24
milik. Adapun perlindungan hukum bagi pihak yang memenuhi syarat atas pemilikan bersama, bahwa setelah tanah yang bersangkutan menjadi tanah Negara maka pihak
yang memenuhi syarat mempunyai proritas utama untuk memintanya kembali dengan hak milik, dengan kewajiban untuk membayar uang pemasukan kepada Negara
sebesar bagian dari bekas pemilik bersama yang tidak memenuhi syarat itu.
21
3. Hak Atas Tanah : Hak Milik dan Hak Guna Bangunan.
Dalam bunyi UUD 1945 Pasal 28H ayat 4 yang mengatur Hak Asasi Manusia HAM dikatakan bahwa:
“setiap orang berhak memiliki hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil secara sewenang-
wenang oleh siapapun.” Hak kepemilikan pribadi tersebut juga kaitannya dengan hak milik atas tanah
yang diberikan kepada tiap warga negara Indonesia, dan hak milik yang dimiliki oleh warga negara tersebut harus dilindungi dan tidak boleh diambil oleh negara yang
dalam hal ini pemerintah maupun pemerintah daerah secara sewenang-wenang. Hak-hak atas tanah yang akan dibahas disini meliputi: Hak Milik dan Hak
Guna Bangunan saja. Pembahasan dari kedua hak atas tanah tersebut dikarenakan hanya kedua hak atas tanah tersebut yang dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia
dan berkaitan dengan penulisan skripsi ini.
1. Hak Milik HM.
Pengaturan yang mengatur terkait dengan hak milik atas tanah oleh UUPA diatur dalam Pasal 20 sd Pasal 27 UUPA, sampai sekarang belum ada undang-
undang tersendiri yang mengatur mengenai hak milik, yang memang perlu dibuat berdasarkan Pasal 50 ayat 1 UUPA.
Pengertian hak milik dirumuskan dalam Pasal 20 UUPA, yakni:
21
Ibid, hlm. 90
25
1 Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan pasal 6 UUPA semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
2 Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Sifat dari hak milik membedakannya dengan hak-hak lainnya. Hak milik adalah hak yang “terkuat dan terpenuh” yang dapat dipunyai orang atas tanah.
pemberian sifat ini tidak berarti bahwa hak itu merupakan hak yang “mutlak, tak
terbatas dan tida k dapat diganggu gugat” sebagaimana hak eigendom menurut
pengertiannya yang asli dulu. Sifat yang demikian akan terang bertentangan dengan sifat hukum adat dan fungsi sosial dari tiap-tiap hak.
22
Kata- kata “terkuat dan
terpenuh” itu bermaksud untuk membedakannya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai dan lain-lainnya, yaitu untuk menunjukan, bahwa di antara hak-
hak atas tanah yang dapat dipunyai orang, hak miliklah yang “ter” artinya: paling kuat dan terpenuh.
23
Jadi, sifat khas dari hak milik ialah hak yang turun-temurun, terkuat dan terpenuh. Bahwa hak milik merupakan hak yang kuat, berarti hak itu tidak mudah
hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain. Oleh karena itu, hak tersebut wajib didaftarkan.
24
Hak milik mempunyai sifat turun-temurun, artinya dapat diwarisi oleh ahli waris yang mempunyai tanah. Hal ini berarti Hal ini berarti hak milik tidak
ditentukan jangka waktunya seperti misalnya, hak guna bangunan dan hak guna usaha. Hak milik tidak hanya akan berlangsung selama hidup orang yang
mempunyainya, melainkan kepemilikannya akan dilanjutkan oleh ahli warisnya setelah ia meninggal dunia. Tanah yang menjadi objek hak milik hubungan
22
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm. 60
23
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, Jakarta, Djambatan. 2000, hlm. 12
24
Boedi Harsono, Undang-Undang Pokok Agraria Bagian Pertama, Djilid Kedua, Jakarta, Djambatan, 1971, hlm. 55
26
hukumnya itu pun tetap, artinya tanah yang dipunyai dengan hak milik tidak berganti-ganti, melainkan tetap sama.
25
“Terpenuh” maksudnya hak milik itu memberikan wewenang yang paling luas kepada yang memenuhi hak jika dibandingkan dengan hak-hak yang lain. Hak
milik bisa merupakan induk dari hak-hak lainnya. Artinya, seorang pemilik tanah bisa memberikan tanah kepada pihak lain dengan hak-hak yang kurang dari hak milik:
menyewakan, membagi hasilkan, menggadaikan, menyerahkan tanah itu kepada orang lain dengan hak guna bangunan atau hak pakai. Hak milik tidak berinduk
kepada hak atas tanah lain, karena hak milik adalah hak yang paling penuh, sedangkan hak-hak lainnya itu kurang penuh.
26
Jika dilihat dari peruntukannya, hak milik tidaklah terbatas. Adapun hak guna bangunan untuk keperluan bangunan saja,
juga hak guna usaha terbatas hanya untuk keperluan usaha pertanian dan bisa untuk bangunan.
