Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

(1)

PENGARUH BAURAN PEMASARAN DAN KUALITAS PELAYANAN TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN

REAL ESTATE PURI ZAHARA 2 DI KOTA MEDAN

TESIS

OLEH:

PERANITA SAGALA 117048002/MMPP

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN 2014

(2)

PENGARUH BAURAN PEMASARAN DAN KUALITAS PELAYANAN TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN

REAL ESTATE PURI ZAHARA 2 DI KOTA MEDAN

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penelitian pada Sekolah Pascasarjana Universitas

Sumatera Utara

OLEH:

PERANITA SAGALA 117048002/MMPP

SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN 2014

(3)

Judul Tesis : PENGARUH BAURAN PEMASARAN DAN KUALITAS PELAYANAN TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN REAL ESTATE PURI ZAHARA 2 DI KOTA MEDAN

Nama Mahasiswa : Peranita Sagala Nomor Pokok : 117048002

Program Studi : Magister Manajemen Properti dan Penilaian

Menyetujui, Komisi Pembimbing

(Dr.Endang Sulistya Rini, SE, M.Si) (Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D) Ketua Anggota

Ketua Program Studi, Direktur,

(4)

Telah diuji pada Tanggal:

PANITIA PENGUJI TESIS

KETUA : Dr. Endang Sulistya Rini, M.Si

Anggota : 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph.D

2. Dr. Khaira Amalia Fachrudin, SE.Ak, MBA, CA. 3. Dr. Arlina Nurbaity, SE, MBA

(5)

PERNYATAAN Judul Tesis

PENGARUH BAURAN PEMASARAN DAN KUALITAS PELAYANAN TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN

REAL ESTATE PURI ZAHARA 2 DI KOTA MEDAN

Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan hasil karya penulis sendiri.

Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika penulisan ilmiah.

Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis bersedia menerima sanksi pencabutan gelar akademik yang penulis sandang dan sanksi-sanksi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.

Medan, 23 Januari 2014 Penulis,

Peranita Sagala Materai

(6)

PENGARUH BAURAN PEMASARAN DAN KUALITAS PELAYANAN TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN REAL ESTATE

PURI ZAHARA 2 DI KOTA MEDAN ABSTRAK

Bauran pemasaran dan kualitas pelayanan merupakan hal yang penting untuk memberikan kepuasan kepada konsumen pada Real Estate Puri Zahara 2 Medan. Keberhasilan perusahaan dalam memberikan pelayanan dan produk yang berkualitas kepada konsumen dapat menghasilkan pencapaian pangsa pasar yang tinggi dan peningkatan laba perusahaan. Fenomena pada penelitian ini adalah tingginya keluhan konsumen yang tidak puas terhadap produk dan kualitas pelayanan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan mengalisis pengaruh bauran pemasaran yang terdiri dari produk, harga, lokasi dan kualitas pelayanan yang terdiri dari Reliability, Responsiveness, Assurance, Emphaty dan Tangibel terhadap kepuasan Konsumen pada Real Estate Puri Zahara 2 Medan. Jenis penelitian ini adalah deskriptif kuantitatif. Sifat penelitian ini adalah penelitian menjelaskan (explanatory). Penelitian ini menggunakan proportionate random sampling untuk mengambil data 93 responden yang merupakan konsumen yang tinggal di Real Estate Puri Zahara 2 Medan. Metode analisis data mempergunakan Regresi Linier Berganda untuk melihat pengaruh produk dan kualitas pelayanan terhadap kepuasan konsumen pada perumahan Puri Zahara 2 Medan. Hasil penelitian ini menunjukkan nilai koefisien determinasi bauran pemasaran dan kualitas pelayanan terhadap kepuasan konsumen sebesar 0.567. Hal ini menjelaskan kemampuan variabel bebas (Bauran Pemasaran dan Kualitas Pelayanan) terhadap variabel terikat (Kepuasan Konsumen) adalah sebesar 56.7%. sedangkan sisanya 43.3% dijelaskan oleh variabel lain yang tidak diteliti. Hasil uji secara simultan dan parsial menunjukkan Bauran Pemasaran yang terdiri dari Produk, Lokasi Rumah, dan Harga berpengaruh terhadap kepuasan konsumen. Hasil uji secara simultan dan parsial menunjukkan Kualitas pelayanan yang terdiri dari Responsiveness dan Emphaty berpengaruh terhaap kepuasan konsumen pada Real Estate Puri Zahara 2. Berdasarkan hasil uji secara parsial variabel kualitas pelayanan Emphaty merupakan faktor yang dominan dalam mempengaruhi kepuasan konsumen.

Kata Kunci : Bauran Pemasaran, Produk, Harga, Lokasi, Kualitas Pelayanan, Kepuasan Konsumen, Real Estate, Perumahan

(7)

THE INFLUENCE OF MARKETING MIX AND SERVICE QUALITY ON THE SATISFACTION OF THE CONSUMERS OF PURI ZAHARA 2

REAL ESTATE, MEDAN

ABSTRACT

Marketing mix and service quality are important in providing satisfaction for consumers at Puri Zahara 2 Real Estate, Medan. The company’s success in providing qualified service and product for consumers can yield the achievement of high market segment and increasing profit for the company itself. The phenomenon found in the research was the serious complaint about consumers’ dissatisfaction with the product and the service quality. The objective of the research was to find out and to analyze the influence of marketing mix which consisted of product, price, and location and service quality which consisted of reliability, responsiveness, assurance, empathy, and tangibles on the satisfaction of the consumers of Puri Zahara 2 Real Estate, Medan.. The type of the research was descriptive quantitative; its nature was explanatory. The samples consisted of 93 respondents who were the consumers of Puri Zahara 2 Real Estate, Medan, taken by using proportionate random sampling technique. The data were analyzed by using multiple linear regression analysis in order to find out the influence of product and service quality on the satisfaction of the consumers of Puri Zahara 2 Real Estate, Medan. The result of the research showed that the coefficient determination value of marketing mix and service quality on consumers’ satisfaction was 0.567 which indicated that the capacity of independent variables (marketing mix and service quality) on dependent variable (consumers’ satisfaction was 56.7%, while the rest (43.3%) was explained by other variables which were excluded in the study. The result of the research showed that, simultaneously and partially, marketing mix which consisted of product, location of residence, and price had influence on consumers’ satisfaction. Simultaneously and partially, it was found that service quality which consisted of responsiveness and empathy had influence on the satisfaction of the consumers of Puri Zahara 2 Real Estate. It was also found that, partially, the variable of service quality (empathy) was the most dominant factor which influenced consumers’ satisfaction.

Keywords: Marketing Mix, Product, Price, Location, Service Quality, Consumers’ Satisfaction, Real Estate, Residence

(8)

KATA PENGANTAR

Penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan berkah-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini.

Selama melakukan penelitan dan penulisan tesis ini, Penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada:

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Univesitas Sumatera Utara

2. Bapak Prof.Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara

3. Ibu Dr. Khaira Amalia F, SE, Ak, MBA,MAPPI (Cert) selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian.

4. Ibu Dr. Endang Sulistya Rini, MSi selaku anggota Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan tesis ini.

5. Ibu Ir Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, Ph.D selaku anggota Komisi Pembimbing yang telah banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.

6. Ibu Dr. Arlina Nurbaity Lubis, MBA., selaku Anggota Komisi Pembanding yang telah banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.

7. Bapak Sukardi selaku Direktur Umum PT. Fasbiru yang telah memberikan izin untuk mendapatkan informasi Perumahan Puri Zahara 2 Medan.

8. Seluruh staff PT. Fasbiru dan marketing pemasaran Puri Zahara 2 yang bekerja sama dalam memberikan data yang dibutuhkan dalam tesis ini. 9. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister

Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

10.Kedua orangtua Peneliti P. Sagala dan Ratina Tarigan dan kelima saudara peneliti atas semua kasih sayang dan semangat yang telah diberikan.

11.Rekan-rekan Sekolah Pascasarja Magister Manajemen Properti dan Penilaian Angkatan I dan II atas bantuan dan dukungan selama peneliti menempuh studi dalam penulisa tesis ini.

Peneliti menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkahi kita semua. Amin.

Medan , 23 Januari 2014 Peneliti

(9)

RIWAYAT HIDUP

Peranita Sagala, lahir di Padang Sidimpuan Sumatera Utara pada tanggal 04 Oktober 1978 dari pasangan Ayahanda H. Palestin Sagala dan Ibunda Hj. Ratina Tarigan

Pendidikan sekolah dasar di SD Inpres no. 030306 Sidikalang, Dairi, Sumatera Utara. Setelah lulus SD tahun 1990 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah Pertama di SMP Negeri 2 Sidikalang, Dairi, Sumatera Utara lulus tahun 1993. Selanjutnya melajutkan ke pendidikan Sekolah Menengah Atas di SMA Negeri 1 Sidikalang, Dairi, Sumatera Utara lulus tahun 1996. Pada tahun 1997 melanjutkan pendidikan di Universitas Sumatera Utara pada Program Studi Arsitektur, Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara, lulus pada tahun 2002. Kemudian melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister Manajamen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara pada tahun 2011.

Medan , 23 Januari 2014

(10)

DAFTAR ISI

ABSTRAK ... i

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

RIWAYAT HIDUP ... iv

DAFTAR ISI ... i

DAFTAR TABEL ... iii

DAFTAR GAMBAR ... x

DAFTAR LAMPIRAN ... v

BAB I PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Perumusan Masalah ... 9

1.3 Tujuan Penelitian ... 10

1.4 Manfaat Penelitian ... 10

1.4.1 Manfaat Teoritis ... 10

1.4.2 Manfaat Praktis ... 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 12

2.1 Teori ... 12

2.1.1 Teori Tentang Properti dan Penilaian ... 12

2.1.1.2 Properti ... 12

2.1.1.2 Klasifikasi Properti ... 12

2.1.1.3 Real Estate Perumahan ... 13

2.1.1.4 Manajamen Properti ... 17

2.1.1.5 Cakupan Manajemen Properti ... 17

2.1.1.6 Properti sebagai Sumber Investasi ... 19

2.1.1.7 Faktor-faktor Penentuan Lokasi Perumahan ... 20

2.1.1.8 Penilaian Properti Real Estate Perumahan ... 22

2.1.2 Teori Tentang Pemasaran ... 26

2.1.2.1 Pengertian Pemasaran ... 26

2.1.2.2 Strategi Pemasaran ... 27

2.1.2.3 Strategi Pemasaran Properti ... 27

2.1.3 Teori Tentang Bauran Pemasaran ... 29

2.1.3.1 Pengertian Bauran Pemasaran ... 29

2.1.3.2 Dimensi Bauran Pemasaran ... 29

2.1.4 Teori Tentang Produk ... 30

2.1.4.1 Pengertian Produk ... 30

2.1.4.2 Lima Tingkatan Produk ... 31

2.1.4.3 Perumahan dan Pemukiman ... 32

2.1.4.4 Prasarana Lingkungan perumahan ... 34

2.1.4.5 Sarana Lingkungan Perumahan ... 35

2.1.4.6 Karateristik Lingkungan Perumahan ... 36

2.1.4.7 Produk Rumah ... 37

2.1.4.8 Kerusakan Produk Rumah pada Proyek Perumahan .... 37

(11)

