BAB II DESKRIPSI PROYEK - Binjai Shopping Mall : Arsitektur Metafora

BAB II DESKRIPSI PROYEK II.1. Terminologi Judul Judul dari proyek ini adalan “Binjai Shopping Mall”. Berikut ini merupakan

  penjelasan terhadap judul kasus proyek tersebut :  Binjai, adalah salah satu kota ( dahulu daerah tingkat II berstatus kotamadya ) dalam wilayah provinsi Sumatera Utara, Indonesia. Binjai terletak 22 km di sebelah Barat ibukota provinsi Sumatera Utara, Medan.

   Shopping, berasal dari bahasa Inggris yaitu shop yang artinya toko/retail, dengan

  penambahan (ing) sehingga artinya menjadi berbelanja atau membeli sesuatu yang dibutuhkan/diinginkan. Sedangkan dalam Bahasa Indonesia belanja berarti uang yang akan dikeluarkan untuk keperluan sesuatu. Sedangkan secara harfiah, belanja adalah suatu kegiatan membeli sesuatu untuk kebutuhan hidup yang mencakup kebutuhan primer, sekunder, dan tersier

   Mall, adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan

  tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan yang teratur

  6

  sehingga berada diantara toko-toko kecil yang saling berhadapan . Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mall memiliki tinggi tiga lantai. Berdasarkan batasan pengertian diatas, diambil kesimpulan bahwa Binjai Shopping

  

Mall adalah sebuah pusat perbelanjaan yang mencakup banyak kegiatan baik berbelanja,

berjalan-jalan, berkumpul, makan, maupun rekreasi yang berada di kota Binjai.

6 Dewan Internasional Pusat Perbelanjaan ( International Council of Shopping Center )

II.2. Tinjauan Umum

  Pada sub bab ini akan dibahas mengenai fungsi-fungsi apa saja yang akan dimiliki oleh Binjai Shopping Mall ini.

II.2.1. Pusat Perbelanjaan

  Keberadaan sebuah tempat perbelanjaan dalam suatu kota selalu menjadi tempat yang menarik dan mudah diingat karena termasuk tempat yang dikunjungi oleh warga kota tersebut. Istilah pusat perbelanjaan memiliki beberapa pengertian, diantaranya adalah :

  a. Bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan secara bersama melalui penyatuan modal dengan tujuan efektivitas komersial ( Beddington, Design For

  Shopping Centre )

  b. Suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang karena bertujuan untuk memperoleh keuntungan ( profit ) sebanyak-banyaknya ( Gruen, Centers for the

  Urban Environment, Survival of the Cities )

  c. Kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung jawab secara menyeluruh ( Beddington,

  Design For Shopping Centre )

  d. Sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun dan didirikan pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.

e. Suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota atau lingkungan setempat.

  Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan berbelanja atau transaksi jual beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul atau rekreasi

A. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan

1. Berdasarkan fungsi dan kegiatan

a. Pusat perbelanjaan murni

  Pusat perbelanjaan yang berfungsi sebagai tempat berbelanja dan sebagai tempat pertemuan masyarakat ( community center ) untuk segala urusan, baik untuk bersantai, mencari hiburan.

b. Pusat perbelanjaan multi fungsi

  Fungsi sebagai pusat perbelanjaan dicampur dengan fungsi lain yang berbeda namun saling menunjang dan meningkatkan nilai komersialnya.

2. Berdasarkan lokasi

  a. Pasar ( market ) Merupakan kelompok fasilitas perbelanjaan sederhana ( toko, kios, dan sebagainya ) yang berada di suatu area tertentu pada suatu wilayah. Fasilitas perbelanjaan ini dapat bersifat terbuka ataupun berada didalam bangunan, biasanya berada dekat kawasan permukiman, merupakan fasilitas perbelanjaan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari masyarakat di sekitarnya. o Klasifikasi pasar :  Pasar tradisional

  Pasar tradisional merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan biasanya ada proses tawar-mmenawar, bangunan biasanya terdiri dari kios-kios atau gerai, dan dasaran terbuka yang dibuka oleh penjual maupun suatu pengelola pasar

   Pasar modern Pasar modern tidak banyak berbeda dari pasar tradisional, namum pasar jenis ini penjual dan pembeli tidak bertransaksi secara langsung melainkan pembeli melihat label harga yang tercantum dalam barang ( barcode ), berada dalam bangunan dan pelayanannya dilakukan secara mandiri atau dilayani oleh pramuniaga. Barang-barang yang dijual, selain bahan makanan, sebagian besar barang lainnya yang dijual adalah barang yang dapat bertahan lama

  b. Shopping street Merupakan kelompok sarana perbelanjaan yang terdiri dari deretan toko atau kios terbuka pada suatu penggal jalan. Area perbelanjaan ini merupakan jenis pasar yang berlokasi di sepanjang tepi suatu penggal jalan.

