TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM PEMBERIAN GANTI RUGI PADA SAAT PROSES PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA TERJADI KEADAAN MEMAKSA.

TESIS

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM
PEMBERIAN GANTI RUGI PADA SAAT PROSES
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA TERJADI
KEADAAN MEMAKSA

I NYOMAN SETIAWAN ADIWIJAYA, SH.
NIM 1392461025

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS UDAYANA
DENPASAR
2016
i

ii

LEMBAR PENGESAHAN

NAS KAH TESISI INI TELAH DISETUJUI
PADA TANGGAL : 28 September 2016

Komisi Pembimbing

Pembimbing I,

Pembimbing II,

(Prof. Dr. I Made Pasek Diantha, SH.,MS.)
NIP .19461231 197403 1 025

(Dr. I Made Udiana, SH.,MH)
NIP .19550925 1498610 1 001

Mengetahui:

Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
Program Pascasarjana Universitas Udayana

Direktur Program Pasca Sarjana
Universitas Udayana

(Dr.Desak
Putu
Dewi
Kasih,
SH.,M.Hum.)
(Dr.Desak
Putu
Dewi
Kasih,
SH.,M.Hum.) Prof. Dr. Dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K)
NIP. 19590215 198510 2 001
NIP.
19640402
198911
2
001
NIP. 19640402 198911 2 001

ii

Tesis ini telah diuji
pada tanggal : 18 Juli 2016

Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana
Nomor : 432/VII/M.Kn/UN14.4/DT/2016
Tanggal : 15 Juli 2016

Ketua

: Prof. DR. I Made Pasek Diantha, SH., MS

Anggota
:
1. DR. I Made Udiana, SH., MH
2. DR. I Ketut Westra, SH., MH
3. DR. Ni Nyoman Sukerti, SH.,MH
4. DR. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH.,Mhum

ii

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertandatangan di bawah ini:
Nama

: I NYOMAN SETIAWAN ADIWIJAYA

NIM

: 1392461025

Program Studi

: Kenotariatan.

Judul Tesis

: Tanggung Jawab Pengembang Dalam Pemberian Ganti

Rugi Pada Saat Proses Pembangunan Rumah Susun Jika
terjadi KeadaanMemaksa.

Dengan ini menyatakan dengan sebenarnya bahwa karya ilmiah tesis ini bebas
dari plagiat.Apabila dikemudian hari karya ilmiah tesis ini terbukti plagiat, maka
saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional
Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan
yang berlaku.

Denpasar,18 Maret 2016
Yang Membuat Pernyataan,

(I NYOMAN SETIAWAN ADIWIJAYA)

iii

UCAPAN TERIMA KASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa /
Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya saya dapat
menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah “TANGGUNG

JAWAB PENGEMBANG

DALAM PEMBERIAN GANTI RUGI PADA

SAAT PROSES PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA TERJADI
KEADAAN MEMAKSA”. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari
terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi
kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada
Program Pascasarjana Universitas Udayana.
Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari
pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin
mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Made
Pasek Diantha, SH., MS. Pembimbing Pertama dan terima kasih saya ucapkan
kepada Dr. I Made Udiana, SH., MH. yang telah memberikan semangat,
bimbingan, dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini.
Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut
Suastika, Sp. PD-KEMD, Rektor Universitas Udayana beserta staf atas
kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada
Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terima kasih juga tujukan kepada
Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K), Direktur Program Pascasarjana

Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk
menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas
Udayana. Tidak lupa juga penulis ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya
kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., M.Hum., Dekan Fakultas Hukum
Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti
Program Magister dan kepada

Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., MH., Ketua

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Udayana.

iv

Terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar
di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas
Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis.
Terima kasih kepada BF. Harry Prastawa, SH. beserta staf yang telah
memberikan banyak informasi serta masukan terkait penulisan tesis ini, serta
Bapak dan Ibu seluruh staf dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan
Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi.

Terima kasih juga penulis tujukan kepada kedua orang tua tercinta Drs.
I Made Kawi Sukayada (Alm) dan I Gusti Ayu Putu Sumiati, atas doa dan
dukungannya selama ini. Terima kasih kepada Dewi Eka Koreati, SH. beserta
rekan-rekan kantor yang telah memberikan semangat dan dorongan dalam
penulisan tesis ini. Terima kasih kepada seluruh teman-teman Angkatan VI
Magister Kenotariatan yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu dan
kekasih tercinta I Gusti Ayu Agung Meita Deviyanti. yang telah membantu
memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini serta semua pihak
yang mendukung proses pembuatan tesis ini.
Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa /
Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagian dan kesejahteraan kepada
kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu
pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna
bagi masyarakat.

