Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dengan Bank Dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

(1)

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER

DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN

RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang

Medan Bukit Barisan)

TESIS

Oleh

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER

DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT

PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB

Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Magister Kenotariatan

Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(3)

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal Lulus : 31 Agustus 2010

Judul Tesis : PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

Nama Mahasiswa : Panary Sitopu Nomor Pokok : 087011148 Program Studi : Kenotariatan

(4)

Telah diuji

Pada Tanggal : 31 Agustus 2010

____________________________________________________________________

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn 2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum

3. Dr. T.Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum

(5)

ABSTRAK

Tujuan dari adanya perjanjian kerjasama antara bank dengan developer adalah untuk memudahkan bank mengadakan kerjasama dalam pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah. Dengan adanya perjanjian kerjasama tersebut, bank dapat mengetahui bagaimana reputasi developer tersebut dan dari sisi legal, diharapkan bank terlindungi karena adanya kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya di dasari oleh perjanjian kerjasama. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata, tetapi terdapat di dalam masyarakat.

Penelitian ini dilakukan dengan metode penelitian bersifat deskriptif. Deskriptif dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian developer dan implikasinya bagi debitur selaku end user, secara khusus dalam pelaksanaanya di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan, beralamat di Jalan Pos No.7 dahulu Jalan Bukit Barisan No.5 Medan. Pendekatan yang digunakan adalah bersifat yuridis normatif yang mengutamakan tinjauan dari segi peraturan hukum yang berlaku serta data maupun dokumen-dokumen yang mempunyai kaitan dengan permasalahan dalam penelitian ini.

Dari hasil pembahasan dapat diketahui bahwa bentuk kerjasama antara developer dengan bank dalam pemberian fasilitas KPR menerapkan sistem kemitraaan/kerjasama. Hubungan hukum antara bank dan developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan yang ditandatangani diatas meterai. Isi perjanjian kerjasama disesuaikan dengan keadaan status tanah dan bangunan, kelengkapan dokumen, reputasi owner/developer, dan sebagainya. Jika status jaminan masih dalam bentuk Sertipikat induk maka dalam Perjanjian kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT, SKMHT ditandatangani oleh debitur. Setelah fasilitas kredit diberikan kepada debitur maka bank sesuai perjanjian kerjasama akan mengatur mengenai skema pencairan dana, yang akan disesuaikan dengan kondisi tanah dan bangunan atau berdasarkan progress report penyelesaian perumahan sesuai ketentuan yang telah ditetapkan sebelumnya. Secara teori, kedudukan para pihak dalam perjanjian kerjasama ini adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Namun, hal ini dimaksudkan, untuk melindungi debitur selaku konsumen perumahan, jika developer lalai dalam memenuhi kewajibannya. Berbagai masalah yang ada pada kerjasama antara developer dengan bank, terutama dalam proses pengurusan dokumen jaminan sertipikat belum dipecah ataupun dokumen tanah dan bangunan yang masih dalam proses pengurusan, masalah dalam penyelesaian bangunan seperti, bangunan belum selesai melewati jangka waktu yang telah ditetapkan sebelumnya, spesifikasi bangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan lain sebagainya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi bank dan debitur selaku konsumen perumahan.

(6)

ABSTRACT

The purpose of an agreement between a bank and a developer is to make it easy for the bank to cooperate in providing a credit facility on house ownership. With the agreement, the bank can understand the reputation of the developer and can be legally protected by the agreement. As such, written agreements which are usually based on mutual agreements, need to be made. While this agreement is not specified in the Civil Code, it exists in the society.

This research was conducted using a descriptive method. The word ‘descriptive’ here was meant to give a description of the data on the implementation of a developer agreement and its implication for the debtor as an end user, more precisely in its implementation at the CIMB Niaga Bank Medan Bukit Barisan Branch, located at Jl. Pos no. 7 Medan (previously Jl. Bukit Barisan No. 5 Medan). The approach used was juridical-normative which emphasized the use of the prevailing laws and regulations as well as data and documents that were related to this research to form a point of view.

From the discussion, it was found out that the form of agreement made between a bank and a developer in house ownership credit was partnership. The legal relationship between the bank and the developer was specified in an agreement made in a written act which was signed on a seal. The content of the agreement was made in accordance with the status of land and building, documents, owner/developer reputation, and others. If the security status was still in the form of a Master Certificate, then it was implied in the agreement that buy back guarantee should have been put into effect after AJB, APHT and SKHMT had been signed by the debtor. Once the credit facility was given to the debtor, the bank would proceed to the funding scheme in accordance with the land and building status or based on the progress report of the housing construction as stated in the agreement. Theoretically, there was an imbalance in the position of the two parties involved in this agreement as the bank held too many rights and responsibilities in comparison to the developer as a house provider. However, this was meant to protect the debtor as a house consumer in case the developer did not carry out its duties. There were some problems found in the agreement between a bank and a developer, among others: the process of unsplit certificate security document, the land and building documents which were in process, building construction matters such as unfinished buildings exceeding the time limit agreed before, building specifications mismatching the agreement agreed earlier, etc. These problems caused losses to the bank as well as the debtor as a house consumer.

(7)

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas kasih dan anugerahNya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “PERJANJIAN

KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN

FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Bukit Barisan Medan)”. Penulis menyadari bahwa bantuan dan dorongan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak langsung sangat membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, maka penulis ingin mengucapkan terima kasih disampaikan kepada :

1. Rektor I Universitas Sumatera Utara yang amat terpelajar Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K) dan para pembantu Rektor Universitas Sumatera Utara.

2. Yang amat terpelajar Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, beserta para Asisten, Sekretaris dan Staf serta seluruh jajarannya.

3. Ketua Program S2 Magister Kenotariatan yang amat terpelajar Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN sekaligus sebagai Ketua Pembimbing yang telah memberi kesempatan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan dalam program S2 Magister Kenotariatan yang sangat berharga ini.

4. Yang amat terpelajar Notaris/PPAT H. Syahril Sofyan SH, MKn dan

Notaris/PPAT Syafnil Gani SH, MHum, sebagai Anggota Pembimbing, walaupun di tengah tengah kesibukan beliau, namun telah memberikan perhatian yang terbaik dalam melakukan bimbingan baik yang diterima melalui materi perkuliahan maupun bahan-bahan lainnya dan melakukan bimbingan dengan penuh disiplin kepada penulis dalam rangka menyelesaikan penelitian ini pada Sekolah Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara di Medan.

(8)

5. Yang amat terpelajar Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, dan Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum sebagai Tim Penguji walaupun ditengah tengah kesibukan beliau, namun tetap memberikan perhatian dan bantuan, dan memberikan saran dan masukan kepada penulis dalam rangka menyelesaikan tesis ini.

6. Seluruh Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu pengetahuan dan bimbingan kepada penulis selama menjalani pendidikan di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

7. Seluruh Staf Akademik, Staf Sub Bagian Akademik dan Sub Bagian

Administrasi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

8. Kedua orangtua penulis, Pdt. Jatalim Sitopu dan Rasianna Purba. Rasa terimakasih yang sungguh luar biasa atas doa dan dorongan yang tak henti-hentinya baik secara moral dan materiil, dukungan yang tak pernah putus dan kepercayaan yang penuh dari beliau berdua adalah motivasi yang menguatkan bagi penulis.

9. Keempat kakak dan abang penulis Kak Melda Ery Rusmawi Sitopu dan

Keluarga, Bang Elisamark Sitopu dan Keluarga, Kak Sanny Sofia Cronika Sitopu dan Keluarga, dan Kak Rismaya Sitopu dan Bang Yosra yang selalu mau mendoakan, mendengarkan, menghibur, dan mengingatkan penulis.

10. Ayahanda Pdt. Jatalim Sitopu dan Ibunda Rasianna br Purba, yang telah memberikan doa, dorongan dan motifasi baik secara lahiriah dan batiniah, serta didikan yang amat sangat berguna sehingga dapat menyelesikan program studi ini dengan baik.

11. Management PT. Bank CIMB Niaga Tbk Medan, baik di cabang Bukit Barisan

maupun di Cabang Juanda, serta teman-teman di Bank CIMB Niaga yang telah memberikan dukungan kepada penulis, baik dalam memberikan bahan-bahan dan data selama penelitian ini berlangsung hingga tesis ini dapat diselesaikan.

(9)

12. Terima kasih juga kepada rekan-rekan Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan tesis ini.

Penulis menyadari bahwa dalam penulisan hukum ini masih banyak kekurangan dan kekeliruan yang disebabkan keterbatasan pengetahuan penulis. Oleh karena itu apabila ada kritik dan saran yang membangun guna menyempurnakan penulisan ini maka akan penulis terima dengan senang hati.

Medan, Agustus 2010 Penulis

(10)

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. Identitas Pribadi

Nama : Panary Sitopu, SH

Tempat Tanggal Lahir : Tiga Runggu, 23 Desember 1983

Alamat : Jalan Menteng VII Gg Simalungun No.11, Medan.