  Jenis perbelanjaan semacam ini biasanya berkembang di kawasan-kawasan wisata atau kawasan pertokoan.

  c. Shopping precint Merupakan kompleks pertokoan terbuka yang menghadap pada suatu ruang terbuka yang bebas. Perbelanjaan ini biasanya tumbuh didekat obyek atau kawasan wisata.

  d. Shopping Arcade Merupakan pusat perbelanjaan dimana terdapat retail atau toko, baik di kedua sisi ataupun satu sisi dengan naungan atau atap yang transparan sehingga menimbulkan suasana gang atau koridor didalamnya. Dan juga restoran pada shopping arcade biasanya mengambil jalan pada arcade sebagai area ruang makannya dengan meletakkan meja makan dan kursi.

  7

  e. Shopping center Shopping Center sebagai suatu sarana perdagangan terdiri dari berbagai jenis.

  Bila dilihat dari segi tata bahasa, pengertian pusat perbelanjaan dapat diuraikan sebagai berikut : a. Center (Pusat) :

  1) Sebuah titik dimana perhatian orang diarahkan.(Oxford

  Advanced Learner’s Dictionary)

  2) Sebuah tempat dimana aktifitas-aktifitas tertentu dikonsentrasikan.(

  Oxford Advanced Learner’s Dictionary)

  3) Tempat yang berada ditengah-tengah /mengumpul pada suatu dimana segala sesuatu dipusatkan pada tempat tersebut.

  b. Shopping (Perbelanjaan) : suatu wadah yang menampung kelompok-kelompok dagang dalam melakukan kegiatan jual beli, penyaluran, pertukaran, dan pertemuan antara

  7 http://anditriplea.blogspot.com/2011/05/pengertian-shopping-center.html persediaan dan penawaran barang dan saja suatu sistem manajemen yang terencana. (menurut Clivi Darlow dalam endelosed shopping centers).

  c. Shopping Center : 1) Adalah suatu kumpulan toko-toko eceran dalam suatu kelompok yang sedikit banyak ada hubungannya satu sama lain disuatu tempat biasanya diciptakan oleh seorang pembangun, yang kemudian menyewakan toko-toko itu kepada orang lain, seringkali persetujuan sewa menyewa itu menetapkan bahwa hanya terdapat satu toko dari jenis dalam pusat perbelanjaan tersebut, bahwa masing masing toko itu akan penjualannya, dan lain-lain.(menurut Drs.

  Abdul rahman dalam ensiklopedia ekonomi keuangan perdagangan)

  2) Adalah sebagai suatu kesatuan bangunan komersil yang dibangun dan didirikan pada suatu lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah kesatuan operasi yang berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan temat parkir yang dibuat menurut tipe dan ukuran total dari toko-toko.(menurut urban institute).

  f. Department store Merupakan wadah perdagangan eceran besar dari berbagai jenis barang yang berada dibawah satu atap. Pada perbelanjaan ini transaksi masih menggunakan tenaga pelayan untuk membantu konsumen memilih dan mencari benda yang dikehendaki. Penataan barang-barangnya memiliki tata letak khusus yang memudahkan sirkulasi dan mencapai kejelasan akses.

  g. Supermarket Merupakan toko yang menjual barang kebutuhan sehari-hari dengan cara pelayanan mandiri ( self service ). Pemilihan dan pencarian produk dilakukan secara mandiri oleh konsumen. Pelayan hanya digunakan untuk membantu proses pembayaran. Jumlah bahan makanan yang dijual pada toko jenis ini kurang dari 15 % dari seluruh barang yang diperdagangkan.

  8

h. Shopping mall

  Merupakan pengembangan dari pusat perbelanjaan yang dipadukan dengan sarana rekreasi dan hiburan. Dan umumnya bentuknya berupa selasar yang panjang. Barang yang diperdagangkan adalah barang kebutuhan sehari-hari sampai kebutuhan khusus.

  a) Tipe-tipe pusat perbelanjaan dan hiburan ( Mall ) Tipe mall digolongkan dalam 3 (tiga) bagian yaitu 6) : (1) Mall terbuka ( The Open Centre ) Awalnya berkembang di Eropa, daya tarik dari tipe mall ini terletak pada facade bangunan yang mengapit jalur pedestrian.

  Mall tipe ini juga memberikan kesan alami, hal ini terlihat pada arcade seperti pohon, semak-semak, bungan dan kursi taman. Tipe mall ini juga mempunyai kelemahan, utamanya bagi negara yang memiliki 4 (empat) musim. Yaitu adanya hambatan dari iklim, sehingga kegiatan perbelanjaan tidak dapat berlangsung sepanjang tahun. Mall terbuka dapat dibedakan lagi atas 3 (tiga) jenis, yaitu Full Mall, Transit Mall dan Semi Mall.

  (a) Full Mall Full Mall dihasilkan oleh jalan yang tertutup yang dulunya digunakan oleh lalu-lintas kendaraan dan kemudian mengembangkan pedestrian atau plaza dengan paving, pohon-pohon, tempat duduk, penerangan dan kenyamanan- kenyamanan lainnya seperti sculpture dan batu-batuan. (b) Transit Mall Transit Mall dikembangkan dari pemindahan lalu-lintas automobil dan truk pada site jalan dan hanya membiarkan lalu-lintas publik seperti bus dan taxi. Parkir pada jalan dilarang, jalur pejalan kaki diperlebar dan asesories lainnya ditambahkan.