Denpasar, 14 April 2016

Penulis

v

ABSTRAK
TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG DALAM PEMBERIAN GANTI
RUGI PADA SAAT PROSES PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN JIKA
TERJADI KEADAAN MEMAKSA
Pembangunan suatu rumah susun tidak selamanya berjalan sesuai dengan
rencana, suatu keadaan memaksa atau yang sering disebut dengan overmacht
bisa saja terjadi pada saat proses pembangunan rumah susun masih berlangsung.
Dalam hal ini tentu diperlukan adanya tanggungjawab atas ganti rugi yang
diakibatkan kondisi keadaan memaksa tersebut. Apakah pihak konsumen dapat
menuntut ganti rugi atas uang muka/downpayment yang telah dibayarkan pada
pengembang apabila rumah susun mengalami keadaan memaksa? serta
bagaimanakah bentuk tanggung jawab pengembang apabila rumah susun yang
dibangun kemudian mengalami keadaan memaksa?
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif beranjak dari
kekosongan norma dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur secara
tegas mengenai keadaan memaksa pada saat proses pembangunan rumah susun
masih berlangsung. Kekosongan norma ini tentunya tidak dapat memberikan
perlindungan hukum yang kuat bagi para pihak karena tidak diatur secara khusus
dalam perundang-undangan.

Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa (1) Konsumen tidak dapat
menuntut ganti rugi kembali atas uang muka yang telah dibayarkan sebelumnya
kepada pihak pengembang apabila kemudian terjadi keadaan memaksa absolut
karena objek jaminan menjadi musnah, dengan demikian perjanjiannya juga
menjadi batal demi hukum. Pengembang tidak diwajibkan untuk melanjutkan
pembangunan rumah susun yang telah musnah tersebut, begitu juga konsumen
tidak diwajibkan untuk membayar sisa utangnya kepada pihak pengembang.
Pengembang hanya akan melakukan pembangunan kembali sebesar uang
santunan dari pihak asuransi atau dalam hal uang asuransi tidak menutupi biaya
pembangunan kembali maka pengembang tidak akan melanjutkan perjanjian
tersebut dan memberi santunan sejumlah yang di bayarkan oleh pihak asuransi
kepada konsumen. (2) Tanggungjawab pengembang kepada pihak konsumen
adalah tanggung jawab dengan pembatasan. Apabila terjadi overmacht absolute
maka objek perjanjian menjadi musnah. Tanggung jawab pihak pengembang
dalam hal ini menganut prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation
of liability), karena dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang sebelumnya
telah disepakati oleh pihak konsumen, biasanya pengembang akan
mencantumkan klausula tambahan dalam perjanjian baku tersebut mengenai
pembatasan dari tanggungjawabnya terutama apabila terjadi keadaan memaksa.
Kata kunci : Tanggungjawab, pengembang, rumah susun, ganti rugi, keadaan

memaksa

vi

ABSTRACT
DEVELOPER RESPONSIBILITY OF COMPENSATION IF OVERMACHT
HAPPEN DURING DEVELOPING PROCEED OF STRATA TITLE.
Strata title developing is not always appropriate to what is expected. In some
circumstances force or common says overmacht is possible to happen during
strata title developing proceed. In this case, responsibility and compensation
that cause from overmacht condition is absolutely needed. Is the consumer could
claim a compensation of down payment that already paid to developer if the
overmacht happen to the strata title? Then, How is Developer Responsibility if
overmacht happen during strata title developing? This research type is
normative law research.
This kind of research is normative legal research which is started from the void
of norm in legislation which governing expressly regarding Overmacht
condition when the process of Strat title development is on going. The evoid
norm can not give strong legal protection to those (consumers and developer)
side because it is not arranged specifically in legislation.
This research shows that (1) The consumers can not prosecute the compensation
of the down payment which is paid before to the developer if there is
overmachtcondition because of security object becomes extinct, therefor the
agreement is not valid for law.
The developer is not required to continue the process of Strata title development
which is extinct, so the consuemrs are not obliged to pay the remaining debt to
the developer. The developer only will make new process of development as
much as the amount of the insurance’s claim, or in this case of insurane money
do not cover the cost of rebuilding the developers are not going to continue the
agreement and provide compensation amounts paid by insurers to consumers.
(2) Responsibility of developer to the consumer is liable to restrictions. In case
of absolute overmacht, then the object agreement is destroyed. The
responsibility of the developer in this case, use the principle of responsibility
with restrictions. (limitation of liability). Because in binding sale and purchase
agrement previously agreed by the consumer, usually developer will include an
additional clause in the basic agreement on the restriction of responsibility,
especially in the event of circumstances overmahct.
Keywords : Responsibility, developer, strata title, compensation, overmacht.

vii

RINGKASAN
Tesis ini menganalisis mengenai Tanggung Jawab Pengembang Dalam
Pemberian Ganti Rugi Pada Saat Proses Pembangunan Rumah Susun Jika
Terjadi Keadaan Memaksa.
Bab I menguraikan tentang latar belakang masalah dimana pembangunan
suatu rumah susun tidak selamanya berjalan sesuai dengan rencana, suatu
keadaan memaksa atau yang sering disebut dengan overmacht bisa saja terjadi
pada saat proses pembangunan rumah susun masih berlangsung. Dalam hal ini
tentu diperlukan adanya tanggungjawab atas ganti rugi yang diakibatkan kondisi
overmacht tersebut.Apakah pihak konsumen dapat menuntut ganti rugi atas uang
muka/downpayment yang telah dibayarkan pada pengembang apabila rumah
susun mengalami overmacht?serta bagaimanakah bentuk tanggung jawab
pengembang apabila rumah susun yang dibangun kemudian mengalami
overmacht?
Bab II menguraikan tinjauan umum mengenai pengembang, overmacht,
dan rumah susun.Pengembang perumahan atau developer adalah perorangan
atau perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman
menjadi perumahan yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga
dapat dijual kepada masyarakat.Overmacht adalah suatu keadaan yang
menghalangi seseorang untuk melaksanakan prestasinya karena keadaan yang
tidak terduga, keadaan tersebut tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada
kreditor karena keadaan debitor tidak dalam keadaan beritikad buruk. Rumah
Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang disrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama
untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.
Bab III menguraikan pembahasan terhadap rumusan permasalahan
pertama yaituganti rugi atas uang muka / downpayment yanng telah dibayarkan
pada pengembang apabila rumah susun mengalami overmacht.Overmacht atau
keadaan memaksa merupakan suatu resiko yang bisa saja terjadi pada saat
rumah susun masih dalam proses pembangunan ataupun sudah selesai di
bangun. Overmacht disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kendali
yang tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi sehingga pihak
yang tidak memenuhi kewajibannya tidak dapat dipersalahkan dan tidak harus
menanggung resiko. Asas kepatutan mengakibatkan konsumen tidak dapat
menuntut kembali pembayaran ganti rugi atas uang muka yang telah dibayarkan
sebelumnya karena objek perjanjian telah musnah akibat overmacht sehingga
pihak pengembang juga mengalami kerugian
Bab IV menguraikan pembahasan rumusan permasalahan kedua, yaitu
tanggung jawab pengembang apabila rumah susun yang dibangun kemudian
mengalami overmacht.Overmacht atau keadaan memaksa ini mengarahkan
kepada teori penghapusan atau peniadaan kesalahan (afwesigheid van schuld),
teori memberikan keringanan terhadap debitur untuk tidak bertanggungjawab

viii

terhadap suatu kewajiban yang seharusnya dilakukan, karena kesalahan tersebut
bukan berasal dari debitur.Mengenai tanggungjawab pihak pengembang
perumahan dalam hal terjadi keadaan overmacht objektif karena objek perjanjian
menjadi musnah maka berdasarkan prinsip pembatasan tanggung jawab
(limitation of liability) pelaku usaha diuntungkan karena mencantumkan klausul
eksonerasi dalam perjanjian standar yang dibuatnya.UU Perlindungan
Konsumen menganut prinsip tanggungjawab mutlak (strict liability), sehingga
pengembang perumahan tetap harus bertanggungjawab karena posisinya lebih
kuat dari pihak konsumen.Namun karena terjadinya overmacht yang
mengakibatkan objek perjanjian musnah, maka tanggungjawab mutlak
sebagaimana ditentukan dalam UU Perlindungan Konsumen tersebut menjadi di
batasi.
Bab V sebagai bab penutup yang menguraikan mengenai kesimpulan dan
saran. Adapun kesimpulan pembahasan diatas adalah :(1) Konsumen tidak dapat
menuntut ganti rugi kepada pihak pengembang karena terjadi keadaan
overmacht absolut karena objek jaminan menjadi musnah, dengan demikian
perjanjiannya juga menjadi batal demi hukum. Pengembang tidak diwajibkan
untuk melanjutkan pembangunan rumah susun yang telah musnah tersebut,
begitu juga konsumen tidak diwajibkan untuk membayar sisa utangnya kepada
pihak pengembang. (2) Tanggungjawab pengembang kepada pihak konsumen
apabila terjadi absolute overmacht sehingga objek perjanjian menjadi
musnahmaka tanggung jawab pihak pengembang dalam hal ini menganut
prinsip tanggung jawab dengan pembatasan (limitation of liability). Dalam
kaitannya dengan memberikan perlindungan kepada konsumen apabila terjadi
overmacht, maka pelaku usaha bertanggungjawab untuk mengasuransikan
seluruh pekerjaan pembangunannya tersebut, sehingga apabila suatu hari terjadi
keadaan overmacht, maka dengan adanya klaim dari perusahaan asuransi dapat
memberikan perlindungan bagi kedua belah pihak, meminimalisir kerugian yang
diderita oleh kedua belah pihak dan menghindari terjadinya sengketa di
kemudian hari.

ix

DAFTAR ISI
Halaman
SAMPUL DALAM……………………………………………………….......

i

PRASYARAT GELAR……………………………………………....…........

ii

LEMBAR PERSETUJUAN…………………………………………….........

iii

PENETAPAN PANITIA PENGUJI…………………………………...........

iv

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT…………………....………..…….......

v

UCAPAN TERIMAKASIH……………………...…………………….........

vi

ABSTRACT………………………………………………………………........

viii

ABSTRAK.....…………………………………………………………….........

ix

RINGKASAN…………………………………………………………….......

x

DAFTAR ISI……………………………………………………………........

xii

BAB I

PENDAHULUAN ........................................................................

1

1.1 Latar Belakang .......................................................................

1

1.2 Rumusan Masalah ..................................................................

15

1.3 Ruang Lingkup Masalah........................................................

15

1.4 Tujuan Penelitian ...................................................................

15

1.4.1 TujuanUmum ................................................................

16

1.4.2 Tujuan Khusus ..............................................................

16

1.5 Manfaat Penelitian .................................................................

16

1.5.1 Manfaat Teoritis ...........................................................

16

1.5.2 Manfaat Praktis .............................................................

17

1.6 Landasan Teoritis ...................................................................

17

x

BAB II

1. Teori Overmacht ......................................................

19

2. Konsep Ganti Rugi...................................................

25

3. Konsep Tanggung Jawab .........................................

30

4. Asas Kepatutan (Equity Principle) ..........................

34

1.7 Metode Penelitian ..................................................................

35

1.7.1 Jenis Penelitian .............................................................

35

1.7.2 Jenis Pendekatan ...........................................................

36

1.7.3 Sumber Bahan Hukum .................................................

38

1.7.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ............................

39

1.7.5 Teknik AnalisisBahan Hukum .....................................

40

TINJAUAN UMUM TENTANG PENGEMBANG,
OVERMACHT, DAN RUMAH SUSUN ...................................

41

2.1 PENGEMBANG ....................................................................

41

2.1.1 Pengertian Dan Dasar Hukum Pengembang ................

41

2.1.2 Tanggung Jawab Pengembang .....................................

46

2.2 OVERMACHT ........................................................................

48

2.2.1 Pengertian dan Unsur-unsur Overmacht ......................

48

2.2.2 Jenis-jenis Overmacht ..................................................

54

2.2.3 Pengaturan Overmacht Dalam Peraturan PerundangUndangan ......................................................................

57

2.3 RUMAH SUSUN...................................................................

59

2.3.1 Pengertian dan Dasar Hukum Rumah Susun................

59

2.3.2 Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun .................

65

xi

2.3.3 Alasan-alasan Didirikannya Rumah Susun ..................
BAB III

72

GANTI RUGI ATAS UANG MUKA /DOWNPAYMENT YANG
TELAH DIBAYARKAN PADA DEVELOPER APABILA
RUMAH SUSUN MENGALAMI OVERMACHT ...................

77

3.1 Akibat Hukum Terjadinya Overmacht Atas Satuan Rumah
Susun Ditinjau Dari Segi KUHPerdata ..................................

77

3.2 Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Rumah Susun .......................................

85

3.3 Ganti Rugi Dalam Hal Terjadi Overmacht Atas Rumah
Susun Yang Masih Dalam Proses Pembangunan ..................
BAB IV

101

TANGGUNG JAWAB PENGEMBANG APABILA RUMAH
SUSUN YANG DIBANGUN KEMUDIAN MENGALAMI
OVERMACHT .............................................................................

111

4.1 Pentingnya Pencantuman Klausula Overmacht / force majeure
Dalam Suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli ........................

111

4.2 Tanggung Jawab Pengembang Dalam Memberikan
Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Dalam Perjanjian

BAB V

Jual Beli .................................................................................

122

PENUTUP .................................................................................

132

5.1 Kesimpulan ............................................................................

132

5.2 Saran

.................................................................................

133

.................................................................................

135

DAFTAR PUSTAKA

xii