Lembar kerja MS. Exel 2007 sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi proyek hotel

Pungky Setyo Wibowo NIM : I 0105014 FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA

2011

commit to user

1.1. Latar Belakang

Meningkatnya kegiatan bisnis dan pariwisata di Indonesia mengakibatkan pergerakan orang dan barang dari satu kota ke kota lainnya semakin tinggi. Selain untuk kegiatan bisnis dan pariwisata, orang melakukan perjalanan ke kota-kota tertentu untuk beragam tujuan seperti mengurus pendidikan, mengunjungi keluarga, maupun untuk keperluan lainnya. Tingginya angka pergerakan orang dengan berbagai tujuan tersebut mendorong pemerintah kota dan investor untuk membangun sarana dan prasarana pendukung khususnya sarana transit dan penginapan seperti hotel.

Masyarakat pada saat ini cenderung membutuhkan tempat transit atau sarana penginapan untuk waktu yang relatif singkat dengan fasilitas lengkap, lokasi yang strategis, modern dan nyaman seperti hotel untuk menunjang kegiatan mereka seperti bisnis, berwisata, maupun untuk keperluan lainnya di kota-kota tertentu. Banyaknya pilihan hotel mulai dari hotel kelas melati hingga hotel berbintang memudahkan masyarakat untuk menentukan pilihan sesuai dengan tujuan dan anggaran biaya mereka. Fungsi utama hotel adalah sebagai sarana tempat menginap yang efisien, ekonomis. Pada perkembangannya fungsi hotel saat ini tidak terbatas hanya sebagai tempat menginap tetapi juga dapat dimanfaatkan sebagai tempat berlangsungnya berbagai acara seperti rapat, seminar, resepsi pernikahan, maupun sebagai sarana olahraga dan rekreasi.

Potensi dan kebutuhan terhadap hotel yang tinggi membuat peluang investasi dalam pembangunan hotel masih terbuka lebar. Hal ini membawa dampak positif bagi industri jasa konstruksi yang berperan dalam pelaksanaan proyek pembangunan hotel untuk meningkatkan pendapatan mereka. Salah satu dampak positif adalah membuka lebar peluang investor untuk melakukan investasi.

commit to user

akan selalu ada resiko. Untuk meminimalisir resiko dan untuk mengestimasi besar keuntungan yang bisa diperoleh, studi kelayakan investasi perlu dilakukan.

Studi kelayakan investasi harus dilakukan secara tepat dan cermat dengan

menggunakan perhitungan yang kompleks. Untuk itu diperlukan suatu

alat/program komputer guna membantu tugas para estimator dalam menganalisis berbagai faktor berpengaruh yang terjadi. Mereka juga dituntut untuk memahami proses yang dilakukan dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap hasil analisis program karena setiap kesalahan dapat berpotensi pada kerugian finansial.

Mudahnya menggunakan spreadsheet pada program Microsoft Excel sebagai alat bantu analisis dibandingkan dengan program lainnya memunculkan ide pada penyusun untuk ikut berpartisipasi dalam mengembangkannya. Penelitian ini dilakukan dengan mengembangkan YSQ Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel.

1.2. Rumusan Masalah

1. Lembar kerja apa sajakah yang diperlukan agar YSQ Spreadsheet dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menganalisis kelayakan investasi proyek sebuah hotel?

2. Bagaimana cara menggunakan YSQ Spreadsheet dan apa manfaatnya dalam analisis investasi proyek hotel?

commit to user

1. Lembar kerja dinamakan YSQ 4 Spreadsheet

2. Kalibrasi program YSQ 4 Spreadsheet menggunakan data-data pada proyek Pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya, sehingga YSQ 4 Spreadsheet lebih relevan digunakan untuk analisa penilaian investasi hotel bintang empat.

3. Data tipe kamar yang digunakan adalah tipe kamar secara umum, yaitu superior, deluxe, executive, suite dan presiden suite.

4. Analisis penilaian kelayakan investasi pada program dibatasi pada analisis finansial saja.

5. Data Koefisien Dasar Bangunan & Koefisien Lantai Bangunan yang digunakan mengacu pada data Jalan Urip Sumoharjo Surakarta.

6. Analisis menggunakan program Microsoft Excel 2007 sehingga lembar kerja tidak bisa dibuka pada versi sebelumnya.

1.4. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah mendesain lembar kerja YSQ-4 Spreadsheet, menjelaskan cara penggunaan dan manfaatnya untuk menganalisis kelayakan investasi proyek hotel.

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Memberikan pemahaman dan pengetahuan baru di bidang manajemen konstruksi khususnya pada analisis investasi proyek hotel.

2. Membantu proses analisis investasi pada proyek bangunan hotel secara mudah dan cepat.

commit to user

1.6. Studi Kasus

Studi kasus dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Aquarius Boutique Hotel yang terletak di Jalan Imam Bonjol 5, Palangkaraya. Bangunan hotel ini

terdiri atas 9 lantai, dibangun diatas tanah seluas 2840 m 2 , dan merupakan hotel bintang empat. Fasilitas yang terdapat di hotel antara lain:

a) 110 rooms & suites

b) Ballroom & Meeting room

c) Bussiness Center

d) Lobby Lounge, Luna Karaoke, Vino Club, Blu Music Hall

e) Health Club & Swimming pool Berikut denah lokasi dan gambar beberapa fasilitas hotel

Gambar 1.1 Denah Lokasi & Gambar Fasilitas Aquarius Boutique Hotel

commit to user

2.1. Tinjauan Pustaka

Studi kelayakan proyek adalah penelitian yang menyangkut berbagai aspek baik itu dari aspek hukum, sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi sampai dengan aspek manajemen dan keuangannya, dimana itu semua digunakan untuk dasar penelitian studi kelayakan dan hasilnya digunakan untuk mengambil keputusan apakah suatu proyek atau bisnis dapat dikerjakan atau ditunda dan bahkan tidak dijalankan (Wikipedia, 2010)

Menurut Moch. Ichsan (2000) studi kelayakan dapat didefinisikan sebagai suatu studi secara mendalam serta seksama tentang berbagai aktivitas yang akan dikerjakan di masa mendatang untuk melihat atau mengetahui tingkat kelayakan dan laba yang akan diperoleh.

