39
3.2. Proyek PA 6
Stakeholder dan Sistem Manajemen
Berdasarkan penjelasan dalam KAK, pihak-pihak yang terlibat dalam proyek ini adalah Pemko Medan sebagai owner, Kontraktor PT. Twin Rivers
Development, Studio PA6 design Group sebagai konsultan.
Dalam proyek ini Pemerintah Kota Medan dan PT. Twin Rivers Development bekerja sama dalam pembangunan hunian apartemen. Kedua pihak
ini secara bersama-sama menjadi pemilik proyek. Pemko Medan sebagai owner tentu menginginkan sebuah lingkungan binaan yang lebih baik dari sebelumnya.
Lingkungan yang tertata dan kehidupan masyarakat yang lebih teratur menjadi target mereka. Namun pihak pemerintah umumnya lebih bersifat protektif
terhadap pendanaan proyek, sehingga sebisa mungkiin menghindari biaya pembangunan yang mahal. Hal ini harus terwujud dalam desain proyek yang
sesuai dengan lokasi dan mampu menyelesaikan masalah-masalah di dalam tapak. Di lain sisi PT. Twin Rivers Development sebagai pihak swasta saya kira lebih
menilik kepada bagaimana bangunan bisa menonjol dalam lingkungannya, bahkan dalam lingkup Kota Medan, sehingga banyak orang akan datang ke sana. Selain
itu PT. Twin Rivers Development sebagai pihak penyandang dana bagi proyek juga sangat mmpertimbangkan aspek ekonomi. Mereka akan memperkirakan
keuntungan yang bisa didapat dengan sejumlah uang yang mereka tanamkan dalam modal pembangunan apartemen. Beberapa metode yang sering diambil
Universitas Sumatera Utara
40
oleh pihak developer adalah penyediaan fasilitas-fasilitas mewah yang mampu menarik minat masyarakat untuk menghuni apartemen, dan pengadaan beberapa
fasilitas publik yang mampu menambah keuntungan proyek seperti mal dan ruang rekreasi.
Lenders Bank merupakan pihak yang turut terkait dalam pengadaan dana proyek. Beberapa pertimbangan penting bagi lenders cash flow pengembalian
pinjaman yang di ajukan. Hal ini akan bergantung kepada perhitungan investasi bangunan. Oleh sebab itu memang diharapkan berbagai fungsi lain seperti mal
dan rekreasi yang bisa ditawarkan kepada pengunjung untuk mendorong keuntungan owner. Sementara itu partner bisnis yang akan mengisi ruang-ruang
dalam mal seperti pemilik restauran atau toko buku juga memerlukan jaminan dari bangunan. Mereka akan lebih yakin untuk menginvestasikan jasanya jika lokasi
bangunan memang strategis dan mampu menarik banyak pengunjung. Di sini bisa dilihat bahwa beberapa faktor ini saling mempengaruhi satu sama lain.
Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner. Dalam proyek ini yang menjadi kontraktor adalah
PT. Twin Rivers Development. Masyarakat sekitar juga turut terlibat sebagai orang-orang yang menilai kesuksesan bangunan, apakah mereka merasa senang
atau tidak terhadap bangunan baru itu. Maka konsultan harus mampu memperhatikan kepentingan dan kemudahan pengerjaan bangunan dan bagaimana
pengaruhnya terhadap masyarakat.
Universitas Sumatera Utara
41
Pembeli penghuni apartemen dan pengunjung sebagai klien cenderung akan menilai bagaimana bangunan itu dapat memenuhi kepentingan mereka,
misalnya dengan menyediakan ruang untuk rekreasi, fasilitas berbelanja, dan tak jarang berusaha membandingkan suatu bangunan dengan yang lainnya. Jadi
proyek ini perlu menunjukkan eksistensinya terhadap proyek-proyek sejenis di lingkungannya seperti Royal Condominium .
Semua pihak yang terlibat perlu dipertimbangkan kepentingannya, dan semua faktor yang disebut di atas saling mempengaruhi satu sama lain. Misalnya
bangunan yang menarik dari desain dan lokasi akan memungkinkan banyak pengunjung. Di waktu yang bersamaan para partner bisnis akan tertarik untuk
membuka usaha di dalamnya.