Selama tidak ada pembatasan-pembatasan dari pihak penguasa, maka wewenang dari seorang pemilik tidak terbatas. Seorang pemilik bebas dalam
mempergunakan tanahnya. Pembatasan itu ada yang secara umum berlaku terhadap masyarakat, dan ada juga yang khusus, yaitu terhadap tanah yang berdampingan,
harus saling berdampingan, harus saling menghormati, tidak boleh memperkosa.
27
Setelah melihat pengertian dari hak milik yang diatur dalam UUPA, hak milik atas tanah juga memiliki sifat dan ciri-ciri, hal tersebut juga terdapat dalam UUPA.
Sifat dan ciri-ciri hak milik adalah sebagai berikut:
28
1. Hak milik adalah hak yang terkuat Pasal 20 UUPA sehingga harus
didaftarkan. Pendaftaran yang dilakukan tersebut bertujuan untuk menjamin kepastian hukum atas pemilikan tanah tersebut. Kepastian
hukum yang dimaksud adalah kepastian mengenai orang badan hukum yang menjadi pemegang hak yang disebut juga dengan kepastian
25
Ibid.
26
Adrian Sutedi, op.cit, hlm. 61
27
Ibid.
28
Boedi Harsono, op.cit, hlm. 54
27
mengenai subjek hak, disamping itu juga mengenai letak batas-batasnya serta luas bidang-bidang tanah yang juga disebut dengan kepastian
mengenai objek hak
29
. Terkait pengaturan yang mengatur pendaftaran hak milik atas tanah diatur dalam Pasal 23 ayat 1 dan 2 UUPA, yang
menyatakan: 1
Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Pemerintah mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia
untuk menjamin kepastian hukum, yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
2 Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian
yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.
2. Dapat beralih, artinya dapat diwariskan kepada ahli warisnya Pasal 20
UUPA. 3.
Dapat dialihkan kepada pihak yang memenuhi syarat Pasal 20 jo. Pasal 26 UUPA.
4. Dapat menjadi induk dari hak-hak atas tanah yang lain, artinya dapat
dibebani dengan hak-hak atas tanah lain, yaitu hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak usaha bagi hasil, dan hak menumpang. Hak milik
sebaliknya tidak dapat berinduk pada hak atas tanah lainnya. 5.
Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan Pasal 25 UUPA.
6. Dapat dilepaskan oleh yang mempunyai hak atas tanah Pasal 27 UUPA.
7. Dapat diwakafkan Pasal 49 ayat 3 UUPA.
29
Harun Al Rashid, Sekilas Tentang Jual Beli Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1987, hlm. 19
28
Adapun juga bahwa batas waktunya hak milik atas tanah tidak terbatas tergantung dari pemilik tanah tersebut.
30
Meskipun hak milik adalah hak yang terkuat dan terpenuh dibandingkan dengan hak-hak lainnya, hak milik juga memiliki fungsi sosial seperti hak-hak
lainnya Pasal 6 UUPA sehingga hal ini mengandung arti bahwa hak milik atas tanah tersebut di samping hanya memberikan manfaat bagi pemiliknya, harus diusahakan
pula agar sedapat mungkin bermanfaat bagi orang lain atau kepentingan umum bila keadaan memang memerlukannya. Penggunaan hak milik tersebut tidak boleh
menganggu ketertiban dan kepentingan umum.
31
Sesuai dengan Pasal 21 ayat 1 dan 2 UUPA, dikatakan yang dapat mempunyai hak milik atas tanah di Indonesia hanyalah:
32
a. Warga Negara Indonesia WNI.
b. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun
1963, tertanggal 19 Juni 1963, yakni: 1.
Bank-Bank Negara: -
Bank Indonesia. -
Bank Dagang Negara. -
Bank Negara Indonesia 1946. 2.
Koperasi Pertanian. 3.
Badan-Badan Sosial. 4.
Badan-Badan Keagamaan. Hak milik yang diberikan kepada badan-badan hukum tersebut hanya yang
sudah dipunyai sejak tanggal 24 September 1960 sebelum berlakunya UUPA, sedang sesudah tangga; tersebut diberikan hak guna bangunan atau hak pakai.
33
30
Ibid, hlm. 23
31
Purnadi Halim Purbacaraka, Sendi0Sendi Hukum Agraria, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1984, hlm. 28.
32
Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002, hlm. 6.
33
Soedharyo Soimin, Statua Hak dan Pembebasan Tanah, edisi kedua, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 4.
29
Bahwa selain dari badan-badan hukum diatas ini tidak diberikan hak milik atas tanah, melainkan hanya diberi hak guna bangunan HGB, hak guna usaha
HGU, dan hak pakai HP. Pemberian hak selain hak milik tersebut dengan pertimbangan bahwa badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik.
34
Dalam hal ini dapat dilihat bahwa badan-badan hukum yang dapat memiliki hak milik adalah
badan-badan hukum yang erat kaitannya dengan keagamaan, sosial, dan hubungan perekonomian.
