PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH YANG SESUNGGUHNYA DALAM HAL TERDAPAT RINCIK PALSU THE LEGAL PROTECTION FOR REAL LAND RIGHT HOLDER IN CASE OF FORGED RINCIK
TALREV
Volume 2 Issue 2, December 2017: pp. 184-198. Copyright ©2017 TALREV.
Faculty of Law Tadulako University, Palu, Central Sulawesi, Indonesia.
ISSN: 2527-2977 | e-ISSN: 2527-2985.
Open acces at: http://jurnal.untad.ac.id/index.php/TLR
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH YANG
SESUNGGUHNYA DALAM HAL TERDAPAT RINCIK PALSU
THE LEGAL PROTECTION FOR REAL LAND RIGHT HOLDER
IN CASE OF FORGED RINCIK
Nirwana1, Farida Patittingi2, Sri Susyanti Nur3
1
Faculty of Law Hasanuddin University
JL. Perintis Kemerdekaan Km. 10, Tamalanrea, Makassar, South Sulawesi, Indonesia
Telp./Fax: +62-411-587219 Email: [email protected]
2
Faculty of Law Hasanuddin University
JL. Perintis Kemerdekaan Km. 10, Tamalanrea, Makassar, South Sulawesi, Indonesia
Telp./Fax: +62-411-587219 Email: [email protected]
3
Faculty of Law Hasanuddin University
JL. Perintis Kemerdekaan Km. 10, Tamalanrea, Makassar, South Sulawesi, Indonesia
Telp./Fax: +62-411-587219 Email: [email protected]
Submitted: Nov 06, 2017; Reviewed: Dec 28, 2017; Accepted: Dec 30, 2017
Abstrak
Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Tanah Yang Sesungguhnya dalam Hal
Terdapat Rincik Palsu. Penelitian ini bertujuan: untuk mengetahui (1) perlindungan
hukum bagi pemilik tanah yang penguasaannya berdasarkan bukti rincik; dan (2) perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan dokumen berupa
rincik palsu yang digunakan dalam transaksi jual beli tanah. Penelitian ini
menggunakan tipe penelitian hukum normatif, penelitian hukum normatif disebut juga
sebagai penelitian kepustakaan atau studi dokumen karena penelitian ini dilakukan
atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan-bahan hukum
yang lain yaitu meneliti bahan-bahan pustaka atau data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, dan bahan hukum sekunder. Adapun wawancara yang dilakukan
hanya untuk menguatkan teori-teori serta pendapat-pendapat dalam penelitian ini. Data sekunder merupakan data yang digunakan dalam penelitian ini Selanjutnya akan dilakukan analisis data serta disajikan secara deskriptif kualitatif. Hasil penelitian ini
menunjukkan bahwa: (1) perlindungan hukum terhadap pemilik tanah sesungguhnya
dengan penguasaan rincik yang terbit setelah tahun 1960 berdasarkan putusan
Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 560K/PID/2008 sepenuhnya belum terlindungi, dikarenakan hanya menghukum penjual sebagai pemalsu rincik dan pengembalian hak atas tanah terhadap pemilik sesungguhnya tidak dapat dilaksanakan karena
adanya putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 482/PK/Pdt/2014 yang memenangkan pihak pembeli sedangkan pemilik tanah sesungguhnya hanya diarahkan
untuk menuntut penjual dengan meminta hasil penjualan yang dilakukan oleh penjual;
dan (2) perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan rincik
palsu sepenuhnya telah terlindungi dan berhak untuk menguasai hak atas tanah dengan
adanya putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 482/PK/Pdt/2014 karena
telah membeli tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS).
□ 184
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
Kata Kunci: Pembeli Beritikad Baik; Perlindungan Hukum; Rincik Palsu
Abstract
The legal Protection For Real Land Right Holder in Case of Forged Rincik. The research aimed to investigate (1) the legal protection for the land owner whose possession
was based on rincik evidence, and (2) the legal protection on the good-will buyer based
on the forged rincik document used in the land sale transaction. This was the normative
legal research, also called the library research or documentary study because the research was only conducted on the written regulations or other legal materials or secondary data consisting of the primary and secondary legal materials. The interview was
performed to strengthen the theories and opinions in the research. The research also
used the Secondary data. The data were analysed and presented using the qualitative
descriptive method. The research result indicate that: (1) the real land owner with
rincik possession issued after the year 1960 based on the decision of Indonesian Supreme Court No. 560K / PID / 2008 has not been fully protected due to the fact that the
seller is funished for forging the rincik, returning the right to the land owner can not be
carried out due to the decision of Indonesian Supreme Court Number. 482 / PK / Pdt /
2014 which make the buyer win, while the real land owner is the directed to sue the
land seller to give the compensation: and (2) the legal protection on the good faith buyer based on forget rincik in the land sale transaction has been fully protected and has
the ringt to possess the land based on the decision of Indonesian Supreme Court Number. 482/PK/Pdt/2014 because the buyer has bought the land in the presence of Temporary Land Title Registar.
Keywords: Forged Rincik; Good Faith Buyer; Legal Protection
PENDAHULUAN
Tanah merupakan faktor penting un-
Bumi, air dan ruang angkasa serta
tuk kelangsungan hidup manusia bukan
kekayaan alam yang terkandung di da-
saja berfungsi sebagai tempat berdiam,
lamnya dikuasai oleh Negara dan di-
mendirikan rumah, tempat berusaha atau
peruntukkan untuk sebesar-besarnya ke-
tempat dimana jasad mereka dikubur,
makmuran rakyat salah satu tujuan dari
tetapi juga merupakan sumber kekuasaan
pembentukan
dan jaminan hidup bagi suatu bangsa.
Agraria adalah meletakkan dasar-dasar
Seperti diketahui Indonesia merupakan
untuk memberikan kepastian dan perlin-
Negara agraris dimana tanah sangat
dungan hukum mengenai hak atas tanah
menentukan bagi kelangsungan hidup
bagi rakyat Indonesia seluruhnya. Se-
Undang-Undang
Pokok
rakyat. Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia 1945 (UUDNRI 1945)
Pasal 33 ayat (3) menegaskan bahwa
□ 185
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
bagaimana diatur dalam Pasal 19 ayat (1)
yang ingin mendayagunakan tanah men-
dan ayat (2).1
jadi tidak seimbang akibatnya sering menterus
imbulkan sengketa dan permasalahan
mencuat dalam dinamika kehidupan bang-
yang disebabkan karena adanya tindakan
sa kita. Berbagai daerah di nusantara ten-
perbutan hak oleh pihak lain
Problematika
pertanahan
tunya memiliki karakteristik permasalahan
Timbulnya sengketa kepemilikan
pertanahan yang berbeda diantara satu
hak atas tanah pada dasarnya bukan hanya
wilayah dengan wilayah lainya. Keadaan
fenomena yang terjadi saat ini namun fe-
ini semakin nyata sebagai konsekwensi
nomena ini sudah ada sejak masyarakat
dari dasar pemahaman dan pandangan
kekurangan tanah pertanian sebagai akibat
orang Indonesia terhadap tanah. Ke-
penjajahan dan ledakan jumlah penduduk
banyakan orang memandang tanah se-
yang begitu pesat. Kebutuhan tanah yang
bagai sarana tempat tinggal dan mem-
terus meningkat berdampak pada ter-
berikan
jadinya sengketa di bidang pertanahan3
penghidupan
sehingga
tanah
mempunyai fungsi yang sangat penting.2
utamanya pada bukti kepemilikan hak la-
Sehubungan dengan itu permasala-
ma atas tanah seperti, rincik, girik, ketitir,
han tanah apabila dilihat dari segi empiris
pipil dan vervonding Indonesia yang mana
sangat lekat dengan peristiwa sehari-hari.
bukti kepemilikan ini sehurusnya sudah
hal ini tampak semakin kompleks dengan
dikonversi sesuai dengan UUPA karena
adanya berbagai sengketa pertanahan yang
sejak
terjadi karena tanah memiliki hubungan
kepemilikan hak lama tidak lagi memi-
yang erat dengan kehidupan manusia dan
liki pengakuan sebagai bukti kepemilikan,
merupakan sumber daya alam yang mem-
tetapi hanya sebagai bukti penguasaan hak
iliki nilai ekonomis dan nilai sosial poli-
atas tanah sesuai dengan Undang-Undang
tik, keadaan tanah yang terbatas seiring
Nomor 12 Tahun 1985 tentang pajak
dengan perkembangan penduduk yang
Bumi Dan Bangunan (PBB), selain itu
semakin pesat dengan jumlah penduduk
bukti kepemilikan hak lama kerap banyak
berlakunya
UUPA
bukti
menimbulkan sengketa sebagaimana yang
1
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria.
2
Banyara Sangadji, Aminuddin Salle dan Abrar
Saleng. PelaksanaanJual Beli Tanah Menurut
Hukum Adat dan Undang-Undang Pokok
Agraria di Kecamatan Siriamau Kota Ambon
Hlm. 2.
terjadi pada kasus antara Seni Bin Salatong dan Sana Daeng Nannu Binti Sala3
S.R Nur, 1986, Beberapa Permasalahan
Hukum Agraria, Ujung Pandang: Lembaga
Penerbitan Unhas, Hlm. 27
□ 186
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
tong yaitu dimana sebidang tanah dengan
pembeli beritikad baik sedangkan doku-
objek yang sama terdapat 2 (dua) rincik
men yang digunakan dalam transaksi jual
yang sama-sama diterbitkan oleh Kantor
beli tanah adalah palsu.
Kelurahan Karampuang dan salah satu
dari rincik tersebut adalah palsu namun
RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan
dianggap sah dalam transaksi jual beli
tanah
berdasarkan
hasil
Putusan
Mahkamah Agung Republik Indonesia
No. 482/PK/Pdt/2014 antara Sana Daeng
Nannu Binti Salatong dengan pembeli
kut:
1. Bagaimanakah perlindungan hukum
bagi pemegang hak atas tanah yang
penguasaannya
kehilangan
hak
berdasarkan
bukti
rincik?
tikad baik sehingga dalam hal ini pemilik
Salatong
latar
musankan rumusan masalah sebagai beri-
dikategorikan sebagai pembeli yang beri-
Binti
pada
belakang tersebut diatas, berikut ini diru-
yang bernama Halifah karena pembeli
tanah yang sesungguhnya yaitu Tuma
uraian
2. Bagaimanakah perlindungan hukum
terhadap pembeli yang dikategorikan
atas
sebagai pembeli yang beritikad baik
tanahnya yang merupakan warisan dari
apabila rincik yang digunakan dalam
orang tuanya yaitu Seni Bin Salatong
transaksi jual beli dasarnya palsu?
meskipun sebelumnya telah ada Putusan
Mahkamah Agung Republik Indonesia
METODE PENELITIAN
No. 560K/PID/2008, yang memenagkan
Jenis Penelitian
pihak pemilik tanah sesungguhnya namun
Tipe penelitian yang digunakan da-
putusan ini tidak dapat terlaksana mes-
lam penelitian adalah tipe penelitian
kipun pemalsu telah terbukti bersalah, ka-
hukum normatif yakni penelitian hukum
rena pembeli adalah pembeli yang dikate-
yang meletakkan hukum sebagai sebuah
gorikan sebagai pembeli yang beritikad
bangunan sistem norma. Sistem norma
baik.
yang dimaksud adalah mengenai asasDengan demikian, penilitian ini ber-
asas, kaidah dari peraturan perundangan,
tujuan untuk mengetahui, memahami dan
putusan pengadilan, perjanjian serta dok-
menganalisis perlindungan hukum bagi
trin4
pemegang hak atas tanah berdasarkan
bukti rincik dan perlindungan hukum terhadap pembeli yang dikategorikan sebagai
4
Mukti. ND (2015). Dualisme Penelitian
Hukum Normatif & Empiris. Yogyakarta:
Pustaka Pelajar. Hlm. 34.
