Tinjauan Yuridis Wanprestasi pada Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dan Penyelesaiannya pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan

DAFTAR PUSTAKA Buku-buku:

Ali, Burhanudin SDB & Nathaniela Stg, 60 Contoh Perjanjian (Kontrak), (Hi-Fest Publishing: Jakarta, 2009)

Bahsan, M., Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, (PT. Raja Grafindo Persada: Jakarta, 2010)

Bank BTN, Pendidikan Bagi Experienced Hire Team Leader Field Collector Learning Center Bank BTN, (BTN Learning Center: Medan, 2015)

Djumhana, M., Kredit Sebagai Unsur-Unsur Perikatan, (Ghalia: Jakarta, 2000) Harahap, M. Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni: Bandung,

1986)

HS, Salim, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), (Sinar Grafika: Jakarta, 2003)

Ibrahim, Johannes, Mengupas Tuntas Kredit Komersial Dalam Perjanjian Kredit

Bank(Perspektif Hukum dan Ekonomi), (Penerbit Mandar Maju: Bandung,

2004)

Mahmoedin, Kredit Bermasalah, (Pustaka Sinar Harapan: Jakarta, 2004)

Manurung, Mandala dan Prathama Rahardja, Uang, Perbankan, dan ekonomi Moneter, kanjian Konstetual Indonesia, (Penerbitan Fak. Ekonomi UI: Jakarta, 2004)

Miles and Hubberman, Analisis Data Kualitatif, Buku Sumber tentang Metode-metode Baru, (Universitas Indonesia Press: Jakarta, 1992)

Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaya, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (PT. Raja Grafindo Perkasa: Jakarta, 2002)

Mustjari, Dewi Nurul, Penyelesaian Sengketa Dalam Praktik Perbankan Syariah. (Pratama Publishing: Yogyakarta, 2012)

Naja, H. R. Daeng, Hukum Kredit dan Bank Garansi, (PT. Citra Aditya Bakti: Bandung, 2005)

Purwahid, Patrik, Dasar-dasarHukum Perikatan, (Mandar Maju: Bandung, 1994) Prodjodioro, Wirjono, Asas-Asas Hukum Perjanjian, (Penerbit Sumur Bandung:

Bandung, 1993)

Soemitro, Ronny Hamitijo, Metode Penelitian Hukum dan Jurumetri, (Ghalia Indonesia: Jakarta, 1990)

Subekti, R., dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, (Pradnya Paramita: Jakarta, 1989)

Subekti, Hukum Perjanjian, (Intermasa: Jakarta, 2010)

Sunggono, Bambang, Metode Penelitian Hukum, (PT. Rajagrafindo Persada: Jakarta, 2003)

Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, (Penerbit Alfabeta: Bandung, 2005)

Sutojo, Siswanto, Menangani Kredit Bermasalah Konsep, Teknik dan Kasus, (Damar Mulia Pustaka: Jakarta, 2000)

Suyatno, Thomas, dkk. Dasar-dasar Perkreditan, (Gramedia Pustaka Utama: Jakarta, 1999)

Tim Bahasa Pustaka Agung Harapan, Kamus Lengkap Bahasa Indonesia Moderen, (CV. Pustaka Agung Harapan: Surabaya, 2003)

Tim Redaksi Pustaka Dunia, Bunda Rengena Silent Women by Wisdom, (Pustaka Dunia: Jakarta, 2012)

Tobing, Rudyanti Dorotea, Hukum Perjanjian Kredit, Konsep Perjanjian Kredit Sindikasi Yang Berasaskan Demokrasi Ekonomi, (Laksbang Grafika: Yogyakarta, 2014)

Peraturan Perundang-undangan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

Undang-Undang Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

Undang-Undang Negara Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Negara Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI Tahun 2005 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum

Internet :

“Asas Hukum Perjanjian Dalam Hukum Perdata,” http://radityowisnu.co.id, diakses pada tanggal 27 Juli 2015

“Bank Tabungan Negara, www.btn.go.id, diakses pada tanggal 29 September 2015

“Studi SKMHT Dalam Perjanjian KPR BTN,” https:// legal banking. wordpress. com/2009/04/05/ studi-skmht-dalam-perjanjian-kpr-btn/, diakses pada tanggal 10 Oktober 2015

“Metode Penelitian,” http://www.academia.edu/7698342/, diakses pada tanggal 10 Oktober 2015

“Ayo Ke Bank Memiliki Rumah Sendiri,” http://www.bi.go.id, diakses 24 November 2015.

Wawancara:

Hasil wawancara Zunaidi Hutagalung A. Md, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 16 November 2015

Hasil wawancara Fachruddin Zaylani Simamora, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 21 November 2015

A. Gambaran Umum PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk41

Sejarah menyebutkan, pertama sekali ditetapkannya lembaga PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk oleh pemerintah Indonesia pada tanggal 9 Pebruari 1950. Sebelumnya, awal mula keberadaan PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk telah ada sejak masa pemerintahan Hindia Belanda yang berdasarkan Koninklijk Besluit No. 27 tahun 1897 tanggal 16 Oktober 1897 dan berlaku tanggal 1 Juli 1898, yang ketika itu disebut Postpaarbank .

Dalam Koninklijk Besluit No. 27 tahun 1897 ditegaskan pula bahwa di Hindia Belanda di dirikan pusat perbankan yang berkedudukan di Batavia (Jakarta) dan Gubernur Jenderal yang mengatur pelaksanaan pendiriannya. Tujuan didirikannya Postpaarbank antara lain adalah untuk mendidik rakyat gemar menabung dan sekaligus memperkenalkan lembaga perbankan.

Peraturan tentang Postpaarbank berdasarkan Koninklijk Besluit No. 27 tahun 1897 semasa berlakunya selalu ditinjau kembali dan untuk selanjutnya disempurnakan oleh Koninklijk Besluit Gubernur Jenderal Hindia Belanda No. 27 tahun 1934 yang dikenal dengan sebutan Postpaarbank Ordonantie (STBI N. I. No. 653 tahun 1934) yang berlaku 1 Januari 1935.

Postpaarbank kemudian terus hidup dan berkembang serta tercatat hingga tahun 1939 telah memiliki 4 (empat) cabang, yaitu: Jakarta, Medan, Surabaya, dan Makasar. Pada tahun 1940, kegiatannya terganggu sebagai akibat penyerbuan Jerman atas Netherland (negara Belanda) yang mengakibatkan penarikan tabungan secara besar-besaran dalam waktu yang relatif singkat. Namun demikian, keadaan keuangan Postpaarbank pulih kembali pada tahun 1941.

Keberadaan Postpaarbank ini berlangsung terus hingga pendudukan Jepang dimana Hindia Belanda menyerah tanpa syarat kepada Jepang. Oleh pemerintahan pendudukan Jepang tepatnya tanggal 1 April 1942 seluruh kegiatan Postpaarbank dibekukan dan diubah menjadi Tyokin Kyoku.

Sesudah proklamasi kemerdekaan negara Republik Indonesia pada tanggal 17 Agustus 1945, Tyokin Kyoku secara keseluruhan diambil oleh pemerintah Republik Indonesia dan diberi nama Kantor Tabungan Post. Tetapi lembaga ini belum dapat menjalankan fungsinya dengan lancar.

Pada agresi militer II pada tahun 1948, dimana Yogyakarta sebagai ibukota negara Republik Indonesia jatuh ke tangan Belanda menyebabkan aktivitas Kantor Tabungan Post dilanjutkan di Yogyakarta dengan nama Bank Tabungan Post Republik Indonesia dan ini berlangsung hingga akhir tahun 1949. Selanjutnya atas dasar UU Darurat No. 9 Tahun 1950 tanggal 9 Pebruari 1950 dan dalam Lembaran Negara No. 12 tahun 1950 nama Postpaarbank sebagai nama awal bank ini diubah menjadi “Bank Tabungan Post”.

Hingga akhirnya pada tanggal 9 Pebruari 1950, suatu peristiwa yang terpenting bagi sejarah Bank Tabungan Negara (BTN) adalah dengan dikeluarkannya UU Darurat No. 9 Tahun 1950 yang mengubah nama Posts Paar

Bank Indonesia berdasarkan Staatsblad No. 295 Tahun 1941 menjadi Bank Tabungan Pos dan memindahkan induk kementerian keuangan dibawah menteri urusan Bank Central.

Tanggal 9 Pebruari 1950 ditetapkan sebagai hari jadi dan tanggal berdirinya Bank Tabungan Negara (BTN). Nama Bank Tabungan Pos menurut UU Darurat tersebut dikukuhkan dengan UU No. 36 Tahun 1953. Perubahan nama dari Bank Tabungan Pos menjadi Bank Tabungan Negara (BTN) didasarkan pada Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (PERPU) No.4 Tahun 1964 tanggal 23 Juni 1963 yang kemudian dikuatkan dengan UU No. 2 Tahun 1964 tanggal 25 Mei 1964.

Penegasan status Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai bank tabungan milik negara ditetapkan dengan UU No. 20 Tahun 1968 tanggal 19 Desember 1968 yang sebelumnya (sejak tahun 1964) Bank Tabungan Negara (BTN) menjadi BNI unit V (lima). Jika tugas utama saat pendirian Postspaarbank (1897) sampai dengan Bank Tabungan Negara (1968) adalah bergerak dalam lingkup perhimpunan dana masyarakat melalui tabungan, maka sejak tahun 1974 Bank Tabungan Negara (BTN) ditambah tugasnya yaitu memberikan pelayanan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan untuk pertama kalinya penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) terjadi pada tanggal 10 Desember 1974 yang diperinganti sebagai hari Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi Bank Tabungan Negara (BTN).

Bentuk hukum Bank Tabungan Negara (BTN) mengalami perubahan lagi pada tahun 1992 yaitu dengan dikeluarkannya PP No. 24 Tahun 1992 tanggal 29 April 1992 yang merupakan pelaksanaan dari UU No. 7 Tahun 1992 bentuk

hukum Bank Tabungan Negara berubah menjadi Perseroan. Sejak itu nama Bank Tabungan Negara (BTN) menjadi PT. Bank Tabungan Negara (Persero) dengan

call name Bank BTN (Persero). Pemerintah Indonesia melalui Peraturan

Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 tahun 1992 tentang Penyesuaian Bentuk Hukum Bank Tabungan Negara (BTN) menjadi Perusahaan Perseroan Terbatas (Persero) dan Penyesuaian bentuk hukum tersebut sesuai dengan SK Menteri Keuangan No. S-940/MK.01/1992 tanggal 31 Juli 1992, serta sekaligus memutuskan Bank BTN (Persero) sebagai Bank umum dengan fokus bisnis pembiayaan perumahan tanpa subsidi.

