KEPASTIAN HUKUM HAK TANGGUNGAN DALAM PEL

PERSPI,KIIII lblunp 17No.2 Tahu 2A0l Fnisi

, r(EpAslrAn EUKUMFAKTNIGG[INGIN

* ..,I. ' I)AII\M

KREI'IT.BANK
'ELUNASAN

i: '.

'

Priyof,tdolo

'-'

Dalgm rang*a menuniang ucahanya paru pengusaho buik pengusoha ktcil,
menengohioupun beior iah*an perorangan dalam neniniholkan kwalitas tarof
htdupiya nenbauhtan.tambahan dana': Tambahandana tcrsebutsalah satunYa
drtaiuka n de ngg n cara mengaj uhan pi ni a maa-krcdlgda' WE Adanlii€it*E *" ;

tersebu! mi.emberikan
iamiian kepastion hu*in bagt bon* iiha pada a*hitnya
terdapat Lredtt macit, banh selaku tteditur dapot melaksanaLon ekse*usi
dengan cara meniual secara te.langdt nuka umum atafto€rynanyang ado tanpamelalut .ia!4r ibngadilan haieha Sertififtot Hak'l'anggungan mempunyai titet
'
eksehuoriaf. i.ahirnya undang'IJndang Eah Tanggungan bertola* bela*ang
'dengan 7W, dimtina-Ha* Tanggisgon ntcngidbpsi ketentuan yang ada Pafu lY
. -arhn!-a
taiiu hu*un pertanahan sedangkan BI7 menga* asos perlekotan vcrtikal,
mengialtkan'antara tanah dengan benda.bendayang berada dlatasnya'
'.
Scdinghan intPA tempot lahirnya Hak Tanggungon vodg berdat-artan pada
hukum adat menganut atas penisahan hQrisontal yoita mcnitahlQn aF,4ru
tan.ahdeigon benda-bcndayaig ada diatosnya
Pcldriulrrn

permohonan kredit nasabah kePada
.brnk y:ang, bersangkutsn. Keadaon
. sernacam:ini muncul karena nasabahtEsobah.debiturkcbcnyalan tprdiri dari
atau

pengusaha-pengusaha kecil
lemah Yang
golongan ekonomi
merssa tidak. Pcrlu
-seringkali
llq.'suP11.ttt1
mcrundingkao
perjnnjian,kredit dari bedit yang akan
diterimanya.

Perjiinjian ltredit perbankan
dalam
yang
diPakai
lazim
penyelenggaraanpraktik porbankan di
Indonesia, pade umumnya adalah
perjanjian standaratau perjanjian baku
yang klausul-klausulnyatclah disusun
sebelumnyaoleh pihak bank. (Sutan

Remy Sjahdeni, 1993:3) Nasabah
hanYa
debitur
calon
sebagai
pilihan
menerima
antara
mempunyai
scluruh isi p€rjanjiar atau tidak
bersedia menerima isi Perjanjian
tersebut baik secara keseluruhan
maupun sebagian. Penolakan terhadap
scbagian maupun kcseluruhan isi
ditolaknYa
perjanjian
berakibat
Iqtiet
lolea

H*tn
Peltetroa

Ett lesggungtn
Erclit Bat*.

Pcrimjien l{rcdit
. , Perjanjian kredit rn€rupokan
perjanjian antars bank dcngaadcbitur
untuk memberikanpinjamans€jumlsh
uang.MeirgalirryasejuErlahkrcdit dari
il6

kvcgd.ro

PI,:RSPI.KII|,irlune yl No.2'Idhun200t Ediy Aonl

bank kepadadebitur ini tentu berisiko
tinggi bagi pihak bank. Jika kredit
yang telah diberilan- tidak Iancar

pengembaliannya ' alau
bahkan
mengalami
kernacetan.
Untuk
mengantisipasi hal-hal yang tidak
diinginkan tersebut, pihak bank
sebelumnyamenyalurkankredit kepada
nasabah debitur menerapkanprinsip
kehati-hatian.Prinsip ini dijalankan
dengan melakukan penilaian yang
seksamadari setiappermohonankredit
yangdiajukanoleh pemohonkredit.
Dalam setiap permohonan
pemberiankredit, biasanyabank akan
melakukan penilaian dari berbagai
aspek yang meliputi watak debitur
(Lhuracter), kemampuan debitur
(cdpacityl, nod,al (capital), jaminan
alau agunan(collateral) dalam istilah

perbankandan prospek usaha debitur
(conditton o.f economy).(Djuhaendah
Hasan, 1983:7
| -72) Watak debjtur
dalam hal ini merupakan faktor
terpentingdalam penilaianpemberian
kreditdanjuga suiir unrukmenilainya.
Penilain terhadap calon debitur
terutamadilihat dari segikeuangannya,
hal ini akan lebih mudah bila calon
debitur adalah nasabah bank yang
bersangkutan. Bagi calon debitur
adalah
nasabah
bank
yang
bersangkutanbiasanyadalam praktek
perbankandiperlukan suatu referensi.
Referensi ini merupakan salah satu
bahan pertimbangandalam penilaian

watak calon debitur baik dari sesi

Kcpasti4a Hahum Hol I'anggangan
dalom Pelrnos4n Xredil Bonh.