II. Orang Tua

Nama Ayah : Pdt. Jatalim Sitopu

Nama Ibu : Rasianna br Purba

III. Pendidikan

SD RK Serdang Murni I, Lubuk Pakam Tamat Tahun 1989

SMP Negeri 2, Lubuk Pakam Tamat Tahun 1998

SMA Santa Maria, Medan Tamat Tahun 2001

S-1, Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran,

Bandung Tamat Tahun 2005

(11)

DAFTAR ISI

Halaman

INTISARI ... i

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR ISTILAH ASING ... x

BAB I : PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Permasalahan ... 8

C. Tujuan Penelitian ... 8

D. Manfaat ... 9

E. Keaslian Penelitian ... 10

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 11

G. Metode Penelitian ... 30

1. Spesifikasi ... 30

2. Lokasi Penelitian... 31

3. Sumber Data Penelitian ... 32

4. Teknik Pengumpulan Data ... 34

5. Alat Pengumpulan Data ... 34

6. Analisis Data ... 35

BAB II : KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB NIAGA DALAM RANGKA PEMBERIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH ... 36

(12)

1. Pengertian Perjanjian ... 36

2. Subjek dan Objek Perjanjian ... 39

a. Subjek Perjanjian ... 39

b. Objek Perjanjian ... 42

3. Syarat Sahnya Perjanjian. ... 43

4. Asas-asas Perjanjian ... 50

5. Macam-macam Perjanjian ... 53

6. Akibat Perjanjian Hukum Yang Sah ... 54

B. Ketentuan Pemberian KPR melalui Kerjasama Developer pada PT.Bank CIMB Niaga Tbk ... 56

1. Ketentuan Pemberian KPR ... 56

2. Ketentuan Kerjasama Developer... 60

2.1 Tipe Kerjasama Dengan Developer ... 65

1) Dokumen Kerjasama dengan Perjanjian Perikatan Jual Beli ... 65

2) Dokumen Kerjasama dengan Akta Jual Beli ... 68

2.2Ketentuan Mengenai Kondisi Bangunan Yang Dapat Diterima ... 68

C. Bentuk Perjanjian antara Developer dan Bank CIMB Niaga dalam rangka pemberian fasilitas KPR ... 71

BAB III : HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK TERKAIT DALAM PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH ... 79

A. Ruang Lingkup Kerjasama ... 79

B. Hak dan Kewajiban Bank dalam Perjanjian Kerjasama ... 81

C. Hak dan Kewajiban Developer dalam Perjanjian Kerjasama .. 89

BAB IV : BEBERAPA KELEMAHAN YANG TIMBUL DALAM PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB NIAGA ... 98

(13)

A. Wanprestasi ... 98

B. Ganti Rugi ... 107

C. Penyelesaian Perselisihan ... 114

BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN ...116

A.Kesimpulan ... 116

B.Saran ... 118

DAFTAR PUSTAKA ... 119

(14)

DAFTAR ISTILAH ASING

Appraisal : Proses pekerjaan seorang penilai dalam

memberikan suatu estimasi dan pendapat atas sesuatu barang berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian yang berlaku.

Bank Checking/BI Checking : Tindakan untuk mencari informasi mengenai

calon debitur pada bank-bank yang pernah atau sedang berhubungan dengan calon debitur pada saat pengajuan pinjaman dan pemeriksaan ini juga dilakukan kepada Bank Indonesia sebagai pusat informasi

Banker’s Clause : Klausula Bank adalah suatu klausula yang

tercantum dalam Polis yang hanya dicantumkan atas permintaan pihak Bank dimana dalam polis secara tegas dinyatakan bahwa pihak Bank adalah sebagai penerima ganti rugi atas peristiwa

yang terjadi atas obyek pertanggungan

sebagaimana disebutkan dalam perjanjian

asuransi (polis)

Business Unit : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur

kepada Developer sebagai pembayaran awal Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan

Checking : Penyelidikan yang dilakukan kepada nasabah

dengan mendapatkan informasi melalui pihak ketiga untuk mengetahui kondisi nasabah

Credit Committee : Pejabat kredit yang ditunjuk oleh Direksi untuk

mengevaluasi dan menyetujui atau menolak atas

permohonan kredit sesuai dengan batas

wewenangnya

Creditworthiness : Diterjemahkan dalam Kamus Istilah Ekonomi

Popular, sebagai Layak Kredit yaitu kelayakan seseorang, perusahaan atau lembaga, atau negara untuk memperoleh kredit. Untuk individu atau perorangan biasanya Kreditur menilainya dari 4C : Character, Capacity, Capital dan Collateral.

Cover Note Notaris/PPAT : Pernyataan Jaminan dan pernyataan dari

Notaris/PPAT yang menjelaskan bahwa agunan

(15)

Notaris/PPAT dan apabila telah selesai akan diserahkan kepada Bank

Down Payment (Uang Muka) : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur

kepada Developer sebagai pembayaran awal Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan

End User : Customer/pemohon/penerima pinjaman/Debitur

Kredit Pemilikan Rumah

Escrow Account : Rekening penampungan untuk dana yang

dipercayakan kepada Kustodian berdasarkan perjanjian tertulis untuk tujuan tertentu, biasanya diberikan bunga yang sama dengan tabungan, deposito atau simpanan lain, bertindak sebagai kustodian umumnya adalah bank, sejumlah dana yang disetorkan oleh pemilik baru suatu bank dan ditanamkan kedalam rekening yang dibuka secara khusus untuk keperluan penyelamatan kredit; bunga yang diperoleh digunakan untuk membayar pelunasan kredit yang diselamatkan tersebut.

Exception : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan

yang tidak dapat dipenuhi karena adanya

pelanggaran covenant atau yang telah

diupayakan pemenuhannya namun tetap tidak tersedia atau yang sudah melewati jangka waktu to be obtained (TBO).

Outstanding : Saldo debet dari fasilitas yang telah ditarik

debitur

Purchase Order : (Surat Pesanan) Surat pemesanan tanah dan/atau

tanah dan bangunan sebagai objek kredit yang dibuat Debitur kepada Developer berdasarkan persetujuan Bank.

Retail Banking : Bank yang mengkhususkan usahanya pada

produk jasa yang ditawarkan, baik kepada nasabah perorangan maupun badan usaha berskala kecil

Revolving : Fasilitas Kredit yang dapat ditarik berulang kali

hingga batas plafond yang ditentukan. Setiap ada pembayaran sebagian/seluruhnya untuk melunasi outstanding fasilitas kredit maka jumlah fasilitas kredit yang bersangkutan dapat ditarik kembali hingga batas plafond yang ditentukan.

Site Plan : Rencana Tapak/Gambaran/peta rencana

(16)

penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu

Standard Operating Prosedure : Pedoman tertulis yang berisi ketentuan

pelaksanaan dan langkah-langkah kerja end to end process untuk menjalankan produk dan atau

aktivitas tertentu termasuk didalamnya

mekanisme kontrol.

To Be Obtained (TBO) : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan

yang belum dapat dipenuhi karena masih dalam proses pengurusan dan/atau berdasarkan kondisi tertentu (sifat transaksi) belum dapat dipenuhi, sejak fasilitas dibukukan atau sejak tanggal tertentu yang disyaratkan.

(17)

ABSTRAK

(18)

ABSTRACT

(19)

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Aktivitas bisnis merupakan fenomena yang sangat kompleks karena mencakup berbagai bidang baik bidang hukum, ekonomi dan politik. Dalam kehidupan masyarakat seringkali dapat dilihat bahwa aktivitas manusia dalam dunia bisnis tidak lepas dari peran bank selaku pemberi layanan keuangan bagi masyarakat.

Konsideran huruf b Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang perbankan sebagaimana telah dirubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 (selanjutnya disebut Undang-Undang Perbankan) menyatakan bahwa perbankan yang berasaskan demokrasi ekonomi dengan fungsi utamanya sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, memiliki peranan yang strategis untuk menunjang pelaksanaan pembangunan nasional, dalam rangka meningkatkan pemerataan pembangunan dan hasil-hasilnya, pertumbuhan ekonomi dan stabilitas nasional, kearah peningkatan taraf hidup rakyat banyak.

Peran sebagai penghimpun dana dilakukan bank dengan melayani masyarakat yang ingin menabungkan uangnya di bank. Peran sebagai penyalur dana dilakukan bank dengan melayani masyarakat yang membutuhkan pinjaman uang dari bank, misalnya untuk keperluan modal usaha, keperluan pembangunan, keperluan perumahan dan keperluan-keperluan lainnya.

(20)

Sebelum sebuah bank menyetujui permohonan calon debitur untuk mendapatkan fasilitas kredit, petugas bank akan menganalisis nasabah debitur tersebut untuk menentukan kemauan dan kemampuan calon nasabah debitur tersebut untuk membayar kembali fasilitas kredit yang akan dinikmatinya, dengan kata lain, bank dengan analisisnya itu menentukan kadar creditworthiness1 dari calon debitur.

Pasal 8 Undang-Undang Perbankan tersebut disebutkan bahwa : “Dalam memberikan kredit, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan”.2

Selanjutnya dalam penjelasan pasal 8 dikemukakan antara lain sebagai berikut: Kredit yang diberikan oleh bank mengandung risiko, sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat. Untuk mengurangi risiko tersebut, jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha dari debitur.3

Apabila dari hasil analisisnya bank menyetujui permohonan fasilitas kredit itu, maka pemberian fasilitas kredit itu dituangkan dalam suatu perjanjian tertulis antara bank dengan pemohon kredit yang dinamakan dengan surat penawaran kredit

Creditworthiness diterjemahkan dalam Kamus Istilah Ekonomi Popular, sebagai ‘Layak Kredit’ yaitu kelayakan seseorang, perusahaan atau lembaga, atau negara untuk memperoleh kredit. Untuk individu atau perorangan biasanya Kreditur menilainya dari 4C : Character, Capacity, Capital

dan Collateral. 2

Lihat Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

Penjelasan Pasal 8 Undang Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan menegaskan perlunya evaluasi yang mendalam terhadap calon debitur sebelum suatu fasilitas kredit disetujui oleh bank.