2.1.5.1 Pengertian Harga ... 38

2.1.6 Teori Tentang Lokasi ... 42

2.1.6.1 Pengertian Lokasi ... 42

2.1.6.2 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Lokasi . 42 2.1.7 Teori Tentang Pelayanan Konsumen ... 46

2.1.7.1 Kualitas Pelayanan ... 46

2.1.7.2 Pengukuran Kualitas Pelayanan ... 47

2.1.8 Teori Tentang Kepuasan Konsumen ... 49

2.1.8.1 Pengertian Konsumen ... 49

2.1.8.2 Motivasi Konsumem Membeli Produk Perumahan ... 50

2.1.8.3 Pengertian Kepuasan Konsumen ... 50

2.2 Penelitian Terdahulu ... 55

2.2.1 Perbedaan Penelitian ... 57

BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN. ... 59

3.1 Kerangka Fikir. ... 59

3.2 Kerangka Konseptual. ... 59

3.3 Hipotesis Penelitian. ... 62

BAB IV METODE PENELITIAN. ... 63

4.1 Pendekatan dan Jenis Penelitian. ... 63

4.2 Populasi Penelitian. ... 63

4.3 Populasi Sasaran. ... 64

4.4 Jumlah Observasi ... 64

4.5 Sumber Data ... 66

4.6 Fokus Penelitian ... 66

4.7 Variabel Penelitian dan Defenisi Operasional ... 66

4.7.1 Variabel Penelitian ... 66

4.7.2 Definisi Operasinal Variabel ... 68

4.8 Desain Penelitian dan Jenis Data ... 71

4.8.1 Desain Penelitian ... 71

4.8.2 Jenis Data ... 71

4.8.2.1 Data Menurut Sumbernya ... 71

4.8.2.2 Data Menurut Sifatnya ... 72

4.8.3 Teknik Pengumpulan Data ... 72

4.9 Teknik Analisis Data ... 72

4.9.1 Tahapan Analisis Data ... 72

4.9.2 Analisis Regresi Berganda ... 73

4.9.3 Pengujian Asumsi Klasik ... 75

4.10 Langkah Analisis Data ... 82

4.10.1 Uji Validitas ... 82

4.10.1.1 Uji Validitas Instrumen Variabel Produk ... 83

4.10.1.2 Uji Validitas Instrumen Variabel Harga ... 84

4.10.1.3 Uji Validitas Instrumen Variabel Lokasi ... 85

4.10.1.4 Uji Validitas Instrumen Variabel Kualitas Pelayanan . 85 4.10.1.5 Uji Validitas Instrumen Variabel Kepuasan Konsumen 87 4.10.2 Uji Reliabilitas ... 87

(12)

BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN. ... 90

5.1 Hasil Penelitian. ... 90

5.1.1 Gambaran Umum Real Estate Puri Zahara 2 ... 90

5.1.2 Visi ... 90

5.1.3 Misi ... 91

5.1.4 Maksud dan tujuan PT. Fasbiru ... 91

5.1.5 Struktur Organisasi Perusahaan ... 92

5.1.6 Manajemen Properti Perumahan Puri Zahara 2 ... 93

5.1.7 Kebijaksanaan Perusahaan ... 95

5.1.8 Produk ... 97

5.1.8.1 Pilihan Tipe Rumah ... 97

5.1.8.2 Spesifikasi ... 98

5.1.8.3 Fasilitas Umum ... 99

5.1.9 Harga ... 101

5.1.10 Lokasi ... 102

5.1.11 Pelayanan ... 103

5.2 Pembahasan ... 104

5.2.1 Karateristik Responden Berdasarkan Pekerjaan ... 104

5.2.2 Karateristik Responden Berdasarkan Status ... 105

5.2.3 Karateristik Responden Berdasarkan Jumlah Anak ... 106

5.2.4 Karateristik Responden Berdasarkan Tingkat Pendidikan 107

5.2.5 Karateristik Responden Berdasarkan Penghasilan ... 107

5.2.6 Karateristik Responden Berdasarkan Sumber Informasi .. 108

5.3 Penjelasan Responden atas variabel Penelitian ... 110

5.3.1 Variabel Produk ... 110

5.3.1.1 Variabel Produk Aspek Rumah (X1 5.3.1.2 Variabel Produk Aspek Fasilitas Perumahan (X ) ... 110

2 5.3.2 Variabel Harga (X ) 117 3 5.3.3 Variabel Lokasi ... 123

) ... 121

5.3.3.1 Variabel Lokasi Perumahan(X4 5.3.3.2 Variabel Lokasi Rumah (X ) ... 123

5 5.3.4 Variabel Kualitas Pelayanan Reliability (X ) ... 126

6 5.3.5 Variabel Kualitas Pelayanan Responsiveness (X ) ... 128

7 5.3.6 Variabel Kualitas Pelayanan Assurance (X ) ... 131

8 5.3.7 Variabel Kualitas Pelayanan Emphaty (X ) ... 133

9 5.3.8 Variabel Kualitas Pelayanan Tangibel (X ) ... 135

10 5.3.9 Variabel Kepuasan Konsumen (Y) ... 130

) ... 127

5.4 Pengujian Asumsi Klasik ... 132

5.4.1 Hasil Uji Normalitas ... 143

5.4.2 Hasil Uji Multikolinearitas ... 145

5.4.3 Hasil Uji Heterokedastisitas ... 146

5.4.4 Hasil Regresi Linier Berganda ... 147

5.4.5 Koefisien Determinasi (R-Square) ... 148

5.4.6 Uji Serempak ... 149

5.4.7 Uji Secara Parsial (Uji T) ... 150

5.5 Pembahasan Pengaruh ... 154

5.5.1 Pengaruh Produk terhadap Kepuasan ... 154

(13)

5.5.1.2 Pengaruh Produk Fasilitas Perumahan ... 160

5.5.1.2.1 Manajemen Fasilitas Umum Perumahan ... 163

5.5.2 Pengaruh Harga terhadap Kepuasan ... 164

5.5.3 Pengaruh Lokasi terhadap Kepuasan ... 165

5.5.3.1 Lokasi Perumahan ... 166

5.5.3.2 Lokasi Rumah ... 170

5.5.4 Pengaruh Kualitas Pelayanan terhadap Kepuasan ... 174

5.5.4.1 Pengaruh Kualitas Pelayanan Reliability ... 175

5.5.4.2 Pengaruh Kualitas Pelayanan Responsiveness .... 176

5.5.4.3 Pengaruh Kualitas Pelayanan Assurance ... 176

5.5.4.4 Pengaruh Kualitas Pelayanan Emphaty ... 178

5.5.4.5 Pengaruh Kualitas Pelayanan Tangibel ... 178

5.5.5 Pengaruh Bauran Pemasaran dan Kualitas Pelayanan ... 179

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN……….. 182 6.1 Kesimpulan ... 182

6.2 Saran ... 184

DAFTAR PUSTAKA. ... 186

(14)

DAFTAR TABEL

1.1 Tingkat Penjualan Unit Rumah Puri Zahara ... 6

1.2 Pilihan Tipe Unit Rumah Puri Zahara 2 Tahap I ... 7

2.1 Tahapan dan Aktifitas pada Proses Pengembangan Perumahan ... 16

2.1 Penelitian Terdahulu ... 56

4.1 Jumlah Populasi dan Sampel pada setiap Jenis Tipe Rumah Pada Perumahan Puri Zahara 2. ... 65

4.2 Operasionalisasi Variabel ... 68

4.3 Hasil Uji Validitas Instrumen Produk ... 83

4.4 Hasil Uji Validitas Instrumen Harga ... 84

4.5 Hasil Uji Validitas Instrumen Lokasi ... 85

4.6 Hasil Uji Validitas Instrumen Kualitas Pelayanan ... 86

4.7 Hasil Uji Validitas Instrumen Kepuasan Konsumen ... 87

4.8 Hasil Uji Reliabilitas Instrumen Variabel ... 88

5.1 Pilihan tipe unit rumah Puri Zahara 2 tahap 1 ... 97

5.2 Spesifikasi Lahan Puri Zahara 2 ... 98

5.3 Spesifikasi Material Rumah Puri Zahara 2 ... 98

5.4 Harga unit rumah Puri Zahara 2 per Oktober ... 101

5.5 Harga unit rumah Puri Zahara 2 per Januari 2013 ... 102

5.6 Karakteristik Responden Berdasarkan Pekerjaan ... 104

5.7 Karakteristik Responden Berdasarkan Status Pernikahan ... 104

5.8 Karakteristik Responden Berdasarkan Jumlah Anak ... 105

5.9 Karakteristik Responden Berdasarkan Tingkat Pendidikan ... 107

5.10 Karakteristik Responden Berdasarkan Penghasilan ... 108

5.11 Karakteristik Responden Berdasarkan Sumber Informasi ... 109

5.12 penjelasan Responden Terhadap Variabel Produk dari Aspek Rumah ... 110

5.13 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Produk dari Perumahan ... 117

5.14 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Harga ... 122

5.15 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Lokasi Perumahan ... 124

5.16 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Lokasi Rumah ... 127

5.17 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kualitas Pelayanan Reliability (Kehandalan) ... 129

5.18 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kualitas Pelayanan Responsiveness ... 132

5.19 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kualitas Pelayanan Assurance ... 134

5.20 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kualitas Pelayanan Emphaty ... 136

5.21 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kualitas Pelayanan Tangibel ... 136

5.22 Penjelasan Responden Terhadap Variabel Kepuasan Konsumen ... 141

5.23 Hasil Uji Multikolinearitas ... 145

5.24 Hasil Uji Koefisien Regresi Linier Berganda ... 148

5.25 Hasil Uji Koefisien Determinasi ... 149

5.26 Hasil Uji-F Secara Simultan ... 150

5.27 Hasil Uji-t (Parsial) ... 151

(15)

DAFTAR GAMBAR

1.1 Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial ... 2

2.1 Diagram Bauran Pemasaran ... 30

2.2 Pengertian Produk ... 31

2.3 Langkah-langkah Menetapkan Harga ... 39

2.4 Pengaruh Jarak dari Distrik Pusat Bisnis ... 43

2.5 Hubungan Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Tempat Tinggal ... 44

2.6 Model Kepuasan Konsumen dipengaruhi oleh Kualitas (layanan Produk dan Faktor Eksternal ... 48

2.7 Kerangka Koseptual ... 60

5.1 Struktur Organisasi PT. Fasbiru ... 93

5.2 Bentuk Site Plan Perumahan Puri Zahara 2 ... 100

5.3 Lokasi Perumahan Puri Zahara 2 ... 103

5.4 Hasil Uji Normalitas P-Plot ... 143

5.5 Hasil Uji Normalitas Grafik Histogram ... 144

5.6 Hasil Uji Heterokedastisitas ... 147

5.7 Luasan Ruang pada Rumah Tipe 60 Perumahan Puri Zahara 2 ... 157

5.8 Akses keluar masuk perumahan Puri Zahara ... 168

(16)

