18
menjalankan fungsinya lahir secara Atributif, karena wewenang seorang Notaris melekat pada jabatannya. Kewenangan seorang Notaris juga tidak dapat
dilepaskan dari undang-undang yang mengaturnya, yakni Undang Undang Nomor 2 tahun 2014 tentang Jabatan Notaris. Wewenang seorang Notaris juga bersifat
mandiri dan otonom, sebagai Pejabat Publik yang diangkat oleh Negara, seorang Notaris dapat menjalankan fungsinya kapan saja, tanpa harus memperoleh ijin
dari pemerintah pusat, Notaris bebas menjalankan fungsi dan wewenangnya selama tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang
mengaturnya.
1.5.3. Konsep Hak Tanggungan
Sejak bertakunya UUPA sampai dengan saat ini, ketentuan-ketentuan yang lengkap mengenai hak tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat
dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah, belum terbentuk. Ketentuan mengenai Hipotek sebagaimana diatur
dalam Buku II KUH Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah
dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 UUPA masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya undang-undang tentang hak
tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan. Sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia sedangkan
perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain
Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk
19
sebagai obyek Hak Tanggungan oleh UUPA, Hak Pakai atas tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga
dimungkinkan untuk dibebani hak tanggungan. Berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, maka dibentuklah undang-undang yang mengatur hak tanggungan
atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam UUPA, sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional.
Linda A. Spagnola berpendapat mengenai perjanjian, bahwa “A contract must be certain in its terms. It is generally accepted that there are four elements
that must be certain in a contract in order for there to be a valid offer : parties, price, subject matter, and time for performance”
15
. Terjemahannya: Persyaratan- persyaratan sebuah kontrak harus pasti. Agar sebuah kontrak dapat dikatakan sah,
terdapat empat elemen yang pada umumnya diterima sebagai sesuatu yang harus pasti dalam sebuah kontrak, yaitu: para pihak, harga, permasalahan dan waktu
pelaksanaannya. Mariam Darus mengatakan bahwa p
erjanjian kredit adalah “Perjanjian Pendahuluan” Voorovereenkomst dari penyerahan uang, ini merupakan hasil
permufakatan antara pemberi dan penerima pinjaman mengenai hubungan- hubungan hukum antara keduanya.
16
Dalam hukum jaminan yang merupakan perjanjian tambahan atau accesoir selalu didahului oleh perjanjian kredit.
Sehingga tiada jaminan tanpa perjanjian kredit.
15
Linda A. Spagnola, 2008, Contacts For Paralegals Legal Principles and Practical Applications, McGraw-Hill Companies, United States, hal. 4
16
Mariam Darus Badrulzaman, 1991, Perjanjian Kredit Bank, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 32.
20
Menurut pendapat Martin Dixon, “Generally, a “Treaty” can be regarded
as legally binding agreement deliberately created by, an between, two or more subjects, who are recognised as having treaty-
making capacity,”
17
yang diartikan bahwa perjanjian dianggap mengikat para pihak secara hukum, yang sengaja
dibuat oleh dan di antara dua atau lebih subyek yang diakui memiliki kapasitas dalam membuat perjanjian.
Hak tanggungan lahir dengan sebuah perjanjian. Dalam kenyataan, banyak pihak pemberi hak tanggungan yang ternyata lalai atau sengaja melalaikan
kewajiban dalam pelaksanaan perjanjian, misalnya melakukan penjualan terhadap barang jaminan sehingga perlu kiranya dikaji lebih jauh kedudukan kreditor
pemegang hak tanggungan dalam hal terjadinya wanprestasi dari pemberi hak tanggungan.
Dalam setiap pemberian kredit dengan hak tanggungan harus didahului dengan perjanjian hutang piutang antara debitor dan kreditor dengan membuat
APHT dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah selajutnya disebut PPAT. Disamping itu kreditor meminta agar debitor menyerahkan asli sertifikat tanah
yang menjadi objek hak tanggungan tersebut untuk pelunasan hutang debitor. Setelah itu PPAT mengecek sertifikat hak atas tanah tersebut ke kantor pertanahan
untuk mengetahui apakah masih ada beban hak tanggungan atau tidak ada, apabila tidak ada kemudian PPAT mendaftarkan perjanjian tersebut ke kantor pertanahan.
Kemudian kantor pertanahan membuat buku tanah hak tanggungan dan
17
Martin Dixon, 2007, Textbook on International Law, Oxford University Press, New York, Sixth Edition, Hal. 54.
21
mencatatnya dalam buku tanah debitor yang ada di kantor pertanahan serta menyalin catatan tersebut didalam sertifikat hak atas tanahnya.
Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-
kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa
”. Kemudian sertifikat hak atas tanah dan sertifikat hak tanggungan disimpan oleh kreditor. Setelah debitor
melunasi hutangnya kepada kreditor kemudian kreditor membuat surat permohonan roya kepada kantor pertanahan yang isinya menyatakan karena
hutang yang dijamin dengan hak tanggungan sudah lunas maka hak tanggungan hapus atas dasar itu mohon roya atau pencoretan catatan beban hak tanggungan
pada sertifikat hak atas tanah debitor. Dalam surat permohonan roya tersebut kreditor melampirkan asli sertifikat
hak atas tanah dan asli sertifikat hak tanggungan dan dalam sertifikat hak atas tanah disebut klausula roya hutang sudah dibayar lunas. Kemudian kantor
pertanahan melakukan roya atau pencoretan catatan hak tanggungan pada sertifikat hak atas tanah dan buku tanah debitor, dengan demikian hak tanggungan
tersebut hapus. Setelah di roya sertifikat hak atas tanah dikembalikan pada debitor, sedangkan sertifikat hak tanggungan ditarik oleh kantor pertanahan dan
dinyatakan tidak berlaku lagi, demikian juga buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi. Hal ini menggambarkan bagaimana pelaksanaan
roya dalam hal bank selaku kreditor telah menghilangkan sertifikat yang akan diroya, sehingga akan dijelaskan mengenai syarat-syarat apa yang harus dipenuhi
22
dalam pelaksanaan roya tersebut, hambatan-hambatan apa yang terdapat dalam roya dan bagaimana cara mengatasinya.
1.5.4. Teori Kepastian Hukum