□ 187
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
data yang objektik terkait dengan perma-
Jenis Pendekatan Penelitian
Pendekatan yang digunakan di da-
salahan penelitian ini.
lam penelitian hukum ini agar mendapatkan
informasi
dari
berbagai
aspek
mengenai masalah hukum yang sedang
dikaji dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan, pendekatan
Analisis Bahan Hukum
Setelah bahan hukum dikumpulkan
kemudian
diolah
dan
dianalisis
menggunakan metode kualitatif dengan
mengkaji substansi perundang-undangan,
konseptual dan pendekatan kasus. 5
perjanjian, putusan-putusan hakim dan
pendapat para ahli dan disajikan secara
Sumber Bahan Hukum
Bahan
hukum
yang
bersifat
deskriptif.
autoritatif artinya mempunyai otoritas,
terdiri dari : Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (KUHPerdata), UndangUndang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar PokokPokok AgrariaPeraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, Peraturan Menteri Pertanian dan
Agraria Nomor 2 Tahun 1962 Tentang
Penegasan
Konversi
dan
Pendaftaran
Bekas Hak-hak Indonesia Atas Tanah.
PEMBAHASAN
Perlindungan Hukum Bagi Pemegang
Hak Atas Tanah yang Penguasaannya
Berdasarkan Bukti Rincik
Istilah hak tidak dapat dipisahkan
dengan
istilah
hukum
sebagaimana
diketahui bahwa hak adalah sebagai
kepentingan yang diakui dan dilindungi
oleh hukum, konsep hak atas tanah yang
terdapat dalam hukum agraria nasional
terbagi atas hak atas tanah yang bersifat
Pengumpulan Bahan Hukum
primer dan hak atas tanah yang bersifat
Pengumpulan bahan hukum dilakukan
dengan
cara
bahan
primer adalah hak atas tanah yang dapat
hukum primer dan bahan hukum sekunder
dimiliki atau dikuasai secara langsung
tehnik
oleh seseorang atau badan hukum dalam
pengumpulan
menggunkan
studi
meneliti
sekunder, hak atas tanah yang bersifat
bahan
tersebut
dokumenter
yaitu
jangka waktu yang lama dan dapat dipin-
mengkaji dan menganalisis bahan-bahan
dahtangankan kepada orang lain melalui
hukum seperti perundang-undangan dan
jual beli, hibah, warisan, dan wasiat.
bacaaan yang relevan untuk memperoleh
5
Peter Mahmud Marzuki. (2005). Penelitian
Hukum. Jakarta: Kencana. Hlm. 133.
Adapun hak atas tanah yang bersifat
primer dalam UUPA yaitu, hak milik atas
□ 188
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
tanah, hak guna usaha, hak guna bangunan
penguasaan yuridisnya berhak menuntut
dan hak pakai sedangkan hak atas tanah
diserahkannya kembali tanah dimaksud
yang bersifat sekunder, adalah hak atas
secara fisik kepadanya.7
tanah yang sifatnya sementara, dikatakan
Sesuai dengan UUPA tahun 1960
bersifat sementara karena hak tersebut
dan peraturan hukum adat penguasaan
dinikmati dalam jangka waktu terbatas
tanah secara yuridis berdasarkan bukti hak
dan dimiliki oleh orang lain sebagaimana
lama seperti rincik yang dimiliki oleh
dalam Pasal 53 UUPA misalnya, hak
pemegang hak atas tanah tidak secara
gadai, hak usaha bagi hasil, hak menyewa
otomatis
atas tanah pertanian dan hak menumpang.6
kepemilikan bagi pemilik tanah, meskipun
Boedi Hartono dalam hubungannya
penguasaan fisiknya dilakukan oleh pihak
dengan hak penguasaan atas tanah menya-
lain dengan cara menumpang, hal ini
takan, bahwa konsep penguasaan dapat
dikarenakan penguasaan yuridis dilin-
dipakai dalam arti fisik dan juga dalam
dungi oleh hukum sebagaimana dalam
arti yuridis dalam arti yurudis juga be-
Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun
raspek perdata dan beraspek publik, sela-
1997 Khusus pada Pasal 24 ayat (1) dan
jnjutnya dinyatakan bahwa penguasaan
ayat (2) untuk keperluan pendaftaran.
dan
hak
memberi
bahwa selama ini ada pemahaman yang
kewenangan kepada pemegang hak untuk
keliru yang berkembang di masyarakat
menguasai secara fisik tanah yang dihaki
bahwa seseorang yang telah menguasai
walaupun
secara
tanah selama 20 tahun berturut-turut atau
yuridis memberi wewenang untuk men-
lebih, maka otomatis menjadi pemilik dan
guasai tanah yang dihaki secara fisik, na-
berhak mensertipikatkan tanah tersebut.
mun dalam kenyataannya penguasaan
Pemahaman ini semakin diperkuat dengan
fisiknya dapat dilakukan pihak lain, seper-
pengalaman, bahwa ketika seseorang yang
ti jika tanah itu disewakan. Atau jika tanah
telah menguasai tanah tersebut lebih dari
itu dikuasai secara fisik pihak lain tanpa
20 tahun maka dengan mudah dapat
hak, maka pemilik tanah berdasarkan hak
memperoleh sertipikat. Hanya dengan
dalam
umumnya
menghilangkan
Prof. Anwar Borahima menyatakan
yuridis dilandasai hak yang dilindungi
hukum
dapat
penguasaan
mereka dapat memperlihatkan bukti pem6
Rinto Manulang. 2014. Segala Hal Tentang
Tanah Rumah dan Perizinannya. Buku pintar.
Suka Buku. Cetakan ke-1. Yogyakarta. Hlm.
11
bayaran SPPT. Namun anggapan yang
7
I Made Suwitra. 2014. Penguasaan Hak Atas
Tanah Dalam Masalahnya. Hlm. 4.
□ 189
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
demikian tidaklah sepenuhnya benar, ka-
selain karena bukti hak lama atas tanah
rena ketentuan mengenai 20 tahun itu
hanya sebagai Fiscal cadaster
hanya ditujukan kepada pemilik, bukan
didaftar hanya untuk memungut pajak pa-
kepada orang yang menguasai tanah orang
da waktu itu, bukti hak lama juga kerap
lain, misalnya dengan menumpang. se-
banyak menimbulkan masalah baik di
hingga bagi penumpang sekalipun lebih
pedesaan maupun di perkotaan, karena
dari 20 tahun, maka selamanya tidak
kenyataan di lapangan ternyata masih
mungkin menjadi pemilik atas tanah orang
banyak masyarakat yang masih me-
lain, terkecuali mereka memperolehnya
megang
dengan jalan peralihan hak, misalnya, jual
menganggap sebagai bukti kepemilikan
beli, hibah, atau wasiat.
yang kuat seperti halnya dengan sertipikat.
bukti-bukti
hak
lama
9
yang
dan
Meskipun sebelum berlakunya UU-
Berdasarkan hasil penelitian bahwa,
PA, di dalam KUHPerdata (BW) Pasal
salah satu kasus bukti kepemilikan hak
1963
pemilik
lama yang menimbulkan sengketa per-
seseorang yang menguasai benda tidak
tanahan di Kota Makassar yaitu kasus an-
bergerak, tetapi itupun disyaratkan dengan
tara Seni Bin Salatong (selaku pemilik
itkiad baik dan juga Pasal 1967 yang tidak
tanah sesungghnya) melawan Sana Daeng
lagi mempersyaratkan adanya itikad baik.
Nannu Binti Salatong dan Zainuddin
Namun Ketentuan ini tidak berlaku lagi
(pemalsu sekaligus penjual) dengan pihak
setelah berlakunya UUPA, sedangkan
ketiga yaitu Halifah (pembeli), adapun
yang dimaksud dengan menguasai tanah
kronolonginya yaitu sekitar tahun 1974 H.
20 tahun berturut-turut sudah dapat men-
Mamu
sertipikatkan tanahnya, yaitu dapat dilihat
sebidang tanah miliknya dengan nomor
dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
persil 20 CD III Kohir 599 CI, seluas 0,65
1997 tentang Pendaftaran Tanah dalam
are yang terletak di Jl. Racing Centre Ke-
Paragraf 2 Pasal 24 diatur mengenai pem-
lurahan Karampuang Kecamatan Panak-
buktian hak lama.8
kukang Kota Makassar kepada adiknya
dimungkinkan
menjadi
Bin
Salatong
menghibahkan
Peneliti menganggap bahwa pen-
yang bernama Seni Bin Salatong dengan
guasaan tanah dengan bukti hak lama
bukti kepemilikan surat rincik (Ipeda)
sebaiknya dikonversi, hal ini dikarenakan
9
8
http//www.hak-penguasaan-atas-tanah/
diakses pukul 10:25 menit pada tanggal 22 april,
2017
Bambang Eko Supriyadi. 2014. Hukum Agraria Kehutanan Aspek Hukum Pertanahan Dalam
Pengelolaan Hutan Negara. PT. RajaGrafindo
Persada. Jakarta. Hlm. 158.
