25
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN
4.1. Data Umum Proyek
Nama Proyek : Perumahan Cemara Kuta
Nomor Kontrak : 009CK1.CC.1XI2013
Nilai Kontrak : Rp 24.202.059.091,36
Waktu Pelaksanaan : 51 minggu kalender 306 hari kerja
Tanggal Pekerjaan Dimulai : 18 November 2013 Tanggal Pekerjaan Selesai : 8 November 2014
Lokasi : Jalan H. Anif, Medan
Pemilimk Proyek : PT. Cemara Kuta
Kontraktor : CV. Bangun Karya Utama
CV. Gaharu Design Konsultan Arsitek
: HBI Hish Brand Indonesia Konsultan Struktur
: Ong Gimseng
4.2. Struktur Organisasi
Gambar 4.1
Struktur Organisasi CV. Bangun Karya Utama
Universitas Sumatera Utara
26
4.3. Gambar Proyek
Gambar 4.2 Denah Lantai Dasar dan Lantai 2
Universitas Sumatera Utara
27
Gambar 4.3
Denah Lantai 3 dan Rencana Atap
Universitas Sumatera Utara
28
Gambar 4.4 Tampak Depan dan Tampak Belakang
Universitas Sumatera Utara
29
Gambar 4.5 Foto Dokumentasi Proyek
Universitas Sumatera Utara
30
4.4. Uraian Pekerjaan dan Penjadwalan Proyek
Pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian terdapat 3 tiga pekerjaan utama yaitu pekerjaan tanah, pekerjaan struktur dan pekerjaan finishing. Masing-masing bagian tersusun atas item pekerjaan yang lebih spesifik dari kegiatan utama tersebut.
Penjadwalan time schedule proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian menggunakan kurva S. Proyek ini dijadwalkan selesai dalam 51 minggu kalender.
Tabel 4.1 Time Schedule normal dengan menggunakan kurva S
`
Universitas Sumatera Utara
31
Universitas Sumatera Utara
31
4.5. Pembiayaan Proyek
4.5.1. Biaya Langsung
Biaya langsung direct cost merupakan biaya yang langsung berhubungan dengan pekerjaan konstruksi di lapangan. Biaya langsung diperoleh dengan mengalikan volume
pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan tersebut. Yang termasuk biaya langsung dalam proyek ini adalah :
1. Biaya upah pekerja
2. Biaya materialbahan
Adapun rincian biaya langsung villa 10 m x 19 m pada proyek ini adalah seperti tersaji pada Tabel 4.2.
Tabel 4.2 Rincian Biaya Langsung untuk 1 unit
NO URAIAN PEKERJAAN
VOLUME DURASI
Minggu HARGA
SATUAN JUMLAH
Rp BOBOT
A PEKERJAAN TANAH
1 Galian tanah pondasi
16,43 M3
3 65.000,00 1.067.625,00
0,203 2
Galian Tanah Sloof 1,47
M3 3 65.000,00
95.403,75 0,018
3 Urugan tanah ex galian
9,09 M3
6 15.000,00 136.316,25
0,026 4
Pemadatan Tanah 102,82
M2 5 10.000,00
1.028.196,00 0,195 2.327.541,00
0,442 B PEKERJAAN
STRUKTUR 1 PEKERJAAN
PONDASI
1 Potong Tiang Pancang
0,75 titik
4 27.500,00
20.680,00 0,004
2 Lantai Kerja K100
0,94 M3
4 662.500,00 621.342,19
0,118 3 Pekerjaan
Bekisting 10,08
M2 4 120.000,00
1.209.600,00 0,230
4 Pekerjaan Besi
