Kesimpulan Hak Tanggungan Atas Tanah Menurut Undang-undang Nomor 4 Tahun 2006

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil pembahasan pada bab-bab sebelumnya maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan di dalam praktek dan akibat hukumnya dilihat dahulu isi dari perjanjian yang terletak di dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT dan dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT tidak boleh ada klausula melakukan perbuatan hukum lain. Yang tidak memenuhi persyaratan baku, dapat menimbulkan perbuatan melawan hukum yang diatur dalam pasal 1365 KUH Perdata dan pelaksanaan tersebut adalah tidak sah dan cacat hukum. 2. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi hak tanggungan Studi pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas diantaranya yaitu Adanya janji debitur pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan ternyata tidak ditaati, sulitnya mencari pembeli lelang atas tanah dan bangunan yang menjadi obyek lelang eksekusi tersebut dan pemberi Hak Tanggungan cidera janji atau tidak membayar hutangnya. 3. Upaya hukum yang dapat diajukan oleh Debitor Pemberi Hak Tanggungan Pada PT Bank Sumut KCP Sosa Kabupaten Padang Lawas dilakukan menurut ketentuan hokum yang ada, sedangkan untuk hambatan non yuridis upaya pemecahannya dengan melakukan koordinasi antara pihak-pihak terkait dan Universitas Sumatera Utara menambah aparat keamanan serta melakukan sosialisasi dan penyuluhan hukum pada masyarakat .

B. Saran

Berdasarkan kesimpulan yang merupakan hasil penelitian dalam skripsi ini dibawah ini dapat diberikan saran-saran sebagai berikut: 1. Di perlukan adanya Amandemenperubahan, karena UUHT tersebut belum mampu untuk melindungi sepenuhnya apa yang menjadi hak-hak kreditur. Dengan adanya tambahan ketentuan, terutama yang menegaskan bahwa lelang obyek Hak Tanggungan parate eksekusi di laksanakan tanpa fiat pengadilan. 2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan, memang di rancang sebagai jaminan yang kuat, dengan ciri khas eksekusi “mudah dan passti”. Akan tetapi, prakteknya tidak demikian. Beberapa ketentuan UUHT tidak tegas, tidak lengkap, serta tidak memperhatikan konfigurasi peraturan dalam sistem hukum yang berlaku, termasuk tentang banyaknya upaya hukum yang di salahgunakan untuk menangguhkan lelang eksekusi obyek Hak Tanggungan, sehingga justru memicu ketidakpastian hukum. 3. Untuk menghindari jangan sampai terjadi eksekusi hak tanggungan dan untuk meminimalisir adanya eksekusi hak tanggungan, kreditur ada baiknya lebih teliti dan hati-hati serta selektif dalam memberikan kreditnya pada debitur dengan memilih kriteria calon debitur. Pemberian kredit oleh kreditur kepada debitur sebaiknya nilai jaminan lebih tinggi dari pada nilai pinjaman. Hal ini dimaksudkan apabila terjadi lelang eksekusi, obyek jaminan dapat mencukupi untuk membayar utangnya kepada kreditur bank. Universitas Sumatera Utara

BAB II KETENTUAN UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN MENJAMIN

KEPASTIAN HUKUM KEPADA KREDITUR

A. Hak Tanggungan Atas Tanah Menurut Undang-undang Nomor 4 Tahun 2006

Menurut Pasal 1 ayat 1 UUHT disebutkan pengertian Hak Tanggungan. Yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah: Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lainnya. Hak Tanggungan adalah Hak penguasaan atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran debitor kepadanya. lunas hutang. Beranjak dari definisi di atas, dapat ditarik unsur pokok dari hak tanggungan, sebagai berikut: 1 Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang 2 Objek hak tanggungan adalah ha katas tanah sesuai UUPA Universitas Sumatera Utara 3 Hak tanggungan dapat dibebankan atas tananya hak katas tanah saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. 4 Utang yang dijamin adalah suatu utang tertentu. 5 Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. 