(21)

(offering letter), yang selanjutnya jika semua persyaratan dan dokumen telah disetujui oleh pemohon kredit, maka dapat dilanjutkan dengan penandatangan perjanjian kredit antara pemohon kredit dengan bank atau biasanya disingkat dengan perjanjian kredit.

PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan (selanjutnya disebut Bank CIMB Niaga) merupakan salah satu Bank Swasta yang saat ini mempunyai berbagai macam bentuk layanan perbankan. Baik pelayanan untuk memberikan pinjaman dana maupun sebagai penghimpun dana bagi masyarakat. Bank CIMB Niaga saat ini banyak diminati oleh nasabah baik dalam pelayanan tabungan maupun layanan pemberian fasilitas kredit.

Salah satu fasilitas kredit yang banyak dibutuhkan masyarakat adalah Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR). Meningkatnya pasar KPR membuka ruang lebih luas bagi sektor perbankan untuk memasarkan kredit konsumsinya.

Adapun karakteristik kredit konsumtif adalah :4

1) kredit konsumtif memenuhi kebutuhan akan pendanaan dengan tujuan spesifik, seperti untuk membeli mobil, rumah, renovasi dan lain-lain.

2) kredit konsumtif memiliki ketentuan yang mengikat sejak awal hingga akhir masa pinjaman yang menyangkut jangka waktu, angsuran perbulan, jaminan yang disyaratkan serta plafon pinjaman.

3) Sebagaimana produk kredit konsumtif merupakan produk massal karena

ditujukan kepada semua nasabah individu yang memenuhi kriteria.

4) kredit konsumtif disebut juga formula lending artinya merupakan suatu bentuk pinjaman yang mempunyai rumusan yang telah disederhanakan untuk menolak atau menyetujui permohonan kredit.

(22)

5) kredit konsumtif adalah collateral lending artinya pemberian kredit konsumtif selalu disyaratkan jaminan karena tujuannya yang spesifik maka jaminan kredit dapat berfungsi sebagai bukti adanya tujuan kredit dan selain itu juga berfungsi sebagai “second way out” jika terjadi kemacetan kredit.

Semua bank memiliki portofolio kredit konsumsi, termasuk KPR. Dengan target masing-masing, bank tentu berusaha mempertahankan pangsa pasarnya. Salah satu penyebab peningkatan pemberian KPR oleh bank adalah masih banyaknya masyarakat yang membutuhkan rumah. Disisi lain, masyarakat tidak mampu membeli secara tunai (cash). Akhirnya sistem kredit melalui KPR menjadi pilihan.

Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer manusia. Namun tak semua orang bisa memenuhi kebutuhan ini. Keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya. Tetapi, kendala itu bisa diatasi dengan adanya fasilitas KPR. Fasilitas ini merupakan alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi masyarakat yang tidak memiliki dana tunai. Masih banyaknya masyarakat yang membutuhkan rumah merupakan peluang bagi bank untuk memasarkan produk KPR sebanyak-banyaknya.

Melihat kesempatan yang ada, maka setiap bank mau tidak mau akan saling bersaing untuk menawarkan berbagai kemudahan dalam pemberian kredit. Dalam rangka melaksanakan strategi peningkatan penjualan KPR Bank CIMB Niaga, maka diperlukan jalinan kerjasama yang dapat mengikat para pelaku bisnis perumahan atau pengembang perumahan (selanjutnya disebut developer) yang biasa dikenal dengan sebutan perjanjian kerjasama.

Developer merupakan pengembang baik perorangan maupun badan hukum yang bergerak dalam industri perumahan yang membangun, memasarkan dan

(23)

melakukan pengadaan tanah dan/atau tanah dan bangunan yang dibutuhkan oleh

masyarakat/konsumen. Developer tidak dapat berkembang usahanya tanpa bank dan

sebaliknya bank juga tidak dapat berkembang usahanya tanpa developer. Oleh karena itu developer dan bank harus saling menjadi mitra, maka dalam perjanjian di antara mereka tidak boleh ada yang lebih kuat kedudukannya.

Adanya kerjasama antara developer dengan bank merupakan salah satu cara yang digunakan untuk memperoleh pendapatan KPR Bank CIMB Niaga yang mencakup wilayah Medan dan sekitarnya. Wilayah ini didominasi oleh perumahan terutama yang dikembangkan oleh pihak developer dan menjadi target untuk wilayah tempat tinggal yang berkembang pesat. Perolehan KPR Bank CIMB Niaga lebih banyak berasal dari aplikasi yang diberikan oleh pihak developer, sehingga keuntungan Bank CIMB Niaga dalam hal pemberian kredit konsumsi sangat bergantung kepada pihak developer.

Tujuan dari adanya perjanjian kerjasama antara developer dengan bank adalah untuk memudahkan bank mengadakan kerjasama dalam pemberian fasilitas kredit. Karena dengan adanya perjanjian kerjasama tersebut, bank dapat mengetahui bagaimana reputasi pengembang perumahan tersebut dan dari sisi legal diharapkan bank terlindungi karena adanya kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya didasari oleh perjanjian kerjasama.

Dari hasil pembahasan dapat diketahui bahwa banyak sekali pertimbangan dalam menentukan apakah suatu developer dapat diajak bekerja sama dengan bank atau tidak. Hal-hal yang dapat dijadikan pertimbangan dalam menentukan hal tersebut

(24)

antara lain lokasi perumahan, kualifikasi dan pengalaman developer, status sertifikat dan kondisi bangunan, beserta dokumen legal.

Bentuk kerjasama yang kemudian dituangkan dalam sebuah perjanjian kerjasama dalam hal ini erat keterkaitannya, dari adanya aturan-aturan tersebut maka hak dan kewajiban dari para developer dan bank yang mengembangkan sistem ini akan lebih terakomodir kepastian hukumnya.

Namun dengan dibuatnya suatu perjanjian kerjasama tersebut, masih saja ditemukan risiko-risiko, khususnya terhadap pihak ketiga selaku end user, antara lain dalam hal tanggung jawab atas pembangunan fisik bangunan/rumah atas kavling yang dibeli, apakah spesifikasi bangunan telah sesuai dengan yang diperjanjikan, dan bagaimana tanggung jawab developer dan bank apabila tanah dan bangungan yang bersangkutan tersangkut dalam sengketa.

Selanjutnya yang menjadi masalah adalah bagaimana kewajiban developer dan bank dalam proses penyelesaian pemecahan sertipikat (sertipikat induk), surat ijin mendirikan bangunan (selanjutnya disebut IMB) yang belum selesai, dan bagaimana kewajiban developer jika terjadi tunggakan pembayaran kredit pada periode dimana Akta Jual Beli (selanjutnya disebut AJB) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disebut APHT) belum dilaksanakan antara developer dengan end user.

Jika mengetahui risiko dari semua hal yang dipertimbangkan tersebut, dapat ditentukan risiko mana yang masih dapat ditolerir untuk diambil dengan berdasarkan pada back up risiko yang dimiliki, seperti memuat klausula buy back guarantee

(25)

segi jaminan belum bisa memberikan target penyelesaian dokumen jaminan. Sehingga dapat ditentukan developer seperti apa yang dapat diterima sebagai approve developer untuk bekerja sama dengan bank, tanpa menghilangkan sisi keamanan dari segi jaminan atau collateral, sehingga tetap memperhatikan kelangsungan hidup bank di kemudian hari.

Melihat pentingnya kajian hukum dari hubungan antara bank dengan

developer dan hubungannya dengan debitur selaku end user dalam Perjanjian KPR, telah menarik perhatian untuk ditelaah lebih jauh, khususnya mengenai perjanjian kerjasama yang dipergunakan perbankan dengan developer, dan membahas serta

menuangkannya dalam penulisan hukum yang berjudul “Perjanjian Kerjasama

antara Developer dengan Bank dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan

Rumah” (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan).

B. Permasalahan

Berdasarkan uraian diatas, maka terdapat beberapa hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian ini, yaitu:

1. Bagaimanakah ketentuan dan bentuk perjanjian yang dilakukan antara

Developer dan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?

2. Bagaimanakah hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR?

(26)

3. Bagaimanakah kelemahan-kelemahan yang timbul dari perjanjian kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga?

C. Tujuan Penelitian

Mengacu kepada judul dan permasalahan dalam penelitian ini, maka dapat dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui ketentuan dan bentuk perjanjian yang dilakukan antara

Developer dan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR.

2. Untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak dalam Perjanjian Kerjasama

antara Developer dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian fasilitas KPR.

