Analisa Percepatan Durasi Proyek Dengan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya (Time Cost Trade Off Method) (Studi Kasus : Proyek Perumahan Cemara Kuta – Medan)

(1)

ANALISA PERCEPATAN DURASI PROYEK DENGAN

METODE PERTUKARAN WAKTU DAN BIAYA

(TIME COST TRADE OFF METHOD)

(Studi Kasus : Proyek Perumahan Cemara Kuta – Medan)

TUGAS AKHIR

Diajukan untuk melengkapi syarat penyelesaian Pendidikan Sarjana Teknik Sipil

Oleh :

Jernih Putri N Gulo

NIM: 10 0404 090

Dosen Pembimbing :

Ir. Syahrizal, MT

NIP 19611231 198111 1 001

BIDANG STUDI STRUKTUR

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur dipanjatkan kepada Tuhan Yesus Kristus atas kasih dan penyertaanNya, sehingga mampu menyelesaikan penulisan tugas akhir yang berjudul ANALISA PERCEPATAN DURASI PROYEK DENGAN METODE PERTUKARAN WAKTU DAN BIAYA (TIME COST TRADE OFF METHOD) (Studi Kasus : Proyek Perumahan Cemara Kuta – Medan). Tugas akhir ini diajukan sebagai syarat untuk menempuh ujian sarjana di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Sumatera Utara.

Saya sangat menyadari penulisan tugas akhir ini tidak lepas dari dukungan dan bimbingan serta dukungan dari berbagai pihak, oleh karena itu pada kesempatan ini saya ingin menyampaikan ucapan terimakasih kepada:

1. Bapak Ir. Syahrizal, MT, selaku dosen pembimbing skripsi, dan sekretaris Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr. Ing. Johannes Tarigan, selaku ketua Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

3. Bapak/Ibu dosen dan staf tata usaha Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

4. Teristimewa Papa saya Mokoginta Gulo, Mama saya Merry Natalina Sitorus, Adik-adik saya Haga Gulo, Nislady Gulo, Satria Gulo dan Halomoan Gulo yang selalu memberikan dukungan, motivasi, dan doa.

5. Teristimewa opung, maktua, paktua, tulang, nantulang, tante, uda, abang/kakak/adik sepupu yang telah banyak membantu dan memberikan semangat selama saya di Medan.

6. Teristimewa sepupu seperjuangan saya Baginda Helbin Sitorus yang selalu membantu dan memberikan semangat selama perkuliahan maupun penyelesaian tugas akhir ini.

7. Teristimewa Faber Banjarnahor yang selalu memberikan semangat, hiburan dan doa selama penyelesaian tugas akhir ini.

8. Sahabat-sahabat tersayang Elfridani Saragih, Zefanya Hutasoit, Prisquilla Sembiring, Essy Ginting yang telah banyak memberikan bantuan, semangat, doa dan hiburan selama perkuliahan maupun penyelesaian tugas akhir ini.

9. Untuk Bang Tian yang telah mengajari saya program Microsoft Project. Serta bersama-sama dengan Bang Ruchon, Bang Cecep, Bang Freddy, Bang Sam, Kak Siska, Kak Sandy yang selalu memberikan hiburan dan jalan-jalan yang merefreshkan di sela-sela penyelesaian tugas akhir ini.

(3)

10.Teman-teman dan abang/kakak/adik GMKI Komisariat FT USU Haposan, Yessy, Angel, Iwin, Dedy, Kak Dewi, Kak Debbie, Bang Falex, Bang Satahi dan lainnya. 11.Teman-teman seperjuangan sipil 2010 Elwis, Fander, Yahya, Freddy, Ebenezer,

Grandson, Mike, Dice, Acong, Steven, Bram, Agave, Aziz, Ricky, Boris, Henry, Mardi, Badia, Nagel, Rebekka, Afrissa, Fanny, Tohap, Darwin, Fahmi, Sintong, Cowens, Festus, Dilla, Cece, Melly, Ica, Suci, Eka dan lainnya yang tidak dapat saya sebutkan satu persatu.

12.Abang/kakak/adik seperjuangan teknik sipil angkatan 2007, 2008, 2009, 2011, 2012, 2013, sedikit banyak telah membantu saya dalam menyelesaikan pendidikan di Departemen Teknik Sipil FT USU.

Saya menyadari sepenuhnya bahwa tugas akhir ini masih banyak terdapat kekurangan dan jauh dari sempurna, karena keterbatasan pengetahuan dan pengalaman, serta referensi yang dimiliki. Oleh karena itu sangat diharapkan saran-saran serta kritikan yang membangun dari pembaca untuk kesempurnaan tugas akhir ini.

Akhir kata, diharapkan tugas akhir ini bermanfaat bagi rekan mahasiswa lainnya dan pihak-pihak lain yang membutuhkan.

Medan, Januari 2015

Jernih Putri N Gulo 10 0404 090

(4)

ABSTRAK

Proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai objek penelitian karena mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari kondisi yang direncanakan. Keterlambatan durasi proyek dapat diatasi dengan mengadakan percepatan durasi proyek. Salah satu metode percepatan durasi yang dapat digunakan adalah metode pertukaran waktu dan biaya atau time cost trade off.

Alternatif percepatan yang digunakan adalah penambahan jam kerja (lembur) dengan 4 (empat) jam kerja dan penambahan jumlah tenaga kerja sebanyak 25% dari jumlah pekerja. Percepatan durasi proyek dilakukan dengan 2 (dua) langkah, yaitu : crashing program yang hanya diadakan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis dan analisa time cost trade off yaitu dengan mengadakan kompresi (penekanan) durasi proyek yang dilakukan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis.

Dari hasil analisis percepatan durasi proyek dengan metode time cost trade off pada proyek pembangunan villa 38 unit type 10 m x 19 m Blok Legian, untuk alternatif penambahan jam kerja (lembur) diperoleh waktu optimum 260 HK dan total biaya optimum Rp 24.338.574.520,42. Sedangkan untuk alternatif penambahan jumlah tenaga kerja diperoleh waktu optimum 261 HK dan total biaya optimum Rp 24.206.637.473,90.

(5)

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ... i

ABSTRAK ... iii

DAFTAR ISI ... iv

DAFTAR GAMBAR ... vi

DAFTAR TABEL ... vii

DAFTAR LAMPIRAN ... viii

BAB I. PENDAHULUAN ... 1

1.1.Latar Belakang ... 1

1.2.Perumusan Masalah ... 3

1.3.Tujuan ... 3

1.4.Batasan Masalah ... 3

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ... 4

2.1.Landasan Teori ... 4

2.1.1.Proyek ... 4

2.1.2.Manajemen Proyek ... 6

2.1.3.Penjadwalan Proyek ... 7

2.1.4.Kurva S ... 14

2.1.5.Rancangan Anggaran Biaya ... 14

2.1.6.Mempercepat Waktu Penyelesaian Proyek (Crashing) ... 16

2.1.7.Metode Time Cost Trade Off ... 17

2.1.8.Hubungan Antara Waktu dan Biaya ... 18

2.2.Penelitian Tardahulu ... 20

BAB III. METODOLOGI PENELITIAN ... 23

3.1.Metode Penelitian ... 23

3.2.Bagan Alir Penelitian ... 24

BAB IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN ... 25

4.1.Data Umum Proyek ... 25

4.2.Struktur Organisasi ... 25

4.3.Gambar Proyek ... 26

4.4.Uraian Pekerjaan dan Penjadwalan Proyek ... 30

4.5.Pembiayaan Proyek ... 31

4.5.1.Biaya Langsung ... 31

(6)

4.5.3.Biaya Total Proyek ... 35

4.6.Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas ... 36

4.7.Perhitungan Crashing Program ... 41

4.7.1.Penambahan Jam Kerja (Lembur) ... 41

4.7.2.Penambahan Jumlah Tenaga Kerja ... 50

4.8.Analisa Pertukaran Biaya dan Waktu (Time Cost Trade Off) ... 59

4.8.1.Penambahan Jam Kerja (Lembur) ... 59

4.8.2.Penambahan Jumlah Tenaga Kerja ... 69

BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN ... 79

5.1.Kesimpulan ... 79

5.2.Saran ... 80

(7)

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Sasaran proyek yang juga merupakan tiga kendala (triple constraint) ... 5

Gambar 2.2 Kegiatan Seri ... 10

Gambar 2.3 Kegiatan Paralel ... 10

Gambar 2.4 Kegiatan Seri ... 11

Gambar 2.5 Kegiatan Overlap ... 11

Gambar 2.6 Grafik indikasi menurunnya produktivitas karena kerja lembur... 12

Gambar 2.7 Hubungan Waktu – Biaya Total, Biaya Tidak Langsung, Biaya Langsung dan Biaya Optimal ... 18

Gambar 2.8 Hubungan Waktu – Biaya Normal dan Dipersingkat untuk suatu Kegiatan ... 19

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian ... 24

Gambar 4.1 Struktur Organisasi CV. Bangun Karya Utama ... 25

Gambar 4.2 Denah Lantai Dasar dan Lantai 2 ... 26

Gambar 4.3 Denah Lantai 3 dan Rencana Atap ... 27

Gambar 4.4 Tampak Depan dan Tampak Belakang ... 28

Gambar 4.5 Foto Dokumentasi Proyek ... 29

Gambar 4.6 Grafik Perubahan Biaya Langsung terhadap Waktu untuk altenatif penambahan jam kerja (lembur) ... 66

Gambar 4.7 Grafik Perubahan Biaya Total terhadap Waktu untuk altenatif penambahan jam kerja (lembur) ... 67

Gambar 4.8 Grafik Hubungan Waktu-Biaya Normal dan Dipercepat untuk altenatif penambahan jam kerja (lembur) ... 68

Gambar 4.9 Grafik Perubahan Biaya Langsung terhadap Waktu untuk altenatif penambahan tenaga kerja ... 76

Gambar 4.10 Grafik Perubahan Biaya Total terhadap Waktu untuk altenatif penambahan tenaga kerja ... 77

Gambar 4.11 Grafik Hubungan Waktu-Biaya Normal dan Dipercepat untuk altenatif penambahan tenaga kerja ... 78

(8)

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta – Medan ... 2

Tabel 2.1 Perbedaan Manajemen Proyek dengan Manajemen Klasik ... 6

Tabel 4.1 Time Schedule normal dengan menggunakan kurvs S ... 30

Tabel 4.2 Rincian Biaya Langsung (untuk 1 unit) ... 31

Tabel 4.3 Rincian Biaya Tidak Langsung ... 35

Tabel 4.4 Rincian Biaya Total ... 35

Tabel 4.5 Hubungan Keterkaitan Antar Aktivitas ... 36

Tabel 4.6 Produktifitas harian, Produktifitas per jam, Produktifitas harian setelah di-crash dan Crash Duration tiap kegiatan kritis ... 43

Tabel 4.7 Upah kerja harian normal, Upah kerja per jam normal, Upah lembur per hari (4 jam kerja), Crash cost per hari dan Crash total tiap kegiatan kritis ... 46

Tabel 4.8 Cost slope tiap kegiatan kritis ... 48

Tabel 4.9 Penambahan jumlah tenaga kerja ... 50

Tabel 4.10 Produktifitas harian, Produktifitas penambahan jumlah tenaga kerja dan Crash duration tiap kegiatan kritis ... 52

Tabel 4.11 Upah kerja harian normal, Upah kerja setelah crashing (penambahan jumlah tenaga kerja) dan Crash cost untuk tiap kegiatan kritis ... 55

Tabel 4.12 Cost slope tiap kegiatan kritis ... 57

Tabel 4.13 Urutan Kegiatan dengan Cost Slope Terendah ... 59

Tabel 4.14 Total durasi proyek setelah crashing ... 61

Tabel 4.15 Hasil Perhitungan Direct Cost (Biaya Langsung) ... 64

Tabel 4.16 Hasil Perhitungan Direct Cost (Biaya Langsung) ... 65

Tabel 4.17 Urutan Kegiatan dengan Cost Slope Terendah ... 69

Tabel 4.18 Total durasi proyek setelah crashing ... 71

Tabel 4.19 Hasil Perhitungan Direct Cost (Biaya Langsung) ... 74

(9)

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Time Schedule

Lampiran 2 Analisa Harga Satuan

(10)

ABSTRAK

(11)

BAB I

PENDAHULUAN

1.1.Latar Belakang

Medan sebagai ibukota Provinsi Sumatera Utara merupakan kota terbesar ketiga setelah Jakarta dan Surabaya. Sebagai kota ketiga terbesar di Indonesia, Medan dipenuhi berbagai infrastruktur yang menopang Kota Medan menuju kota modern dan kosmopolitan. Pembangunan infrastruktur dan berbagai fasilitas lain baik oleh pemerintah daerah ataupun modal swasta terus berkembang sampai sekarang dan menghasilkan perkembangan Kota Medan yang menakjubkan. Gedung pemerintah kota maupun provinsi terus berdiri, perkantoran-perkantoran swasta di atas gedung yang menjulang tinggi, hotel-hotel mewah, pusat-pusat perbelanjaan modern, ataupun perumahan-perumahan elite dan/atau modern-minimalis terus bertumbuh mengepung Kota Medan. Kehadiran gedung-gedung megah yang menjulang tinggi di tengah Kota Medan menjadi simbol Medan sebagai kota modern dan metropolitan.

Dalam kurun waktu 20 tahun belakangan ini, Medan terus mengalami kemajuan pembangunan yang sangat pesat. Dibandingkan dengan 20 tahun silam di mana pembangunan Kota Medan lebih ke konsep horizontal, tetapi sekarang pembangunan Kota Medan menggunakan konsep vertikal di mana daerah terpinggir pun tersentuh pembangunan. Hal ini terlihat dari meningkatnya konstruksi di Kota Medan.

Perkembangan konstruksi di Kota Medan tidak hanya terjadi di pusat kota, tetapi juga sudah merambah hingga ke area yang dulunya disebut tertinggal atau pinggiran dan tidak tersentuh pembangunan. Banyak proyek konstruksi terkhusus pembangunan perumahan-perumahan yang membidik daerah-daerah pinggiran untuk dijadikan pusat tempat tinggal, perkantoran, maupun bisnis.

Proyek konstruksi merupakan rangkaian mekanisme pekerjaan yang sensitif karena setiap aspek dalam proyek konstruksi saling berkaitan antara yang satu dengan yang lainnya. Dalam pembangunan proyek konstruksi berbagai hal dapat terjadi yang dapat menyebabkan bertambahnya waktu pelaksanaan dan membengkaknya biaya pelaksanaan. Penyebab terjadinya keterlambatan dalam suatu proyek konstruksi diakibatkan oleh beberapa faktor antara lain pengaruh cuaca, kurangnya tenaga kerja, suplai material yang kurang atau terganggu dan peralatan yang digunakan kurang mencukupi, atau pengaruh dari pihak owner sendiri (misalnya adanya perubahan desain). Oleh karena itu, dalam perencanaan awal suatu proyek, faktor biaya, waktu dan kualitas membentuk suatu hubungan yang saling bergantung serta berpengaruh sangat kuat karena hal tersebut sangat menentukan keberhasilan suatu proyek.

(12)

Salah satu proyek pembangunan perumahan di daerah pinggiran Kota Medan adalah Pembangunan Perumahan Cemara Kuta di Jalan H.Anif oleh PT Cemara Kuta (owner). Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta ini dikerjakan oleh dua kontraktor yaitu CV Bangun Karya Utama (BKU) dan CV Gaharu Design, yang terdiri dari 10 kontrak di mana masing-masing kontraktor mengerjakan 5 kontrak. Proyek ini terdiri dari pembangunan villa dan ruko dengan fungsi sebagai hunian dan bisnis. Luas area proyek ini adalah 123.300 m2. Berikut adalah proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta :

Tabel 1.1 Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta – Medan

No. Pembangunan Jumlah

1. Kavling 19 unit

2. Ruko Blok A 85 unit

3. Ruko Blok B 40 unit

4. Villa 8 m x 16 m 98 unit 5. Villa 10 m x 19 m 128 unit 6. Villa 12 m x 20 m 34 unit

Total 404 unit

Pada tugas akhir ini pembangunan yang akan ditinjau adalah Pembangunan Villa 38 Unit Type 10 m x 19 m Blok Legian (Kontrak No.009/CK/1.CC.1/XI/2013) yang dikerjakan oleh CV Bangun Karya Utama (BKU). Pembangunan Villa 38 Unit Type 10 m x 19 m Blok Legian ini dilaksanakan dalam kurun waktu 51 minggu.

Proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian dipilih sebagai objek penelitian karena mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari kondisi yang direncanakan. Pada pelaksanaannya, proyek yang berjalan masih 15,20 % dari rencana yaitu sebesar 27,91 %. Keterlambatan proyek ini terjadi karena bebeapa faktor, yaitu faktor cuaca (hujan), keterlambatan suplai material, dan kurangnya tenaga kerja.

Keterlambatan durasi proyek dapat diatasi dengan mengadakan percepatan durasi proyek namun percepatan durasi proyek dapat mengakibatkan pertambahan biaya. Salah satu metode percepatan durasi yang dapat digunakan adalah pertukaran waktu dan biaya atau time cost trade off. Metode ini dapat dilakukan dengan mengubah metode konstruksi, menambah jumlah pekerja, mengadakan shift pekerjaan, menambah jam kerja (lembur), menambah kapasitas peralatan, atau menggunakan material yang lebih cepat penggunaannya. Pada tugas akhir ini akan diaplikasikan metode Time Cost Trade Off untuk mengejar keterlambatan.

(13)

1.2.Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang di atas, maka perumusan masalah dalam penelitian ini adalah: 1. Berapakah waktu optimum untuk mempercepat durasi proyek pada Pembangunan Villa

Blok Legian?

2. Berapakah biaya optimum akibat percepatan durasi proyek pada Pembangunan Villa Blok Legian?

1.3.Tujuan

Tujuan dari penelitian ini adalah :

1. Menganalisa dan menghitung waktu optimum untuk mempercepat durasi proyek pada Pembangunan Villa Blok Legian.

2. Menganalisa dan menghitung biaya optimum akibat percepatan durasi proyek pada Pembangunan Villa Blok Legian.

1.4.Batasan Masalah

Adapun batasan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Penelitian dilakukan pada Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian. 2. Percepatan durasi proyek dilakukan dengan menggunakan metode Time Cost Trade Off. 3. Perhitungan Crash Duration hanya pada dua variabel (alternatif) saja, yaitu penambahan

jam kerja (lembur) dan penambahan jumlah tenaga kerja.

4. Penambahan jam kerja (lembur) dengan 4 (empat) jam kerja saja.

5. Penambahan jumlah tenaga kerja sebanyak 25% dari jumlah pekerja saja. 6. Harga satuan tidak berubah selama pelaksanaan proyek.

(14)

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1.Landasan Teori

Dasar teori yang digunakan dalam penulisan tugas akhir ini adalah antara lain mengenai proyek, manajemen proyek, penjadwalan proyek, kurva S, Rencana Anggaran Biaya (RAB), serta teori mengenai mempercepat durasi proyek dan metode time cost trade off).

2.1.1. Proyek a. Defenisi Proyek

Menurut (Soeharto, Iman, 1999), kegiatan proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu tebatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk atau deliverable yang kriteria mutunya telah digariskan dengan jelas. Lingkup (scope) tugas tersebut dapat berupa pembangunan pabrik, pembuatan produk baru atau pelaksanaan penelitian dan pengembangan

Lebih lanjut (Soeharto, Iman, 1999), menjelaskan bahwa ciri pokok proyek adalah sebagai berikut:

• Bertujuan menghasilkan lingkup (scope) tertentu berupa produk akhir atau hasil kerja akhir. • Dalam proses mewujudkan lingkup di atas, ditentukan jumlah biaya, jadwal serta kriteria

mutu.

• Bersifat sementara dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik awal dan akhir ditentukan dengan jelas.

• Nonrutin, tidak berulang-ulang. Macam dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berkangsung.

Selain berbentuk bangunan, telah disebutkan bahwa tiap proyek memiliki tujuan khusus, misalnya membangun rumah tinggal, jembatan, atau instalasi pabrik. Di dalam proses mencapai tujuan tersebut, ada batasan yang harus dipenuhi yaitu besar biaya (anggaran) yang harus dialokasikan, jadwal, serta mutu yang harus dipenuhi. Ketiga hal tersebut merupakan parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai saasaran proyek. Ketiga batasan di atas disebut tiga kendala (triple constraint) (Soeharto, Iman, 1999).

(15)

Gambar 2.1 Sasaran proyek yang juga merupakan tiga kendala (triple constraint) (Soeharto, Iman, 1999)

b. Jenis-Jenis Proyek

Menurut (Soeharto, Iman, 1999), proyek dapat dikelompokkan menjadi : a. Proyek Engineering-Konstruksi

Terdiri dari pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan, dan konstruksi. b. Proyek Engineering-Manufaktur

Dimaksudkan untuk membuat produk baru, meliputi pengembangan produk, manufaktur, perakitan, uji coba fungsi dan operasi produk yang dihasilkan.

c. Proyek Penelitian dan Pengembangan

Bertujuan untuk melakukan penelitian dan pengembangan dalam rangka menghasilkan produk tertentu.

d. Proyek Pelayanan Manajemen

Proyek pelayanan manajemen tidak memberikan hasil dalam bentuk fisik, tetapi laporan akhir, misalnya merancang sistem informasi manajemen.

e. Proyek Kapital

Proyek kapital merupakan proyek yang berkaitan dengan penggunaan dana kapital untuk investasi.

f. Proyek Radio-Telekomunikasi

Bertujuan untuk membangun jaringan telekomunikasi yang dapatmenjangkau area yang luas dengan biaya minimal.

g. Proyek Konservasi Bio-Diversity

Proyek konservasi bio-diversity merupakan proyek yang berkaitan dengan usaha pelestarian lingkungan.

Biaya | Anggaran

Jadwal Mutu | | Waktu Kinerja

(16)

2.1.2. Manajemen Proyek

Manajemen proyek adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasikan, mengarahkan, dan mengendalikan sumber daya organisasi perusahaan untuk mencapai tujuan tertentu dalam waktu tertentu dengan sumber daya tertentu. Manajemen proyek mempergunakan personel perusahaan untuk ditempatkan pada tugas tertentu dalam proyek (Santosa, Budi, 2003).

Pada perencanaan awal suatu proyek, faktor biaya, waktu dan mutu membentuk tata hubungan yang saling bergantungan serta berpengaruh sangat kuat. Salah satu bentuk alternatif optimalisasi untuk mengatasi keterlambatan waktu proyek yang dapat dilakukan adalah melakukan penambahan jam kerja, penambahan material, penambahan alat berat, dan penambahan tenaga kerja. Banyak hal yang terkait dengan hal tersebut yaitu waktu penyelesaian proyek dan biaya-biaya pekerja pada proyek, serta aktifitas pendukungnya mempunyai hubungan yang erat karena hal tersebut sangat menentukan keberhasilan suatu proyek (Dipohusodo, Istimawan, 1996).

Berikut ini perbedaan manajemen proyek dengan manajemen klasik menurut D.I. Cleland dan W.R. King (Soeharto, Iman, 1999) :

Tabel 2.1 Perbedaan Manajemen Proyek dengan Manajemen Klasik Fenomena Wawasan Proyek

(Manajemen Proyek)

Wawasan Fungsional (Manajemen Klasik) Lini-staf dikotomi. Hirearki lini-staf serta

wewenang dan tanggung jawab tetap ada sebagai fungsi penunjang.

Fungsi lini mempunyai tanggung jawab tunggal untuk mencapai sasaran.

Hubungan atasan d.engan bawahan.

Manajer ke spesialis, kelompok dengan kelompok.

Merupakan dasar hubungan pokok dalam struktur organisasi. Struktur piramida. Unsur-unsur rantai hubungan

vertikal tetap ada, ditambah adanya arus kegiatan horizontal.

Kegiatan utama organisasi dilakukan menurut hirearki vertikal.

Kerja sama untuk mencapai tujuan.

Joint venture para peserta, ada tujuan yang sama dan ada juga yang berbeda.

Kelompok dalam organisasi dengan tujuan tunggal.

Kesatuan komando. Manajer proyek mengelola, menyilang lini fungsional untuk mencapai sasaran.

Manajer lini merupakan pimpinan tunggal dan kelompok yang bertujuan sama.

Wewenang dan tanggung jawab.

Terdapat kemungkinan tanggung jawab lebih besar dari otoritas resmi.

Tanggung jawab sepadan dengan wewenang, integritas, tanggung jawab dan wewenang terpelihara. Jangka waktu. Kegiatan manajemen proyek

berlangsung dalam jangka pendek. Tidak cukup waktu untuk mencapai optimasi operasional proyek.

Terus-menerus dalam jangka panjang sesuai umur instalasi dan produk. Optimasi dapat diusahakan maksimal.

(17)

2.1.3. Penjadwalan Proyek

Penjadwalan merupakan tahapan menerjemahkan suatu perencanaan ke dalam suatu diagram-diagram yang sesuai dengan skala waktu. Penjadwalan menentukan kapan kegiatan-kegiatan akan dimulai, ditunda, dan diselesaikan, sehingga pengendalian sumber-sumber daya akan disesuaikan waktunya menurut kebutuhan yang ditentukan. Dalam proyek, penjadwalan sangat penting dalam memproyeksikan keperluan tenaga kerja, material, dan peralatan.

Menjadwalkan adalah berpikir secara mendalam melalui berbagai persoalan-persoalan, menguji jalur-jalur yang logis, serta menyusun berbagai macam tugas, yang menghasilkan suatu kegiatan lengkap, dan menuliskan bermacam-macam kegiatan dalam kerangka yang logis dan rangkaian waktu yang tepat (Luthan, Putri Lynna A dan Syafriandi, 2006).

Agar suatu proyek dapat berjalan dengan lancar serta efektif, maka diperlukan pengaturan waktu atau penjadwalan dari kegiatan-kegiatan yang terlibat di dalamnya. Sehubungan dengan itu, maka pihak pelaksana dari suatu proyek biasanya membuat suatu jadwal kegiatan (time schedule).

Jadwal kegiatan adalah urutan-urutan kerja berisi, antara lain : • Jenis pekerjaan yang akan dilaksanakan.

• Waktu di mana suatu pekerjaan dimulai dan diakhiri. • Urutan dari pekerjaan.

Dengan adanya jadwal waktu ini, pimpinan proyek dapat mengetahui dengan jelas rencana kerja yang akan dilaksanakan, sehingga kelangsungan atau kontinuitas proyek dapat dipelihara. Hal ini memudahkan pimpinan proyek untuk mengkoordinasi unit-unit pekerjaan sehinga diperoleh efisiensi kerja yang tinggi (Soeharto, Iman, 1999).

Adapun tujuan penjadwalan adalah sebagai berikut : • Mempermudah perumusan masalah proyek.

• Menentukan metode atau cara yang sesuai. • Kelancaran kegiatan lebih terorganisir. • Mendapatkan hasil yang optimum.

Sedangkan fungsi penjadwalan dalam suatu proyek konstruksi antara lain : • Menentukan durasi total yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek.

• Menentukan waktu pelaksanaan dari masing-masing kegiatan.

• Menentukan kegiatan-kegiatan yang tidak boleh terlambat atau tertunda pelaksanaannya dan menentukan jalur kritis.

• Menentukan kemajuan pelaksanaan proyek. • Sebagai dasar perhitungan cash flow proyek.

(18)

• Sebagai dasar bagi penjadwalan sumber daya proyek, seperti tenaga kerja, material, dan peralatan.

• Sebagai alat pengendalian proyek. Data yang diperlukan adalah :

• Proyek konstruksi yang akan dilaksanakan. • Metode pelaksanaan.

• Membuat list semua kegiatan yang sudah dilakukan untuk proyek tersebut, serta perkiraan waktu yang diperlukan.

• Urutan pelaksanaan kegiatan.

• Ketergantungan pelaksanaan antara kegiatan satu dan lainya.

Mengingat perubahan-perubahan yang selalu terjadi pada saat pelaksanaan, maka beberapa faktor harus diperhatikan untuk membuat jadwal proyek yang cukup efektif, yaitu : a. Secara teknis, jadwal tersebut bisa dipertanggungjawabkan (technically feasible).

b. Disusun berdasarkan perkiraan/ramalan yang akurat (reliable estimate) dimana perkiraan waktu, sumber daya, serta biayanya berdasarkan kegiatan pada proyek sebelumnya.

c. Sesuai sumber daya yang sesuai.

d. Sesuai penjadawalan proyek lainnya yang menggunakan sumber daya yang sama. e. Fleksible terhadap perubahan-perubahan, misalnya perubahan pada spesifikasi proyek.

f. Mendetail yang dipakai sebagai alat pengukur hasil yang dicapai dan pengendalian kemajuan proyek.

g. Dapat menampilkan kegiatan pokok kritis.

a. Penentuan Asumsi Durasi Kegiatan

Durasi kegiatan dalam metode jaringan kerja adalah lama waktu yang diperlukan untuk melakukan kegiatan dari awal sampai akhir (Soeharto, Iman, 1999).

Ketepatan atau akurasi asumsi durasi kegiatan akan banyak tergantung dari siapa yang membuat perkiraan tersebut. Durasi ini lazimnya dinyatakan dengan jam, hari atau minggu.

Durasi Kegiatan Normal

Durasi kegiatan normal adalah jangka waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan kegiatan dengan tingkat produktifits kerja yang normal, yaitu sesuai dengan sumber daya dan kemampuan yang ada pada saat itu. Menurut (Soeharto, Iman, 1999), untuk menentukan durasi proyek, banyak faktor-faktor yang harus diperhatikan, antara lain :

(19)

a. Jenis kegiatan

Setiap kegiatan memiliki karakteristik tersendiri, sehingga harus ditangani secara tersendiri pula. Semakin sulit penangannya, maka semakin sulit lama durasi yang dibutuhkan.

b. Metode yang digunakan

Penggunaan sumber daya (tenaga kerja, material dan peralatan) tergantung pada metoe pelaksanaan yang dipakai. Dengan demikian, penggunaan metode pelaksanaan yang berbeda-beda dapat menghasilkan durasi kegiatan yang berberbeda-beda pula.

c. Situasi dan konisi lapangan

Dimaksudkan untuk mengetahui hambatan-hambatan atau kemudahan-kemudahan yang terdapat di lapangan. Misalnya medan proyek yang berat, terpencil atau pada ketinggian yang lebih tinggi akan memperlambat pelaksanaan kegiatan.

d. Lokasi sumber daya

Semakin dekat lokasi sumber daya dengan lokasi proyek, akan semakin memperlancar pelaksanaan suatu kegiatan, sehingga waktu pelaksanaan akan lebih singkat.

e. Faktor cuaca

Faktor ini akan sangat berpengaruh terhadap prestasi kerja. Iklim dan cuaca yang jelek akan memperlambat penyelesaian kegiata.

f. Dana yang tersedia

Durasi kegiatan akan lebih lama bila dana yang masuk ke dalam kas perusahaan tersendat-sendat. Begitu juga akan menyebabkan tersendatnya arus material yang masuk.

g. Macam dan volume pekerjaan yang akan dilaksanakan

Volume pekerjaan yang lebih besar membutuhkan durasi pekerjaan yang lebih lama. Volume ini dapat dihitung dari dokumen rencana kerja dan syarat-syarat yang diberikan pemilik proyek.

h. Kondisi sosial politik

Termasuk dalam hal ini adalah peraturan pemerintah di bidang tenaga kerja. i. Sumber daya yang dimiliki oleh pelaksana

Faktor ini meliputi jumlah, kemampuan dan keterapilan tenaga kerja serta kapasitas alat-alat kerja. Yang perlu ditinjau di sini adalah produktifitas tenaga kerja dengan faktor-faktor yang mempengaruhinya, yaitu antara lain : kualitas dan kuantitas tenaga kerja, efisiensi, jam kerja, kondisi lingkungan dan lain-lain.

Durasi Kegiatan Dipercepat (Crashed)

Pada kegiatan manajemen proyek sangat dibutuhkan penjadwalan kegiatan. Salah satu indikasi akan suatu manajemen proyek agar dikatakan baik adalah dengan memenuhi target

(20)

jadwal kegiatan pada waktu yang telah ditentukan. Tetapi pada kenyataannya hal ini sulit dicapai karena kecenderungan manajemen proyek terfokus pada cara untuk meminimalisasi keterlambatan, dan bukan cara untuk mempercepat pekerjaan. Manajemen proyek yang baik bukan berarti membuat jadwal kegiatan lebih lama melainkan memperpendek jadwal kegiatan.

Ada beberapa alasan mengapa jadwal kegiatan proyek seharusnya lebih singkat, yaitu : • Jadwal kegiatan yang lebih pendek dapat mengurangi biaya dari keseluruhan proyek

sementara dapat meningkatkan jumlah pekerjaan tanpa penambahan sumber daya.

• Jadwal kegiatan yang lebih pendek akan mempercepat waktu penyelesaian proyek sehingga hasil akhir dari proyek akan dapat seger digunakan, yang kemudian akan sangat berpengaruh terhadap profit yang akan didapatkan dari pengerjaan proyek.

• Jadwal kegiatan yang lebih pendek juga kan meningkatkan kemungkinan untuk memenangkan tender (terutama untuk kontraktor dan konsultan).

Pada awalnya, yaitu pada saat proyek direncanakan, durasi kegiatan direncanakan sesuai durasi yang tersedia (sumber daya normal). Bila kemudian hari penyelesaian dipercepat karena alasan tertentu, maka ada beberapa cara yang bisa dilakukan, yaitu :

1. Perubahan logika pekerjaan a. Kegiatan seri dijadikan paralel

Sebagai contoh, diambil potongan suatu jaringan kegiatan berikut.

Gambar 2.2 Kegiatan Seri (Soeharto, Iman, 1999)

Dari Gambar 2.2 di atas dapat dilihat bahwa kegiatan pembuatan pagar proyek dilakukan setelah kegiatan pengukuran selesai. Namun, sebenarnya kedua kegiatan ini dapat dilakukan secara beramaan selama sumber daya yang dimiliki oleh proyek memadai. Sehingga waktu penyelesaian untk potongan jaringan kegiatan ini dapat dipersingkat menjadi seperti Gambar 2.3.

Gambar 2.3 Kegiatan Paralel (Soeharto, Iman, 1999) Pembersihan

lokasi

Pekerjaan pengukuran

Pembuatan pagar proyek

Pembersihan lokasi

Pekerjaan pengukuran

Pembuatan pagar proyek

(21)

50 % b. Kegiatan seri dijadikan overlap

Sebagai contoh pada pekerjaan pelat lantai suatu bangunan yang terdiri dari pekerjaan bekisting dan pembesian.

Gambar 2.4 Kegiatan Seri (Soeharto, Iman, 1999)

Pada Gambar 2.4, kedua pekerjaan harus dilakukan secara seri, yaitu pekerjaan bekisting kemudian diikuti oleh pekerjaan pembesian.

Bila ternyata pekerjaan pelat lantai tersebut terbagi atas beberapa lokasi kegiatan, maka kegiatan ini dapat dilakukan secara overlap sehingga waktu penyelesaian bisa dipersingkat. Artinya, di saat kegiatan bekisting sudah dilaksanakan 50 %, kegiatan pembesian sudah bisa dilakukan seperti Gambar 2.5. Sekali lagi, hal ini memungkinkan selama sumber daya yang dimiliki proyek memadai.

Gambar 2.5 Kegiatan Overlap (Soeharto, Iman, 1999)

2. Penambahan produktifitas sumber daya

Dapat dilakukan dengan beberapa cara, yatu sebagai berikut : a. Penambahan jam kerja (lembur)

Dilakukan dengan cara menambah jam kerja setiap ari, tanpa menambah jumlah tenaga kerja. Kerja lembur ini mengandung resiko yang cukup tinggi dan pekerjaan akan sangat berat. Oleh sebab itu, kerja lembur harus mendapat tambahan yang lebih besar dari upah kerja normal, biasanya 1,5 kali sampai 2 kali upah kerja normal.

Apabila dilakukan kerja lembur akan terjadi penurunan produktivitas, yang dapat dilihat pada Gambar 2.6.

Pekerjaan bekisting

Pekerjaan pembesian

Pekerjaan bekisting

Pekerjaan pembesian

(22)

Gambar 2.6 Grafik indikasi menurunnya produktivitas karena kerja lembur (Soeharto, Iman, 1999)

b. Pembagian giliran kerja

Di sini terjadi penambahan jumlah pekerja, karena unit pekerja giliran pagi sampai sore berbeda dengan unit pekerja giliran sore sampai malam. Dengan demikian produktifitas kerja dianggap hampir sama.

c. Penambahan tenaga kerja

Dimaksudkan sebagai penambahan jumlah pekerja dalam satu unit kerja tanpa menambah jam kerjanya. Penambahan tenaga kerja yang optimum akan menambah produktifitas kerja, namun penambahan yang terlalu banyak justru menurunkan produktifitas kerja karena berbagai macam hal, antara lain : terlalu sempitnya lahan untuk bekerja, kesulitan pengawasan dan lain-lain.

d. Penambahan/penggantian peralatan

Dimaksudkan untuk manambah produktifitas kerja, menambah ketelitian kerja dan mengurangi jumlah tenaga kerja manusia.

e. Penggantian/perbaikan metode kkerja

Dilakukan bila metode yang dilakukan sudah tidak efisien lagi. Misalnya perubahan dari pelaksanaan produksi manual ke produksi pabrikasi. Namun penggantian metode kerja kadang kala juga berarti merubah logika jaringan kegiatan atau bahkan jenis kegiatannya sendiri.

(23)

f. Konsentrasi pada kegiatan tertentu

Dilakukan dengan mengkonsentrasikan pelaksanaan pekerjaan yang dianggap khusus, kritis atau tingkat kegagalan tinggi. Konsentrasi ini berarti penambahan tenaga kerja atau peraltan pada kegiatan ini.

g. Kombinasi dari alternatif yang ada

Dalam pelaksanaannya, peningkatan produktifitas sumber daya dapat dilakukan dengan mengkombinasikan alternatif-aternatif yang ada sehingga menghasilkan suatu cara yang paling tepat dan efisien.

b. Jaringan Kerja (Network Planning)

Network planning adalah sebuah cara atau teknik yang sangat membantu dalam sebuah perencanaan, penjadwalan, dan pengawasan sebuah pekerjaan proyek. Prinsip dasar Network Planning yakni mengelola sebuah proyek mencakup banyak manajemen dan koordinasi berbagai macam bentuk kegiatan. Ketika beberapa tugas yang harus diselesaikan sudah berada di atas meja kerja, maka hal ini menjadi suatu tantangan untuk menjaga semua aspek proyek agar semuanya tetap berjalan dengan lancar.

Untuk memudahkan pelaksanaan sebuah proyek konstruksi, maka diperlukan adanya sebuah perencanaan yang baik agar seluruh kegiatan dapat berjalan dengan lancar. Perencanaan jaringan kerja pada sebuah proyek lebih dikenal dengan istilah network planning (NWP).

Sebuah network planning adalah gambaran kejadian-kejadian dan kegiatan yang diharapkan akan terjadi dan dibuat secara kronologis serta dengan kaitan yang logis dan berhubungan antara sebuah kejadian atau kegiatan dengan yang lainnya. Ini juga merupakan teknik dalam perencanaan kegiatan atau proyek yang dapat menjawab pertanyaan bagaimana mengelola suatu proyek.

Semenjak dikenalkan pada tahun 1950 di Amerika oleh Du Pont Company secara independen, network planning mulai berkembang di negara-negara lain. Dua metode awal pada network planning yang dikenal, yaitu CPM (Critical Path Method) dan PERT (Probability Evaluation Review Technique). CPM bergantung pada PERT yang dapat mengatasi masalah penjadwalan kerja. CPM lebih banyak mengarah pada bagian permasalahan biaya dan waktu. Karakteristik umum dari dua metode ini adalah sebuah proyek bisa menjadi diubah menjadi paket pekerjaan atau paket kegiatan yang terdefinisi dengan baik.

Saat ini telah berkembang sistem penjadwalan proyek dengan menggunakan alat bantu komputer. Beberapa program komputer yang digunakan dalam penjadwalan proyek antara lain Microsoft Project dan Primavera. Program-program tersebut penjadwalan dengan komputer

(24)

mampu mengolah data dalam jumlah besar dan kemungkinan kesalahan yang kecil sehingga penyusunan penjadwalan dapat dilakukan dengan lebih cepat dan teliti.

Pada dasarnya program-program tersebut berprinsip pada perhitungan CPM, PDM dan dengan penampilan Gant Chart yang disempurnakan sehingga hubungan keterkaitan setiap kegiatan bisa tergambar dengan jelas.

2.1.4.Kurva S

Kurva S pertama kali dikembangkan atas dasar pengamatan terhadap pelaksanaan sejumlah proyek dari awal hingga selesai.

Kurva S secara grafis adalah penggambaran kemajuan kerja (bobot %) kumulatif pada sumbu vertikal terhadap waktu pada sumbu horizontal. Bobot kegiatan adalah nilai persentase proyek dimana penggunaannya dipakai untuk mengetahui kemajuan proyek tersebut. Kemajuan kegiatan biasanya diukur terhadap jumlah uang yang telah dikeluarkan oleh proyek. Pembandingan kurva S rencana dengan kurva pelaksanaan memungkinkan dapat diketahuinya kemajuan pelaksanaan proyek apakah sesuai, lambat, ataupun lebih dari yang direncanakan (Husein, Abrar, 2009).

Adapun fungsi kurva S adalah sebagai berikut : a. Menentukan waktu penyelesaian proyek.

b. Menentukan waktu penyelesaian bagian proyek. c. Menentukan besarnya biaya pelaksanaan proyek.

d. Menentukan waktu untuk mendatangkan material dan alat yang akan dipakai.

2.1.5.Rencana Anggaran Biaya

Sebelum proyek dimulai, terlebih dahulu diperkirakan secara cermat biaya yang akan dikeluarkan dalam Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang memuat real cost dari proyek yang dikerjakan. Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan proyek. RAB memuat keseluruhan item pekerjaan yang menjadi tanggung jawab kontraktor dan diperinci lagi sehingga RAB juga berisi volume pekerjaan, kebutuhan bahan bangunan dan peralatan, alokasi dan upah tenaga kerja serta pengeluaran lainnya. Dari real cost ini kemudian ditentukan harga borongan untuk lelang. Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda-beda di masing-masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah tenaga kerja.

RAB merupakan jumlah dari RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan) dan keuntungan. RAP terdiri dari biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). Setelah

(25)

proyek berjalan, setiap pengeluaran yang terjadi dicatat sesuai dengan butir-butir yang ada dalam Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan dijadikan Realisasi Biaya Pekerjaan (RBP). Jumlah penggunaan dana proyek dalam RBP ini seharusnya lebih kecil atau paling tidak sama

dengan yang tercantum dalam RAB, agar didapat keuntungan perusahaan. Namun dalam usaha memperoleh keuntungan ini mestinya tidak mengurangi kualitas dan kuantitas hasil kerja. Oleh karena itu dibutuhkan suatu pengendalian biaya untuk mencapai tujuan tersebut.

a. Perhitungan Volume

Perhitungan volume pekerjaan adalah bagian paling esensial dalam tahap perencanaan proyek konstruksi. Pengukuran kuantitas/volume pekerjaan konstruksi merupakan suatu proses pengukuran/perhitungan terhadap kuantitas item-item pekerjaan berdasarkan pada gambar atau aktualisasi pekerjaan di lapangan. Dengan mengetahui jumlah volume pekerjaan maka akan diketahui berapa banyak biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan proyek konstruksi tersebut.

b. Analisa Harga Satuan

Analisa harga satuan berfungsi sebagai pedoman awal perhitungan rencana anggaran biaya yang didalamya terdapat angka yang menunjukan jumlah material, tenaga dan biaya persatuan pekerjaan.

Untuk mendapatkan daftar harga baik bahan maupun upah dapat diperoleh melalui berbagai media antara lain :

• Daftar harga yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah setempat. • Daftar harga yang dikeluarkan oleh instansi tertentu.

• Jurnal-jurnal harga bahan dan upah. • Bapenas

• Survei harga di lokasi proyek.

Setelah daftar harga diperoleh kemudian dilakukan analisa harga satuan pekerjaan yang dapat dilakukan dengan perhitungan ataupun dengan menggunakan buku analisa BOW ataupun SNI untuk mendapatkan harga koefisien masing-masing pekerjaan, sehingga kemudian akan dapat dilakukan perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB).

c. Penentuan Biaya

Biaya yang digunakan di proyek adalah biaya total. Total biaya untuk setiap durasi waktu adalah jumlah biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya tidak langsung bersifat kontinu selama proyek, sehingga pengurangan durasi proyek berarti pengurangan dalam biaya tidak langsung. Biaya langsung dalam grafik akan meningkat jika durasi proyek dikurangi dari

(26)

awalnya yang direncanakan. Dengan informasi dari grafik, manajer dapat dengan cepat menimbang alternatif-alternatif yang mungkin diambil dalam memenuhi deadline waktu yang ditentukan.

Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung secara umum menunjukkan biaya tenaga kerja, bahan, peralatan, dan kadang-kadang juga biaya subkontraktor. Biaya langsung akan bersifat sebagai biaya normal apabila dilakukan dengan metode yang efisien, dan dalam waktu normal proyek. Biaya untuk durasi waktu yang dibebankan (imposed duration date) akan lebih besar dari biaya untuk durasi waktu yang normal, karena biaya langsung diasumsikan dikembangkan dari metode dan waktu yang normal sehingga pengurangan waktu akan menambah biaya dari kegiatan proyek. Total waktu dari semua paket kegiatan dalam proyek menunjukkan total biaya langsung untuk keseluruhan proyek. Proses ini membutuhkan pemilihan beberapa kegiatan kritis yang mempunyai biaya percepatan terkecil.

Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)

Biaya tidak langsung (indirect cost) adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek

tersebut (Frederika, Ariany, 2010).

Biaya tidak langsung secara umum menunjukkan biaya-biaya overhead seperti pengawasan, administrasi, konsultan, bunga, dan biaya lain-lain/biaya tak terduga. Biaya tidak langsung tidak dapat dihubungkan dengan paket kegiatan dalam proyek. Biaya tidak langsung secara langsung bervariasi dengan waktu, oleh karena itu pengurangan waktu akan menghasilkan pengurangan dalam biaya tidak langsung.

2.1.6.Mempercepat Waktu Penyelesaian Proyek (Crashing)

Mempercepat penyelesaian waktu proyek adalah suatu usaha menyelesaikan proyek lebih awal dari waktu penyelesaian dalam keadaan normal. Proses mempercepat waktu penyelesaian proyek dinamakan Crash Program. Dengan diadakannya percepatan proyek ini, akan terjadi pengurangan durasi kegiatan pada kegiatan yang akan diadakannya crash program. Akan tetapi, terdapat batas waktu percepatan (crash duration) yaitu suatu batas dimana dilakukan pengurangan waktu melewati batas waktu ini akan tidak efektif lagi.

Durasi percepatan (crashing) maksimum suatu aktivitas adalah durasi tersingkat untuk menyelesaikan suatu aktivitas yang secara teknis masih mungkin dengan asumsi sumber daya bukan merupakan hambatan (Soeharto, Iman, 1999).

(27)

Percepatan durasi dari suatu jadwal pelaksanaan proyek mengacu pada percepatan dari kegiatan-kegiatan yang ada dalam rangka untuk menyelesaikan proyek lebih cepat. Waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek ditentukan oleh lintasan kritis, maka untuk mempercepat durasi dari jadwal penyelesaian proyek, seseorang seharusnya memfokuskan pada kegiatan-kegiatan kritis.

Konsekuensi dari percepatan proyek atau crashing program adalah meningkatnya biaya langsung (direct cost)

Ada beberapa metode percepatan durasi proyek, salah satunya adalah metode pertukaran waktu dan biaya (time cost trade off). Percepatan durasi dapat dilaksanakan dengan cara penambahan jumlah tenaga kerja, penambahan jam kerja( lembur), penambahan atau penggantian peralatan yang lebih produktif, dan penggantian material yang dapat membuat pekerjaan lebih cepat tanpa mengurangi mutu serta penyempurnaan metode pelaksanaan konstruksi.

2.1.7.Metode Time Cost Trade Off

Time Cost Trade Off adalah suatu metode untuk mempercepat durasi proyek dengan menambahkan variabel / alternatif tertentu (jam kerja, tenaga kerja, alat, dll).

Metode pertukaran waktu dan biaya (Time Cost Trade Off Method ) memberikan alternatif kepada perencana proyek untuk dapat menyusun perencanaan terbaik sehingga upaya mengoptimalkan waktu dan biaya dalam menyelesaikan suatu proyek, penyelesaian penugasan sumber daya untuk meng-efisiensikan alokasi sumber daya juga diperlukan, sehingga dapat dihasilkan sumber daya yang diinginkan dengan pertambahan biaya yang paling optimum (Buluatie, Nurhadinata, 2013).

Dalam penyususnan sebuah schedule proyek konstruksi diharapkan menghasilkan schedule yang realistis berdasarkan estimasi yang wajar. Salah satu cara mempercepat durasi proyek adalah dengan analisa time cost trade off. Dengan mereduksi suatu pekerjaan yang akan berpengaruh terhadap waktu penyelsaian proyek. Time Cost Trade Off adalah suatu proses yang disengaja, sistematis dan analitik dengan cara melakukan pengujian dari semua kegiatan dalam suatu proyek yang dipusatkan pada kegiatan yang berada pada jalur kritis. Selanjutnya melakukan kompresi dimulai pada lintasan kritis yang mempunyai nilai cost slope terendah. Kompresi terus dilakukan sampai lintasan kritis mempunyai aktivitas-aktivitas yang telah jenuh sebelumnya (Wulfram, Ervianto, 2004).

(28)

2.1.8.Hubungan Antara Waktu dan Biaya

Biaya total proyek adalah penjumlahan dari biaya langsung dan biaya tak langsung yang digunakan selama pelaksanaan proyek. Besarnya biaya ini sangat tergantung oleh lamanya waktu (durasi) penyelesaian proyek, keduanya berubah sesuai dengan waktu dan kemajuan proyek. Meskipun tidak dapat dihitung dengan rumus tertentu, tetapi umumnya makin lama proyek berjalan makin tinggi komulatif biaya tak langsung yang diperlukan (Iman Soeharto, 1999). Gambar 2.7 menunjukkan hubungan antara biaya langsung, biaya tidak langsung dan biaya total proyek. Biaya optimal didapat dengan mencari total biaya proyek terkecil. Untuk hubungan antara waktu dan biaya ditunjukkan pada Gambar 2.8.

Gambar 2.7 Hubungan Waktu – Biaya Total, Biaya Tidak Langsung, Biaya Langsung dan Biaya Optimal (Soeharto, Iman, 1999)

(29)

Gambar 2.8 Hubungan Waktu – Biaya Normal dan Dipersingkat untuk Suatu Kegiatan (Soeharto, Iman, 1999)

Dengan dipercepatnya durasi suatu proyek maka pasti akan terjadi perubahan biaya dan waktu. Terdapat dua nilai waktu yang akan ditunjukkan tiap aktifitas dalam suatu jaringan kerja saat terjadi percepatan yaitu :

a. Normal Duration

Normal duration adalah waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu aktifitas atau kegiatan dengan sumber daya normal yang ada tanpa adanya tambahan biaya lain dalam sebuah proyek.

b. Crash Duration

Crash duration adalah waktu yang dibutuhkan sebuah proyek dalam usahanya mempersingkat waktu yang durasinya lebih pendek dari normal duration.

Proses percepatan juga menyebabkan perubahan pada elemen biaya yaitu : a. Normal Cost

Normal cost adalah biaya yang dikeluarkan dengan penyelesaian proyek dalam waktu normal. Perkiraan biaya ini adalah pada saat perencanaan dan penjadwalan bersamaan dengan penentuan waktu normal.

b. Crash Cost

Crash cost adalah biaya yang dikeluarkan dengan penyelesaian proyek dalam jangka waktu sebesar durasi crash-nya. Biaya setelah di-crashing akan menjadi lebih besar dari biaya normal.

(30)

2.2.Penelitian Terdahulu

Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh (Buluatie, Nurhadinata, 2013), proyek Revitalisasi Gedung Badan Pusat Statistik Gorontalo mengalami keterlambatan sehingga dilakukan percepatan durasi proyek untuk mengejar keterlambatan dengan metode pertukaran waktu dan biaya (Time Cost Trade Off Method), yaitu dengan menggunakan penambahan jam kerja lembur ataupun dengan penambahan pekerja. Penambahan jam kerja lembur dan penambahan pekerja memiliki efisiensi waktu optimum proyek selama 170 HK atau 6,67%. Sedangkan untuk efisiensi biaya penambahan jam kerja lembur optimum didapatkan sebesar Rp 4.230.875 atau 0,305% dan penambahan jumlah pekerja memiliki efisiensi biaya optimum proyek adalah sebesar Rp 8.112.500 atau 0,586%. Dari hasil penelitian ini dapat dilihat bahwa penambahan pekerja lebih efisien dibandingkan penambahan jam kerja lembur dengan keuntungan biaya yang lebih besar.

Penelitian percepatan penyelesaian proyek yang dilakukan oleh (Frederika, Ariany, 2010) pada proyek Pembangunan Super Villa yang mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 24 % dengan analisis dicoba dari satu jam sampai empat jam kerja menggunakan Metode Analisis Pertukaran Waktu dan Biaya (Time Cost Trade Off Analysis) dapat disimpulkan:

- Biaya optimum didapat pada penambahan satu jam kerja, dengan pengurangan biaya sebesar Rp784.104,16 dari biaya total normal yang jumlahnya sebesar Rp2.886.283.000,00 menjadi sebesar Rp2.885.498.895,84, dengan pengurangan waktu selama 8 hari dari waktu normal 284 hari menjadi 276 hari.

- Waktu optimum didapat pada penambahan dua jam kerja, dengan pengurangan waktu selama 14 hari dari waktu normal 284 hari menjadi 270 hari, dengan pengurangan biaya sebesar Rp700.377,35 dari biaya normal Rp2.886.283.000,00 yang menjadi sebesar Rp2.885.582.622,65.

Berdasarkan hasil analisis (Setiawan, Bagus Budi, 2012) pada proyek Pembangunan Apartemen Tower C Seson City dengan menggunakan metode Time Cost Trade Off dengan tiga alternatif, yaitu penambahan jam kerja lembur, penambahan grup kerja dan penambahan kapasitas alat diperoleh beberapa kesimpulan :

- Dari segi waktu didapat penyelesaian pelaksanaan untuk : Alternatif 1 : 315 hari terjadi pengurangan 40 hari ; Alternatif 2 : 321 hari terjadi pengurangan 34 hari ; Alternatif 3 : 302,5 hari terjadi pengurangan 53 hari ; Dari waktu pelaksanaan riil lapangan 355,5 hari.

- Perubahan biaya total proyek yang terjadi akibat percepatan pelaksanaan pekerjaan : Alternatif 1 : Rp.18.464.332.922 ; Alternatif 2 : Rp.18.424.417.006 ; Alternatif 3 :

(31)

Rp.18.166.643.494. dari segi biaya terjadi peningkatan akibat pelaksanaan dari ketiga alternatif tersebut.

- Semua alternatif mengalami penambahan biaya. Kontraktor mempunyai pilihan 3 alternatif yang sesuai dengan pertimbangan antara biaya, waktu dan kondisi yang lain.

Berdasarkan hasil analisa Percepatan durasi proyek oleh (Yana, A.A. Gde Agung, 2006) pada Proyek Rehabilitasi Ruang Pertemuan Dinas Pertanian Tanaman Pangan Provinsi Bali yang dilakukan dengan menganalisis penambahan jam kerja dengan metode Time Cost Trade Off Analysis atau analisa pertukaran waktu dan biaya dapat disimpulkan :

- Dari segi waktu didapat penyelesaian pelaksanaan selama 117 hari dari waktu pelaksanaan normal 150 hari atau terjadi pengurangan durasi selama 33 hari.

- Perubahan biaya total proyek yang terjadi akibat penambahan jam kerja untuk mencapai biaya proyek optimum yaitu dari biaya normal sebesar Rp 1.025.250.107,10 menjadi sebesar Rp 1.018.549188,40.

(32)

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1.Metode Penelitian

a. Subyek dan Obyek Penelitian

Subyek dalam penelitian ini adalah menerapkan metode time cost trade off pada percepatan durasi proyek dengan dua alternatif, yaitu penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan jumlah pekerja dalam pelaksanaan proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta – Medan yang terletak di Jalan H. Anif.

Yang menjadi objek penelitian adalah Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian. Alasan pemilihan objek penelitian ini karena pembangunan Villa Blok Legian mengalami keterlambatan pada pelaksanaannya sebesar 12,71 % dari kondisi yang direncanakan. Pada pelaksanaannya, proyek yang berjalan masih 15,20 % dari rencana yaitu sebesar 27,91 %.

b. Pengumpulan Data-Data Proyek

Data-data yang diperlukan dalam penelitian ini didapat langsung dari pihak proyek di lapangan, yaitu :

a. Time Schedule dan Kurva-S b. Rencana Anggaran Biaya (RAB) c. Gambar Proyek

c. Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas

Setelah data-data yang diperlukan diperoleh, hal pertama yang dilakukan adalah mengidentifikasi kondisi proyek dan hubungan antar aktivitas serta durasi tiap kegiatan. Durasi tiap kegiatan dan hubungan keterkaitan tiap kegiatan diperoleh dari Time Schedule.

Dengan bantuan Microsoft Project, hubungan keterkaitan tiap aktivitas dibentuk dalam jaringan kerja (network planning) sehingga diperoleh kegiatan kritis, free float dan total float.

d. Analisa Data

Kegiatan-kegiatan kritis akan dipercepat pelaksanaannya. Pengurangan durasi dilakukan dengan menggunakan Crashing Program. Adapun langkah-langkah dalam crashing program adalah sebagai berikut :

(33)

a. Menghitung crash duration.

Crash duration adalah durasi kegiatan setelah dilakukan crash program pada kegiatan tersebut.

b. Menghitung crash cost.

Crash cost adalah besarnya biaya/upah pekerja yang diperlukan untuk menyelesaikan kegiatan dengan kurun waktu dipercepar (crash duration).

c. Menghitung cost slope.

Cost slope adalah pertambahan biaya langsung (direct cost) untuk mempercepat suatu aktifitas per satuan waktu.

Perhitungan crashing program dilakukan untuk tiap-tiap alternatif, yaitu penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan tenaga kerja.

e. Penerapan Metode Time Cost Trade Off

Setelah didapat nilai cost slope dari masing-masing kegiatan, maka dilakukan penekanan (kompresi) durasi proyek pada semua aktivitas yang berada pada lintasan kritis dan dimulai dari aktivitas yang mempunyai cost slope terendah. Dari tahap-tahap pengkompresian tersebut akan dicari waktu optimal dari biaya total proyek yang minimal.

f. Kesimpulan

Dari kedua alternatif percepatan setelah dilakukan crash program diperoleh masing-masing total durasi proyek setelah dipercepat dan total cost. Dari total durasi proyek setelah dipercepat dan total cost diperoleh waktu optimum dan biaya optimum.

3.2.Bagan Alir Penelitian

Adapun langkah-langkah metode penelitian dalam tugas akhir ini, secara garis besar digambarkan dalam bagan alir berikut.

(34)

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian Selesai

Tinjauan Pustaka

Analisis Percepatan Durasi Proyek dengan Metode Pertukaran Waktu dan Biaya

(Time Cost Trade Off / TCTO)

Pengumpulan Data

Data Primer

• Normal Duration : diperoleh dari Time Schedule

• Normal Cost : diperoleh dari Rancangan

Anggaran Biaya (RAB)

Data Sekunder

• Gambar Proyek

• Analisa Harga Satuan

Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas

Crashing Program

• Crash Duration

• Crash Cost

• Cost Slope

Dengan Program Microsoft Project

• Kegiatan Kritis

• Free Float

• Total Float

Analisa Data

Penerapan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya (Time Cost Trade Off)

Kesimpulan dan Saran Mulai

Alternatif percepatan durasi

• Penambahan jam kerja / lembur (4 jam kerja saja)

(35)

BAB IV

ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1.Data Umum Proyek

Nama Proyek : Perumahan Cemara Kuta Nomor Kontrak : 009/CK/1.CC.1/XI/2013 Nilai Kontrak : Rp 24.202.059.091,36

Waktu Pelaksanaan : 51 minggu kalender (306 hari kerja) Tanggal Pekerjaan Dimulai : 18 November 2013

Tanggal Pekerjaan Selesai : 8 November 2014

Lokasi : Jalan H. Anif, Medan

Pemilimk Proyek : PT. Cemara Kuta

Kontraktor : CV. Bangun Karya Utama CV. Gaharu Design

Konsultan Arsitek : HBI (Hish Brand Indonesia) Konsultan Struktur : Ong Gimseng

4.2.Struktur Organisasi

(36)

4.3.Gambar Proyek

(37)

(38)

(39)

(40)

4.4.Uraian Pekerjaan dan Penjadwalan Proyek

Pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian terdapat 3 (tiga) pekerjaan utama yaitu pekerjaan tanah, pekerjaan struktur dan pekerjaan finishing. Masing-masing bagian tersusun atas item pekerjaan yang lebih spesifik dari kegiatan utama tersebut.

Penjadwalan (time schedule)proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian menggunakan kurva S. Proyek ini dijadwalkan selesai dalam 51 minggu kalender.

Tabel 4.1 Time Schedule normal dengan menggunakan kurva S `

(41)

(42)

4.5.Pembiayaan Proyek 4.5.1.Biaya Langsung

Biaya langsung (direct cost) merupakan biaya yang langsung berhubungan dengan pekerjaan konstruksi di lapangan. Biaya langsung diperoleh dengan mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan tersebut.

Yang termasuk biaya langsung dalam proyek ini adalah : 1. Biaya upah pekerja

2. Biaya material/bahan

Adapun rincian biaya langsung villa 10 m x 19 m pada proyek ini adalah seperti tersaji pada Tabel 4.2.

Tabel 4.2 Rincian Biaya Langsung (untuk 1 unit)

NO URAIAN PEKERJAAN VOLUME _(Minggu)DURASI _SATUANHARGA JUMLAH _{( Rp )} BOBOT _(%)

A PEKERJAAN TANAH

1 Galian tanah pondasi 16,43 M3 3 65.000,00 1.067.625,00 0,203

2 Galian Tanah Sloof 1,47 M3 3 65.000,00 95.403,75 0,018

3 Urugan tanah ex galian 9,09 M3 6 15.000,00 136.316,25 0,026

4 Pemadatan Tanah 102,82 M2 5 10.000,00 1.028.196,00 0,195

2.327.541,00 0,442

B PEKERJAAN STRUKTUR

1 PEKERJAAN PONDASI

1 Potong Tiang Pancang 0,75 titik 4 27.500,00 20.680,00 0,004

2 Lantai Kerja K100 0,94 M3 4 662.500,00 621.342,19 0,118

3 Pekerjaan Bekisting 10,08 M2 4 120.000,00 1.209.600,00 0,230

4 Pekerjaan Besi 99,87 KG 4 12.250,00 1.223.444,25 0,232

5 Cor Pondasi K225 1,51 M3 4 787.500,00 1.190.700,00 0,226

4.265.766,44 0,810

2 PEKERJAAN KOLOM STUMP dan SLOOF

Kolom Stump

1 Pekerjaan Bekisting 8,98 M2 4 120.000,00 1.077.696,00 0,205

2 Pembesian 486,93 KG 4 12.250,00 5.964.861,89 1,133

3 Cor K225 1,65 M3 4 787.500,00 1.300.910,63 0,247

Sloof (25/40)

1 Pekerjaan Bekisting 46,97 M2 4 120.000,00 5.636.160,00 1,071

2 Pembesian 352,36 KG 4 12.250,00 4.316.355,49 0,820

3 Cor K225 5,87 M3 4 787.500,00 4.623.412,50 0,878

4 Pengecoran Lantai dasar K100 7,00 M3 4 662.500,00 4.637.500,00 0,881 27.556.896,50 5,235

3 PEKERJAAN KOLOM ELV.00-4.20

1 Pekerjaan Bekisting 21,33 M2 6 120.000,00 2.559.528,00 0,486

2 Pembesian 1.910,27 KG 6 12.250,00 23.400.833,27 4,446

3 Cor Kolom K225 3,14 M3 6 787.500,00 2.471.730,19 0,470

28.432.091,46 5,402

4 PEKERJAAN BALOK & LANTAI ELV.4.20

1 Pekerjaan Bekisting 119,45 M2 6 120.000,00 14.333.964,00 2,723

2 Pembesian 1.433,97 KG 8 12.250,00 17.566.084,05 3,337

3 Cor Lantai K225 29,76 M3 8 787.500,00 23.435.188,88 4,452

(43)

5 Luivel elv.3.30

1 Pekerjaan Bekisting 12,04 M2 4 120.000,00 1.444.500,00 0,274

2 Pembesian 91,03 KG 4 12.250,00 1.115.146,78 0,212

3 Cor Lantai K225 1,44 M3 4 787.500,00 1.137.543,75 0,216

3.697.190,53 0,702

6 PEKERJAAN KOLOM ELV.4.20-8.20

1 Pekerjaan Bekisting 15,12 M2 8 120.000,00 1.814.400,00 0,345

2 Pembesian 1.148,41 KG 10 12.250,00 14.067.977,62 2,673

3 Cor Kolom K225 2,59 M3 9 787.500,00 2.041.200,00 0,388

17.923.577,62 3,405

7 Balok BL

1 Pekerjaan Bekisting 41,00 M2 4 120.000,00 4.920.240,00 0,935

2 Pembesian 577,22 KG 4 12.250,00 7.070.921,22 1,343

3 Cor Balok K225 1,94 M3 4 787.500,00 1.529.482,50 0,291

13.520.643,72 2,569

8 Luivel Elv. 8.80

1 Pekerjaan Bekisting 6,92 M2 4 120.000,00 830.100,00 0,158

2 Pembesian 52,31 KG 4 12.250,00 640.833,05 0,122

3 Cor Lantai K225 0,83 M3 4 787.500,00 653.703,75 0,124

2.124.636,80 0,404

9 PEKERJAAN BALOK & LANTAI ELV.8.20

1 Pekerjaan Bekisting 114,26 M2 8 120.000,00 13.711.164,00 2,605

2 Pembesian 1.394,72 KG 8 12.250,00 17.085.285,57 3,246

3 Cor Lantai K225 12,49 M3 6 787.500,00 9.837.229,50 1,869

40.633.679,07 7,720

10 PEKERJAAN KOLOM ELV.8.20-11.20

1 Pekerjaan Bekisting 7,80 M2 8 120.000,00 936.000,00 0,178

2 Pembesian 289,61 KG 8 12.250,00 3.547.686,24 0,674

3 Cor Kolom K225 1,25 M3 6 787.500,00 982.800,00 0,187

5.466.486,24 1,039

11 PEKERJAAN BALOK & LANTAI ELV.11.20

1 Pekerjaan Bekisting 74,22 M2 6 120.000,00 8.906.100,00 1,692

2 Pembesian 1.011,95 KG 6 12.250,00 12.396.327,33 2,355

3 Cor Lantai K225 8,07 M3 4 787.500,00 6.358.865,63 1,208

27.661.292,96 5,255

12 PEKERJAAN TANGGA

1 Pondasi Tangga

1 Pekerjaan Bekisting 7,24 M2 9 120.000,00 868.800,00 0,165

2 Pembesian 70,98 KG 9 12.250,00 869.521,46 0,165

3 Cor Lantai K225 0,66 M3 9 787.500,00 519.750,00 0,099

2 Tangga Elv.0.00-8.20

1 Pekerjaan Bekisting 33,16 M2 21 120.000,00 3.979.200,00 0,756

2 Pembesian 464,14 KG 21 12.250,00 5.685.700,30 1,080

3 Cor Lantai K225 2,77 M3 21 787.500,00 2.181.060,00 0,414

14.104.031,76 2,680

13 PEKERJAAN SEPTIC TANK

Septic tank 1,00 Unit 4 2.500.000,00 2.500.000,00 0,475

2.500.000,00 0,475

14 PEKERJAAN ATAP POLYCARBONAT

Atap polycarbonat/skylight 1,00 Ls 3 7.100.000,00 7.100.000,00 1,349 7.100.000,00 1,349

15 SCREED LANTAI ATAP 3 CM

Screed lantai atap 3 cm 1,00 Ls 4 5.730.000,00 5.730.000,00 1,089 5.730.000,00 1,089

(44)

C PEKERJAAN FINISHING

1 PEKERJAAN BATU BATA

Lantai 1

1 Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 55,58 M2 8 117.000,00 6.502.275,00 1,235 2 Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 116,13 M2 8 90.000,00 10.451.475,00 1,986 3 Plesteran Batu Bata 1:4 287,83 M2 7 41.670,00 11.993.876,10 2,279

4 Acian 287,83 M2 7 10.000,00 2.878.300,00 0,547

Lantai 2

1 Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 56,29 M2 7 117.000,00 6.585.637,50 1,251 2 Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 168,64 M2 6 90.000,00 15.177.600,00 2,88 3 Plesteran Batu Bata 1:4 393,57 M2 6 41.670,00 16.399.957,73 3,116

4 Acian 393,57 M2 6 10.000,00 3.935.675,00 0,748

Atap

1 Pasangan Batu Bata (3/4) 1:4 20,93 M2 4 117.000,00 2.448.225,00 0,465 2 Pasangan Batu Bata (1/2) 1:4 77,76 M2 6 90.000,00 6.997.950,00 1,329 3 Plesteran Batu Bata 1:4 176,44 M2 5 41.670,00 7.352.046,45 1,397

4 Acian 176,44 M2 6 10.000,00 1.764.350,00 0,335

92.487.367,78 17,571

2 PEKERJAAN LANTAI

1 Lantai keramik uk.80 x 80 cm 225,50 M2 6 246.000,00 55.473.000,00 10,539 2

Keramik teras dan area cuci jemur lantai 3 (

30x30 cm) 51,26 M2 6 171.000,00 8.765.887,50 1,665

3 Keramik teras depan dan belakang 20x20 cm 10,60 M2 5 156.000,00 1.653.210,00 0,314 4 Keramik lantai kamar mandi 18,00 M2 5 156.000,00 2.808.000,00 0,533 5 keramik dinding kamar mandi 45,54 M2 5 195.000,00 8.880.300,00 1,687 6 Keramik Tangga (60 x60 ) 26,17 M2 5 240.000,00 6.281.376,00 1,193 7 keramik meja dapur 60 x 60 cm 4,44 M2 5 240.000,00 1.065.600,00 0,202

8 Carport 1,08 M3 5 550.000,00 593.824,00 0,113

85.521.197,50 16,248

3 PEKERJAAN KUSEN

Lantai 1

1 TYPE P1' ( 300 X 250 ) 1,00 PC 5 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541 2 TYPE PJ2 ( 330 x 300 ) (Meranti) + Pengecatan 1,00 PC 8 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541 3 TYPE P4 ( 90 X 215 ) (Meranti) + Pengecatan 1,00 PC 8 950.000,00 950.000,00 0,180 4 TYPE P5 ( 65 X 195 ) (Meranti) 1,00 PC 8 650.000,00 650.000,00 0,123 5 TYPE J10 ( 130 X 150 ) (Aluminium) 1,00 PC 7 850.000,00 850.000,00 0,161

Lantai 2

1 TYPE P4 ( 90 X 215 ) (Meranti) + Pengecatan 3,00 PCS 7 950.000,00 2.850.000,00 0,541 2 TYPE P5 ( 65 X 195 ) (Meranti) 2,00 PCS 7 650.000,00 1.300.000,00 0,247 4 TYPE J2 ( 135 x 310 ) (Aluminium) 1,00 PC 7 2.250.000,00 2.250.000,00 0,427 4 TYPE J3' ( 210 x 420 ) (Aluminium) 1,00 PC 7 2.850.000,00 2.850.000,00 0,541 5 TYPE J4 ( 135 x 185 ) (Aluminium) 1,00 PC 6 1.850.000,00 1.850.000,00 0,351 6 TYPE J5 ( 50 x 85 ) (Aluminium) 1,00 PC 6 650.000,00 650.000,00 0,123 7 TYPE J10 ( 130 X 150 ) (Aluminium) 2,00 PCS 6 850.000,00 1.700.000,00 0,323

Lantai 3

1 TYPE P3 ( 90 X 210 ) (Meranti) + Pengecatan 2,00 PCS 4 950.000,00 1.900.000,00 0,361 2 TYPE J10 ( 130 X 150 ) (Aluminium) 2,00 PCS 4 850.000,00 1.700.000,00 0,323 25.200.000,00 4,788

4 PEKERJAAN SANITAIR

a Instalasi air bersih 1" - 3/4" - 1/2" - WAVIN

Pipa vertikal 1" 15,00 m 8 45.000,00 675.000,00 0,128

Pipa Horijontal 1" ke pompa 15,00 m 8 40.000,00 600.000,00 0,114 Pipa Horijontal 1" ke pipa vertikal 4,00 m 8 40.000,00 160.000,00 0,030 Pipa Horijontal 1/2" distribusi lantai 24,00 m 8 35.000,00 840.000,00 0,160 Pipa Horijontal 1/2" distribusi titik 36,00 m 8 35.000,00 1.260.000,00 0,239 b Instalasi air kotor & tinja 3" - 4" - WAVIN

Instalasi Air Kotor Cair

Pipa vertikal 4" 20,00 m 12 80.000,00 1.600.000,00 0,304

Pipa horijontal 2,5" 16,00 m 12 55.000,00 880.000,00 0,167

(45)

Pipa horijontal 6" 28,00 m 12 132.857,00 3.719.996,00 0,707

Instalasi Air Kotor Padat

Pipa vertikal 4" 6,00 m 12 80.000,00 480.000,00 0,091

Pipa horijontal 4" 38,00 m 12 80.000,00 3.040.000,00 0,578

c Floor drain ; Stainless Steel

d Fittings

Lantai 1

1 KLOSED DUDUK 1,00 PCS 3 2.250.000,00 2.250.000,00 0,427

2 Kitchen Zink 1,00 PCS 3 1.800.000,00 1.800.000,00 0,342

3 Kran air 3,00 PCS

Lantai 2

1 KLOSED DUDUK 2,00 PCS 3 2.250.000,00 4.500.000,00 0,855

2 WASHTAFEL 1 LOBANG 2,00 PCS 3 1.300.000,00 2.600.000,00 0,494

3 BAK MANDI (kotak sabun) 1,00 PCS

4 Kran air 2,00 PCS

Lantai 3

Kran air 1,00 PCS

26.004.996,00 4,941

5 PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK

1 Box MCB 6 group + MCB 1,00 set 4 250.000,00 250.000,00 0,047 2 Instalasi titik lampu (NYA 2.5mm ) 56,00 ttk 4 75.000,00 4.200.000,00 0,798 3 Instalasi stop kontak (NYA 2.5mm ) 12,00 ttk 4 75.000,00 900.000,00 0,171

4 Saklar Tunggal 7,00 set 4 10.000,00 70.000,00 0,013

5 Saklar Ganda 4,00 set 4 20.000,00 80.000,00 0,015

6 Saklar Ganda Tiga 1,00 set 2 35.000,00 35.000,00 0,007

7 Jack Antena 4,00 bh 4 250.000,00 1.000.000,00 0,190

6.535.000,00 1,242

6 PEKERJAAN PEMASANGAN PLAFON

1 LANTAI 1

Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm 89,07 M2 4 85.000,00 7.570.950,00 1,438

2 LANTAI 2

Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm 90,23 M2 4 85.000,00 7.669.550,00 1,457

3 LANTAI 3

Rangka + Plafon Gypsum Board 9 mm 36,67 M2 4 85.000,00 3.117.162,50 0,592 18.357.662,50 3,488

7 PEKERJAAN TAMPAK DEPAN DAN KANOPI

1 Finishing batu alam andesit (setara) 5,64 M2 10 280.000,00 1.579.200,00 0,300 2 Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8 M') 7,00 btg 10 341.375,00 2.389.625,00 0,454

3 Besi hollow ruang tengah lantai 1 16,00 btg 10

4 Finishing semen plester di nat cat coklat 14,06 M2 10 70.000,00 984.200,00 0,187 5 Finishing semen plester cat cream 12,43 M2 10 70.000,00 870.100,00 0,165 6 Finishing semen plester cat putih 7,45 M2 10 70.000,00 521.500,00 0,099

7 Finishing travertine 33,52 M2 10

8 Finishing Rilief atas pintu 14,00 M' 10 400.000,00 5.600.000,00 1,064

9 Relief Tiang teras 2,00 buah 10 400.000,00 800.000,00 0,152

10 Pekerjaan kanopi 4,33 M2 10 261.000,00 1.130.652,00 0,215

13.875.277,00 2,636

TOTAL BIAYA PEKERJAAN (1 Unit Villa) 526.360.571,80 100,00

TOTAL BIAYA PEKERJAAN (38 Unit Villa) 20.001.701.728,40

4.5.2.Biaya Tidak Langsung

Biaya tidak langsung (indirect cost) adalah biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut.

Yang termasuk biaya tidak langsung dalam proyek ini adalah : 1. Profit

(46)

a. Profit

Berdasarkan surat perjanjian pemborongan (kontrak), profit untuk kontraktor besarnya adalah 10% dari biaya langsung (direct cost).

Perhitungan besarnya profit adalah :

Total biaya langsung = Rp 20.001.701.728,40 Profit (10% dari total biaya langsung) = Rp 2.000.170.172,84

b. Pertambahan Pajak Nilai (PPN)

Berdasarkan surat perjanjian pemborongan (kontrak), Pertambahan Pajak Nilai (PPN) sebesar 10% dari real cost ditanggung oleh kontraktor.

Perhitungan besarnya profit adalah :

Total biaya langsung = Rp 20.001.701.728,40 Profit (10% dari total biaya langsung) = Rp 2.000.170.172,84 + Real Cost = Rp 22.001.871.901,24 PPN (10% dari Real Cost) = Rp 2.200.187.190,12

Keseluruhan biaya tidak langsung dalam proyek ini tersaji dalam Tabel 4.3.

Tabel 4.3 Rincian Biaya Tidak Langsung

NO JENIS BIAYA JUMLAH (Rp)

2. Profit 2.000.170.172,84

4. Pertambahan Pajak Nilai (PPN) 2.200.187.190,12

TOTAL BIAYA TIDAK LANGSUNG 4.200.357.362,96

4.5.3.Biaya Total Proyek

Rincian biaya total pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian adalah seperti tersaji dalam Tabel 4.4.

Tabel 4.4 Rincian Biaya Total

NO JENIS BIAYA JUMLAH

1. Biaya Langsung 20.001.701.728,40

2. Biaya Tidak Langsung 4.200.357.362,96

(47)

4.6.Identifikasi Kondisi Proyek dan Hubungan Antar Aktivitas

Hubungan keterkaitan antar aktivitas didapat dari hasil pengolahan data perusahaan, seperti yang disusun dalam Tabel 4.5 di bawah ini. Dengan bantuan Microsoft Project, hubungan keterkaitan ini dibentuk dalam jaringan kerja untuk mengidentifikasi kegiatan kritis (lihat Lampiran 2).

(48)

(49)

(50)

(51)

Kegiatan-kegiatan kritis yang diperoleh adalah sebagai berikut : 1. Pekerjaan Tanah

• Galian tanah pondasi 2. Pekerjaan Pondasi

• Potong tiang pancang • Lantai kerja K100 • Pekerjaan bekisting • Pekerjaan besi • Cor pondasi K225

3. Pekerjaan Kolom Stump dan Sloof a. Kolom Stump

• Pekerjaan bekisting • Pekerjaan besi • Cor K225 b. Sloof

• Pekerjaan bekisting • Pekerjaan besi • Cor K225

4. Pekerjaan Kolom Elv.00-4.20 • Pekerjaan bekisting

• Pekerjaan besi • Cor K225

5. Pekerjaan Balok dan Lantai Elv.4.20 • Pekerjaan bekisting

• Pekerjaan besi • Cor K225

6. Pekerjaan Kolom Elv.4.20-8.20

• Pekerjaan besi • Cor K225

7. Pekerjaan Balok dan Lantai Elv.8.20 • Pekerjaan bekisting

• Pekerjaan besi • Cor K225

8. Pekerjaan Kolom Elv.8.20-11.20 • Pekerjaan bekisting

• Pekerjaan besi • Cor K225

9. Pekerjaan Batu Bata (Lantai 3) • Pasangan batu bata (3/4) 1:4 • Pasangan batu bata (1/2) 1:4 • Plesteran batu bata 1:4 • Acian

10. Pekerjaan Tampak Depan dan Kanopi • Finishing batu alam andesit (setara) • Kisi-kisi besi hollow cat coklat (4,8

M’)

• Finishing semen plester cat coklat • Finishing semen plester cat cream • Finishing semen plester cat putih • Finishing relief atas pintu

• Relief tiang teras • Pekerjaan kanopi • Pekerjaan bekisting

(1)

76 Gambar 4.9 Grafik Perubahan Biaya Langsung terhadap Waktu

20.026.762.536,21

20.016.360.036,21

20.012.232.857,11

20.009.309.002,76

20.007.447.126,07

20.005.798.432,78 20.003.268.761,26

20.002.332.654,38

19.990.000.000,00 19.995.000.000,00 20.000.000.000,00 20.005.000.000,00 20.010.000.000,00 20.015.000.000,00 20.020.000.000,00 20.025.000.000,00 20.030.000.000,00

260 264 266 273 278 283 294 299

Biaya

Langsung

(Rp)

Durasi (hari)

BIAYA

LANGSUNG

(2)

77 Gambar 4.10 Grafik Perubahan Biaya Total terhadap Waktu

24.227.119.899,17

24.216.717.399,17

24.212.590.220,07

24.209.666.365,72

24.207.804.489,03

24.206.155.795,74 24.203.626.124,22

24.202.690.017,34

24.190.000.000,00 24.195.000.000,00 24.200.000.000,00 24.205.000.000,00 24.210.000.000,00 24.215.000.000,00 24.220.000.000,00 24.225.000.000,00 24.230.000.000,00

260 264 266 273 278 283 294 299

Total

Biaya

(Rp)

Durasi (hari)

TOTAL

COST

(3)

berik a. W b. To 4. Ef 5. Ef Gam Dari Ga kut: Waktu optim otal biaya o Dengan fisiensi wak fisiensi biay mbar 4.11 2 2 (Biaya w ambar 4.10 mum optimum efisiensi wa ktu ya Hubungan W 24.202.059.0 (Biaya No 24.227.119.8 waktu diperc biaya tota

= 260 HK = Rp 24. aktu dan bia

Waktu – Bi

091,36 ormal) 899,17 cepat) Biaya (Rp l diperoleh K .227.119.899 aya sebagai Atau iaya Norma Jam Kerja (

260 (Waktu dipercepa

h waktu opt

9,17 berikut :

al dan Diper (Lembur) u at) timum dan rcepat untuk 306 (Waktu Normal) A Kete A = B =

n biaya opti

k Alternatif Waktu (ha erangan : Titik normal Titik diperce imum seba Penambaha ari) epat 78 agai an

(4)

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1.Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisa Time Cost Trade Off pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian PT Cemara Kuta, Medan, maka dapat disimpulkan sebagai berikut :

a. Time Cost Trade Off adalah suatu metode untuk mempercepat durasi proyek dengan menambahkan alternatif tertentu, seperti penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan tenaga kerja.

b. Percepatan durasi proyek dilakukan dengan 2 (dua) langkah, yaitu :

• Crashing program, yang hanya diadakan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis. Hasil dari crashing program adalah crash duration, crash cost dan cost slope.

• Analisa Time Cost Trade Off, yaitu dengan mengadakan kompresi (penekanan) durasi proyek yang dilakukan pada kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis. Apabila kompresi dilakukan pada kegiatan yang tidak berada pada lintasan kritis maka durasi proyek secara keseluruhan akan tetap dan biaya proyek bertambah. Kompresi dilakukan terlebih dahulu pada kegiatan yang mempunyai cost slope terendah.

c. Dengan adanya percepatan durasi proyek, maka akan terjadi pengurangan durasi dan peningkatan biaya langsung.

d. Percepatan durasi proyek untuk alternatif penambahan jam kerja lembur (4 jam kerja) diperoleh:

• Waktu optimum percepatan durasi proyek 260 HK dengan peningkatan biaya langsung dari Rp 20.001.701.728,40 menjadi Rp 20.138.217157,46.

• Total biaya optimum proyek akibat percepatan durasi proyek meningkat dari Rp 24.202.059.091,36 menjadi Rp 24.338.574.520,42.

• Efisiensi waktu optimum adalah 15,03% dan efisiensi total biaya optimum adalah 0,16%. e. Percepatan durasi proyek untuk alternatif penambahan jumlah tenaga kerja diperoleh :

• Waktu optimum percepatan durasi proyek 260 HK dengan peningkatan biaya langsung dari Rp 20.001.701.728,40 menjadi Rp 20.006.280110,94.

• Total biaya optimum proyek akibat percepatan durasi proyek meningkat dari Rp 24.202.059.091,36 menjadi Rp 24.227.119.899,17.

• Efisiensi waktu optimum adalah 15,03% dan efisiensi total biaya optimum adalah 0,104%.

(5)

80 f. Dari kedua alternatif tersebut, penambahan tenaga kerja lebih menguntungkan dari segi biaya

karena hanya terjadi peningkatan biaya langsung dalam jumlah yang relatif kecil.

5.2.Saran

Berdasarkan hasil analisa Time Cost Trade Off pada proyek Pembangunan Villa 38 unit Type 10 m x 19 m Blok Legian PT Cemara Kuta, Medan, maka dapat disarankan sebagai berikut :

a. Pada alternatif penambahan jam kerja (lembur), kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis yang dapat dipercepat adalah :

- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 8.20-11.20) - Lantai Kerja K100 (Pekerjaan Pondasi)

- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 4.20-8.20) - Cor Kolom K225 (Kolom Stump)

- Bekisting (Kolom Stump)

- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 0.00-4.20) - Galian Tanah Pondasi (Pekerjaan Tanah)

b. Pada alternatif penambahan jumlah tenaga kerja, kegiatan-kegiatan yang berada pada lintasan kritis yang dapat dipercepat adalah :

- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 8.20-11.20) - Lantai Kerja K100 (Pekerjaan Pondasi)

- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 4.20-8.20) - Cor Kolom K225 (Kolom Stump)

- Bekisting (Kolom Stump)

- Cor Kolom K225 (Pekerjaan Kolom Elv. 0.00-4.20) - Galian Tanah Pondasi (Pekerjaan Tanah)

c. Percepatan durasi proyek dengan alternatif penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan jumlah tenaga kerja merupakan salah satu saran bagi pihak perusahaan yang ingin mendapatkan waktu dan biaya optimum proyek.

d. Selain alternatif penambahan jam kerja (lembur) dan penambahan jumlah tenaga kerja, dapat dicoba alternatif lain seperti penambahan kapasitas alat, menggunakan peralatan yang lebih baru dan modern atau menggunakan metode kerja yang baru, sehingga dapat menghasilkan pengurangan durasi yang maksimal dengan biaya proyek yang lebih minimum.

(6)

DAFTAR PUSTAKA

Anonim, 2004, Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia Nomor KEP.102/MEN/VI/2004 Waktu Kerja Lembur dan Upah Kerja Lembur, Jakarta: Departemen PU.

Buluatie, Nurhadinata, 2013, Optimalisasi Biaya dan Waktu dengan Metode Time Cost Trade Off pada Proyek Revitalisasi Gedung BPS Kota Gorontalo, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Vol.1, No.1, Gorontalo: Universitas Negeri Gorontalo.

Dipohusodo, Istimawan, 1996, Manajemen Proyek dan Konstruksi Jilid 1, Yogyakarta: Kanisius. Frederika, Ariany, 2010, Analisis Percepatan Pelaksanaan dengan Menambah Jam Kerja

Optimum pada Proyek Konstruksi, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Vol.14, No.2, Denpasar: Universitas Udayana.

Husen, Abrar, 2009, Manajemen Proyek, Yogyakarta: ANDI.

Luthan, Puti Lynna A., dan Syafriandi, 2006, Aplikasi Microsoft Project untuk Penjadwalan Kerja Proyek Teknik Sipil, Yogyakarta: ANDI.

Santosa, Budi, 2003, Manajemen Proyek, Surabaya: Penerbit Guna Widya.

Setiawan, Bagus Budi, 2012, Analisis Pertukaran Waktu dan Biaya dengan Metode Time Cost Trade Off (TCTO) pada Proyek Pembangunan Gedung di Jakarta, Jurnal Konstruksia Vol.4, No.1, Hal.27, Jakarta: Universitas Muhammdiyah Jakarta.

Soeharto, Iman, 1999, Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional Jilid 1, Jakarta: Erlangga.

Wulfram, Ervianto, 2004, Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi, Yogyakarta: ANDI.

Yana, A.A Gde Agung, 2006, Pengaruh Jam Kerja Lembur terhadap Biaya Percepatan Proyek dengan Time Cost Trade Off Analysis, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Vol.10, No.2, Denpasar: Universitas Udayana.

Analisa Percepatan Durasi Proyek Dengan Metode Pertukaran Waktu Dan Biaya (Time Cost Trade Off Method) (Studi Kasus : Proyek Perumahan Cemara Kuta – Medan)