11 Tanggungan Atas Tanah berserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah maka ketentuan dalam Buku Kedua Bab XXI Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata tentang Hipotik atas tanah dan dalam Staatsblad Tahun 1908 nomor 542 tentang ketentuan Creditverband dinyatakan tidak berlaku lagi. Dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan tersebut, disebutkan bahwa: Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar Pokok Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertendu terhadap kreditur-kreditur lain. Berdasarkan uraian di atas, dapat di ketahui ciri-ciri hak tangungan sebagai hak kebendaan, sebagai berikut : 1. Hak tanggungan merupakan hak jaminan kebendaan Hak tanggungan merupakan salah satu lembaga hak jaminan kebendaan, yang lahirnya dari perjanjian. Dalam hak tanggungan terdapat benda tertentu, yaitu hak-hak atas tanah yang dijanjikan secara khusus sebagai 11 Supriadi, Hukum Agraria, Jakarta : Penerbit Sinar Grafika, 2007, hal 173 Universitas Sumatera Utara jaminan pelunasan utang tertentu, sehingga hak tanggungan merupakan hak jaminan khusus pula. 12 Hak jaminan memberikan suatu kedudukan yang lebih baik kepada kreditur yang memperjanjikannya. Lebih baik di sini diukur dari kreditur-kreditur yang tidak memperjanjikan hak jaminan khusus, yaitu kreditur konkuren, yang pada asasnya berkedudukan sama tinggi, sehingga mereka harus bersaing satu sama lain untuk mendaptkan pelunasan atas hasil eksekusi harta debitur. Di samping itu, hak jaminan kebendaan juga memberikan kemudahan kepada kreditur yang bersangkutan untuk mengambil pelunasan, karena kepada kreditur diberikan hak parate eksekusi. 13 2. Hak jaminan kebendaan dimaksud adalah jaminan kebendaan atas tanah, baik berikut maupun tidak berikut benda-benda lain yang berkaitan dengan dan merupakan satu kesatuan dengan tanah, yang berada di atas maupun di bawah permukaan tanah sepanjang benda-benda lain tersebut mempunyai kaitan dengan dan merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Pada dasarnya hak atas tanah sebagaimana dimaksud daa\lam Undang- undang pokok agrarian menjadi objek hak tanggungan, apabila ha katas tanahnya dibebankan dengan hak tanggungan tidak serta merta meliputi benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah dijadikan jaminan. Pembebanan benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan 12 J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 2002, hal 278 13 Ibid, hal 278-279 Universitas Sumatera Utara dengan tanah yang bersangkutan sebagai jaminan dapat dilakukan bila secara tegas diperjanjikan pula oleh para pihak. 14 Syarat penting bahwa benda-benda lain itu harus merupakan satu kesatuan dengan tanah dan secara khusus diperjanjikan masuk dalam penjaminan. Hal ini berarti, bahwa Undang-undang Hak Tanggungan tidak menganut asas asasi, terbawa oleh tanahnya ke dalam penjaminan. Hal ini merupakan konsekuensi dari dianutnya prinsip hukum adat dalam Undang-undang Pokok Agraria, walaupun yang namanya hukum adat tidak harus sama dengan hukum adat lain. 15 Benda-benda lain yang emrupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan yang ikut dijadikan jaminan itu tidak harus dimiliki oleh pemegang hak atas tanahnya debitur, melainkan dapat juga meliputi milik pihak lain pihak ketiga. Dengan demikian dalam pembebasan hak tanggungan atas tanah tersebut dapat dengan mengikutsertakan atau tidak mengikutsertakan benda-benda lain yang merupakan atau kesatuan permanen atau tetap dengan tanah yang bersangkutan. Hal ini sesuai dengan pemisahan horizontal menurut hukum adat. Artinya, setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak tanaman dan hasil kerja, yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah, yang dijadikan sebagai jaminan utang. 