Adapun visi dan misi dari PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk adalah sebagai berikut:42

1. Visi PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk adalah menjadi bank yang terkemuka dalam pembiayaan perumahan.

2. Misi PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk adalah sebagai berikut: a. Memberikan pelayanan unggul dalam pembiayaan perumahan dan

industri terkait, pembiayaan konsumsi dan usaha kecil menengah. b. Meningkatkan keunggulan kompetitif melalui inovasi

pengembangan produk, jasa dan jaringan strategis berbasis teknologi terkini.

c. Menyiapkan dan mengembangkan Human Capital yang berkualitas, profesional dan memiliki integritas tinggi.

d. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip kehati-hatian dan good corporate governance untuk meningkatkan Shareholder Value.

e. Mempedulikan kepentingan masyarakat dan lingkungannya.

Untuk menciptakan pertumbuhan bisnis yang berkelanjutan, PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk menjaga komitmen untuk senantiasa berhati-hati dalam menjalankan bisnis. PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk meyakini,

dengan dukungan masyarakat dan negara, maka target untuk meningkatkan pencapaian pada tahun 2014 terutama dalam hal pertumbuhan aset, pengembangan produk dan layanan, serta perluasan jaringan operasi akan terwujud. Untuk dapat meraih hal tersebut, PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk menjunjung tinggi penerapan prinsip Good Corporate Governance (GCG) yang berpatokan pada Corporate Code of Conduct.

Sebagai perusahaan terbuka, PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk berkomitmen mendengarkan aspirasi para pemegang saham. Hal ini ditunjukkan dengan terus memegang fokus bisnis di bidang pembiayaan perumahan yang diharapkan mampu meningkatkan kapasitas, kapabilitas, kesehatan, kinerja perusahaan yang pada akhirnya akan dapat memberikan dividen yang lebih besar bagi para pemegang saham.

Sebagai perusahaan publik, PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk juga terpanggil untuk senantiasa memperbaiki diri melalui evaluasi dan pengembangan secara berkesinambungan. Perbaikan ini dilakukan antara lain dengan mendiversifikasi produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Non Perumahan, maupun produk dana ritel dan wholesale. Dengan dukungan sumber daya manusia dan permodalan yang kokoh, bersinergi dengan kekuatan strategi manajerial yang handal, perbaikan ini diharapkan mampu menciptakan pertumbuhan profitabilitas secara berkesinambungan.

PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk menyadari, pertumbuhan bisnis ini tak akan langgeng tanpa disertai dengan pengembalian nilai tambah kepada pemangku kepentingan dalam bentuk pelaksanaan praktik Customer Service

Relationtship (CSR). Lewat CSR, PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk berharap dapat sama-sama tumbuh dan berkembang bersama lingkungan sekitar dan segenap pemangku kepentingan. Pelaksanaan CSR ini sekaligus memastikan bahwa keberadaan PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk tak hanya memberikan manfaat bagi karyawan dan nasabah pada khususnya, tapi juga membawa nilai tambah bagi mitra bisnis, komunitas, lingkungan dan bangsa.

Bukti keberlanjutan PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk juga tertuang dalam kelanjutan program pengabdian kepada masyarakat yang sudah dimulai tahun 2010. Setiap pelaksanaan CSR di PT. Bank Tabungan Negara (Persero),Tbk juga didukung oleh segenap fungsi organisasi.

Berbekal tekad, pengabdian, dan komitmen yang teguh, maka PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk yakin perkembangan perusahaan pada akhirnya akan menjadi penggerak pertumbuhan masyarakat dan negara. Dengan berpatokan pada tujuan mulia ini, maka menjadi cita-cita bagi PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk untuk memperbaiki, memperkuat, dan menyempurnakan setiap kegiatan operasional yang disesuaikan dengan kebutuhan setiap nasabah.

B. Pengertian Kredit Pemilikan Rumah

Lahirnya istilah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada mulanya karena adanya surat No. B-49/MK/IV/I/1974 dari Kementerian Keuangan tertanggal 29 Januari 1974 yang ditujukan kepada Bank Tabungan Negara (Bank BTN) ketika itu, istilah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah tidak asing lagi dan sudah sangat dikenal masyarakat.

Bank Indonesia mendefinisikan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR)

adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para

nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. 43

Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) merupakan sebagai salah bentuk

dari kredit consumer yang dikenal dengan housing loan yang diberikan untuk konsumen yang memerlukan papan, digunakan untuk keperluan

pribadi, keluarga atau rumah tangga dan tidak untuk tujuan komersial

serta tidak memiliki pertambahan nilaibarang dan jasa di masyarakat.44

Dikenal ada 2 (dua) jenis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di Indonesia, yaitu:45

1. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Subsidi

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang disediakan dan persayaratannya diatur oleh pemerintah bersama pihak bank. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi umunya ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. 2. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Non Subsidi

43_{“Ayo Ke Bank Memiliki Rumah Sendiri,” http://www.bi.go.id, diakses 24 November} 2015.

44 _{Johannes Ibrahim, Mengupas Tuntas Kredit Komersial Dalam Perjanjian Kredit Bank}

(Perspektif Hukum dan Ekonomi), (Bandung: Penerbit Mandar Maju, 2004), hal. 229.

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) non subsidi adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang disediakan dan ketentuannya diatur oleh pihak bank yang diperuntukkan kepada seluruh masyarakat yang memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh bank penyedia Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tersebut.

Tujuan diberikannya layanan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sudah jelas adalah untuk membantu para nasabah yang ingin memiliki rumah tetapi tidak mempunyai uang secara cash (tunai) dalam jumlah banyak. Tujuan tersebut agar lebih ditekankan pada kebutuhan primer karena rumah merupakan tempat untuk tinggal dan untuk melakukan kegiatan lain.46

Agunan yang diperlukan untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pembelian, sedangkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang non-subsidi yang menjadi agunan adalah rumah yang sudah dimilki.47

Prinsip Pemilikan Rumah (KPR) adalah membiayai terlebih dahulu biaya pembelian atau pembangunan rumah, dan dana untuk membayar balik dilakukan dengan angsuran atau cicilan tersebut.

C. Jenis-Jenis Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk

46 _{Hasil wawancara Zunaidi Hutagalung A. Md, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara} (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 16 November 2015

Berikut akan dikemukakan beberapa produk-produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang ditawarkan PT. Bank Tabungan Negara (Persero) kepada setiap nasabah/konsumennya, yaitu adalah sebagai berikut:

1. KPR BTN Sejahtera Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahaan (FLPP) KPR BTN Sejahtera FLPP adalah “kredit pemilikan rumah program kerjasama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dengan suku bunga rendah dan cicilan ringan dan tetap sepanjang jangka waktu kredit, terdiri atas KPR Sejahtera Tapak untuk pembelian Rumah Tapak dan KPR Sejahtera Susun untuk pembelian Rumah Susun.”48

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis KPR BTN Sejahtera FLPP, yaitu:49

a. Suku bunga 5% (lima persen) fixed sepanjang jangka waktu kredit. b. Proses cepat dan mudah.

c. Uang muka mulai dari 1% (satu persen).

d. Jangka waktu maksimal sampai dengan 20 (dua puluh) tahun. e. Perlindungan asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.

f. Memiliki jaringan kerjasama yang luas dengan developer di seluruh wilayah Indonesia.

Persyaratan bagi pemohon KPR BTN Sejahtera FLPP, yaitu:50

48 _{“Produk-produk KPR Bank BTN Sejahtera FLPP,” www.btn.go.id, diakses pada} tanggal 7 Desember 2015

a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia. b. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

c. Pemohon maupun pasangan (suami/istri) belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah. d. Gaji/penghasilan pokok tidak melebihi:

e. Gaji/penghasilan pokok Rp. 4.000.000,- (empat juta rupiah) untuk Rumah Sejahtera Tapak.

f. Gaji/penghasilan pokok Rp. 7.000.000,- (tujuh juta rupiah) untuk Rumah Sejahtera Susun.

g. Atau maksimal gaji/penghasilan pokok sesuai ketentuan pemerintah. h. Memiliki masa kerja atau usaha minimal 1 (satu) tahun.

i. Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh orang pribadi sesuai perundang-undangan yang berlaku

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan KPR BTN Sejahtera FLPP, yakni adalah sebagai berikut:51

a. Biaya provisi 0.5% (nol koma lima persen).

b. Biaya administrasi Rp 250.000,- (dua ratus lima puluh ribu rupiah). c. Biaya Notaris.

Adapun persyaratan dokumen yang harus dipenuhi sebagai kelengkapan dokumen dalam mengajukan KPR BTN Sejahtera FLPP, yakni dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel 1.

Persyaratan Dokumen KPR BTN Sejahtera FLPP

No Dokumen Pegawai Wiraswasta

1. Form Aplikasi Kredit dilengkapi dengan Pasfoto

terbaru Pemohon dan Pasangan √ √

2. Fotocopy KTP Pemohon dan Pasangan, Fotocopy

Kartu Keluarga, Fotocopy Surat Nikah/Cerai √ √ 3.

Slip Gaji Terakhir/Surat Keterangan Penghasilan, Fotocopy SK Pengangkatan Pegawai Tetap/Surat Keterangan Kerja

√ -

4. SIUP, TDP & Surat Keterangan Domisili serta

Laporan Keuangan 3 bulan terakhir - √

5. Fotocopy NPWP √ √

6. Fotocopy Rekening Koran/Tabungan 3 bulan terakhir √ √ 7. Surat Pernyataan belum memiliki rumah dari

pemohon dan pasangan √ √

8.

Surat Pernyataan belum pernah menerima subsidi rumah dari pemerintah yang dibuat pemohon dan pasangan

√ √

Sumber data: “Produk-produk KPR Bank BTN Sejahtera FLPP,” www.btn.go.id

Berdasarkan dengan keterangan tabel diatas, bahwa dalam setiap pemohon yang mengajukan KPR BTN Sejahtera FLPP baik pegawai maupun wiraswasta wajib mengisikan form aplikasi kredit yang kemudian dilengkapi dengan pas photo terbaru pemohon, dan melampirkan berkas-berkas seperti fotocopy Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), fotocopy surat nikah/cerai, fotocopy NPWP, fotocopy rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir, surat pernyataan belum memiliki rumah, surat pernyataan belum pernah menerima subsidi rumah dari pemerintah, serta slip gaji terakhir serta fotocopy SK Pengangkatan Pegawai Tetap/Surat Keterangan Kerja bagi pemohon pegawai, sedangkan pemohon wiraswasta harus melampirkan berkas SIUP dan Surat

Keterangan Domisili dan laporan keuangan usaha yang dijalani selama 3 bulan terkahir.