  8 http://anditriplea.blogspot.com/2012/08/tipe-tipe-pusat-perbelanjaanmall.html

  (c) Semi Mall Pada Semi Mall jumlah lalu-lintas dan parkir dikurangi. Pengembangan area pedestrian yang akan dihasilkan akan dilengkapi dengan pepohonan, tempat duduk, penerangan dan asesories lainnya.

  (2). Mall Tertutup ( The Closed Mall Centre ) Mall tertutup memiliki konsep yang lengkap dimana penjual dan pembeli terlindung dalam satu area tertutup (bangunan) dan tempat pengaturan pengkondisian ruang, sehingga kegiatan jual beli dapat berlangsung sepanjang tahun.

  Mall tertutup dapat menjadi community centre bagi kegiatan sosial seperti kegiatan promosi, eksebisi, sekedar tempat berjalan-jalan dan lain-lainnya. Pada dasarnya Mall Tertutup menerapkan konsep mall kedalam bangunan. Konsep ini door street ini diterapkan secara konsekuen, sehingga elemen- elemen luar dan elemen jalan seperti lampu-lampu jalan hadir secara nyata dalam mall tertutup. Selain terdapat pengaturan pengkondisian ruang, jenis mall ini juga menggunakan pecahan buatan (artifical lighting) untuk membantu menciptakan suasana yang diinginkan, tetapi ada juga yang menggunakan skylight sebagai salah satu elemen utama mall. Dalam merencanakan Mall tertutup, terdapat beberapa faktor yang harus diperhatikan, yaitu :

  (a) Magnet/Anchor Dalam menghidupkan susana dan minat pengunjung, maka suatu perbelanjaan haruslah dibuat unsur penarik yang disebut magnet atau anchor. Magnet tersebut dapat berupa supermarket atau fasilitas rekreasi lainnya seperti cineplex, food court/restorant, playground.

  Penempatan dari magnet ini dapat bermacam-macam. Tetapi umumnya penempatan magnet menggunakan pola ‘Pimpong Effect/Dumb Bell’. Dengan adanya pimpong Effect tersebut, membuat mall menjadi daerah pergerakan aktivitas yang tinggi sehingga tidak ada retail shop yang tidak dilalui oleh pengunjung. (b) Tenant Mix Pengaturan dari pihak-pihak penyewa yang akan menempati retail- retail shop dan anchor, ditempatkan sesuai dengan tingkat ekonomi mayoritas pengunjung dan selera dari pengunjung. Pengaturan dan penempatan jenis-jenis retail tersebut harus sesuai dengan penempatannya, sehingga antara retail yang satu dengan yang lainnya tidak saling mengganggu. Perbandingan jumlah antara anchor dan retail-retail tersebut adalah 40 : 60. Hal ini dipertimbangkan dari infestasi dan pengambilan modal. (c) Desain Kriteria Dalam perencanaan suatu mall haruslah terdapat kriteria-kriteria tertentu bagi para penyewa dalam mengatur retail yang disewanya, agar dapat membentuk satu kesatuan dengan retail-retail lainnya. Juga haruslah memperhatikan orientasi mall kedalam dan tidak banyak bukaan-bukaannya. Perencanaan suatu mall harus memperlihatkan kesan santai atau rilex, menyenangkan dan mudah dilalui juga harus diperhatikan pintu masuk yang jelas dan pintu keluar dari unit utamanya. Lay Out dari mall dibuat secara sederhana, mudah diidentifikasikan serta tidak membosankan. (3) Gabungan Mall Terbuka dan Tertutup (The Composite Mall Centere). Merupakan mall yang sebagian terbuka atau sebagian tertutup maksudnya yaitu bahwa selasar disepanjang arcade toko-toko ditutup oleh atap tembus pandang dan ada atap penghubung antara toko-toko yang saling berhadapan. Sehingga tidak semua pedestrian mall perlu ditutup. Hal ini untuk mengantisipasi keadaan dimusim dingin. Unsur-unsur Pembentuk Lay Out Pusat Perbelanjaan dan Hiburan Paths

Paths adalah jalur sirkulasi atau jalur pergerakan manusia. Contohnya jalan, pedesterian, dan jalur kereta. Paths juga berfunsi sebagai penghubung antara beberapa node. Nodes Nodes adalah pusat dari aktifitas. Baik berupa pertemuan dari paths maupun persilangan dari beberapa paths, atau menunjukkan pada suatu konsentrasi tertentu seperti plaza. Yang dimaksud dengan Nodes pada bangunan mall adalah anchor tenant (penyewa utama) yang menjadi daya tarik pada konsumen. Perletakan nodes disetiap pengakhiran poreder yang terdapat disetiap lantai suatu mall. Jarak maksimal antara magnet tersebut disetiap lantainya maksimum 200 meter, sedangkan jarak optimumnya 180 meter.

  II.3. Tinjauan Lokasi

  II.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi

  Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Untuk memilih lokasi yang akan dijadikan tempat pelaksanaan proyek ini, maka penting terlebih dahulu dibuat kriteria-kriteria pemilihan lokasi.

