objek hak tanggungan bahkan memperjanjikan. Bahwa objek hak tanggungan akan menjadi milik pemegang hak tanggungan, kalau debitor wanprestasi adalah
batal demi hukum sesuai Pasal 12 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Dari penegasan bahwa yang bisa bertindak sebagai pemegang
hak tanggungan adalah “orang-perseorangan” atau “badan hukum”, kita bisa menyimpulkan bahwa yang bisa menjadi pemegang hak tanggungan adalah orang
alamiah ataupun badan hukum. Yang namanya badan hukum bisa Perseroan Terbatas, Koperasi, dan Perkumpulan yang telah memperoleh status sebagai
badan hukum ataupun yayasan. Diatas tidak disebutkan Perseroan Komanditer atau commanditer venootschap. Ini membawa persoalan lain, yaitu apakah
Perseroan Komanditer bisa bertindak sebagai pemegang hak tanggungan, mengingat bahwa Perseroan Komanditer di Indonesia belum secara resmi diakui
sebagai badan hukum, sekalipun harus diakui, dalam praktik sehari-hari kita melihat adanya pengakuan secara tidak resmi dari anggota masyarakat, seakan-
akan Perseroan Komanditer bisa mempunyai hak dan kewajiban sendiri.
41
C. Tahapan Atas Pembebanan Hak Tanggungan
Pembebanan hak tanggungan merupakan suatu proses yang terdiri atas dua tahap, yaitu diawali dengan tahap pemberian hak tanggungan dan akan diakhiri
dengan tahap pendaftaran. Tata cara pembebanan hak tanggungan ini wajib memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 4
41
J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku Satu, Cetakan Pertama, Penerbit PT Citra Aditya Bakti, Jakarta,1997, hal. 268.
Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Tahap pemberian hak tanggungan dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan, untuk memenuhi syarat spesialitas. Sedangkan tahap pendaftaran hak tanggungan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan KotaKabupaten
setempat, dengan pembuatan buku tanah hak tanggungan dan Sertipikat Hak Tanggungan, untuk memenuhi syarat publisitas.
D. Pendaftaran Hak Tanggungan
Pendaftaran Akte Pembebanan Hak Tangungan APHT bertujuan untuk mendaftarkan hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan agar kepastian
hukumnya terjamin, baik itu meliputi kepastian tentang subjek maupun objek
haknya.
Pendaftaran APHT dimaksudkan untuk mendapatkan kepastian hukum antara pihak kreditur sebagai pemegang hak tanggungan dan pihak debitur sebagai
pemberi hak hak tanggungan serta mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Adapun fungsi pendaftaran hak tanggungan adalah sebagai berikut :
1. Untuk membuktikan saat lahirnya dan mengikatnya hak tanggungan
terhadap para pihak dan pihak ketiga. 2.
Untuk menciptakan alat bukti adanya hak bagi yang berhak atau berwenang, bahwa tanah tersebut telah dibebankan oleh hak tanggungan.
3. Hak tanggungan yang lahir lebih dahulu merupakan kedudukan yang
lebih tinggi daripada yang lahir kemudian. 4.
Untuk menciptakan kepastian hukum bagi kreditur bahwa manakala debitur cidera janji, maka kreditur mendapatkan hak preferen sehingga
sehingga mendahului kreditur-kreditur lain. 5.
Untuk menciptakan perlindungan hukum bagi kreditur terhadap gangguan pihak ketiga.
6. Apabila Akta Pembebanan Hak Tanggungan APHT itu didaftarkan
dalam register umum, maka janji yang terdapat dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan.