2. KPR BTN Platinum

KPR BTN Platinum adalah “kredit pemilikan rumah dari Bank BTN untuk keperluan pembelian rumah dari developer ataupun non developer, baik untuk pembelian rumah baru atau second, pembelian rumah belum jadi (indent) maupun

take over kredit dari bank lain.”52

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis KPR BTN Platinum, yaitu:53

a. Suku bunga kompetitif. b. Proses cepat dan mudah.

c. Jangka waktu sangat flexible sampai dengan 25 (dua puluh lima) tahun.

d. Perlindungan asuransi jiwa kredit, asuransi kebakaran, dan gempa bumi.

e. Memiliki jaringan kerjasama yang luas dengan developer di seluruh wilayah Indonesia.

Persyaratan pemohon KPR BTN Platinum, yaitu:54

a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia b. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

52 _{“Produk-produk KPR Bank BTN Platinum,” www.btn.go.id, diakses pada tanggal 7} Desember 2015

c. Memiliki Pekerjaan dan Penghasilan Tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesional dengan masa kerja/usaha minimal 1 (satu) tahun.

d. Memiliki NPWP Pribadi

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan KPR BTN Platinum, yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya notaris.

Adapun persyaratan dokumen yang harus dipenuhi sebagai kelengkapan dokumen dalam mengajukan KPR BTN Platinum, yakni dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel 2.

Persyaratan Dokumen KPR BTN Platinum

Dokumen Pegawai

Karyawan

Wiraswasta Swasta Pemilik

Profesional

Form Aplikasi Kredit √ √ √

Fotocopy KTP, Kartu Keluarga, Surat

Nikah/Cerai √ √ √

Pas Foto terbaru Pemohon & Pasangan √ √ √

Asli slip gaji terakhir atau Surat

Keterangan Penghasilan √ - -

Fotocopy SK Pengangkatan Pegawai

Tetap √ - -

Fotocopy Tabungan/Giro di Bank BTN /Bank lain min. 3 (tiga) bulan terakhir

√ √ √

Fotocopy SPT Pph Ps.21 untuk kredit

>Rp 50 juta s/d Rp 100 juta √ √ √

Fotocopy NPWP untuk permohonan

Dokumen Pegawai Karyawan

Wiraswasta Swasta Pemilik

Profesional

Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP & SITU

- √ -

Fotocopy Ijin-ijin praktek - - √

Fotocopy SHM/SHGB/ dan IMB √ √ √

Sumber data: “Produk-produk KPR Bank BTN Platinum,” www.btn.go.id

Berdasarkan dengan keterangan tabel diatas, maka pemohon baik pegawai/karyawan, wiraswasta/swasta pemilik, dan profesional yang mengajukan kredit KPR BTN Platinum harus mengisikan form aplikasi kredit, kemudian menyertakan lampiran berkas-berkas seperti: pas photo pemohon, fotocopy KTP identitas pemohon, KK pemohon, surat keterangan nikah/cerai pemohon, fotocopy tabungan/giro di bank BTN/bank lain selama 3 bulan terakhir, fotocopy SPT Pph 21 untuk kredit lebih dari Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) sampai dengan Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah), fotocopy NPWP, dan fotocopy SHM/SHGB/IMB, serta bagi pemohon pegawai/karyawan diwajibkan melampirkan asli slip gaji terakhir dan fotocopy SK pengangkatan Pegawai tetap, sedangkan untuk pemohon wiraswasta (swasta pemilik) harus melampirkan fotocopy akta pendirian perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP, dan SITU. Bagi untuk pemohon profesional dalam mengajukan KPR BTN Platinum harus menyertakan lampiran ijin-ijin prakteknya.

KPA BTN adalah “kredit pemilikan apartemen dari Bank BTN untuk keperluan pembelian apartemen, baik untuk pembelian baru atau second, pembelian apartemen belum jadi (indent) dan take over kredit dari bank lain.”55

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis KPA BTN, yaitu:56 a. Suku bunga kompetitif

b. Proses cepat dan mudah

c. Jangka waktu sangat flexible sampai dengan 15 (lima belas) tahun d. Perlindungan asuransi jiwa kredit, asuransi kebakaran, dan gempa

bumi.

e. Memiliki jaringan kerjasama yang luas dengan developer di kota-kota besar di Indonesia disertai dengan program-program promosi yang sangat menarik.

Persyaratan pemohon KPA BTN, yaitu:57

a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia b. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

c. Memiliki Pekerjaan dan Penghasilan Tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesional dengan masa kerja/usaha minimal 1 (satu) tahun.

d. Memiliki NPWP Pribadi

55_{“Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Pemilikan Apartemen (KPA),”www.btn.go.id,} diakses pada tanggal 7 Desember 2015

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan KPA BTN, yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya taksasi agunan, biaya notaris.

Adapun persyaratan dokumen yang harus dipenuhi sebagai kelengkapan dokumen dalam mengajukan KPA BTN, yakni dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel 3.

Persyaratan Dokumen Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) BTN

Dokumen Pegawai

Karyawan

Wiraswasta

Swasta Pemilik Profesional

Form Aplikasi Kredit √ √ √

Fotocopy KTP, Kartu Keluarga,

Surat Nikah/Cerai √ √ √

Pas Foto terbaru Pemohon &

Pasangan √ √ √

Asli slip gaji terakhir atau Surat

Keterangan Penghasilan √ - -

Fotocopy SK Pengangkatan

Pegawai Tetap √ - -

Fotocopy Tabungan/Giro di Bank

BTN/Bank lain min. 3 bulan √ √ √

Fotocopy SPT Pph Ps.21 untuk

kredit >Rp 50 juta s/d Rp 100 juta √ √ √

Fotocopy NPWP untuk

permohonan kredit > Rp 100 juta √ √ √

Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP & SITU

- √ -

Fotocopy Ijin-ijin praktek - - √

Fotocopy SHM/SHGB/ dan IMB √ √ √

Sumber data: “Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Pemilikan Apartemen,”

www.btn.go.id

Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) BTN harus mengisikan form aplikasi kredit, kemudian menyertakan lampiran berkas-berkas seperti: pas photo pemohon, fotocopy KTP identitas pemohon, KK pemohon, surat keterangan nikah/cerai pemohon, fotocopy tabungan/giro di bank BTN/bank lain selama 3 bulan terakhir, fotocopy SPT Pph 21 untuk kredit lebih dari Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) sampai dengan Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah), fotocopy NPWP, dan fotocopy SHM/SHGB/IMB, serta bagi pemohon pegawai/karyawan diwajibkan melampirkan asli slip gaji terakhir dan fotocopy SK pengangkatan Pegawai tetap, sedangkan untuk pemohon wiraswasta (swasta pemilik) harus melampirkan fotocopy akta pendirian perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP, dan SITU. Bagi untuk pemohon profesional dalam mengajukan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) BTN harus menyertakan lampiran ijin-ijin prakteknya.

4. Kredit Agunan Rumah

Kredit Agunan Rumah (KAR BTN) adalah “fasilitas kredit dari Bank BTN yang dapat nasabah gunakan untuk berbagai kebutuhan konsumtif dengan menjaminkan rumah tinggal/apartemen/ruko/rukan milik nasabah.”58

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis Kredit Agunan Rumah (KAR BTN), yaitu:59

a. Suku bunga kompetitif b. Nilai Kredit Bebas

c. Jangka waktu sangat flexible sampai dengan 10 (sepuluh) tahun

58_{“Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Pemilikan Apartemen (KPA),”www.btn.go.id,} diakses pada tanggal 7 Desember 2015

d. Perlindungan Asuransi Jiwa Kredit dan Asuransi Kebakaran

Persyaratan Pemohon Kredit Agunan Rumah (KAR BTN) adalah sebagai berikut:60

a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia b. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

c. Memiliki Pekerjaan dan Penghasilan Tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesional dengan masa kerja/usaha minimal 1 (satu) tahun.

d. Memiliki NPWP Pribadi

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan Kredit Agunan Rumah (KAR BTN), yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya taksasi agunan, biaya notaris.

Adapun persyaratan dokumen yang harus dipenuhi sebagai kelengkapan dokumen dalam mengajukan Kredit Agunan Rumah (KAR BTN), yakni dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel 4.

Persyaratan Dokumen Kredit Agunan Rumah (KAR BTN)

Dokumen Pegawai

Karyawan

Wiraswasta Swasta Pemilik

Profesional

Form Aplikasi Kredit √ √ √

Fotocopy KTP, Kartu Keluarga, Surat

Nikah/Cerai √ √ √

Pas Foto terbaru Pemohon & Pasangan √ √ √

Asli slip gaji terakhir atau Surat

Keterangan Penghasilan √ - -

Dokumen Pegawai Karyawan

Wiraswasta Swasta Pemilik

Profesional

Fotocopy SK Pengangkatan Pegawai

Tetap √ - -

Fotocopy Tabungan/Giro di Bank BTN/Bank lain min. 3 (tiga) bulan terakhir

√ √ √

Fotocopy SPT Pph Ps.21 untuk kredit

> Rp 50 juta s/d Rp 100 juta √ √ √

Fotocopy NPWP untuk permohonan

kredit > Rp 100 juta √ √ √

Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP & SITU

- √ -

Fotocopy Ijin-ijin praktek - - √

Fotocopy SHM/SHGB/ dan IMB √ √ √

Sumber data: “Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Agunan Rumah (KAR,” www.btn.go.id

Berdasarkan dengan keterangan tabel diatas, maka pemohon baik pegawai/karyawan, wiraswasta/swasta pemilik, dan profesional yang mengajukan Kredit Agunan Rumah (KAR) BTN harus mengisikan form aplikasi kredit, kemudian menyertakan lampiran berkas-berkas seperti: pas photo pemohon, fotocopy KTP identitas pemohon, KK pemohon, surat keterangan nikah/cerai pemohon, fotocopy tabungan/giro di bank BTN/bank lain selama 3 bulan terakhir, fotocopy SPT Pph 21 untuk kredit lebih dari Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) sampai dengan Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah), fotocopy NPWP, dan fotocopy SHM/SHGB/IMB, serta bagi pemohon pegawai/karyawan diwajibkan melampirkan asli slip gaji terakhir dan fotocopy SK pengangkatan Pegawai tetap, sedangkan untuk pemohon wiraswasta (swasta pemilik) harus

melampirkan fotocopy akta pendirian perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP, dan SITU. Bagi untuk pemohon profesional dalam mengajukan Kredit Agunan Rumah (KAR) BTN harus menyertakan lampiran ijin-ijin prakteknya.