Jika proyek yang akan dilakukan merupakan proyek investasi yang berorientasi laba, maka studi kelayakan proyek yang dimaksud adalah studi atau penelitian dalam rangka untuk menilai layak tidak proyek investasi yang bersangkutan dilakukan dengan berhasil dan menguntungkan secara ekonomis (Suratman, 2000)

Dari hasil penelitian Budi Hakim (2002) untuk mengetahui besarnya nilai sewa minimum kamar hotel di Jalan Slamet Riyadi Purwosari Solo ditinjau dari aspek keuangan disimpulkan dengan tingkat hunian 40% dapat ditentukan nilai sewa

minimum Rp 4.301,59/m 2 . Berdasarkan sewa minimum tersebut, titik impas

hunian (Break Even Occupancy Factor) dapat tercapai pada tingkat hunian 22,64%. Penilaian kelayakan usulan proyek investasi dengan teknik PP (Payback Period) didapat jangka waktu pengembalian investasi selama 7 tahun 9 bulan 16 hari, dengan teknik NPV (Net Present Value) sebesar Rp 461.336.314,01, dan IRR (Internal Rate of Return) diperoleh 13,30%. Hal ini berarti bahwa proyek

commit to user

modal yang diperlukan, tetapi pertimbangan-pertimbangan yang lain dalam asepek keuangan perlu pula dipertimbangkan. Misalnya tingkat rentabilitas, jangka waktu pengembalian modal, dan sebagainya. (Alex Nitisemito & M. Umar Burhan, 1991 : 88 )

Excel has extremely powerful data entry, data management, and tabulation tools. The combination of tools provide almost database like power to Excel. Unfortunately, the poor quality of the menu layout and the help preclude the possibility of the user self-learning these features. (Vijay Gupta, Canada, 2002)

Bagi para pengambil keputusan yang tidak banyak mempunyai waktu untuk mengadakan perhitungan-perhitungan yang sangat terinci dalam rangka suatu proses pemutusan yang harus dilakukan dalam waktu yang sangat singkat, perlu dikuasai suatu cara perhitungan pendahuluan yang hasilnya dapat menunjang suatu pembuatan perhitungan tekno ekonomi yang lebih terinci dari suatu proyek. Hal tersebut sesuai dengan apa yang ditulis oleh Hartono Poerbo (1998) dalam bukunya yang berjudul Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak.

2.2. Dasar Teori

2.2.1 Pengertian Proyek & Investasi

Proyek adalah kegiatan yang melibatkan berbagai sumber daya yang terhimpun dalam suatu wadah (organisasi) tertentu dalam jangka waktu tertentu untuk melakukan kegiatan yang telah ditetapkan sebelumnya.

Menurut William F. Sharfe investasi adalah adalah mengorbankan dollar sekarang untuk dollar pada masa mendatang. Maksudnya ialah dengan mengorbankan

commit to user

Pada prinsipnya Investasi merupakan pilihan penggunaan dana yang berisiko, karena investor tidak bisa memprediksi dengan pasti tingkat keuntungan yang dapat diperoleh. Tujuan dari investasi adalah untuk memanfaatkan sumber daya pada saat ini untuk mendapatkan keuntungan atau manfaat berupa peningkatan kegiatan ekonomi dan sosial suatu masyarakat pada masa yang akan datang.

Kegiatan investasi mencakup semua aspek bisnis khususnya bisnis dalam bidang konstruksi, peluang keuntungan yang diperoleh akan terbuka lebar jika proyek berhasil dilaksanakan dengan baik dan difungsikan secara maksimal. Tentu saja hal ini dapat dicapai setelah melalui studi kelayakan yang tepat, cermat dan lengkap.

2.2.2 Pengertian Studi Kelayakan Proyek

Studi kelayakan proyek merupakan suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan atau suatu usaha bisnis yang akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan.

Studi kelayakan merupakan tahap awal dari suatu proyek yang sangat penting dilakukan sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi. Studi kelayakan memberikan proyeksi variabel-variabel yang sangat berpengaruh dalam keberhasilan suatu proyek. Fokus dari studi kelayakan adalah untuk menganalisis variabel-variabel tersebut bagi pengambilan keputusan dilaksanakan atau tidaknya investasi proyek tersebut.

Mengacu pada investasi-investasi yang telah berhasil, kita akan menemukan fakta bahwa rencana investasi tidak akan dilaksanakan tanpa melalui proses penilaian terhadap faktor-faktor penting dan menganalisis kemungkinan keberhasilan dari

commit to user

Hal-hal penting yang harus dikaji dalam studi kelayakan investasi menurut Iman Soeharto (1995) antara lain :

a. Aspek pasar Pengkajian aspek pasar berfungsi untuk menghubungkan manajemen suatu organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi. Urutan pengkajian aspek pasar adalah :

1. Perkiraan penawaran dan permintaan

2. Pangsa pasar

3. Strategi pasar Pengkajian aspek pasar dalam lingkup studi kelayakan proyek harus dimulai paling awal karena ada tidaknya pasar merupakan faktor pokok dalam menentukan keputusan proyek.

b. Aspek teknis Pengkajian aspek teknis dimaksudkan untuk memberikan batasan parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan proyek yang meliputi hal-hal sebagai berikut :

1. Menentukan letak geografis lokasi

2. Mencari dan memilih teknologi pelaksanaan

3. Menentukan kapasitas produksi

4. Denah atau tata letak instalasi

5. Rencana bangunan

c. Aspek keuangan Pengkajian dilakukan karena tujuan yang umumnya dimiliki perusahaan swasta yaitu berkepentingan untuk menaikkan kekayaan perusahaan. Berikut sistematika pengkajian aspek financial :

1. Menentukan parameter dasar

2. Membuat perkiraan biaya investasi

commit to user

Pengkajian ini didasarkan pada landasan yang lebih luas yaitu melihat biaya dan manfaat proyek dari sudut kepentingan sosial atau masyarakat secara menyeluruh. Biasanya dilakukan untuk proyek-proyek publik yang umunya disponsori pemerintah.