I l'l

pribadi
maupun
keuangannya.
Referensitersebutmerupakanreferensi
formal mengenaicalon.debitur yang
dapatmendukung
perolehankredit.
Pemberian referensi ini diatur
dafam pasaf44 UU No. 7 Tahun 1992
.1o UU No. l0 Tahun 1998 tentang
Perbankanyang menyebutkan:
1.Dalam rangka tukar menukar
informasiantar bank,direksi bank

dapat memberitahukan keadaan
keuangan nasabahnya kepada
banklain.
2. Ketentuan
mengenai
tukar
menukar informasi sebagaimana
dimaksuddalam ayat (l) diatur
lebih lanjutoleh Bank Indonesia.
Upaya pencegahanlain dalam
mengam4nkan
kredit perbankanadalah
dengan adanya jaminan atau agunan,
baik jaminan kebendaan maupun
jaminan perorangan yang diberikan
oleh pihak debitur kepada pihak
kreditur.Pengaturan
jaminan.terdapat
dalam pasal 8 l-lU No. 7 Tahun 1992
jo. LIIJ No l0 Tahun 1998 tentang

Perbankan.Pengaturanjaminan disini
bukan merupakan jaminan secara
yuridismateriil.Karenafungsijaminan
secara yuridis materiiI dituiukan
sebagai
tindakan
pencegahan
sebagaimana yang dikenal dalam
hukumjaminanselamainr .
Pasal 8 secara materiil merupakan
_laminan secara ekonomis, karena
penekanandalam analisis pemberian
kredit bukan pada jaminan sebagai

Priyo Hando*o

PLRsPlKllt'l'olunel l No ) tahun20UlAN Apnl

Fungsi jaminan secara yuridis
adalah sarana perlindungan bagi

keamanan kreditur, yaitu kepastian
akan pelunasan hutang debitur atau
pelaksanaan
suatuprestasioleh debitur
atauoleh penjamindebitur.Sebenarnya
BW telah memberikan Perlindungan
kepadapara kreditur melaluijaminan
secara umum yang tercantum dalam
pasal l13l BW yang menYatakan
bahwa tiap-tiap benda baik Yang
bergerakmaupunyang tidak bergerak,
baik yang sudahadamaupunyangakan
ada, akan dijadikan jaminan atas
perikatanyang dibuat oleh pemiliknya.
Hal ini berarti kalau Pihak Yang
memenuhi
tidak
bersangkutan
kewajiban perikatannya,maka secata
paksahukum dapat menyuruhmenjual

lelang benda-benda milik orang
tersebut untuk pelunasan kewajiban
atas perikatan ysng dilalaikannya.
Pasal l3t BW hanya memberikan
jaminan umum, artinya tidak ada
kekhususan kedudukan bagi Para
pelunasan
kreditur dalam mendapatkan
atas hutangnya.Seringkali harta yang
dilelane ini tidak cukup untuk
j umlah
kembali
membayar

aspek
kepada
ada
sehingga
kemungkinan unsur jamtnan secara
materirl kurang diperhatikan.Hal ini
dapat kita lihat dari bunyi penjelasan
pasal 8 UU No. 10 Tahun 1998Yang
menyatakanbahwa jika bank telah
akan
keyakinan
mem punyar
berdasarkan
kemampuan debitur
penilaian t€rhadapkarakteratauwatak,
kemampuan debitur, modal dan
prospek usahadebitur dan ternyata di
nilai cukupbaik, makajaminan(dalam
hal ini maksudnya agunan) cukup
denganjaminan pokok berupa barang
atau proyek yang dibiayai oleh kredit
tersebut. Dalam keadaan demikian
bank tidak wajib meminta jamtnan
tambahanberupa harta milik debitur.
Dari sini dapat disimpulkan bahwa
jaminan berdasarkanketentuanpasal8
tersebut bukan meruPakan sarana
kepastianpengembaliandana.

tetapl
agunan
ekonominya,

Perjanjian Jaminan
jaminan
Perjanjian
Pada
dikaitkandengan
umumnyasenantiasa
perjanjian pokok. Dalam dunia
perbankanperjanjianpokoknyaberupa
perjanjian pemberi kredit, dengan
memberikan jaminan berupa beberapa
kemungkinanseperti hak tanggungan,
hipotik, cr edi etverband,gadai,fiducia,
horgtocht, dan lain-lain- Adanya
sebagai
perjanjran jaminan ini
perjanjian ikutan yang memperkuat
atau mengamankankredit perbankan.