5. Kredit Ringan BTN

Kredit Ringan BTN (Kring BTN) adalah “kredit dengan cicilan ringan untuk karyawan perusahaan/instansi tanpa agunan, hanya dengan mengajukan SK pegawai nasabah.”61

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis Kredit Ringan BTN (Kring BTN), yaitu:62

a. Dana tunai sampai dengan Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) b. Suku bunga kompetitif

c. Proses cepat dan mudah, tanpa agunan

d. Jangka waktu sangat flexible sampai dengan 5 (lima) tahun e. Perlindungan asuransi jiwa kredit

f. Dapatkan cicilan yang semakin ringan jika gaji Anda telah menggunakan fasilitas BTN Payroll.

Persyaratan pemohon Kredit Ringan BTN (Kring BTN), yaitu:63 a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia b. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah. c. Karyawan dengan status pegawai tetap minimal 1 (satu) tahun.

61_{“Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Ringan (Kring BTN),”www.btn.go.id, diakses} pada tanggal 7 Desember 2015

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan Kredit Ringan BTN (Kring BTN), yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya taksasi agunan, biaya notaris.

Adapun persyaratan dokumen yang harus dipenuhi sebagai kelengkapan dokumen dalam mengajukan Kredit Ringan BTN (Kring BTN), yakni dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel 5.

Persyaratan Dokumen Kredit Ringan BTN (Kring BTN)

Dokumen Pegawai

Karyawan

Form Aplikasi Kredit √

Fotocopy KTP, Kartu Keluarga, Surat Nikah/Cerai √

Pas Foto terbaru Pemohon & Pasangan √

Asli slip gaji terakhir atau Surat Pegawai tetap √

Fotocopy SK Pengangkatan Pegawai Tetap √

Fotocopy Mutasi Rekening Tabungan/Giro min. 3 (tiga) bulan

terakhir √

Fotocopy SPT Pph Ps.21 untuk kredit >Rp 50 juta s/d Rp 100

juta √

Sumber data: “Produk-produk KPR Bank BTN Kredit ringan (Kring),” www.btn.go.id

Berdasarkan dengan keterangan pada tabel diatas, bahwa pengajuan Kredit Ringan BTN (Kring BTN) hanya diperuntukkan kepada pemohon KPR yang berstatus sebagai pegawai ataupun karyawan. Pemohon harus mengisikan form aplikasi kredit, dan menyertakan lampiran berkas-berkas seperti: fotocopy KTP identitas pemohon, KK pemohon, pas photo terbaru pemohon, asli slip gaji/surat pegawai tetap, fotocopy SK pengangkatan pegawai tetap, fotopy rekening tabungan/giro 3 bulan terakhir, serta fotocopy SPT Pph Ps.21 untuk permohonan

kredit lebih dari Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) sampai dengan Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah).

6. Kredit Pemilikan Ruko BTN

Kredit Pemilikan (KP) Ruko BTN adalah “kredit pemilikan ruko/rukan/kios yang dapat dihuni atau dijadikan tempat usaha.”64

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis KP Ruko BTN, yaitu:65 a. Suku bunga kompetitif

b. Proses cepat dan mudah

c. Jangka waktu sangat flexible sampai dengan 15 (lima belas) tahun d. Perlindungan asuransi jiwa kredit ,asuransi kebakaran, asuransi gempa

bumi

Persyaratan Pemohon KP Ruko BTN, yaitu:66

a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia. b. Telah berusia 21(dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

c. Memiliki Pekerjaan dan Penghasilan Tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesional dengan masa kerja/usaha minimal 1 tahun. d. Memiliki NPWP Pribadi

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan KP Ruko BTN, yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya taksasi agunan, biaya notaris.

7. Kredit Bangun Rumah

64 _{“Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Pemilikan Ruko,” www.btn.go.id, diakses} pada tanggal 7 Desember 2015

Kredit Bangun Rumah BTN (KBR BTN) adalah “fasilitas kredit bagi nasabah yang ingin membangun rumah diatas tanah milik sendiri.”67

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis Kredit Bangun Rumah BTN (KBR BTN), yaitu:68

a. Suku bunga kompetitif b. Proses cepat dan mudah

c. Jangka waktu sangat flexible sampai dengan 10 (sepuluh) tahun Persyaratan Pemohon Kredit Bangun Rumah BTN (KBR BTN), yaitu:69 a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia

b. Telah berusia 21(dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

c. Memiliki Pekerjaan dan Penghasilan Tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesionaldengan masakerja/usaha minimal 1 (satu) tahun.

d. Memiliki NPWP Pribadi

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan Kredit Bangun Rumah BTN (KBR BTN), yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya taksasi agunan, biaya notaris.

8. Kredit Swadana BTN

67_{“Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Bangun Rumah,”www.btn.go.id, diakses pada} tanggal 7 Desember 2015

Kredit Swadana BTN adalah “fasilitas kredit yang diberikan kepada nasabah dengan jaminan berupa tabungan maupun deposito yang disimpan di Bank BTN.”70

Adapun yang menjadi keunggulan terhadap jenis Swadana BTN, yaitu:71 a. Suku bunga kompetitif

b. Proses cepat dan muda

c. Jangka waktu sangat flexible maksimal 1 (satu) tahun dan dapat diperpanjang.

Persyaratan Pemohon Swadana BTN, yaitu:72

a. Warga Negara Indonesia (WNI) dan berdomisili di Indonesia b. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah.

c. Memiliki Pekerjaan dan Penghasilan Tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/profesional dengan masa kerja/usaha minimal 1 (satu) tahun.

d. Memiliki NPWP Pribadi

Adapun biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pelaksanaan KP Ruko BTN, yakni adalah sebagai berikut: Provisi, Administrasi, premi asuransi (jiwa, kebakaran dan bencana alam), biaya taksasi agunan, biaya notaris.

9. Program Renovasi Rumah Kredit Bank BTN Jamsostek (PRR-KB BTN Jamsostek)

70_{“Produk-produk KPR Bank BTN Kredit Swadana BTN,”www.btn.go.id, diakses pada} tanggal 7 Desember 2015

PRR-KB Jamsostek adalah “pinjaman yang diberikan PT. Jamsostek (Persero) melalui Bank BTN kepada anggotanya yang memenuhi syarat PRR-KB, untuk tujuan pengembangan/perbaikan rumah, dimana pinjaman ini diajukan, disetujui, diberikan bersamaan dan beragunan secara partipasi dengan KAR (Kredit Agunan Rumah).”73

Keunggulan PRR-KB Jamsostek:74

a. Jangka waktu PRR-KB paling lama 10 (sepuluh) tahun dan tidak melebihi jangka waktu KAR.

b. Suku Bunga 6% (enam persen).

c. Maksimal kredit sampai dengan Rp.50.000.000,- (lima puluh juta). Syarat Permohonan PRR-KB Jamsostek75:

a. Usia minimal 21 (dua puluh satu) tahun/menikah

b. Memperoleh rekomendasi Jamsostek dan saat bersamaan merupakan pemohon KAR BTN

c. Kepesertaan Jamsostek minimal 5 (lima) tahun

d. Pada saat kredit lunas usia pemohon tidak melebihi 65 (enam puluh lima) tahun

e. Penghasilan dilaporkan maksimal sebesar Rp 15.000.000,- (lima belasa juta rupiah) per bulan

f. Tidak pernah memperoleh PRR-KB Jamsostek

g. Tidak memiliki kredit bermasalah di Bank BTN maupun di bank lain

73_{“Produk-produk KPR Bank BTN PRR-KB BTN Jamsostek,” www.btn.go.id, diakses} pada tanggal 7 Desember 2015

h. Memenuhi syarat dan ketentuan KAR BTN dan pelaksanaan akad PRR-KB Jamsostek bersamaan dengan Akad KAR

10. Tambahan Bantuan Uang Muka Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan (TBUM BAPERTARUM )

Bantuan Tabungan & Uang Muka Perumahan Bagi PNS BTN bersama BAPERTARUM-PNS memberikan fasilitas kemudahan kepada PNS Golongan I, II, III, dan IV yang mengajukan KPR BTN Sejahtera, dengan pilihan: Bantuan Tabungan Perumahan (BTP) atau Tambahan Uang Muka Perumahan (TBUM). 76

Persyaratan Umum, yaitu:77

a. PNS aktif Golongan I, II, III, dan IV b. Masa kerja minimal 5 (lima) tahun

c. Belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi rumah dari pemerintah.

d. Belum pernah menerima dan memanfaatkan layanan TAPERUM-PNS. e. Memenuhi syarat dan ketentuan KPR BTN Sejahtera FLPP

Menyertakan dokumen:78

a. Fotocopy Kartu tanda Penduduk (KTP) Pemohon b. Fotocopy Rekening Koran/Tabungan

c. Form permohonan TBUM/BTP d. Fotocopy Kartu Pegawai (KARPEG)

76 _{“Produk-produk KPR Bank BTN TBUM BAPERTARUM,” www.btn.go.id, diakses} pada tanggal 7 Desember 2015

e. Fotocopy SK Kepangkatan terakhir Jenis-jenis Layanan Bapertarum:79

a. BUM adalah Bantuan Uang Muka yang merupakan hak PNS

b. BTP adalah BTP merupakan bantuan dana yang tidak dikembalikan yang bertujuan untuk memenuhi kebutuhan uang muka pembelian rumah sejahtera melalui KPR BTN Sejahtera FLPP, termasuk untuk digunakan memenuhi biaya-biaya terkait kredit/pembiayaan pemilikan rumah.

c. TBUM merupakan fasilitas pinjaman uang muka untuk pembelian rumah sejahtera melalui KPR BTN Sejahtera FLPP, dengan suku bunga sebesar 6-7% (enam sampai dengan tujuh persen) dan jangka waktu sampai dengan 15 (lima belas) tahun atau tidak melebihi maksimal jangka waktu KPR BTN Sejahtera FLPP yang diajukan.