Penelitian ini lebih menekankan pada pembuatan alat bantu dalam mengkaji keberhasilan suatu proyek investasi dari aspek finansial saja, apakah keuntungan yang didapat sebanding dengan dana yang telah dikeluarkan.

2.2.2.2 Kegiatan pada Tahap Studi Kelayakan

Kegiatan dalam studi kelayakan adalah sebagai berikut : - Pengumpulan Data dan Informasi : mengumpulkan data dan informasi yang

bersifat kualitatif dan kuantitatif - Melakukan Pengolahan Data : pengolahan data dan informasi dengan metode-

metode yang lazim digunakan kemudian dicek ulang untuk memastikan kebenarannya

- Analisis Data : untuk menentukan kriteria kelayakan untuk bisa digunakan

secara umum dari seluruh aspek. - Mengambil Keputusan : mengambil keputusan terhadap hasil analisa yang

dilakukan. Jika layak maka dapat direkomendasikan, jika tidak layak maka sebaiknya dibatalkan.

- Memberikan Rekomendasi : merekomendasikan kepada pihak-pihak yang

berwenang. Rekomendasi sebaiknya disertai saran-saran, perbaikan yang dibutuhkan dan kelengkapan dokumentasi.

Dalam penelitian ini, lingkup studi kelayakan terbatas pada analisis kelayakan proyek dari segi ekonomi dan finansial.

commit to user

kira, “tempat penampungan buat pendatang” atau bisa juga “bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum”. Jadi, pada mulanya hotel memang

diciptakan untuk melayani masyarakat (Wikipedia,2010)

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dam minum serta pelayanan lainnya untuk umum (Webster)

Menurut Dirjen Pariwisata (Depparpostel) Hotel adalah jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan dan minum, serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.

Hotel berbintang menurut Badan Pusat Statistik adalah suatu usaha yang menggunakan suatu bangunan atau sebagian bangunan yang disediakan secara khusus, di mana setiap orang dapat menginap, makan, memperoleh pelayanan dan menggunakan fasilitas lainnya dengan pembayaran, dan telah memenuhi persyaratan sebagai hotel berbintang seperti yang ditentukan Direktorat Jenderal Pariwisata. Ciri khusus dari hotel adalah mempunyai restoran yang dikelola langsung di bawah manajemen hotel tersebut.

Berdasarkan Surat Keputusan Menteri Perhubungan Republik Indonesia No. PM 10/PW-301/Phb.77, tanggal 12 Desember 1977, Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan penginapan, berikut makan dan minum. Penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada jumlah kamar, fasilitas, peralatan yang tersedia dan mutu pelayanan. Berdasarkan penilaian tersebut hotel di Indonesia digolongkan ke dalam lima kelas hotel yaitu Hotel Bintang 1 hingga Hotel Bintang 5. Berdasarkan Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No. KM 3/HK 001/MKP 02 tentang penggolongan kelas hotel, bobot penilaian aspek mutu pelayanan lebih tinggi dibandingkan dengan aspek fasilitas bangunannya.

commit to user

2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada. (Yan Ardiasyah, 2009)

YSQ Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi dirancang terdiri dari 10 sheet, yaitu:

a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama.

b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik proyek yang sudah ada.

c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat proyek berlangsung.

d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek.

e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual minimal dari unit-unit pendapatan.

f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun berapa terjadi titik impas dari

penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya

g. Lembar ketujuh hingga kesembilan dirancang untuk menganalisa kelayakan investasi dengan metode NPV, IRR, dan RCR.

h. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi proyek.

YSQ Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi secara otomatis menampilan hasil akhir (output) setelah pengguna terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan atau analisisnya.

commit to user

hasilnya.

2.3 Input Kelayakan Investasi

Input dalam analisis kelayakan invetasi menurut Hartono Poerbo (1998) adalah besaran-besaran fisik teknologis dan besaran-besaran tekno ekonomi.

2.3.1 Besaran-Besaran Fisik Teknologis

1. Luas lantai kotor (gross floor area) Luas lantai kotor adalah luas seluruh lantai bangunan. Luas lantai bangunan tinggi sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pada jenis proyek. Lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun. Bentuk denah untuk suatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai.

2. Luas lantai bersih (netto floor area) Luas lantai bersih adalah jumlah lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap (covered area), termasuk ruang-ruang dalam tanah dikurangi luas lantai untuk inti gedung.

3. Efisiensi lantai (floor efficiency) Efisiensi lantai adalah persentase luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.

4. Koefisien dasar bangunan (KDB) atau kepadatan bangunan (building density) Koefisien Dasar Bangunan adalah perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil. Koefisien dasar bangunan dibatasi oleh peraturan tata kota yang berlaku. Peraturan tata kota menentukan batas

commit to user

KDB =

100 %

Luas persil

dasar lantai Luas lantai  < Syarat KDB kota proyek berada (2.1)

5. Koefisien lantai bangunan (KLB) Koefisien lantai bangunan adalah perbandingan total luas lantai kotor bangunan terhadap luas tanah bangunan atau luas persil, disebut juga floor area ratio. Perbandingan ini sangat tergantung tinggi bangunan ekonomis (economic building height ) dan peraturan tata kota yang didasarkan atas pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan (urban economics).