Sedangkan untuk kepemilikan tanah dengan hak milik bagi warga negara asing WNA di Indonesia tetap dilarang, hal tersebut termaktum dalam bunyi Pasal
24 ayat 4 UUPA, yang menyatakan: “selama seorang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia tidak dapat mempunyai
tanah dengan hak milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal ini. ”
Bunyi Pasal 21 ayat 3 UUPA menyatakan bahwa: “orang asing yang sudah
berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik, karena pewarisan tanpa wasiat, atau percampruan harta karena perkawinan, demikian pula warga negara
Indonesia kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu, didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya
kewarganegaraan itu, hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum, dengan ketentuan hak-
hak pihak lain yang membebani tetap berlangsung.” Dari bunyi Pasal 21 ayat 3 UUPA tersebut dapat disimpulkan bahwa
dimungkinkan WNA dapat memiliki hak milik atas tanah tetapi jangka waktunya hanya satu tahun, setelah satu tahun hak milik tersebut harus dilepaskan kepada
subyek hukum yang memenuhi syarat. Karena jika WNA tersebut tidak melepaskan hak milik tersebut, hak tersebut akan hapus karena hukum dan tanahnya menjadi
tanah Negara dengan sendirinya. Di Indonesia salah satu hak dari warga negara yang harus dilindungi dan
diakui oleh negara adalah hak warga negara untuk berhak memiliki hak milik atas
34
H. Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria Pertanahan Indonesia Jilid I, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2004, hlm. 34.
30
tanah, yang hak milik atas tanah tersebut merupakan hak asasi setiap warga negara Indonesia, terkecuali yang tidak dapat diberikan hak milik atas tanah di Indonesia
adalah warga negara asing WNA dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. bagi mereka yang ingin menggunakan dan mengelola tanah
di Indonesia oleh pemerintah hanya diberikan hak pakai atas tanah saja. Terkaitannya dengan proses terjadinya hak milik atas tanah merupakan
rangkaian pemberian hak atas tanah yang diatur dalam UUPA, hal tersebut terdapat didalam Pasal 22 UUPA. Proses terjadinya hak milik tersebut dapat terjadi
berdasarkan: 1
Terjadinya hak milik menurut hukum adat yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2 Selain menurut cara sebagai yang dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini, hak
milik terjadi karena: a.
Penetapan Pemerintah, menurut cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
b. Ketentuan Undang-Undang.
Bahwa penjelasan dari ke 3 cara terjadinya hak milik tersebut, yaitu:
35
- Menurut hukum adat.
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah pembukaan hutan. Artinya, pembukaan tanah hutan tersebut
dilakukan secara bersama-sama dengan masyarakat hukum adat yang dipimpin oleh ketua adat melalui sistem penggarapan, yaitu matok
sirah, matok sirah gilir gelang, dan sistem bleburan atau terjadi karena timbulnya”lidah tanah aanslibbing. Lidah tanah adalah tanah
yang timbul muncul karena terbeloknya arus sungai atau tanah di pinggir pantai, biasanya terjadi dari lumpur yang makin lama makin
35
Richard Edy, op.cit, Hlm. 5
31
tinggi dan mengeras. Dalam hukum adat, lidah tanah yang tidak begitu luas menjadi hak bagi pemilik tanah yang terbatas. Hak milik tersebut
dapat didaftarkan pada kantor pertanahan kabupaten kota setempat untuk mendapatkan sertifikat hak miliknya.
- Penetapan Pemerintah.
Hak milik atas tanah ini terjadi karena permohonan pemberian hak milik atas tanah semula berasal dari tanah Negara oleh pemohon
dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional BPN. Setlah semua terpenuhi, BPN
menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak SKPH. SKPH tersebut wajib didaftarkan oleh pemohon kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sebagai sertifikat hak milik atas tanah.
- Ketentuan Undang-Undang.
Terjadinya hak milik atas tanah ini didasarkan karena konversi perubahan menurut UUPA. Sejak berlakunya UUPA, semua hak atas
tanah yang ada harus diubah menjadi salah satu hak atas tanah yang diatur dalam UUPA.
Selain terjadinya hak milik atas tanah, bahwa hak milik atas tanah yang dimiliki warga negara dapat pula hapus. Hapusnya hak milik tersebut diatur menurut
Pasal 27 UUPA. Hapusnya hak milik tersebut bila: a.
Tanahnya jatuh kepada Negara: 1.
Karena pencabutan hak berdasarkan untuk kepentingan umum, kepentingan bangsa dan Negara, serta kepentingan bersama dari rakyat
Pasal 18 UUPA. 2.
Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya. 3.
Karena diterlantarkan. 4.
Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah Pasal 21 ayat 3.
32
5. Karena peralihan hak mengakibatkan tanahnya berpindah kepada
pihak lain yang tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah Pasal 26 ayat 2.
b. Tanahnya musnah; misalnya karena bencana alam.
2. Hak Guna Bangunan HGB.