16 3. Pembebanan hak tanggungan dimaksud sebagai jaminan perlunasan utang tertentu 14 Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Jakarta : Penerbit Sinar Grafika, 2008, hal 334 15 J. Satrio, Op.Cit, hal 279 16 Rachmadi Usman, Op.Cit, hal 335 Universitas Sumatera Utara Perjanjian jaminan hak tanggungan merupakan ikutan atau tambahan dari perjanjian utang piutang atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang, yang merupakan perjanjian perjanjian pokok atau pendahuluannya. Dengan kata lain, perjanjian jaminan hak tanggungan merupakan perjanjian accessoir dari suatu perihatan sebelumnya, yaitu perjanjian lainnya yang menimbulkannya hubungan hukumutang piutang. Hak tanggungan dimungkinkan dapat menjamin lebih dari satu utang, baik berdasarkan satu eprjanjian utang piutang termasuk secara sindikasi atau dengan beberapa perjanjian utang piutang. 17 Apabila perikatan pokoknya beralih, maka perikatan jaminannya turut berpindah, apabila perikatan pokoknya hapus, maka perikatannya juga hapus. Perikatan jaminan baru lahir atau mempunyai daya kerja, kalau perikatan pokoknya sudah lahir. 18 4. Hak tanggungan memberikan kedudukan istimewa, yang diutamakan atau hak mendahulu kepada pemegang hak tanggungan dalam mengambil pelunasan utang tertentu yang bersangkutan. Bertalian dengan eksekusi hak tanggungan, pemegang hak tanggungan mempunyai “hak mendahulu’ atau “hak didahulukan” dalam mengambil pelunasan atas hasil eksekusi hak tanggungan sebagaimana dalam Pasal 20 ayat 1 huruf b UUHT. 19 Ini berarti terdapat dua kata yang bertalian dengan kedudukan pemegang hak tanggungan, yaitu “kedudukan yang diutamakan” dan “hak mendahulu atau hak didahulukan”. Kata “hak 17 Ibid, hal 335 18 J. Satrio, Op.Cit, hal 336 19 Rachmadi Usman, Op.Cit, hal 336 Universitas Sumatera Utara mendahulu” kalau dihubungkan dengan peristiwa “eksekusi hak tanggungan” tentunya berarti “didahulukan” dalam mengambil pelunasan atas hasil eksekusi dari benda atau benda-benda yang dijaminkan dengan hak tanggungan. Sedangkan kedudukan kreditor pemegang hak tanggungan sebut sebagai “kreditor yang diutamakan”, sedangkan pelaksanaan haknya disebut “mendahulu atau didahulukan”. 20 Pada tanggal 9 April 1996 lahir Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan sehingga dengan berlakunya Undang-Undang tersebut maka ketentuan mengenai hipotik dan creditverband dinyatakan tidak berlaku lagi sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 29 UUHT. Dengan begitu dapat dipahami bahwa lembaga hak jaminan atas tanah yang berlaku saat ini adalah Hak Tanggungan yang menggantikan lembaga hipotik dan creditverband yang dianggap sudah tidak sesuai dengan kebutuhan dan kepentingan Bangsa Indonesia. Lembaga Hak Tanggungan yang diatur oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah yang biasa dikenal dengan “Undang-Undang Hak Tanggungan” untuk selanjutnya disebut UUHT. Setiap Warga Negara Indonesia dapat memiliki hak-hak atas tanah tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, UUPA menetapkan beberapa hak atas tanah yang dapat digunakan sebagai jaminan hutang dengan pembebanan Hak Tanggungan. Ketentuan mengenai Hak Tanggungan diatur sendiri dengan Undang- Undang sebagaimana terdapat dalam Pasal 51 UUPA. Sebagai tindak lanjut dari Pasal 51 UUPA maka pada tanggal 9 April 1996 20 J. Satrio, Op.Cit, hal 281 Universitas Sumatera Utara Pemerintah mengeluarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Berserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah selanjutnya disingkat UUHT. UUHT merupakan suatu jawaban dari adanya unifikasi dalam lembaga jaminan yang ada di Indonesia, karena undang-undang ini telah disesuaikan dengan perkembangan keadaan dan mengatur berbagai hal baru yang berkenaan dengan lembaga Hak Tanggungan. Keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan ini merupakan undang- undang yang penting bagi sistem hukum perdata khususnya hukum jaminan, yaitu dalam rangka memberikan kepastian dalam bidang pengikatan jaminan atas benda- benda yang berkaitan dengan tanah sebagai agunan kredit. Yang mana pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan hukum yang berlaku dan mengambil pelunasan tersebut meskipun obyek Hak Tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditor pemegang Hak Tanggungan masih tetap berhak untuk menjual melalui pelelangan umum apabila debitor cidera janji. Dalam pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan. Sesuai dengan ketentuan dalam pasal 10 ayat 2 UUHT Secara yuridis formal asas yang menyatakan bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah ada diatur dalam Pasal 8 ayat 2 dinyatakan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan. St. Remy Sjahdeini mengatakan bahwa : ST. Remy Sjahdeini, op. cit, hlm. 25. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah Universitas Sumatera Utara yang telah dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu, hak atas tanah yang baru akan dipunyai oleh seseorang di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Begitu juga tidaklah mungkin untuk membebankan Hak Tanggungan pada suatu hak atas tanah yang baru akan ada di kemudian hari. Asas, ini juga merupakan asas yang sebelumnya sudah dikenal di dalam hipotek. Menurut Pasal 1175 KUH Perdata, hipotek hanya dapat dibebankan atas benda-benda yang sudah ada. Hipotek atas benda-benda baru akan ada di kemudian hari adalah batal. lbid., hlm. 26. Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-Undang ini pada dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkali terdapat benda-benda berupa bangunan, tanaman, dan hasil karya, yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan tersebut. Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal. Sehubungan dengan itu, maka dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut, Hukum Tanah Nasional menggunakan juga asas pemisahan horizontal. Dalam rangka asas pemisahan horizontal, bendabenda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut. Meskipun Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang telah ada, sepanjang Hak Tanggungan itu dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah, ternyata pada Pasal 4 ayat 4 memungkinkan Hak Universitas Sumatera Utara Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut, sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada di kemudian hari. Lebih jauh Remy Sjandeini mengatakan bahwa dalam pengertian yang baru akan ada ialah benda-benda yang pada saat Hak Tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut. Misalnya karena benda-benda tersebut baru ditanam untuk tanaman atau baru dibangun untuk bangunan dan hasil karya kemudian setelah Hak Tanggungan itu dibebankan atas tanah hak atas tanah tersebut. 21 Menurut Pasal 13 ayat 1 UUHT, terhadap pembebanan hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Selain itu di dalam Pasal 13 ayat 5 jo ayat 4 UUHT juga dinyatakan bahwa hak tanggungan tersebut lahir pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan, yaitu tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya. Dengan demikian, hak tanggungan itu lahir dan baru mengikat setelah dilakukan pendaftaran, karena jika tidak dilakukan pendaftaran itu pembebanan hak tanggungan tersebut tidak diketahui oleh umum dan tidak mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga. Sedangkan berakhirnya hak tanggungan tertuang dalam ketentuan Pasal 18 ayat 1 UUHT, yang menyatakan bahwa hak tanggungan berakhir atau hapus karena beberapa hal sebagai berikut : 1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan. Hapusnya hutang itu mengakibatkan hak tanggungan sebagai Hak Accessoir menjadi hapus. Hal ini terjadi karena adanya hak tanggungan tersebut adalah untuk menjamin pelunasan dari hutang debitor yang menjadi perjanjian 21 Sutan Remy Sjahdeini.Op.Cit, hal 58 Universitas Sumatera Utara pokoknya. Dengan demikian, hapusnya hutang tersebut juga mengakibatkan hapusnya hak tanggungan. 2. Dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan apabila debitor atas persetujuan kreditor pemegang hak tanggungan menjual objek hak tanggungan untuk melunasi hutangnya, maka hasil penjualan tersebut akan diserahkan kepada kreditor yang bersangkutan dan sisanya dikembalikan kepada debitor. Untuk menghapuskan beban hak tanggungan, pemegang hak tanggungan memberikan pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut kepada pemberi hak tanggungan debitor. Dan pernyataan tertulis tersebut dapat digunakan oleh kantor pertanahan dalam mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak tanah yang menjadi objek hak tanggungan yang bersangkutan, sebagaimana dimaksud pada Pasal 22 UUHT; 3. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan suatu penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. Pemberian Hak Tanggungan oleh debitor pemberi Hak Tanggungan kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan yang mana hal ini ditetapkan dalam Pasal 13 UUHT. Kemudian di dalam Pasal 11 ayat 2 dan ayat 3 dijelaskan bagaimana caranya pendaftaran Hak Tanggungan itu dilakukan. Bagi pemberi Hak Tanggungan yang telah melunasi kewajibannya kepada pemegang Hak Tanggungan, maka dilakukan pencoretan hapusnya Hak Tanggungan atas obyek Hak Tanggungan yang dibebankan. Hak Tangungan akan mengalamai suatu proses berakhir, yang sama dengan hak-hak Universitas Sumatera Utara atas tanah yang lainnya. Ketentuan hapusnya Hak Tanggungan diatur dalam pasal 18 UUHT. Pembersihan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri hanya dapat dilaksanakan apabila objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan. Dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan tersebut mengenai pembersihan objek hak tanggungan dan beban yang melebihi harga pembeliannya, apabila pembeli tersebut membeli benda tersebut dari pelelangan umum. Pembeli yang bersangkutan dapat mengajukan permohonan kepada ketua pengadilan negeri yang berwenang yang daerah kerjanya meliputi letak objek hak tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan tersebut dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang tersebut diantara para yang berpihutang kreditor dan para pihak berhutang debitor dengan peringkat mereka menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku Pasal 19 ayat 3 UUHT. Dan ketentuan Pasal 18 ayat 1 UUHT tidak berlaku apabila : a. Pembelian dilakukan secara sukarela tanpa melalui lelang; b. Dalam APHT yang bersangkutan secara tegas diperjanjikan oleh para pihak bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan Pasal 11 ayat 2 huruf f UUHT. c. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Alasan hapusnya hak tanggungan yang disebabkan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak lain dan tidak bukan adalah sebagai akibat tidak terpenuhinya syarat objektif sahnya perjanjian, khususnya yang Universitas Sumatera Utara berhubungan dengan kewajiban adanya objek tertentu, yang salah satunya meliputi keberadaan dari sebidang tanah tertentu yang dijaminkan. Setiap pemberian hak tanggungan harus memperhatikan dengan cermat hal-hal yang dapat menyebabkan hapusnya hak atas tanah yang dibebankan dengan hak tanggungan. Oleh karena itu, setiap hal yang menyebabkan hapusnya hak atas tanah tersebut demi hukum juga akan menghapuskan hak tanggungan yang dibebankan diatasnya, meskipun bidang tanah dimana hak atas tanahnya tersebut hapus tetapi masih tetap ada, dan selanjutnya telah diberikan pula hak atas tanah yang baru atau yang sama jenisnya. Dalam hal yang demikian, maka kecuali kepemilikan hak atas tanah telah berganti, maka perlu dibuatkan lagi perjanjian pemberian hak tanggungan yang baru, agar hak kreditor untuk memperoleh pelunasan mendahulu secara tidak pari passu dan tidak prorata dapat dipertahankan. Hak atas tanah dapat hapus antara lain karena hal-hal sebagaimana disebut dalam Pasal 27, Pasal 34 dan Pasal 40 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Agraria atau Peraturan Perundang-undangan lainnya yang mengatur pula tentang hal-hal yang mengakibatkan hapusnya hak atas tanah. Dalam hal Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang dijadikan objek hak tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu tersebut, hak tanggungan dimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang bersangkutan. Ketentuan dalam pasal 22 ayat 3 UUHT ini merupakan ketentuan yang sangat praktis. Dengan adanya surat roya dari kreditor yang bersangkutan, kecuali Universitas Sumatera Utara roya partial sudah nyata, bahwa utang, untuk mana diberikan jaminan,sudah tidak ada lagi atau paling tidak, ternyata bahwa kreditor