KLB = Luas persil

lantai Luas lantai

< Syarat KLB kota proyek berada

(2.2)

2.3.2 Besaran-Besaran Tekno Ekonomi

1) Harga satuan tanah Biaya tanah (land cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan.

2) Harga satuan gedung Harga satuan gedung ialah harga permeter persegi luas lantai kotor termasuk biaya pondasi, instalasi listrik intern, AC dan lain-lain. Dalam proyek investasi total terdiri dari : biaya pengadaan tenaga listrik, telepon, izin bangunan. Dalam studi komponen-komponen tersebut, dimasukkan dalam harga satuan gedung.

commit to user

a. Biaya perencanaan dan konsultan

b. Biaya pendanaan (financing cost)

c. Biaya hukum (legal cost) Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20% dari harga gedung.

5) Biaya investasi total Komponen-komponen biaya investasi total adalah :

a. Biaya tanah (land cost)

b. Biaya bangunan

c. Biaya-biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum dan lain- lain).

6) Modal sendiri (equity) Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam untuk sesuatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut, biasanya sebesar ±25% dari investasi total (untuk proyek-proyek komersil).

7) Modal pinjaman (borrowed capital loan) Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari :

a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya

b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga dan lain-lain). Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden.

8) Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri (loan equity ratio) Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi resiko proyek. Lazimnya untuk proyek komersiil perbandingannya adalah 3:1.

commit to user

dinyatakan dalam % pertahun.

10) Faktor Tingkat Bunga (Discount factor) Discount factor merupakan faktor tingkat bunga. Jadi discount factor untuk n

tahun, dengan tingkat bunga d akan sama dengan :

11) Masa konstruksi

Untuk proyek-proyek komersial yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga, meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga selama masa tersebut sekecil-kecilnya. Para kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period ). Adakalanya kreditur hanya memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja tetapi bunganya harus dibayar.

12) Masa pelunasan kredit (pay-out time) Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek. Untuk proyek-proyek komersial biasanya sekitar 15 tahun.

13) Tingkat hunian kamar Tingkat hunian kamar adalah jumlah kamar terisi/terjual dibandingkan dengan jumlah kamar yang mampu dijual. Tingkat hunian kamar merupakan tolak ukur keberhasilan hotel dalam menjual jasa penyewaan kamar. Penghitungan tingkat hunian kamar (hotel occupancy) sangat berarti dalam dunia perhotelan karena dari hasil perhitungan ini bisa digunakan sebagai alat perbandingan antara hotel yang bersangkutan dengan hotel lain dalam rangka bisnis.

14) Pendapatan bangunan

a. Sewa (per meter persegi perbulan), atau sewa perkamar perhotel

b. Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran

commit to user

a. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (listrik, AC, gas, air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan)

b. Biaya personil

c. Asuransi

d. Pajak-pajak real estate (PBB/ Pajak Bumi dan Bangunan) Pengeluaran-pengeluaran ini dibebankan atas service charge yang berkisar antara 20-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate). Pengeluaran- pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan sewa dasar (base rate) adalah :

a. Pajak perseroan, untuk analisa pendahuluan pajak perseroan diperhitungkan sebesar 15% laba kena pajak. ( Hartono Poerbo, 1998 : 27 ) Laba kena pajak ialah pendapatan kotor dikurangi :

 Biaya operasi gedung  Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman  Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax)  Depresiasi / penyusutan gedung dan peralatan  Asuransi kredit

b. Penyusutan (depresiasi) bangunan

c. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan biaya amortisasi pokok pinjaman dan bunganya (capital return + interest)

d. Modal sendiri dikembalikan berikut keuntungannya selama umur ekonomis proyek.

16) Biaya operasi dan pemeliharaan gedung Komponen biaya ini terdiri dari :

a. Biaya pemeliharaan gedung

b. Biaya listrik, telepon dan AC

c. Pajak Bumi dan Bangunan

d. Asuransi gedung dan peralatan

commit to user

 Hotel Bintang 4 = 40% x pendapatan total  Hotel Bintang 3 = 30% x pendapatan total  Hotel Bintang 2 = 20% x pendapatan total

( Hartono Poerbo, 1998 : 9 )

17) Pajak atas bunga (interest tax) Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan.

18) Depresiasi, penyusutan bangunan Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis (economic life) suatu gedung dan jenis gedung. Cara depresiasi bermacam-macam, tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan digunakan sistem garis lurus (straight line method). Rumus untuk menghitung biaya depresiasi per tahun adalah sebesar :

BD = (2.3) ( Moch. Ichsan, dkk, 2000 : 170 )

dimana : BD = jumlah depresiasi per tahun

Nilai sisa = 0, karena jika ada nilai sisa maka nilai terakhir jumlahnya tidak akan sama dengan nilai sisa sehingga laba yang tercantum akan lebih besar dari kenyataan.

Umur ekonomis untuk hotel adalah 40 tahun ( Hartono Poerbo, 1998 :10 )

19) Pengembalian modal pinjaman Bila selama masa konstruksi tidak dilakukan pembayaran pokok maupun bunga, maka periode tersebut disebut masa tenggang (grace period) tetapi selama periode tersebut, kreditnya berkembang. Besarnya modal pinjaman yang harus dikembalikan ialah perkembangan nilainya akibat pembebanan bunga sejak modal pinjaman itu dipakai sampai akhir masa konstruksi.

commit to user

keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek, atau sama dengan jangka waktu pelunasan kredit. Pengembalian modal sendiri dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Pengembalian modal sendiri =

xF

(2.4) dengan : n = masa pengembalian kredit (tahun)

F = besar modal yang akan datang (Rp).