DAFTAR LAMPIRAN

1. Kuisioner Penelitian ... 190

2. Peta Konsumen yang puas terhadap lokasi rumah dengan Mesjid ... 196

3. Peta Konsumen yang puas terhadap lokasi rumah dengan Taman ... 197

4. Peta Konsumen yang puas terhadap lokasi rumah dengan akses jalan dalam perumahan ... 198

5. Denah Standart Perumahan Puri Zahara 2 ... 200

6. Brosur Pemasaran Perumahan Puri Zahara 2 ... 206

7. Tabel Responden ... 208

8. Uji Validitas ... 212

(17)

PENGARUH BAURAN PEMASARAN DAN KUALITAS PELAYANAN TERHADAP KEPUASAN KONSUMEN REAL ESTATE

PURI ZAHARA 2 DI KOTA MEDAN ABSTRAK

Kata Kunci : Bauran Pemasaran, Produk, Harga, Lokasi, Kualitas Pelayanan, Kepuasan Konsumen, Real Estate, Perumahan

(18)

THE INFLUENCE OF MARKETING MIX AND SERVICE QUALITY ON THE SATISFACTION OF THE CONSUMERS OF PURI ZAHARA 2

REAL ESTATE, MEDAN

ABSTRACT

Keywords: Marketing Mix, Product, Price, Location, Service Quality, Consumers’ Satisfaction, Real Estate, Residence

(19)

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang

Bisnis real estate berjenis residensial atau perumahan merupakan salah satu bisnis yang prospektif dan semakin diminati para pengembang properti di Indonesia. Hal ini di sebabkan oleh faktor ekonomi makro Indonesia yang stabil, adanya dukungan pemerintah di bidang perumahan, sokongan perbankan selaku lembaga pembiayaan, rencana strategis para pengembang perumahan dan potensi konsumen yang besar serta dukungan infrastruktur yang baik memberikan optimisme prospek sektor perumahan berkembang dengan baik di masa yang akan datang.

Riset Coldwell Banker Indonesia (2012) memperkirakan dalam jangka waktu dua tahun ke depan untuk hunian residensial menengah bawah masih akan banyak mendominasi pasar real estate di Indonesia. Berdasarkan survei harga properti residensial yang dilakukan oleh Bank Indonesia (BI) permintaan properti residensial dilaporkan cenderung meningkat. Tingginya permintaan masyarakat berdasar survei BI ini juga didorong penawaran harga properti perumahan yang relatif stabil, khususnya kategori rumah kecil dan menengah. Dari gambar 1.1, dapat dilihat grafik Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) bahwa tingkat penjualan properti residensial dari tahun 2009 hingga 2013 mengalami peningkatan. Pada triwulan II-2013 tingkat penjualan properti meningkat (18.08% qtq) meskipun terjadi kenaikan harga. Penjualan rumah naik terutama pada rumah tipe menengah dan kecil. Tingginya permintaan masyarakat

(20)

Gambar 1.1 Perkembangan Indeks Haga Properti Residensial (IHPR)

Keterangan : qtq= secara triwulanan, yoy= secara tahunan Sumber: Bank Indonesia

Seiring dengan peningkatan minat dalam bisnis properti residensial, persaingan antar pengembang di jenis ini juga semakin meningkat. Hal ini ditandai dengan banyaknya banyak jumlah pengembang perumahan di Kota Medan, baik pengembang skala lokal maupun nasional. Jumlah keanggotaan Real Estate Indonesi (REI) secara nasional mengalami peningkatan dari 1700 di tahun 2010, di tahun 2011 sudah mencapai 2000 anggota. Data dari REI Sumatera Utara menunjukkan jumlah pengembang di kota Medan pada tahun 2010 terdaftar 50 pengembang. Selain pengembang yang terdaftar sebagai anggota REI juga terdapat perumahan yang dibangun oleh pengembang perumahan yang tidak terdaftar sebagai anggota REI. Pengembang ini umumnya membangun rumah skala kecil dengan jumlah 20 unit ke bawah. Pesatnya Pertumbuhan ekonomi kota Medan juga telah menarik kehadiran pengembang perumahan skala besar seperti Ciputra dengan hadirnya Perumahan Citra Garden tahun 2004 dan CitraLand Bagya City yang sudah telah membuka pasar di Medan pada tahun 2012. Meningkatnya jumlah pengembang perumahan di Kota Medan ini

(21)

menunjukkan persaingan yang cenderung semakin ketat di masa yang akan datang.

Pemasaran merupakan ujung tombak bisnis properti. Pemasaran yang mampu membidik konsumen menjadikan properti yang dibangun di daerah yang tadinya kurang diminati, menjadi bernilai lebih tinggi. Daya saing yang semakin ketat berimplikasi terhadap strategi pemasaran yang tepat untuk meningkatkan daya jual properti. Perusahaan harus memahami strategi pemasaran mereka pada situasi ekonomi baik pada masa sekarang maupun yang diperkirakan akan terjadi (Kotler, 2008)

Adanya strategi pemasaran yang tepat akan mengantarkan perusahaan pada hasil penjualan yang optimal. Strategi pemasaran mengandung dua faktor yang terpisah tetapi berhubungan erat (Anoraga, 1997: 230), yakni:

a. Pasar target/sasaran. Yaitu suatu kelompok konsumen yang merupakan “sasaran” perusahaan.

b. Bauran pemasaran (marketing mix), yaitu variabel-variabel pemasaran yang dapat dikontrol, yang akan dikombinasikan oleh perusahaan untuk memperoleh hasil yang maksimal.

Salah satu bentuk strategi pemasaran yang mampu mendukung dalam memasarkan perumahan adalah strategi bauran pemasaran yang meliputi Price, Product, Place, Promotion (McCharty dalam Tjiptono 2008). Bauran pemasaran adalah serangkaian variabel pemasaran terkendali yang dipakai oleh perusahaan untuk menghasilkan tanggapan yang dikehendaki perusahaan untuk menghasilkan tanggapan yang dikehendaki perusahaan dari pasar sasarannya, bauran pemasaran terdiri dari segala hal yang biasa dilakukan perusahaan untuk

(22)

mempengaruhi permintaan atas produknya yang terdiri dari produk, harga, lokasi dan promosi (Kotler, 2008:56). Promosi pada hakekatnya adalah suatu komunikasi pemasaran, artinya aktifitas pemasaran yang berusaha menyebarkan informasi, mempengaruhi/membujuk, dan atau mengingatkan pasar sasaran atas perusahaan dan produknya agar bersedia menerima, membeli dan loyal pada 219). Dari teori tersebut dapat disimpulkan Promosi bertujuan pada pengambilan keputusan, dan tidak bertujuan untuk kepuasan konsumen. Sehingga dalam penelitian ini, promosi tidak dibahas lebih lanjut.

Dengan menerapkan strategi bauran pemasaran secara efektif maka perusahaan dapat menciptakan kepuasan pelanggan. Kemudian membangun citra merek (brand image) guna menjaring calon pelanggan dan mengikat pelanggan setia sebanyak-banyaknya. Dalam keseluruhan proses ini ini peranan pemasaran cukup besar dan sangat menentukan. Melalui strategi bauran pemasaran diharapkan dapat meningkatkan nilai penjualan yang mengarah pada tercapainya tingkat pendapatan yang maksimal, dengan dibarengi efisiensi dalam berbagai komponen pembiayaan termasuk biaya pemasaran itu sendiri.

Kepuasan pelanggan merupakan hal yang penting karena pelanggan menghadapi pertumbuhan jumlah alternatif pilihan akan barang atau jasa yang semakin banyak. Penjualan berasal dari dua sumber yaitu konsumen baru dan konsumen lama yang membeli ulang. Untuk mendapatkan konsumen baru lebih dibutuhkan waktu, tenaga, biaya yang lebih banyak dibandingkan dengan mempetahankan konsumen yang sudah ada, karena konsumen yang sudah merasa puas akan mengkonsumsi ulang produk atau jasa tersebut atau memberikan

(23)

rekomendasi kepada teman dan keluarganya atas produk atau jasa tersebut. Hal ini secara tidak langsung akan membantu promosi penjualan.

Kecamatan Medan Tuntungan, di sepanjang jalan Bunga Rinte, merupakan salah satu kawasan di Kota Medan yang mengalami perkembangan pembangunan perumahan. Sepanjang jalan ini terdapat beberapa perumahan dengan skala 100-300 unit rumah, seperti: Graha Anggrek, Cluster Bunga Rinte, Stella Residence, Pesona Nabawi, Great Land dan Puri Zahara 2. Setiap perumahan tersebut menawarkan konsep pembangunan dan fasilitas berbeda kepada masyarakat, Seperti, desain bangunan, variasi tipe rumah, beraneka ragam fasilitas perumahan seperti kolam renang, club house, mesjid, tempat olah raga, keamanan dan lain-lain. Setiap perumahan memiliki konsep dan strategi sendiri yang membedakan dengan pesaingnya dalam melakukan penjualan. Banyaknya perumahan tersebut menjadi alternatif bagi masyarakat dalam memilih dan memutuskan untuk membeli rumah yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan mereka dengan mempertimbangkan kualitas pelayanan, produk, harga dan lokasi yang dilakukan.

Salah satu dari perumahan-perumahan tersebut adalah Perumahan Puri Zahara 2. Perbedaan perumahan ini dengan perumahan disekitarnya adalah konsep lingkungan bernuansa Islami, dimana cirinya adalah tersedianya Mesjid sebagai salah satu fasilitas sosial untuk menarik minat konsumen.

Dari beberapa perumahan tersebut, Perumahan Puri Zahara 2 termasuk salah satu perumahan yang diminati. Hal ini terlihat dari pesatnya tingkat penjualan perumahan ini pada tabel 1.1.

(24)

Proses pembangunan dan pemasaran Perumahan Puri Zahara 2 dimulai pada bulan Juli 2011, dengan total unit yang dijual 122 unit. Hingga Agustus 2012, unit yang belum terjual tinggal 5 unit lagi.

Tabel 1.1 Tingkat Penjualan Unit Rumah Puri Zahara 2 Desember 2011 Desember 2012 Juli 2013 sisa unit Tahap I Launching 122 Unit (Juli 2011)

Terjual 73 unit sisa 51

Terjual 71 unit Batal 17 unit

Sisa 5 unit Terjual 5 unit 0 unit

Tahap II -

launching

85 unit Terjual 81 unit 4 unit

Tahap III - -

launching 67 unit

Belum ada data Sumber: Pemasaran Puri Zahara 2 (data diolah)

Pada awal tahun 2013 seluruh unit sudah terjual. Adapun variasi tipe rumah yang dikembangkan adalah Rumah dengan Tipe 45/95, Tipe 60/105, Tipe 70/112, Tipe 100/112, Tipe 125/136 dan Tipe 220/204. Pesatnya penjualan, mendorong pengembang melakukan ekspansi di daerah sekitar perumahan tersebut sehingga awal tahun 2013, Perumahan Puri Zahara 2 membuka Tahap ke II dan III dengan total jumlah 152 unit. Hal ini menunjukkan permintaan konsumen yang tinggi dalam membeli rumah di Puri Zahara 2.