  No. Kriteria Lokasi

  1 Tinjauan terhadap struktur kota Tapak harus berada pada wilayah RUTRK yang tata guna lahannya diperuntukkan daerah perdagangan dan jasa

  2 Pencapaian Lokasi harus terletak pada daerah yang mudah dicapai oleh kendaraan pribadi, kendaraan umum, ataupun pejalan kaki

  3 Area pelayanan Area disekitar site hendaknya merupakan fungsi- fungsi yang dapat saling mendukung dengan bangunan yang direncanakan atau di sekitar sarana prasarana yang membutuhkan jasa/pelayanan yang berhubungan dengan berbelanja, seperti permukiman penduduk, terminal, dan pusat komersil lainnya

  4 Kemudahan entrance Entrance yang dipilih sebagai jalur menuju dan keluar tapak harus mudah diakses oleh pengelola, penyewa, pengguna fasilitas, dan pengunjung

  Tabel II.1 Kriteria Pemilihan Lokasi

  9 II.3.2. Rencana Sistem Pusat Kegiatan

  Fungsi dan peranan kawasan-kawasan di kota Binjai dapat dilihat dari pembentukan pusat-pusat pertumbuhan eksisting saat ini, yaitu terbentuknya Kota Binjai dan pusat-pusat SPK sebagai sub pusat kota.

  Pengembangan pelayanan kegiatan perkotaan kota Binjai akan dibagi di tiap bagian wilayah kota ( SPK ) sesuai dengan arahan fungsi pengembangannya masing-masing :

   Pusat kota, dengan skala pelayanan kota dan regional ( pusat primer ). Pusat kota yang ada saat ini di Binjai, dengan fungsi pengembangan sebagai pusat perdagangan dan jasa

   Subpusat pelayanan kota ( SPK ), dengan skala pelayanan bagian wilayah kota yang mencakup beberapa kelurahan, baik yang berada pada kecamatan yang sama maupun di beberapa kecamatan yang berbatasan

  Gambar II.1 Peta Rencana Pembagian Sistem Pusat Kota

9 Bab 3 Rencana Struktur Ruang Kota Binjai

• – RTRW Kota Binjai

Pengembangan pusat-pusat kota Binjai adalah :

  1. Pusat kota Binjai yang merupakan pusat pengembangan utama dengan orientasi kegiatan berupa pusat perdagangan dan jasa.

  2. SPK Binjai Timur (SPK-B) dengan orientasi kegiatan sebagai pusat administrasi pemerintahan, sebagai pintu masuk mobilitas penduduk dari luar wilayah, pengembangan permukiman skala besar.

  3. SPK Binjai Utara (SPK-A) sebagai pusat pengembangan kegiatan industri, dan sebagai Kawasn pertambangan minyak.

  4. SPK Binjai Barat (SPK-D) sebagai pintu masuk mobilitas penduduk dari luar wilayah, pengembangan pemukiman skala besar.

  5. SPK Binjai Selatan (SPK-E dan SPK-F) sebagai pusat pengembangan kegiatan wisata, perkebunan, dan jasa lingkungan.

  Gambar II.2 Rencana Pengembangan Fungsi Kegiatan Kota Binjai No. SPK Kelurahan Luas SPK (Ha)

  Pusat SPK/Subpusat Pelayanan Kota Fungsi pengembangan

  1 A Kel. Pahlawan Kel. Jatinegara Kel. Nangka Kel. Damai Kel. Kebun lada Kel. Cengkeh tiri Kel. Jati karya 2.359,12 Kelurahan kebun lada - perumahan

• industri & pergudangan
• minyak dan gas
• perdagangan dan jasa

  2 B Kel. Mencerim 217 Kelurahan tunggurono - perumahan skala besar Kel. Tungguruno

• pusat pemerintahan Kel. Timbang langkat - perdagangan dan jasa Kel. Tanah tinggi
• TPA

  Kel. Sumber mulyorejo - kawasan militer

  Kel. Dataran tinggi
• kegiatan transportasi ( terminal Kel. Sumber karya

  terpadu )

  3 C Kel. Berengam 412 Kelurahan binjai - perumahan Kel. Satria

• pusat perdagangan dan jasa Kel. Setia Kel. Kartini Kel. Tangsi Kel. Binjai Kel. Pekan binjai

  4 D Kel. Bandar senembah 1.086 Kelurahan bandar - perumahan Kel. Limau mungkur sinembah - perdagangan dan jasa Kel. Limau sundai Kel. Paya roba Kel. Suka maju Kel. Suka ramai

  5 E Kel. Tanah merah 2.996 Kelurahan bhakti - perumahan Kel. Bhakti karya karya - kawasan pariwisata Kel. Binjai estate

• kawasan pertanian
• kawasan perkebunan

  6 F Kel. Tanah seribu 2.996 Kelurahan puji dadi - perumahan Kel. Puji dadi Kel. Rambung darat Kel. Rambung dalam Kel. Rambung timur

  Tabel II.2 Fungsi Pengembangan tiap SPK di kota Binjai

  Gambar II.3 Rencana Pengembangan Fungsi Kegiatan Kota Binjai

  II.3.3. Deskripsi Kondisi Tapak Terpilih

  II.3.3.1. Analisis Penetapan Lokasi

  Pusat perbelanjaan merupakan bangunan komersil yang lebih mengarah kepada kegiatan untuk berbelanja atau berdagang dan rekreasi. Untuk itu dibutuhkan pilihan lokasi yang tepat untuk menjamin kelancaran aktivitas didalam bangunan tersebut.