42
Melihat fungsi pendaftaran hak tanggungan tersebut, melambangkan bahwa kreditur pemegang hak tanggungan mendapatkan perlindungan serta kepastian
hukum bahwa tanah yang dijaminkan oleh pemberi jaminan kepada pemegang jaminan mempunyai kekuatan mengikat bagi para pihak dan pihak ketiga, serta
sebagai alat bukti bagi pemegang hak bahwa tanah yang telah dibebankan dengan hak tanggungan mempunyai kedudukan yang lebih tinggi daripada yang lahir
kemudian. Untuk menjamin kepastian hukum maka pemerintah mengadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan- ketentuan yang diatur oleh PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
salah satu tujuan pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan
42
J. Satrio, opcit, hal.143.
rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Kepastian tentang obyek tanah apabila telah didaftarkan akan berguna bagi masyarakat pengguna khususnya yang berkaitan dengan kepemilikan atau
manakala tanah tersebut akan dijaminkan. Pendaftaran atas hak-hak tanah dilakukan dengan mencatat dengan rinci identitas subyek pemilik dan obyek
haknya, termasuk cara perolehannya, riwayat peralihan dan pembebanan haknya termasuk royanya. Kemudian obyeknya juga disebutkan jenis haknya, lamanya
atau umur haknya dan dalam daftar surat ukur digambarkan secara rinci luas dan batas-batasnya. Kesemuanya itu tidak dapat dilepaskan dan upaya UUPA untuk
memberikan kepastian hukum atas hak-hak atas tanah. Prinsip seperti itu mestinya mempunyai efeknya pada pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan.
Menurut Pasal 13 UUHT, pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan ke kantor
Pertanahan selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah
penandatanganan APHT, PPAT wajib memberikan APHT yang bersangkutan dan berkas lainnya yang diperlukan pada kantor Pertanahan.
Dengan pengiriman oleh PPAT, berarti akta dan berkas lain yang diperlukan itu disampakan ke kantor Pertanahan melalui petugasnya atau dikirim melalui pos
tercatat. PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman dengan memperhatikan kondisi di daerah dan fasilitas yang ada, serta selalu berpedoman
pada tujuannya untuk didaftarkannya hak tanggungan itu secepat mungkin. Berkas lain yang dimaksud disini adalah meliputi surat-surat bukti yang melalui
petugasnya atau dikirim melalui pos tercatat. PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman dengan memperhatikan kondisi di daerah dan fasilitas yang
ada, serta selalu berpedoman pada tujuannya untuk didaftarkannya hak tanggungan itu secepat mungkin. Berkas lain yang dimaksud disini adalah
meliputi surat-surat bukti yang berkaitan dengan objek hak tanggungan dan identitas pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk didalamnya sertifikat hak atas
tanah dan surat-surat keterangan mengenai objek hak tanggungan. PPAT wajib melaksanakan ketentuan tersebut karena kewajibannya. Sanksi atas
pelanggarannya akan ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur jabatan PPAT.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh kantor Pertanahan atas dasar data di dalam APHT serta berkas pendaftaran yang diterimanya dan PPAT,
dengan dibuatkan buku tanah hak tanggungan. Bentuk dan isi buku tanah hak tanggungan telah ditetapkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 3
tahun 1997 tentang penjelasan UUHT. Dengan dibuatnya buku tanah tersebut, hak tanggungan lahir dan kreditur menjadi kreditur pemegang hak tanggungan,
dengan kedudukan mendahului dari kreditor-kreditor lain. Menurut pasal 13 angka 4 UUHT tanggal pembuatan buku tanah hak
tanggungan adalah hari ke-7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran hak tanggungan. Jika hari ke-7 jatuh pada hari libur,
buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya. Kepastian tanggal buku tanah itu dimaksudkan agar pembuatan buku tanah hak tanggungan
tidak berlarut-larut sehingga dapat merugikan pihak-pihak yang berkepentingan dan mengurangi jaminan kepastian hukum.
Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, sertifikat hak tanggungan
diberi irah-irah dengan dengan membubuhkan pada sampulnya kalimat “ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, Pasal 14
angka 2 dan 3 UUHT. Dengan pencantuman irah-irah tersebut pada sertifikat hak tanggungan, maka untuk itu dapat dipergunakan lembaga Parate Eksekusi
sebagaimana dimaksud dalam pasal 224 HIR dan 258 RBG. Setelah sertifikat hak tanggungan selesai dibuat, kemudian sertifikat hak
tanggungan diserahkan kepada pemegang hak tanggungan yang bersangkutan.
BAB IV TINJAUAN YURIDIS PEMBEBABAN HAK TANGGUNGAN SEBAGAI