Kepaslion Hu*um Hak Tanggungan
dqlsm Pelut ason Krcdit 8anh.

pinjamannya, baik karena jumlah
pinjaman yang lebih besar atau karena
yang
kreditur
banyaknya

hasil lelang.Manakala
memperebutkan
hal ini terjadi, maka kreditur akan
merugi, karena pinjamannya tidak
kembali utuh sebagaimana yang
diharapkan.

I 18

Priyo Htndoho

|'I:.:RSPLK?
ll' Lolunc t'l No.2't'ahun200t Edisi ADht

Hal
tersebut
merupakan
kelemahandari jaminan yang bersifat
umumyangterdapatdalampasal l l31
BW. Jaminanumum ini menempatkan
kreditur dalam posisi selaku kreditur
konkuren yang tidak memiliki
prefbrensr. sehingga diantara para
kreditur rerjadi persaingan unruk
memperoleh pembayaran dari hasiI
lelang harta benda debitur. Untuk
mengatasi persaingantersebut, pasal
| 132 BW memberikanjalan keluar,
bahwapelunasanpiutangkreditur akan
dibayar sebandingdengan besarnya
prutang yang telah diberikan dulu.
(Moch. lsnaeni.I 996:34)
Pembentuk Undang-Undang
berupaya mengatasi kelemahan
tersebut dengan cara menyediakan
alternatifperangkatjaminan yanglebih
mantap. yakni jaminan khusus yang
obyeknyajugar benda miliki debitur.
Pencantuman obyek jaminan yang
tertentu ini dituangkan dalam suatu
perjanlian jaminan yang selalu
mengikuti perjanjian pokok, yaitu
perjanjian
kredit.
Kedudukan
perjanjian jaminan ini dimaksudkan
untuk mengamankan kredit yang
diberikanoleh kreditur kepadadebitur.
Perjanjian jaminan sebagaisuatu
perjanjian ikatan (accessoirl adanva
tergantung pada suatu perjanjian
pokok. Hapusnya perjanjian jaminan
rnr tergantungpada perjanjian pokok,
jika perjanyianpokoknya batal maka
perjanjianjaminannyajuga ikut batal.

Xepastian Nulum Hal TangguaEon
dalorr, P.ltnoson Kredit Banh-

I l9

Jika terjadi peralihanperjanjianpokok,
maka perjanjian jaminan senantrasa
mengikuti ke
tangan siapapun
beralihnya perjanjian pokok tersebut.
Demikian pula halnyabila perjanjian
pokoknya beralih karena cessi,
subrogasimakaperjanjianjaminan ikut
beralih juga tanpa adanya suatu
penyerahankhusus.
Pengaturanjaminan khsususnya
terhadapbendatas tanahsemuladiatur
dalam pasal I162 sampai dengat 1232
Buku ll
BW. Kemudian seiak
diundangkannya
UUPA No. 5 Tahun
1960 terjadi perubahanbesarterhadap
berlakunya buku BW lt sepanjang
mengenaihak-hak atas tanah. Namun
demi tetap berlangsungnyakegatan
pembebananjaminan dalam kegiatan
kredrt perbankan, ketentuan Hipotik
yang yang 'tercantum dalam Buku II
BW
dan
credietverhand yang
tercantumdalam S.1908No. 542 yang
diubah dengan S. 1937 No. 190
dinyatakan masih berlaku sampai
dengan diundangkannya UndangUndangtentangHak Tanggungan.
Hek Tanggungen
Hak tanggungan sebagaimana
diamanatkan
oleh pasal5l jo. pasal52
UUPA telah diundangkan dalam
Undang-UndangNomor 4 Tahun 1996
tepatnyapada tanggal9 April 1996.
Judul sclengkapnya dari UndangUndang ini adalah Hak Tanggungan
Atas lanah BesertaBenda-Bendayane