  Berdasarkan kriteria pemilihan lokasi diatas, maka diputuskan untuk memilih tiga alternatif lokasi di kota Binjai yang cocok untuk perancangan proyek ini.

a. Lokasi A

  Gambar II.4 Lokasi A

   Lokasi : Jalan Gatot Subroto, Kecamatan Binjai Kota  Luas Lahan : ± 1,3 Ha  Fasilitas pendukung : pemukiman, perkantoran, pertokoan

  b. Lokasi B

  Gambar II.5 Lokasi B

   Lokasi : Jalan Tengku Amir Hamzah, Kecamatan Binjai Utara  Luas lahan : ± 1,1 Ha  Fasilitas pendukung : pemukiman, pertokoan

  c. Lokasi C

  Gambar II.6 Lokasi C

   Lokasi : Jalan Letnan Umar Beki, Kecamatan Binjai Kota  Luas lahan : ± 1,1 Ha  Fasilitas pendukung : pemukiman, perkantoran

  Dari ketiga alternatif lokasi yang ada, maka setiap lokasi akan dinilai berdasarkan kriteria yang sudah disebutkan diatas ;

  

Aspek Lokasi A Lokasi B Lokasi C

Luas lahan ± 1,3 Ha ± 1,1 Ha ± 1,1 Ha

  (5) (5) (5)

  Posisi site Pusat kota Pinggir kota pusat kota

  (5) (3) (5) Mudah dicapai Mudah dicapai Mudah dicapai

  Pencapaian ke lokasi dengan angkutan dengan angkutan dengan angkutan

  umum, kendaraan umum, kendaraan umum, kendaraan pribadi, pejalan kaki pribadi, pejalan kaki pribadi, pejalan kaki (5) (5) (5)

  Terdapat trotoar Terdapat trotoar Terdapat trotoar

  Akses pejalan kaki

  (5) (5) (5) Pertokoan, Pertokoan, Pertokoan,

  Fungsi pendukung sekitar lokasi permukiman, permukiman permukiman,

  perkantoran, taman (5) perkantoran kota (5)

  (5)

  Kepadatan Tinggi Sedang Tinggi penduduk (5) (3) (5) Intensitas Sedang Sedang Sedang kendaraan (5) (5) (5) View kedalam dan Baik Baik Sedang keluar (5) (5) (3)

  Ketersesuaian lokasi dengan RUTRK wilayah perdagangan dan jasa

  Tidak terdapat jalan alternatif (1)

   Luas lahan : ± 1,3 Ha  Kontur : relatif datar

   Pemilik proyek : swasta  Lokasi lahan : Jl. Gatot Subroto, Kecamatan Binjai Kota  Batas utara : pendopo umar baki  Batas selatan : pemukiman penduduk  Batas barat : Sungai Binge  Batas timur : pertokoan

   Kasus proyek : Binjai Shopping Mall  Status proyek : fiktif

  53 Tabel II.3 penilaian lokasi Dari penilaian beberapa kriteria-kriteria dan analisa diatas serta memenuhi persyaratan, maka terpilihlah lokasi A yaitu di Jalan Gatot Subroto, Kecamatan Binjai Kota.

  45

  55

  Terdapat jalan alternatif (5)

  alternatif (5)

  Sesuai (5)

  Loading dock Terdapat jalan

  (5)

  (5) Tersedia dengan baik

  (5) Tersedia dengan baik

  Utilitas Tersedia dengan baik

  Sesuai (5)

  Kurang sesuai (3)

II.3.3.2. Deskripsi Tapak

  Potensi lahan :

   Terletak di pusat kota Binjai  Berada pada kawasan perdagangan dan jasa  Transportasi lancar dan baik dengan adanya jalan raya yang lebar dan tidak macet  Berada dekat dengan permukiman, pertokoan, dan perkantoran untuk menarik pengunjung  Luas tapak ....

  II.4. Tinjauan Fungsi

  II.4.1. Deskripsi Pengguna dan Kegiatan

  Pengguna kegiatan dalam Binjai Shopping Mall terdiri atas pengunjung, penyewa, pengelola, dan servis.

