SEWA MINIMAL'!$I$21)
SEWA MINIMAL'!$I$21)
9. Untuk sel H27 : =INPUT!I39
10. Untuk sel K27 : =H27*(E33-K9)
11. Untuk sel M27 : =-H27*(M28+M17)
12. Untuk sel M28 : =INPUT!I40
13. Untuk sel K29 : =SUM(K9:K27)
14. Untuk sel M29 : =SUM(M15:M28)
Pada kolom Nilai Sewa Minimal : Untuk sel K33 : =M29/(E33-K29)
commit to user
investasi akan mendatangkan keuntungan dalam periode waktu analisis. Berikut adalah tampilan lembar NPV YSQ 4 Spreadsheet:
Gambar 4.18 Net Present Value Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :
1. Untuk sel F7 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!K37*
'NILAI SEWA MINIMAL'!E33
2. Untuk sel F9 : =F7*(PV(F16;F14;-1))
3. Untuk sel F10 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!N29
4. Untuk sel F11 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!N31
5. Untuk sel F13 : =F10*(PV(F16;F15;-1))+G13/(1+F16)^F15
6. Untuk sel G13 : =F11*(PV(F16;(F14-F15);-1))
7. Untuk sel F14 : = INPUT!D8
8. Untuk sel F15 : = INPUT!D12
commit to user
"Investasi Layak Dilakukan";"Investasi Tidak Layak Dilakukan")) Artinya jika nilai NPV = 0, maka akan muncul kalimat “investasi proyek
marginal" pada sel F18, sedangkan jika NPV > 0 maka akan muncul kalimat "Investasi layak dilakukan",dan jika nilai NPV < 0 maka akan muncul kalimat " Investasi tidak layak dilakukan”.
4.2.1.7 Revenue Cost Ratio (RCR)
Pada lembar ini dilakukan perhitungan atau analisis untuk membandingkan nilai revenue terhadap nilai cost. Rasio perbandingan antara nilai revenue terhadap nilai cost harus lebih besar dari 1 agar proyek dapat dikatakan layak untuk dilakukan. Berikut adalah tampilan lembar RCR YSQ 4 Spreadsheet:
Gambar 4.19 Revenue Cost Ratio Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
commit to user
4. Untuk sel G11 : =NPV!F11
5. Untuk sel G13 : =G10*(PV(G16;G15;-1))+H13/(1+G16)^G15
6. Untuk sel H13 : =NPV!G13
7. Untuk sel G14 : = NPV!F14
8. Untuk sel G15 : = NPV!F15
9. Untuk sel G16 : = NPV!F16
10. Untuk sel G19 : =G9/G13
11. Untuk sel G20 : =IF(G19=1;"Investasi Proyek Marginal";IF(G19>1; "Investasi Layak Dilakukan";"Investasi Tidak Layak Dilakukan"))
4.2.1.8 Internal Rate of Return (IRR)
Pada lembar ini dilakukan perhitungan atau analisis untuk menentukan tingkat bunga saat net present value (NPV) adalah nol. Berikut adalah tampilan lembar IRR YSQ 4 Spreadsheet:
Gambar 4.20 Internal Rate of Return Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya
commit to user
4. Untuk sel F10 : ='BIAYA INVESTASI'!M25
5. Untuk sel F12 : ='BIAYA INVESTASI'!M25*(1+INPUT!$D$13)^INPUT!D16
6. Untuk sel F13 : = INPUT!D8
7. Untuk sel F14 : = INPUT!D12
8. Untuk sel F15 : = INPUT!D13
9. Untuk sel F20 : =VLOOKUP(J29;K8:L28;2)
10. Untuk sel F21 : =IF(F20=F15;"Investasi Proyek Marginal";IF(F20>F15; "Investasi Layak Dilakukan";"Investasi Tidak Layak Dilakukan"))
11. Untuk sel D21 : =IF(F20=F15;"IRR = MARR";IF(F20>F15;"IRR
> MARR";"IRR < MARR"))
12. Untuk sel I8 : =$F$7*(PV(H8;$F$13;-1))-($F$8*(PV(H8;$F$14;- 1))+($F$9*(PV(H8;($F$13-$F$14);-1))/(1+H8)^$F$14)) Untuk memasukkan rumus pada sel I9 sampai I28, klik sel I8 kemudian drag hingga sel I28.