□ 190
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
nomor persil 20 CD III Kohir 599 CI.
palsu. Sehingga pembeli harus menuntut
Namun sekitar pada tahun 80-an Seni Bin
kepada penjual untuk meminta ganti rugi
Salatong
tersebut
sebagai bentuk perlindungannya. Namun
kepada Sana Daeng Nannu Binti Salatong
hasil putusan tersebut tidak dapat ter-
untuk di tumpangi.
laksana karena ada Putusan Pengadilan
memberikan
Ternyata
tanah
setelah
tanah
itu
di
Negeri
Makassar
No.
tumpangi oleh Sana Daeng Nannu Binti
81/Pdt.G/2009/PN.Mks jo. Putusan Pen-
Salatong diam-diam Sana Daeng Nannu
gadilan
Binti Salatong bersama dengan anakya
133/Pdt/2010/PT.Mks
yaitu Zainuddin melakukan peralihan hak
Mahkamah Agung Republik Indonesia
atas tanah milik Seni Bin Salatong dengan
No.
cara membuat rincik palsu dengan meli-
Mahkamah Agung Republik Indonesia
batkan pihak pemerintah terkait untuk
No. 482/PK/Pdt/2014, yang menyatakan
memasukan keterangan palsu kedalam
bahwa obyek sengketa berupa 1 (satu) bi-
rincik, yang sebelumnya tanah tersebut
dang tanah Perumahan yang terletak di
atas nama Seni Bin Salatong beralih men-
Kelurahan Karampuang yaitu sebagian
jadi atas nama Sana Daeng Nannu Binti
dari tanah persil 20.C.D.III, Kohir 599 C.I
Salatong sehingga pada tahun 1987 ter-
yakni seluas + 150 M2 (seratus lima puluh
bitlah
nomor
meter persegi) adalah milik Halifah selaku
70/PNK/1987, pada tanggal 20 april 1987.
pembeli berdasarkan asas itikad baik ka-
Berdasarkan akta tersebut Zainuddin
rena telah membeli tanah dihadapan Pe-
menjual tanah kepada Halifa, sehingga
jabat Pembuat Akta Tanah Sementara
Tuma Binti Salatong kehilangan hak atas
(PPATS)
tanahnya. Meskipun hasil putusan Penga-
sesungguhnya hanya diarahkan untuk
dilan
No
menuntut kepada penjual dengan meminta
447/PID.B/2006/PN. MKs. Jo Putusan
ganti rugi sebagai bentuk perlindngan
Pengadilan Tinggi No. 288/PID/2007/PN,
hukumnya.
akta
hibah
Negeri
dengan
Makassar
Jo Putusan Mahkamah Agung Republik
Tinggi
Makassar
1209/K/Pdt/2011
sedangkan
jo.
jo.
pemilik
No.
Putusan
Putusan
tanah
Hasil putusan yang melibatkan 3 (ti-
Indonesia No. 560 K/PID/2008, dinya-
ga)
takan bahwa transaksi yang dilakukan an-
sesungguhnya dan penjual sekaligus pem-
tara penjual dan pembeli tidak sah dikare-
alsu serta pembeli yang dikategorikan
nakan dokumen yang digunakan adalah
beritikad baik masing-masing pihak telah
pihak
yaitu
pemilik
tanah
□ 191
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
mendapat perlindungan dan hukuman
yang di Gunakan dalam Transaksi Jual
yang diwujudkan melalui putusan yang
Beli Dasarnya Palsu
bersifat adil, namun dalam putusan ini
Transaksi jual beli telah diatur di da-
sangatlah tidak logis dimana dokumen
lam KUHPerdata yaitu pada Pasal 1457
yang digunakan dalam transaksi jual beli
sampai Pasal 1540 KUHPerdata yang
tanah adalah dokumen palsu yang dalam
dikenal
Pasal 1320 KUHPerdata transaksi yang
mempunyai pengaturan secara khusus da-
dilakukan berdasarkan dokumen palsu di-
lam Undang-undang. Namun sebelum
anggap tidak sah.
melakukan peralihan hak atas tanah me-
dengan
nama
tertentu
dan
Selain itu berdasarkan hasil putusan
lalui jual beli yang dilalukan di hadapan
yang berhasil ditelusuri terdapat 49 pu-
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), per-
tusan yang memenangkan pihak pembeli
lu kiranya Pembeli tanah mengetahui serta
yang mendalilkan telah beiritikad baik dan
memperoleh kepastian mengenai letak
alasan yang paling banyak digunakan ada-
tanah, batas-batas tanah, luas tanah,
lah telah dilakukannya jual beli dihadapan
bangunan atau tanaman apa yang ada di
PPAT atau melalui pelelangan umum10.
atasnya serta siapa pemegang haknya,
Namaun pembeli yang melakukan jual
sebab peralihan hak atas tanah melalui
beli di hadapan PPAT atau pelelangan
jual beli haruslah dilakukan oleh orang
umum ternyata tidak selamanya dianggap
yang menguasai bendanya secara yuridis
sebagai pembeli beritikad baik hal ini ter-
dan lazimnya orang yang berwenang
jadi apabila terdapat pemalsuan data da-
menguasai benda itu adalah pemilik.
lam pembelian.11
Penyerahan benda tidak bergerak
dalam KUHPerdata diatur dalam Pasal
616 sampai dengan Pasal 620 Pasal ini
Perlindungan Hukum Terhadap Pem-
menyebutkan bahwa peralihan hak keben-
beli yang di Kategorikan Sebagai Pem-
daan atas barang tidak bergerak harus dil-
beli Beritikad Baik Apabila Rincik
akukan dengan akta otentik dengan alas
hak yang sah sebagaimana yang diatur
10
https://putusan.mahkamahagung.go.id/pengad
ilan/mahkamahagung/direktori/perdata/tanah
diakses pada tanggal 3 Januari pada pukul
13.00 Wita
11
Putusan MARI No. 98 PK/Pdt/1996, No
143/K/Pdt/2011. Diakses pada tanggal 4 Januari pada pukul 10.00 Wita
dalam pasal 584 KUHPerdata, sedangkan
pada Pasal 1320, KUHPerdata dijelaskan
bahwa suatu perjanjian jual beli dianggap
batal apabila barang yang dijual merupa-
□ 192
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
kan milik orang lain, dalam hal ini pem-
na
beli dapat menuntut pengembalian pem-
Agung
bayaran, ganti rugi dan bunga ke pada
482/PK/Pdt/2014, pembeli berhak atas
penjual sebagai bentuk perlindungannya.
penguasaan tanah tersebut berdasarkan
Perjanjian
artinya
dari
dikarenakan
Putusan
Republik
Mahkamah
Indonesia
No.
batal
demi
hukum,
asas itikad baik karena pembelian telah
semula
tidak
pernah
dilakukan secara terang di hadapan Pejab-
dilahirkan suatu perjanjian, dan dengan
at
Pembuat
demikian tidak pernah ada suatu peri-
(PPATS), meskipun sebelumnya penjual
katan. Sedangkan arti dari perjanjian yang
hanyalah sebagai orang yang menumpang
dapat dibatalkan dimaksudkan apabila
di atas tanah tersebut sedangkan pemilik
perjanjian tersebut tidak memenuhi unsur
tanah sesungguhnya berdasarkan Putusan
subjektif untuk sahnya perjanjian se-
Mahkamah Agung Republik Indonesia
bagaimana diatur dalam pasal 1320 KUH
No. 482/PK/Pdt/2014 hanya menuntut
Perdata, yaitu kesepakatan pada pihak dan
kepada penjual untuk meminta ganti rugi
kecakapan para pihak untuk melakukan
sebagai bentuk perlindungan hukumnya.
perbuatan hukum.12
Akta
Tanah
Sementara
Sedangkan jika dilihat dalam ke-
Namun hal ini tidaklah demikian
tentuan pasal 1977 KUHPerdata justru
adanya, dimana penjualan tanah yang dil-
makna yang terkandung dalam pasal ini
akukan oleh Zainuddin Bin Salatong se-
lebih
bagai orang yang tidak berhak dalam per-
mereka sebagai pemegang kedudukan.
alihan hak atas tanah kepada Halifah mes-
Bahwa bezit sebagai orang yang men-
kipun bertentangan dengan asas nemo
guasai barang bergerak dianggap sebagai
plus iuris (seseorang tidak dapat menga-
pemilik sepenuhnya. Yang mana justru ini
lihkan sesuatu melebihi dari apa yang ia
akan
miliki)
yang
mereka yang menguasai kebendaan tanpa
gunakan adalah alas hak yang tidak sah
memperoleh hak milik. Oleh karena itu
(palsu), dan diperkuat dengan Putusan
dapat dimisalkan antara lain: A adalah
Mahkamah
No.
pemilik dari sebuah jam tangan; B
560K/PID/2008, hal ini tidaklah terlaksa-
menjual; dan menyerahkan jam tangan A
dikarenakan
Republik
alas
hak
Indonesia
memberikan
memberikan
perlindungan
perlindungan
bagi
bagi
kepada pembeli C. Jika dilihat berdasar12
Budi Sunanda, Amiruddin A. Wahab, Muzakkir Abubakar. 2013. Pembatalan Perjanjian
Jual Beli Tanah Meskipun Telah Memiliki Akta Jual Beli Tanah Dari PPAT OLeh Pengadilan Negeri. Hlm. 107.
kan contoh tersebut, menurut hukum yang
berlaku di
Indonesia
siapakah
yang
□ 193
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
mempunyai hak milik atas jam tangan ter-
rus puas dengan hanya suatu perlindungan
sebut?. Secara teori eigendom tentulah A
hukum untuk menggugat terhadap pihak
yang mempunyai hak milik atas jam tan-
B, karena B telah melakukan wanprestasi
gan tersebut. Tetapi sesuai ketentuan ber-
kepada C.
dasarkan pasal 1977 KUHPerdata C harus
Meskipun sebelumnya telah ada
dianggap sebagai pemilik sepenuhnya.
kesepakatan atau perjanjian yang dibuat
Dan dalam kaitannya dengan penerapan
diantara mereka berdua. Dan dalam pasal
itikad
1977
1977 KUHPerdata juga telah dijelaskan
KUHPerdata, sering itikad baik tersebut
bahwa bezit haruslah dianggap pemilik
diartikan “tidak tahu atau tidak harus ta-
sepenuhnya, akan tetapi dalam ketentuan
hu”. Maksudnya adalah ketidaktahuan
ini pihak C tidak mendapatkan hak milik
pihak
cacad
(eigendom) dengan sempurna, karena cara
kepemilikan dapat dimaafkan menurut
memperolehnya berdasarkan pada orang
kepatutan dan kelayakan.
yang tidak memiliki kewenangan berhak13
baik
menurut
pembeli
pasal
mengenai
Sehingga akan cenderung men-
Terkait dengan hal jual beli tanah,
imbulkan berbagai multitafsir dalam pen-
oleh penjual wajib menyatakan dengan
erapan pasal tersebut, dikarenakan tidak
jelas tanpa adanya niat untuk menutupi
adanya kejelasan yang diterangkan oleh
atau menyembunyikan cacat yang ada pa-
maksud dari adanya penerapan pasal 1977
da obyek tanah tersebut, janji yang tidak
KUHPerdata tersebut. Dalam penjelasan
jelas dan dapat diartikan dalam berbagai
pasal 584 KUHPerdata mengenai pemin-
pengertian, harus ditafsirkan untuk keru-
dahan hak milik, undang-undang lebih
giannya. (Pasal 1473 KUH Perdata) Pasal
memilih bahwa A adalah pihak yang
ini dengan tegas membebankan kewajiban
lebih berhak atas barang tersebut. Untuk
kepada penjual untuk memberikan ket-
memperoleh hak dengan cara pemindahan
erangan kepada pembeli tentang barang
kewenangan berhak pada orang yang
yang akan dibeli, keterangan yang tidak
memindahkan telah disyaratkan, bahwa
jujur dapat mengakibatkan kerugian bagi
yang dilakukan tersebut tidak dari orang
pembeli, tetapi pembeli mendapat perlin-
yang tidak memiliki kewenangan berhak.