   Pengunjung adalah pihak yang melakukan kunjungan ke Binjai Shopping Mall, yang dibagi berdasarkan pertimbangan tertentu seperti :

  Berdasarkan golongan : Masyarakat berpenghasilan menengah

• Masyarakat berpenghasilan cukup
• Berdasarkan asal-usul

  Pengunjung yang datang dari kota Binjai dan sekitarnya

• Pengunjung yang datang dari luar kota Binjai -

  Berdasarkan klasifikasi umur :

• Anak-anak ( usia 5-13 tahun )
• Remaja ( usia 14-24 tahun )
• Dewasa ( usia 25-45 tahun )
• Lanjut usia Berdasarkan motivasi atau tujuan :
• Pengunjung untuk berbelanja
• Pengunjung hanya untuk berjalan jalan

   Penyewa Penyewa adalah pihak yang menyewa retail-retail yang terdapat dalam bangunan untuk menjual barang dan jasa mereka kepada pengunjung yang datang

   Pengelola Pengelola adalah pihak yang melakukan pengelolaan kegiatan administrasi dan operasional yang dibedakan dalam 2 tingkatan, yaitu : Pimpinan, terdiri dari direktur dan wakil direktur. Direktur ini dibantu oleh

• sekretaris yang bertanggung jawab langsung kepada direktur Kepala bagian, terdiri dari kabag operasional, keuangan, pemasaran, keamanan,
• pemeliharaan, dan perawatan gedung

  Servis Servis adalah pihak yang melakukan kegiatan pelayanan bangunan seperti masalah teknis, kebersihan, keamanan, utilitas, pantry dan pergudangan Berdasarkan pelaku kegiatan, maka kegiatan yang dilakukan adalah :

  1. Kegiatan pengunjung, aktivitas umum yang dilakukan pengunjung adalah : o Berbelanja o Melihat pertunjukan yang diberikan oleh pihak pengelola o Jalan-jalan / cuci mata o Makan / minum o Melakukan kegiatan permainan o Menggunakan fasilitas penunjang yang ada di shopping arcade

  2. Kegiatan pengelola, aktivitas yang dilakukan oleh pengelola adalah : o Mengelola dan mengatur jalannya operasional bangunan o Melayani kebutuhan para konsumen o Persiapan peralatan dan tempat sebelum kegiatan pertunjukkan o Memberikan informasi singkat o Melakukan kegiatan administrasi o Penyelenggaraan kegiatan penunjang ( bisa saja bekerjasama dengan badan lain yang bersangkutan ) o Mengadakan publikasi

  3. Kegiatan servis, aktivitas yang dilakukan adalah : o Membersihkan setiap ruangan o Melakukan perawatan dan perbaikan terhadap bangunan dan peralatan-peralatan yang ada didalamnya o Mengurus loading dock o mengurus utilitas bangunan o menjaga keamanan

  Fungsi Fasilitas Pemakai Kegiatan Kebutuhan ruang

   Fasilitas Book store Pengelola Mengatur R. Penjualan

   perbelanjaan pemasukan dan

  R. Pengelola

   pengeluaran R. Karyawan

   barang, Toilet administrasi, isoma

   Karyawan Melayani R. Penitipan pembeli, memeriksa kondisi barang, isoma barang

   Hall  Kasir  Gudang Pengunjung Membaca, melihat-lihat, menitipkan barang, membeli buku, membayar barang Pertokoan/retail Penyewa Mengatur penjualan, melayani pembeli

   Retail Karyawan Melayani pembeli, isoma Pengunjung Melihat-lihat, tawar-menawar, belanja, membayar barang

  Hiburan dan rekreasi Game center Pengelola Administrasi, mengontrol

   R.pengelola  R.karyawan  Toilet  R.permainan

  Karyawan Melayani pengunjung, memeriksa kondisi alat dan barang

   R.counter koin  R.antrian  R.hall  R.keamanan Pengunjung Lihat-lihat, duduk-duduk, bermain

  Cafe Pengelola Administrasi, mengontrol, isoma

   R.pengelola

   R.karyawan  Toilet Karyawan Melayani pengunjung, memberishkan dan merawat, mempersiapkan hiburan  Dapur  Bar 

  R.operator  Kasir  Gudang Pengunjung Makan/minum, duduk-duduk, memesan makanan, bayar

  Restoran Pengelola Administrasi, mengontrol  R.pengelola  R.karyawan

   Toilet Karyawan Melayani pengunjung, servis  R.makan  Dapur  Kasir  Gudang Fasilitas pendukung dan pelayanan

  Kantor pengelola Pengelola utama Administrasi, isoma

   R.pimpinan  R.wakil Karyawan Administrasi  R.manager  R.sekretaris

   R.bendahara  R.karyawan  R.rapat  R.tamu  Pantry  Toilet  Gudang arsip

  Toilet umum Penyewa, karyawan, pengunjung

  Buang air, cuci muka  Toilet umum Musholla Penyewa, karyawan, pengunjung

  Wudhu, sholat  R.sholat  Tempat wudhu

  Keamanan Petugas Menjaga keamanan, menindak kriminal, istirahat

   Pos jaga Utilitas Karyawan Mengawasi alat bekerja, menjalankan dan mengatur alat, isoma

   R.pompa  R.AHU  R.genset  R.trafo  R.mesin lift  R.sampah  R.karyawan Pergudangan Karyawan Mengontrol, servis, administrasi

   R.bongkar muat  Gudang utama

  Penyewa Menitipkan barang dagangan, administrasi.