Perumahan Puri Zahara 2 juga menawarkan berbagai variasi tipe rumah seperti Tipe 45/95, Tipe 60/105, Tipe 70/112, Tipe 100/112, Tipe 125/136 dan Tipe 220/204. dengan jumlah unit beragam yang diuraikan pada table.1.2 Pilihan Tipe Unit Rumah Puri Zahara 2 tahap I.

Fasilitas yang diterima konsumen adalah Listrik dari PLN (Perusahaan Listrik Negara), Air bersih dari PDAM (Perusahaan Daerah Air minum) Tirtanadi, Jalan

(25)

Untuk Fasilitas Sosial, Perumahan Puri Zahara memiliki Mesjid, Taman dan Taman Bermain Anak. Untuk fasilitas Keamanan, pihak pengembang perumahan menyediakan pos satpam dan petugas keamanan selama proyek masih berlangsung.

Tabel 1.2 Pilihan Tipe Unit Rumah Puri Zahara 2 Tahap I

Type Luas tanah kapling(m2) Jumlah Unit

Tipe 220 204 3

Tipe 125 136 6

Tipe 100 112 9

Type 70 112 15

Tipe 60 105 50

Tipe 45 95 39

TOTAL 122 Unit Sumber : Puri Zahara 2

Pengembang Perumahan Puri Zahara 2 adalah PT. Fasbiru. Perusahaan ini telah berdiri sejak tahun 2006. PT. Fasbiru telah terdaftar sebagai salah satu anggota DPD Real Estate Indonesia (REI) Provinsi Sumatera Utara. Kantor pusat perusahaan ini terletak di Kompleks TASBI blok YY no. 53 Medan.

Dari data pelayanan konsumen Perumahan Puri Zahara 2 dan penyebaran kuisioner pendahuluan secara acak kepada 10 penghuni Perumahan Puri Zahara 2 terdapat beberapa keluhan konsumen Perumahan Puri Zahara 2, yaitu sebagai berikut:

1. Adanya ketidaktepatan waktu penyelesaian bangunan dengan waktu yang dijanjikan dengan konsumen.

(26)

2. Adanya keluhan keterlambatan terhadap layanan purna jual/garansi bangunan Puri Zahara 2.

3. Adanya keluhan kualitas produk bangunan.

Dari data yang diperoleh dari tim teknis Perumahan Puri Zahara 2, terdapat 70% komplain konsumen yang tercatat pada berita acara kerusakan pada saat serah terima rumah. Bentuk komplain berupa pengecatan yang kurang rapi, pekerjaan pengunci yang tidak tepat, dan kebocoran pada plafond, atap atau pipa, kualitas pintu dan jendela.

Dari berbagai jenis komplain tersebut, terjadi keterlambatan penanganan untuk kasus kebocoran atap dan penggantian material pintu/jendela. Masalah keterlambatan perbaikan kebocoran atap, terjadi karena kurangnya tenaga ahli untuk mengatasi kebocoran, dan lamanya proses mengatasi masalah kebocoran. Untuk masalah penggantian material pintu/jendela dipengaruhi oleh ketersediaan stok di pasar yang terbatas dan membutuhkan waktu untuk pemesanan pintu jendela jika harus diganti dengan yang baru.

Kepuasan konsumen yang didapat dari kualitas pelayanan dan strategi bauran pemasaran berdampak pada peningkatan daya jual perumahan. Penelitian Mital et al (1998) menunjukkan hasil bahwa kinerja yang negatif pada produk mempunyai pengaruh negatif pada kepuasan konsumen dan kerja yang positif pada produk mempunyai pengaruh positif pada kepuasan konsumen. Konsumen yang merasa puas karena kualitas pelayanan dan strategi bauran pemasaran yang prima tidak akan mengajukan komplain dan menceritakan hal yang menyenangkan kepada orang disekitarnya, sehingga secara tidak langsung mempromosikan perumahan

(27)

kepada konsumen lainnya. Sebaliknya, jika konsumen merasa tidak puas maka akan berpengaruh secara tidak langsung terhadap citra pengembang perumahan.

Tingginya keluhan konsumen perumahan Puri Zahara 2 menunjukkan adanya ketidakpuasan terhadap produk dan kualitas pelayanan. Namun jika dilihat dari tingginya tingkat penjualan selama waktu 2 (dua) tahun, perlu dievaluasi sejauh mana pengaruh keluhan konsumen terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di perumahan Puri Zahara 2 Medan. Hal ini untuk memastikan sejauh mana tingkat penjualan akan tetap stabil ataupun meningkat pada tahap penjualan rumah selanjutnya.

1. 2 Perumusan Masalah

Permasalahan yang ada dari latar belakang dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Apakah Produk berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di

Perumahan Puri Zahara 2?.

2. Apakah Harga berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2?

3. Apakah Lokasi berpengaruh kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2?

4. Apakah Kualitas Pelayanan Konsumen berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2?

5. Apakah Bauran Pemasaran (Produk, Harga, Lokasi) dan Kualitas Pelayanan berpengaruh terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Puri Zahara 2?

(28)

1. 3 Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui pengaruh Produk terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.

2. Untuk mengetahui pengaruh Harga terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.

3. Untuk mengetahui pengaruh Lokasi terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.

4. Untuk mengetahui pengaruh Kualitas Pelayanan terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.

5. Untuk mengetahui pengaruh Bauran pemasaran (Produk, Harga, Lokasi) dan Kualitas Pelayanan terhadap kepuasan konsumen membeli rumah di Perumahan Puri Zahara 2.

1. 4. Manfaat Penelitian 1.4.1 Manfaat Teoritis

1. Manfaat bagi perkembangan Ilmu Pengetahuan, diharapkan akan menambah pengetahuan mengenai teori manajemen properti khususnya strategi pemasaran perumahan.

2. Manfaat bagi Peneliti, menambah pengetahuan dan wawasan dalam bidang manajemen pemasaran real estate jenis residensial.

3. Bagi Peneliti selanjutnya, sebagai bahan referensi untuk melakukan penelitian yang lebih mendalam pada masa yang akan datang.

(29)

1.4.2 Manfaat Praktis

Hasil penelitian ini mempunyai beberapa manfaat yang dapat berguna untuk berbagi pihak antara lain pihak pemerintah, pengembang dan bagi penghuni perumahan.

1. Manfaat bagi pengembang, sebagai masukan strategi pemasaran yang tepat dan efektif bagi pengembang perumahan dalam menjual produk perumahannya sesuai target dan memuaskan konsumennya.

2. Manfaat bagi manajemen pemasaran Puri Zahara 2, sebagai bahan masukan untuk mengetahui kualitas pelayanan dan strategi bauran pemasaran terhadap kepuasan konsumen sehingga dapat menjadi pertimbangan untuk melakukan strategi-strategi pemasaran yang lebih baik lagi.

(30)

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Teori

2.1.1 Teori Tentang Properti dan Penilaian 2.1.1.1 Properti

Menurut Kotler (2008) properti adalah hak kepemilikan tak berwujud baik itu berupa benda nyata (real estate) maupun finansial (saham dan obligasi). Sedangkan menurut Robert & Floyd (1991) properti adalah semua bangunan yang ada di atas permukaan bumi yang menjulang ke angkasa yang melekat secara permanen baik secara alamiah maupun campur tangan manusia.

2.1.1.2 Klasifikasi Properti

Real Estate di bagi menjadi 4 (empat) klasifikasi yaitu: 1. Residensial Real Estate

Perumahan Penduduk baik milik pribadi maupun milik pemerintah dan institusional, yang memenuhi kebutuhan dasar perlindungan bagi manusia. Ini merupakan sumber permintaan terbanyak dari jasa manager properti profesional.

2. Commercial Real Estate

Perumahan komersil terdiri dari bangunan perkantoran dan properti retail. 3. Industrial Property

Meliputi pabrik manufaktur berat dan ringan, gudang untuk penyimpanan dan pendistribusian produk.

(31)

Hotel, motel, klub, resort, rumah sakit, teater, sekolah, universitas, institusi pemerintah, tempat ibadah dimasukkan dalam kategori dengan tujuan khusus. Denominasi umum mereka adalah fakta bahwa aktifitas yang terjadi dalam bangunan ini merupakan bisnis khusus.

2.1.1.3 Real Estate Perumahan

Real Estate Perumahan termasuk tempat tinggal pribadi seperti pemerintah dan perumahan kelembagaan, memberikan kepuasan yang dibutuhkan oleh penduduk. Sumber permintaan yang besar ini merupakan pelayanan dari manajer properti profesional. Robert & Flyod, (1991).

Menurut Sastra dan Marlina (2005), untuk membuat sebuah perencanaan real estate perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan perumahan dan permukiman maka perlu dipertimbangkan secara matang aspek-aspek perencanaannya. Aspek-aspek-aspek yang mendasari perencanaan real estate perumahan tersebut adalah :

1. Lingkungan

Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Apabila ternyata daya dukung alami lingkungan sudah tidak dapat mengimbangi lagi maka perlu dilakukan investasi treatment lingkungan, agar kelestarian lingkungan dapat tercipta. Dengan adanya upaya tersebut maka pembangunan perumahan

(32)

tidak akan menimbulkan dampak yang negatif, terutama bagi lingkungan perumahan tersebut.

2. Daya Beli (Affordability)

Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupun bahan bangunan yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya. Hal ini perlu diantisipasi mengingat kemampuan rata-rata (kemampuan daya beli) masyarakat pada wilayah yang satu dengan yang lain tidak sama. Bahkan jika melihat data tentang kebutuhan akan rumah tinggal di Indonesia secara umum, maka kemampuan masyarakat untuk membeli rumah masih berada di bawah garis kemampuan standar.

Faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain :

a) Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatif rendah (di bawah standar).

b) Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah pedesaan, masih relatif rendah.

c) Pembanguanan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini berdampak terhadap persaingan antara golongan yang berpenghasilan rendah, seolah-olah fasilitas dan kemajuan pembangunan pembangunan (termasuk perumahan) hanya dapat dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja.

(33)

d) Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil masyarakat untuk berinvestasi dan mengembangkan modal.

e) Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan, yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk kategori rumah sederhana, menengah, maupun mewah.

Untuk itu penyediaan fasilitas perumahan hendaknya disesuaikan dengan kemampuan keluarga yang akan menempatinya, karena ekonomi keluarga yang satu dengan yang lain tidak sama.

3. Kelembagaan

Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik diperkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing serta menciptakan suasana yang kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu. Masyarakat sebagai pelaku utama pembangunan memegang peranan penting dalam setiap program pembangunan yang dijalankan. Apabila dikaji lebih jauh lagi tentang unsur pelaku pembangunan perumahan, maka peran swasta dalam hal ini pengembang (kontraktor) sangatlah menentukan terciptanya arah dan laju pembangunan menuju masyarakat yang adil dan sejahtera dengan tercukupinya segala kebutuhan, termasuk kebutuhan perumahan.