Ptiyo

Hardoho

|lolune W No.2 Tahun2M1 Edisi
PER^SPEKTIF

Berkaitan Dengan Tanah. UUHT
bertujuan untuk menuntaskanunifikasi
Hukum Tanah Nasional, khususnYadi
bidang hak jarninan atas fiidah dan
sekaligus berusaha mengentisipasi
permasalahan pengamanan kegiatan
kredit .perbankan dalam upaya
memenuhi kebutuhon pendanaanyang
menunjang pelaksanaanpembangunan
nasional. Sesuai dengan tujuannya
yang berussha menopang kredit yang
telah disalurkan pihak bank kepada
nasabah debitornYa, maka 'Hak
Tanggungan memPunYai ciri-ciri
sebagai lembaga jaminan Yang kuat
dan handal. Dengan demikian Hak
Tanggungan membutuhkan rangkaian
kctentuan yang tertuang dalam pasalpasalnyauntuk menunjukkan bahwa ia
merupakanlcmbagajaminan yang kuat
dan mampu memberikan kePastian
hukum yang mem€gangnya.
Ciri-ciri IIak Trngguqrn
untuk
hukum
Kcpastian
memperoleh pelunasan kredit ketika
terjadi kredit macet merupakan ciri
yang diandalkan Hak Tanggungan
sebagai suatu lembaga hak jaminan
yongh kuat. LembagaHak Tanggungan
(HT) mempunyai entPat ciri Pokok,
(Sumarjono, Maria S.W., 1996:40)
yaitu : memberi kedudukandiutamakan
kePada
(droit
preference)
de
obyeknya
mengikuti
selalu
kreditornya;
dalam tangan siapapun obyek tersebut
benda (droit de saite');memenuhi asas

Esh TangguaEan
fcpttttar, Iluttn
daloa Pelunaraa Kredit Bar*.

: 120

spesialitas dan publisitas; serta mudah
dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Berdasarkaneiri-ciri pokok yang telah
disebutkan akan diuraikan secara
singkat masing-masingciri ters€butMembcrikrn Dulungrn Diutrmakrn
Ketentuan tentong kedudukan
yang di.utamakanterdapat dalam pasal
I ayat (l) UUHT, kemudian dari Pa.sal
20 ayat ( I ) yaitu apabila debitur cidera
janji, maka bcrdasarkanhak pemegang
HT pertama untuk menjual obYek HT
sebagaimanadimaksud dalam pasal 6;
atau titel eksekutorial yang terdapat
dalam sertifikat HT sebagaimana
dimaksud dalam Pasal t4 aYat (2),
obyek HT dijual urelalui pelelangan
umum menurut tata cara yang
ditentukan dalam peraturanperundangundangan untuk pelunasan piritang
pemegangHT dengan hak mendahului
daripada kreditur-kreditur lainnya.
Berdasarkan Penjelasan umum
dapat diketahui bahwa hak kreditur
yang menjadi pemegang HT tersebut,
.sekalipun diutamakan tcrhadap hak
tagihon kreditur-kreditur lain, tetapi
harus mengalah terhadap Piutengpiutang negara. Hak negara lebih
diutamakan. daripcdo hak pemegang
HT. Dalam penjelasan terscbut tidak
disesuaikan apakah piutsng-piutang
negara yang berkaitan dcngan obyek
HT yang bersangkutan saja, ataukah
mengenai semua Piutang-Piutang

htto

E .loao

PERSPLKru lohne VI No.2lahun 2001ErtrsrAprrl

negarayangmenjadikewajibandebitur
yang bersangkutan.
BerdasarkanUU No. 9 tahun
2000 jo UU No. 16 Tahun 2000
tentang PerubahanUmum dan Tata
Cara Perpajakan dapat dijumpai
ketentuan yang menentukan bahwa
tagihan pajak mernpunyai hak
mendahulu melebihi segala hak
mendahulu lainnya. Dalam pasal 2l
ayat (l) Undang-Undang tersebut
ditetapkan bahwa hak mendahului
tagihan pajak melebihi segala hak
mendahululainnya,kecuali terhadap:
a. Biaya perkara yang sematamata
disebabkan
suatu
penghukumanuntuk melelang
suatubarang.
b. Biaya yang telah dikeluarkan
untuk menyelarnatkan suatu
barang.
c. Biaya perkara yang sematamatadisebabkanpelelangandan
penyelesaian
suatuwarisan.
Dengandemikian tagihan pajak
merupakan. piutang negara yang
berkedudukanlebih tinggi dari Gadai
dan Hipotik, yang berarti pula lebih
ti nggidaripadaHak Tanggungan.