   Keamanan Mall Pengunjung Duduk, jalan,mengambil uang di ATM, menelepon,  Jalur pedestrian  R. Informasi  R.mesin mencari ATM

   informasi R.telepon umum

   Taman  Fountain  Parkir Pengelola, Parkir mobil dan

  R.parkir karyawan motor pengelola dan karyawan

   Pengunjung Parkir mobil dan R.parkir motor pengunjung

II.4.2. Deskripsi Kebutuhan Ruang

1. Fasilitas utama

  A. Fasilitas perbelanjaan o Supermarket o Men’s and ladies’ fashion o Sportwear equipment o Bookstore o Retail

  2. Fasilitas pendukung o Food court, cafe, restoran o Mini timezone

  3. Fasilitas pelengkap o Open space, yaitu ruang terbuka seperti pedestrian, taman, dan sebagainya o Atrium

  4. Fasilitas pelayanan o Kantor pengelola o Toilet umum o Musholla o ATM gallery o Loading dock o Pos satpam

II.4.3. Deskripsi Persyaratan Ruang dan Kriteria Ruang

  Fungsi Kelompok fungsi Kebutuhan ruang Persyaratan Shopping arcade Utama Kantor pengelola Mudah dalam pencapaian

  Hall Cukup luas Restoran Memerlukan view yang bagus Cafe Memerlukan view yang bagus, suasana tenang

  Supermarket Disesuaikan dengan modul struktur Food court Memerlukan view yang bagus, suasana tenang

  Retail Disesuaikan dengan modul struktur Musholla Nyaman, tenang Area parkir Kemudahan pencapaian

  Tabel II.4 Persyaratan dan Kriteria Ruang

A. Persyaratan dapur, ruang makan, dab gudang makan

  1. Dapur o Luas dapur sekurang-kurangnya 40 % dari ruang makan atau 27 % dari luas bangunan o Permukaan langit-langit harus menutupi seluruh atap ruang dapur o Dapur paling sedikit terdiri dari :

   Tempat pencucian peralatan

   Tempat pengepakan  Tempat persiapan  Tempat administrasi

  2. Ruang makan o Untuk setiap kursi tersedia ruangan minimal 0.85m² o Pintu yang menghubungkan dengan halaman dibuat rangkap, pintu bagian luar membuka kearah luar

  3. Gudang bahan makanan o Jumlah bahan makanan yang disimpan disesuaikan dengan jumlah bahan makanan o Tidak boleh menyimpan bahan lain selain makanan o Dilengkapi dengan rak-rak tempat penyimpanan bahan makanan

  B. Persyaratan tempat penyimpanan bahan makanan dan makanan jadi

  1. Penyimpanan bahan makanan o Penempatan terpisah dengan makanan jadi o Bahan makanan disimpan dalam aturan sejenis

  2. Penyimpanan makanan jadi o Terlindung dari debu, bahan kimia berbahaya, serangga dan hewan C. Persyaratan fasilitas sanitasi

  1. Air bersih o Harus sesuai dengan peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia yang berlaku o Jumlahnya cukup memadai untuk seluruh kegiatan dan tersedia pada setiap tempat kegiatan

  2. Pembuangan air limbah o Sistem pembuangan air limbah harus baik, tidak merupakan sumber pencemaran, misalnya memakai saluran tertutup

  3. Toilet o Letak tidak berhubungan langsung ( terpisah dari ) dengan dapur, ruang persiapan makanan, ruang tamu, dan gudang makanan o Didalam toilet harus tersedia jamban, bak air, dan sebagainya o Toilet untuk wanita terpisah dengan toilet untuk pria o Toilet untuk tenaga kerja terpisah dengan toilet pengunjung o Tersedia cermin, tempat sampah, tempat abu rokok, dan sabun o Lantai dibuat kedap air, tidak licin, mudah dibersihkan dan kelandaiannya cukup o Tersedia tempat cuci tangan o Didalam kamar mandi harus tersedia bak dan air bersih dalam keadaan cukup Jumlah Luas Kamar mandi Bak cuci Kamar mandi Bak cuci tempat duduk bangunan wanita pria

• 150 -250

  1

  1

  1

  1 151-350 251-750

  2

  2

  2

  2 351-950 501-750

  4

  2

  2

  2 951-1500 751-10000

  4

  2

  3

  3 Setiap

  1

  1

  1 1 - penambahan 1000 orang

  Tabel II.5 Standarisasi ukuran bak cuci kamar mandi

  4. Tempat sampah o Tempat sampah dibuat dari bahan kedap air, tidak mudah berkarat.

  Mempunyai tutup dan memakai kantong plastik khusus untuk sisa-sisa bahan makanan dan makanan jadi cepat membusuk o Tersedia pada setiap tempat / ruang yang memproduksi

  5. Tempat cuci tangan o Jumlah tempat cuci tangan tamu disesuaikan dengan kapasitas tempat duduk o Tempat cuci tangan dilengkapi dengan sabun cair dan alat pengering

  6. Tempat mencuci peralatan o Terbuat dari bahan yang kuat, aman, tidak berkarat dan mudah dibersihkan o Bak pencucian sedikitnya terdiri dari 3 bak pencuci, yaitu mengguyur, menyabun, dan membilas