Wurtzebach dan Miles (1994) membagi proses pengembangan suatu proyek perumahan dalam 8 tahap, seperti yang ditunjukan dalam gambar 2.1.

Proses pengembangan dimulai pada saat pengembang mempunyai suatu ide tentang pengembangan suatu perumahan di suatu daerah tertentu setelah melihat

(34)

permintaan dan peluang yang ada. Tahap selanjutnya yaitu tahap penyempurnaan ide, dimana mulai dilakukan pencarian lokasi dengan memperhatikan zoning, tersedianya akses jalan dan fasilitas-fasilitas disekitarnya (misalnya : pusat perbelanjaan, pusat industri, perkantoran, dan lain-lain).

Tabel 2.1 Tahapan dan Aktifitas pada Proses Pengembangan Perumahan Tahapan Aktifitas

Lahirnya ide • Timbulnya ide pengembangan • Menentukan target pasar • Mencari sumber pendanaan

• Melakukan estimasi proyek secara kasar Penyempurnaan

ide

• Melakukan pengecekan terhadap zoing, akses jalan dan fasilitas lainnya.

• Melakukan pengecekan kondisi tanah, peraturan dan keuangan.

• Melakukan pendekatan dengan institusi finansial. Studi kelayakan • Melakukan studi kelayakan dan riset pasa

• Melakukan preliminary design • Pengurusan perijinan

Negosiasi kontrak

• Mencari pinjaman permanen • Mencari pinjaman konstruksi Point komitmen • Penandatangan kontrak

• Menetapkan anggaran konstruksi secara mendetail • Menetapkan penjadwalan pelaksanaan proyek

keuangan

Konstruksi • Mengadakan test tanah • Pembangunan struktur

• Pembayaran pekerjaan kontraktor Awal

pengoperasian

• Pemasangan utilitas • Pemasangan iklan • Promosi

Manajemen Aset • Pemeliharaan • Peluncuran produk

Sumber: Wurtzebach dan Miles (1994)

Pada tahap studi kelayakan dilakukan studi kelayakan fisik untuk menentukan kondisi dan kekuatan tanah seperti mempersiapkan tata letak arsitektural agar sesuai dengan selera pasar dan peraturan pemerintah. Masuk ke tahapan negosiasi kontrak semua perjanjian kerja harus dinegosiasikan dengan pihak-pihak yang

(35)

akan terlibat dalam poyek sebelum adanya perjanjian yang bersifat mengikat. Setelah tahap negosiasi kontrak, tahapan berlanjut pada tahap pola komitmen yaitu dilakukannya penandatanganan kontrak-kontrak beserta semua persyaratannya. Proses pengembangan dilanjutkan pada tahap konstruksi dimana pihak kontraktor ditunjuk melalui pembangunan dan pihak manager konstruksi juga mulai melakukan pekerjaan pengawasan. Setelah proses konstruksi selesai dimulailah tahap pengoperasian proyek dan tahap terakhir adalah manajemen asset.

2.1.1.4 Manajemen Properti

Tujuan manajemen properti menurut Harjanto (2003) diklasifikasikan menjadi 2 (dua) yaitu:

a. Mengelola properti sebagai investasi/bisnis. Mengelola properti sebagai investasi sangat terkait dengan faktor-faktor eksternal sebagai peraturan pemerintah, faktor persaingan, permintaan dan penawaran, selera konsumen dan lain sebagainya. Tujuan utamanya adalah memaksimalkan pendapatan dan modal dari investor.

b. Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga tercapai hasil optimal dan efektif dan efisien. Tujuannya adalah untuk menghambat laju penyusutan ataupun terjadinya kerusakan pada properti maupun lingkungan sekitarnya.

2.1.1.5Cakupan Manajemen Properti

Menurut Harjanto (2003) Cakupan manajemen properti adalah: 1. Manajemen Sewa

(36)

Yaitu bagaimana membuat maksimal pendapatan bersih dari suatu properti sesuai dengan umur ekonomisnya. Seorang manajer properti harus dapat melaksanakan manajemen sewa mencakup: perjanjian sewa, pengawasan sewa, dan pengawasan rutin.

2. Manajemen Perawataan

Perawatan suatu bangunan mencakup berbagai aspek pekerjaan, tetapi hal ini dapat dibagi dalam 3 kategori yitu perencanaan pelaksanaan pekerjaan harian seperti pembersihan dan pemeriksaan fasilitas tertentu, perawatan berulang seperti pengecatan dan perbaikan komponen yang rusak dan penggantian.

3. Manajemen Keuangan

Tujuan utama dari manajemen properti adalah untuk mencapai pengembalian bersih yang tertinggi. Manajemen keuangan bertujuan untuk menetapkan dan membuat justifikasi semua biaya operasi dan pembelanjaan, memeriksa penghematan yang dapat dilakukan, kemampuan untuk mengatur pembiayaan jangka pendek atau jangka panjang di pasaran dengan tingkat bunga yang kompetitif.

4. Manajemen Investasi

Peran khusus lain dari manajer properti yang dapat dilakukan adalah memperoleh properti untuk tujuan investasi atas nama pemilik. Perolehan dari aset yang menghasilkan pendapatan biasanya dievaluasi berdasarkan jangka waktu yang lama. Waktu yang baik untuk mendapatkan properti semacam ini bila ada demand yang besar dan supply yang terbatas. Waktu adalah hal kriteria yang penting untuk investasi properti. Waktu yang

(37)

terbaik untuk investasi jika ekonomi di suatu negara trennya sedang menanjak.

5. Manajemen sosial

Tujuan dari public relation adalah untuk memberikan kesan keluar yang baik dari perusahaan. Hubungan baik antara pemilik dan penyewa akan menghasilkan banyak keuntungan didalam manajemen properti.

2.1.1.6 Properti sebagai Sumber Investasi

Tanah dan bangunan adalah salah satu bidang investasi yang paling popular saat ini danggap sebagai salah satu bidang investasi yang paling mantap karena cirinya yang dapat melawan inflasi. Dengan kata lain seorang investor yang menginvestasikan uangnya dalam bentuk tanah dan atau bangunan tidak perlu bimbang dengan keselamatan modalnya, malahan presentasi kenaikan nilai tanah telah menarik minat investor menginvestasikan modalnya. Dari segi pendapatan pula kebanyakan investasi dalam bentuk tanah dan bangunan tidak mengalami banyak masalah. Kareteristik yang terdapat dalam bidang investasi properti tanah dan bangunan:

1. Investasi adalah bersifat jangka panjang

2. Biaya untuk membeli dan menjualnya relatif tinggi

3. Waktu yang diperlukan untuk membeli dan menjualnya adalah panjang 4. Bukti kepemilikan kadangkala dapat menjadi masalah yang menyulitkan 5. Jumlah modal yang diperlukan untuk membeli tanah dan bangunan adalah

relatif lebih tinggi dan tak dapat dibeli sebagian dari sahamnya. 6. Mungkin terdapat banyak masalah dalam hal pemilikannya

(38)

7. Tanah adalah terbuka pengaruh undang-undang dan kebijaksanaan serta politik Negara, dimana hal ini mungkin akan mempunyai pengaruh negatif terhadap suatu kepentingan atas tanah tersebut.

8. Terdapat unsur “kemegahan” seseorang yang menjadi tuan tanah dalam arti lain pemilikan tanah melupakan lambang “status sosial” seseorang 9. Nilai tanah senantiasa naik seiring dengan waktu merupakan satu kontrol

yang baik terhadap inflasi.

10.Hasil dari investasi di dibidang properti secara umumnya jauh lebih tinggi daripada hasil dari jumlah yang sama diinvetasikan dalam bentuk investasi lain.

2.1.1.7 Faktor-faktor Penentuan Lokasi Perumahan

Penentuan lokasi perumahan dapat didasarkan pada beberapa pertimbangan. Karsten (1920) mengajukan gagasan bahwa lokasi perumahan didasarkan pada tingkat ekonomi bukan dipisahkan atas dasar etnis. Watts (1950), menerapkan prinsip zoning dan sejak itu pengertian kota lebih ditekankan pada land use planning. Ide dasar pembangunan perumahan adalah menciptakan kreasi suatu lingkungan pemukiman kota yang terpadu dan harmonis sebagai suatu kesatuan fungsi tersendiri (Djoyodipuro, 1992). Faktor-faktor yang berpengaruh pada penentuan lokasi perumahan adalah sebagai berikut: (1) fisik dasar : topografi, iklim, kondisi tanah, dan drainase; (2) fisik geografis: lokasi geografis yang strategis; (3) prasarana dan sarana : jaringan jalan dan utilitas umum; (4) fasilitas kebutuhan: pasar/pertokoan, pendidikan, peribadatan, kesehatan, hiburan, pemerintahan; dan (5) lingkungan: pencemaran air, pencemaran udara, pencemaran suara, kenyamanan lingkungan, kebersihan dan kesehatan

(39)

lingkungan, kepadatan bangunan dan penduduk, dan krisis bencana alam. Kualitas lokasi perumahan yang baik dapat terwujud apabila didukung dan ditunjang oleh faktor daya dukung lingkungan, fungsi lingkungan, estetika lingkungan, dan penataan lingkungan yang berkelanjutan. Berdasarkan kajian teoritis, faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi perumahan adalah: 1. Kelayakan fisik

Lokasi kawasan perumahan harus mempunyai kondisi geologi dan topografi yang dapat menjamin keamanan. Kawasan perumahan harus mempunyai tingkat kemantapan dan kestabilan yang tinggi serta mempunyai tingkat kelerengan yang rendah (Departemen P U, 1981). Sementara itu, Kepmen PU Nomor 378/KPTS/1987 menyebutkan bahwa lokasi perumahan harus memenuhi persyaratan antara lain: tidak berada di bawah permukaan air setempat, mempunyai kemiringan lahan yang relatif datar, dan aman dari bencana geologi. Djayadinata (1999) menyatakan bahwa untuk kawasan perumahan, kemiringan lereng yang diijinkan adalah < 15%. Keadaan tanah, topografi, drainase mempengaruhi penataan lokasi dan desain bangunan. 2. Ketersediaan air bersih

Lokasi perumahan harus memenuhi persyaratan antara lain tersedianya air bersih. Beberapa kemungkinan air bersih dapat diperoleh melalui saluran PDAM, sumur artesis, sumur pantek, mata air, penjernihan air sungai dan sebagainya (Kepmen PU Nomor 378/KPTS/1987).