Sehingga dengan demikian orang yang
memiliki kewenangan berhak tersebut
dilindungi. Untuk itu pihak ketiga (C) ha-
13
Hanifudin Sujana, Mardi Handono, Firman
Floranta Adonara. 2013.Kajian HUkum Asas
Itikad Baik Dalam Perjanjian Jual-Beli Benda
Bergerak. Hlm. 6.
□ 194
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
dungan hukum dari penjual yang tidak
dengan penuh kepercayaan bahwa si
jujur.14
penjual benar-benar pemilik dari ba-
Ada beberapa cara yang digunakan
rang yang dijualnya itu;17
oleh pembeli sebelum melakukan perali-
c. Pembeli yang beritikad baik adalah
han hak atas tanah agar di golongkan se-
orang yang jujur dan tidak mengetahui
bagai pembeli yang beritikad yaitu dengan
cacat yang melekat pada barang yang
mencari tahu keaktifan pembeli, di mana
dibelinya itu;18
pembeli berkewajiban meneliti fakta ma-
Selain itu kriteria pembeli beri-
terial dan fakta yuridis dari obyek
tikad baik juga dapat dilihat pada surat
transaksi. Apabila pembeli sudah aktif
edaran Mahkamah Agung Republik Indo-
meneliti terkait dengan fakta material dari
nesia Nomor 7/2012 di dalam butir ke-ix
obyek transaksi tersebut, maka ia dapat
dan surat edaran Mahkamah Agung No-
dianggap sebagai pembeli beritikad baik
mor 5 /2014, kedua syarat ini di jadikan
selain itu15 pembeli yang beritikad baik
sebagai suatu syarat kumulatif kriteria ob-
adalah pembeli yang tidak mengetahui
jektif yang diterapkan oleh pengadilan
adanya cacat cela dalam proses peralihan
ditingkat bawah.
hak atas tanah yang dibelinya sehingga
Secara umum praktek di pengadi-
dapat ditafsirkan sebagai: “pembeli yang
lan telah menunjukkan kuatnya perlin-
jujur” sebagaimana disebutkan sebagai
dungan bagi posisi pembeli beritikad baik,
berikut:
dengan penekanan jika pembeli memenuhi
a. Pembeli yang beritikad baik diartikan
syarat-syarat formal peralihan hak atas
pembeli yang sama sekali tidak menge-
tanah misalnya, dalam hal pembelian me-
tahui bahwa ia berhadapan dengan
lalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
orang yang sebenarnya bukan pem-
atau lelang, sementara itu sebagain besar
ilik;16
pembeli kemudian harus menyerahkan
b. Pembeli yang beritikad baik adalah
seseorang
yang
membeli
barang
tanah yang dibelinya, terjadi ketika hakim
menilai pembeli tidak mencermati keabsahan proses jual belinya atau justru
14
H.F.A Vollmar, 1982, Pengantar Studi
Hukum Perdata, Rajawali, Jakarta, Jilid II,
Hlm. 289.
15
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, 2003,
Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, Hlm.
27.
16
R.Subekti. (2014). Aneka Perjanjian, PT Aditya Bakti. Bandung. Hlm. 15.
dianggap telah memanfaatka keadaan.
17
Ridwan Khairandy. 2004. Iktikad Baik Dalam
Kebebasan Berkontrak. UI Press. Jakarta. Hlm.
25.
18
Ibid,
□ 195
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
baik
karena menempatkan dua belah pihak
pembeli terdapat semacam terobosan pu-
yang pada dasarnya tidak bersalah untuk
tusan-putusan pengadilan yang tidak han-
saling berhadapan di pengadilan dan
ya menggantungkan pada ketidaktahuan
meminta untuk dimenangkan, akibat ulah
pembeli sendiri akan adanya cacat yuridis
pihak penjual yang beritikad buruk telah
dalam peralihan haknya, melainkan juga
menerbitkan rincik palsu sebagai alas hak
menekankan kewajiban pembeli untuk
dalam jual beli tanah. Jika dalil pembeli
secara patut memeriksa dan meneliti ke-
dikabulkan, maka dia akan dianggap se-
absahan tanah yang dibelinya sebelum dan
bagai pemilik baru, meskipun penjualan
saat jual beli dilakukan. Pelajaran yang
dilakukan oleh pihak yang semestinya tid-
bisa dipetik dari putusan-putusan di atas
ak berwenang karena alas hak yang dimil-
adalah perlindungan hukum diberikan
iki oleh penjual cacat administrasi, namun
kepada pembeli, (seharusnya) tidak hanya
peralihan tetap di anggap sah dan pemilik
digantungkan pada tidak tahunya pembeli
sesungguhnya tidak lagi menjadi pemilik
atas cacat cela peralihan hak atas tanah
dari tanah yang disengketakan tersebut,
yang dibelinya, melainkan juga memper-
karena
timbangkan upaya pembeli secara patut
dungan hukum atas penguasaan hak atas
mencari tahu dan mencermati data fisik
tanah, yang dikategorikan sebagai pembeli
dan data yuridis sebelum dan saat jual beli
yang beritikad baik.
Dalam
menentukan
itikad
pembeli
mendapatkan
perlin-
dilakukan.
Secara teoritis sengketa jual beli
tanah antara pemilik sesungguhnya melawan pembeli beritikad baik, dapat diasumsikan sebagai perselisihan antara doktrin
‘nemo plus iuris transferre (ad alium)
potest quam ipse habet’ (seseorang tak
dapat mengalihkan sesuatu melebihi dari
apa yang dimilikinya) yang membela
gugatan pemilik asal, berhadapan dengan
asas ‘bona fides’ (itikad baik) yang
melindungi pembeli beritikad baik. Posisi
hukumnya memang sepertinya dilematis,
PENUTUP
Kesimpulan
Berdasarkan uraian pada bagian
pembahasan maka penulis dapat menyimpulkan bahwa perlindungan hukum terhadap pemilik hak atas tanah yang
sesungguhnya dengan penguasaan berupa
rincik yang kini telah diubah menjadi
IPEDA
setelah
berlakunya
Undang-
undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar PokokPokok
Agraria
belum
sepenuhnya
mendapat perlindungan hukum dikare□ 196
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
nakan putusan Mahkamah Agung Repub-
1. Pihak
pemilik
hak
atas
melakukan
tanah
lik Indonesia No. 560K/PID/2008, hanya
sesungguhnya
gugatan
menghukum penjual sebagai pengguna
kepada penjual untuk meminta ganti
rincik palsu dalam jual beli tanah se-
rugi karena telah menjual tanah yang
dangkan pemilik tanah sesungguhnya te-
bukan haknya.
kepemilikannya
2. Pembeli yang beritikad baik sebaiknya
kepada pembeli dengan adanya putusan
melakukan balik nama dengan mem-
Mahkamah Agung Republik Indonesia
buat pengsertipikatan atas tanah untuk
No. 482/PK/Pdt/2014 yang memenangkan
memberi kepastian dan perlindungan
pihak pembeli karena pembeli dikategori-
hukum sesuai dengan UUPA setelah
kan sebagai pembeli yang beritikad baik
pelaksanaan eksekusi.
lah
melepaskan
sedangkan
hak
pemilik
hak
atas
tanah
sesungguhnya hanya diarahkan untuk
menuntut penjual dan meminta ganti rugi
sebagai bentuk perlindungan hukumnya.
BIBLIOGRAFI
Buku
Bambang Eko Supriyadi. (2014). Hukum
Agraria Kehutanan Aspek Hukum
Selanjutnya, perlindungan terhadap pem-
Pertanahan Dalam Pengelolaan Hu-
beli yang beritikad baik berdasarkan
tan Negara. PT. RajaGrafindo Per-
rincik palsu dalam transaksi jual beli tanah
sada. Jakarta.
sepenuhnya telah terlindungi dan berhak
untuk menguasai hak atas tanah berdasar-
H.F.A Vollmar. (1982). Pengantar Studi
Hukum Perdata. Rajawali. Jakarta.
kan dengan adanya putusan Mahkamah
Agung No. 482/PK/Pdt/2014 karena di-
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi.
(2003). Jual Beli. Raja Grafindo
anggap sebagai pembeli yang beritikad
baik karena telah membeli secara “terang”
yaitu dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Persada. Jakarta
Mukti.
Dualisme
Penelitian
Hukum Normatif & Empiris. Yog-
Tanah Sementara (PPATS) meskipun
yakarta. PustakaPelajar.
secara materil dokumen yang digunakan
secara hukum telah cacat administrasi.
(2015).
Peter
Mahmud
Penelitian
Marzuki.
(2005).
Hukum.
Jakarta:
Kencana.
Saran
R.Subekti. (2014). Aneka Perjanjian, PT
Aditya Bakti. Bandung.
□ 197
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
Jurnal.
Ridwan Khairandy. (2004). Iktikad Baik
Universitas
Warmadewa
Denpasar.
Dalam Kebebasan Berkontrak. UI
Banyara Sangadji, Aminuddin Salle dan
Press. Jakarta.
S.R Nur. (1986). Beberapa Permasalahan
Abrar Saleng. Pelaksanaan Jual Beli
Hukum Agraria. Lembaga Penerbit
Tanah Menurut Hukum Adat dan
Unhas. Ujung Pandang.
Undang-Undang Pokok Agraria di
Kecamatan Siriamau Kota Ambon
Jurnal
Hanifudin Sujana, Mardi Handono, Fir-
Sumber Lainnya
man Floranta Adonara. 2013. Kajian
https//www.google.com 20 tahun men-
Hukum asas Itikad Baik Dalam Per-
guasai otamatis menjadi pemilik
janjian Jual Beli Benda Bergerak.
https://putusan.mahkamahagung.go.id/pen
gadi-
Jurnal. Universitas Jember.
Budi Sunanda, Amiruddin A. Wahab,
lan/mahkamahagung/direktori/perda
Muzakkir Abubakar. 2013. Pembat-
ta/tanah diakses pada tanggal 3 Jan-
alan Perjanjian Jual Beli Tanah
uari pada pukul 13.00 Wita
Meskipun Telah Memiliki Akta Jual
Putusan MARI No. 98 PK/Pdt/1996, No
Beli Tanah Dari PPAT OLeh Pen-
143/K/Pdt/2011. Diakses pada tang-
gadilan Negeri. Jurnal. Universitas
gal 4 Januari pada pukul 10.00 Wita
Syiah Kuala.
I Made Suwitra. 2014. Penguasaan HAk
Atas Tanah Dan Permasalahannya.