sudah tidak memerlukan jaminan Hak Tanggungan itu lagi. Diwaktu yang sudah, penyelesaiannya dilakukan dengan prosedur yang tidak praktis. Kalau sertipikat hipotek hilang, jalan keluarnya dengan membuat akta consent roya didepan Notaris atau pihak kreditor, dengan membawa Surat Keterangan Kehilangan dari Kepolisian dating menghadap kepada dan membuat pernyataan tertulis di hadapan Kepala Kantor. Dalam peristiwa ini yang mengherankan bahwa consent roya yang adalah pernyataan persetujuan untuk meroya, yang biasanya dipakai untuk mengganti surat roya yang hilang, dipakai untuk mengganti sertifikat hipotek yang hilang, padahal yang hilang di sini bukan surat royannya, tetapi sertifikat hipoteknya. Menurut Pasal 22 UUHT setelah hak tanggungan dihapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada bukti tanah hak atas tanah dan sertifikatnya. Adapun sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh kantor pertanahan. Jika sertifikat sebagaimana dimaksud diatas, karena sesuatu sebab tertentu tidak dikembalikan kepada kantor pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah hak tanggungan. Sejalan dengan asas yang berlaku di dalam Hak Tanggungan di atas, dalam kenyataannya hal tersebut sama dengan ketentuan dalam Pasal 1165 KUH I Perdata bahwa setiap hipotek meliputi juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain, tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu, segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada di kemudian hari demi hukum terbebani pula dengan hipotek. Apabila Universitas Sumatera Utara Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. 22 Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan. 23 Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. 24 Berdasarkan bunyi Pasal 4 UUHT, Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak Tanggungan diatasnya adalah: 1 Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; 22 Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Pasal 2 ayat 2 23 Ibid, Pasal 3 ayat 1 24 Ibid, Pasal 4 ayat 4 Universitas Sumatera Utara c. Hak Guna Bangunan. 2 Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga di-bebani Hak Tanggungan. 3 Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. 4 Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. 5 Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat 4 tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik. Sedangkan bunyi Pasal 5, menjelaskan bagaimana objek hak tanggungan yang dapat dibebani lebih dari satu kali pendaftarannya: 1 Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. 2 Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Universitas Sumatera Utara 3 Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Yang dimaksud dengan Indiviudaliteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah individualiteit bepaald. Di dalam ketentuan Pasal 5 UUHT Nomor 4 Tahun 1996 menentukan sebagai berikut: 1 Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. 2 Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. 3 Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan Dengan demikian dapat diketahui bahwa meskipun atas sebidang tanah tertentu yang telah ditentukan dapat diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-masing Hak Tanggungan tersebut adalah berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya. Eksekusi atau Hapusnya Hak Tanggungan yang tidak membawa pengaruh terhadap Hak Tanggungan lainnya yang dibebankan di atas hak atas tanah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut. Hapusnya Hak Tanggungan di atur dalam Pasal 18 UUHT Nomor 4 Tahun 1996, yang mengatur sebagai berikut: 1 Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: Universitas Sumatera Utara a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. 2 Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan. 3 Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19. 4 Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibeban Hak Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.

B. Subyek dan Obyek Hak Tanggungan