Pilihan Program Bapertarum-PNS:80

a. Bantuan Tabungan Perumahan (BTP) + Bantuan Uang Muka (BUM) b. Tambahan Uang Muka Perumahan (TBUM) + Bantuan Uang Muka

(BUM)

Cara Pengajuan: 81

a. PNS mengisi formulir pengajuan, melampirkan fotocopy Karped dan SK Kepangkatan terakhir

b. Pengajuan ditujukan ke Bank BTN bersamaan dengan pengajuan KPR BTN Sejahtera FLPP

79 _Ibid.

c. Bank BTN memproses pengajuan PNS bersamaan dengan permohonan KPR

d. Bank BTN mengakses verifikasi online ke database Bapertarum untuk verifikasi PNS

e. Akad kredit di Bank BTN f. Realisasi pencairan dana

Adapun jumlah nilai bantuan kepada PNS Golongan I, II, III, dan IV yang mengajukan KPR BTN Sejahtera, dengan pilihan: Bantuan Tabungan Perumahan (BTP) atau Tambahan Uang Muka Perumahan (TBUM) yang dapat dilihat pada tabel-tabel berikut:

Tabel 6.

Besaran BUM dan BTP

Golongan BUM BTP Total Diterima

Golongan I Rp 1.200.000,- Rp 4.000.000,- Rp 5.200.000,- Golongan II Rp 1.500.000,- Rp 4.000.000,- Rp 5.500.000,- Golongan III Rp 1.800.000,- Rp 4.000.000,- Rp 5.800.000,- Golongan IV - Rp 4.000.000,- Rp 4.000.000,- Sumber data: Produk-produk KPR Bank BTN TBUM BAPERTARUM,” www.btngo.id

Berdasarkan dengan keterangan tabel diatas, adapun besaran BUM (Bantuan Uang Muka) dan Bantuan Tabungan Perumahan (BTP) yang diberikan kepada setiap golongan PNS, yaitu:

a. Untuk PNS Golongan I bahwa BUM yang diterima adalah sebesar Rp 1.200.000,- (satu juta dua ratus ribu rupiah) ditambah dengan BTP

sebesar Rp 4.000.000,- (empat juta rupiah) sehingga total bantuan yang diterima adalah sebesar Rp 5.200.000,- (lima juta dua ratus ribu rupiah). b. Untuk PNS Golongan II bahwa BUM yang diterima adalah sebesar Rp 1.500.000,- (satu juta lima ratus ribu rupiah) ditambah dengan BTP sebesar Rp 4.000.000,- (empat juta rupiah) sehingga total bantuan yang diterima adalah sebesar Rp 5.500.000,- (lima juta lima ratus ribu rupiah).

c. Untuk PNS Golongan III bahwa BUM yang diterima adalah sebesar Rp 1.800.000,- (satu juta delapan ratus ribu rupiah) ditambah dengan BTP sebesar Rp 4.000.000,- (empat juta rupiah) sehingga total bantuan yang diterima adalah sebesar Rp 5.800.000,- (lima juta delapan ratus ribu rupiah).

d. Untuk PNS Golongan IV bahwa untuk PNS golongan IV tidak memperoleh Bantuan Uang Muka (BUM) hanya menerima Bantuan Tabungan Perumahan (BTP) sebesar Rp 4.000.000,- (empat juta rupiah) sehingga total bantuan yang diterima adalah sebesar Rp 4.000.000,- (empat juta rupiah).

Tabel 7.

Besarnya BUM & TBUM diberikan

Golongan BUM TBUM untuk

Rumah Tapak

TBUM untuk

Rumah Susun Suku Bunga

Gologan I Rp 1.200.000,- Rp 20.000.000,- Rp 30.000.000,- 6% Golongan II Rp 1.500.000,- Rp 20.000.000,- Rp 30.000.000,- 6% Golongan III Rp 1.800.000,- Rp 20.000.000,- Rp 30.000.000,- 6% Golongan IV - Rp 20.000.000,- Rp 30.000.000,- 7% Sumber data: Produk-produk KPR Bank BTN TBUM BAPERTARUM,” www.btngo.id

Berdasarkan dengan keterangan tabel diatas, adapun besaran Bantuan Uang Muka (BUM) dan Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) kepada masing-masing golongan PNS, yaitu:

a. Untuk PNS golongan I Bantuan Uang Muka (BUM) yang diterima adalah sebesar Rp 1.200.000,- (satu juta dua ratus ribu rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah tapak sebesar Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah susun sebesar Rp 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah), dengan suku bunga 6% (enam persen) yang diterima untuk PNS golongan I.

b. Untuk PNS golongan II Bantuan Uang Muka (BUM) yang diterima adalah sebesar Rp 1.500.000,- (satu juta lima ratus ribu rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah tapak sebesar Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah susun sebesar Rp 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah), dengan suku bunga 6% (enam persen) yang diterima untuk PNS golongan II.

c. Untuk PNS golongan III Bantuan Uang Muka (BUM) yang diterima adalah sebesar Rp 1.800.000,- (satu juta delapan ratus ribu rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah tapak sebesar Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah susun sebesar Rp 30.000.000,- (tiga puluh

juta rupiah), dengan suku bunga 6% (enam persen) yang diterima untuk PNS golongan III.

d. Untuk PNS golongan IV tidak mendapatkan Bantuan Uang Muka (BUM), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah tapak sebesar Rp 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah), Tambahan Bantuan Uang Muka (TBUM) untuk rumah susun sebesar Rp 30.000.000,- (tiga puluh juta rupiah), dengan suku bunga 7% (tujuh persen) yang diterima untuk PNS golongan IV.

11. Tambahan Bantuan Membangun Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan (TBM BAPERTARUM)

Tambahan Sebagian Biaya Membangun (TBM Bapertarum) Bantuan Dana Taperum-PNS yang diberikan kepada PNS yang memenuhi syarat dan ketentuan, untuk membantu sebagian biaya membangun rumah di atas tanah milik sendiri dengan fasilitas Kredit Membangun Rumah (KBR) melalui Bank BTN, di daerah lokasi tempat PNS bekerja, sebagaimana yang dimaksud dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan rakyat selaku Ketua Harian Bapertarum-PNS No.01/KPTS/1995 tentang Perubahan Bantuan Pemilikan Rumah bagi Pegawai Negeri Sipil.82

Keunggulan TBM-Bapertarum:83

a. Jangka waktu TBM-Bapertarum paling lama 5 (lima) tahun dan tidak melebihi jangka waktu KBR

b. Suku Bunga 6% (enam persen)

82 _{“Produk-produk KPR Bank BTN TBM BAPERTARUM,” www.btn.go.id, diakses} pada tanggal 7 Desember 2015

c. Maksimal kredit:

1) Golongan I: Rp. 13.800.000,- (tiga belas juta delapan ratus ribu rupiah)

2) Golongan II: Rp. 13.500.000,- (tiga belas juta lima ratus ribu rupiah)

3) Golongan III: Rp. 13.200.000,- (tiga belas juta dua ratus ribu rupiah

Syarat Permohonan TBUM Bapertarum:84

a. Usia minimal 21 (dua puluh satu) tahun/menikah

b. Memperoleh rekomendasi Bapertarum dan saat bersamaan merupakan pemohon KBR BTN

c. PNS Aktif golongan I, II dan III d. Masa kerja minimal 5 (lima) tahun

e. Pada saat kredit lunas usia pemohon tidak melebihi 65 (enam puluh lima) tahun

f. Belum memiliki rumah g. Sudah memiliki tanah

h. Tidak pernah memperoleh Tapertarum-PNS

i. Tidak memiliki kredit bermasalah di Bank BTN maupun di bank lain j. Memenuhi syarat dan ketentuan KBR BTN

k. Pelaksanaan Akad TBM Bapertarum bersamaan dengan Akad KBR BTN

D. Prosedur Pemberian Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk

Dalam rangka mendukung efektifitas dan efisiensi penyelenggaraan keamanan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sekaligus tetap memperhatikan aspek transparansi dan perlindungan nasabah debitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR), perlu dilakukan pembakuan proses administrasi kredit pemilikan rumah yang dicakup pada

Standard Operating Procedure Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka

Sekuritisasi (SOP KPR) berdasarkan Surat Edaran Bank Indonesia No. 12/ 38 /DPNP tanggal 31 Desember 2010.

Berdasarkan Surat Edaran Bank Indonesia No. 12/38/DPNP tersebut, Bank Indonesia mewajibkan kepada seluruh perbankan untuk memiliki kebijakan, sistem dan prosedur dalam menyelenggarakan administrasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang paling kurang mencakup :

1. kebijakan yang mengatur mengenai penetapan unit organisasi dan pegawai bank dalam rangka penyelenggaraan proses administrasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sejak dari tahap originasi sampai dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) disekuritisasi;

2. kebijakan dan prosedur penata usahaan dokumen Kredit Pemilikan Rumah (KPR);

3. kebijakan dalam rangka pengembangan sistem aplikasi untuk pemrosesan data dan/atau informasi berbasis teknologi; dan

4. kebijakan dalam rangka pengembangan sistem aplikasi untuk pelaporan kinerja debitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Adapun penyajian dalam bentuk urutan langkah-langkah yang lazim dalam prosedur perkreditan yang harus ditangani oleh PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, yaitu:85

1. Tahap-tahap permohonan kredit,

Dari beberapa jenis-jenis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memiliki kekhususan dalam ketentuan dan prosedurnya, adapun beberapa tahap-tahap permohonan kredit yang harus dipenuhi sehingga oleh pihak PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk diperlukan suatu ketelitian dalam memeriksa berkas/permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dimaksud, antara lain:

a. Permohonan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) b. Berkas, mencangkupi:

Setiap berkas permohonan kredit dari nasabah terdiri dari:

1) Surat-surat permohonan nasabah yang ditandatangani sacara lengkap dan sah.

2) Daftar isian yang disediakan oleh bank yang secara sebenarnya dan lengkap diisi oleh nasabah

3) Daftar lampiran lainnya yang diperlukan menurut jenis fasilitas kredit.

c. Pencatatan

Setiap surat permohonan kredit yang diterima harus dicatat dalam register khusus yang disediakan

d. Kelengkapan dan berkas permohonan

Permohonan dinyatakan lengkap bila telah memenuhi persyaratan yang ditentukan untuk pengajuan permohonan menurut jenis

kreditnya. Selama permohonan sedang dalam proses, maka berkas-berkas permohonan harus dipelihara dalam berkas-berkas permohonan. e. Formulir daftar isian permohonan kredit

Untuk memudahkan bank memperoleh data yang diperlukan, bank mempergunakan Daftar Isian Permohonan Kredit yang harus diisi oleh nasabah, formulir-formulir neraca, daftar rugi/ laba.