21) Biaya bunga (return on equity) Sebelum menghitung bunga, terlebih dahulu dihitung perkembangan masa kredit di akhir masa konstruksi, denga rumus :

F = P (1 + i) n (2.5) dengan : F = besar modal di akhir masa konstruksi (Rp)

P = besar modal di awal masa konstruksi (Rp)

i = besar bunga setahun (%) n = masa konstruksi (tahun) Besarnya biaya bunga dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut :

Biaya Bunga =

(2.6) dengan : F = besarnya modal di akhir masa konstruksi (Rp)

i = besarnya bunga setahun (%) n = masa pengembalian kredit (tahun)

22) Cash Flow Setiap proyek selalu mempunyai cash inflow dan cash outflow atau arus uang masuk dan arus uang keluar. Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam suatu daftar yang diatur secara sistematis dan kronologis.

commit to user

menentukan pilihan terbaik dari sejumlah alternatif yang ada. Agar dapat menentukan pilihan yang terbaik, harus dibandingkan nilai (dalam hal ini uang) dari masing-masing alternatif. Nilai uang itu baru dapat dibandingkan bila berada pada waktu yang sama dengan cara mengonversi nilai dari waktu yang berbeda tersebut.

2.4.2 Rumus dalam Analisis Ekonomi Teknik

Beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis ekonomi proyek yang menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding) menurut Donald G. Newnan (1990) adalah sebagai berikut :

a. Nilai uang masa datang (F) bila diketahui nilai uang saat ini (P) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n)

F = P(1 + i) n (2.7) Faktor pengali (1+ i) n diatas disebut faktor pembungaan majemuk tunggal (single payment compound amount factor). Faktor bunga tersebut diperoleh melalui tabel bunga yang terdapat dalam Lampiran. Jika mempergunakan tabel bunga dalam perhitungan ekuivalensi, maka persamaan diatas diubah dengan persamaan faktor bunga menjadi :

F = P (F/P,i,n) (2.8)

b. Nilai uang saat ini (P) bila diketahui nilai uang masa depan (F), tingkat suku bunga (i) dan periode (n).

FP

 (2.9) Faktor pengali (1+ i) n diatas disebut single payment present worth factor.

Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut : P = F (P/F,i,n)

(2.10)

commit to user

Rumus faktor bunganya dapat ditulis sebagai berikut :

A = F(A/F,i,n) (2.12)

d. Nilai tahunan (A) bila diketahui nilai sekarang (P) tingkat suku bunga (i) dan periode (n), disebut juga pemasukan kembali modal (capital recovery).

Pi i

A (2.13) Faktor bunganya disebut dengan uniform series capital recovery factor.

Sehingga rumus tabel bunganya menjadi :

A = P (A/P,i, n) (2.14)

e. Nilai yang akan datang (F) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n).

1 ) 1 [( 1   

(2.15) Dimana faktor pengali disebut uniform series compound amount factor. Rumus

tabel bunganya dapat ditulis :

F = A (F/A,i,n) (2.16)

f. Nilai sekarang (P) bila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n).

1 ) 1 [( 1

 (2.17)

Dimana faktor pengali disebut uniform series present worth factor. Maka rumus tabel bunganya adalah : P = A (P/A,i, n)

(2.18)

g. Nilai tahunan (A) bila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku bunga (i) dan periode (n).

A G (2.19)

commit to user

2.4.3 Perhitungan Sewa Minimum dan Titik Impas (Break Even Point)

Perhitungan sewa merupakan harga minimum, dimana faktor lain seperti letak dan sebagainya tidak diperhitungkan. Nilai sewa minimum diperoleh jika pendapatan gedung sama dengan pengeluaran.

Pendapatan kotor per tahun dihitung dengan rumus sebagai berikut : R = e x a x b x 365 x r (2.21) ( Hartono Poerbo, 1998 : 55 ) dimana, R = Pendapatan

a = Prosentase tingkat hunian kamar (%)

b = Jumlah kamar (buah) 365 = Jumlah hari dalam setahun r = Harga Sewa per kamar (Rp)

e = Koefisien pendapatan hotel ( ditetapkan = 2,5 ) Sedangkan untuk mencari besarnya pengeluaran dihitung dengan cara menjumlahkan semua pengeluaran yang terjadi.

Penetapan harga kamar mempunyai tujuan, yaitu untuk memperoleh keuntungan sesuai yang diharapkan, mengembalikan modal sesuai dengan waktu yang telah ditargetkan, memperbaiki pangsa pasar (market share), dan meningkatkan penjualan product line. (A. Ferry T. Indratno, A. Sulistya Wibawa, Sartono Kusumaningrat, 1999 : 21)

Pada umumnya harga kamar hotel dihitung dengan menambah 21% biaya pajak dan service (tax and service).

Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Dengan analisis titik impas besarnya resiko dapat diketahui dalam rangka suatu proses pemutusan. Titik

commit to user

Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran rutin/operasional, atau perumusannya:

Pendapatan = Pengeluaran Titik impas adalah suatu titik keseimbangan dimana pendapatan dapat menutupi pengeluaran pokok gedung. Pencapaian titik impas dapat dilihat pula dari faktor okupansi yakni persentase kamar hotel yang harus disewa agar semua pengeluaran pokok dapat ditutup dari pendapatan gedung (break-even occupancy factor). Jika faktor okupasi pada titik impas = V %, maka : Pendapatan tahunan x V% = Pengeluaran Tahunan

(2.22)

2.5. Analisis Penilaian Investasi

Menurut Donald G. Newnan (1990), metode yang digunakan dalam analisis kelayakan investasi suatu proyek khususnya metode Net Present Value dan Revenue Cost Ratio adalah sebagai berikut:

2.5.1 Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)

Metoda ini dikenal sebagai metoda Present Worth (Nilai Sekarang) dan digunakan untuk menentukan apakah suatu rencana mempunyai keuntungan dalam perioda waktu analisis. Hal ini dihitung dari Present Worth of the Revenue (PWR), dan Present Worth of the Cost (PWC). Aliran kas proyek yang dikaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya modal, operasional, produksi, pemeliharaan, dan pengeluaran lain-lain. NPV = PWR – PWC

(2.23) dengan NPV = nilai sekarang neto PWR = nilai sekarang dari pendapatan PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran

commit to user

NPV = 0, nilai investasi sama walau usulan investasi diterima maupun ditolak.

