah dan pendaftaran ini. Antara mereka yang
terlibat ialah penilai hartanah, peguam, pejabat duti setem dan pejabat tanah
dan galian. Namun begitu dalam proses pendaftaran pihak yang terlibat secara
total adalah pejabat tanah sahaja. Akan tetapi segala proses sebelum itu mesti
selesai terlebih dahulu bagi tujuan pendaftaran.( Ridzuan Awang. 1994: 70)
Proses pendaftaran tanah dilakukan di pejabat tanah atau pejabat
pendaftar. Ia merupakan proses penyerahan segala dokumen sebelum geran
baru dikeluarkan. Penyerahan dokumen ini boleh dilakukan oleh pembeli atau
wakil namun bagi memudahkan urusan pembeli adalah lebih utama. Antara
dokumen yang perlu diserahkan kepada pejabat tanah untuk pendaftaran
hakmilik tanah adalah seperti berikut:
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
vii.

Borang 14A asal
Hakmilik/geran asal
Sijil setem LHDN
Notis taksiran LHDN asal
Salinan kad pengenalan penjual dan pembeli
Salinan resit/ bil cukai tanah tahun semasa
Salinan resit/ bil cukai taksiran(pintu) tahun semasa/ resit pengesahan
majlis perbandaran.
Dokumen di atas merupakan perkara asas yang perlu ada dan
dilengkapkan. Namun begitu jika pendaftaran hakmilik tanah melibatkan
hartanah tertentu kepada individu khas makanya terdapat beberapa dokumen

tambahan yang perlu lagi. Antara dokumen tambahan yang perlu bagi tujuan
masing-masing ialah:
i.
ii.

Sijil kelahiran pemberi dan penjual jika tanah itu melibatkan rizab melayu.
Surat pemegang amanah sekiranya bahagian tanah tidak mencukupi dan

iii.

penerima tidak cukup umur.
Salinan surat kuasa wakil dan berdaftar di pejabat tanah jika melibatkan

iv.

kuasa tertentu.
Surat kebenaran pihak berkuasa negeri jika melibatkan pihak berkuasa
negeri seperti pembelian rumah kos rendah.
Surat pemegang gadaian jika tanah itu masih digadai
Surat kebenaran pemegang kaveat
Salinan surat nikah jika melibatkan pindah milik suami isteri
Salinan surat beranak jika melibatkan pindah milik adik beradik.
Jika berkaitan dengan syarikat maka akan melibatkan suruhanjaya syarikat

v.
vi.
vii.
viii.
ix.

Malaysia(SSM)
Jika pemindahan hakmilik melibatkan pertubuhan maka pendaftaran

x.

memerlukan lebih banyak dokumen lagi dengan bantuan carian pendaftar
pertubuhan(ROS), senarai AJK dan minit mesyuarat yang berkaitan.
Oleh yang demikian, dokumen yang diserahkan akan disemak oleh
pegawai pejabat tanah dan bayaran perlu dijelaskan oleh pembeli. Bayaran
pendaftaran adalah berbeza mengikut negeri masing-masin. Sebagai contoh di
negri Selangor kadar yang dikenakan bagi penfataran pindahmilik adalah
seperti berikut
Nilai taksiran
Tidak melebihi RM 50,000
RM 50,001 hingga RM

Jumlah bayaran
RM 50
RM 200

200,000
RM 200,001 hingga RM

RM 400

500,000
RM 500,001 hingga RM

RM 500

1,000,000
Melebihi RM 1,000,000

RM 1500

Setelah selesai, pembeli boleh mendapatkan geran dalam tempoh
seminggu hari bekerja. Maka geran baru untuk pembeli boleh diperolehi. Akan
tetapi perlu diigat bahawa proses pendaftaran mesti dalam tempoh 3 bulan dari
tarikh penyaksian. Sekiranya ia melewati maka denda sekali ganda akan

dikenakan. Kelewatan mengambil geran juga akan didenda sebanyak RM 100
sekiranya tidak di pungut dalam tempoh 7 hari bekerja dari tarikh pendaftaran
hak milik. Oleh itu, dapat disimpulkan bahawa segala proses pindahmilik
tanah hanya memakan masa 3 minggu sahaja sehingga geran baru diperolehi.
Urusan pada hari ini lebih mudah dan cepat berbanding sebelum ini kerana
urusan tanah sangat merumitkan jika ia bertangguh dan berpanjangan kerana
kadangkala melibatkan ramai pihak untuk diselesaikan satu-satu urusan.
5.0