13. Untuk sel J8 hingga J28 : =$F$12
14. Untuk sel K8 : =I8-J8, untuk memasukkan rumus pada sel K9 hingga K28, klik sel K8 kemudian drag hingga sel K28.
4.2.1.9 Break Even Point (BEP)
Pada lembar ini perhitungan dilakukan untuk mencari waktu yang diperlukan agar pendapatan sama dengan pengeluaran. Berikut adalah tampilan lembar Break Even Point YSQ 4 Spreadsheet:
commit to user
Gambar 4.21 Break Even Point Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :
1. Untuk sel D10 : =IF(A10>INPUT!$D$16;('NILAI SEWA MINIMAL'!$K$37*'NILAI SEWA
MINIMAL'!$E$33)*1/(1+INPUT!$D$13)^C10;0) Untuk memasukkan rumus pada sel D11 sampai D51, klik sel D10 kemudian
drag hingga sel D51.
2. Untuk sel E11 : =E10+D11 Untuk memasukkan rumus pada sel E12 sampai E51, klik sel E11 kemudian drag hingga sel E51.
3. Untuk sel G10 : ='BIAYA INVESTASI'!M25*(1+INPUT!$D$13)^INPUT!D16
4. Untuk sel G11 : =IF(A11>=INPUT!$D$16;IF(INPUT!$D$12>=C11;$R$13*1/(1+INPUT! $D$13)^C11;$R$11*1/(1+INPUT!$D$13)^C11);0) Untuk memasukkan rumus pada sel G12 sampai G51, klik sel G11 kemudian drag hingga sel G51.
commit to user
Untuk memasukkan rumus pada sel I11 sampai I51, klik sel I10 kemudian drag hingga sel I51.
7. Untuk sel K14 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!E33*'NILAI SEWA MINIMAL'!M37
8. Untuk sel O14 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!M15+'NILAI SEWA MINIMAL'!M17+ 'NILAI SEWA MINIMAL'!M23+'NILAI SEWA MINIMAL'!M25
9. Untuk sel Q14 : ='NILAI SEWA MINIMAL'!K9*'NILAI SEWA MINIMAL'!M33
10. Untuk sel O15 : =O14/((K14-Q14)/'NILAI SEWA MINIMAL'!E8)
11. Untuk sel M51 : =VLOOKUP(D52,I10:J51,2)
4.2.1.10 Output
Lembar ini menampilkan hasil perhitungan analisis kelayakan investasi secara keseluruhan. Semua data yang ada mengacu pada hasil analisis pada setiap lembar yang ada pada program YSQ 4 Spreadsheet.
Gambar 4.22 Lembar Output YSQ 4 Spreadsheet
commit to user
Gambar 4.23 Contoh Perhitungan YSQ 4 Spreadsheet
Dalam Gambar 4.23 terlihat bahwa dengan komposisi input yang berbeda yaitu dengan tingkat okupansi hotel sebesar 55% dan dengan koefisien harga sewa kamar sesuai fasilitas sebesar 1, 1,4, 1,7, 1,9 dan 2,4 untuk kamar superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite, diperoleh output/hasil harga sewa per hari yang berbeda pula. Dengan input seperti di atas, harga sewa per hari untuk kamar superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite masing-masing adalah sebesar Rp 913.722,3, Rp 1.279.211,32, Rp1.553.328,03, Rp 3.472.145,01, dan Rp 6.578.801,07. Dengan fleksibilitasnya, program YSQ 4 Spreadsheet dapat membantu pengelola hotel untuk menentukan harga sewa kamar yang kompetitif dengan menentukan besaran/nilai variabel yang tepat pada input data.
commit to user
Terdiri dari 25% modal sendiri yaitu sebesar Rp 30.250.000.000 dan 75% modal pinjaman sebesar Rp 90.750.000.000
2. Data luas lantai kamar hotel : Tipe Kamar
Jumah Kamar
Luas
(m 2 )
Superior 39 30 Deluxe 50 30 Executive 18 30 Suite 2 60 President Suite 1 90
3. Syarat KLB & KDB = 6,4 & 75%
4. Luas persil
= 2840 m 2
5. Luas lantai dasar
= 1925 m 2
6. Luas lantai bersih
= 3420 m 2
7. Luas lantai kotor
= 17325 m 2
8. Umur ekonomis
= 40 tahun
9. Masa pelunasan kredit
= 15 tahun
10. Bunga kredit = 13 % per tahun
11. Bunga modal sendiri = 13 % per tahun
12. Masa konstruksi
= 1 tahun
13. Tingkat hunian/okupansi hotel, untuk memperoleh nilai sewa minimum maka tingkat okupansi hotel dalam perhitungan awal diasumsikan sebesar 100%.