orang yang mempunyai.Misalnya : A
mempunyaihak kebendaanatas rumah
B berupa hak memungut hasil. B
kemudian menjual rumahnya itu
kepada C yang disertai dengan
leveringnya tersebut.Maka A di sini
tetap dapat melakukan haknya (yaitu
vruichtgebruik) terhadap C sebagai
eignearbaru dari rumaht€rsebut.:Asas
demikian dapat kita lihat pada pasal7
UUHT yang menyebutkanbahwa Hak
Tanggungantetap mengikuti obyeknya
dalam tangan siapapunobyek tersebut
berada. Sebenarnya ketentuan ini
merupakanmaterialisasidari asasyang
disebut drort de suite atauzaakgevold.
(SutanRemySjahdeini,39)
Asas ini juga merupakan asas
yang diambil dari Hipotik yang diatur
dalam pasal 1163 ayat (2) yaitu :
Benda-bendaitu tetap dibebanidengan
hak tersebul, di dalam tangannya
srapapunia berpindah.Berdasarkanhal
tersebut maka Hak Tanggungantidak
akan berakhir sekalipun obyek Hak
Tanggunganitu beralih kepada pihak
lain oleh karenasebab apapunjuga.
Pemegang Hak Tangggungan akan
selalu dapat melaksaakan haknya
dalam tangan siapapun benda itu
berpindah.Selain itu juga berasaldari
pasal | 198. yailu '-Si berpiutangyang
mempunyai suatu hipotik yang telah
dibukukan,dapatmenuntuthaknyaatas
bendatak bergerakyangdiperikatkan,
dalam tangan siapapun benda itu
berada,untuk ditetapkantingkatannya

Selalu mengikuti Obyek yrng
Dijamin (Droit de saite}Artinya hak itu terus mengikuti
bendanya dimanapun juga (dalam
tangan siapapun juga) barang itu
berada. (Sofwan Sri Soedewi M, 24\
Hak tersebut terus saja mengikuti

Kepostion Hthum Hoh Tcnggungon
dolam Pclanasan I(redi, BanL-

l2l

Priyo EandoLo

.

-*ElsEEKIIF.Valane

17No.zTalrun2001Editi

dan untuk menerima PembaYaran
menurut.tertibnya pembukuen. Asas
droit de suite ini, seperti halnya dalam
Hipotik, m€mberiksn sifat kepada Hak
Tanggungan sebagai hak kebendaan
(zaketijk recht\. Hak kebendaan ini
merupakan hak yang mutlak artinye,
hak ini dapat dipertahankan terhadap
siapapun.Pemeganghak kebcndaanini
berhak untuk menuntut siapapunjuga
yang mengganggu haknYa t€rsebut.
melekat Pada Hak
Sifat yani
yang diharapkan
inilah
Tanggungan
mampu memberikan kepaetian kepada
kreditur mengenai haknYa' untuk
memperoleh pelunasan dari hasil
penjualan atas ttnah atau hok atas
tanah yang menjadi obYek Hak
Tanggunganitu dijual oleh pemiliknya
(pemberi Hak Tanggungan) kcPada
pihak ketiga.
Hrk Tenggurgrn Wriib Didrftrr}an
Hak
pendaftaran
Adanya
Tanggungan ini menunjukkan adanya
suatu pemberitahuanatau pcngumuman
kepada khalayak umum, yang bcrarti
menunjukkan adanyasifat keicrbukaan
atau diterapkannya asas publisitas.
Mengcnai asaspublisitas ini ditentukan
dalam pasal 13 UUHT. Menurut Pasal
l3
UUHT itu, Pemberian Hak
Tanggungan wajib didaftarkan pada
pertanahan.
Pendafatran
kantor
pemberian hak tanggunganmerupakan
syarat mutlak untuk lahirnYa Hak
Tanggungantersebut dan mengikatnya

Hztun Eah Taaggtrgaa
trcp.tt,fr
dtlon P.lussan Xrcdil Banl.