2.5.2 Metode Revenue Cost Ratio

Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan nilai revenue terhadap nilai cost. Rumus untuk menghitung RCR adalah:

PWC

PWR RCR  (2.24) Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu:

Bila nilai R/C < 1, proyek tidak layak dijalankan Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek layak dijalankan

2.5.3 Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return)

Metoda Tingkat Pengembalian/Internal Rate of Return Method (IRR) menurut Robert J. Kodoatie (1994) adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Logika sederhananya menjelaskan bahwa investasi dikatakan menguntungkan jika tingkat bunga ini lebih besar dari tingkat bunga yang relevan. Metoda ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol. NPV (0) = PWR – PWC - I

pada i = ?

(2.25) dengan NPV = nilai sekarang neto PWR = nilai sekarang dari pendapatan PWC = nilai sekarang dari biaya/pengeluaran

I = biaya investasi setelah konstruksi Kriteria keputusan untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu investasi dalam metode IRR, yaitu jika : IRR > MARR (Minimum Attractive Rate of Return), usulan investasi diterima.

commit to user

3.1 Metode Penelitian

Metode yang digunakan untuk menyelesaikan rumusan masalah adalah dengan metode analisis deskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada, sedangkan analisis berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan, kemudian dianalisis. Metode ini melakukan analisis investasi bangunan hotel dengan studi kasus proyek pembangunan Aquarius Boutique Hotel Palangkaraya, hingga diperoleh suatu hasil yang menegaskan hubungan antar variabel yang dianalisis, yaitu hubungan antara volume investasi bangunan gedung hotel dengan nilai sewa gedung dan tolak ukur finansial lainnya.

3.2 Sumber Data

Analisis yang dilakukan menggunakan data sekunder yang diperoleh dengan cara mengadakan wawancara langsung dengan pihak yang terkait, data tersebut berupa capital cost , denah lokasi dan data-data lain yang berhubungan dengan analisis yang diasumsikan secara wajar sesuai kondisi yang berlaku. Detail data sekunder tercantum dalam lampiran.

3.3 Tahapan Penelitian

Tahap-tahap yang dilakukan dalam penelitian adalah sebagai berikut:

a. Pengumpulan data lapangan berupa:

1. Capital Cost proyek hotel

2. Denah ruang dan bangunan

3. Data-data proyek yang diperlukan untuk input data

b. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis

c. Membuat YSQ 4 untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi

commit to user

2. Revenue Cost Ratio

3. Internal Rate of Return

f. Membuat YSQ 4 untuk menghitung harga sewa kamar hotel.

g. Membuat YSQ 4 untuk menganalisis titik impas (break even point)

h. Kesimpulan

commit to user

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian

Studi pustaka

Pembuatan program YSQ untuk analisis proyek hotel

Pembuatan YSQ 4 Spreadsheet

Aplikasi spreadsheet

Pengumpulan data sekunder

Analisis kelayakan Aquarius Boutique Hotel secara manual

Perbaikan spreadsheet

Tidak

Sesuai

Ya

Kesimpulan

Selesai

commit to user

Gambar 3.2 Algoritma Analisis Kelayakan Investasi

Pendapatan (dalam variabel r)

Pengeluaran

Biaya Operasi

dan Pemeliharaan

Biaya pengembalian pokok pinjaman

Biaya bunga

modal pinjaman

Biaya bunga

modal sendiri

Biaya pajak

perseroan

Biaya depre-

siasi

Biaya pengembalian pokok sendiri

Perhitungan Harga Sewa Minimum (r) Pendapatan = Pengeluaran

Analisis penilaian kelayakan investasi

analisis BEP

Kesimpulan Analisis Investasi

commit to user

4.1 YSQ 4 Spreadsheet

YSQ 4 spreadsheet adalah lembar kerja yang dikembangkan dari YSQ spreadsheet yang dikhususkan sebagai alat bantu analisis investasi proyek hotel. Pembuatan program YSQ-4 spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007 sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi

yang sudah ada.

4.1.1 Perencanaan YSQ 4 Spreadsheet YSQ 4 Spreadsheet sebagai alat bantu analisis kelayakan investasi proyek hotel

dibuat terdiri dari 10 sheet, yaitu:

a. Lembar pertama adalah halaman muka atau cover yang dinamakan lembar MENU.

b. Lembar kedua adalah lembar INPUT yang berisi data fisik proyek serta

rincian tipe-tipe kamar yang ada, yang diperlukan untuk analisis.

c. Lembar ketiga adalah lembar besaran fisik teknologis (BFT) yang digunakan untuk mendapatkan nilai koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai dengan peraturan daerah tempat proyek berlangsung.

d. Lembar keempat adalah lembar BIAYA INVESTASI yang berisi rincian biaya investasi proyek yang akan dibangun.

e. Lembar kelima adalah lembar NILAI SEWA MINIMAL, yang dibuat untuk mendapatkan nilai sewa minimal.

f. Lembar keenam adalah lembar NPV, yang dibuat untuk menganaliss kelayakan investasi dengan metode NPV.

g. Lembar ketujuh adalah lembar RCR, yang dibuat untuk menganaliss kelayakan investasi dengan metode RCR.

commit to user

j. Lembar kesepuluh adalah lembar OUTPUT yang berisi hasil atau kesimpulan

dari kelayakan investasi proyek hotel.

