2. Kewajiban pihak penyewa Selain pihak yang menyewakan mempunyai hak dan kewajiban, pihak
penyewa pun mempunyai hak dan kewajiban. Kewajiban utama si penyewa terhadap yang menyewakan menurut Pasal 1560 KUH Perdata, adalah:
a. Memakai barang yang disewakan sebagai seorang bapak rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian
sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan ayat 1e
b. Untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan ayat 2e.
Selain kewajiban-kewajiban tersebut, pada Pasal 1559 penyewa juga mempunyai kewajiban untuk tidak mengulang sewa
45
atau menyerahkan sewa kepada pihak lain, kecuali jika hal tersebut memang tidak dilarang dalam
perjanjian sewa menyewa. Jika sewa menyewa adalah rumah yang ditempati sendiri oleh penyewa, penyewa dapat menyewakan sebagian kepada pihak lain,
kecuali kalau hal tersebut dilarang dalam perjanjian sewa menyewa.
G. Berakhirnya Perjanjian Sewa menyewa
Pada Pasal 1381 KUH Perdata, menyebutkan 10 acara hapusnya suatu perikatan, yaitu:
45
Yang dimaksud dengan “menggulang sewa” adalah “jika si penyewa menyewakan lagi barangnya kepada seorang lain, tetapi perjanjian sewa masih dipertahankan, sehingga penyewa itu
berada dalam hubungan sewa penyewa milik”
Universitas Sumatera Utara
1. Pembayaran Oleh undang-undang perkataan pembayaran dalam hal ini adalah
merupakan pelaksanaan atau pemenuhan tiap-tiap perjanjian secara suka rela, artinya tidak ada paksaan atau eksekusi
2. Karena penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan atau penitipan Pasal 1404
Hal ini bisa terjadi apabila si berpiutang tidak suka menerima pembayaran yang dilakukan oleh si berutang, maka siberutang
dapat membuat sesuatu dengan terlebih dahulu memberitahukan maksudnya untuk membayar, lalu diikuti dengan penyimpanan di
kepaniteraan pengadilan negeri dengan perantaraan juru sita. 3. Karena pembaharuan hutang Pasal 1413-1424 KUH Perdata
Hal ini adalah untuk pembuatan suatu perjanjian baru, yang menghapuskan suatu perikatan lama, akan tetapi pada saat itu juga
meletakan suatu perikatan baru. Kehendak untuk melakukan pembaharuan utang itu harus ternyata dengan jelas dari pembuatan
para pihak. 4. Karena perjumpaan utang atau kompensasi Pasal 1415 KUH
Perdata Hal ini terjadi apabila seseorang yang berutang mempunyai suatu
pitang terhadap si berutang. Jadi dua orang itu sama-sama berhak
Universitas Sumatera Utara
untuk saling menagih. Maka kedua belah pihak dapat memperhitungkan utang-utangnya untuk suatu jumlah yang sama.
5. Karena pencampuran utang Pasal 1435-1437 KUH Perdata Hal ini terjadi karena adanya perjanjian baru, dimana si berpiutang
dengan sukarela membebaskan si berutang dari segala kewajibannya.
6. Pembebasan utang Pasal 1438-1443 KUH Perdata Pembebasan sesuatu utang tidak dipersangkakan, tetapi harus
dibuktikan. Dengan memberikan tanda bukti atau tanda piutang asli secara suka rela oleh si berpiutang kepada si berutang,
merupakan suatu bukti tentang pembebasan utangnya, bahkan terhadap orang-orang lain yang turut berutang secara tanggung
menanggung. 7. Karena musnahnya barang yang terutang Pasal 1444-1445 KUH
Perdata Hal ini meliputi:
a. Barang tertentu itu hapus atau musnah b. Adanya larangan dari pemerintah untuk memperdagangkan
barang tersebut. c. Barang tertentu itu tidak terang keadaanya
Universitas Sumatera Utara
Mengenai hapusnya atau hilangnya barang tersebut diisyaratkan bahwa, haruslah diluar kesalahan si berutang.
8. Karena kebatalan atau pembatalan Pasal 1446-1456 KUH Perdata Perjanjian yang termasuk dalam hal ini adalah :
a. yang dibuat oleh orang yang tidak cakap b. karena paksaan, kekeliruan atau penipuan
c. Bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan atau ketertiban umum.
9. Karena berlakunya suatu syarat batal Pasal 1265 KUH Perdata Pasal ini menyebutkan tentang suatu syarat batal adalah yang
apabila dipenuhi, menghentikan perikatan dan membawa sesuatu pada keadaan semula seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan
10. Karena lewatnya waktu Yang dimaksud dengan lewatnya waktu adalah upaya untuk
memperoleh perikatan dengan lewatnya waktu tertentu dan atau syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang.
Sedangkan dalam penentuan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian. Perjanjian sewa-menyewa di dalam KUH Perdata
dibedakan antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis. Berikut ini cara-cara berakhirnya perjanjian sewa-menyewa:
Universitas Sumatera Utara
1. Berakhir sesuai dengan batas waktu tertentu yang sudah ditentukan
a. Untuk perjanjian sewa-menyewa tertulis diatur di dalam Pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi: “ jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut
berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukany
a suatu pemberitahuan untuk itu”.
b. Untuk perjanjian sewa-menyewa lisan diatur dalam Pasal 1571 KUH Perdata yang berbunyi: “jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa
tersebut tidak berakhir pada waktu yang tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan
tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.”
2. Batas akhir sewa-menyewa tidak ditentukan waktunya.
Penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian sewa- menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa berakhirnya sewa-menyewa
pada saat yang dianggap pantas oleh para pihak. Undang-undang tidak mengatur berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tanpa batas waktu, sehingga penghentianya
diserahkan pada kesepakatan kedua belah pihak.
46
3. Berakhirnya sewa-menyewa dengan ketentuan khusus
a. Berdasarkan permohonan atau pernyataan dari salah satu pihak untuk menghentikan perjanjian sewa-menyewa hanya dapat dilakukan atas persetujuan
dua belah pihak yaitu pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa.
46
M. Yahya Harahap,Op.cit, hal. 240.
Universitas Sumatera Utara
Penghentian karena kehendak para pihak ini bisa dilakukan tanpa putusan dari pengadilan. Hal ini diatur di dalam Pasal 1579 KUH Perdata yang menyatakan
bahwa pemilik barang tidak dapat menghentikan sewa dengan mengatakan bahwa ia akan mengunakan sendiri barangnya, kecuali apabila waktu membentuk
perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan. b. Dalam putusan pengadilan tentang menghentikan hubungan sewa-
menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak saja, hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur di dalam Pasal 10 ayat 3 PP No.
49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981 Tentang Hubungan Sewa Menyewa Perumahan.
4. Benda obyek sewa-menyewa musnah. Hal ini diatur oleh Pasal 1553 KUH
Perdata menetapkan bahwa apabila benda sewaan musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi
hukum. Dengan demikian perjanjian berakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan memaksa Overmacht.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV PERTANGGUNGJAWABAN PENYEWA RUKO APABILA
TERJADI KERUSAKAN PADA SAAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA BERAKHIR
A. Prosedur Perjanjian Sewa Menyewa Ruko yang Terjadi di Antara Para Pihak