Hak Tanggungan terhodaP Pihak
ketiga. Adalah tidak; sdil bagi pihak
dengan
terikat
untuk
ketiga
:-pcmbebanansuatu. Hak Tanggungan
atas suatu obyck l{ak Tanggungan
tidak
pihak
kctiga
apabila
mcngetahui
untuk
dimungkinkan
Tanggungan
pembebanan
Hak
tcntang
itu. Melalui cara pcncatatan l atau
pendaftaran yang ,terbuka bagi umum
yang memungkinkanpihak ketiga dapat
adanYa
tentang
mengetahui
pembebanan Hak Tanggungan atas
suatu hak atas tanah.
Asas publisitas ini meruPakan
asas hipotik sebagaimana ternyata
daalm pasal I t 79 BW. Menurut Pasal
tersebut, pembukuan HiPotik harus
dalam register-register
dilakukan
umum yang memangkhurus disediakan
untuk itu. Jika pembukuan tersebut
. tidat.
dilakukan, " HiPotik
Yang
mempunyar
bersangkutan tidak
juga
tidak
apapun,
kekuatan
terhadaP
kekualan
mempunyai
kreditur-kreditur preferen (yang tidak
dijamin denganhipotik), hal ini tcrlihat
dalam memori penjelasan Poin ke 7
yang menyatakan bahwa kePastian
mengenai pemilikan kewenangan
tersebut baru dipersyarotkan pada
\ raktu pembcrian Hak Tanggungan itu
didaftarkan. Mengcnai s8.t lainnya
Hak Tanggungan ini dapat ditelusuri
proses pembebanan Hak
dari
Tanggungan yang dila*sanakan dalam
dua tahapkegiatan.Yaitu .

r22

Prtto Il..aeko

Tahap
Pemberian
Hak
Tanggungan.
Dengan
dibuatnya
Ak;ta
PemberianHak Tanggunganolch
Pejabat Pembuat Akta Tanah,
untuk selanjutnya.disebutPPAT,
yang didahului denganperjanjian
utang-piutangyang dijamin;
- Tahap pendaftarannya oleh
Kantor Pertanahan,, . .
Meruiakan saat lahirnya . Hak
' ' Tanggunganyang
dibetrankan.
PPAT ini rnerupakan pdabat
umum . yang mehurut . peraturan
perundang-undangan .y&ng berlaku
mehpunyai.
kewenangin
untuk
membuat akta peinin'dihan hak atas
tanah dan akta lain dalam rangka
pembebanan hak atas taiah, yang
bentuk aktatrya ditctspkan, scbagai
bukti dilakukannya perburtau hukue
tertentu mengenai tanah yang terletak
dalam daerah kerjitrya masing-masing.
Dalam kedudukan scbagaimanayang
disebutkan tbrsebut, rhaka akta-akta
yang dibuat ol6h PPAT nrcrupakanakta
ot€ntik. Dalam praktck kita lihat
terdbpat formulir '. tertentu yang
dipergunakan
pembuatan
untuk
Sertifikat Hak Atas Tandh serta
sertifikat pbrnticbanan atas .tanah
tersebut s€bagsi Hak Tanggungan.
Karena aktir-atta ini merupakanproduk
scorang pejabat umum yang telah
ditentukan oleh pemerintah yang
berwenang pada
dacrah
yang
bcrsangkutan,maka akta-akta tersibui
-

fcpatrian Haiun Aah Tanggangan
da|c.;. P.lt t atqa Ircdit BonL-

memFunyti sifot sebagoi akfa otentik.
Adapun
pengertian
pcrbuatan
pcmbebanari hak atas tanah yang
p€rhbusfan Hak Guna Baagunan atas
tanah, Hek
Milik
sebagiidsns
dimaksud dalam pasal 37 UUPA dan
pembuatan akta
dalam
iingka
pembebanan Hak Tanggungan yang
diatur dalam UUHT. Pada saat
."
pcmbebanan/pemberian
i{ak
Tanggunganwajib menunjukpihak lain
sebagaikuasanyaini dituanglpn dalam
Srtrat Kuasa Membebantan Hak
Tanggungan (selanjutnya disingtat
menjadi SKMHT) yang ditdangkan
dalam akta otintik.
Pembuatan
SKMHT yang otentik ini dapat
dilakukan dihadapan seirrang Notbris
atau PPAT di
dalam wilavah
keeamatanyang bersangkutan.'Dimi
kemudahan dan kelencarin dalam
pcmbuatan' Akta Pemberian Hak
Tanggunganpadh tiap+iap .kecamutan
terdspat PPAT. Selain kepadaN6taris,
juga kcpada PPAT yang kebcradaannya
sampai pada wilayah' kecamatan.pada
s8{t pembuatan SKMHT dan Akta
Pembirian Hak Tanggungan, :hirus
'sudahada keyakirian pada Noiaris atau
'FPAT yang bersangkutan,i bahwa
pcmberi Hak Tanggungin mcmpunyai
kewenangan
unluk
melakukan
pcrbuataii hukum t'crhadap obyek IIak
Trnligungan
yang
dibebankan,
walaupun
kepastian
mcngcnai
dimilikinya kcwenangantersebutbaru
dipersyaratkan pada waktu pemberian