2. Penyidikan dan Analisis Kredit

Yang dimaksud dengan penyidikan (investigasi) kredit adalah pekerjaan yang meliputi:86

a. Wawancara dengan pemohon kredit atau debitur.

b. Pengumpulan data yang berhubungan dengan permohonan kredit yang diajukan nasabah, baik data intern bank maupun data ekstern. Dalam hal ini termasuk informasi antarbank dan pemeriksaan pada daftardaftar hitam dan daftar-daftar kredit macet.

c. Pemeriksaan/ penyidikan atas kebenaran dan kewajiban mengenai hal-hal yang dikemukakan nasabah dan informasi lainnya yang diperoleh

d. Penyusunan laporan seperlunya mengenai hasil penyidikan yang telah dilaksanakan.

Yang dimaksud dengan analisis kredit adalah pekerjaan yang meliputi:87 1. Mempersiapkan pekerjaan-pekerjaan penguraian dari segala aspek,

baik keuangan maupun nonkeuangan untuk mengetahui

kemungkinan dapat/tidak dapat dipertimbangkan suatu permohonan kredit.

2. Menyusun laporan analisis yang diperlukan, yang berisi penguraian dan kesimpulan serta penyajian alternatif-alternatif sebagai bahan pertimbangan untuk pengambilan keputusan pimpinan dari kredit permohonan kredit nasabah.

3. Setiap permohonan kredit harus diadakan penyidikan dan analisis seperti termaksud dalam butir (a) dan (b).

4. Pekerjaan penyidikan dilakukan oleh petugas yang berfungsi sebagai petugas penyidik kredit, sedangkan pekerjaan analisis dilakukan oleh kredit analisis.

Kegiatan analisis dalam pemberian kredit dalam praktik perbankan adalah dengan melakukan analisis dengan prinsip-prinsip 5C, yang terdiri dari:88

1. Character (watak)

Suatu keyakinan bahwa, sifat atau watak dari orang-orang yang akan diberikan kredit benar-benar dapat dipercaya, hal ini tercermin dari latar belakang si nasabah baik yang bersifat latar belakang pekerjaan maupun yang bersifat pribadi. Seperti : gaya hidup, hoby, dan social

standingnya. Ini semua merupakan ukuran “kemauan” membayar.

2. Capacity (kemampuan)

Untuk melihat kemampuan nasabahnya dalam bidang bisnis yang dihubungkan dengan pendidikannya, kemampuan bisnis juga diukur dengan kemampuannya dalam memahami tentang ketentuan-ketentuan pemerintah. Pada akhirnya akan terlihat “kemampuannya” dalam mengembalikan kredit yang disalurkan.

3. Capital (modal)

Untuk melihat penggunaan modal apakah efektif, dilihat laporan keuangan (neraca dan laporan rugi laba) degan melakukan pengukuran seperti dari segi likuiditas, solvabilitas, rentabilitas dan ukuran lainnya. Capital juga harus dilihat dari sumber mana saja modal yang ada sekarang ini.

4. Collateral (agunan)

Merupakan jaminan yang diberikan calon nasabah baik yang besifat fisik maupun non fisik. Jaminan hendaknya melebihi jumlah kredit yang diberikan. Jaminan juga harus diteliti keabsahannya, sehingga jika terjadi suatu masalah, maka jaminan yang dititipkan akan dapat dipergunakan secepat mungkin.

5. Condition of economy (kondisi perekonomian)

Dalam menilai kredit hendaknya juga dinilai kondisi ekonomi dan politik sekarang dan dimasa yang akan datang sesuai sektor masing-masing, serta prospek usaha dari sektor yang dijalankan. Penilaian prospek bidang usaha yang dibiayai hendaknya benar-benar memiliki prospek yang baik, sehingga kemungkinan kredit tersebut bermasalah relatif kecil.

Dengan diketahuinya prosedur pemberian kredit/memperoleh kredit berarti secara tidak langsung dapat pula diketahui hal-hal apa saja yang dapat dipersiapkan oleh calon nasabah sebelum/dalam mengajukan permohonan kreditnya ke PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

Secara umum persyaratan pengajuan permohonan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, harus melengkapi data-data antara lain mengisi formulir permohonan kredit yang telah disediakan oleh bank, serta dilampiri berkas-berkas:89

1. Fotocopy identiatas diri (KTP) 2. Fotocopy kartu keluarga (KK) 3. Fotocopy Surat Nikah

4. Fotocopy NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) 5. Fotocopy sertifikat SHM/SHGB

6. IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)/legalisir.

7. Foto copy PBB (Pajak Bumi Bangunan) tahun terakhir. 8. Slip gaji/penghasilan terakhir.

9. Fotocopy rekening koran/buku tabungan di bank manapun selama 3-6 bulan terakhir.

10. Fotocopy Akte Pendirian /Ijin-ijin usaha berupa SIUP/TDP untuk pengusaha.

11. Data-data keuangan laporan rugi laba, catan penjualan/pembelian, bon faktur pembelian/penjualan untuk pengusaha/wiraswasta dan data lain yang diperlukan untuk proses kredit tersebut.

Kemudian setiap permohonan kredit tersebut harus terlebih dahulu didaftarkan kebahagian surat masuk dan setelah itu aplikasi dan berkas harus diperiksa secara teliti oleh bagian kredit dalam hal ini Account Officer PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan tentang kelengkapan data-data dokumen yang diserahkan, kebenaran data-data dan dokumen yang diserahkan.

Apabila data telah dilengkapi maka proses kredit tersebut dilaksanakan sesuai ketentuan/prosedur PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan dimana pada umumnya adalah Account officer meneliti kembali kebenaran data-data yang diserahkan tersebut apakah sesuai dengan keadaan sebenarnya. Langkah-langkah yang dilakukan oleh Account Officer dalam melakukan survey (pengamatan langsung) terhadap kebenaran data-data yang diperolehnya, yakni:90

1. verifikasi data sesuai dengan aslinya,

2. cek informasi bank indonesia apakah termasuk daftar black list/ada pinjaman di bank lain,

3. verifikasi penghasilan, bon/faktur penjualan/pembelian, 4. laporan keuangan,

5. verifikasi jaminan/penilaian jaminan dan lainnya,

Berdasarkan dalam melakukan analisa terhadap kebenaran data-data calon nasabah tersebut, apabila telah sesuai dan layak menurut petugas kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan maka kredit diproses lebih lanjut.

Apabila menurut petugas kredit belum PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan belum layak untuk dibiayai maka akan dibuatkan surat penolakannya. Akan tetapi, apabila kredit layak untuk dibiayai / disetujui maka akan segera diproses dan setelah ada keputusan dari pemutus kredit maka akan dibuatkan surat persetujuan atau Surat Keputusan Kredit yang memuat:91

1. Nama debitur 2. Maksimum kredit 3. Jangka waktu kredit 4. Bentuk kredit 5. Suku Bunga 6. Provisi

7. Biaya administrasi. 8. Biaya asuransi jiwa 9. Biaya asuransi Kebakaran 10. Jaminan

11. Ketentuan lainnya.

12. Jadwal angsuran setiap bulan.

Kemudian setelah calon debitor setuju dengan keputusan bank tersebut dengan segala persyaratannya maka dibuatlah perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) oleh Unit Legal Officer PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan. Segala ketentuan dan prosedur yang terkait dengan Kredit Pemilikan

Rumah (KPR) telah ditentukan dan diatur oleh PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

A. Hak dan kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan

Perjanjian dalam hukum perdata Indonesia diatur dalam Bab III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yakni Pasal 1313 KUHPerdata memberikan pengertian tentang perjanjian, yaitu: “Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.”

Berdasarkan bunyi Pasal 1313 KUHPerdata tersebut, bahwa hubungan antara dua orang tersebut adalah suatu hubungan hukum dimana hak dan kewajiban di antara para pihak tersebut dijamin oleh hukum.92

Hubungan antara 2 (dua) orang tersebut adalah suatu hubungan hukum dimana hak dan kewajiban diantara para pihak tersebut dijamin oleh hukum. Sebuah perjanjian dapat menimbulkan perikatan yang dalam bentuknya berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara 2 (dua) orang atau 2 (dua) pihak berdasarkan dimana pihak yang 1 (satu) berhak menuntut untuk menuntut sesuatu hal dari pihak lain, dan pihak lain yang berkewajiban untuk memenuhi tuntutan tersebut. Pihak yang berhak menuntut sesuatu disebut kreditur, sedangkan yang memenuhi tuntutan tersebut adalah debitur.93

Hukum perjanjian merupakan sebagai suatu perikatan hukum yang dilahirkan oleh suatu perjanjian mengakibatkan lahirnya hak dan kewajiban para pihak yang melakukan perikatan tersebut.94

92 _{H. R. Daeng Naja, Op. Cit., hal. 175}

93 _{Subekti, Hukum Perjanjian, (Intermasa, Jakarta, 2010), hal. 1}

Hak dan kewajiban sebagaimana disebutkan diatas merupakan suatu konsekuensi dari apa-apa yang disepakati dalam perjanjian, dimana satu pihak bersedia untuk memberikan pinjaman sejumlah uang untuk keperluan tertentu kepada pihak lainnya, dan dipihak lainnya berkewajiban untuk mengembalikan dan menggunakan pinjaman tersebut seperti apa yang telah disepakati dalam perjanjian.

Sesuai dengan kesepakatan yang telah dituangkan dalam perjanjian kredit pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, maka masing-masing pihak akan memperoleh hak dan kewajibannya. Apa yang menjadi hak bagi debitur adalah merupakan kewajiban bagi pihak bank, dan apa yang menjadi kewajiban debitur adalah merupakan hak bagi pihak bank.

Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan, bahwa dengan ditandatanganinya perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan antara pihak bank dengan debitur, maka pada saat itu juga telah terjadi kesepakatan yang mengikat bagi pihak-pihak yang mengadakan perjanjian, yaitu pihak debitur dengan pihak bank. Dengan adanya kesepakatan maka akan mempunyai kekuatan mengikat secara hukum sehingga akan timbul hak dan kewajiban bagi pihak-pihak.95

Dengan adanya ketentuan hak dan kewajiban dari pihak debitur maka dengan sendirinya debitur harus melaksanakan tanggung jawab atas pelunasan kredit pemilikan rumah tersebut, yaitu berkewajiban untuk melunasi angsuran tiap bulan secara rutin sampai batas waktu yang ditentukan dalam perjanjian dalam hal

ini pihak debitur harus menjamin kelancaran dalam membayar angsuran tersebut, untuk itu debitur harus menyerahkan jaminan berupa sertifikat dan surat-surat mengenai rumah kepada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan sehingga konsekuensi dari adanya perlindungan hukum ini adalah debitur berhak untuk menggunakan, menempati dan memiliki rumah beserta tanahnya (tanah dan bangunan rumah Kredit Pemilikan Rumah (KPR-BTN) dan berkewajiban melunasi sisa pembayaran angsuran sampai selesai.96

Dengan kata lain, bahwa kedua pihak yaitu pihak kreditur yaitu PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan dengan pihak debitur yaitu dalam hal ini adalah masyarakat selaku nasabah, masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban, yaitu:97

1. Bagi PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan berkewajiban memberikan kredit kepada debitur dan berhak menerima kembali pelunasan kredit yang dilepaskan.