3. Untuk mengetahui kelemahan-kelemahan yang timbul dari Perjanjian

Kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan baik secara teoritis maupun praktis, yaitu sebagai berikut :

1. Secara Teoritis

Diharapkan dapat digunakan sebagai bahan kajian dan memberikan sumbangan pemikiran bagi perkembangan ilmu pengetahuan hukum, khususnya dalam bidang hukum perbankan dan bidang hukum perjanjian. 2. Secara Praktis

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan bagi para pihak yang terkait, antara lain :

(27)

a. Bagi Penulis adalah untuk lebih mengembangkan penalaran, membentuk pola pikir yang dinamis sekaligus untuk mengetahui kemampuan penulis dalam menerapkan ilmu yang diperoleh.

b. Bagi masyarakat selaku end user/konsumen KPR, agar lebih memahami mengenai perjanjian kerjasama antara developer dengan bank dan untuk memberikan masukan bagi semua pihak yang berkepentingan serta memberikan jawaban terhadap permasalahan yang diteliti.

c. Bagi bank dan developer selaku pelaku usaha, agar lebih memahami mengenai perjanjian kerjasama terkait pemberian fasilitas KPR kepada konsumer, serta mengetahui hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian kerjasama tersebut.

d. Bagi kalangan akademisi yang tertarik untuk mengetahui bahkan meneliti lebih lanjut mengenai penelitian ini dan dapat digunakan sebagai pedoman bagi penelitian-penelitian berikutnya.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan hasil penelitian dan penelurusan yang telah dilakukan, baik terhadap hasil-hasil penelitian yang sudah ada, khususnya pada Sekolah Pascasarjana Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dan sejauh yang diketahui, ditemukan judul penelitian yang menyangkut masalah tentang “perjanjian antara

developer dengan konsumen/end user termasuk hubungannya dengan bank sebagai pemberi fasilitas KPR yaitu penelitian dengan judul “Perlindungan Hukum Terhadap

(28)

Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah melalui Pengembang (Studi di Kota Medan)”, oleh Henny Saida Flora, 037011032/MKn.

Dilihat dari topik yang dikaji pada penelitian diatas jelas sangat berbeda dengan penelitian yang penulis lakukan. Oleh karena itu penelitian tentang “Perjanjian Kerjasama antara Developer dengan Bank Dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)” belum pernah dilakukan, dan penelitian ini adalah asli adanya. Artinya secara akademik penelitian ini dapat dipertanggungjawabkan keasliannya, karena belum ada yang melakukan penelitian yang sama dengan judul penelitian ini.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi

Seiring dengan perkembangan masyarakat, hukumpun mengalami

perkembangan. Kontinuitas perkembangan ilmu hukum selain bergantung pada metodelogi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori.5

Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses tertentu terjadi.6 Suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta

yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.7

5 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta, 1982, hal. 6.

6 J.J.J M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid 1, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta, 1996, hal. 203.

(29)

Menetapkan landasan teori pada waktu diadakan penelitian ini tidak salah arah. Sebelumnya diambil rumusan landasan teori seperti yang dikemukakan M. Solly Lubis, yang menyebutkan:

Bahwa landasan teori adalah suatu kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem) yang dijadikan bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui ataupun tidak disetujui yang dijadikan masukan dalam membuat kerangka berpikir dalam penulisan.8

Teori ini sendiri adalah serangkaian preposisi atau keterangan yang saling berhubungan dengan dan tersusun dalam sistem deduksi yang mengemukakan suatu penjelasan atas suatu gejala.

Adapun teori menurut Maria S.W. Sumardjono adalah:

Seperangkat preposisi yang berisi konsep abstrak atau konsep yang sudah didefenisikan dan saling berhubungan antar variable sehingga menghasilkan pandangan sistematis dari fenomena yang digambarkan oleh suatu variable dengan

variable lainnya dan menjelaskan bagaimana hubungan antar variable tersebut.9

Fungsi teori dalam penelitian ini adalah untuk memberikan arahan dan meramalkan serta menjelaskan gejala yang terjadi. Karena penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif, kerangka teori diarahkan secara khas ilmu hukum. Penelitian ini berusaha memahami perjanjian kerjasama antara bank dan developer

secara yuridis, artinya memahami objek penelitian sebagai hukum yakni sebagai kaidah hukum, atau sebagai isi kaidah hukum sebagaimana yang ditentukan dalam

M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu Dan Penelitian, Mandar Madju, Bandung, 1994, hal. 80.

(30)

yurisprudensi dan peraturan-peraturan yang berkaitan dengan masalah hukum perjanjian.

Teori yang dipakai dalam penulisan tesis ini adalah teori keseimbangan antara

developer selaku pengembang yang bergerak dalam industri perumahan yang membangun, memasarkan dan melakukan pengadaan tanah dan bangunan yang dibutuhkan oleh masyarakat/konsumen dan bank selaku lembaga keuangan yang memberikan fasilitas KPR kepada masyarakat/konsumen. Keseimbangan untuk memperoleh kepastian hukum antara para pihak dalam perjanjian kerjasama yang menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian.

Dalam perjanjian kerjasama antara developer dengan bank, bank mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunasan prestasi, namun developer memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik.

Teori keseimbangan ini dipelopori oleh Aristoteles dimana Ia menyatakan bahwa hukum harus diluruskan penegakannya sehingga memberi keseimbangan yang adil terhadap orang-orang yang mencari keadilan. Dalam teori keseimbangan semua orang mempunyai kedudukan yang sama dan diperlakukan sama pula (seimbang) dihadapan hukum.10

Kerangka teori yang dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, dan pandangan dari para peneliti ilmu hukum di bidang hukum

(31)

perjanjian pada umumnya, yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui atau tidak disetujui, yang merupakan masukan eksternal dalam penelitian ini.

Kerangka teoritis merupakan pijakan utama dari pokok bahasan tulisan ini. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUHPerdata) Buku III Bab I sampai dengan Bab IV Pasal 1319 KUHPerdata menegaskan “Semua perjanjian baik yang mempunyai suatu nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama khusus maupun yang tidak dikenal dengan suatu nama tertentu, tunduk pada peraturan-peraturan umum yang termuat dalam Bab II dan Bab I KUHPerdata”.

Di dalam KUHPerdata dikenal ada beberapa macam perjanjian, yaitu perjanjian bernama dan perjanjian tidak bernama. Perjanjian bernama adalah perjanjian yang secara khusus diatur dengan lengkap di dalam KUHPerdata dan pada umumnya mempunyai nama, diantaranya perjanjian sewa-menyewa, perjanjian jual-beli, pertanggungan, sedangkan perjanjian tidak bernama adalah suatu perjanjian yang tidak diatur secara khusus dan lengkap di dalam KUHPerdata, pada umumnya tidak mempunyai nama, tetapi walaupun demikian perjanjian ini sering terjadi dalam masyarakat salah satunya adalah perjanjian kerjasama developer dengan bank.

Dalam buku ke-III KUHPerdata dapat dicari dasar hukumnya dari perbuatan perjanjian kerjasama yaitu dengan menafsirkan buku ke-III KUHPerdata tersebut sebagai penganut asas kebebasan berkontrak. Dalam hal memuat suatu perjanjian, tegasnya dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang menyatakan :

(32)

“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi

mereka yang membuatnya”.11

Berpedoman pada ketentuan tersebut, maka perjanjian apa saja yang dibuat menurut persyaratan yang telah ditentukan oleh undang-undang adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum untuk mengikat para pihak yang telah mengadakannya. Pembuat KUHPerdata menyamakan istilah “kontrak” dengan “perjanjian”, dan bahkan juga dengan “persetujuan”.12 Istilah kontrak dalam terminologi sehari-hari

nampaknya sangat populer, istilah-istilah kontrak seperti kontrak sewa-menyewa, kontrak jual-beli, kontak kerja, hampir tidak perlu klarifikasi bagi kaum awam dan seringkali bertolak dari pandangan bahwa yang dimaksud dengan kontrak adalah sebuah dokumen tertulis.13 Kontrak yang berasal dari bahasa Inggris “contract”,

adalah :

1. An Agreement between two or more parties creating obligations that are enforceable or otherwise recognizable at law (a binding contract). 2. The writing that sets forth such an agreement (a contract is a valid if valid under the law of the residence of the party wishing to enforce the contract).14

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramitha, Jakarta, 1996, hal. 342.

J. Satrio, Hukum Perjanjian, PT Citra Aditya Bhakti, Bandung, 1992, hal. 19.

Soedjono Dirjosisworo, Kontrak Bisnis (menurut Civil Law, Common Law, dan Praktek Dagang Internasional), Cetakan I, Mandar Maju, Bandung, 2003, hal. 65.

Bryan A Garner, Black’s Law Dictionary, Seventh Edition, West Group, St. Paul Minn, 1999, hal. 318.

(33)

Yang mana perjanjian/contract dapat diartikan sebagai suatu perjanjian antara dua orang atau lebih yang menciptakan kewajiban untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu hal yang khusus. Dalam membuat suatu kontrak/perjanjian harus tetap memperhatikan tehnik pembuatan kontrak yang terdapat pada hukum kontrak. Menurut Lawrence M. Friedman, hukum kontrak adalah perangkat hukum yang hanya mengatur aspek tertentu dari pasar dan mengatur jenis perjanjian tertentu.15

Semua syarat perjanjian yang diatur dalam pasal-pasal KUHPerdata dipandang oleh undang-undang cukup penting. Sehingga lahirlah hubungan hukum, dan di dalam hubungan hukum itu terdapat hak dan kewajiban untuk kedua belah pihak yang bersangkutan.16

Buku III KUHPerdata bersifat terbuka, maksudnya adalah para pihak yang ingin membuat suatu perjanjian bebas menyimpang dari ketentuan yang diatur dalam buku III KUHPerdata asalkan isinya tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Dalam buku III KUHPerdata tersebut tidak tecantum definisi perjanjian itu sendiri, namun definisi perjanjian dapat ditemukan dalam doktrin (ilmu pengetahuan hukum), diantaranya adalah pendapat R. Subekti

Lawrence M. Friedman, American Law An Introduction, Penerjemah Whisnu Basuki, Tata Nusa, Jakarta, 2001, hal. 19.