4.1.2 Formula yang Digunakan

Proses pengolahan data menggunakan rumus-rumus dalam program MS Excel 2007 sebagai basic program dalam penyusunan spreadsheet ini. Dalam program MS Excel 2007 sudah disediakan rumus singkat dalam analisis ekonomi teknik sehingga user lebih dimudahkan dalam proses perhitungannya. Rumus yang digunakan sudah tersedia dan tidak dilakukan perubahan bahasa pemrograman didalamnya. Rumus-rumus yang digunakan adalah sebagai berikut : Tabel 4.1 Rumus yang digunakan dalam YSQ 4 Spreadsheet

No Rumus

Fungsi

1. Hyperlink

Fungsi untuk memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara menghubungkannya menggunakan shape.

2. SUM

Fungsi untuk menjumlahkan semua angka pada suatu barisan sel tertentu.

3. PV

Fungsi untuk mencari nilai sekarang dari serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu.

4. PMT

Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu.

5. PPMT

Fungsi untuk mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai masa yang akan datang pada tingkat bunga tertentu.

6. IF

Fungsi untuk menghasilkan sebuah ekspresi (bisa nilai bisa pernyataan) jika kondisi yang ditetapkan bernilai BENAR dan kondisi lain bernilai SALAH.

7. VLOOKUP

Fungsi untuk mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya.

commit to user

Rumus umumnya sebagai berikut : HYPERLINK(link_location,friendly_name) link_location adalah bagian dan nama file yang akan dibuka. Link_location dapat menunjuk pada spesifik sel atau range dalam worksheet MS Excel. friendly_name adalah teks atau nilai yang muncul pada sel. Friendly_name ditampilkan berwarna biru dan bergaris bawah.

B. SUM Rumus umumya sebagai berikut : SUM(number1,number2, …) number1, number2, … adalah 1 hingga 255 data yang akan dijumlahkan.

C. PV Rumus umumya sebagai berikut : PV(rate,nper,pmt,[fv],[type]) rate adalah tingkat suku bunga per peroide. nper adalah jumlah total periode pembayaran. pmt adalah pembayaran pada setiap periode. Secara khusus, pmt terdiri dari cicilan pokok dan bunga tetapi tidak termasuk biaya dan pajak. Sebagai contoh : pembayaran bulanan sebuah mobil seharga $10,000.00 dengan masa kredit selama

4 tahun adalah $263.33. User harus memasukkan angka -263.33 sebagai nilai pmt pada formula yang digunakan. Jika pmt dihilangkan, user harus memasukkan nilai yang mewakili fv. fv adalah nilai yang akan datang atau keseimbangan kas yang ingin dicapai setelah pembayaran terakhir. Jika fv dihilangkan, berarti nilainya diasumsikan nol. type adalah angka 0 atau 1 dan mengindikasikan waktu pembayaran seharusnya dilakukan. Nol atau dihilangkan berarti pembayaran pada akhir periode sedangkan angka 1 berarti pembayaran pada awal periode.

commit to user

yang dibawa ke nilai sekarang.

E. PPMT Rumus umumnya sebagai berikut : PPMT(rate,per,nper,pv,[fv],[type]) per menunjukkan periode pembayaran dari nper.

F. IF Rumus umumnya sebagai berikut : IF(logical_test,value_if_true,value_if_false) logical_test adalah ekspresi atau pernyataan logis yang bisa dinilai benar atau salah. Sebagai contoh : A10=100 adalah pernyataan logis. Jika nilai pada sel A10 sama dengan 100, pernyataannya dinilai BENAR. Jika nilainya bukan 100, maka pernyataannya dinilai SALAH. value_if_true adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai benar. value_if_false adalah nilai atau pernyataan yang muncul jika logical_test bernilai salah.

G. VLOOKUP Rumus umumnya sebagai berikut : VLOOKUP(lookup_value,table_array,col_index_num,[range_lookup]) lookup_value adalah nilai yang dicari pada kolom pertama dari table_array. Jika lookup_value lebih kecil dari nilai terkecil pada kolom pertama table_array, maka VLOOKUP akan menghasilkan nilai kesalahan #N/A. table_array adalah dua atau lebih kolom data. Nilai pada kolom pertama table_array menunjukkan nilai yang dicari dengan lookup_value. Nilai ini bisa sebagai teks atau angka.

col_index_num adalah jumlah kolom pada table_array.

commit to user

Rumus umumnya sebagai berikut :

OR(logical1,logical2,...)

logical1,logical2,... adalah 1 hingga 255 data yang akan yang akan diuji bernilai benar atau salah.

Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian dan pembagian tidak digunakan rumus secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol = (sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi penjumlahan menggunakan tanda +, pengurangan menggunakan tanda -, pembangian menggunakan tanda / sedangkan operasi perkalian menggunakan tanda *.

commit to user

Gambar 4.1 Lembar Menu YSQ 4 Spreadsheet

Gambar 4.1 menunjukkan tampilan menu YSQ 4 Spreadsheet. Pada lembar ini berisi keseluruhan menu yang ada pada lembar kerja. User hanya tinggal mengklik menu yang ingin dilihat rinciannya, maka program akan secara otomatis menampilkan lembar tersebut.

Pada lembar ini, tidak ada pengisian data yang harus dilakukan. Lembar ini terhubung pada setiap lembar analisis yang ada sesuai ikon yang tertera. Jika user mengklik ikon “Input” maka lembar Input akan muncul secara otomatis.

Demikian juga jika diklik pada ikon yang lain, maka akan terhubung pada lembar yang dimaksud secara otomatis. Tetapi jika user ingin melakukan analisis kelayakan untuk pertama kalinya, user harus mengklik ikon “Input” terlebih dahulu untuk melakukan pengisian data baru bisa melihat hasil analisis pada setiap lembar dari lembar menu utama ini.

commit to user

Gambar 4.2 Lembar Input YSQ 4 Spreadsheet

Pengisian data dilakukan pada setiap sel yang sudah diberikan comment dengan tanda merah pada ujung kanan atas sel. Jika sel tersebut diklik, maka comment tersebut akan muncul dan dapat membantu user dalam proses pengisian data. Untuk mengamankan sel yang tidak perlu dilakukan pengisian data, maka sel-sel yang lain sudah dikunci dari semua tindakan perubahan.