***
□ 198
Volume 2 Issue 2, December 2017: pp. 184-198. Copyright ©2017 TALREV.
Faculty of Law Tadulako University, Palu, Central Sulawesi, Indonesia.
ISSN: 2527-2977 | e-ISSN: 2527-2985.
Open acces at: http://jurnal.untad.ac.id/index.php/TLR
PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMEGANG HAK ATAS TANAH YANG
SESUNGGUHNYA DALAM HAL TERDAPAT RINCIK PALSU
THE LEGAL PROTECTION FOR REAL LAND RIGHT HOLDER
IN CASE OF FORGED RINCIK
Nirwana1, Farida Patittingi2, Sri Susyanti Nur3
1
Faculty of Law Hasanuddin University
JL. Perintis Kemerdekaan Km. 10, Tamalanrea, Makassar, South Sulawesi, Indonesia
Telp./Fax: +62-411-587219 Email: [email protected]
2
Faculty of Law Hasanuddin University
JL. Perintis Kemerdekaan Km. 10, Tamalanrea, Makassar, South Sulawesi, Indonesia
Telp./Fax: +62-411-587219 Email: [email protected]
3
Faculty of Law Hasanuddin University
JL. Perintis Kemerdekaan Km. 10, Tamalanrea, Makassar, South Sulawesi, Indonesia
Telp./Fax: +62-411-587219 Email: [email protected]
Submitted: Nov 06, 2017; Reviewed: Dec 28, 2017; Accepted: Dec 30, 2017
Abstrak
Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Tanah Yang Sesungguhnya dalam Hal
Terdapat Rincik Palsu. Penelitian ini bertujuan: untuk mengetahui (1) perlindungan
hukum bagi pemilik tanah yang penguasaannya berdasarkan bukti rincik; dan (2) perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan dokumen berupa
rincik palsu yang digunakan dalam transaksi jual beli tanah. Penelitian ini
menggunakan tipe penelitian hukum normatif, penelitian hukum normatif disebut juga
sebagai penelitian kepustakaan atau studi dokumen karena penelitian ini dilakukan
atau ditujukan hanya pada peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan-bahan hukum
yang lain yaitu meneliti bahan-bahan pustaka atau data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, dan bahan hukum sekunder. Adapun wawancara yang dilakukan
hanya untuk menguatkan teori-teori serta pendapat-pendapat dalam penelitian ini. Data sekunder merupakan data yang digunakan dalam penelitian ini Selanjutnya akan dilakukan analisis data serta disajikan secara deskriptif kualitatif. Hasil penelitian ini
menunjukkan bahwa: (1) perlindungan hukum terhadap pemilik tanah sesungguhnya
dengan penguasaan rincik yang terbit setelah tahun 1960 berdasarkan putusan
Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 560K/PID/2008 sepenuhnya belum terlindungi, dikarenakan hanya menghukum penjual sebagai pemalsu rincik dan pengembalian hak atas tanah terhadap pemilik sesungguhnya tidak dapat dilaksanakan karena
adanya putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 482/PK/Pdt/2014 yang memenangkan pihak pembeli sedangkan pemilik tanah sesungguhnya hanya diarahkan
untuk menuntut penjual dengan meminta hasil penjualan yang dilakukan oleh penjual;
dan (2) perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan rincik
palsu sepenuhnya telah terlindungi dan berhak untuk menguasai hak atas tanah dengan
adanya putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 482/PK/Pdt/2014 karena
telah membeli tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS).
□ 184
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
Kata Kunci: Pembeli Beritikad Baik; Perlindungan Hukum; Rincik Palsu
Abstract
The legal Protection For Real Land Right Holder in Case of Forged Rincik. The research aimed to investigate (1) the legal protection for the land owner whose possession
was based on rincik evidence, and (2) the legal protection on the good-will buyer based
on the forged rincik document used in the land sale transaction. This was the normative
legal research, also called the library research or documentary study because the research was only conducted on the written regulations or other legal materials or secondary data consisting of the primary and secondary legal materials. The interview was
performed to strengthen the theories and opinions in the research. The research also
used the Secondary data. The data were analysed and presented using the qualitative
descriptive method. The research result indicate that: (1) the real land owner with
rincik possession issued after the year 1960 based on the decision of Indonesian Supreme Court No. 560K / PID / 2008 has not been fully protected due to the fact that the
seller is funished for forging the rincik, returning the right to the land owner can not be
carried out due to the decision of Indonesian Supreme Court Number. 482 / PK / Pdt /
2014 which make the buyer win, while the real land owner is the directed to sue the
land seller to give the compensation: and (2) the legal protection on the good faith buyer based on forget rincik in the land sale transaction has been fully protected and has
the ringt to possess the land based on the decision of Indonesian Supreme Court Number. 482/PK/Pdt/2014 because the buyer has bought the land in the presence of Temporary Land Title Registar.
Keywords: Forged Rincik; Good Faith Buyer; Legal Protection
PENDAHULUAN
Tanah merupakan faktor penting un-
Bumi, air dan ruang angkasa serta
tuk kelangsungan hidup manusia bukan
kekayaan alam yang terkandung di da-
saja berfungsi sebagai tempat berdiam,
lamnya dikuasai oleh Negara dan di-
mendirikan rumah, tempat berusaha atau
peruntukkan untuk sebesar-besarnya ke-
tempat dimana jasad mereka dikubur,
makmuran rakyat salah satu tujuan dari
tetapi juga merupakan sumber kekuasaan
pembentukan
dan jaminan hidup bagi suatu bangsa.
Agraria adalah meletakkan dasar-dasar
Seperti diketahui Indonesia merupakan
untuk memberikan kepastian dan perlin-
Negara agraris dimana tanah sangat
dungan hukum mengenai hak atas tanah
menentukan bagi kelangsungan hidup
bagi rakyat Indonesia seluruhnya. Se-
Undang-Undang
Pokok
rakyat. Undang-Undang Dasar Negara
Republik Indonesia 1945 (UUDNRI 1945)
Pasal 33 ayat (3) menegaskan bahwa
□ 185
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
bagaimana diatur dalam Pasal 19 ayat (1)
yang ingin mendayagunakan tanah men-
dan ayat (2).1
jadi tidak seimbang akibatnya sering menterus
imbulkan sengketa dan permasalahan
mencuat dalam dinamika kehidupan bang-
yang disebabkan karena adanya tindakan
sa kita. Berbagai daerah di nusantara ten-
perbutan hak oleh pihak lain
Problematika
pertanahan
tunya memiliki karakteristik permasalahan
Timbulnya sengketa kepemilikan
pertanahan yang berbeda diantara satu
hak atas tanah pada dasarnya bukan hanya
wilayah dengan wilayah lainya. Keadaan
fenomena yang terjadi saat ini namun fe-
ini semakin nyata sebagai konsekwensi
nomena ini sudah ada sejak masyarakat
dari dasar pemahaman dan pandangan
kekurangan tanah pertanian sebagai akibat
orang Indonesia terhadap tanah. Ke-
penjajahan dan ledakan jumlah penduduk
banyakan orang memandang tanah se-
yang begitu pesat. Kebutuhan tanah yang
bagai sarana tempat tinggal dan mem-
terus meningkat berdampak pada ter-
berikan
jadinya sengketa di bidang pertanahan3
penghidupan
sehingga
tanah
mempunyai fungsi yang sangat penting.2
utamanya pada bukti kepemilikan hak la-
Sehubungan dengan itu permasala-
ma atas tanah seperti, rincik, girik, ketitir,
han tanah apabila dilihat dari segi empiris
pipil dan vervonding Indonesia yang mana
sangat lekat dengan peristiwa sehari-hari.
bukti kepemilikan ini sehurusnya sudah
hal ini tampak semakin kompleks dengan
dikonversi sesuai dengan UUPA karena
adanya berbagai sengketa pertanahan yang
sejak
terjadi karena tanah memiliki hubungan
kepemilikan hak lama tidak lagi memi-
yang erat dengan kehidupan manusia dan
liki pengakuan sebagai bukti kepemilikan,
merupakan sumber daya alam yang mem-
tetapi hanya sebagai bukti penguasaan hak
iliki nilai ekonomis dan nilai sosial poli-
atas tanah sesuai dengan Undang-Undang
tik, keadaan tanah yang terbatas seiring
Nomor 12 Tahun 1985 tentang pajak
dengan perkembangan penduduk yang
Bumi Dan Bangunan (PBB), selain itu
semakin pesat dengan jumlah penduduk
bukti kepemilikan hak lama kerap banyak
berlakunya
UUPA
bukti
menimbulkan sengketa sebagaimana yang
1
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria.
2
Banyara Sangadji, Aminuddin Salle dan Abrar
Saleng. PelaksanaanJual Beli Tanah Menurut
Hukum Adat dan Undang-Undang Pokok
Agraria di Kecamatan Siriamau Kota Ambon
Hlm. 2.
terjadi pada kasus antara Seni Bin Salatong dan Sana Daeng Nannu Binti Sala3
S.R Nur, 1986, Beberapa Permasalahan
Hukum Agraria, Ujung Pandang: Lembaga
Penerbitan Unhas, Hlm. 27
□ 186
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
tong yaitu dimana sebidang tanah dengan
pembeli beritikad baik sedangkan doku-
objek yang sama terdapat 2 (dua) rincik
men yang digunakan dalam transaksi jual
yang sama-sama diterbitkan oleh Kantor
beli tanah adalah palsu.
Kelurahan Karampuang dan salah satu
dari rincik tersebut adalah palsu namun
RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan
dianggap sah dalam transaksi jual beli
tanah
berdasarkan
hasil
Putusan
Mahkamah Agung Republik Indonesia
No. 482/PK/Pdt/2014 antara Sana Daeng
Nannu Binti Salatong dengan pembeli
kut:
1. Bagaimanakah perlindungan hukum
bagi pemegang hak atas tanah yang
penguasaannya
kehilangan
hak
berdasarkan
bukti
rincik?
tikad baik sehingga dalam hal ini pemilik
Salatong
latar
musankan rumusan masalah sebagai beri-
dikategorikan sebagai pembeli yang beri-
Binti
pada
belakang tersebut diatas, berikut ini diru-
yang bernama Halifah karena pembeli
tanah yang sesungguhnya yaitu Tuma
uraian
2. Bagaimanakah perlindungan hukum
terhadap pembeli yang dikategorikan
atas
sebagai pembeli yang beritikad baik
tanahnya yang merupakan warisan dari
apabila rincik yang digunakan dalam
orang tuanya yaitu Seni Bin Salatong
transaksi jual beli dasarnya palsu?
meskipun sebelumnya telah ada Putusan
Mahkamah Agung Republik Indonesia
METODE PENELITIAN
No. 560K/PID/2008, yang memenagkan
Jenis Penelitian
pihak pemilik tanah sesungguhnya namun
Tipe penelitian yang digunakan da-
putusan ini tidak dapat terlaksana mes-
lam penelitian adalah tipe penelitian
kipun pemalsu telah terbukti bersalah, ka-
hukum normatif yakni penelitian hukum
rena pembeli adalah pembeli yang dikate-
yang meletakkan hukum sebagai sebuah
gorikan sebagai pembeli yang beritikad
bangunan sistem norma. Sistem norma
baik.
yang dimaksud adalah mengenai asasDengan demikian, penilitian ini ber-
asas, kaidah dari peraturan perundangan,
tujuan untuk mengetahui, memahami dan
putusan pengadilan, perjanjian serta dok-
menganalisis perlindungan hukum bagi
trin4
pemegang hak atas tanah berdasarkan
bukti rincik dan perlindungan hukum terhadap pembeli yang dikategorikan sebagai
4
Mukti. ND (2015). Dualisme Penelitian
Hukum Normatif & Empiris. Yogyakarta:
Pustaka Pelajar. Hlm. 34.