(34)

yaitu “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal”.17

Sedangkan Wirjono Prodjodikoro mengemukakan pendapatnya bahwa : “Suatu perjanjian dapat diartikan sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan janji itu”.18

Dari peristiwa ini timbullah suatu hubungan hukum antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.19 Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua

orang yang membuatnya.20 Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian

yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.21

Perjanjian menciptakan hubungan hukum antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang bertimbal balik antara pihak-pihak. Apabila kedua pihak tidak memenuhi kewajiban hukum yang telah ditetapkan dalam perjanjian, tidak akan menimbulkan masalah, sebab kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan.22

R. Subekti, Hukum Perjanjian, PT Intermasa, Jakarta, 2005, hal. 1.

Wirjono R Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, Sumur, Bandung, 1973, hal. 9.

R. Subekti, Loc.Cit.

Ibid.

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hal. 23.

(35)

Tetapi apabila salah satu pihak telah melaksanakan kewajiban hukumnya, sedangkan pihak lainnya belum/tidak melaksanakan kewajiban hukum, barulah ada masalah yaitu wanprestasi yang mengakibatkan tidak tercapai tujuan.23 Dalam hal ini

muncul sanksi hukum untuk memaksa pihak yang wanprestasi itu untuk memenuhi kewajiban.24

Apabila diperinci, maka perjanjian itu mengandung unsur-unsur sebagai berikut:25

1) Ada pihak-pihak, sedikitnya dua orang (subjek), 2) Ada persetujuan antara pihak-pihak itu (konsensus),

3) Ada objek yang berupa benda,

4) Ada tujuan bersifat kebendaan (mengenai harta kekayaan), 5) Ada bentuk tertentu, lisan atau tulisan.

Hukum Perjanjian mengenal beberapa asas penting yang merupakan dasar kehendak pihak-pihak dalam mencapai tujuan itu, yaitu :26

1. Asas Kebebasan Berkontrak.

Setiap orang bebas melakukan perjanjian apa saja, baik yang sudah diatur atau yang belum diatur dalam undang-undang. Tetapi kebebasan tersebut dibatasi oleh tiga hal yaitu tidak dilarang oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan kepentingan umum, tidak bertentangan dengan kesusilaan.

2. Asas Pelengkap

Asas ini mengandung arti bahwa ketentuan undang-undang boleh tidak diikuti apabila pihak-pihak menghendaki dan membuat ketentuan-ketentuan sendiri yang menyimpang dari ketentuan undang-undang. Tetapi apabila dalam perjanjian yang mereka buat tidak ditentukan lain, maka berlakulah ketentuan undang-undang. Asas ini hanya mengenai hak dan kewajiban pihak-pihak saja. 3. Asas Konsensual

23 Ibid. 24 Ibid.

25 Ibid, hal. 225.

(36)

Asas ini mengandung arti bahwa perjanjian ini terjadi sejak saat tercapainya kata sepakat (konsensus) antara pihak-pihak mengenai pokok perjanjian. Sejak saat itu perjanjian mengikat dan mempunyai akibat hukum. Dari asas ini dapat disimpulkan bahwa perjanjian yang dibuat itu cukup secara lisan saja, sebagai penjelmaan dari asas “manusia itu dapat dipegang mulutnya”, artinya dapat dipercaya dengan kata-kata yang diucapkannya. Tetapi ada perjanjian tertentu yang dibuat secara tertulis misalnya perjanjian perdamaian, hibah, pertanggungan. Tujuannya ialah untuk bukti lengkap mengenai apa yang mereka perjanjikan. Perjanjian dengan formalitas tertentu ini disebut perjanjian formal.

4. Asas Obligatoir

Asas ini mengandung arti bahwa perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak itu baru dalam taraf menimbulkan hak dan kewajiban saja, belum memindahkan hak milik. Hak milik baru berpindah apabila dilakukan dengan perjanjian yang bersifat kebendaan (zakelijke overeenkomst), yaitu melalui penyerahan (levering).

Perjanjian yang sah adalah perjanjian yang memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh undang-undang. Menurut ketentuan pasal 1320 KUHPerdata disebutkan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian harus memenuhi empat syarat, yaitu:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal.

Apabila diantara salah satu syarat tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut dianggap tidak halal.

Menurut M. Yahya Harahap bahwa jika undang-undang menetapkan subjek perjanjian yaitu pihak yang berhak atas prestasi dan pihak debitur yang wajib

(37)

melaksanakan prestasi, maka intisari atau objek dari perjanjian ialah prestasi itu sendiri.27

Subjek yang berupa orang manusia, harus memenuhi syarat umum untuk dapat melakukan suatu perbuatan hukum secara sah, yaitu harus telah dewasa, sehat pikirannya dan tidak oleh peraturan hukum dilarang atau dibatasi dalam hal melakukan perbuatan hukum yang sah, seperti peraturan pailit, dan sebagainya.28

Sedangkan objek hukum perjanjian adalah prestasi dari perjanjian itu sendiri baik secara sepihak atau secara dua pihak. Suatu perjanjian haruslah mempunyai objek tertentu, sekurang-kurangnya dapat ditentukan. Bahwa objek tertentu itu dapat berupa benda yang sekarang ada dan nanti ada.29

Adapun yang menjadi objek hukum dalam perjanjian kerjasama ini adalah tanah dan bangunan berupa rumah tinggal, dalam keadaan siap huni maupun siap bangun lengkap dengan surat-surat bukti kepemilikannya dan dokumen pendukung lain, yang dijual oleh developer/penjual kepada konsumen selaku debitur, dimana pembiayaan atas pembeliannya menggunakan fasilitas kredit yang diberikan bank.

Dalam pasal 1337 KUHPerdata disebutkan bahwa suatu sebab adalah terlarang apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan dan ketertiban umum. Akibat suatu perjanjian yang dibuat secara sah, berlaku sebagai

M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal. 10.

Wirjono Prodjodikoro, Op.Cit, hal. 20.

(38)

undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan kesepakatan kedua belah pihak atau karena undang-undang. Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata menentukan bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Ini berarti setiap persetujuan mengikat para pihak. Dari perkataan “setiap” dalam pasal di atas dapat disimpulkan asas kebebasan berkontrak.

Kebebasan berkontrak ini dibatasi oleh hukum yang sifatnya memaksa. Sehingga para pihak yang membuat persetujuan harus mentaati hukum yang sifatnya memaksa tersebut, misalnya terhadap pasal 1320 KUHPerdata.30

Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata menyebutkan, “Suatu Perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belas pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu”. Ada persetujuan-persetujuan, dimana untuk setiap pihak atau untuk salah satu pihak menimbulkan suatu kewajiban yang berkelanjutan, misalnya sewa-menyewa, persetujuan kerja, pemberian kuasa, perseroan.31

Persetujuan-persetujuan ini dapat diakhiri secara sepihak, mengingat asasnya para pihak harus diberi kemungkinan untuk saling membebaskan dirinya dari pada hubungan semacam itu. Mereka dapat mencegah kemungkinan tersebut dengan

R Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Putra A Bardin, Bandung, 1999, hal. 64.

(39)

membuat persetujuan untuk jangka waktu tertentu, dan selama masa tersebut persetujuan dapat diakhiri dengan kata sepakat para pihak.32

Menurut pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata, semua perjanjian itu harus dilaksanakan dengan itikad baik. Dalam pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata itu hakim diberikan kekuasaan untuk mengawasi pelaksanaan suatu perjanjian, jangan sampai pelaksanaan itu melanggar kepatutan dan keadilan.33

Suatu perikatan hukum yang dilahirkan oleh suatu perjanjian, mempunyai dua sudut : Sudut kewajiban-kewajiban (obligations) yang dipikul oleh suatu pihak dan sudut-sudut hak-hak atau manfaat, yang diperoleh oleh lain pihak, yaitu hak-hak untuk menuntut dilaksanakannya sesuatu yang disanggupi dalam perjanjian itu.34

Lazimnya suatu perjanjian adalah timbal balik atau bilateral. Artinya, suatu pihak yang memperoleh hak-hak dari perjanjian itu, juga menerima kewajiban-kewajiban yang merupakan kebalikannya dari hak-hak yang diperolehnya, dan sebaliknya suatu pihak yang memikul kewajiban-kewajiban juga memperoleh hak-hak yang dianggap sebagai kebalikannya kewajiban-kewajiban yang dibebankan kepadanya itu.35

Untuk melaksanakan suatu perjanjian, lebih dahulu harus ditetapkan secara tegas dan cermat apa saja isi perjanjian tersebut, atau dengan kata lain, apa saja hak

Ibid.

R. Subekti, Op.Cit, hal. 41.

Ibid, hal. 29.

(40)

dan kewajiban masing-masing pihak.36 Dalam pelaksanaan perjanjian kerjasama

antara developer dengan bank tersebut tentunya tidak selalu berjalan sebagaimana yang diharapkan, ada kalanya para pihak tidak memenuhi kewajibannya, memenuhi kewajiban tidak sebagaimana mestinya ataupun memenuhi kewajiban tetapi sudah lewat waktu yang diperjanjikan, kondisi demikian disebut dengan wanprestasi.

