a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri; d.
hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. 2 Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan
dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak
Tanggungan. 3 Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan
berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut
agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19.
4 Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibeban Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
B. Subyek dan Obyek Hak Tanggungan
Pada dasarnya setiap hak atas tanah adalah dikuasai oleh Negara, dan negara dapat menentukan jenis dan mendistribusikan hak-hak tersebut kepada
masyarakat. Dalam Pasal 4 ayat 1 Undang Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 selanjutnya disebut UUPA disebutkan bahwa
“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagaimana dimaksud dalam pasal 2, ditentukan adanya macam-
macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada
Universitas Sumatera Utara
dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan hukum
.” Dari uraian pasal tersebut di atas dapat diketahui bahwa terdapat beberapa
subyek hukum yang dapat memiliki hak atas tanah, yaitu: orang-orang secara individu; bersama-sama dengan orang lain; dan badan hukum. Untuk mengetahui
kepatioan hak dari masing subyek hak atas tanah tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut:
25
1. Orang-orang secara Individu.
Orang, manusia individu dapat disebut sebagai Natuurlijk Persoon yaitu subyek hukum secara alami, karena secara alamiah hanya manusia yang dapat
menjadi subyek hukum dan melakukan suatu tindakan atau hubungan hukum. Hak atas tanah dapat diberikan kepada manusia secara individu, perorangan,
masing-masing atas suatu hak atas tanah tertentu. Sehingga dalam tanda bukti atas tanah tersebut dapat disebutkan nama tiap-tiap individu yang memiliki hak
tas tanah, misalnya Sertifikat Hak Milik Atas Tanah No 56 Atas Nama Tuan BUDI. Ini berarti negara telah memberi hak kepada tuan Budi secara personal
untuk menguasai tanah tersebut, sebagai sebuah subyek hukum. Jadi, kepastian hukum bagi Tuan BUDI sebagai subyek hak atas tanah dapat dilihat dari
adanya sertifikat –sebagai tanda bukti hak atas tanah- yang dimiliki oleh Tuan
Budi secara personal.
25
Sonny Pungus, Kepastian Hukum Hak katas Tanah, melalui http:sonny- tobelo.blogspot.co.id200912kepastian-hukum-hak-atas-tanah.html, diakses tanggal 8 April 2016
Universitas Sumatera Utara
Dalam Hukum Agraria UUPA, khususnya yang berkaitan dengan hak atas tanah, tidak semua individu dapat memiliki hak atas tanah, dengan kata lain
hanya orang-orang yang telah memenuhi syarat-syarat tertentu yang dapat mempunyai hak atas tanah. Misalnya, dalam Hak Milik, hanya warga negara
Indonesia yang dapat memiliki hak milik atas tanah, sedangkan bagi warga negara asing hanya dapat memiliki hak pakai atas tanah.
2. Orang-orang secara bersama-sama dengan orang lain
Hak atas tanah juga dapat diberikan kepada orang-orang secara bersama-sama, artinya sekelompok orang secara bersama-sama dapat memiliki hak atas tanah.
Dalam UUPA hal ini dikenal dengan tanah ulayat. Dalam ketentuan Pasal 3 UUPA disebuitkan bahwa masyarakat hukum adat diakui oleh negara
sepanjang dalam kenyataannya masih ada dan tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku dalam masyarakat kesatuan Negara Republik
Indonesia. Masyarakat adat tersebut memiliki wilayah hukum adat yang terdiri atas tanah
yang dikelola dan dipergunakan secara bersama-sama dan pengurusannya pula diserahkan kepada masyarakat adat tersebut, yakni tanah ulayat. Hak atas tanah
ulayat ini diberikan oleh negara kepada masyarakat hukum adat, dan penggunaannya dimaksudkan untuk kepentingan bersama, dimiliki atas nama
bersama bukan untuk kepentingan atau atas nama individu. Misalnya Surat Tanda Bukti Hak Atas Tanah Ulayat No 11 atas Nama Masyarakat Hukum
Adat Asmat, hal ini berarti hak atas tanah tersebut dimiliki atau dukuasi oleh sekelompok orang yang tergabung dalam masyarakat hukum adat Asmat.
3. Badan Hukum
Universitas Sumatera Utara
Selain dapat diberikan kepada orang perorangan dan bersama-sama dengan orang lain, hak atas tanah juga dapat diberikan kepada badan hukum. Badan
hukum dapat disebut juga Recht Persoon, yaitu subyek hukum yang memiliki hak karena hukum yang menentukan dia sebagai subyek hukum. Terhadap
badan hukum tersebut dapat juga mempunyai hak atas tanah, dengan syarat- syarat tertentu sesuai dengan yang ditetapkan dalam peraturan perundang-
undangan. Misalnya: Untuk badan hukum, hanya badan-badan hukum tertentu saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, yaitu Basan Hukum yang
bergerak dibidang sosial, keagamaan dan koperasi pertanian. Sedangkan untuk Badan Hukum komersial lainnya tidak dapat mempunyai hak milik atas tanah,
tetapi dapat mempunyai Hak Guna Bangunan Hak Guna Usaha, dan sebagainya.
Dalam perjanjian pemberian hak jaminan atas tanah dengan hak tanggungan, ada dua pihak yaitu pihak yang memberikan hak tanggungan dan
pihak yang menerima hak tanggungan tersebut. Yang dapat menjadi subjek hukum dalam pemasangan hak tanggungan adalah sebagai berikut:
1. Pemberi Hak Tanggungan Pemberi hak tanggungan dapat perorangan atau badan hukum, yang
mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan.
