d. Benda yang didirikan di atas alas hak milik pihak lain, seperti
bangunan yang didirikan di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, yang pemilik tanah dan pemilik bangunan merupakan
subjek yang berbeda. Sebenarnya, jika tanah yang digunakan untuk mendirikan bangunan tersebut merupakan tanah berstatus tanah
yang dapat dibebani Hak Tanggungan, keduanya dapat dibebani sekaligus dengan Hak Tanggungan. Namun, jika tanah tersebut
berstatus tanah Hak Pakai yang tidak dapat dipindahtangankan, atau Hak Sewa yang tidak dapat dibebani Hak Tanggungan atau
bisa juga pemilik tanah menolak untuk memberikan jaminan berupa Hak Tanggungan atas tanahnya, bangunan tersebut dapat
dibebani jaminan fidusia.
2.4 Tinjauan Umum Tentang Kredit Macet
Menurut Iswi Hariyani 2010: 28 kredit macet pada mulanya selalu diawali dengan terjadinya “wanprestasi” ingkar janji atau cidera janji, yaitu suatu keadaan
dimana debitur tidak mau dan atau tidak mampu memenuhi janji-janji yang telah dibuatnya sebagaimana tertera dalam perjanjian kredit.
Tindakan wanprestasi membawa konsekuensi terhadap timbulnya hak pihak yang dirugikan untuk menuntut pihak yang melakukan wanprestasi untuk
memberikan ganti rugi, sehingga oleh hukum diharapkan agar tidak ada satu pihak
pun yang dirugikan karena wanprestasi tersebut. Tindakan wanprestasi itu dapat terjadi karena:
1. Kesengajaan;
2. Kelalaian;
3. Tanpa kesalahan tanpa kesengajaan atau kelalaian.
Akan tetapi berbeda dengan Hukum Pidana atau hukum tentang Perbuatan Melawan Hukum, Hukum Kontrak tidak begitu membedakan apakah suatu kontrak
tidak dilaksanakan karena adanya unsur kesalahan dari para pihak atau tidak. Akibat umumnya tetap sama, yakni pemberian ganti rugi dengan perhitungan-perhitungan
tertentu, kecuali tidak dilaksanakan kontrak tersebut karena alasan-alasan pemaksaan, yang umumnya memang membebaskan pihak yang tidak memenuhi prestasi untuk
sementara atau selama-lamanya. Menurut Muljono 1996: 65 suatu kredit digolongkan sebagai kredit macet
sejak tidak ditepatinya atau dipenuhinya ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit, yaitu apabila debitur selama tiga kali berturut-turut tidak membayar angsuran
dan bunganya. Sedangkan menurut Pasal 4 SK Direktur BI Nomor: 30267KEPDIR
tanggal 27 Februari 1998, Kredit macet bad-debt yaitu apabila memenuhi kriteria: 1.
Terdapat tunggakan angsuran pokok danatau bunga yang telah melampui 270 dua ratus tujuh puluh hari; atau
2. Kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru; atau
3. Dari segi hukum atau kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan pada
nilai wajar. Sebelum batas akhir pengembalian pinjaman, terlihat tanda-tanda sebagai
berikut: 1.
Sebelum jatuh tempo, rekening tidak menunjukkan mutasi debit dan kredit;
2. Kredit mengalami penunggakan pembayaran premi secara terus menerus;
3. Adanya tanda-tanda bahwa debitur tidak sanggup lagi membayar bunga
atas kredit yang diberikan oleh bank. Apabila terjadi tanda-tanda seperti di atas, maka pihak bank akan memberi
teguran kepada debitur dan jika dalam waktu satu bulan teguran ini tidak ditanggapi, maka diadakan teguran untuk kedua kalinya. Dan apabila teguran kedua juga tidak
ditanggapi oleh debitur, akan diberikan untuk ketiga kalinya terakhir disertai dengan pemanggilan terhadap debitur. Lalu terhadap debitur ini diberikan waktu untuk
menyelesaikan pinjamannya.Setelah batas akhir pengembalian tiba ternyata debitur tidak dapat mengembalikan pinjaman beserta bunganya, maka debitur diberi upaya
penyelamatan kredit bermasalah oleh pihak bank. Akan tetapi bila hasil analisa tersebut menunjukkan bahwa debitur sudah tidak mungkin atau tidak mampu untuk
mengangsur pinjamannya, maka kredit tersebut diklasifikasikan sebagai kredit macet. Menurut Iswi Hariyani 2010: 39 langkah dalam menyelesaikan kredit
bermasalah yang dilakukan bank bagi debitur yang masih mempunyai iktikad baik untuk menyelesaikan kewajibannya adalah:
1. Rescheduling
Rescheduling adalah upaya penyelamatan kredit dengan melakukan perubahan syarat-syarat perjanjian kredit yang berkenaan dengan jadwal
pembayaran kembali kredit atau jangka waktunya. 2.
Reconditioning Reconditioning ialah upaya penyelamatan kredit dengan cara melakukan
perubahan atas sebagian atau seluruh syarat perjanjian kredit, yang tidak terbatas pada perubahan jadwal pembayaran, jangka waktu, dan
persyaratan lainnya sepanjang tidak menyangkut perubahan maksimal saldo kredit.
3. Restructuring
Restrusturing ialah upaya penyelamatan dengan melakukan perubahan syarat-syarat perjanjian kredit, yaitu antara lain dengan Penurunan suku
bunga kredit; Perpanjangan jangka waktu kredit; Pengurangan tunggakan bunga; Pengurangan tunggakan pokok; Penambahan fasilitas kredit; dan
Konversi kredit menjadi penyertaan modal sementara. Apabila upaya penyelamatan kredit yang dilakukan bank ternyata tidak
berhasil, maka bank dapat melakukan tindakan lanjutan berupa penyelesaian kredit macet melalui program penghapusan kredit macet.
2.5 Tinjauan Umum Tentang Hak Tanggungan