99,87 KG 4 12.250,00
1.223.444,25 0,232 5
Cor Pondasi K225 1,51
M3 4 787.500,00
1.190.700,00 0,226 4.265.766,44
0,810 2
PEKERJAAN KOLOM STUMP dan SLOOF Kolom Stump
1 Pekerjaan Bekisting
8,98 M2
4 120.000,00 1.077.696,00
0,205 2 Pembesian
486,93 KG
4 12.250,00 5.964.861,89
1,133 3 Cor
K225 1,65
M3 4 787.500,00
1.300.910,63 0,247
Sloof 2540
1 Pekerjaan Bekisting
46,97 M2
4 120.000,00 5.636.160,00
1,071 2 Pembesian
352,36 KG
4 12.250,00 4.316.355,49
0,820 3 Cor
K225 5,87 M3
4 787.500,00 4.623.412,50 0,878
4 Pengecoran Lantai dasar K100
7,00 M3
4 662.500,00 4.637.500,00 0,881
27.556.896,50 5,235
3 PEKERJAAN KOLOM ELV.00-4.20
1 Pekerjaan Bekisting
21,33 M2 6 120.000,00
2.559.528,00 0,486 2 Pembesian
1.910,27 KG 6 12.250,00
23.400.833,27 4,446 3
Cor Kolom K225 3,14
M3 6 787.500,00
2.471.730,19 0,470
28.432.091,46 5,402
4 PEKERJAAN BALOK LANTAI ELV.4.20
1 Pekerjaan Bekisting
119,45 M2 6 120.000,00
14.333.964,00 2,723 2 Pembesian
1.433,97 KG
8 12.250,00 17.566.084,05
3,337 3
Cor Lantai K225 29,76
M3 8 787.500,00
23.435.188,88 4,452
55.335.236,93 10,513
Universitas Sumatera Utara
32
5 Luivel elv.3.30
1 Pekerjaan Bekisting
12,04 M2 4 120.000,00
1.444.500,00 0,274
2 Pembesian 91,03
KG 4 12.250,00
1.115.146,78 0,212
3 Cor Lantai K225 1,44
M3 4 787.500,00
1.137.543,75 0,216
3.697.190,53 0,702
6 PEKERJAAN KOLOM ELV.4.20-8.20
1 Pekerjaan Bekisting
15,12 M2
8 120.000,00 1.814.400,00
0,345 2 Pembesian
1.148,41 KG
10 12.250,00 14.067.977,62
2,673 3
Cor Kolom K225 2,59
M3 9 787.500,00
2.041.200,00 0,388
17.923.577,62 3,405
7 Balok BL
1 Pekerjaan Bekisting
41,00 M2
4 120.000,00 4.920.240,00
0,935 2 Pembesian
577,22 KG
4 12.250,00 7.070.921,22
1,343 3
Cor Balok K225 1,94 M3
4 787.500,00 1.529.482,50
0,291 13.520.643,72
2,569 8
Luivel Elv. 8.80
1 Pekerjaan Bekisting
6,92 M2
4 120.000,00 830.100,00
0,158 2 Pembesian
52,31 KG 4 12.250,00
640.833,05 0,122
3 Cor Lantai K225
0,83 M3
4 787.500,00 653.703,75
0,124 2.124.636,80
0,404 9
PEKERJAAN BALOK LANTAI ELV.8.20
1 Pekerjaan Bekisting
114,26 M2 8 120.000,00
13.711.164,00 2,605 2 Pembesian
1.394,72 KG 8 12.250,00
17.085.285,57 3,246 3
Cor Lantai K225 12,49
M3 6 787.500,00
9.837.229,50 1,869
40.633.679,07 7,720
10 PEKERJAAN KOLOM ELV.8.20-11.20
1 Pekerjaan Bekisting
7,80 M2 8 120.000,00
936.000,00 0,178 2 Pembesian
289,61 KG
8 12.250,00 3.547.686,24
0,674 3
Cor Kolom K225 1,25
M3 6 787.500,00
982.800,00 0,187
5.466.486,24 1,039
11 PEKERJAAN BALOK LANTAI ELV.11.20
1 Pekerjaan Bekisting
74,22 M2
6 120.000,00 8.906.100,00
1,692 2 Pembesian
1.011,95 KG
6 12.250,00 12.396.327,33
2,355 3
Cor Lantai K225 8,07
M3 4 787.500,00
6.358.865,63 1,208
27.661.292,96 5,255
12 PEKERJAAN TANGGA
1 Pondasi Tangga
1 Pekerjaan Bekisting
7,24 M2
9 120.000,00 868.800,00
0,165 2 Pembesian
70,98 KG
9 12.250,00 869.521,46
0,165 3
Cor Lantai K225 0,66
M3 9 787.500,00
519.750,00 0,099
2 Tangga Elv.0.00-8.20
1 Pekerjaan Bekisting
33,16 M2 21 120.000,00
3.979.200,00 0,756 2 Pembesian
464,14 KG
21 12.250,00 5.685.700,30
1,080 3
Cor Lantai K225 2,77
M3 21 787.500,00
2.181.060,00 0,414
14.104.031,76 2,680
13 PEKERJAAN SEPTIC TANK
Septic tank 1,00
Unit 4 2.500.000,00
2.500.000,00 0,475
2.500.000,00 0,475
14 PEKERJAAN ATAP POLYCARBONAT
Atap polycarbonatskylight 1,00
Ls 3 7.100.000,00
7.100.000,00 1,349
7.100.000,00 1,349
15 SCREED LANTAI ATAP 3 CM
Screed lantai atap 3 cm 1,00
Ls 4 5.730.000,00
5.730.000,00 1,089
5.730.000,00 1,089
Universitas Sumatera Utara
33
C PEKERJAAN FINISHING
1 PEKERJAAN BATU BATA
Lantai 1
1 Pasangan Batu Bata 34 1:4
55,58 M2
8 117.000,00 6.502.275,00
1,235 2
Pasangan Batu Bata 12 1:4 116,13
M2 8 90.000,00
10.451.475,00 1,986
3 Plesteran Batu Bata 1:4
287,83 M2
7 41.670,00 11.993.876,10 2,279
4 Acian 287,83 M2
7 10.000,00 2.878.300,00 0,547
Lantai 2
1 Pasangan Batu Bata 34 1:4
56,29 M2
7 117.000,00 6.585.637,50
1,251 2
Pasangan Batu Bata 12 1:4 168,64
M2 6 90.000,00
15.177.600,00 2,88
3 Plesteran Batu Bata 1:4
393,57 M2
6 41.670,00 16.399.957,73
3,116 4 Acian
393,57 M2 6 10.000,00
3.935.675,00 0,748
Atap
1 Pasangan Batu Bata 34 1:4
20,93 M2
4 117.000,00 2.448.225,00
0,465 2
Pasangan Batu Bata 12 1:4 77,76
M2 6 90.000,00
6.997.950,00 1,329
3 Plesteran Batu Bata 1:4
176,44 M2
5 41.670,00 7.352.046,45
1,397 4
Acian 176,44 M2
6 10.000,00 1.764.350,00
0,335 92.487.367,78
17,571 2 PEKERJAAN
LANTAI
1 Lantai keramik uk.80 x 80 cm
225,50 M2
6 246.000,00 55.473.000,00
10,539 2
Keramik teras dan area cuci jemur lantai 3 30x30 cm
51,26 M2
6 171.000,00 8.765.887,50 1,665
3 Keramik teras depan dan belakang 20x20 cm
10,60 M2
5 156.000,00 1.653.210,00
0,314 4
Keramik lantai kamar mandi 18,00
M2 5 156.000,00
2.808.000,00 0,533
5 keramik dinding kamar mandi
45,54 M2
5 195.000,00 8.880.300,00
1,687 6
Keramik Tangga 60 x60 26,17
M2 5 240.000,00
6.281.376,00 1,193
7 keramik meja dapur 60 x 60 cm
4,44 M2
5 240.000,00 1.065.600,00 0,202
8 Carport 1,08 M3
5 550.000,00 593.824,00 0,113
85.521.197,50 16,248
3 PEKERJAAN KUSEN
Lantai 1
1 TYPE P1 300 X 250
1,00 PC
5 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541
2 TYPE PJ2 330 x 300 Meranti + Pengecatan
1,00 PC
8 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541
3 TYPE P4 90 X 215 Meranti + Pengecatan
1,00 PC
8 950.000,00 950.000,00
0,180 4
TYPE P5 65 X 195 Meranti 1,00
PC 8 650.000,00
650.000,00 0,123
5 TYPE J10 130 X 150 Aluminium
1,00 PC
7 850.000,00 850.000,00
0,161
Lantai 2
1 TYPE P4 90 X 215 Meranti + Pengecatan
3,00 PCS
7 950.000,00 2.850.000,00 0,541
2 TYPE P5 65 X 195 Meranti
2,00 PCS
7 650.000,00 1.300.000,00 0,247
4 TYPE J2 135 x 310 Aluminium
1,00 PC
7 2.250.000,00 2.250.000,00
0,427 4
TYPE J3 210 x 420 Aluminium 1,00
PC 7 2.850.000,00
2.850.000,00 0,541
5 TYPE J4 135 x 185 Aluminium
1,00 PC
6 1.850.000,00 1.850.000,00
0,351 6
TYPE J5 50 x 85 Aluminium 1,00
PC 6 650.000,00
650.000,00 0,123
7 TYPE J10 130 X 150 Aluminium
2,00 PCS
6 850.000,00 1.700.000,00 0,323
Lantai 3
1 TYPE P3 90 X 210 Meranti + Pengecatan
2,00 PCS
4 950.000,00 1.900.000,00
0,361 2
TYPE J10 130 X 150 Aluminium 2,00
PCS 4 850.000,00
1.700.000,00 0,323
25.200.000,00 4,788
4 PEKERJAAN SANITAIR
a Instalasi air bersih 1 - 34 - 12 - WAVIN
Pipa vertikal 1 15,00
m 8 45.000,00
675.000,00 0,128 Pipa Horijontal 1 ke pompa
15,00 m
8 40.000,00 600.000,00 0,114
Pipa Horijontal 1 ke pipa vertikal 4,00
m 8 40.000,00
160.000,00 0,030
Pipa Horijontal 12 distribusi lantai 24,00
m 8 35.000,00
840.000,00 0,160
Pipa Horijontal 12 distribusi titik 36,00
m 8 35.000,00
1.260.000,00 0,239
b Instalasi air kotor tinja 3 - 4 - WAVIN
Instalasi Air Kotor Cair
Pipa vertikal 4 20,00
m 12 80.000,00
1.600.000,00 0,304 Pipa horijontal 2,5
16,00 m
12 55.000,00 880.000,00 0,167
Pipa horijontal 4 20,00
m 12 80.000,00
1.600.000,00 0,304
Universitas Sumatera Utara
34
Pipa horijontal 6 28,00
m 12 132.857,00
3.719.996,00 0,707
Instalasi Air Kotor Padat
Pipa vertikal 4 6,00
m 12 80.000,00
480.000,00 0,091
Pipa horijontal 4 38,00
m 12 80.000,00
3.040.000,00 0,578 c
Floor drain ; Stainless Steel d Fittings
Lantai 1
1 KLOSED DUDUK
1,00 PCS
3 2.250.000,00 2.250.000,00
0,427 2 Kitchen
Zink 1,00
PCS 3 1.800.000,00
1.800.000,00 0,342
3 Kran air
3,00 PCS
Lantai 2
1 KLOSED DUDUK
2,00 PCS
3 2.250.000,00 4.500.000,00
0,855 2 WASHTAFEL
1 LOBANG
2,00 PCS
3 1.300.000,00 2.600.000,00
0,494 3
BAK MANDI kotak sabun 1,00
PCS 4 Kran
air 2,00
PCS
Lantai 3
Kran air 1,00
PCS 26.004.996,00
4,941 5
PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK
1 Box MCB 6 group + MCB
1,00 set
4 250.000,00 250.000,00
0,047 2
Instalasi titik lampu NYA 2.5mm 56,00
ttk 4 75.000,00
4.200.000,00 0,798
3 Instalasi stop kontak NYA 2.5mm
12,00 ttk
4 75.000,00 900.000,00 0,171
4 Saklar Tunggal
7,00 set 4 10.000,00
70.000,00 0,013 5 Saklar
Ganda 4,00
set 4 20.000,00
80.000,00 0,015
6 Saklar Ganda
Tiga 1,00
set 2 35.000,00
35.000,00 0,007
7 Jack Antena
4,00 bh
4 250.000,00 1.000.000,00
0,190 6.535.000,00
1,242 6
PEKERJAAN PEMASANGAN PLAFON 1 LANTAI
1 Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm
89,07 M2
4 85.000,00 7.570.950,00
1,438 2 LANTAI
2 Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm
90,23 M2
4 85.000,00 7.669.550,00
1,457 3
LANTAI 3 Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm
36,67 M2
4 85.000,00 3.117.162,50 0,592
18.357.662,50 3,488
7 PEKERJAAN TAMPAK DEPAN DAN KANOPI
1 Finishing batu alam andesit setara
5,64 M2
10 280.000,00 1.579.200,00
0,300 2
Kisi-kisi besi hollow cat coklat 4,8 M 7,00
btg 10 341.375,00
2.389.625,00 0,454
3 Besi hollow ruang tengah lantai 1
16,00 btg
10 4
Finishing semen plester di nat cat coklat 14,06
M2 10 70.000,00
984.200,00 0,187 5
Finishing semen plester cat cream 12,43
M2 10 70.000,00
870.100,00 0,165 6
Finishing semen plester cat putih 7,45
M2 10 70.000,00
521.500,00 0,099
7 Finishing travertine
33,52 M2
10 8
Finishing Rilief atas pintu 14,00
M 10 400.000,00
5.600.000,00 1,064
9 Relief Tiang teras
2,00 buah
10 400.000,00 800.000,00 0,152
10
Pekerjaan kanopi 4,33
M2 10 261.000,00
1.130.652,00 0,215 13.875.277,00
2,636 TOTAL BIAYA PEKERJAAN 1 Unit Villa
526.360.571,80 100,00
TOTAL BIAYA PEKERJAAN 38 Unit Villa 20.001.701.728,40
4.5.2. Biaya Tidak Langsung
Biaya tidak langsung indirect cost adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut.
Yang termasuk biaya tidak langsung dalam proyek ini adalah : 1.
Profit 2.
Pertambahan Pajak Nilai PPN
Universitas Sumatera Utara
35
a. Profit
Berdasarkan surat perjanjian pemborongan kontrak, profit untuk kontraktor besarnya adalah 10 dari biaya langsung direct cost.
Perhitungan besarnya profit adalah : Total
biaya langsung
= Rp
20.001.701.728,40
Profit 10 dari total biaya langsung = Rp 2.000.170.172,84
b. Pertambahan Pajak Nilai PPN
Berdasarkan surat perjanjian pemborongan kontrak, Pertambahan Pajak Nilai PPN sebesar 10 dari real cost ditanggung oleh kontraktor.
Perhitungan besarnya profit adalah : Total
biaya langsung
= Rp
20.001.701.728,40 Profit 10 dari total biaya langsung
= Rp 2.000.170.172,84 +
Real Cost =
Rp 22.001.871.901,24
PPN 10 dari Real Cost
= Rp
2.200.187.190,12
Keseluruhan biaya tidak langsung dalam proyek ini tersaji dalam Tabel 4.3.
Tabel 4.3 Rincian Biaya Tidak Langsung
NO JENIS BIAYA
JUMLAH Rp
2. Profit 2.000.170.172,84
4. Pertambahan Pajak Nilai PPN
2.200.187.190,12 TOTAL BIAYA TIDAK LANGSUNG
4.200.357.362,96 4.5.3.
Biaya Total Proyek
Rincian biaya total pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian adalah seperti tersaji dalam Tabel 4.4.
Tabel 4.4 Rincian Biaya Total
NO JENIS BIAYA
JUMLAH
1. Biaya Langsung
20.001.701.728,40 2.
Biaya Tidak Langsung 4.200.357.362,96
TOTAL BIAYA 24.202.059.091,36
Universitas Sumatera Utara
36
4.6. Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas
Kategori