Wanprestasi juga termasuk kedalam akibat hukum perjanjian disamping tuntutan ganti rugi atas perbuatan wanprestasi tersebut. Wanprestasi berasal dari bahasa Belanda “wanprestatie”, artinya tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang.37

Berkenaan dengan perbuatan ingkar janji (wanprestasi) R. Setiawan mengemukakan sebagai berikut : “Pada debitur terletak kewajiban untuk memenuhi prestasi, dan jika tidak melaksanakan kewajibannya tersebut bukan karena keadaan yang memaksa maka debitur dianggap melakukan ingkar janji”.

Ada 3 (tiga) bentuk ingkar janji, yaitu :38

1. Tidak memenuhi prestasi sama sekali. 2. Terlambat memenuhi prestasi.

3. Memenuhi prestasi secara tidak baik.

Ibid.

Abdulkadir Muhammad, Op.Cit,hal. 20.

(41)

Adapun hukuman atau akibat-akibat yang tidak baik dari debitur yang lalai ada empat macam dikemukakan R. Subekti sebagai berikut :39

1. Membayar kerugian yang diderita oleh debitur atau dengan singkat (ganti rugi)

2. Pembatalan perjanjian atau dinamakan pemecahan perjanjian 3. Peralihan risiko

4. Pembayaran biaya perkara, kalau sampai diperkarakan di depan hakim (kepengadilan).

Menurut Abdulkadir Muhammad ingkar janji membawa akibat yang merugikan bagi debitur, karena sejak saat tersebut debitur berkewajiban mengganti kerugian yang timbul sebagai akibat daripada ingkar janji tersebut. Dalam hal debitur melakukan ingkar janji, kreditur dapat menuntut :40

1. Pemenuhan perikatan

2. Pemenuhan perikatan dengan ganti rugi 3. Ganti rugi

4. Pembatalan persetujuan timbal balik 5. Pembatalan dengan ganti rugi

Sehubungan dengan ganti rugi, dalam KUHPerdata yang diatur dalam pasal 1243 KUHPerdata berbunyi sebagai berikut :

Penggantian biaya ganti rugi dan bunga karena tidak terpenuhinya suatu perikatan barulah mulai diwajibkan, apabila si berhutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetapi melalaikan, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya.41

R. Subekti, Op.Cit, hal. 45.

Abdulkadir Muhammad, Op.Cit, hal. 18.

(42)

Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori, peranan konsepsi dalam penelitian ini untuk menghubungkan teori dan observasi, antara abstraksi dan kenyataan. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatukan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut defenisi operasional.42

Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian ini harus di defenisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil dalam penelitian ini yang sesuai dengan tujuan yang telah ditentukan.

Konsep merupakan alat yang dipakai oleh hukum disamping yang lain-lain, seperti asas dan standar. Oleh karena itu kebutuhan untuk membentuk konsep merupakan salah satu dari hal-hal yang dirasakan penting dalam hukum.

Konsep adalah suatu konstruksi mental, yaitu sesuatu yang dihasilkan oleh suatu proses yang berjalan dalam pikiran penelitian untuk keperluan analitis.43

Suatu konsep atau suatu kerangka konsepsionil pada hakikatnya merupakan suatu pengarah, atau pedoman yang lebih konkrit dari pada kerangka teoritis yang seringkali masih bersifat abstrak. Namun demikian, suatu kerangka konsepsionil, kadang-kadang dirasakan masih juga abstrak, sehingga diperlukan defenisi-defenisi operasional yang akan dapat pegangan konkrit didalam proses penelitian.44

Selanjutnya, konsep atau pengertian merupakan unsur pokok dari suatu penelitian, kalau masalahnya dan kerangka konsep teoritisnya sudah jelas, biasanya sudah diketahui pula fakta mengenai gejala-gejala yang menjadi pokok perhatian, dan

Samadi Suryabrata, Metodelogi Penelitian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1998, hal. 3.

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995, hal. 7.

(43)

suatu konsep sebenarnya adalah defenisi secara singkat dari kelompok fakta atau gejala itu. “Maka konsep merupakan defenisi dari apa yang perlu diamati, konsep menentukan antara variabel-variabel yang ingin menentukan adanya hubungan empiris”.45

Untuk menjawab permasalahan dalam penelitian tesis ini perlu didefenisikan konsep dasar dalam rangka menyamakan persepsi, yaitu KPR adalah kredit yang diberikan kepada debitur perorangan untuk membiayai sebagian kebutuhan dana untuk pembelian rumah, rumah toko, ataupun tanah.46

Syarat-syarat rumah, rumah toko dan tanah yang dapat dibiayai, antara lain :47

1) Harus bersifat marketable baik ditinjau dari segi lokasi, kondisi, harga, luas tanah/bangunan maupun desain bangunan.

2) Bersertifikat Hak Milik ataupun Hak Guna Bangunan dengan jatuh tempo Hak

Guna Bangunan minimum 2 tahun setelah jatuh tempo kredit.

3) Rumah yang dibeli tidak boleh disewakan/dipindahtangankan kepada pihak lain tanpa ijin bank selama kredit belum lunas.

Salah satu program penyampaian kredit kepada nasabah melalui kerja sama dengan mitra usaha, antara lain mempunyai bentuk developer’s line. Developer’s line

adalah program kerjasama antara bank dengan developer yang merupakan pemberian

kredit kepada debitur perorangan (end user) untuk membiayai pembelian tanah dan/atau rumah toko yang dikelola oleh developer.48

Koentjoroningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, Edisi Ketiga, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1997, hal. 21.

Anonim, Buku Materi Peserta Training, Niaga Basic Consumer Credit Management (NBCCM), Op.Cit, hal. 4.

Ibid.

(44)

Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa Inggris artinya adalah pembangun perumahan. Sementara itu menurut Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian

developer, yaitu :

“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman, yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya”.49

Pemberian pinjaman rumah kepada debitur dapat melalui kerjasama dengan

developer dan perorangan maupun non-kerjasama. Hubungan non-kerjasama pada umumnya terjadi pada pemberian pinjaman yang pertama kalinya atau hanya satu kali transaksi transaksi pada suatu developer/perorangan.

Namun apabila pemberian pinjaman melalui developer tertentu dilakukan berulang maka hubungan harus ditingkatkan dalam bentuk kerjasama untuk kepentingan bank.

Perjanjian kerjasama adalah perjanjian antara developer dan bank yang berisikan syarat dan ketentuan, hak dan kewajiban dari setiap pihak. Perjanjian ini digunakan sebagai dasar untuk memberikan fasilitas KPR kepada end-customer dari

developer terkait. Developer bermaksud mengadakan kerjasama dengan bank dalam

Lihat Pasal 5 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan

(45)

rangka memperluas pemasaran atas proyek perumahan kepada pembeli/debitur dengan menggunakan fasilitas kredit dari bank.

Debitur adalah perorangan yang fasilitas kreditnya disetujui oleh bank dan telah melaksanakan penandatanganan Perjanjian Kredit dan Perjanjian Jaminan dengan Bank.50

Perjanjian Kredit adalah perjanjian yang ditandatangani oleh bank dan debitur yang menjadi dasar perikatan hukum pemberian fasilitas kredit guna kepentingan pembelian tanah dan/atau tanah dan bangunan, berikut segala perubahan dan/atau

pembaharuannya.51

Fasilitas Kredit adalah fasilitas kredit pemilikan tanah dan/atau tanah dan bangunan yang diberikan oleh bank kepada debitur berdasarkan Perjanjian Kredit untuk membiayai pembelian tanah dan/atau bangunan yang dibangun di atas sebagian sertipikat induk atau diatas sertipikat pecahan yang dijual oleh developer

atau pemegang hak atas tanah atau pemilik Sertipikat Induk/Sertipikat Pecahan atau kuasanya selaku Penjual.52

Tanah berarti bagian dari tanah induk dalam keadaan siap bangun lengkap dengan surat-surat bukti kepemilikannya, yang dijual oleh penjual kepada konsumen/pembeli selaku debitur sesuai ketentuan hukum yang berlaku.53

Tanah dan bangunan berarti tanah dan bangunan berupa rumah tinggal dalam keadaan siap huni maupun siap bangun lengkap dengan surat-surat bukti kepemilikannya dan dokumen pendukung lain, yang dijual oleh penjual kepada

Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Developer Perumahan Platinum Residence No.66/MORT-SALES/MDN/JND/2010 Tanggal 23 Juni 2010, Pasal 1.

Ibid.

(46)

konsumen selaku debitur, dimana pembiayaan atas pembeliannya menggunakan fasilitas kredit yang diberikan bank.54

Kewajiban developer adalah janji/kesanggupan developer untuk melakukan hal tertentu untuk kepentingan bank antara lain berkenaan dengan dokumen jaminan atau lainnya, termasuk pemberian penanggungan oleh developer kepada bank untuk menjamin terbayarnya hutang dengan sebagaimana mestinya sesuai dengan perjanjian kerjasama.

Buy back guarantee adalah penyelesaian total outstanding kredit debitur oleh

developer dengan konsekuensi pemindahan semua hak bank seperti yang tertera pada akta perjanjian kredit dan pemindahan jaminan kepada developer.