Lembar ini terdiri dari data-data yang harus diisikan yang dibagi dalam 5 tabel. Tabel pertama adalah tabel DATA PROYEK. User harus memasukkan data pada sel D7, D9, D10, serta sel D12 hingga D16. Data-data ini digunakan untuk analisis lembar BFT pada sel F12 dan F20, lembar BIAYA INVESTASI pada sel G9, M29, M31, lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel E8, H13, H21, M15, M17, M23, M25, lembar LAPORAN LABA-RUGI pada kolom H (Bunga), lembar NPV pada sel F12 hingga F14, lembar IRR pada sel F10 hingga F12.

Tabel kedua adalah tabel BESARAN FISIK TEKNOLOGIS. Pengisian data dilakukan pada setiap sel dalam tabel ini. Data tersebut digunakan untuk analisis lembar BFT pada sel F12, F13, F20, F21 dan F28. Tabel ketiga adalah tabel PERHITUNGAN INVESTASI, data-data dalam tabel ini digunakan untuk analisis pada lembar BIAYA INVESTASI. Sel B30, B31,

commit to user

memasukkan tipe-tipe Kamar yang ada. Kolom kedua adalah kolom Koefisien, kolom ketiga adalah kolom Luas, kolom keempat adalah kolom Jumlah Unit, dan kolom kelima adalah kolom total luas. User harus mengisikan data pada kolom- kolom tersebut secara manual untuk digunakan dalam analisis. Kesemua data pada kolom ini digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL pada sel C9 hingga sel E32; lembar OUTPUT pada sel J9 hingga N32.

Tabel kelima adalah tabel PERKIRAAN PENGELUARAN TAHUNAN. Pengisian data dilakukan pada sel I41 yaitu besarnya Biaya Lain-lain. Data tersebut digunakan untuk analisis lembar NILAI SEWA MINIMAL.

Ada tiga tipe cara pengisian data pada lembar input, antara lain :

1. Input of text Sebagai contoh adalah pengisian nama proyek. User mengetik nama proyek pada kolom telah yang disediakan.

Gambar 4.3 Contoh Input of Text pada lembar Input

commit to user

Gambar 4.4 Contoh Input of value pada lembar Input

Sel D7 adalah sel untuk memasukkan klasifikasi bintang hotel. Dalam pengisian data, user tinggal memasukkan angka 4 dan tidak perlu disertai satuan, notasi atau symbol apapun.

Semua data yang harus diisikan untuk melakukan analisis kelayakan investasi adalah data pada kolom yang sudah diberi comment atau petunjuk pada sel tersebut.

4.1.3.3 Lembar Besaran Fisik Teknologis (BFT)

Proyek yang akan dibangun harus memenuhi persyaratan KDB dan KLB yang telah ditentukan oleh pemerintah daerah tempat proyek berada. Lembar BFT YSQ

4 Spreadsheet menampilkan rincian hasil analisis KDB dan KLB proyek yang akan dibangun. Berikut adalah tampilan lembar BFT YSQ 4 Spreadsheet:

commit to user

Gambar 4.5 Lembar Besaran Fisik Teknologis YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel F12, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel D14 dan D20. Data untuk sel F13 adalah data pada lembar INPUT pada sel D22. Untuk sel F20 adalah data pada lembar INPUT pada sel D14 dan D18. Untuk sel F21 adalah data pada lembar INPUT pada sel D23. Untuk sel F28 adalah data pada lembar INPUT pada sel D18 dan D19.

Tiga tanda dibawah kolom analisis menghubungkan lembar ini dengan lembar sebelumnya, lembar sesudahnya, dan lembar menu. Tiga tanda tersebut ada pada setiap lembar atau sheet analisis yang mempunyai fungsi sama.

4.1.3.4 Lembar Biaya Investasi

Gambar 4.6 menampilkan rincian perhitungan biaya investasi. Perbedaan penentuan besarnya biaya tak langsung pada setiap proyek mendasari penulis membuat lembar ini. Dalam penentuan besarnya biaya tak langsung ada yang diperinci, diambil dari komponen biaya tak langsung dan ada juga yang langsung diambil dari persentase biaya tertentu. Berikut adalah tampilan lembar Biaya Investasi YSQ 4 Spreadsheet:

commit to user

Gambar 4.6 Lembar Biaya Investasi YSQ 4 Spreadsheet

Untuk sel G9, data yang digunakan adalah data pada lembar INPUT pada sel N27. Data untuk sel C29,C30 adalah data pada lembar INPUT pada sel B30, B31. Sedangkan untuk sel J9, J12, J15, J23 data yang digunakan adalah data pada sel INPUT B33, B35, B37, dan B40.

4.1.3.5 Lembar Nilai Sewa Minimal

Lembar pada ini dibuat untuk mencari nilai jual minimal agar pemilik proyek dapat mengetahui harga sewa minimal kamar, dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan secara finansial. Pada pembangunan proyek hotel, komponen biaya pengeluaran tahunan terdiri dari BOP (Biaya Operasional dan Pemeliharaan), biaya bunga modal, biaya pengembalian pokok modal, biaya pajak perseroan, dan biaya depresiasi/penyusutan. User hanya tinggal merubah nilai pengali terhadap r pada sel K36 untuk mengetahui seberapa besar keuntungan yang akan didapat. r adalah nilai sewa minimal kamar per meter persegi, sedangkan R adalah nilai sewa minimal agar proyek mendatangkan keuntungan yang besarnya dapat ditentukan sendiri oleh user berdasarkan nilai pengali yang diinginkannya. Berikut adalah tampilan lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet:

commit to user

Gambar 4.7 Lembar Nilai Sewa Minimal YSQ 4 Spreadsheet