26
Dalam Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menentukan bahwa pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau
badan hukum yang mempunyai wewenang untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan untuk
26
Titik Triwulan Tutik, Hukum Perdata dalam Sistem Hukum Nasional, Jakarta : Peenrbit Kencana, 2008, hal 185
Universitas Sumatera Utara
melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan sebagaimana dimaksud di atas harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran
hak tanggungan dilakukan.
27
2. Pemegang Hak Tanggungan Selain pihak yang memberi hak tanggungan, maka sudah barang tentu ada
pihak yang menerima hak tanggungan tersebut yang lazim disebut pemegang hak tanggungan. Pemegang hak tanggungan terdiri dari perorangan atau badan hokum
yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang.
28
Menurut Pasal 9 UUHT, pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Dengan demikian yang dapat menjadi pemegang hak tanggungan adalah siapapun juga yang berwenang
melakukan perbuatan perdata untuk memberi uang, baik orang perseorangan warga negara Indonesia maupun orang asing.
29
Subjek hak tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Dalam kedua
pasal itu ditentukan bahwa yang dapat menjadi subjek hokum dalam pembebanan hak tanggungana dalah pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan.
Pemberi hak tanggungan dapat perorangan atau badan hokum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hokum terhadap objek hak tanggungan.
Pemegang hak tanggungan terdiri dari perorangan atau badan hokum, yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang. Biasanya dalam praktik pemberi hak
27
Sutan Remy Sjahdeini, 1996, Hak Tanggungan Asas-Asas Ketentuan- Ketentuan Pokok dan Masalah-Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan, Airlangga University Press, Surabaya,
hal.56
28
Titik Triwulan Tutik, Op.Cit, hal 185
29
Sri Soedewi Masjchoen Sofyan, Hukum jaminan di Indonesia, Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Liberty, Yogyakarta, 1980, hal. 32.
Universitas Sumatera Utara
tanggungan disebut dengan debitur, yaitu orang meminjamkan uang di lembaga perbankan, sedangkan penerima hak tanggungan disebut dengan istilah kreditur,
yaitu orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang.
30
Obyek hak atas tanah adalah mengenai obyek hak tanah tertentu yang dapat dipunyai hak oleh subyek hukum. Obyek hak atas tanah tersebut dapat
berasal dari tanah negara maupun tanah-tanah yang telah dimiliki hak sebelumnya. Obyek hak atas tanah tersebut juga berkaitan berkaitan dengan jenis-jenis hak atas
tanah yang ditentukan dalam UUPA yaitu dalam Pasal 16. Dalam Pasal tersebut dijelaskan macam-macam hak atas tanah antara lain: Hak Milik; Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak membuka Tanah, Hak memungut Hasil Hutan, Hak-hak atas tanah yang akan ditentukan kemudian, dan
Hak hak atas tanah yang bersifat sementara. Untuk menjamin kepastian hukum, maka obyek hak atas tanah yang
dipunyai oleh suatu subyek hak harus dituliskan atau dicatatkan secara jelas dan rinci mengenai jenis hak, batas wilayah dan jangka waktu bila ada. Obyek
tersebut digambarkan dalam peta situasi dan diukur oleh pejabat yang berwenang dan hasilnya akan dicatatkan dalam sertifikat sebagai bukti hak atas tanah.
Kesalahan dalam menentukan obyek hak atas tanah ini sering menjadi masalah krusial dalam masyarakat. Misalnya adanya tumpang tindih sertifikat terhadap
tanah yang letaknya berbatasan. Untuk dapat dibebani hak jaminan atas tanah, obyek hak tanggungan yang
bersangkutan harus memenuhi 4 empat syarat, yaitu:
1. dapat dinilai dengan uang;
30
Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta : PT RajaGrafindo Persada, 2004, hal 103
Universitas Sumatera Utara
2. termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum; 3. mempunyai sifat dapat dipindahtangankan;
4. memerlukan penunjukan oleh undang-undang.
31
Adapun obyek dari hak tanggungan dalam Pasal 4 ayat 1 UUHT disebutkan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah hak
milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Dalam Penjelasan Pasal 4 ayat 1 UUHT, yang dimaksud dengan hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan
adalah hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA. Hak guna bangunan meliputi hak guna bangunan di atas tanah negara, di atas tanah hak
pengelolaan, maupun di atas tanah hak milik. Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum dari UUHT, dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang
dapat dijadikan obyek tanggungan adalah: 1. Hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib didaftar dalam daftar
umum, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan preferent yang diberikan kepada kreditor pemegang
hak tanggungan terhadap kreditor lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertipikat hak atas
tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya asas publisitas, dan
2. Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasi untuk membayar utang yang
dijamin pelunasannya.
32
31
Sri Soedewi Masjchoen Sofyan, Op.Cit, hal.58
32
Rachmadi Usman, Op.Cit, hal. 130
Universitas Sumatera Utara
Pada prinsipnya, objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang memenuhi dua persyaratan, yaitu wajib didaftarkan untuk memenuhi syarat
publisitas dan dapat dipindahtangankan untuk memudahkan pelaksanaan pembayaran utang yang dijamin pelunasannya. Sesuai dengan amanat Pasal 51
UUPA, ha katas tanah yang ditunjuk sebagai objek hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan. Untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat, hak pakai atas tanah Negara tertentu yang memenuhi kedua syarat terebeut juga dapat dijadikan objek hak tanggungan.
33
C. Hukum Jaminan Hak Atas Tanah pada umumnya