□ 187
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
data yang objektik terkait dengan perma-
Jenis Pendekatan Penelitian
Pendekatan yang digunakan di da-
salahan penelitian ini.
lam penelitian hukum ini agar mendapatkan
informasi
dari
berbagai
aspek
mengenai masalah hukum yang sedang
dikaji dalam penelitian ini adalah pendekatan perundang-undangan, pendekatan
Analisis Bahan Hukum
Setelah bahan hukum dikumpulkan
kemudian
diolah
dan
dianalisis
menggunakan metode kualitatif dengan
mengkaji substansi perundang-undangan,
konseptual dan pendekatan kasus. 5
perjanjian, putusan-putusan hakim dan
pendapat para ahli dan disajikan secara
Sumber Bahan Hukum
Bahan
hukum
yang
bersifat
deskriptif.
autoritatif artinya mempunyai otoritas,
terdiri dari : Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (KUHPerdata), UndangUndang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar PokokPokok AgrariaPeraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, Peraturan Menteri Pertanian dan
Agraria Nomor 2 Tahun 1962 Tentang
Penegasan
Konversi
dan
Pendaftaran
Bekas Hak-hak Indonesia Atas Tanah.
PEMBAHASAN
Perlindungan Hukum Bagi Pemegang
Hak Atas Tanah yang Penguasaannya
Berdasarkan Bukti Rincik
Istilah hak tidak dapat dipisahkan
dengan
istilah
hukum
sebagaimana
diketahui bahwa hak adalah sebagai
kepentingan yang diakui dan dilindungi
oleh hukum, konsep hak atas tanah yang
terdapat dalam hukum agraria nasional
terbagi atas hak atas tanah yang bersifat
Pengumpulan Bahan Hukum
primer dan hak atas tanah yang bersifat
Pengumpulan bahan hukum dilakukan
dengan
cara
bahan
primer adalah hak atas tanah yang dapat
hukum primer dan bahan hukum sekunder
dimiliki atau dikuasai secara langsung
tehnik
oleh seseorang atau badan hukum dalam
pengumpulan
menggunkan
studi
meneliti
sekunder, hak atas tanah yang bersifat
bahan
tersebut
dokumenter
yaitu
jangka waktu yang lama dan dapat dipin-
mengkaji dan menganalisis bahan-bahan
dahtangankan kepada orang lain melalui
hukum seperti perundang-undangan dan
jual beli, hibah, warisan, dan wasiat.
bacaaan yang relevan untuk memperoleh
5
Peter Mahmud Marzuki. (2005). Penelitian
Hukum. Jakarta: Kencana. Hlm. 133.
Adapun hak atas tanah yang bersifat
primer dalam UUPA yaitu, hak milik atas
□ 188
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
tanah, hak guna usaha, hak guna bangunan
penguasaan yuridisnya berhak menuntut
dan hak pakai sedangkan hak atas tanah
diserahkannya kembali tanah dimaksud
yang bersifat sekunder, adalah hak atas
secara fisik kepadanya.7
tanah yang sifatnya sementara, dikatakan
Sesuai dengan UUPA tahun 1960
bersifat sementara karena hak tersebut
dan peraturan hukum adat penguasaan
dinikmati dalam jangka waktu terbatas
tanah secara yuridis berdasarkan bukti hak
dan dimiliki oleh orang lain sebagaimana
lama seperti rincik yang dimiliki oleh
dalam Pasal 53 UUPA misalnya, hak
pemegang hak atas tanah tidak secara
gadai, hak usaha bagi hasil, hak menyewa
otomatis
atas tanah pertanian dan hak menumpang.6
kepemilikan bagi pemilik tanah, meskipun
Boedi Hartono dalam hubungannya
penguasaan fisiknya dilakukan oleh pihak
dengan hak penguasaan atas tanah menya-
lain dengan cara menumpang, hal ini
takan, bahwa konsep penguasaan dapat
dikarenakan penguasaan yuridis dilin-
dipakai dalam arti fisik dan juga dalam
dungi oleh hukum sebagaimana dalam
arti yuridis dalam arti yurudis juga be-
Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun
raspek perdata dan beraspek publik, sela-
1997 Khusus pada Pasal 24 ayat (1) dan
jnjutnya dinyatakan bahwa penguasaan
ayat (2) untuk keperluan pendaftaran.
dan
hak
memberi
bahwa selama ini ada pemahaman yang
kewenangan kepada pemegang hak untuk
keliru yang berkembang di masyarakat
menguasai secara fisik tanah yang dihaki
bahwa seseorang yang telah menguasai
walaupun
secara
tanah selama 20 tahun berturut-turut atau
yuridis memberi wewenang untuk men-
lebih, maka otomatis menjadi pemilik dan
guasai tanah yang dihaki secara fisik, na-
berhak mensertipikatkan tanah tersebut.
mun dalam kenyataannya penguasaan
Pemahaman ini semakin diperkuat dengan
fisiknya dapat dilakukan pihak lain, seper-
pengalaman, bahwa ketika seseorang yang
ti jika tanah itu disewakan. Atau jika tanah
telah menguasai tanah tersebut lebih dari
itu dikuasai secara fisik pihak lain tanpa
20 tahun maka dengan mudah dapat
hak, maka pemilik tanah berdasarkan hak
memperoleh sertipikat. Hanya dengan
dalam
umumnya
menghilangkan
Prof. Anwar Borahima menyatakan
yuridis dilandasai hak yang dilindungi
hukum
dapat
penguasaan
mereka dapat memperlihatkan bukti pem6
Rinto Manulang. 2014. Segala Hal Tentang
Tanah Rumah dan Perizinannya. Buku pintar.
Suka Buku. Cetakan ke-1. Yogyakarta. Hlm.
11
bayaran SPPT. Namun anggapan yang
7
I Made Suwitra. 2014. Penguasaan Hak Atas
Tanah Dalam Masalahnya. Hlm. 4.
□ 189
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
demikian tidaklah sepenuhnya benar, ka-
selain karena bukti hak lama atas tanah
rena ketentuan mengenai 20 tahun itu
hanya sebagai Fiscal cadaster
hanya ditujukan kepada pemilik, bukan
didaftar hanya untuk memungut pajak pa-
kepada orang yang menguasai tanah orang
da waktu itu, bukti hak lama juga kerap
lain, misalnya dengan menumpang. se-
banyak menimbulkan masalah baik di
hingga bagi penumpang sekalipun lebih
pedesaan maupun di perkotaan, karena
dari 20 tahun, maka selamanya tidak
kenyataan di lapangan ternyata masih
mungkin menjadi pemilik atas tanah orang
banyak masyarakat yang masih me-
lain, terkecuali mereka memperolehnya
megang
dengan jalan peralihan hak, misalnya, jual
menganggap sebagai bukti kepemilikan
beli, hibah, atau wasiat.
yang kuat seperti halnya dengan sertipikat.
bukti-bukti
hak
lama
9
yang
dan
Meskipun sebelum berlakunya UU-
Berdasarkan hasil penelitian bahwa,
PA, di dalam KUHPerdata (BW) Pasal
salah satu kasus bukti kepemilikan hak
1963
pemilik
lama yang menimbulkan sengketa per-
seseorang yang menguasai benda tidak
tanahan di Kota Makassar yaitu kasus an-
bergerak, tetapi itupun disyaratkan dengan
tara Seni Bin Salatong (selaku pemilik
itkiad baik dan juga Pasal 1967 yang tidak
tanah sesungghnya) melawan Sana Daeng
lagi mempersyaratkan adanya itikad baik.
Nannu Binti Salatong dan Zainuddin
Namun Ketentuan ini tidak berlaku lagi
(pemalsu sekaligus penjual) dengan pihak
setelah berlakunya UUPA, sedangkan
ketiga yaitu Halifah (pembeli), adapun
yang dimaksud dengan menguasai tanah
kronolonginya yaitu sekitar tahun 1974 H.
20 tahun berturut-turut sudah dapat men-
Mamu
sertipikatkan tanahnya, yaitu dapat dilihat
sebidang tanah miliknya dengan nomor
dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
persil 20 CD III Kohir 599 CI, seluas 0,65
1997 tentang Pendaftaran Tanah dalam
are yang terletak di Jl. Racing Centre Ke-
Paragraf 2 Pasal 24 diatur mengenai pem-
lurahan Karampuang Kecamatan Panak-
buktian hak lama.8
kukang Kota Makassar kepada adiknya
dimungkinkan
menjadi
Bin
Salatong
menghibahkan
Peneliti menganggap bahwa pen-
yang bernama Seni Bin Salatong dengan
guasaan tanah dengan bukti hak lama
bukti kepemilikan surat rincik (Ipeda)
sebaiknya dikonversi, hal ini dikarenakan
9
8
http//www.hak-penguasaan-atas-tanah/
diakses pukul 10:25 menit pada tanggal 22 april,
2017
Bambang Eko Supriyadi. 2014. Hukum Agraria Kehutanan Aspek Hukum Pertanahan Dalam
Pengelolaan Hutan Negara. PT. RajaGrafindo
Persada. Jakarta. Hlm. 158.