3. Aksesibilitas

Aksesibilitas yang baik diperlukan untuk kriteria penentuan lokasi perumahan sebagai pelayanan kota terhadap kemudahan berhubungan dengan tempat

(40)

kerja, sekolah-sekolah, pusat perbelanjaan, pusat pemerintahan, kepolisian, dinas pemadam kebakaran, pengangkutan sampah dan sebagainya. Hal tersebut sejalan dengan hasil penelitian Firmansyah (1991) yang mengungkapkan pentingnya ketersediaan angkutan umum dalam penentuan lokasi perumahan

2.1.1.8 Penilaian Properti Real Estate Perumahan

Penilaian properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American Institute of Real Estate Appraiser, Wolcott (1987) dan Eckert et.al (1991) dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach). Sedangkan penilaian properti dipengaruhi oleh aspek fisik seperti luas dan bentuk, aksesbilitas, prasarana lingkungan, ketersediaan air bersih, iklim, dan bebas banjir; kondisi perekonomian seperti kesempatan kerja dan ketersediaan fasilitas kredit perumahan; kondisi politik meliputi kebijakan pemerintah, peruntukan lahan, keamanan lingkungan dan pajak; kondisi sosial seperti sikap dan tingkah laku masyarakat; dan aspek legal berupa hak milik, hak guna bangunan, hak pakai

Dalam melakukan penilaian terhadap tanah dan bangunan pada suatu kawasan tidak lepas dari nilai yang melekat pada tanah dan bangunan tersebut berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhinya. Sehingga perlu dicermati perpaduan nilai antara keduanya.

(41)

Lahan atau tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space) yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan perumahan, pertanian, industri dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut perkembangan teoritis nilai tanah.

Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli.

Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negatif (Pearce and Turner 1990).

Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual

(42)

ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri.

Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual. Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula sebaliknya.

2. Nilai Bangunan

Dalam penentuan nilai bangunan yang dilakukan secara masal, maka pelaksanaan penilaian dimulai dengan penyusunan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Untuk menyusun atau membuat DBKB digunakan metode survey kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan dasar perhitungan analisis BOW. Biaya komponen bangunan perlu dikelompokkan kedalam biaya komponen utama, komponen material dan komponen fasilitas bangunan

(43)

1. Komponen utama adalah komponen struktur rangka bangunan yang terdiri dari pondasi, plat lantai, kolom, balok, tangga, dinding geser. Struktur bangunan bawah tanah (basement) dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama.

2. Komponen material adalah komponen pelapis (kulit) struktur rangka bangunan.

3. Komponen fasilitas adalah komponen pelengkap fungsi bangunan. Nilai jual Objek Pajak (NJOP) bangunan ditentukan berdasarkan pada

1. Kelas/tipe/bintang dari bangunan, 2. Komponen utama bangunan, 3. Komponen material bangunan, 4. Komponen fasilitas bangunan,

5. Komponen fasilitas yang perlu disusutkan, 6. Penyusutan,

7. Komponen fasilitas yang tidak disusutkan, dan 8. Kapasitas dan letak (khusus untuk tangki).

Tingkat penyusutan bangunan berdasarkan umur efekif, keluasan dan kondisi bangunan. Umur efektif bangunan secara umum adalah sebagai berikut :

Umur Efektif= Tahun Pajak – Tahun Dibangun

(1) Bila tahun direnovasi terisi:

Umur Efektif = Tahun Pajak - Tahun Renovasi

(44)

Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor penyusutan. Faktor penyusutan ditentukan berdasarkan pengelompokan besarnya biaya pembuatan pengganti baru bangunan permeter persegi, umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya dan dituangkan dalam daftar penyusutan. (Direktorat Jenderal Pajak Bumi dan Bangunan, 1998)

2.1.2 Teori Tentang Pemasaan 2.1.2.1 Pengertian Pemasaran

Pemasaran adalah suatu sistem keseluruhan dari kegiatan-kegiatan bisnis yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang dan jasa yang memuaskan kebutuhan baik kepada pembeli yang ada (real buyer) maupun pembeli potensial (potensial buyer) (Stanton, 1994).

Dalam perusahaan modern, pemasaran merupakan suatu fungsi yang luas dan dalam yang mempengaruhi seluruh aspek operasi perusahaan. Pemasaran berawal dan berakhir pada konsumen, maka sangat esensial agar operasi perusahaan diarahkan kepada sasaran ini. Kegiatan menghubungkan perusahaan dengan kebutuhan konsumen itu dicapai melalui pemasaran.

Tiga unsur konsep pemasaran (Stanton, 1994) :

1. Orientasi pada

2. Penyusunan kegiatan pemasaran secara integral 3. Kepuasan Konsumen

Peranan pemasaran adalah mengidentifikasikan kebutuhan konsumen dan cara yang mereka kehendaki untuk memenuhi kebutuhan ini. Pemasaran

(45)

mengkaji, mengukur dan memahami kebutuhan-kebutuhan konsumen melalui analisis permintaan (demand analysis), yaitu dengan mengamati perilaku mereka sebagai pembeli sehingga dapat dibuat program pemasaran yang sesuai (Hasymi, 1986).

2.1.2.2 Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran adalah bagian dari langkah-langkah suatu rencana pemasaran dan merupakan pendekatan pokok pemasaran untuk mencapai sasaran-sasaran yang telah ditetapkan lebih dahulu. Strategi pemasaran merupakan upaya untuk mencapai tujuan yang dinyatakan secara konkrit dan terukur dalam volume penjualan, porsi pasar (market share) dan laba (Hasymi, 1986)

Strategi pemasaran mengandung dua faktor yang terpisah tetapi berhubungan erat (Anaroga, 1997: 230), yakni:

c. Pasar target/sasaran. Yaitu suatu kelompok konsumen yang merupakan “sasaran” perusahaan.

d. Bauran pemasaran (marketing mix), yaitu variabel-variabel pemasaran yang dapat dikontrol, yang akan dikombinasikan oleh perusahaan untuk memperoleh hasil yang maksimal.

Kedua faktor ini berhubungan erat. Pasar sasaran merupakan sasaran yang akan dituju, sedangkan Bauran Pemasaran merupakan alat menuju sasaran tersebut 2.1.2.3 Pemasaran Properti

Tujuan utama kegiatan pemasaran yang dilakukan manajer properti adalah menyewakan atau menjual suatu properti kepada konsumen agar memperoleh keuntungan dari penyewaan atau penjualan tersebut. Untuk mencapai tujuan

(46)

tersebut, maka manajer harus memiliki keahlian dalam bidang pemasaran yang meliputi:

1. Advertising campaign strategi and menthods

Strategi ini bergantung pada tiga faktor utama yaitu tipe properti, persediaan dan permintaan dan sumber keuangan yang tersedia.

a. Tipe properti yang dipromosikan harus memberikan pengaruh terkuat dari perancangan kampanye marketing. Metode yang digunakan untuk memasarkan spesifik properti merupakan fungsi alamiah dan jumlah dari penyewa potensial yang tertarik harus didapatkan.

b. Tingkat penyediaan dan permintaan pada area ini juga dapat menjadi penentu srategi marketing pada properti. Hanya ada sedikit kebutuhan akan promosi besar-besaran untuk menarik prospek pada pasar yang stabil. Bagaimanapun juga, program promosi dapat meningkatkan prestise bangunan.

c. Pengaruh ketiga dari perancangan strategi pemasaran adalah adanya sumber finansial. Pendapatan dari properti biasanya memiliki efek langsung pada dana total yang dialokasikan untuk iklan.

2. Pomotional Effort

Manajer properti dapat menaikkan rasio sewa melalui tindakan promosi yang baik.

3. Personal Actifity Effort

Aktifitas penjualan personal secara langsung diarahkan pada broker seperti pada individual berprospek. (Robert & Flyod, 1991)

(47)

2.1.3 Teori tentang Bauran Pemasaran 2.1.3.1 Pengertian Bauran Pemasaran

Stanton (1994) menyatakan bahwa Bauran pemasaran adalah kombinasi dari 4 (empat) variabel atau kegiatan yang merupakan sistem pemasaran perusahaan yaitu, produk, harga, kegiatan promosi dan sistem distribusi.

Foster (2010:56) menyatakan bahwa “Bauran Pemasaran adalah suatu istilah yang menggambarkan seluruh unsur pemasaran dan faktor produksi yang dikerahkan guna mencapai sasaran perusahaan.

Kotler (2008:45) menyatakan bahwa “Bauran Pemasaran adalah serangkaian variabel pemasaran terkendali yang dipakai oleh perusahaan untuk menghasilkan tanggapan yang dikehendaki perusahaan dari pasar sasarannya, Bauran Pemasaran terdiri dari segala hal yang biasa dilakukan perusahaan utnuk mempengaruhi permintaan atas produknya.

2.1.3.2 Dimensi Bauran Pemasaran

Menurut Kotler (2008:46) dimensi Bauran Pemasaran meliputi: 1. Produk (product)

2. Harga (price) 3. Lokasi (place) 4. Promosi (promotion)

Promosi berpengaruh pada pengambilan keputusan, dan tidak berpengaruh terhadap kepuasan konsumen. Sehingga dalam penelitian ini, promosi tidak dibahas lebih lanjut.

(48)

Gambar 2.1. Diagram Bauran Pemasaran

Sumber: Kotler 2002:18 2.1.4 Teori Tentang Produk (Product)

2.1.4.1 Pengertian Produk

Produk adalah segala sesuatu yang bisa ditawarkan kepada pasar agar diperhatikan, diminta atau dikonsumsikan sehingga mungkin memuaskan keinginan atau kebutuhan konsumen (Kotler, 1990). Karena produk dapat memenuhi kebutuhan tertentu maka produk juga dapat diartikan sebagai sekelompok nilai yang memberikan kepuasan pada pemakainya. Produk yang dipasarkan termasuk didalamnya adalah jasa dan barang.

Adisaputro (2010:67) menyatakan “produk adalah sebagai tawaran (market offerings) yang meliputi produk fisiknya dengan berbagai kemampuan produk, jasa pelayanan, tawaran garansi dan brand yang menunjukkan identitas produsennya.

Menurut Tjiptono (2008) bahwa produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan produsen untuk diperhatikan, dibeli, digunakan atau dikonsumsi pasar

(49)

bisa berupa manfaat tangible maupun intangible yang dapat memuaskan pelanggan.

Gambar 2.2 Pengertian Produk

Sumber: Tjiptono 2008

2.1.4.2 Lima Tingkatan Produk

Produk juga memiliki tingkatan-tingkatan sesuai hierarki nilai bagi konsumennya. Setiap tingkatan menambah nilai pelanggan yang lebih besar, dan kelimanya merupakan bagian dari hierarki nilai pelanggan (costumer value heirarcy).

Berikut adalah lima tingkatan produk: 1. Manfaat inti (core benefit)

Manfaat yang terdapat dalam produk dan manfaat ini inilah yang sebenarnya diinginkan dan dibeli oleh konsumen.

(50)

3. Produk yang diharapkan (expected product)

Pemasar menyiapkan produk tambahan yang melebihi harapan pelanggan. 4. Produk tambahan (augmented product)

Pemasar menyiapkan produk tambahan yang melebihi harapan pelanggan. 5. Produk potensial (potential product)

Produk potensial mencakup semua kemungkinan tambahan dan transformasi yang mungkin dialami seubah produk atau penawaran di masa depan.