Peranan Peguam
Urusan jual beli hartanah ini bukan hanya urusan surat menyurat atau
pentadbiran semata-mata. Urusan jual beli hartanah melibatkan isu undangundang kontrak dan undang-undang tanah. Urusan jual beli hartanah juga
melibatkan isu-isu berkaitan undang-undang tanah. Misalnya, tentang syaratsyarat urusan jual beli hartanah di bawah Rezab Melayu, borang-borang
urusniaga hartanah tertentu yang digunapakai sebagaimana yang dikehendaki
di dalam Kanun Tanah Negara dan lain-lain perkara yang berkaitan dengan
undang-undang tanah. Ketua Pegawai Eksekutif Aliy Property Advisors Sdn
Bhd Mohd Ali Abdul Majis berkata, peranan peguam menentukan proses
pemilikan hartanah berjalan lancar atau risiko berdepan kerugian terutama
dalam proses pembelian hartanah menerusi lelongan.
Selain itu, peguam juga menguruskan urusan pinjaman atau
pembiayaan pembelian hartanah dengan bank di mana firma mereka menjadi
panel kepada bank tersebut. Kelebihannya adalah urusan kelulusan pinjaman
atau pembiayaan hartanah akan menjadi lebih mudah dan pantas berbanding
jika ia diserahkan oleh individu itu sendiri. Setelah pinjaman atau pembiayaan
tersebut diluluskan, secara automatiknya peguam yang sama akan uruskan
urusan dokumen pinjaman atau pembiayaan hartanah tersebut. Jadi,
kelebihannya adalah individu tersebut hanya perlu menggunakan khidmat satu
peguam sahaja untuk kedua-dua urusan tersebut iaitu urusan jual beli dan
urusan pinjaman perumahan. Urusan sesuatu jual beli hartanah, peguam juga
akan bertanggungjawab sebagai stakeholder iaitu pemegang pertaruhan
terhadap semua bayaran yang akan jelaskan kepada penjual. Dalam erti kata

lain, segala bayaran hendaklah dibuat melalui peguam. Peguam tersebut akan
melakukan pembayaran harga jual beli tersebut kepada penjual tertakluk
kepada terma-terma dan syarat-syarat yang dinyatakan di dalam perjanjian jual
beli.
Undang-undang membenarkan peguam untuk menjadi stakeholder bagi
kliennya. Ini terkandung dalam Rule 14.10 Rulings Bar Council. Stakeholder
ini bermaksud peguam itu memegang wang tersebut bagi pihak yang lain.
Contohnya, dalam kes jual beli hartanah, selepas menandatangani perjanjian
jual beli, peguam perlu melaksanakan beberapa tugasan sebelum bertindak
mendaftarkan nama pembeli di dalam geran tersebut. Antara tugasan yang
perlu dilakukan adalah untuk menjelaskan baki wang tebus hutang penjual.
Pembeli boleh membayar wang tebus hutang ini secara pinjaman bank pembeli
atau melalui wang tunai dari pembeli. Jika melalui bank, itu mungkin tidak
melibatkan urusan stakeholder kerana bank boleh sahaja meremitkan wang itu
ke dalam akaun bank pemegang gadaian tetapi jika wang tersebut dibayar
secara tunai maka pihak peguam akan terlebih dahulu menerima wang itu
daripada pembeli dan akan mengeluarkan cek atau meremitkan wang itu ke
akaun bank penjual. Selain itu, peguam juga berkemungkinan terpaksa
menjadi stakeholder dalam kes penerimaan baki wang hasil jualan hartanah
itu. Jumlah hasil jualan hartanah itu mungkin bernilai ratusan ribu hingga
jutaan ringgit.
5.1

Pemilihan Peguam
Peguam perlu mengemukakan dokumen lengkap beserta borang gadaian ke
Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) dalam tempoh 10
hari dari tarikh surat setuju terima ditanda tangani dan diterima dari pemohon.
Dokumen dan borang gadaian akan diproses oleh LPPSA dan diserahkan
kepada peguam untuk mendaftarkan ke pejabat tanah. Setelah di daftar dan
disahkan, Hak milik asal ( geran ) dan pendua gadaian akan dikembalikan
dalam tempoh 1 bulan kepada LPPSA.
Disbursement adalah kos yang perlu di bayar kepada peguam di mana
bayaran utama yang dikenakan adalah yuran guaman dan sesuatu yang
dikenali sebagai “disbursement”. Di dalam bil yang di keluarkan oleh firma