Konsumen sasaran, karakter dan kebutuhan ruangnya Dalam kasus proyek Perancangan Arsitektur 6, apartemen ditujukan bagi
masyarakat menengah ke atas. Dari segi lokasi, sasaran utama dari apartemen ini adalah warga yang sebelumnya menghuni di sekitar tapak dan penduduk yang
beraktivitas di sekitar Medan Maimun yang bersedia untuk tinggal di apartemen. Menurut saya keberadaan aktivitas ekonomi di sekitar tapak, mulai dari Jalan
Palang Merah, Jalan Bridgen Katamso, hingga Jalan Zainul Arifin akan membawa pengaruh yang sangat besar bagi proyek ini. Orang-orang yang bekerja di sana
mungkin akan mempertimbangkan untuk pindah ke tempat yang lebih dekat dengan tempat kerja mereka. Kaum pekerja seperti mereka umumnya saangat
Universitas Sumatera Utara
42
mementingkan efisiensi. Pada umumnya karakter khusus yang terlihat pada kalangan ini adalah menuntut kemudahan akses dari apartemen ke tempat kerja
atau tempat-tempat penting lainnya di kota. Selain itu penghuni juga mengharapkan faktor-faktor lain seperti privasi, kenyamanan, estetika dan
keamanan. Privasi yang tinggi merupakan salah satu tuntutan konsumen yang pada umunya merupakan golongan masyarakat pekerja. Kenyamanan tinggi
diharapkan untuk mendukung kegiatan penghuni untuk beristirahat setelah seharian bekerja. Estetika bangunan merupakan salah satu strategi aktualisasi diri
pada golongan masyarakat menengah ke atas. Keamanan tinggi, mendukung kelas ekonomi penghuni yang merupakan golongan ekonomi menengah ke atas dan
memberi rasa aman bagi penghuni yang tinggal dalam apartemen. Semua faktor ini akan sangat mempengaruhi minat masyarakat untuk mau tinggal dalam
apartemen. Berdasarkan karakter konsumen sasarannya, kegiatan dalam apartemen
terbagi ke dalam beberapa fungsi, yaitu fungsi utama sebagai hunian, fungsi pendukung sebagai fasilitas tambahan bagi penghuni, serta fungsi pelengkap yang
menjamin berjalannya manajemen apartemen. Fungsi utama dalam apartemen adalah hunian. Apartemen harus bisa
mengakomodasi aktivitas penghuni secara rutin seperti di dalam rumah. Jenis aktivitas tersebut antara lain adalah tidur, makan, menerima tamu, berinteraksi
sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lain-lain. Fungsi pendukung merupakan fungsi-fungsi sekunder yang ditambahkan pada apartemen untuk mendukung
fungsi utama. Selain itu juga difungsikan untuk mambantu aspek pemasaran
Universitas Sumatera Utara
43
apartemen tersebut dengan menarik pengunjung masyarakat umum untuk datang ke bangunan. Umumnya fungsi pendukung yang ditambahkan dalam apartemen
adalah layanan olah raga fitness center, kolam renang, spa sauna, tennis court, layanan kesehatan poliklinik dan apotek, layanan komersial minimarket,
restoran, salon,dan lain-lain, serta layanan anak tempat penitipan anak dan area bermain. Fungsi pelengkap adalah fungsi-fungsi yang diadakan untuk
mengorganisir terlaksananya fungsi utama dan fungsi pendukung. Kegiatannya adalah kegiatan pengelolaan. Aktivitas di dalamnya adalah administrasi,
pemasaran, pemeliharaan kebersihan, pemeliharaan bangunan, dan pengamanan.
Dalam proyek ini saya melihat semua fasilitas di atas adalah penting dan perlu diterapkan dalam desain. Namun selain itu perlu ditambahkan aktvitas
pendukung lainnya, mengingat keberadaan Sungai Deli yang potensial untuk melahirkan ruang-ruang publik. Ruang-ruang luar bisa digunakan oleh penghuni
apartemen bahkan pengunjung sebagai area rekreasi. Selain memenuhi kebutuhan penghuni, fasilitas-fasilitas ini juga akan menambah nilai jual apartemen dan
minat orang untuk berkunjung.
Hunian yang aman dan nyaman
Setiap orang tentu mendambakan tempat tinggal yang aman. Demikian juga dalam proyek ini keamanan menjadi salah satu faktor utama. Hampir semua
bangunan-bangunan sekarang ini telah dipasangi pengawasan teknologi tinggi
Universitas Sumatera Utara
44
seperti CCTV. Namun ternyata semua teknologi masih belum bisa menjamin keamanan dalam gedung. Sesungguhnya pengawasan oleh manusia lebih
menjamin keamanan hunian, namun tak banyak orang yang mau peduli dengan keadaan di sekitar mereka. Karakter penghuni apartemen yang sering dijumpai
adalah interaksi yang sangat minim. Bahkan penghuni apartemen yang telah lama tinggal berdekatan bisa saja tidak mengenal satu sama lain. Kebutuhan akan
interaksi melahirkan kebutuhan akan ruang-ruang komunal dimana para penghuni bisa saling bertemu dan berbincang.