  7. Tempat pencucian bahan makanan o Terbuat dari bahan yang kuat, aman, tidak berkarat, dan mudah dibersihkan

  8. Fasilitas penyimpanan pakaian ( loker ) karyawan o Terbuat dari bahan yang kuat, aman, mudah dibersihkan dan tertutup rapat o Loker utnuk pria dan wanita dibuat terpisah

  9. Peralatan pencegahan masuknya serangga dan tikus

D. Fasilitas pengelola

  1. Berdasarkan peraturan ketenagakerjaan : o Ruang kerja minimum 8 m² o Ruang gerak bebas masing-masing karyawan minimum 1.5 m² o Ruang udara minimum 12 m² pada ruang beraktivitas duduk dan 15 m² pada ruang beraktivitas gerak o Untuk ruangan ≤50 m² = 2.50 m o Untuk ruangan ≥50 m² = 2.75 m o Untuk ruangan ≥100 m² = 3.00 m o Untuk ruangan dari 250 – 2000 m² = 3.25 m

  2. Berdasarkan “Peraturan Keamanan untuk Tempat Kerja Perkantoran”, untuk kantor ruangan sel/kecil minimum 8-10 m, ruang kantor besar minimum 12-15 m²

3. Lebar minimum jendela adalah 1.25 m

  II.5. Studi Banding Proyek Sejenis

  II.5.1. Paris Van Java Mall

10 Paris van Java Resort Lifestyle Place (juga dikenal dengan nama Paris Van Java

  Mall) adalah sebuah pusat perbelanjaan yang terletak di Bandung, Jawa Barat. Mal ini bisa dicapai beberapa menit dengan mengemudi dari tol Pasteur.

  Mal yang diresmikan pada bulan Juli 2006 ini, dirancang dengan nuansa open air yang alami serta pemandangan burung-burung merpati hias yang beterbangan bebas. Faktor lain yang menjadi daya tarik adalah konsep bangunan yang kental dengan desain Eropa. Paris van Java Mall adalah mall yang terbagi menjadi first floor, ground floor, upper ground serta lower ground dengan salah satu department store terbaik di Indonesia, Sogo Department Store di lantai teratas. Fasilitas lainnya yang cukup menjadi daya tarik adalah pasar swalayan Carrefour, toko buku Gramedia, serta bioskop Blitzmegaplex. Selain itu, di Paris van Java juga berjejer kafe-kafe.

  10 http://id.wikipedia.org/wiki/Paris_Van_Java_Mall

  Gambar II.7 Paris Van Java Mall

  Paris van Java pada dibangun diatas kawasan bersejarah. Namun perencanaan proyek ini tidak melibatkan bangunan eksisting, melainkan membuat bangunan baru dengan tema kolonial. Fungsi utama adalah shopping center, pusat wisata kuliner, serta fungsi lifestyle masyarakat kota. Konsep shopping mall terbuka dengan bangunan bergaya kolonial membuat suasana kolonialnya kian terasa. Suasana berjalan dibawah arcade diantara bangunan kolonial dapat dirasakan disini.

  Tanggapan : konsep open shopping mall pada Paris van Java mall memunculkan suasana alami bagi pengunjungnya.

II.5.2 Mall at milenia

  The Mall at Millenia adalah pusat perbelanjaan kontemporer kelas atas. Mall Indah berlantai dua ini merupakan tempat belanja paling mewah di Orlando. Mal ini memiliki pilihan utama toko-toko desainer, department store, dan restoran. Jangkar department store di mal termasuk Bloomingdale, Macy, dan Neiman Marcus. Perdana toko desainer kelas atas termasuk Gucci, Chanel, Cartier, Louis Vitton, Tory Burch, Burberry, Tiffany & Co, dan banyak lainnya. Toko terkenal lainnya termasuk Apple Store, Urban Outfitters, Crate & Barrel, Sony, Zara, MAC Cosmetics, Lacoste, Hollister & Co, Abercrombie & Fitch, dan banyak lainnya. Selain itu, banyak pilihan toko ritel juga dapat ditemukan segera mengelilingi Mall at Millenia, termasuk besar IKEA Orlando, Super Target, Robb & Stucky, Expo Design Center, dan Mercedes-Benz dari South Orlando.

  Gambar II.8 Mall at Milenia

  Paris Van Java Mall Mall at Millenia Arsitek Wawa Sulaeman JPRA Arsitek Gaya Bangunan Kolonial

   Fasilitas LG : ATM, restoran, playground, hypermarket  UG : ATM, fashion, toko buku, supermarket, restoran, pet shop, fitness  GF : ATM, bioskop, giftshop, cafe, restoran, fashion  Sky level : bioskop, fitness, cafe

   Anchor Tenant Bloomingdale

   Macy  Neiman marcus Jumlah pengunjung /

  60.000 - 80.000 hari

   Jadwal Buka Minggu-kamis : 10.00-22.00

   Senin-sabtu 10.00-21.00 WIB

   Minggu 11.00-19.00  Jumat-sabtu 10.00-23.00 WIB Jumlah Toko ± 200 ± 147

  Tabel II.6 Tabel Perbandingan