guaman, perincian akan di buat ke atas setiap disbursement yang dikenakan.
Peguam boleh mengenakan beberapa yuran lain mengikut Perintah Saraan
Peguam 2006. Bayaran yang dikenakan bergantung pada jenis hartanah yang
di beli. Duti setem adalah sebahagian daripada disbursement. Ia adalah
bayaran yang perlu di bayar kepada kerajaan bagi sesetengah dokumen untuk
membolehkan ia digunapakai di mahkamah. Duti setem dikira menggunakan
formula yang telah di tentukan di dalam Akta Setem 1949. Duti setem juga
dikenakan oleh kerajaan untuk pelbagai transaksi lain. Kebiasaannya
melibatkan kontrak antara dua pihak, dan termasuklah transaksi hartanah.
Tiada syarat-syarat tertentu yang dikenakan kepada pemohon berkaitan
lantikan peguam. Pemohon boleh melantik peguam yang sama atau melantik
peguam yang lain bergantung kepada kepuasan individu tersebut terhadap
peguam. Cukai servis adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas
mana-mana peguam yang telah melepasi kadar kutipan yuran guaman setiap
tahun melebihi RM 150,000. Cukai servis di kutip oleh peguam yang layak
bagi pihak kerajaan . Jadi, pihak peguam akan mengenakan cukai servis ke
atas semua yuran guaman, menyimpannya dan membayar kepada Jabatan
Kastam dan Eksais Diraja setiap dua bulan dari tarikh kutipan tersebut. Hanya
sesetengah perniagaan yang mencapai jumlah pendapatan tertentu sahaja yang
dikenakan cukai servis.
Sekiranya pihak pembeli tidak berpuas hati dengan peguam yang telah
mereka lantik, mereka boleh memutuskan untuk menukar peguam pada bilabila masa. Sekiranya mereka telah menandatangani perjanjian jual beli dengan
peguam pemaju perumahan, yang telah menyatakan yang peguam tidak
bertindak bagi pihak mereka dalam transaksi tersebut, mereka sebenarnya
bukanlah menukar peguam. Mereka hanya melantik seorang peguam untuk
mewakili pihak mereka dan peguam mereka akan menyampaikan kepada
peguam pemaju perumahan bahawa mereka telah melantik peguam untuk
mewakili mereka. Mereka perlu mengetahui bahawa menukar peguam ketika
sesuatu transaksi hartanah sedang berjalan boleh menyebabkan mereka
menanggung kos yang lebih tinggi. Ia juga akan menimbulkan masalah
berkaitan fail pinjaman mereka.

Secara kesimpulannya, peguam mempunyai peranan yang penting
dalam mengendalikan proses jual beli tanah dan pihak pembeli mestilah
membuat pemilihan peguam yang tepat kerana ia perlu supaya tiada masalah
atau kesulitan sepanjang tempoh pinjaman
6.0

Kesimpulan

RUJUKAN
Abu Hanifah Haris dan Mohammad Redzuan Othman. 1920. Kemal Ataturk Dan
Pembaharuan Di Turki: Polemik Dalam Akhbar Dan Majalah Melayu Pada
Tahun 1920-an dan 1930-an. Jurnal Sejarah: 106-133
Akta Relief Spesifik 1950 (Malaysia) (Akta 173)
Dato’ Dr. Mohamed Mustafa Ishak, Professor Dr. Rusniah Ahmad etl al. 2012. UUM
Journal of Legal Studies Editorial Board. Journal of Legal Studies Editorial
Board: 1-163

Gerald N. Hill & Kathleen T. Hill. 2008. Statute of Frauds. (n.d.) West's Encyclopedia
of American Law. ISBN-13: 978-0787663674. Ed. ke-2. The Gale Group.
Hakim Brightmann dalam Lloyd v Stanbury (1971) 2 All ER 267, 273: halaman 200.
http://resepipilihan-lizaharun.blogspot.my/2014/06/proses-jual-beli-tanah-dan-tukarnama.html#!/tcmbck 9.5.2016
http://urustanahmalaysia101.weebly.com/pindahmilik-tanah.html 9.5.2016
Institut Kefahaman Islam Malaysia. 2015. Asas Undang-undang Kontrak.
http://www.ikim.gov.my/index.php/ms/artikel/7278-asas-undang-undang%20kontrak [11 April 2016].
Joanes J. 2012. Juruukur Tanah Berlesen. http://www.slideshare.net/jwnjns/juruukurtanah-berlesen-39913510 [11 April 2016].
Kavet Dan Perintah Larangan Dibawah Kanun Tanah Negara 1965 (Malaysia).
Nor Adilah Binti Che Ibrahim. 2005. Kajian Terhadap Projek Perumahan Di Kelantan.
Disertasi Ijazah Sarjana Sains (Awam-Pengurusan Pembinaan) Fakulti
Kejuruteraan Awam, Universiti Teknologi Malaysia
Noraida binti Harun. 2012. Frod Dalam Urus Niaga Tanah: Satu Kajian Perbandingan
Dengan Undang-Undang Tanah Australia. Universiti Sultan Zainal Abidin
(UniSZA)
Noraida Harun, Jady @ Zaidi Hassim, Noor ‘Ashikin Hamid. 2013. Penipuan, Rasuah
Dan Pencurian Maklumat Dalam Urus Niaga Tanah: Cabaran Dan
Penyelesaian. Universiti Sultan Zainal Abidin, Universiti Kebangsaan
Malaysia
Ridzuan Awang. Undang-Undang Tanah Islam Pendekatan Perbandingan. 1994.
Dewan Bahasa dan Pustaka: Kuala Lumpur.
Salkukhairi Abd Sukor. 2014. http://www.majalahniaga.com/peranan-sebenarpeguam-dalam-urusan-jual-beli-hartanah.html [11 April 2014].
Syarifah Dayana Syed Bakri dan Sri Ayu Kartika Amri. 2015. Bijak Pilih Peguam.
MyMetro, 28 Febuari.