commit to user
KDB =
100%
Luas persil
dasar lantai Luas lantai
= 67,78% < syarat KDB = 67,78% < 75% (Proyek memenuhi persyaratan KDB)
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Luas persil
= 2840 m2
Total luas lantai kotor = 17325 m2 KLB =
Luas persil
kotor lantai Luas lantai
= 6,1 < syarat KLB = 6,1 < 6,4 (Proyek memenuhi persyaratan KLB)
4.1.3 Efisiensi Lantai (E)
100 x 100
kotor lantai Luas lantai
lantai Luas lantai
74 , 19 % 100 %
m 17325
m 2 3420
commit to user
R = 2,5 x a x L x 365 x r Dimana, R = Pendapatan kotor ( Rp )
a = Prosentase tingkat hunian kamar L = Luas kamar hotel ( m 2 )
365 = Jumlah hari dalam setahun
r = Harga sewa per m 2 ( Rp / m 2 / hari )
e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 )
R = 2,5 x 100% x 3420 x 365 x r R = Rp 3.120.750,00 r
4.2.2.3 Pengeluaran Tahunan
Proyek menghabiskan biaya Rp 121.000.000.000,00. Biaya ini disuplai dari modal pinjaman 75% yakni sebesar Rp 90.750.000.000,00 dan modal sendiri 25% yakni sebesar Rp 30.250.000.000,00. Pengeluaran tahunan terdiri dari biaya operasional & pemeliharaan, biaya depresiasi, biaya modal pinjaman, biaya modal sendiri, dan pajak perseroan.
1) Biaya operasional dan pemeliharaan Aquarius Boutique Hotel merupakan hotel bintang empat maka besarnya biaya operasional dan pemeliharaan untuk proyek hotel diambil sebesar 40% dari pendapatan proyek Biaya operasional dan pemeliharaan = 40% x pendapatan proyek
= 40% x Rp 3.120.750,00 r = Rp 1.248.300 r
2) Depresiasi (penyusutan bangunan) Sesuai Rumus 2.3, Depresiasi =
40
) 000 . 000 . 000 . 15 000 . 000 . 000 . 120 ( 120
= Rp 2.625.000.000,00
commit to user
= Rp 90.750.000.000,00 (1.13000) = Rp 102.547.500.000,00
Pengembalian Pokok Kredit ( Pp ) Pengembalian pokok kredit per tahun diperoleh dari pokok kredit dibagi lamanya pinjaman (kredit)
Pp =
102.547.500.000,00 Pp = Rp 6.836.500.000,00 Biaya bunga, didapat dari pengembalian pokok kredit berikut bunganya dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun. Bunga = Modal akhir (A/P,13%,15) –(
x Modal akhir)
= Rp 102.547.500.000,00 (A/ P.13%,15) –(
15
x Rp. 102.547.500.000,00) = Rp 102.547.500.000,00 (0,15474) – Rp 6.836.500.000,00 = Rp 15.868.200.150,00 - Rp 6.836.500.000,00
= Rp 9.031.700.150,00
4) Biaya modal sendiri Perkembangan modal sendiri selama masa konstruksi
F = Modal sendiri (F/P, I, n) = Rp 30.250.000.000,00 (F/P,13%,1) = Rp 30.250.000.000,00 (1.13000) = Rp 34.182.500.000,00
Pengembalian Pokok Kredit ( Pp ) Pengembalian pokok kredit per tahun diperoleh dari pokok kredit dibagi
lamanya pinjaman (kredit) Pp =
34.182.500.000,00 Pp = Rp 2.278.833.333,00
commit to user
–(
15
x Rp. 34.182.500.000,00) = Rp 34.182.500.000,00 (0,15474) – Rp 2.278.833.333,00 = Rp 5.289.400.050,00 - Rp 2.278.833.333,00
= Rp 3.010.566.717,00
5) Pajak Perseroan ( Pj )
Pj = 15 % x laba kena pajak (pendapatan kotor tahunan – biaya operasional – depresiasi – biaya bunga modal pinjaman)
Pj = 15 % x (3.120.750,00 r - 1.248.300 r - 2.625.000.000,00 -
9.031.700.150,00)
= 280.867,5 r – 1.748.505.023,00
Total Pengeluaran ( P ) : P = 1.248.300 r + 2.625.000.000,00 + Rp 6.836.500.000,00 + 9.031.700.150,00 + Rp 2.278.833.333,00 + Rp 3.010.566.717,00 + (280.867,5 r – 1.748.505.023,00)
P = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00
4.2.2.4 Perhitungan Nilai Sewa Minimum
Pendapatan hotel
