Properti Klasifikasi Properti Real Estate Perumahan

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Teori 2.1.1 Teori Tentang Properti dan Penilaian

2.1.1.1 Properti

Menurut Kotler 2008 properti adalah hak kepemilikan tak berwujud baik itu berupa benda nyata real estate maupun finansial saham dan obligasi. Sedangkan menurut Robert Floyd 1991 properti adalah semua bangunan yang ada di atas permukaan bumi yang menjulang ke angkasa yang melekat secara permanen baik secara alamiah maupun campur tangan manusia.

2.1.1.2 Klasifikasi Properti

Real Estate di bagi menjadi 4 empat klasifikasi yaitu: 1. Residensial Real Estate Perumahan Penduduk baik milik pribadi maupun milik pemerintah dan institusional, yang memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi manusia. Ini merupakan sumber permintaan terbanyak dari jasa manager properti profesional. 2. Commercial Real Estate Perumahan komersil terdiri dari bangunan perkantoran dan properti retail. 3. Industrial Property Meliputi pabrik manufaktur berat dan ringan, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian produk. 4. Special Purpose Property 12 Universitas Sumatera Utara Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater, sekolah, universitas, institusi pemerintah, tempat ibadah dimasukkan dalam kategori dengan tujuan khusus. Denominasi umum mereka adalah fakta bahwa aktifitas yang terjadi dalam bangunan ini merupakan bisnis khusus.

2.1.1.3 Real Estate Perumahan

Real Estate Perumahan termasuk tempat tinggal pribadi seperti pemerintah dan perumahan kelembagaan, memberikan kepuasan yang dibutuhkan oleh penduduk. Sumber permintaan yang besar ini merupakan pelayanan dari manajer properti profesional. Robert Flyod, 1991. Menurut Sastra dan Marlina 2005, untuk membuat sebuah perencanaan real estate perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan perumahan dan permukiman maka perlu dipertimbangkan secara matang aspek- aspek perencanaannya. Aspek-aspek yang mendasari perencanaan real estate perumahan tersebut adalah : 1. Lingkungan Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Apabila ternyata daya dukung alami lingkungan sudah tidak dapat mengimbangi lagi maka perlu dilakukan investasi treatment lingkungan, agar kelestarian lingkungan dapat tercipta. Dengan adanya upaya tersebut maka pembangunan perumahan Universitas Sumatera Utara tidak akan menimbulkan dampak yang negatif, terutama bagi lingkungan perumahan tersebut. 2. Daya Beli Affordability Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupun bahan bangunan yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya. Hal ini perlu diantisipasi mengingat kemampuan rata-rata kemampuan daya beli masyarakat pada wilayah yang satu dengan yang lain tidak sama. Bahkan jika melihat data tentang kebutuhan akan rumah tinggal di Indonesia secara umum, maka kemampuan masyarakat untuk membeli rumah masih berada di bawah garis kemampuan standar. Faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain : a Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatif rendah di bawah standar. b Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah pedesaan, masih relatif rendah. c Pembanguanan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini berdampak terhadap persaingan antara golongan yang berpenghasilan rendah, seolah- olah fasilitas dan kemajuan pembangunan pembangunan termasuk perumahan hanya dapat dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja. Universitas Sumatera Utara d Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal. e Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan, yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk kategori rumah sederhana, menengah, maupun mewah. Untuk itu penyediaan fasilitas perumahan hendaknya disesuaikan dengan kemampuan keluarga yang akan menempatinya, karena ekonomi keluarga yang satu dengan yang lain tidak sama. 3. Kelembagaan Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik diperkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing serta menciptakan suasana yang kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu. Masyarakat sebagai pelaku utama pembangunan memegang peranan penting dalam setiap program pembangunan yang dijalankan. Apabila dikaji lebih jauh lagi tentang unsur pelaku pembangunan perumahan, maka peran swasta dalam hal ini pengembang kontraktor sangatlah menentukan terciptanya arah dan laju pembangunan menuju masyarakat yang adil dan sejahtera dengan tercukupinya segala kebutuhan, termasuk kebutuhan perumahan. Wurtzebach dan Miles 1994 membagi proses pengembangan suatu proyek perumahan dalam 8 tahap, seperti yang ditunjukan dalam gambar 2.1. Proses pengembangan dimulai pada saat pengembang mempunyai suatu ide tentang pengembangan suatu perumahan di suatu daerah tertentu setelah melihat Universitas Sumatera Utara permintaan dan peluang yang ada. Tahap selanjutnya yaitu tahap penyempurnaan ide, dimana mulai dilakukan pencarian lokasi dengan memperhatikan zoning, tersedianya akses jalan dan fasilitas-fasilitas disekitarnya misalnya : pusat perbelanjaan, pusat industri, perkantoran, dan lain-lain. Tabel 2.1 Tahapan dan Aktifitas pada Proses Pengembangan Perumahan Tahapan Aktifitas Lahirnya ide • Timbulnya ide pengembangan • Menentukan target pasar • Mencari sumber pendanaan • Melakukan estimasi proyek secara kasar Penyempurnaan ide • Melakukan pengecekan terhadap zoing, akses jalan dan fasilitas lainnya. • Melakukan pengecekan kondisi tanah, peraturan dan keuangan. • Melakukan pendekatan dengan institusi finansial. Studi kelayakan • Melakukan studi kelayakan dan riset pasa • Melakukan preliminary design • Pengurusan perijinan Negosiasi kontrak • Mencari pinjaman permanen • Mencari pinjaman konstruksi Point komitmen • Penandatangan kontrak • Menetapkan anggaran konstruksi secara mendetail • Menetapkan penjadwalan pelaksanaan proyek keuangan Konstruksi • Mengadakan test tanah • Pembangunan struktur • Pembayaran pekerjaan kontraktor Awal pengoperasian • Pemasangan utilitas • Pemasangan iklan • Promosi Manajemen Aset • Pemeliharaan • Peluncuran produk Sumber: Wurtzebach dan Miles 1994 Pada tahap studi kelayakan dilakukan studi kelayakan fisik untuk menentukan kondisi dan kekuatan tanah seperti mempersiapkan tata letak arsitektural agar sesuai dengan selera pasar dan peraturan pemerintah. Masuk ke tahapan negosiasi kontrak semua perjanjian kerja harus dinegosiasikan dengan pihak-pihak yang Universitas Sumatera Utara akan terlibat dalam poyek sebelum adanya perjanjian yang bersifat mengikat. Setelah tahap negosiasi kontrak, tahapan berlanjut pada tahap pola komitmen yaitu dilakukannya penandatanganan kontrak-kontrak beserta semua persyaratannya. Proses pengembangan dilanjutkan pada tahap konstruksi dimana pihak kontraktor ditunjuk melalui pembangunan dan pihak manager konstruksi juga mulai melakukan pekerjaan pengawasan. Setelah proses konstruksi selesai dimulailah tahap pengoperasian proyek dan tahap terakhir adalah manajemen asset.

2.1.1.4 Manajemen Properti