2. Bagi debitur berkewajiban melunasi kredit tersebut dengan cara mengangsur kepada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan tiap bulannya sampai batas waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian dan mentaati segala ketentuan-ketentuan yang telah dibuat oleh bank. Sedangkan hak dari debitur yaitu berhak menerima kredit dan memiliki serta menempati rumah berserta tanahnya.

96 _{Hasil wawancara Fachruddin Zaylani Simamora, Pegawai PT. Bank Tabungan Negara} (Persero) Tbk Cabang Medan, tanggal 21 November 2015

Adapun hak-hak dari debitur yang merupakan kewajiban bagi pihak bank berdasarkan dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Medan adalah:

1. Menggunakan jumlah pokok kredit untuk keperluan pembelian rumah, hal ini terdapat pada Pasal 1 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

2. Mengajukan keberatan/klaim kepada bank apabila pembukuan/ pencatatan bank atas pembayaran angsuran tidak benar, hal ini terdapat pada Pasal 8 ayat (9) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

3. Melakukan pembayaran ekstra, pembayaran dimuka dan atau pelunasan dipercepat, hal ini terdapat pada Pasal 10 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

4. Dalam hal telah dilunasi semua utang oleh debitur maka ia berhak memperoleh surat pernyataan lunas dari pihak bank untuk keperluan roya atas hak tanggungan yang dibebankan pada barang agunan, hal ini terdapat pada Pasal 21 ayat (2) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

5. Menerima pengembalian bukti-bukti kepemilikan rumah dari bank apabila kredit telah dinyatakan lunas, hal ini terdapat pada Pasal 11 ayat (5) dan Pasal 21 ayat (3) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

6. Memberikan kuasa kepada pihak lain untuk mengambil surat-surat dan dokumen-dokumenyang berkaitan dengan barang agunan, hal ini terdapat pada Pasal 21 ayat (5) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

Sedangkan kewajiban-kewajiban dari debitur yang merupakan hak-hak yang diperoleh oleh pihak bank berdasarkan dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Medan adalah:

1. Membayar biaya-biaya yang dikeluarkan guna keperluan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), seperti: provisi, premi asuransi. Hal ini sebagaimana tertuang pada Pasal 5 dan Pasal 13 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

2. Melakukan pembayaran kredit secara angsuran sesuai dengan kesepakatan, hal ini terdapat pada Pasal 8 ayat (1) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

3. Menyimpan semua bukti pembayaran angsuran, hal ini terdapat pada Pasal 8 ayat (8) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

4. Menyerahkan barang agunan berikut dengan dokumen-dokumen kepemilikan barang agunan kepada bank, hal ini terdapat pada Pasal 11 ayat (1) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

5. Memberikan agunan tambahan bila diperlukan, hal ini terdapat pada Pasal 12 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

6. Menutup asuransi terhadap barang agunan dan membayar premi asuransi tersebut, hal ini terdapat pada Pasal 13 ayat (2) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

7. Menempati, memelihara, dan memperbaiki rumah atas biaya sendiri, hal ini terdapat pada Pasal 14 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

8. Membayar rekening listrik, PAM, telepon dengan tertib dan teratur, hal ini terdapat pada Pasal 14 ayat (4) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

9. Membayar Pajak Bumi dan Bangunan serta pungutan-pungutan lainnya, hal ini terdapat pada Pasal 14 ayat (4) Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

10.Membuat dan memberikan surat kuasa kepada bank dalam rangka memenuhi ketentuan dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, hal ini terdapat pada Pasal 22 Perjanjian Kredit PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

Dilihat dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan yang tersebut diatas, bahwa kewajiban bagi debitur yang menjadi hak-hak bagi pihak bank terlihat lebih

dominan sedangkan hak bagi debitur yang menjadi kewajiban bagi pihak bank tidak begitu dimunculkan dalam perjanjian tersebut.

B. Penyebab terjadinya wanprestasi pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan

Masalah yang sering terjadi oleh PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan dalam memberikan pinjaman kredit melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah merupakan masalah wanprestasi.

Dikatakan wanprestasi ialah apabila debitur tidak memenuhi prestasi sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian, sedangkan prestasi adalah sesuatu yang wajib harus dipenuhi oleh debitur dalam setiap perikatan.98

Wanprestasi menurut hukum perdata di Indonesia tersebut dalam Pasal 1238 KUHPerdata, yakni bahwa si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

Ada beberapa faktor yang menjadi penyebab terjadinya kredit bermasalah, yaitu:99

1. Faktor internal perbankan yang meliputi kelemahan dalam analisis kredit, kelemahan-kelemahan kredit, agunan, sumber daya alam, teknologi, dan kecurangan petugas bank, diantaranya:

a. Kelemahan dalam analisis kredit, yaitu:

1) Analisis kredit tidak berdasarkan data akurat. 2) Informasi kredit tidak lengkap.

3) Kredit terlalu sedikit. 4) Kredit terlalu banyak.

98 _{Wirjono Prodjodioro, Asas-Asas Hukum Perjanjian, (Penerbit Sumur Bandung,} Bandung, 1993), hal. 54

5) Jangka waktu kredit terlalu lama. 6) Jangka waktu kredit terlalu pendek. b. Kelemahan dalam dokumen kredit, yaitu:

1) Data mengenai kredit tidak didokumentasi dengan baik.

2) Pengawasan atas fisik dokumen tidak dilaksanakan dengan baik. c. Kelemahan dalam supervise kredit, yaitu:

1) Bank kurang pengawasan atas usaha nasabah secara kontinyu dan teratur.

2) Terbatasnya data dan informasi yang berkaitan dengan penyelamatan dan penyelesaian kredit.

3) Tindakan perbaikan tidak diterapkan secara dini dan tepat waktu. 4) Jumlah nasabah terlalu banyak.

5) Nasabah terpencar.

d. Kecerobohan petugas bank, yaitu: 1) Bank terlalu kompromi.

2) Bank tidak mempunyai kebijakan perkreditan yang sehat. 3) Petugas bank terlalu menggampangkan masalah.

4) Persaingan antar bank.

5) Pengambilan keputusan yang tidak tepat waktu.

6) Terus memberikan pinjaman pada usaha yang siklusnya menurun. 7) Tidak diasuransikan.

e. Kelemahan kebijaksanaan kredit, yaitu: prosedur kredit terlalu panjang.

f. Kelemahan bidang agunan, yaitu:

1) Jaminan tidak dipantau dan diawasi secara baik. 2) Nilai agunan tidak sesuai.

3) Agunan fiktif.

4) Agunan sudah dijual. 5) Pengikatan agunan lemah

g. Kelemahan sumber daya manusia, yaitu:

1) Terbatasnya tenaga yang ahli dibidang penyelamatan penyelasaian kredit.

2) Pendidikan dan pengalaman pejabat kredit sangat terbatas.

3) Kurangnya tenaga ahli hukum untuk mendukung pelaksanaan penyelesaian dan penyelamatan kredit.

4) Terbatasnya tenaga ahli untuk analisis kredit. h. Kelemahan teknologi, yaitu:

1) Terbatasnya sarana dan prasarana yang berkaitan dengan pekerjaan teknis.

2) Keterbatasan bank dalam hal teknis, seperti : manajemen secara baik, pengawasan secara kontinyu, administrasi yang rapi.

i. Kecurangan petugas bank, yaitu:

1) Petugas bank terlibat kepentingan pribadi.

2) Disiplin pejabat kredit dalam menerapkan system dan prosedur kredit rendah.

2. Faktor internal nasabah yang meliputi kelemahan karakter nasabah, kemampuan nasabah, musibah yang dialami nasabah, kecerobohan nasabah, dan manajemen nasabah.

a. Kelemahan karakter nasabah, yaitu:

1) Nasabah tidak mau tahu atau memang tidak beritikad baik. 2) Nasabah kalah judi.

3) Nasabah menghilang.

b. Kelemahan kemampuan nasabah, yaitu: tidak mampu mengembalikan kredit karena terganggunya kelancaran usaha, yakni; 1) Kemampuan usaha nasabah yang kurang.

2) Teknik produksi yang sudah ketinggalan zaman. 3) Kemampuan pemasaran tidak memadai.

4) Pengetahuan terbatas. 5) Pengalaman terbatas. 6) Informasi terbatas

3. Faktor eksternal seperti situasi ekonomi yang negatif, politik dalam negeri yang merugikan, politik negara lain yang merugikan, situasi alam yang merugikan, dan peraturan pemerintah yang merugikan. a. Situasi ekonomi yang negatif, yaitu:

1) Globalisasi ekonomi yang berdampak negatif. 2) Perubahan kurs mata uang.

b. Situasi politik dalam negeri yang merugikan, yaitu: 1) Pergantian pejabat tertentu.

2) Hubungan diplomatik dengan negara lain. 3) Adanya gejolak sosial.

c. Politik Negara lain yang merugikan, yaitu: 1) Proteksi oleh negara lain.

2) Adanya pemogokan buruh diluar negri. 3) Adanya perkembangan politik diegara lain.

4) Kebijakan dari industri luar negri dengan menjatuhkan harga barangnya sehingga memukul harga produk dalam negri.

d. Situasi alam yang merugikan, yaitu: 1) Faktor alam yang berakibat negatif. 2) Habisnya sumber daya alam.

e. Peraturan pemerintah yang merugikan, yaitu:

1) Membatasi jumlah supermarket atau mall di daerah tertentu. 2) Menutup usaha tertentu untuk melindungi pengusaha kecil. 4. Faktor kegagalan bisnis senantiasa muncul di luar kemampuan para

pihak seperti aspek hubungan, aspek yuridis, aspek manajemen, aspek pemasaran, aspek teknis produksi, aspek keuangan, dan aspek sosial ekonomi.

5. Faktor ketidakmampuan manajemen adalah pencatatan tidak memadai, informasi biaya tidak memadai, modal jangka panjang tidak cukup, gagal mengendalikan biaya, overheadcost yang berlebihan, kurangnya pengawasan, gagal melakukan penjualan, investasi berlebihan, kurang menguasai teknis, dan perselisihan antara pengurus.