= 3.120.750,00 r
Pengeluaran hotel
= 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00
Pendapatan = Pengeluaran, maka : 3.120.750,00 r = 1.529.167,5 r + 22.034.095.180,00
1.591.582,5 r = 22.034.095.180,00
r = Rp 13.844,147 / m 2 / hari
Jadi nilai sewa minimum adalah sebesar Rp 13.844,147 / m 2 / hari Dengan demikian maka pendapatan kotor per tahun:
R = 2,5 x 1 x 3420 x 365 x Rp 13.844,147 = Rp 43.204.121.750,-
commit to user
4.2.2.5 Analisis Penilaian Kelayakan Investasi
A. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value) Umur Ekonomis
= 40 tahun
Pengembalian Kredit (n)
= 15 tahun
Suku bunga (i)
= 13%
- Pendapatan Kotor Tahunan = Rp 43.204.121.750,- /tahun
Nilai sekarang = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 43.204.121.750,- (P/A,13%,40) = Rp 43.204.121.750,- (7,634) = Rp 329.820.265.400,-
- Pengeluaran
a. Pengeluaran Tahunan + Investasi (dari tahun ke-1 hingga ke-15)
= Rp 17.281.648.700 + Rp 2.625.000.000 + Rp 6.836.500.000 + Rp 9.031.700.150 + Rp 2.278.833.333 + Rp 3.010.566.717 + Rp 2.139.865.935
= Rp 43.204.114.840,- /tahun Nilai sekarang = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 43.204.114.840,- (P/A,13%,15) = Rp 43.204.114.840,- (6,462) = Rp 279.184.990.100,-
commit to user
Nilai sekarang = Rp 23.401.269.660,- (P/A, 13%, 25)
= Rp 23.401.269.660,- x (7,330) = Rp 171.531.306.600,- = Rp 171.531.306.600,- (P/F, 13%, 15) = Rp 171.531.306.600,- x (0,1599) = Rp 27.427.855.920,-
Nilai NPV investasi adalah : NPV = nilai sekarang pendapatan – nilai sekarang biaya (pengeluaran) NPV = PWR – PWC
= Rp 329.820.265.400,- – (Rp 279.184.990.100,- + Rp 27.427.855.920,-) = Rp 329.820.265.400,- – Rp 306.612.846.000,- = Rp 23.207.419.380,-
Karena NPV = Rp 23.207.419.380,- > 0, maka investasi tersebut layak.
B. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Revenue Cost Ratio) Nilai RCR berdasarkan sistem bunga tetap adalah :
RCR = PWR/PWC = Rp 329.820.265.400,- / Rp 306.612.846.000,- = 1,076 > 1
Karena nilai R/C >1 maka proyek layak dikerjakan karena nilai pendapatan lebih besar dari nilai biaya yang dikeluarkan.
commit to user
Rp 2.139.865.935 = Rp 22.046.514.640,- /tahun
Pengeluaran Tahunan B (dari tahun ke-16 hingga ke-40 = Rp 17.281.648.700 + 2.625.000.000 +
Rp 3.494.620.958 = Rp 23.401.269.660,- /tahun
Nilai investasi
= Rp 121.000.000.000,-
Nilai investasi sekarang (I) = biaya modal setelah konstruksi
= Rp 136.730.000.000,-
Umur Ekonomis
= 40 tahun
Pengembalian Kredit (n)
= 15 tahun
MARR (i)
= 13%
IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda untuk mendapatkan NPV mendekati nol. NPV(0) = PWR – PWC – I
= Pendapatan Tahunan (P/A,i %,15) – Pengeluaran Tahunan A (P/A,i %,15) – Pengeluaran Tahunan B (P/A,i %,25) (P/F,i %,15) –
Jika i = 15% NPV : = Rp 43.204.121.750,- (P/A,15 %,40) – Rp 22.046.514.640,- (P/A,15%,15) –
Rp 23.401.269.660,- (P/A,15%,25) (P/F,15%,15) – Rp 136.730.000.000,- = Rp 43.204.121.750,- (6,642) – Rp 22.046.514.640,- (5,847) – Rp 23.401.269.660,- (6,464) (0,1229) – Rp 136.730.000.000,- = Rp 2.735.237.873,-
commit to user
= - Rp 5.742.969.593,-
NPV = 0 berada antara i = 15% dengan i = 16%, selanjutnya dengan metode interpolasi akan diperoleh nilai IRR, yaitu :
iNPV ) (iNPV
NPV NPV
NPV
iNPV IRR
IRR = 15% + 0,3226% IRR = 15,3226%
Karena IRR > MARR (15,3226% > 13%), maka proyek investasi tersebut layak.
commit to user
Jadi, nilai sewa minimum masing-masing kamar sebagai berikut :
Kamar Superior
= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41 Biaya Tax & Service 21% = 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126
Total
= Rp 502.542,536 / kamar / hari
Kamar Deluxe
= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41 Biaya Tax & Service 21% = 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126
Total
= Rp 502.542,536 / kamar / hari
Kamar Executive
= 13.844,147 x 30 = Rp 415.324,41 Biaya Tax & Service 21% = 21% x Rp 415.324,41 = Rp 87.218,126
Total
= Rp 502.542,536 / kamar / hari
Kamar Suite
= 13.844,147 x 60 = Rp 830.648,82 Biaya Tax & Service 21% = 21% x Rp 830.648,82 = Rp 174.436,252
Total = Rp 1.005.085,072 / kamar / hari Kamar Presiden Suite
= 13.844,147 x 90 = Rp 1.245.973,23 Biaya Tax & Service 21% = 21% x Rp 1.245.973,23 = Rp 261.654,378
Total
=Rp 1.507.627,608 / kamar / hari
commit to user
= Rp 43.204.121.750,- x
Nilai sekarang pengeluaran = (P/F,13%,15) x Rp 22.046.514.640,-
= Rp 22.046.514.640,- x
Pendapatan bersih per tahun = Pendapatan Tahunan – Pengeluaran Tahunan – Investasi Untuk mengetahui pada tahun keberapa modal yang telah diinvestasikan dapat
kembali, dapat dilihat dari Tabel 4.3 di bawah ini : Tabel 4.4 Perhitungan Titik Impas Berdasarkan Sistem Bunga Tetap
Tabel 4.4 menunjukkan bahwa dengan koefisien nilai sewa minimum sama dengan 1, titik impas (break even point) tercapai setelah :
= 14 tahun 11,9834 bulan
commit to user
= 3.120.750,00 rV
b) Pengeluaran Pokok ( P ) Pengeluaran pokok terdiri dari :
1) Biaya tetap (fixed cost) Pembayaran pokok modal pinjaman + Bunga
= 6.836.500.000,00 + 9.031.700.150,00 = 15.868.200.150,00 Pembayaran pokok modal sendiri + Bunga
= 2.278.833.333,00 + 3.010.566.717,00 = 5.289.400.050
2) Biaya variabel (variable cost) Biaya operasional dan pemeliharaan
40% x 3.120.750,00 rV = 1.248.300,00 rV Total pengeluaran pokok = 15.868.200.150,00 + 5.289.400.050 + 1.248.300,00 rV
Pada titik impas, pendapatan = pengeluaran pokok Maka : 3.120.750,00 rV = 21.157.600.200 + 1.248.300,00 rV
1.872.450 rV = 21.157.600.200 ;dengan r = 13.844,147 , maka:
V=
V = 0,8162 = 81,62 %
Jadi hotel akan mencapai titik impas dengan nilai sewa minimum r = Rp 13.844,147 /m 2 / hari pada tingkat hunian hotel/Okupansi sebesar 81,62%
commit to user
Tabel 4.5 Rekapitulasi Hasil Perhitungan YSQ 4 Spreadshhet
Jenis Analisis
Hasil dengan Cara Perhitungan
Kesimpulan
Program YSQ 4
Perhitungan Manual
Biaya Investasi
Rp121.000.000.000
Rp121.000.000.000 - AKI, k=1, R=1r NPV
Rp23.209.124.628,68
Rp23.207.419.380 Layak RCR
1,076
1,076
Layak IRR
16,00%
15.3226%
Layak BEP, k=1, R=r
15 tahun
14 tahun 11,98 bulan Harga sewa k=1, R=r Rp13.844.28/m 2 /hari Rp13.844.147/m 2 /hari
Dari data pada tabel 4.5 terlihat bahwa hasil perhitungan YSQ 4 Spreadsheet valid dengan sedikit perbedaan dengan perhitungan manual. Namun ada sedikit kekurangan pada akurasi perhitungan IRR, dimana hasil pada YSQ 4 Spreadsheet yang sebesar 16% merupakan pembulatan ke atas dibanding dengan hasil perhitungan manual yang sebesar 15,3226%. Untuk itu, perlu dilakukan penyempurnaan terhadap formula atau rumus yang digunakan agar akurasi perhitungan untuk angka di belakang koma lebih tepat khususnya dalam perhitungan yang memerlukan interpolasi seperti pada perhitungan IRR dan BEP.
commit to user