□ 190
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
nomor persil 20 CD III Kohir 599 CI.
palsu. Sehingga pembeli harus menuntut
Namun sekitar pada tahun 80-an Seni Bin
kepada penjual untuk meminta ganti rugi
Salatong
tersebut
sebagai bentuk perlindungannya. Namun
kepada Sana Daeng Nannu Binti Salatong
hasil putusan tersebut tidak dapat ter-
untuk di tumpangi.
laksana karena ada Putusan Pengadilan
memberikan
Ternyata
tanah
setelah
tanah
itu
di
Negeri
Makassar
No.
tumpangi oleh Sana Daeng Nannu Binti
81/Pdt.G/2009/PN.Mks jo. Putusan Pen-
Salatong diam-diam Sana Daeng Nannu
gadilan
Binti Salatong bersama dengan anakya
133/Pdt/2010/PT.Mks
yaitu Zainuddin melakukan peralihan hak
Mahkamah Agung Republik Indonesia
atas tanah milik Seni Bin Salatong dengan
No.
cara membuat rincik palsu dengan meli-
Mahkamah Agung Republik Indonesia
batkan pihak pemerintah terkait untuk
No. 482/PK/Pdt/2014, yang menyatakan
memasukan keterangan palsu kedalam
bahwa obyek sengketa berupa 1 (satu) bi-
rincik, yang sebelumnya tanah tersebut
dang tanah Perumahan yang terletak di
atas nama Seni Bin Salatong beralih men-
Kelurahan Karampuang yaitu sebagian
jadi atas nama Sana Daeng Nannu Binti
dari tanah persil 20.C.D.III, Kohir 599 C.I
Salatong sehingga pada tahun 1987 ter-
yakni seluas + 150 M2 (seratus lima puluh
bitlah
nomor
meter persegi) adalah milik Halifah selaku
70/PNK/1987, pada tanggal 20 april 1987.
pembeli berdasarkan asas itikad baik ka-
Berdasarkan akta tersebut Zainuddin
rena telah membeli tanah dihadapan Pe-
menjual tanah kepada Halifa, sehingga
jabat Pembuat Akta Tanah Sementara
Tuma Binti Salatong kehilangan hak atas
(PPATS)
tanahnya. Meskipun hasil putusan Penga-
sesungguhnya hanya diarahkan untuk
dilan
No
menuntut kepada penjual dengan meminta
447/PID.B/2006/PN. MKs. Jo Putusan
ganti rugi sebagai bentuk perlindngan
Pengadilan Tinggi No. 288/PID/2007/PN,
hukumnya.
akta
hibah
Negeri
dengan
Makassar
Jo Putusan Mahkamah Agung Republik
Tinggi
Makassar
1209/K/Pdt/2011
sedangkan
jo.
jo.
pemilik
No.
Putusan
Putusan
tanah
Hasil putusan yang melibatkan 3 (ti-
Indonesia No. 560 K/PID/2008, dinya-
ga)
takan bahwa transaksi yang dilakukan an-
sesungguhnya dan penjual sekaligus pem-
tara penjual dan pembeli tidak sah dikare-
alsu serta pembeli yang dikategorikan
nakan dokumen yang digunakan adalah
beritikad baik masing-masing pihak telah
pihak
yaitu
pemilik
tanah
□ 191
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
mendapat perlindungan dan hukuman
yang di Gunakan dalam Transaksi Jual
yang diwujudkan melalui putusan yang
Beli Dasarnya Palsu
bersifat adil, namun dalam putusan ini
Transaksi jual beli telah diatur di da-
sangatlah tidak logis dimana dokumen
lam KUHPerdata yaitu pada Pasal 1457
yang digunakan dalam transaksi jual beli
sampai Pasal 1540 KUHPerdata yang
tanah adalah dokumen palsu yang dalam
dikenal
Pasal 1320 KUHPerdata transaksi yang
mempunyai pengaturan secara khusus da-
dilakukan berdasarkan dokumen palsu di-
lam Undang-undang. Namun sebelum
anggap tidak sah.
melakukan peralihan hak atas tanah me-
dengan
nama
tertentu
dan
Selain itu berdasarkan hasil putusan
lalui jual beli yang dilalukan di hadapan
yang berhasil ditelusuri terdapat 49 pu-
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), per-
tusan yang memenangkan pihak pembeli
lu kiranya Pembeli tanah mengetahui serta
yang mendalilkan telah beiritikad baik dan
memperoleh kepastian mengenai letak
alasan yang paling banyak digunakan ada-
tanah, batas-batas tanah, luas tanah,
lah telah dilakukannya jual beli dihadapan
bangunan atau tanaman apa yang ada di
PPAT atau melalui pelelangan umum10.
atasnya serta siapa pemegang haknya,
Namaun pembeli yang melakukan jual
sebab peralihan hak atas tanah melalui
beli di hadapan PPAT atau pelelangan
jual beli haruslah dilakukan oleh orang
umum ternyata tidak selamanya dianggap
yang menguasai bendanya secara yuridis
sebagai pembeli beritikad baik hal ini ter-
dan lazimnya orang yang berwenang
jadi apabila terdapat pemalsuan data da-
menguasai benda itu adalah pemilik.
lam pembelian.11
Penyerahan benda tidak bergerak
dalam KUHPerdata diatur dalam Pasal
616 sampai dengan Pasal 620 Pasal ini
Perlindungan Hukum Terhadap Pem-
menyebutkan bahwa peralihan hak keben-
beli yang di Kategorikan Sebagai Pem-
daan atas barang tidak bergerak harus dil-
beli Beritikad Baik Apabila Rincik
akukan dengan akta otentik dengan alas
hak yang sah sebagaimana yang diatur
10
https://putusan.mahkamahagung.go.id/pengad
ilan/mahkamahagung/direktori/perdata/tanah
diakses pada tanggal 3 Januari pada pukul
13.00 Wita
11
Putusan MARI No. 98 PK/Pdt/1996, No
143/K/Pdt/2011. Diakses pada tanggal 4 Januari pada pukul 10.00 Wita
dalam pasal 584 KUHPerdata, sedangkan
pada Pasal 1320, KUHPerdata dijelaskan
bahwa suatu perjanjian jual beli dianggap
batal apabila barang yang dijual merupa-
□ 192
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
kan milik orang lain, dalam hal ini pem-
na
beli dapat menuntut pengembalian pem-
Agung
bayaran, ganti rugi dan bunga ke pada
482/PK/Pdt/2014, pembeli berhak atas
penjual sebagai bentuk perlindungannya.
penguasaan tanah tersebut berdasarkan
Perjanjian
artinya
dari
dikarenakan
Putusan
Republik
Mahkamah
Indonesia
No.
batal
demi
hukum,
asas itikad baik karena pembelian telah
semula
tidak
pernah
dilakukan secara terang di hadapan Pejab-
dilahirkan suatu perjanjian, dan dengan
at
Pembuat
demikian tidak pernah ada suatu peri-
(PPATS), meskipun sebelumnya penjual
katan. Sedangkan arti dari perjanjian yang
hanyalah sebagai orang yang menumpang
dapat dibatalkan dimaksudkan apabila
di atas tanah tersebut sedangkan pemilik
perjanjian tersebut tidak memenuhi unsur
tanah sesungguhnya berdasarkan Putusan
subjektif untuk sahnya perjanjian se-
Mahkamah Agung Republik Indonesia
bagaimana diatur dalam pasal 1320 KUH
No. 482/PK/Pdt/2014 hanya menuntut
Perdata, yaitu kesepakatan pada pihak dan
kepada penjual untuk meminta ganti rugi
kecakapan para pihak untuk melakukan
sebagai bentuk perlindungan hukumnya.
perbuatan hukum.12
Akta
Tanah
Sementara
Sedangkan jika dilihat dalam ke-
Namun hal ini tidaklah demikian
tentuan pasal 1977 KUHPerdata justru
adanya, dimana penjualan tanah yang dil-
makna yang terkandung dalam pasal ini
akukan oleh Zainuddin Bin Salatong se-
lebih
bagai orang yang tidak berhak dalam per-
mereka sebagai pemegang kedudukan.
alihan hak atas tanah kepada Halifah mes-
Bahwa bezit sebagai orang yang men-
kipun bertentangan dengan asas nemo
guasai barang bergerak dianggap sebagai
plus iuris (seseorang tidak dapat menga-
pemilik sepenuhnya. Yang mana justru ini
lihkan sesuatu melebihi dari apa yang ia
akan
miliki)
yang
mereka yang menguasai kebendaan tanpa
gunakan adalah alas hak yang tidak sah
memperoleh hak milik. Oleh karena itu
(palsu), dan diperkuat dengan Putusan
dapat dimisalkan antara lain: A adalah
Mahkamah
No.
pemilik dari sebuah jam tangan; B
560K/PID/2008, hal ini tidaklah terlaksa-
menjual; dan menyerahkan jam tangan A
dikarenakan
Republik
alas
hak
Indonesia
memberikan
memberikan
perlindungan
perlindungan
bagi
bagi
kepada pembeli C. Jika dilihat berdasar12
Budi Sunanda, Amiruddin A. Wahab, Muzakkir Abubakar. 2013. Pembatalan Perjanjian
Jual Beli Tanah Meskipun Telah Memiliki Akta Jual Beli Tanah Dari PPAT OLeh Pengadilan Negeri. Hlm. 107.
kan contoh tersebut, menurut hukum yang
berlaku di
Indonesia
siapakah
yang
□ 193
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
mempunyai hak milik atas jam tangan ter-
rus puas dengan hanya suatu perlindungan
sebut?. Secara teori eigendom tentulah A
hukum untuk menggugat terhadap pihak
yang mempunyai hak milik atas jam tan-
B, karena B telah melakukan wanprestasi
gan tersebut. Tetapi sesuai ketentuan ber-
kepada C.
dasarkan pasal 1977 KUHPerdata C harus
Meskipun sebelumnya telah ada
dianggap sebagai pemilik sepenuhnya.
kesepakatan atau perjanjian yang dibuat
Dan dalam kaitannya dengan penerapan
diantara mereka berdua. Dan dalam pasal
itikad
1977
1977 KUHPerdata juga telah dijelaskan
KUHPerdata, sering itikad baik tersebut
bahwa bezit haruslah dianggap pemilik
diartikan “tidak tahu atau tidak harus ta-
sepenuhnya, akan tetapi dalam ketentuan
hu”. Maksudnya adalah ketidaktahuan
ini pihak C tidak mendapatkan hak milik
pihak
cacad
(eigendom) dengan sempurna, karena cara
kepemilikan dapat dimaafkan menurut
memperolehnya berdasarkan pada orang
kepatutan dan kelayakan.
yang tidak memiliki kewenangan berhak13
baik
menurut
pembeli
pasal
mengenai
Sehingga akan cenderung men-
Terkait dengan hal jual beli tanah,
imbulkan berbagai multitafsir dalam pen-
oleh penjual wajib menyatakan dengan
erapan pasal tersebut, dikarenakan tidak
jelas tanpa adanya niat untuk menutupi
adanya kejelasan yang diterangkan oleh
atau menyembunyikan cacat yang ada pa-
maksud dari adanya penerapan pasal 1977
da obyek tanah tersebut, janji yang tidak
KUHPerdata tersebut. Dalam penjelasan
jelas dan dapat diartikan dalam berbagai
pasal 584 KUHPerdata mengenai pemin-
pengertian, harus ditafsirkan untuk keru-
dahan hak milik, undang-undang lebih
giannya. (Pasal 1473 KUH Perdata) Pasal
memilih bahwa A adalah pihak yang
ini dengan tegas membebankan kewajiban
lebih berhak atas barang tersebut. Untuk
kepada penjual untuk memberikan ket-
memperoleh hak dengan cara pemindahan
erangan kepada pembeli tentang barang
kewenangan berhak pada orang yang
yang akan dibeli, keterangan yang tidak
memindahkan telah disyaratkan, bahwa
jujur dapat mengakibatkan kerugian bagi
yang dilakukan tersebut tidak dari orang
pembeli, tetapi pembeli mendapat perlin-
yang tidak memiliki kewenangan berhak.