Dokumen pemilikan tanah dan/atau tanah dan bangunan berarti dokumen-dokumen yang terkait dengan objek kredit yang pembeliannya dibiayai oleh bank berdasarkan perjanjian kredit, dan dijaminkan sebagai kewajiban pembayaran debitur kepada bank, antara lain sebagai berikut :55

a. Asli sertipikat tanah atau surat pernyataan (cover note) yang dibuat oleh

developer atau pemegang hak atas tanah atau PPAT yang melakukan pengurusan selama sertipikat tanah masih dalam pengurusan atau penerbitannya pada pihak/instansi yang berwenang.

b. Asli salinan IMB atas unit pecahan, atau salinan IMB Induk, bila IMB pecahan belum tersedia, yang diterbitkan oleh pejabat/instansi yang berwenang untuk itu. c. Asli gambar bangunan (cetak biru/blue print) yang menggambarkan tata letak

ruangan konstruksi dan spesifikasi bangunan sesuai dengan IMB yang mendasari pembangunannya.

Ibid.

Perjanjian Kerjasama Pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah No.155/MORTG/MDN/JND/2010 antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Developer Perumahan Golden Setiabudi, Pasal 1.

(47)

d. Asli polis asuransi atau cover note dari Perusahaan Asuransi yang ditunjuk atau disetujui oleh bank.

e. Surat-surat lainnya yang berhubungan dengan tanah dan/atau tanah dan bangunan sebagaimana disyaratkan oleh bank kepada debitur, termasuk tetapi tidak terbatas pada bukti pembayaran pajak perolehan hak atas tanah (BPHTB) serta pajak bumi dan bangunan (PBB).

Sertipikat Induk adalah sertipikat bukti kepemilikan atas tanah induk, baik berupa hak guna bangunan atau hak lain dimana proyek perumahan dibangun, masing-masing harus dipecah per kavling sesuai dengan site plan dari proyek perumahan.56

Sertipikat Pecahan adalah sertipikat hak atas tanah dan/atau tanah dan bangunan sebagai bagian dari sertipikat induk yang sudah dipecah perkavling sesuai dengan site plan dari proyek perumahan yang masih terdaftar atas nama pemegang hak atas tanah atau pihak yang telah memberikan kuasanya kepada developer untuk mengelola, membangun maupun mengalihkan hak atas tanah dan/atau tanah dan

bangunan dalam lingkungan proyek perumahan kepada pihak-pihak pembeli.57

G. Metode Penelitian

1. Spesifikasi Penelitian

“Penelitian adalah pencarian atas sesuatu (inqury) secara sistematis dengan penekanan bahwa pencarian ini dilakukan terhadap masalah-masalah yang dapat dipecahkan”.58 “Penelitian hukum pada dasarnya merupakan suatu kegiatan ilmiah

yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu, yang bertujuan

Ibid.

(48)

untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisanya”.59

Penelitian ini bersifat deskriptif. Deskriptif dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian kerjasama antara

developer dengan bank, dan implikasinya bagi debitur selaku konsumen/end user, secara khusus dalam pelaksanaannya di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan, beralamat di Jalan Pos No.7 dahulu Jalan Bukit Barisan No.5 Medan. Pendekatan yang digunakan adalah bersifat yuridis normatif yang mengutamakan tinjauan dari segi peraturan hukum yang berlaku serta data maupun dokumen-dokumen yang mempunyai kaitan dengan permasalahan dalam penelitian ini.

2. Lokasi Penelitian

Sesuai dengan judul penelitian ini, maka lokasi penelitian dilakukan di Medan, tepatnya di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan. Peneliti memilih lokasi tersebut, karena Bank CIMB Niaga merupakan salah satu perusahaan perbankan yang melakukan kerjasama dengan developer dalam rangka Pemberian Fasilitas KPR di Kota Medan.

3. Sumber Data Penelitian

Sumber data penelitian perjanjian kerjasama antara Developer dengan Bank CIMB Niaga, dapat dikategorikan menjadi dua kelompok yaitu data primer dan data sekunder, yaitu :

(49)

a. Data Primer

Diperoleh dari wawancara dengan para informan yang kompeten menyangkut penelitian ini antara lain:

1) Pejabat Bank CIMB Niaga yang terkait dengan pejabat pemberi fasilitas KPR dan maupun pejabat bisnis unit terkait.

2) Debitur selaku end user, terdiri dari 5 (lima) debitur yaitu 3 (tiga) debitur yang merasa puas dengan adanya kerjasama antara developer dengan bank dan 2 (dua) debitur yang merasa tidak puas dengan adanya kerjasama tersebut.

3) Notaris

4) Pihak Developer

b. Data Sekunder

Yaitu data yang dikumpulkan melalui studi perpustakaan, berupa :

1) Bahan-bahan hukum primer berupa peraturan perundang-undangan yang

berlaku, misalnya :

a) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia

b) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

c) Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

d) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan

(50)

f) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan

2) Bahan-bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisa dan memahami bahan hukum primer, misalnya :

a) Hasil karya ilmiah para sarjana b) Hasil-hasil penelitian

3) Bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberikan informasi tentang bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, misalnya majalah, artikel, tabloid, surat kabar, dan studi terhadap semua dokumen yang berkaitan dengan penelitian termasuk perjanjian kerjasama antara developer dengan bank.

4. Teknik Pengumpulan Data

Dalam pengumpulan data secara lengkap dalam penelitian ini dilakukan dengan 2 (dua) cara yaitu :

a. Penelitian Perpustakaan (library research), mengumpulkan data sekunder dari perpustakaan, berupa bahan hukum primer maupun sekunder yang berkaitan dengan penelitian. Peneliti menggunakan studi kepustakaan di perpustakaan sekolah pascasarjana Universitas Sumatera Utara dan perpustakaan Universitas Sumatera Utara, sebagai cara untuk memperoleh data dalam upaya mencapai tujuan penelitian. Dalam hal ini,

(51)

peneliti melakukan studi dokumen terhadap data sekunder dan juga pedoman untuk wawancara.

b. Penelitian Lapangan (field research), untuk mengumpulkan data primer dari wawancara dari pihak yang kompeten dan terpercaya, yang berkaitan langsung dengan kerjasama developer dan pemberian fasilitas KPR di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan.

5. Alat Pengumpulan Data

Alat pengumpul data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah studi kepustakaan (library research) dan menggunakan pedoman wawancara (depth interview) untuk itu maka dilakukan pengumpulan data sekunder.

6. Analisis Data

Analisis data adalah proses mengorganisasikan dan mengurutkan data kedalam pola, kategori, dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.60

Sebelum analisis dilakukan, terlebih dahulu diadakan pemeriksaan dan

evaluasi terhadap semua data yang telah dikumpulkan (primer, sekunder, tersier), untuk mengetahui validitasnya. Setelah itu keseluruhan data tersebut akan disistematisasikan sehingga menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan

(1)

B. Saran

1. Hendaknya perjanjian kerjasama antara developer dengan bank dapat dibuat dengan akta otentik atau akta dibawah tangan yang dilegalisasi oleh Notaris. Hal ini untuk lebih menciptakan kepastian hukum antara kedua belah pihak, terutama dalam hal kekuatan pembuktian apabila terjadi sengketa di pengadilan.

2. Hendaknya dalam pembuatan perjanjian kerjsama diperhatikan prinsip keseimbangan yang disesuaikan dengan hukum yang berlaku. Sehingga perjanjian kerjasama ini diharapkan membawa manfaat yang menguntungkan kedua belah pihak terutama dalam pemenuhan hak dan kewajiban masing-masing pihak yang telah dituangkan dalam perjanjian dapat dilaksanakan dengan tegas dan melindungi debitur selaku debitur/end user.

3. Hendaknya konsumen agar tidak buru-buru dalam menandatangani berita acara serah terima bangunan, hal ini untuk mengantisipasi kerugian yang akan diderita konsumen jika developer lalai dalam memenuhi kewajibannya dan apabila terjadi permasalahan dalam perjanjian kerjasama antara developer dengan bank untuk waktu tertentu kedua belah pihak dapat menyelesaikannya sesuai dengan isi perjanjian.

(2)

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku-Buku

Absorsi, Hukum Ekonomi Indonesia (Beberapa Aspek Pengembangan Pada Era Liberalisme Perdagangan, (Surakarta : Muhammadiyah University Press UMS, 2006)

Anonim, Buku Materi Peserta Training, Niaga Basic Consumer Credit Management (NBCCM), Learning And Management Group PT. Bank Niaga Tbk, 2005. Atiyah, P.S., Hukum Kontrak, (Jakarta : Institut Bankir Indonesia, 1979)

Badrulzaman, Mariam Darus, KUH Perdata Buku III Hukum Perikatan dan Penjelasannya, (Bandung : Alumni, 1983)

Badrulzaman, Mariam Darus, dkk., Kompilasi Hukum Perikatan Dalam Rangka Memperingati Memasuki Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, (Bandung : PT Citra Aditya bakti, 2001)

Bryan A Garner, Black’s Law Dictionary, Seventh Edition, West Group, (St.Paul Minn, 1999)

Budiargo, Heru C, Materi Peserta Training, Credit Legal Preference, Learning And Management Group PT. Bank CIMB Niaga Tbk, 2002.

Djulmiaji, F.X., Perjanjian Kerja, (Jakarta : Bumi Aksara, 2001)

Djumhana Muhamad, Hukum Perbankan di Indonesia, (Bandung : P.T. Citra Aditya Bakti, 1996)

Dirjosisworo, Soedjono, Kontrak Bisnis (menurut Civil Law, Common Law, dan Praktek Dagang Internasional), (Bandung : Mandar Maju, 2003)

Eman Suparman, Lektor Kepala Hukum Acara Perdata, Makalah Untuk Memperoleh Sertifikat Hak Milik (SHM) Tanah pada Perumahan Hasil KPR, sebagai bahan pengantar diskusi pada Penyuluhan Hukum Tanah dalam rangka Perolehan Sertipikat Hak Milik atas tanah kompleks perumahan hasil KPR (Desa Pasir Indah, Kecamatan Ujung Berung, Bandung, : 24 September 2001).

(3)

Emmy Pangaribuan Simajuntak, Pembukaan Kredit Berdokumen (documentary credit opening), Fakultas Hukum Universitas Gajah Mada (Yogyakarta : UGM, 1995)

Friedman, Lawrence M, American Law An Introduction, Penerjemah Whisnu Basuki, (Jakarta : Tata Nusa, 2001)

Harahap, M Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, (Bandung : Alumni, 1986)

Hartono, Sunaryati, Mencari Bentuk dan Sistem Hukum Perjanjian Nasional Kita, (Bandung : Alumni, 1974)

Hasibuan, Malayu, S.P. Dasar-dasar Perbankan, (Jakarta : Bumi Aksara, 2005) Fuady, Munir, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), (Bandung : PT

Citra Aditya Bakti, 2001)

J.J. M. Wuisman, dengan Penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, (Jakarta : FE UI, 1996)

Jusuf, Jopie, Kiat Jitu Memperoleh Kredit Bank, (Jakarta : PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2004)

Khairandy, Ridwan, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, (Jakarta : FH UI, 2004)

Koentjoroningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, Edisi Ketiga, (Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama, 1997)

Maria S.W. Sumarjono, Pedoman Pembuatan Usulan Penelitian, (Yogyakarta : Gramedia, 1989)

Meliala, A. Qirom Syamsudin, Pokok-pokok Hukum Perjanjian dan Perkembangannya, (Yogyakarta : Liberty, 1985)

Meliala, Djaja S, Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan, (Bandung : Nuansa Aulia, 2008)

Moleong, Lexy J, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung : PT Remaja Rosdakarya, 1994)

(4)

Muhammad, Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 2000)

Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Jakarta : Rajawali Press, 2003)

Nazir, Moh, Metode Penelitian, (Jakarta : Ghalia Indonesia, 1998)

Putra, Edy The Aman, Kredit Perbankan suatu Tinjauan Yuridis, (Yogyakarta : Liberty, 1989)

Prodjodikoro, Wirjono, Hukum Perdata tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu, (Bandung : Sumur, 1985)

Prodjodikoro, R. Wirjono, Azas-Azas Hukum Perjanjian, (Bandung : Sumur, 2000) Raharjo, Satjipto, Ilmu Hukum, (Bandung : Mandar Maju, 1985)

Saida Flora, Henny/037011032, dalam tesisnya yang berjudul Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Melalui Pengembang (Studi di Kota Medan), Diajukan sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

Salim., et.al., Perancangan Kontrak & Memorandum of Understanding (MoU), (Jakarta : Sinar Grafika, 2007)

Satrio, J., Hukum Perjanjian, (Bandung : PT Citra Aditya Bhakti, 1992)

Satrio, J., Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Buku I (Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 1995)

Setiawan, R, Pokok-pokok Hukum Perikatan, (Bandung : Putra A Bardin, 1999) Shofie, Yusuf, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-instrumen Hukumnya,

(Bandung, PT Citra aditya Bakti, 2000)

Solly, M., Lubis, Filsafat Ilmu Dan Penelitian, (Bandung : Mandar Madju, 1994)

(5)

Sukanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta : UI-Press, 1982)

Sukanto, Soerjono dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1995)

Sunggono, Bambang, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2002)

Suparman, Eman, Lektor Kepala Hukum Acara Perdata, Makalah Untuk Memperoleh Sertifikat Hak Milik (SHM) Tanah pada Perumahan Hasil KPR, (Desa Pasir Indah, Kecamatan Ujung Berung, Bandung, pada hari Ulang Tahun UUPA yang ke-41, 24 September 2001)

Suryabrata, Samadi, Metodologi Penelitian, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1998) Suryodiningrat, R.M. Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, (Bandung :

Tarsito, 1978)

Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, (Bandung : Apabeta, 2003) Usman, Rachmadi, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta : PT

Gramedia Pustaka Utama, 2001)

Utrecht, E., Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Cetakan Kesebelas, (Jakarta : Ichtiar Baru, 1983)

Wirjadi, Koesno, Pentingnya Rumah Buat Kehidupan, Cetakan ke-I, (Bandung : Pasundan, 2008)

B. Dokumen

1. Kebijakan Umum Pemberian Fasilitas Kredit Kepemilikan Rumah pada PT.Bank CIMB Niaga Tbk

2. Ketentuan Kerjasama Developer pada Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versus 12.08, 2.2.8.1

3. Standar Operational Prosedur Kerjasama Developer PT Bank CIMB Niaga 19/02/2010

(6)

4. Perjanjian Kerjasama antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Developer Perumahan Platinum Residence No.66/MORT-SALES/MDN/JND/2010 Tanggal 23 Juni 2010

5. Perjanjian Kerjasama Pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah No.155/MORTG/MDN/JND/2010 antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Developer Perumahan Golden Setiabudi

6. Perjanjian Kerjasama Pemberian fasilitas Kredit Pemilikan Rumah No.22/BD/MORT/MDN/JND/2010 tanggal 8 Maret 2010, antara PT Bank CIMB Niaga Tbk dan Develper PT Papan Sumatera Prima

7. Perjanjian Kerjasama antara Developer Perumahan Setiabudi Estate Cellini dan PT Bank CIMB Niaga Tbk No.048/SO/MORT/MDN/JND/2009 Tanggal 22 Mei 2010

C. Peraturan Perundang-undangan

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

2. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

3. Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan

4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan

5. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen 6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang

Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.

D. Sumber Lain Internet :

1. http://www.inapane-hukum.com/2009/11/ringkasan-2-kuliah-hukum perjanjian.html.

Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dengan Bank Dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER

DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN

RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang

Medan Bukit Barisan)

TESIS

Oleh

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER

DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT

PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB

Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

TESIS

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Parts

Dokumen yang terkait

Analisis Prosedur Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pda PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Medan

Penyelesaian Kredit Macet Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan

Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) Dalam Hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian Di PT. Bank Cimb Niaga TBK, Cabang Medan Bukit Barisan)

Pengaruh Credit Scoring Model Terhadap Kolektibilitas Kredit Pemilikan Rumah Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Pembantu H.M. Yamin Medan.

Analisis Sistem Pemberian Kredit Dalam Mencegah Resiko Kredit Macet Pada Kredit Pemilikan Rumah PT. BTN (Persero) Dan PT. BNI, Tbk

Analisa Peranan PT. Bank Tabungan Negara, Tbk Cabang Medan Dalam Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Di Kota Medan

Analisis Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Dengan Akad Pembiayaan Murabahah Di Bni Syariah Cabang Medan

BAB II PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA BANK CIMB NIAGA DENGAN KJPP (KANTOR JASA PENILAI PUBLIK) DALAM PEMBERIAN FASILITAS KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH) A. Perjanjian Pada Umumnya 1. Pengertian Perjanjian - Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Pe

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) Dalam Hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian Di PT. Bank Cimb Niaga TBK, Cabang Medan Bukit Barisan)

Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) Dalam Hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian Di PT. Bank Cimb Niaga TBK, Cabang Medan Bukit Barisan)

Dukungan

Links

Perjanjian Kerjasama Antara Developer Dengan Bank Dalam Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER

DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN

RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang

Medan Bukit Barisan)

TESIS

Oleh

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA

DEVELOPER

DENGAN

BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT

PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB

Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

TESIS

PANARY SITOPU

087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

Parts

Dokumen yang terkait

Analisis Prosedur Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pda PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Medan

Penyelesaian Kredit Macet Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan

Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) Dalam Hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian Di PT. Bank Cimb Niaga TBK, Cabang Medan Bukit Barisan)

Pengaruh Credit Scoring Model Terhadap Kolektibilitas Kredit Pemilikan Rumah Pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Pembantu H.M. Yamin Medan.

Analisis Sistem Pemberian Kredit Dalam Mencegah Resiko Kredit Macet Pada Kredit Pemilikan Rumah PT. BTN (Persero) Dan PT. BNI, Tbk

Analisa Peranan PT. Bank Tabungan Negara, Tbk Cabang Medan Dalam Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Di Kota Medan

Analisis Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) Dengan Akad Pembiayaan Murabahah Di Bni Syariah Cabang Medan

BAB II PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA BANK CIMB NIAGA DENGAN KJPP (KANTOR JASA PENILAI PUBLIK) DALAM PEMBERIAN FASILITAS KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH) A. Perjanjian Pada Umumnya 1. Pengertian Perjanjian - Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Pe

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) Dalam Hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian Di PT. Bank Cimb Niaga TBK, Cabang Medan Bukit Barisan)

Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Kantor Jasa Penilaian Publik (KJPP) Dalam Hal Penilaian Agunan Kredit Pemilikan Rumah (Suatu Penelitian Di PT. Bank Cimb Niaga TBK, Cabang Medan Bukit Barisan)

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan