BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Teori 2.1.1 Teori Tentang Properti dan Penilaian
2.1.1.1 Properti
Menurut Kotler 2008 properti adalah hak kepemilikan tak berwujud baik itu berupa benda nyata real estate maupun finansial saham dan obligasi.
Sedangkan menurut Robert Floyd 1991 properti adalah semua bangunan yang ada di atas permukaan bumi yang menjulang ke angkasa yang melekat
secara permanen baik secara alamiah maupun campur tangan manusia.
2.1.1.2 Klasifikasi Properti
Real Estate di bagi menjadi 4 empat klasifikasi yaitu: 1.
Residensial Real Estate Perumahan Penduduk baik milik pribadi maupun milik pemerintah dan
institusional, yang memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi manusia. Ini merupakan sumber permintaan terbanyak dari jasa manager properti
profesional. 2.
Commercial Real Estate Perumahan komersil terdiri dari bangunan perkantoran dan properti retail.
3. Industrial Property
Meliputi pabrik manufaktur berat dan ringan, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian produk.
4. Special Purpose Property
12
Universitas Sumatera Utara
Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater, sekolah, universitas, institusi pemerintah, tempat ibadah dimasukkan dalam kategori dengan tujuan khusus.
Denominasi umum mereka adalah fakta bahwa aktifitas yang terjadi dalam bangunan ini merupakan bisnis khusus.
2.1.1.3 Real Estate Perumahan
Real Estate Perumahan termasuk tempat tinggal pribadi seperti pemerintah dan perumahan kelembagaan, memberikan kepuasan yang dibutuhkan oleh
penduduk. Sumber permintaan yang besar ini merupakan pelayanan dari manajer properti profesional. Robert Flyod, 1991.
Menurut Sastra dan Marlina 2005, untuk membuat sebuah perencanaan real estate perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan
perumahan dan permukiman maka perlu dipertimbangkan secara matang aspek- aspek perencanaannya. Aspek-aspek yang mendasari perencanaan real estate
perumahan tersebut adalah : 1.
Lingkungan Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah
manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya
tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Apabila ternyata
daya dukung alami lingkungan sudah tidak dapat mengimbangi lagi maka perlu dilakukan investasi treatment lingkungan, agar kelestarian lingkungan
dapat tercipta. Dengan adanya upaya tersebut maka pembangunan perumahan
Universitas Sumatera Utara
tidak akan menimbulkan dampak yang negatif, terutama bagi lingkungan perumahan tersebut.
2. Daya Beli Affordability
Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam
perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupun bahan bangunan
yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya. Hal ini perlu diantisipasi mengingat kemampuan rata-rata kemampuan daya beli masyarakat pada
wilayah yang satu dengan yang lain tidak sama. Bahkan jika melihat data tentang kebutuhan akan rumah tinggal di Indonesia secara umum, maka
kemampuan masyarakat untuk membeli rumah masih berada di bawah garis kemampuan standar.
Faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain : a
Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatif rendah di bawah standar.
b Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah
pedesaan, masih relatif rendah. c
Pembanguanan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini berdampak
terhadap persaingan antara golongan yang berpenghasilan rendah, seolah- olah fasilitas dan kemajuan pembangunan pembangunan termasuk
perumahan hanya dapat dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja.
Universitas Sumatera Utara
d Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal.
e Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan, yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk kategori
rumah sederhana, menengah, maupun mewah. Untuk itu penyediaan fasilitas perumahan hendaknya disesuaikan dengan
kemampuan keluarga yang akan menempatinya, karena ekonomi keluarga yang satu dengan yang lain tidak sama.
3. Kelembagaan
Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik diperkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai
pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing serta menciptakan suasana yang kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu.
Masyarakat sebagai pelaku utama pembangunan memegang peranan penting dalam setiap program pembangunan yang dijalankan. Apabila dikaji lebih
jauh lagi tentang unsur pelaku pembangunan perumahan, maka peran swasta dalam hal ini pengembang kontraktor sangatlah menentukan terciptanya
arah dan laju pembangunan menuju masyarakat yang adil dan sejahtera dengan tercukupinya segala kebutuhan, termasuk kebutuhan perumahan.
Wurtzebach dan Miles 1994 membagi proses pengembangan suatu proyek perumahan dalam 8 tahap, seperti yang ditunjukan dalam gambar 2.1.
Proses pengembangan dimulai pada saat pengembang mempunyai suatu ide tentang pengembangan suatu perumahan di suatu daerah tertentu setelah melihat
Universitas Sumatera Utara
permintaan dan peluang yang ada. Tahap selanjutnya yaitu tahap penyempurnaan ide, dimana mulai dilakukan pencarian lokasi dengan memperhatikan zoning,
tersedianya akses jalan dan fasilitas-fasilitas disekitarnya misalnya : pusat perbelanjaan, pusat industri, perkantoran, dan lain-lain.
Tabel 2.1 Tahapan dan Aktifitas pada Proses Pengembangan Perumahan
Tahapan Aktifitas
Lahirnya ide •
Timbulnya ide pengembangan •
Menentukan target pasar •
Mencari sumber pendanaan •
Melakukan estimasi proyek secara kasar Penyempurnaan
ide •
Melakukan pengecekan terhadap zoing, akses jalan dan fasilitas lainnya.
• Melakukan pengecekan kondisi tanah, peraturan dan
keuangan. •
Melakukan pendekatan dengan institusi finansial. Studi kelayakan
• Melakukan studi kelayakan dan riset pasa
• Melakukan preliminary design
• Pengurusan perijinan
Negosiasi kontrak
• Mencari pinjaman permanen
• Mencari pinjaman konstruksi
Point komitmen •
Penandatangan kontrak •
Menetapkan anggaran konstruksi secara mendetail •
Menetapkan penjadwalan pelaksanaan proyek keuangan
Konstruksi •
Mengadakan test tanah •
Pembangunan struktur •
Pembayaran pekerjaan kontraktor Awal
pengoperasian •
Pemasangan utilitas •
Pemasangan iklan •
Promosi Manajemen Aset
• Pemeliharaan
• Peluncuran produk
Sumber: Wurtzebach dan Miles 1994
Pada tahap studi kelayakan dilakukan studi kelayakan fisik untuk menentukan kondisi dan kekuatan tanah seperti mempersiapkan tata letak arsitektural agar
sesuai dengan selera pasar dan peraturan pemerintah. Masuk ke tahapan negosiasi kontrak semua perjanjian kerja harus dinegosiasikan dengan pihak-pihak yang
Universitas Sumatera Utara
akan terlibat dalam poyek sebelum adanya perjanjian yang bersifat mengikat. Setelah tahap negosiasi kontrak, tahapan berlanjut pada tahap pola komitmen
yaitu dilakukannya penandatanganan kontrak-kontrak beserta semua
persyaratannya. Proses pengembangan dilanjutkan pada tahap konstruksi dimana pihak kontraktor ditunjuk melalui pembangunan dan pihak manager konstruksi
juga mulai melakukan pekerjaan pengawasan. Setelah proses konstruksi selesai dimulailah tahap pengoperasian proyek dan tahap terakhir adalah manajemen
asset.
2.1.1.4 Manajemen Properti