Kemudahan pengawasan dalam bangunan dan tapak juga diterapkan lewat penzoningan. Berdasarkan privatisasinya, ruang-ruang di dalam apartemen dapat
digolongkan menjadi ruang privat, semi publik, dan ruang publik. Ruang privat mempunyai aksesibilitas terbatas bagi kelompok atau golongan tertentu, misalnya
ruang hunian. Ruang semipublik merupakan kelompok ruang dengan aksesibilitas bebas terbatas. Ruang-ruang ini bisa diakses oleh pengunjung umum, tetapi
terbatas pada kelompok tertentu . Contohnya adalah area administratif pengelola. Ruang publik adalah kelompok ruang dengan aksesibilitas tinggi, bebas diakses
oleh siapapun. Contohnya adalah ruang-ruang pendukung minimarket,fitness center, restoran, dan sebagainya. Dalam setiap daerah peralihan dari zona-zona
ini harus dilengkapi dengan pengawasan yang ketat.
Perancangan apartemen ini juga perlu mempertimbangkan keamanan penghuni terhadap bahaya darurat, misalnya saat terjadi kebakaran atau gempa
Universitas Sumatera Utara
45
bumi. Pengadaan tangga darurat harus didesain sebaik mungkin agar mudah diakses oleh setiap penghuni.
Potensi lingkungan tapak Lingkungan di sekitar tapak umumnya diisi oleh permukiman, fasilitas
pertokoan komersial, serta bangunan instansi pemerintah. Hal ini mendorong banyak aktivitas pendukung yang terjadi di sekitar tapak, seperti aktivitas
perdagangan. Selain itu tapak juga terletak dekat dengan koridor bisnis Kota Medan, sehingga memberi nilai tambah bagi tapak. Hal ini juga semakin
diperkuat dengan keputusan dalam RDTR Kota Medan yang merencanakan lokasi proyek sebagai kawasan komersial. Penghuni apartemen akan semakin
dimudahkan untuk mengakses tempat-tempat penting di dalam kota, seperti tempat bekerja atau sekolah bagi anak-anak.
Gambar 3.7. Analisa aktivitas paendukung Sumber : Laporan Perancangan Arsitektur 6
Universitas Sumatera Utara
46
Dalam ketersediaan ruang terbuka hijau, lingkungan tapak memang kurang menjanjikan, sebab tidak ada ruang terbuka hijau umum yang bisa
ditemui di lingkungan ini. Sementara masyarakat memerlukan tempat untuk bisa berinteraksi atau sekedar melepas penat dari rutinitas mereka sehari-hari. Untuk
menanggapi hal ini, proyek apartemen juga didesain untuk bisa menyediakan ruang terbuka di sekitar sungai yang bisa dikunjungi oleh masyarakat sekitar yang
bukan penghuni apartemen.
Berdasarkan peninjauan kondisi lingkungan tapak secara langsung, saya mendapati bahwa Jalan Mangkubumi adalah jalan yang paling berpotensi sebagai
akses utama ke dalam bangunan. Jalan ini dapat diakses dari dua koridor besar, yakni Jalan Jend. Suprapto dan Jalan Palang Merah. Namun kondisi jalan
memerlukan beberapa perubahan perbaikan, seperti pelebaran jalan dan
Gambar 3.8. Analisa ruang terbuka dan sistem vegetasi Sumber : Laporan Perancangan Arsitektur 6
Universitas Sumatera Utara
47
penambahan jalur pejalan kaki pedestrian. Dalam hal pengadaan parkir, ruang basement dianggap sebagai alternatif yang lebih menguntungkan untuk efisiensi
ruang. Namun karena letaknya yang dekat dengan sungai, pengadaan basement harus didesain secara lebih tanggap terhadap bahaya banjir. Pengadaan parkir bagi
pengunjung mal sebisa mungkin dipisahkan dari parkir penghuni, untuk memudahkan pengawasan dan memberikan kenyamanan bagi penghuni.
Pembangunan proyek harus bertanggung jawab terhadap lingkungan kota. Masalah utama yang sering terjadi, khususnya pada daerah-daerah di sepanjang
sungai adalah bangunan-bangunan yang secara langsung membuang limbanya ke sungai. Hal ini telah menyumbangkan efek negatif yang sangat besar terhadap
kondisi Sungai Deli saat ini. Karena itu bercermin dari pengalaman tersebut, sistem pembuangan limbah pada bangunan ini harus dirancang dengan baik, mulai
dari limbah cair sampai kepada limbah padat. Limbah yang dihasilkan oleh kamar mandi harus melalui proses pengolahan terlebih dahulu sebelum dialirkan ke riol
kota. Untuk limbah lainnya, seperti sampah dapur atau pekerjaan rumah lainnya harus diatur dengan tepat. Pengadaan shaft sampah adalah metode yang telah
banyak diterapkan dalam apartemen-apartemen modern sekarang ini. Setelah itu pengelola akan bertanggung jawab atas sampah ini sebelum diserahakan kepada
Dinas Kebersihan Kota Medan.
Universitas Sumatera Utara
48
Pengadaan hunian Dalam menganalisa kebutuhan hunian ada beberapa metode yang
diterapkan. Metode yang saya gunakan adalah dengan perkiraan distribusi penduduk di sekitar tapak. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah RTRW
Kota Medan Tahun 2010-2030, distribusi penduduk tahun 2030 di Kecamatan Medan Maimun diperkirakan sebanyak 99.087 jiwa dengan kepadatan sekitar 333
JiwaHa. Jumlah KK di Medan Maimun diperkirakan sebanyak 19.817, dengan jumlah keluarga kecil sebanyak 11.890, keluarga sedang 5.945, dan keluarga
besar sebanyak 1.982. Dengan tapak seluas 2,5 ha dan perbandingannya dengan wilayah Kacamatan Medan Maimun seluas 298 ha, maka jumlah minimum
keluarga yang bermukim dalam tapak adalah sebanyak 167 keluarga. Angka ini kemudian digunakan sebagai jumlah minimal unit.
Berdasarkan perkiraan distribusi penduduk tersebut dan analisa terhadap data penduduk yang telah ada, saya membagi jenis unit hunian ke dalam lima
jenis unit. Bagi penghuni lajang yang sedang bekerja atau kuliah disediakan hunian tipe deluxe dengan ruang tidur dan ruang bekerja yang menyatu. Bagi
keluarga kecil yang tidak memiliki anak, tersedia tipe junior suite dengan satu kamar tidur. Bagi keluarga dengan satu atau dua anak tersedia unit tipe executive
suite dengan dua kamar tidur. Keluarga dengan dua anak dewasa yang memerlukan kamar masing-masing dapat memilih unit tipe superior suite dengan
tiga kamar tidur. Selain itu apartemen juga menyediakan unit penthouse bagi keluarga yang lebih besar atau bagi orang-orang yang memerlukan privasi dan
Universitas Sumatera Utara
49
fasilitas lebih mewah. Rasio perbandingan jumlah unit didasarkan pada perkiraan jumlah keluarga besar, sedang dan kecil, yakni 1:3:6.
Penggunaan kaca sebagai material selubung bangunan dilakukan untuk menghadirkan pengalaman transparansi secara literal. Namun dengan kondisi
iklim sekitar yang memungkinan panas berlebih pada siang hari, penggunaan secondary skin pada bangunan perlu dilakukan. Dalam proyek ini, saya memilih
penggunaan tanaman sebab memiliki berbagai keuntungan, misalnya mampu menyaring sinar matahari berlebih, mendinginkan udara yang masuk ke dalam
ruangan, dan memberikan suasana yang lebih sejuk bagi penghuni. Material lain yang digunakan adalah beton ringan, untuk memudahkan proses pemasangan
material. Dalam menganalisa sistem struktur, sistem rangka adalah pilihan yang
paling umum digunakan dalam pembangunan apartemen, sebab pelaksanaannya mudah dan efisien. Dalam hal pemasokan energi listrik, umumnya proyek-proyek
sejenis menggunakan energi dari Perusahaan Listrik Negara dengan alternatif genset di waktu darurat. Sedangkan dalam hal pasokan air, proyek apartemen juga
umumnya masih mengoptimalkan air dari PDAM. Karena pasokan energi yang terbatas, rancangan apartemen harus mampu mengarahkan penghuni kepada
pemakaian energi yang tepat. Penerangan alami di siang hari adalah salah satu contoh yang bisa diterapkan dalam bangunan. Selain itu penggunaan ventilasi
juga perlu untuk mengurangi beban pengkondisian udara.
Universitas Sumatera Utara
50
Selain faktor-faktor di atas, rancangan desain juga harus memenuhi regulasi yang ada tentang pembangunan apartemen. Dalam UU No 28 Tahun
2002 tentang bangunan gedung , dijelaskan membahas fasilitas sarana keselamatan dalam gedung yang harus dipenuhi, sedangkan dalam RDTR Kota
Medan terdapat peraturan mengenai sempadan jalan, sungai dan bangunan. Garis sempadan bangunan setidaknya adalah lima meter dari Jalan Mangkubumi, 15
meter dari Jalan Suprapto, tiga meter dari Jalan Badur, dan 15 meter dari pinggir sungai. Wilayah sempadan ini akan difungsikan sebagai ruang terbuka seperti
sarana pedestrian di samping jalan dan riverwalk di pinggir sungai.
Universitas Sumatera Utara
51
BAB IV “HARUSKAH MENUTUP DIRI ?”
4.1. Transparansi dalam Ruang