2.1.4.3 Perumahan dan Pemukiman

Disebut dalam Undang-Undang Republik Indonesia No. 4 Tahun 1992: Bab I, pasal 1 dijelaskan bahwa secara teknis pengertian permukiman skala besar adalah suatu permukiman dengan jumlah rumah diatas 200 unit dan dilengkapi dengan prasarana dan sarana kebutuhan sosial ekonomi lingkungan. Adapun ciri-ciri umum permukiman khususnya permukiman skala besar adalah sebagai berikut: 1. Sebagian besar adalah untuk tempat tinggal.

2. Infrastruktur yang dikembangkan lebih pada pelayanan skala lingkungan. 3. Luas kawasan yang dikembangkan lebih kecil dari 1000 ha

Kebutuhan fasilitas perkotaan bagi penduduk kawasan hunian skala besar masih tergantung atau memanfaatkan fasilitas perkotaan yang berada di pusat kota. Adapun kebutuhan pengembangan permukiman skala besar adalah sebagai berikut:

1. Memiliki akses jalan menuju ke kota yang dapat menampung pergerakan harian dari lokasi ke pusat kota yang sangat padat.

2. Waktu pencapaian dari lokasi ke pusat kota relatif singkat.

(51)

pembangunan suatu perumahan, yaitu:

1. Yang terpenting dari hunian bukan pada apanya, melainkan pada akibat yang ditimbulkannya terhadap penghuninya;

2. Perumahan tidak lagi dipandang sebagai produk akhir, tetapi proses yang berkembang;

3. Ketidaksempurnaan dalam pembangunan perumahan akan dapat lebih ditolelir apabila hal ini menjadi tanggung jawab pihak penghuni dibanding pihak lain.

Sementara itu tolak ukur pembangunan perumahan ditentukan oleh 3 (tiga) faktor utama yang meliputi:

1. Nilai perumahan (The value of housing);

2. Ekonomi dan perumahan (housing economic); dan

3. Kewenangan terhadap perumahan (authority over housing).

Pada Undang-Undang No.4 tahun 1992 pasal 1 tentang Perumahan dan Permukiman, berfungsi sebagai:

1. Tempat tinggal atau hunian yang digunakan manusia untuk berlindung dari gangguan iklim, musuh, penyakit, dan makluk hidup lainnya.

2. Tempat awal pengembangan kehidupan dan penghidupan keluarga, dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.

3. Tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkup yang terbatas.

Kelengkapan prasarana dan sarana lingkungan sebagai ketersediaan infrastruktur permukiman tersebut, dimaksudkan agar dapat merupakan lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur serta dapat berfungsi sebagai

(52)

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung kehidupan dan penghidupan.

2.1.4.4 Prasarana Lingkungan Perumahan.

Menurut Dirjen Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum (1989), Lingkungan Perumahan adalah sekelompok rumah-rumah dengan fasilitas lingkungannya. Prasarana perumahan meliputi jalan, saluran air minum, saluran air hujan, jaringan listrik dan jaringan telepon.

a. Jaringan Jalan

Berdasarkan Pedoman Standar Pelayanan Minimal, prasarana lingkungan tentang jaringan jalan adalah:

1. Jalan kota, panjang jalan 0,6 km/1.000 penduduk dengan kecepatan rata- 15 s/d 20 km/jam. dan dapat diakses kesemua bagian kota dengan mudah.

2. Jalan lingkungan, panjang jalan 40-60 m/Ha dengan lebar 2-5 m dan dapat diakses kesemua bagian lingkungan dengan mudah.

3. Jalan setapak, panjang jalan 50-100 m/Ha dengan lebar 0,8-2 m dan dapat diakses kesemua bagian lingkungan dengan mudah.

b. Jaringan Air Bersih

Pembangunan prasarana air bersih bertujuan untuk menyediakan air bersih bagi warga masyarakat guna meningkatkan kesejahteraan dan untuk memenuhi kebutuhan yang mempunyai nilai strategis. Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga.

c. Jaringan Drainase

Jaringan drainase perkotaan merupakan tempat pembuangan kelebihan air pada suatu kota dengan cara mengalirkannya melalui permukaan tanah (surface

(53)

drainage) atau lewat di bawah permukaan tanah (sub surface drainage), untuk dibuang ke sungai, laut atau danau. Kelebihan air tersebut dapat berupa air hujan, air limbah domestik dan industri.

Karena itu drainase perkotaan terpadu dengan sanitasi, sampah, pengendalian banjir kota dan lain-lain. Secara umum sumber-sumber air buangan kota dibagi dalam kelompok-kelompok (disesuaikan dengan perencanaan air minum yang ada), diantaranya dari rumah tangga, perdagangan, industri sedang dan ringan, pendidikan, kesehatan, tempat peribadatan, sarana rekreasi.

d. Jaringan Listrik

Jaringan listrik merupakan suatu kesatuan sistem jaringan yang terdiri dari sumber pembangkit listrik, gardu induk, gardu hubung, gardu pembagi atau distribusi, jaringan kabel tegangan tinggi, jaringan kabel tegangan menengah dan jaringan kabel tegangan rendah. Jaringan listrik di Indonesia pengadaan dan pengelolaannya di lakukaan oleh Perusahaan Listrik Negara (PLN)

2.1.4.5 Sarana Lingkungan Perumahan.

Sarana lingkungan perumahan meliputi kelengkapan lingkungan yang berupa fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, pemerintahan dan pelayanan umum, peribadatan, rekreasi dan kebudayaan, olah raga dan lapangan terbuka. Sarana lingkungan dalam obyek penelitian ini adalah sebagai berikut: a. Sarana Peribadatan

Sarana-sarana Peribadatan, jenis, macam dan besarnya sangat tergantung pada kondisi setempat. Untuk mendapatkan hasil perencanaan yang sesuai, ada tiga hal yang perlu diperhatikan antara lain:

(54)

2. Jenis agama atau kepercayaan yang dianut

3. Cara atau pola melaksanakan agama atau kepercayaan b. Sarana Olah-raga dan Ruang Terbuka

Sarana Olah-raga dan Ruang Terbuka selain berfungsi utama sebagai taman, tempat bermain anak-anak dan lapangan olah-raga juga akan memberikan kesegaran dan menetralisasi polusi udara sebagai paru-paru kota. Oleh karena fungsinya yang sangat penting, maka sarana-sarana ini harus benar-benar dijaga baik dalam besaran maupun kondisinya.

Disamping taman dan lapangan olah-raga terbuka masih harus disediakan jalur-jalur hijau

2.1.4.6 Karakteristik Lingkungan Perumahan.

Karakteristik perumahan pada dasarnya terbagi atas dua hal yang didasarkan pada sistem pembangunan dan kepemilikannya, yang menyangkut juga pembangunan yang meliputi tipe dan ukuran perumahan, kepemilikan, jumlah anggota keluarga, hubungan inter keluarga, pendidikan kepala keluarga, pekerjaan keluarga, dan pendapatan keluarga.

Hartshorn (1980), menyatakan bahwa perpindahan individu dan keputusannya terhadap tempat tinggalnya diakibatkan oleh dorongan-dorongan yang disebabkan oleh faktor-faktor internal dan eksternal. Faktor internal meliputi: kebutuhan dan perkiraan-perkiraan terhadap lokasi yang baru. Faktor eksternal meliputi: karakteristik fisik lingkungan, karakteristik tetangga, karakteristik bentuk perumahan, dan lokasi perumahan yang relatif dekat dengan daerah perkotaan. Mengenai karakteristik fisik lingkungan, bahwa kualitas fisik lingkungan mencerminkan kualitas hidup manusia yang ada di dalamnya.

(55)

Komponen kualitas lingkungan dapat dibagi menjadi: (1). Variabel lokasi: Jarak ke pusat pelayanan, iklim, dan topografi; (2). Variabel fisik: Organisasi ruang yang jelas, kondisi udara yang bersih, dan suasana yang tenang; (3). Variabel Psikologis: Kepadatan penduduk dan kemewahan; (4). Variabel sosial ekonomi:Suku, status sosial, tingkat kriminalitas dan sistem pendidikan.

2.1.4.7 Produk Rumah

Produk rumah dalam lingkungan real estate meliputi: a. Kualitas : mutu rumah yang diproduksi b. Gaya : bentuk atau tampak rumah

c. Pilihan : adanya macam-macam tipe dalam lokasi d. Lokasi : pengaruh lokasi lahan terhadap kota. e. Lingkungan : kondisi batas-batas lokasi.

f. Saluran : jalan masuk (akses yang menarik dan kemudahan mencapai ke lokasi.

g. Transportasi : adanya sarana transportasi umum maupun kemudahan seseorang mencapai lokasi dari tempat bekerja, sekolah dan berbelanja. h. Merek dagang : citra atau nama perusahaan yang menonjol.

i. Kemasan : pengaturan penataan letak (site planning) j. Ukuran : luas rumah yang ditawarkan.

k. Pelayanan : fasilitas umum yang disediakan l. Jaminan : keberesan sertifikat tanah.

2.1.4.8Kerusakan Produk Rumah pada Proyek perumahan

Kerusakan pada produk rumah menunjukkan adanya kesalahan, penyimpangan atau permasalahan pada proses pelaksanaan pekerjaan

(56)

pembangunan rumah. Kerusakan produk rumah pada proyek perumahan terdiri dari kebocoran atap, pasangan keramik atau pecah, dinding retak, cat dinding pudar, sanitair tidak berfungsi, pasangan kusen tidak sempurna, plafond bernoda dan lain-lain.

Permasalah kerusakan produk rumah diatas dapat dihindari apabila faktor-faktor yang terlibat dalam proses pelaksanaan proyek perumahan terdiri dari faktor sumber daya manusia, peralatan, material dan cara kerja memenuhi persyaratan mutu sehingga produk rumah yang dihasilkan dapat berfungsi secara memuaskan selama kurun waktu tertentu.

2.1.5 Teori tentang Harga 2.1.5.1 Pengertian Harga

Harga adalah jumlah uang (ditambah beberapa produk kalau mungkin) yang dibutuhkan untuk mendapatkan sejumlah kombinasi dari produk dan pelayanannya (Stanson, 1994).

Menurut Lamb et al (2001:9) “ Harga adalah apa yang harus diberikan oleh pembeli untuk mendapatkan suatu produk”. Harga juga merupakan hal yang terpenting bagi sebuah perusahaan di dalam mentapkan harga agar produknya bisa bersaing di Pasar.

Menurut Kotler (2008:70) “Harga adalah salah satu elemen dalam Bauran Pemasaran yang menghasilkan pendapatan, sedangkan elemen lain dari Bauran itu menghasilkan biaya-biaya”. Harga jual mungkin merupakan elemen dalam program pemasaran yang paling mudah diubah, sedangkan fitur produk, saluran pemasaran, dan juga program promosi akan memakan waktu yang lebih lama untuk diubah. Harga jual produk juga mampu mengkomunikasikan pada pasar

(57)

tentang nilai positioning yang dimaksudkan oleh perusahaan dari produk atau brand-nya. Harga juga ditentukan melalui proses negosiasi antara pembeli dan penjual.