Sehingga dengan demikian orang yang
memiliki kewenangan berhak tersebut
dilindungi. Untuk itu pihak ketiga (C) ha-
13
Hanifudin Sujana, Mardi Handono, Firman
Floranta Adonara. 2013.Kajian HUkum Asas
Itikad Baik Dalam Perjanjian Jual-Beli Benda
Bergerak. Hlm. 6.
□ 194
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
dungan hukum dari penjual yang tidak
dengan penuh kepercayaan bahwa si
jujur.14
penjual benar-benar pemilik dari ba-
Ada beberapa cara yang digunakan
rang yang dijualnya itu;17
oleh pembeli sebelum melakukan perali-
c. Pembeli yang beritikad baik adalah
han hak atas tanah agar di golongkan se-
orang yang jujur dan tidak mengetahui
bagai pembeli yang beritikad yaitu dengan
cacat yang melekat pada barang yang
mencari tahu keaktifan pembeli, di mana
dibelinya itu;18
pembeli berkewajiban meneliti fakta ma-
Selain itu kriteria pembeli beri-
terial dan fakta yuridis dari obyek
tikad baik juga dapat dilihat pada surat
transaksi. Apabila pembeli sudah aktif
edaran Mahkamah Agung Republik Indo-
meneliti terkait dengan fakta material dari
nesia Nomor 7/2012 di dalam butir ke-ix
obyek transaksi tersebut, maka ia dapat
dan surat edaran Mahkamah Agung No-
dianggap sebagai pembeli beritikad baik
mor 5 /2014, kedua syarat ini di jadikan
selain itu15 pembeli yang beritikad baik
sebagai suatu syarat kumulatif kriteria ob-
adalah pembeli yang tidak mengetahui
jektif yang diterapkan oleh pengadilan
adanya cacat cela dalam proses peralihan
ditingkat bawah.
hak atas tanah yang dibelinya sehingga
Secara umum praktek di pengadi-
dapat ditafsirkan sebagai: “pembeli yang
lan telah menunjukkan kuatnya perlin-
jujur” sebagaimana disebutkan sebagai
dungan bagi posisi pembeli beritikad baik,
berikut:
dengan penekanan jika pembeli memenuhi
a. Pembeli yang beritikad baik diartikan
syarat-syarat formal peralihan hak atas
pembeli yang sama sekali tidak menge-
tanah misalnya, dalam hal pembelian me-
tahui bahwa ia berhadapan dengan
lalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
orang yang sebenarnya bukan pem-
atau lelang, sementara itu sebagain besar
ilik;16
pembeli kemudian harus menyerahkan
b. Pembeli yang beritikad baik adalah
seseorang
yang
membeli
barang
tanah yang dibelinya, terjadi ketika hakim
menilai pembeli tidak mencermati keabsahan proses jual belinya atau justru
14
H.F.A Vollmar, 1982, Pengantar Studi
Hukum Perdata, Rajawali, Jakarta, Jilid II,
Hlm. 289.
15
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, 2003,
Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, Hlm.
27.
16
R.Subekti. (2014). Aneka Perjanjian, PT Aditya Bakti. Bandung. Hlm. 15.
dianggap telah memanfaatka keadaan.
17
Ridwan Khairandy. 2004. Iktikad Baik Dalam
Kebebasan Berkontrak. UI Press. Jakarta. Hlm.
25.
18
Ibid,
□ 195
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
baik
karena menempatkan dua belah pihak
pembeli terdapat semacam terobosan pu-
yang pada dasarnya tidak bersalah untuk
tusan-putusan pengadilan yang tidak han-
saling berhadapan di pengadilan dan
ya menggantungkan pada ketidaktahuan
meminta untuk dimenangkan, akibat ulah
pembeli sendiri akan adanya cacat yuridis
pihak penjual yang beritikad buruk telah
dalam peralihan haknya, melainkan juga
menerbitkan rincik palsu sebagai alas hak
menekankan kewajiban pembeli untuk
dalam jual beli tanah. Jika dalil pembeli
secara patut memeriksa dan meneliti ke-
dikabulkan, maka dia akan dianggap se-
absahan tanah yang dibelinya sebelum dan
bagai pemilik baru, meskipun penjualan
saat jual beli dilakukan. Pelajaran yang
dilakukan oleh pihak yang semestinya tid-
bisa dipetik dari putusan-putusan di atas
ak berwenang karena alas hak yang dimil-
adalah perlindungan hukum diberikan
iki oleh penjual cacat administrasi, namun
kepada pembeli, (seharusnya) tidak hanya
peralihan tetap di anggap sah dan pemilik
digantungkan pada tidak tahunya pembeli
sesungguhnya tidak lagi menjadi pemilik
atas cacat cela peralihan hak atas tanah
dari tanah yang disengketakan tersebut,
yang dibelinya, melainkan juga memper-
karena
timbangkan upaya pembeli secara patut
dungan hukum atas penguasaan hak atas
mencari tahu dan mencermati data fisik
tanah, yang dikategorikan sebagai pembeli
dan data yuridis sebelum dan saat jual beli
yang beritikad baik.
Dalam
menentukan
itikad
pembeli
mendapatkan
perlin-
dilakukan.
Secara teoritis sengketa jual beli
tanah antara pemilik sesungguhnya melawan pembeli beritikad baik, dapat diasumsikan sebagai perselisihan antara doktrin
‘nemo plus iuris transferre (ad alium)
potest quam ipse habet’ (seseorang tak
dapat mengalihkan sesuatu melebihi dari
apa yang dimilikinya) yang membela
gugatan pemilik asal, berhadapan dengan
asas ‘bona fides’ (itikad baik) yang
melindungi pembeli beritikad baik. Posisi
hukumnya memang sepertinya dilematis,
PENUTUP
Kesimpulan
Berdasarkan uraian pada bagian
pembahasan maka penulis dapat menyimpulkan bahwa perlindungan hukum terhadap pemilik hak atas tanah yang
sesungguhnya dengan penguasaan berupa
rincik yang kini telah diubah menjadi
IPEDA
setelah
berlakunya
Undang-
undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar PokokPokok
Agraria
belum
sepenuhnya
mendapat perlindungan hukum dikare□ 196
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
nakan putusan Mahkamah Agung Repub-
1. Pihak
pemilik
hak
atas
melakukan
tanah
lik Indonesia No. 560K/PID/2008, hanya
sesungguhnya
gugatan
menghukum penjual sebagai pengguna
kepada penjual untuk meminta ganti
rincik palsu dalam jual beli tanah se-
rugi karena telah menjual tanah yang
dangkan pemilik tanah sesungguhnya te-
bukan haknya.
kepemilikannya
2. Pembeli yang beritikad baik sebaiknya
kepada pembeli dengan adanya putusan
melakukan balik nama dengan mem-
Mahkamah Agung Republik Indonesia
buat pengsertipikatan atas tanah untuk
No. 482/PK/Pdt/2014 yang memenangkan
memberi kepastian dan perlindungan
pihak pembeli karena pembeli dikategori-
hukum sesuai dengan UUPA setelah
kan sebagai pembeli yang beritikad baik
pelaksanaan eksekusi.
lah
melepaskan
sedangkan
hak
pemilik
hak
atas
tanah
sesungguhnya hanya diarahkan untuk
menuntut penjual dan meminta ganti rugi
sebagai bentuk perlindungan hukumnya.
BIBLIOGRAFI
Buku
Bambang Eko Supriyadi. (2014). Hukum
Agraria Kehutanan Aspek Hukum
Selanjutnya, perlindungan terhadap pem-
Pertanahan Dalam Pengelolaan Hu-
beli yang beritikad baik berdasarkan
tan Negara. PT. RajaGrafindo Per-
rincik palsu dalam transaksi jual beli tanah
sada. Jakarta.
sepenuhnya telah terlindungi dan berhak
untuk menguasai hak atas tanah berdasar-
H.F.A Vollmar. (1982). Pengantar Studi
Hukum Perdata. Rajawali. Jakarta.
kan dengan adanya putusan Mahkamah
Agung No. 482/PK/Pdt/2014 karena di-
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi.
(2003). Jual Beli. Raja Grafindo
anggap sebagai pembeli yang beritikad
baik karena telah membeli secara “terang”
yaitu dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Persada. Jakarta
Mukti.
Dualisme
Penelitian
Hukum Normatif & Empiris. Yog-
Tanah Sementara (PPATS) meskipun
yakarta. PustakaPelajar.
secara materil dokumen yang digunakan
secara hukum telah cacat administrasi.
(2015).
Peter
Mahmud
Penelitian
Marzuki.
(2005).
Hukum.
Jakarta:
Kencana.
Saran
R.Subekti. (2014). Aneka Perjanjian, PT
Aditya Bakti. Bandung.
□ 197
Tadulako Law Review | Vol. 2 Issue 2, December 2017
Jurnal.
Ridwan Khairandy. (2004). Iktikad Baik
Universitas
Warmadewa
Denpasar.
Dalam Kebebasan Berkontrak. UI
Banyara Sangadji, Aminuddin Salle dan
Press. Jakarta.
S.R Nur. (1986). Beberapa Permasalahan
Abrar Saleng. Pelaksanaan Jual Beli
Hukum Agraria. Lembaga Penerbit
Tanah Menurut Hukum Adat dan
Unhas. Ujung Pandang.
Undang-Undang Pokok Agraria di
Kecamatan Siriamau Kota Ambon
Jurnal
Hanifudin Sujana, Mardi Handono, Fir-
Sumber Lainnya
man Floranta Adonara. 2013. Kajian
https//www.google.com 20 tahun men-
Hukum asas Itikad Baik Dalam Per-
guasai otamatis menjadi pemilik
janjian Jual Beli Benda Bergerak.
https://putusan.mahkamahagung.go.id/pen
gadi-
Jurnal. Universitas Jember.
Budi Sunanda, Amiruddin A. Wahab,
lan/mahkamahagung/direktori/perda
Muzakkir Abubakar. 2013. Pembat-
ta/tanah diakses pada tanggal 3 Jan-
alan Perjanjian Jual Beli Tanah
uari pada pukul 13.00 Wita
Meskipun Telah Memiliki Akta Jual
Putusan MARI No. 98 PK/Pdt/1996, No
Beli Tanah Dari PPAT OLeh Pen-
143/K/Pdt/2011. Diakses pada tang-
gadilan Negeri. Jurnal. Universitas
gal 4 Januari pada pukul 10.00 Wita
Syiah Kuala.
I Made Suwitra. 2014. Penguasaan HAk
Atas Tanah Dan Permasalahannya.
***
□ 198