Selain faktor-faktor yang sebagaimana telah diuraian diatas, adapun beberapa penyebab lainnya yang merupakan kesalahan pihak kreditur, yaitu:100

1. Keteledoran bank mematuhi peraturan pemberian kredit yang telah digariskan.

2. Terlalu mudah memberikan kredit yang disebabkan karena tidak ada patokan yang jelas tentang standar kelayakan permintaan kredit yang diajukan.

3. Konsentrasi dana kredit pada sekelompok debitur atau sektor usaha yang beresiko tinggi.

4. Kurang memadainya jumlah eksekutif dan staff bagian kredit yang berpengalaman.

5. Lemahnya bimbingan dan pengawasan pimpinan kepada para eksekutif dan staff bagian kredit.

6. Jumlah pemberian kredit yang melampaui batas kemampuan bank. 7. Lemahnya kemampuan bank mendeteksi arah perkembangan arus kas

(cashflow) debitur lama.

8. Tidak mampu bersaing, sehingga terpaksa menerima deditur yang kurang bermutu.

Selain faktor-faktor diatas yang menjadi penyebab kredit bermasalah, berikut adalah sumber-sumber penyebab terjadinya kegagalan dalam

pengembalian kredit oleh nasabah atau penyebab terjadinya kredit bermasalah pada bank dapat dikemukakan sebagai berikut, yaitu:101

1. Self dealing

Self dealing terjadi karena adanya interest tertentu dari pejabat pemberi kredit terhadap permohonan kredit yang diajukan nasabah, kemudian memberikan kredit yang tidak layak kepada nasabahnya dengan harapan mendapatkan kompensasi berupa imbalan dari nasabahnya.

2. Anxiety for income

Pendapatan yang diperoleh melalui kegiatan perkreditan merupakan sumber pendapatan utama sebagian besar bank sehingga ambisi ataupun nafsu yang berlebihan untuk memperoleh laba bank melalui penerimaan bunga kredit sering menimbulkan pertimbangan yang tidak sehat dalam pemberian kredit.

3. Compromise of credit principles

Pelnggaan terhadap prinsip-prinsip kredit oleh pimpinan bank yang menyetujui pemberian kredit yang mengandung resiko yang potensial menjadi kredit yang bermasalah.

4. Incomplete credit information

Terbatasnya informasi seperti data keuangan dan laporan usaha, disamping informasi lainnya seperti penggunaan kredit, perencanaan, ataupun keterangan mengenai sumber pelunasan kembali kredit.

5. Failure to obtain or enforce liquidation agreements

Sikap ragu-ragu dalam menentukan tindakan terhadap suatu kewajiban yang telah diperjanjikan, meskipun nasabah mampu dan wajib membayarnya, juga merupakan penyebab timbulnya kredit-kredit yang tidak sehat dan mengakibatkan kredit-kredit bermasalah bagi bank.

6. Complacency

Sikap memudahkan suatu masalah dalam proses kredit akan mengakibatkan terjadinya kegagalan atas pelunasan kembali kredit yang diberikan.

7. Lack of supervising

Karena kurangnya pengawasan yang efektif dan berkesinambungan setelah pemberian kredit, kondisi kredit berkembang menjadi

KATA PENGANTAR

Dengan segenap hati penulis panjatkan segala puji kepada Allah Swt yang dengan rahmat dan ridho-Nya telah menghantarkan penulis hingga sampai di batas akhir semester dalam perkulihan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan, dimana penulis telah dapat menyelesaikan penulisan skripsi dengan judul: Tinjauan Yuridis Wanprestasi Pada Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Dan Penyelesaiannya Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan.

Skripsi ini ditulis guna memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. Penulis sangat menyadari bahwa kehadiran karya ini tidak terlepas dari perhatian, bimbingan, dorongan dan bantuan dari berbagai semua pihak. Untuk ini izinkanlah penulis menyampaikan penghargaan dan ucapan terima kasih yang sebesar-besar nya kepada:

1. Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, Selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

2. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, Selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

3. Syafruddin, SH, MH, Selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

4. Dr. OK Saidin, SH, M.Hum, Selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

5. Prof. Dr. Hasim Purba, SH, M.Hum, Selaku Ketua Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. 6. Rabiatul Syahriah, SH, M.Hum, Selaku Sekretaris Departemen Hukum

Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. 7. Dr. Edy Ikhsan, SH, M.H, Selaku Dosen Pembimbing I yang telah

banyak memberikan arahan dan bimbingan kepada penulis.

8. Dr. Dedi Harianto, SH, M.Hum. Selaku Dosen Pembimbing II yang banyak memberikan bimbingan dan saran-saran dalam penyelesaian skripsi ini.

9. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen selaku staff pengajar dan seluruh staff administrasi Fakultas Hukum Sumatera Utara Medan

10. Kedua orang tua saya yang tercinta,. Terima kasih yang tak terhingga atas doa, curahan kasih sayang, dan segala bentuk dukungan yang selalu diberikan yang tidak mungkin dapat saya balaskan sampai kapan pun. Juga tidak lupa saya ucapkan terima kasih kepada kedua kakak, dan abang saya dirumah.

11. Semua kawan-kawan stambuk 2010 yang tidak bisa disebutkan secara satu persatu. Khususnya buat anak-anak Departemen Hukum Perdata Program Kekhususan Hukum Perdata Dagang: Reza (alias gendon), Andrea (alias ea), Andi (alias emon), Farul (alias ayul), dan Mahmud (alias mood).

12. Seluruh pihak-pihak yang telah memberikan bantuannya kepada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini yang tidak bisa disebutkan satu persatu.

Akhir kata semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis sendiri dan bagi pengembangan ilmu hukum khususnya, meskipun penulis menyadari bahwa penulisan skripsi ini masih jauh dari kesempurnaan.

Medan, Januari 2016 Penulis

DAFTAR ISI Lembar Pengesahan

Kata Pengantar ... i

Daftar Isi ... iii

Abstrak ... v

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 7

C. Tujuan Penulisan ... 8

D. Manfaat Penulisan ... 8

E. Metode Penelitian ... 9

F. Keaslian Penulisan ... 12

G. Sistematikan Penulisan ... 13

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN KREDIT ... 15

A.Pengertian Perjanjian Kredit ... 15

B.Bentuk Perjanjian Kredit ... 22

C.Syarat Sah Perjanjian Kredit ... 26

D.Wanprestasi Dalam Perjanjian ... 30

BAB III ASPEK-ASPEK YURIDIS KREDIT PEMILIKAN RUMAH DI PT. BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK CABANG MEDAN ... 34

A. Gambaran Umum PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk ... 34

B. Pengertian Kredit Pemilikan Rumah ... 39

C. Jenis-jenis Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk ... 41

D. Prosedur Pemberian Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk ... 65

BAB IV TINJAUAN YURIDIS WANPRESTASI PADA PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH DAN PENYELESAIANNYA PADA PT. BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK

CABANG MEDAN ... 73

A. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan ... 73

B. Penyebab Terjadinya Wanprestasi pada Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan ... 79

C. Upaya Penyelesaian Wanprestasi atas Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan ... 89

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 103

A. Kesimpulan ... 103

B. Saran ... 105

ABSTRAK

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan fasilitas kredit yang diberikan kepada masyarakat untuk dapat memiliki rumah yang memadai dan layak melalui kredit khusus diperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan golongan ekonomi menengah kebawah. Pemerintah Indonesia telah menunjuk Bank BTN sebagai bank yang melaksanakan program KPR dibidang perumahan rakyat, Bagi masyarakat yang tidak memiliki biaya untuk membeli rumah maka dapat menggunakan fasilitas kredit yang diberikan oleh Bank BTN dengan mengadakan perjanjian kredit dan memenuhi seluruh ketentuan yang ditentukan oleh Bank BTN. Namun, dalam perjanjian kredit KPR yang disepakati banyak masalah yang timbul yang menyebabkan terjadinya wanprestasi, dan berbagai upaya cara penyelesaian wanprestasi perjanjian Kredit KPR telah diupayakan. Atas permasalahan tersebut, maka perlu dicermati dan dibahas apa yang menjadi hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian KPR, dan apa yang menjadi penyebab terjadinya wanprestasi pada perjanjian KPR, serta bagaimana upaya penyelesaian wanprestasi atas perjanjian KPR.

Metode yang dipakai dalam penulisan ini adalah metode penelitian yuridis normatif dengan pengumpulan data secara studi kepustakaan (library research) dan penelitian lapangan dengan melakukan wawancara langsung (field research) dengan pegawai PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk Cabang Medan. Adapun data sekunder yang digunakan dalam penulisan skripsi ini, yaitu berasal dari buku perpustakaan, artikel-artikel, internet, termasuk perundang-undangan.

Adapun hasil dari penelitian skripsi ini adalah: Pertama, hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian Kredit KPR maka debitur harus melaksanakan tanggung jawab atas pelunasan yang ditentukan dalam perjanjian kredit, dalam hal jaminan untuk kelancaran dalam membayar angsuran debitur harus menyerahkan jaminan berupa sertifikat (surat-surat) rumah kepada pihak kreditur (bank) dan konsekuensinya bagi debitur, berhak menggunakan, menempati dan memiliki rumah dan wajib melunasi sisa pembayaran angsuran hingga selesai (lunas). Kedua, Penyebab terjadinya wanprestasi pada perjanjian Kredit KPR dapat dikategorikan menjadi 2 (dua), yaitu: wanprestasi yang terjadi sebagai akibat kelalaian dari pihak debitur; debitur mengalami musibah, seperti sakit atau meninggal dunia; ketidakjujuran dalam mengelola kredit, Debitur mengalami PHK. Serta wanprestasi yang terjadi akibat lemahnya pengawasan kredit dari pihak bank yang terjadi akibat lemahnya pengawasan kredit dari pihak bank; analisa kredit yang tidak tepat oleh pihak bank, terjadinya perubahan mendadak dalam manajemen bank. Ketiga, Upaya penyelesaian wanprestasi debitur pada perjanjian KPR, yaitu dimulai dari peringatan/surat teguran, dan melakukan survey kepada debitur untuk menanyakan alasan (sebab) debitur tidak memenuhi kewajibannya dan mengingatkan debitur untuk membayar kewajibannya, Apabila atas upaya tersebut dan tidak memperoleh tanggapan dari debitur, maka bank akan mengirimkan surat somatie kepada debitur guna membicarakan masalah tersebut. Tahap selanjutnya adalah apabila atas hal tersebut tidak mendapatkan tanggapan dari debitur maka pihak bank mengambil tindakan terakhir, yakni; dengan melakukan eksekusi terhadap rumah tersebut.

Kata kunci: Wanprestasi pada perjanjian kredit, Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Penyelesaian kredit macet.