Untuk bertahan dalam pasar yang persaingan sangat kompetitif, perusahaan memerlukan sasaran penetapan harga yang khusus, yang dapat dicapai dan diukur. Langkah-langkah dalam menetapkan harga dapat disajikan pada Gambar 2.3:

Gambar 2.3 Langkah-langkah dalam menetapkan harga

Sumber: Subagyo (2010)

Gambar 2.3 dapat dijelaskan ada empat langkah dalam menetapkan harga. Tujuan penetapan harga dibagi menjadi tiga kategori yaitu, orientasi laba, orientasi penjualan dan status quo. Orientasi keuntungan didasarkan pada maksimalisasi keuntungan, keuntungan yang memuaskan dan target pengembalian investasi. Orientasi penjualan berfokus untuk mempertahankan

(58)

persentasi pangsa pasar. Dan status quo untuk mempertahankan harga yang telah ada atau menyesuaikan diri dengan harga persaingan.

Dalam memilih suatu metode dalam suatu strategi harga untuk membantu dalam menentukan harga dasar ada hal yang harus dipertimbangkan yaitu: biaya menetapkan batas bawah untuk harga, harga pesaing dan harga produk pengganti memberikan titik orientasi, dan penilaian atas fitur-fitur unik menetapkan batas atas harga.

Ada lima metode didalam penetapan harga yaitu : Penentapan harga mark-up (mark up pricing) yang merupakan penetapan harga paling mendasar dengan menambah mark-up standar ke biaya produk. Penetapan harga tingkat pengembalian sasaran (target return pricing). Produk merupakan sekelompok nilai yang diperoleh atau dipersepsikan oleh konsumen yang menggunakan produk tersebut. Nilai anggapan terdiri dari beberapa elemen seperti citra pembeli akan produk, kemampuan penghantaran dari saluran, kualitas jaminan, dukungan pelanggan. Dan atribut yang kurang dominan seperti reputasi pemasok, dan kepercayaan. Penetapan harga nilai (value pricing) dengan memberikan harga yang rendah perusahaan berupaya menjadi produsen low cost tanpa harus mengorbankan kualitas produknya dengan harga yang rendah tersebut diharapkan dapat menarik sebagian besar pelanggan yang sadar akan nilai. Penetapan harga going rate (going rate pricing) perusahaan yang menggunakan cara ini mendasarkan harga produknya terutama pada harga produk pesaing. Setelah harga dasar telah dipertimbangkan maka harga akhir produk akan ditetapkan.

Paramater harga yang ada pada strategi pemasaran meliputi daftar harga, jangka waktu pembayaran, sistem pengkreditan, penghargaan, diskon. Harga

(59)

semata-mata tergantung pada kebijakan perusahaan, tetapi tentu saja dengan mempertimbangkan berbagai hal. Faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penetapan harga tersebut adalah biaya, kebijakan pesaing dan perubahan keinginan pasar. Kebijaksanaan harga ini menyangkut pula penetapan-penetapan seperti:

a. Daftar harga dari tipe-tipe yang ditawarkan.

b. Jangka waktu pembayaran, kemungkinan adanya pembayaran tunai dengan potongan yang menarik atau pembayaran bertahap.

c. Sistem pengkreditan, kemungkinan pemberian kredit misalnya melalui Bank berupa KPR, dengan tingkat suku bunga yang menarik, bila memungkinkan adanya subsidi dari perusahaan.

d. Penghargaan-penghargaan dan hadiah-hadiah lain pada saat pembelian, misalnya berupa gratis sambungan telepon, hadiah kulkas, televisi dan sebagainya.

e. Potongan harga: sebagian besar perusahaan akan membuat sedikit modifikasi terhadap harga dasarnya sebagai imbalan pada konsumen atas hal-hal tertentu, seperti misalnya pembayaran yang lebih awal, pembelian dalam jumlah banyak, pembelian dalam musim sepi dan sebagainya. Penyesuaian harga jual tersebut disebut potongan harga, meliputi potongan tunai, potongan kwantitas, potangan fungsional, potongan musiman, imbalan khusus (allowance) dan pada saat promosi diberikan harga promosi terkadang di bawah harga pokok.

(60)

2.1.6 Teori tentang Lokasi (Place) 2.1.6.1 Pengertian Lokasi

Lokasi merupakan prasayarat dalam menghadapi persaingan kompetitif di pasar. Para konsumen berhak memperhitungkan lokasi yang ingin mereka tempati dengan berbagai fasilitas sarana dan prsarana lengkap dan mereka akan merasa puas atas tingkat kebutuhan yang mereka perlu dan inginkan.

Menurut Subagyo (2010:77) “lokasi akan menambah nilai produk yang dirasakan dan akan mendorong para konsumen untuk membeli produk pada perusahaan kita”.

Tempat atau lokasi yang strategis akan menjadi salah satu keuntungan bagi perusahaan karena mudah terjangkau oleh konsumen. Lokasi yang strategis memiliki biaya investasi yang mahal. Tingginya biaya lokasi tersebut dapat terkompensasi dengan biaya pemasaran yang lebih mahal untuk menarik konsumen agar berkunjung. Menurut Kotler dan Amstrong (2004), Lokasi (place) adalah mencakup aktifitas perusahaan untuk menyediakan produk bagi konsumen sasaran.

2.1.6.2 Faktor-faktor yang Mempengaruhi dalam Pemilihan Lokasi

Teori penggunaan lahan (Kein dalam Nelson, 1997) menerangkan bahwa pemilihan lokasi hunian bergantung pada biaya transportasi, sewa lahan dan minat. Akan tetapi, perubahan faktor sosial dan teknologi terapan kemudian ikut menjadi pertimbangan. Biaya perjalanan yang murah menurut Fugguit dalam Nelson (1997) membuat para keluarga memiliki fleksibilitas dan kesempatan untuk memilih tempat tinggal, terutama dipengaruhi jarak pekerja dengan pusat kota (Gambar 2.4).

(61)

Gambar 2.4 Pengaruh Jarak dari Distrik Pusat Bisnis / CBD

Sumber: Nelson, 1997

Perumahan mempunyai fungsi peranan yang penting. Rees dalam Yeates dan Garner (980:291) berpendapat bahwa terdapat elemen yang mempengaruhi keputusan seseorang atau sebuah keluarga dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:

a. Posisi keluarga dalam lingkup sosial, mencakup status sosial ekonomi (pendidikan pekerjaan dan penghasilan).

b. Lingkup perumahan, mencakup : nilai kualitas dan tipe rumah. c. Lingkup komunitas.

d. Lingkup fisik atau lokasi rumah.

Analisa mengenai kepuasan terhadap tempat tinggal terpusat pada “kepuasan” sebagai konsekuensi dari karateristik keluarga, namun hal ini bukan satu-satunya variable yang memberi efek rasa puas terhadap tempat tinggal, akan tetapi faktor lingkungan juga turut berpengaruh terhadap rasa puas. Faktor-faktor yang

(62)

menjadi latar belakang rasa puas terhadap tempat tinggal (Morris & Winter, 1978:156-157):

a. Faktor demografi dan sosial ekonomi, meliputi : tingkat kehidupan, status sosial ekonomi dan struktur keluarga.

b. Ketidakpuasan terhadap tempat tinggal yang lama. c. Pengaruh dari kondisi perumahan

Hubungan dari ketiga faktor tersebut dapat dilihat pada gambar dibawah ini: Gambar 2.5 Hubungan faktor-faktor yang mempengaruhi tempat tinggal

Sumber:Moris Earl and Winter Mary, 1978:156-157

Selain itu menurut Drabkin (1980:6) ada juga beberapa faktor yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi perumahan, yang secara individu berbeda satu sama lain, yaitu:

a. Aksesibilitas, yang terdiri dari kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota

(63)

b. Lingkungan, dalam hal ini terdiri dari lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan, polusi dan lingkungan yang nyaman.

c. Peluang kerja yang tersedia, yaitu kemudahan seseorang dalam mencari pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya.

d. Tingkat pelayanan, lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan yang baik dalam hal sarana dan prasaran dan lain-lain.

Faktor lingkungan juga menjadi pertimbangan di dalam memilih lokasi perumahan menurut (Bourne, 1975:205) adalah:

a. Aksesibilitas ke pusat kota: jalan raya utama, sekolah dan tempat rekreasi. b. Karateristik fisik dan lingkungan permukiman: kondisi jalan, pola jalan dan

ketenangan.

c. Fasilitas dan pelayanan; kualitas dari utilitas, sekolah, polisi dan pemadam kebakaran.

d. Lingkungan sosial: pemukiman bergengsi, komposisi sosial ekonomi, etnis dan demografi.

e. Karateristik site rumah; luas tanah, luas bangunan, jumlah kamar dan biaya pemeliharaan.

Berkaitan dengan lokasi, Luhst (1997:128) menyebut bahwa kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan, keamanan dari suatu rumah sangat ditentukan oleh lokasinya. Daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesiblitas dan lingkungan. Aksesibilitas merupakan daya tarik ditentukan oleh kemudahan dalam pencapaian ke berbagai pusat kegiatan seperti pusat perdagangan, pusat pendidikan daerah industri, jasa pelayanan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

TESIS

Parts

Dokumen yang terkait

Analisis Pengaruh Bauran Pemasaran Jasa Terhadap Keputusan Konsumen Menggunakan Jasa Percetakan Pada CV. ASCO PUTRA MANDIRI Medan

Analisis Pengaruh Strategi Bauran Pemasaran Terhadap Kepuasan Konsumen Dalam Pembelian Sepeda Motor Suzuki Merek Thunder Di Kota Medan

Kajian Pengaruh Perumahan (Real Estate) Terhadap Tingkat Pelayanan Jalan Studi Kasus: Perumahan Setiabudi Indah Medan

Kajian Pengaruh Perumahan (Real Estate) Terhadap Tingkat Pelayanan Jalan Studi Kasus: Ruas Jalan Setiabudi Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Dukungan

Links

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

TESIS

Parts

Dokumen yang terkait

Analisis Pengaruh Bauran Pemasaran Jasa Terhadap Keputusan Konsumen Menggunakan Jasa Percetakan Pada CV. ASCO PUTRA MANDIRI Medan

Analisis Pengaruh Strategi Bauran Pemasaran Terhadap Kepuasan Konsumen Dalam Pembelian Sepeda Motor Suzuki Merek Thunder Di Kota Medan

Kajian Pengaruh Perumahan (Real Estate) Terhadap Tingkat Pelayanan Jalan Studi Kasus: Perumahan Setiabudi Indah Medan

Kajian Pengaruh Perumahan (Real Estate) Terhadap Tingkat Pelayanan Jalan Studi Kasus: Ruas Jalan Setiabudi Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Pengaruh Bauran Pemasaran Dan Kualitas Pelayanan Terhadap Kepuasan Konsumen Real Estate Puri Zahara 2 Di Kota Medan

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan