mengkaji, mengukur dan memahami kebutuhan-kebutuhan konsumen melalui analisis permintaan demand analysis, yaitu dengan mengamati perilaku mereka
sebagai pembeli sehingga dapat dibuat program pemasaran yang sesuai Hasymi, 1986.
2.1.2.2 Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran adalah bagian dari langkah-langkah suatu rencana pemasaran dan merupakan pendekatan pokok pemasaran untuk mencapai
sasaran-sasaran yang telah ditetapkan lebih dahulu. Strategi pemasaran merupakan upaya untuk mencapai tujuan yang dinyatakan secara konkrit dan
terukur dalam volume penjualan, porsi pasar market share dan laba Hasymi, 1986
Strategi pemasaran mengandung dua faktor yang terpisah tetapi berhubungan erat Anaroga, 1997: 230, yakni:
c. Pasar targetsasaran. Yaitu suatu kelompok konsumen yang merupakan
“sasaran” perusahaan. d.
Bauran pemasaran marketing mix, yaitu variabel-variabel pemasaran yang dapat dikontrol, yang akan dikombinasikan oleh perusahaan untuk
memperoleh hasil yang maksimal. Kedua faktor ini berhubungan erat. Pasar sasaran merupakan sasaran yang akan
dituju, sedangkan Bauran Pemasaran merupakan alat menuju sasaran tersebut
2.1.2.3 Pemasaran Properti
Tujuan utama kegiatan pemasaran yang dilakukan manajer properti adalah menyewakan atau menjual suatu properti kepada konsumen agar memperoleh
keuntungan dari penyewaan atau penjualan tersebut. Untuk mencapai tujuan
Universitas Sumatera Utara
tersebut, maka manajer harus memiliki keahlian dalam bidang pemasaran yang meliputi:
1. Advertising campaign strategi and menthods
Strategi ini bergantung pada tiga faktor utama yaitu tipe properti, persediaan dan permintaan dan sumber keuangan yang tersedia.
a. Tipe properti yang dipromosikan harus memberikan pengaruh terkuat dari
perancangan kampanye marketing. Metode yang digunakan untuk memasarkan spesifik properti merupakan fungsi alamiah dan jumlah dari
penyewa potensial yang tertarik harus didapatkan. b.
Tingkat penyediaan dan permintaan pada area ini juga dapat menjadi penentu srategi marketing pada properti. Hanya ada sedikit kebutuhan
akan promosi besar-besaran untuk menarik prospek pada pasar yang stabil. Bagaimanapun juga, program promosi dapat meningkatkan prestise
bangunan. c.
Pengaruh ketiga dari perancangan strategi pemasaran adalah adanya sumber finansial. Pendapatan dari properti biasanya memiliki efek
langsung pada dana total yang dialokasikan untuk iklan. 2.
Pomotional Effort Manajer properti dapat menaikkan rasio sewa melalui tindakan promosi yang
baik. 3.
Personal Actifity Effort Aktifitas penjualan personal secara langsung diarahkan pada broker seperti
pada individual berprospek. Robert Flyod, 1991
Universitas Sumatera Utara
2.1.3 Teori tentang Bauran Pemasaran 2.1.3.1 Pengertian Bauran Pemasaran
Stanton 1994 menyatakan bahwa Bauran pemasaran adalah kombinasi dari 4 empat variabel atau kegiatan yang merupakan sistem pemasaran perusahaan
yaitu, produk, harga, kegiatan promosi dan sistem distribusi. Foster 2010:56 menyatakan bahwa “Bauran Pemasaran adalah suatu istilah
yang menggambarkan seluruh unsur pemasaran dan faktor produksi yang dikerahkan guna mencapai sasaran perusahaan.
Kotler 2008:45 menyatakan bahwa “Bauran Pemasaran adalah serangkaian variabel pemasaran terkendali yang dipakai oleh perusahaan untuk menghasilkan
tanggapan yang dikehendaki perusahaan dari pasar sasarannya, Bauran Pemasaran terdiri dari segala hal yang biasa dilakukan perusahaan utnuk
mempengaruhi permintaan atas produknya.
2.1.3.2 Dimensi Bauran Pemasaran
Menurut Kotler 2008:46 dimensi Bauran Pemasaran meliputi: 1.
Produk product 2.
Harga price 3.
Lokasi place 4.
Promosi promotion Promosi berpengaruh pada pengambilan keputusan, dan tidak berpengaruh
terhadap kepuasan konsumen. Sehingga dalam penelitian ini, promosi tidak dibahas lebih lanjut.
Uraian dimensi bauran pemasaran dapat dilihat dalam diagram Gambar 2.3.
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.1. Diagram Bauran Pemasaran
Sumber: Kotler 2002:18 2.1.4 Teori Tentang Produk Product
2.1.4.1 Pengertian Produk
Produk adalah segala sesuatu yang bisa ditawarkan kepada pasar agar diperhatikan, diminta atau dikonsumsikan sehingga mungkin memuaskan
keinginan atau kebutuhan konsumen Kotler, 1990. Karena produk dapat memenuhi kebutuhan tertentu maka produk juga dapat diartikan sebagai
sekelompok nilai yang memberikan kepuasan pada pemakainya. Produk yang dipasarkan termasuk didalamnya adalah jasa dan barang.
Adisaputro 2010:67 menyatakan “produk adalah sebagai tawaran market offerings yang meliputi produk fisiknya dengan berbagai kemampuan produk,
jasa pelayanan, tawaran garansi dan brand yang menunjukkan identitas produsennya.
Menurut Tjiptono 2008 bahwa produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan produsen untuk diperhatikan, dibeli, digunakan atau dikonsumsi pasar
sebagai pemenuhan kebutuhan atau keinginan pasar yang bersangkutan. Produk
Universitas Sumatera Utara
bisa berupa manfaat tangible maupun intangible yang dapat memuaskan pelanggan.
Gambar 2.2 Pengertian Produk
Sumber: Tjiptono 2008
2.1.4.2 Lima Tingkatan Produk