t23

Prlyo Henilo*o

PERSPEKI'E Volunw VI No.2 Tahun2AOIEdisi

Hak Tanggungankep+dakreditur, Hak
Tanggunganyang;.b€rlangkutanbelum
lahir.
Dengan demikiap,. saat
Tanggungan
Hak
didaftarkaqnya
penting'ltagi
saat:.yrng
merupetan
kreditur. Pada saat itu,Bula ditentukan
kedudukan yang diutamakan terhadap
kreditur-kreditur yang lain ..serta
peringkat
penentuan
datag
kreditur-kreditur
dengan
hubungannya
lain yang juga. pcmegang Hak
Tanggungan,dengan tanah Yang sama
s€bagai jaminannya. Dalam UUHT
unfuk
saat
bahwa
ditentukan
saat
h..
kepastiart
mengenai
memperole
penCaftarannya adalah pada tanggal
hori ketujuh setelah penerimaansuratsur&tyang diperlukqn bagi pendaflaran
tersebut secara lengkap oleh Kantor
Pertanahan,dan jika pada hari ketujuh
tersebut jatuh pada hari libur, maka
buku tanah yang bersangkutan diberi
tanggal hari kerja berikutnya. Untuk
mempcroleh kepastirn menienai
kedudukan yang diutamakan bagi
kreditur perhegang..HakTanggungan
tersebut ditcntukan pula bahwa Akta
Pempbrian Hak Tanggungan bcperta
surat-surst lain yang diperlukan .btgi
pendaftaranny-9,wojib dikirimkan olcfr
PPAT tepada Kantor Pertanahan
selqmbat-lambalny4 7 hari. kerja
penandatangpnan-nye.
setelah
Sedaogkan untuk pelaksanean kuasa
Tanggungan
membebankan Hak
sebagaimapadimaksudkanpada uraian
terdahulu ditetapkan. batas waktunya,

Kepoctlqn Hutua Eah T.rggsngan
dalon Pcltnosan Kr.dit Bonh.

t24

yaitu I (satu) bulan untuk hak atas
tanah yang sudah didaftarkan dan 3
(tiga) bulan untuk hak atas tanah yang
bqlumqidp&qq.
.,".,...,,
-,
Erk Trnggugrn Mudrh den Pasti
Pclrlornmn ElsekurinYr
Berdasarkan ketentuan Pasal 6
UUHT, apabila debitur cidera janji
maka pemegang Hak Tanggungan
p€rtamamempunyaihak untuk menjual
obyek Hak Tanggunganatas kekuasaan
sendiri melalui pelelanganumum serta
mengambil pelunasan piutangnya dari
hasil penjualan tersebut.Pasal6 UUHT
ini memberikan hak bagi pemegang
Hak Tanggungan.pertama tidak perlu
memperoleh persetujuan dari pemberi
Hak Tanggungan,dan juga tidak perlu
meminta penetapan dari pengadilan
setcmpat apabila akan melakukan
eksekusi atas Hak Tanggungan yang
menjadi jaminan utang dcbitur dalam
hal debitur cidera janji. PemegangHak
dapat langsungdatangdan
Tatrggunga.n
meminta kepada Kepala Kantor Lelang
untuk melakukan pelclangan atas
Obyek Tanggunganyang bersangkutan.
Hak untuk menjual obyck Hak
Tanggungan atas kekuasaan sendiri
merupakan salah satu perwujudan dari
kedudukan diutamakan yang dipunyai
oleh pemcgang Hak Tanggungan,atau
oleh pemegang Hak Tanggungan
p€rtsma dalam hal terdapat lebih dari
satu pemegang Hak TanggunganParate eksekusi juga dimungkinkan

Priyo llttdo*o

PIRSft.KTIF lblune ,'I No.2 ?'ahun2001 Edisi

dalam hal Hipotik. Namun ada
perbedaannyaantara parate eksekusi
dari Hak T'anggungan dan parate
cksekusi dari Hipotik. Pemegang
Hipotik hanya mempunyai hak untuk
melakukan parate eksekusi apabila
sebelumnyatelah diperjanjiakanhal
yang semikian itu dalam akta
pemberian hipotiknya. Sedangkan
dalam Hak 'I'anggungan,
hak pemegang
Hak
l"anggungan untuk
dapat
melakukanparateeksekusiadalahhak
yang diberikan oleh Pasal 6 UUHT.
Dengan demikian, diperjanjikan atau
tidak diperjanjiakan hak itu demi
hukum dipunyai oleh pemegangHak
Tanggungan.
Sertitlkat Hak Tanggungan,
yang merupakan tanda bukti adanya
Hak Tanggunganyang diterbitkanoleh
kantor pertanahandan yang membuat
irah-irah dengan kata-kata .DEMI
KEADILAN
BERDASARKAN
KETUHANAN YANG MAHA ESA",
mempunyaikekuataneksekutorialyang
sama denganputusanpengadilanyang
telah memperoleh kekuatan hukum
tetap dan berlaku sebagai pengganti
Krossc tr.!( hypotheek sepanjang
mengenaihak atas tanah. Hal tersebut
diaturdalampasall4 ayat(l ), (2), dan
(3 ) UUHT Dengan demikian untuk
melakukan eksekusi terhadap Hak
Tanggungan yang telah dibebankan
atastanahdapatdilakukantanpaharus
melalui
proses gugat-menggugst
apabiladebiturciderajanji

Kcpostian Halum Ha* Tonggrngo,
dalom Pclunoton Xrcdit Bonh-

l2s

Penutup
Demikian tadi uraian tentang
asas-asas Hak Tanggungan dalam
UUHT, dari apa yang telah diuraikan
dapat
dipahami
bahwa
Hak
Tanggungantelah banyak mengadopsi
ketentuanketentuandari BW. Padahal
sistem hukum pertanahanantara BW
dengan U t.lPA (vang menganut asas
hukum adat) sebagailandasanlahirnya
UUHT sangarlah berbeda bahkan
bertolak belakang.Hukum pertanahan
BW menganutasaspelekatanvertikal
yang mengaitkanbendatanahmelekat
dengan benda-benda yang berada
diatasnya, sebaliknya Hukum Adat
menganut asas pemisahanhorisontal,
yang berarti memisahkantanahdengan
segala benda-bendayang berada di
atasnya.Maka dari itu srstem hukum
adat hanya mengenalbenda tanah dan
benda bukan tanah. Selain itu hukum
barat (BW) mengenal;ttkelilk recht
dan per,roonlrike rechten. Zaketiik
rechten adalah hak-hak orang atas
suatu subvek yang hanya berlaku
terhadapsuatu benda orang lain yang
tertentu_
Berdasarkanhal tersebut daoat
dilihat adanyaketidakser:tsian
antara
maten yang diatur (Hak Tanggungan
yang mengadopsi ketentuan BW)
dengan tempat dilahirkannya aturan
tersebut( ULfPA). Padahalsebagaimana
kita ketahuipadaBW dikenal beberapa
pembedaanbenda, salah tutuny" y"ng
lerpenting adatah benda bergerakdan

Ptivo

Hqndoto

PERSPEKI'IF'ljolune t/I No 2 TahM 2Ml Edisi Apnl

Moch. Isnaeni,Hipotik PesawatUdara
di Indonesio, Dharma Muda,
Surabaya.1996,

bergerak. Tanah
benda tidak
merupakansalah satu jenis benda tak
bergerak yang tunduk pada asas
pertanahan dalam BW, yaitu asas
ecce$sievertikal. Di sisi lain hukum
Adat hanya mengenal pembedaan
benda atas benda tanah dan benda
kita
bukantanah.Padahalsebagaimana
ketahui pembedaan jenis benda
membawa konsekuensi terhadaP
pembebanan.,penyerahan,daluwarsa,
dan bezir. Berdasarkan kenYataan
tersebut secara teoritis menunjukkan
betapa rapuhnya sistem hukum Yang
Hak
keberadaan
melandasi
Tanggungan.Rapuhnyasistem hukum
yang melandasi keberadaan Hak
Tanggungan tersebut tentunya akan
membawa dampak pada kepastian
yang
Hak
dijanjikan
hukum
Tanggungan sebagaimana tercermin
dalamciri-ciri pokok Hak Tanggungan.

Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan
Berkontrak dan Perlindungan
yang SeimbangBagi Para Pihak
dalam Perlanj ian Kredit Bank di
Indonestu, Institusi Bankir
Indonesia,1993.
Kelompok Srudi Hukum Bisnis
FakultasHukum UNPAD, Citra AditYa
Bakti, Bandung,1996.

DAFTAR PUSTAKA
Juhaendah Hasan, Lembaga Jaminan
Kebendanaan Bagi Tanah dan
Benda lain yang berkaitan
dengan 1'anah dulam Konsepsi
Penerapan Asas Pemisahan
Horisontal, Citra Aditya Bakti,
Bandung,1996.
Badrulzaman,
Darus
Mariam
Perianlian Kredit Bank,AIumni,
Bandung,1983.

I(.cpostiaa Hulam Hsh Tar,ggtngon
dalam Pehnatan Kredil BonL.

t26

Ptivo Handoko