mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut.
PPAT harus memeriksa kebenaran dari dokumen-dokumen yang berhubungan dengan Hak Guna Bangunan yang akan dialihkan tersebut.
Dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan, atau tidak ada, maka PPAT wajib menolak membuat akta pemindahan Hak Guna Bangunan
yang akan dialihkan tersebut.
39
B. Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan
Dalam rangka meningkatkan kemudahan berbisnis di Indonesia yang berdasarkan survei Bank Dunia masih berada di peringkat 109 dari 180
negara, Kementerian Agraria dan Tata Ruang ATR memangkas waktu mengurus izin Hak Guna Bangunan HGB menjadi hanya 2 hari dari
sebelumnya sekitar 30 hari. Ini khusus untuk HGB dengan luas di bawah 5.000 meter persegi m
2
. Izin HGB pun bisa diajukan secara online. Kemudahan ini diatur
dalam Peraturan Menteri ATR Nomor 8 Tahun 2016 Permen ATR 82016 yang baru ditandatangani Menteri ATR, Ferry Mursyidan Baldan.
“Berkaitan dengan tugas kami, kami sudah siapkan Permen ATR Nomor 8 Tahun 2016 yang mempercepat proses HGB menjadi 2 hari, juga
menyiapkan online. Ini untuk HGB di bawah 5.000 m
2
, jadi mudah,” kata Ferry, usai Rapat Koordinasi di Kemenko Perekonomian, Jakarta, Rabu
2422016.
39
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-hak Atas Tanah, Jakarta : Kencana, 2007, Hal 210
Universitas Sumatera Utara
Ferry menjamin, HGB bisa diselesaikan dalam 2 hari. Apalagi pihaknya telah menunjuk Kepala Kantor BPN sebagai PPAT Pejabat
Pembuat Akta Tanah Khusus agar proses perizinan HGB bisa lebih cepat. “Prosesnya paling lama 2 hari dengan PPAT-nya, bahkan kami punya
ketentuan bisa menunjuk PPAT Khusus, yaitu Kepala Kantor. In case butuh langkah cepat, fungsi itu ada di Kepala Kantor,” paparnya.
Kemudahan ini sebenarnya hanya disiapkan untuk Jakarta dan Surabaya yang menjadi lokasi survei kemudahan berusaha oleh Bank Dunia.
Tetapi, agar pelayanan ini bisa dirasakan lebih luas, Ferry menambahkan Bandung, Semarang, dan Yogyakarta untuk memperoleh kemudahan
perizinan HGB. Dengan demikian, perizinan HGB yang bisa diurus online hanya 2 hari ini bisa dinikmati di 5 kota.
“Bukan hanya di Jakarta dan Surabaya, kami masukkan juga dalam Permen itu Bandung, Semarang, dan Yogyakarta. Ini bukan hanya untuk
menjawab survei Bank Dunia, tapi juga supaya manfaat pelayanannya dirasakan oleh masyarakat,” imbuh Ferry.
Dia menambahkan, masyarakat juga bisa mendapatkan informasi pertanahan, mengecek sampai di mana berkas-berkas perizinan yang
diajukannya, hingga status dan nilai tanah secara online. “Kita sudah mulai online dari pengecekan, status, informasi. Juga
berkaitan dengan peta, sebaran bidang tanah berdasarkan jenis haknya. Kita juga beri informasi penyebaran titik transaksi jual beli tanah, dan informasi
zona nilai tanah,” tuturnya.
Universitas Sumatera Utara
Sebelumnya diberitakan, Jokowi mengaku merasa malu terkait dengan kemudahan berbisnis di Indonesia hanya berada di peringkat ke 109.
Sementara Negara seperti Thailand di peringkat 49, Malaysia peringkat 18, dan Singapura peringkat 1.
40
Berdasarkan uraian di atas, untuk permasalahan pada Pasal 1 Peraturan Menteri ATRKepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2016, adalah bahwa
ruang lingkup Peraturan Menteri ini hanya mengatur pelayanan peralihan Hak Guna Bangunan tertentu karena jual beli, di Wilayah tertentu, yang meliputi
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kota Bandung, Kota Semarang, Kota Yogyakarta, dan Kota Surabaya. Dan juga Peraturan Menteri tersebut
hanya berlaku pada Hak Guna Bangunan yang dialihkan kepada badan hukum yang berbentuk Perseroan Terbatas PT yang 100 seratus persen
sahamnya berasal dari modal dalam negeri, dan luas tanahnya sampai dengan 5.000 m
2
lima ribu meter persegi. Lantas, bagaimana dengan Wilayah yang tidak tercantum pada Peraturan Menteri tersebut? Dan juga bagaimana
dengan ketentuan mengenai peralihan Hak Guna Bangunan yang tidak sesuai dengan yang dimaksud dalam Peraturan Menteri tersebut?
Maka, jawaban untuk pertanyaan-pertanyaan di atas adalah, bagi wilayah di luar yang ditetapkan dalam Peraturan Menteri tersebut dan juga
peralihan Hak Guna Bangunan yang tidak sesuai dengan yang dimaksud dalam Peraturan Menteri tersebut masihlah mengikuti peraturan lama yang
mengatur mengenai peralihan Hak Guna Bangunan yaitu Pasal 38 Undang-
40
Michael Agustinus, “Mau Urus Izin HGB? Sekarang Bisa Online dan Selesai 2 Hari”, diakses
dari http:m.detik.comfinancepropertid-3149849mau-urus-izin-hgb-sekarang-bisa-online-dan- selesai-2-hari, pada tanggal 27 Oktober 2016 pukul 14.23 WIB
Universitas Sumatera Utara
undang No. 5 Tahun 1960 yang diatur lebih lanjut dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yang menyatakan bahwa peralihan Hak
Guna Bangunan harus didaftarkan pada kantor pertanahan setempat. Untuk keperluan pendaftaran, berdasarkan Pasal 34 ayat 4 sd 8
Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah, peralihan Hak Guna Bangunan harus
dibuktikan dengan bukti peralihan sebagai berikut : 1. Peralihan Hak Guna Bangunan karena tukar menukar, penyertaan modal,
jual-beli kecuali jual beli melalui lelang, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT.
2. Jual-beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Pelelangan.
3. Pewarisan dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
4. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.
5. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.
Berdasarkan Pasal 103 ayat 2 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah, dalam rangka pendaftaran peralihan hak, maka dokumen- dokumen yang wajib dilampirkan adalah sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
1. Surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya.
2. Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak.
3. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan
yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. 4. Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak.
5. Bukti identitas penerima hak. 6. Sertifikat hak atas tanah.
7. Izin pemindahan hak, terhadap pemindahan hak pakai atas tanah Negara danatau apabila didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang
menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah memperoleh izin dari instansi yang berwenang.
8. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
9. Bukti pelunasan pembayaran PPH. Ketentuan peralihan Hak Guna Bangunan di atas pada umumnya
dapat memakan waktu sekitar 30 hari sampai 1,5 bulan untuk dapat menyelesaikan proses peralihan Hak Guna Bangunan
tersebut dan mendapatkan izinsertifikat Hak Guna Bangunan.
Namun sekarang, untuk meningkatkan kemudahan berbisnis di Indonesia dan untuk memajukan pembangunan, serta sebagai salah satu
tujuan investasi, maka melalui Peraturan Menteri ATRKepala BPN RI
Universitas Sumatera Utara
Nomor 8 Tahun 2016 ini, sekarang semua proses peralihan Hak Guna Bangunan harus dilakukan dengan cepat, tepat, dan cermat, yaitu dengan
uraian : 1. Pengecekan sertifikat dilakukan di Kantor Pertanahan dalam waktu
paling lama 1 satu hari kerja sejak diterimanya permohonan pengecekan. Pasal 3
2. Pembayaran BPHTB dan PPh dilakukan pada instansi yang berwenang dan dapat dilakukan oleh Pemohon dalam waktu paling lama 2 dua hari
kerja. Pasal 4 3. Pembuatan Akta Jual Beli dan penyampaiannya dilakukan dalam waktu
paling lama 2 dua hari kerja sejak diterimanya permohonan permbuatan akta. PPAT yang tidak memenuhi ketentuan tersebut dikenakan sanksi.
Untuk percepatan pembuatan akta jual beli, dapat ditunjuk PPAT Khusus yang ditunjuk oleh Menteri Agraria dan Tata RuangKepala Badan
Pertanahan Nasional. Pasal 5 4. Pendaftaran peralihan hak dilakukan di kantor pertanahan setelah
pengecekan sertifikat, pembayaran BPHTB dan PPh, dan pembuatan Akta Jual Beli. Pemohon yang melakukan peralihan hak wajib
menyerahkan bukti pembayaran pajak atau membuat surat pernyataan bahwa telah membayarkan setoran pembayaran BPHTB dan PPh ke
kantor instansi yang berwenang. Jika surat pernyataan tidak benar, maka permohonannya dinyatakan batal demi hukum. Namun, apabila surat
pernyataan benar, maka Kepala Kantor Pertanahan langsung melakukan proses pendaftaran peralihan hak tanpa melakukan pengecekan
Universitas Sumatera Utara
pembayaran BPHTB dan PPh. Pendaftaran peralihan hak dilakukan dalam jangka waktu 2 dua hari kerja sejak diterimanya permohonan
pendaftaran peralihan hak. Pasal 6 5. Pembayaran PBB dilaksanakan secara bersamaan dengan pendaftaran
peralihan hak. Pembayaran PBB dapat dilakukan oleh Pemohon dalam waktu paling lama 1 satu hari kerja. Pasal 7
6. Permohonan pelayanan pengecekan sertifikat dan pelayanan pendaftaran peralihan hak diterima setelah memenuhi persyaratan permohonan.
Dalam hal persyaratan permohonan belum lengkap, maka petugas loket menginformasikan secara tertulis kepada pemohon mengenai berkas-
berkas yang harus dilengkapi. Permohonan yang telah memenuhi persyaratan, kepada pemohon diberikan tanda terima. Pasal 8
Maka, seluruh proses sejak permohonan, ditargetkan selesai hanya dalam waktu 8 hari kerja. Seperti yang diulas di duajurai.co, Menteri Ferry
Mursyidan Baldan berjanji kemudahan untuk mengurus HGB ini ke depannya akan bisa dinikmati oleh semua kota di seluruh Indonesia. “Tapi ini akan
berlaku untuk semua secara perlahan di semua kota. Akan ada direktori yang menyebutkan kota yang
sudah menggunakan proses digitalisasi,” ucapnya. Beberapa kota di luar Jawa yang sedang disiapkan untuk
menggunakan perizinan HGB secara online dengan waktu pengurusan yang singkat antara lain Lombok, Mataram, dan Gorontalo. “Lombok, Mataram,
Gorontalo ju ga kami siapkan,” pungkasnya.
Universitas Sumatera Utara
Ulasan artikel di bpn.go.id, menjelaskan percepatan layanan meliputi lima kegiatan yakni pengecekan sertifikat, pembayaran Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB dan Pajak Penghasilan PPh, pembuatan Akta Jual Beli, pendaftaran peralihan hak, dan pembayaran
Pajak Bumi dan Bangunan Pasal 2. Pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan paling lama satu hari
sejak diterimanya permohonan Pasal 3. Pembayaran BPHTB dan PPh dilakukan pada instansi yang berwenang dapat dilakukan paling lama dua hari
kerja Pasal 4. Sementara untuk proses pembuatan akte jual beli dan
pendaftarannya yang dilakukan oleh PPAT diberi waktu paling lama 2 dua hari kerja sejak diterimanya permohonan pembuatan akta. Jika tidak
memenuhi ketentuan, maka dapat ditunjuk Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT Khusus Pasal 5. Dalam hal PPAT tidak memenuhi jangka waktu
tersebut, maka akan ditindak secara khusus. Lantas, bagaimana kalau ternyata berkas yang disampaikan tidak
lengkap atau bermasalah? Karena dalam Peraturan Menteri ATRKepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2016 ini hanya menekankan pada kewajiban PPAT, dan
tidak memberikan ruang bagi kelalaian yang diakibatkan oleh para pihak yang hendak bertransaksi.
Mengenai kemungkinan penolakan karena adanya sengketa, konflik, perkara ataupun masalah hukum lainnya, hanya diperuntukkan bagi
pelayanan permohonan balik nama saja.
Universitas Sumatera Utara
Pendaftaran peralihan hak baru bisa dilakukan setelah adanya pengecekan sertifikat, pembayaran BPHTB dan PPh dan pembuatan Akta
Jual Beli. Untuk mempersingkat waktu, Kepala Kantor Pertanahan dapat langsung memproses pendaftaran tanpa melakukan pengecekan pembayaran
BPHTB dan PPh validasi. Sebagai gantinya, pemohon membuat surat pernyataan bahwa pemohon telah melakukan pembayaran dan apabila
diketahui tidak benar, maka permohonannya dinyatakan batal. Pendaftaran peralihan hak dilakukan dalam dua hari kerja sejak diterimanya permohonan.
Seluruh jangka waktu penyelesaian layanan terhitung sejak penerimaan berkas lengkap dan pembayaran biaya telah lunas terbayar. Tidak
berlaku apabila diketahui adanya sengketa, konflik, perkara atau masalah hukum lainnya. Jika dinyatakan lengkap. Pemohon akan diberi tanda terima.
Di zaman yang sudah serba online ini, Pasal 11 Peraturan Menteri ATRKepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2016 juga memfasilitasi pelayanan
pengecekan sertifikat dan pendaftaran peralihan hak pada kantor pertanahan secara elektronik online.
Masyarakat bisa mendapatkan informasi pertanahan, mengecek sampai di mana berkas-berkas perizinan yang
diajukannya, hingga status dan nilai tanah secara online. Dari pengecekan status, informasi, juga berkaitan dengan peta,
sebaran bidang tanah berdasarkan jenis haknya, informasi penyebaran titik
Universitas Sumatera Utara
transaksi jual beli tanah, dan informasi zona nilai tanah semuanya bisa dilihat oleh masyarakat secara online.
41
Dalam rangka membangun sistem pelayanan publik yang berlandaskan pada prinsip keterbukaan serta memberikan kemudahan kepada
masyarakat dalam mengakses informasi, Badan Pertanahan Nasional RI menyediakan layanan akses informasi pertanahan secara online.
Layanan informasi ini disediakan dalam berbagai bentuk media informasi, yaitu KiosK atau anjungan informasi mandiri, website BPN RI,
SMS Informasi Pertanahan serta aplikasi BPN Go Mobile pada perangkat berbasis android.
1. KiosK KiosK merupakan anjungan informasi mandiri yaitu suatu media
informasi pertanahan yang tersedia di lobby atau ruang pelayanan Kantor Pertanahan. Melalui KiosK, masyarakat dapat memperoleh berbagai
informasi secara mandiri dan gratis tanpa harus antri untuk bertemu petugas di loket.
Informasi yang tersedia pada KiosK antara lain informasi jenis layanan pertanahan beserta
persyaratan, jangka waktu serta alur proses penyelesaiannya, informasi biaya layanan serta simulasinya, informasi
bekas permohonan, informasi pegawai, informasi PPAT serta informasi jadwal LARASITA.
41
Irma Devita, “Peralihan HGB Karena Jual Beli Harus Selesai Dalam 8 Hari Kerja”, diakses dari http:irmadevita.com2016peralihan-hgb-karena-jual-beli-harus-selesai-dalam-8-hari-kerja,
pada tanggal 1 November 2016 pukul 10.24 WIB
Universitas Sumatera Utara
Di samping itu, KiosK juga menyajikan informasi hasil layanan pertanahan yang meliputi jumlah penerbitan setifikat, jumlah nilai jual
beli, jumlah nilai Hak Tanggungan, dan jumlah nilai BPHTBPPh, serta menjadi media bagi masyarakat atau pengguna layanan untuk
menyampaikan pengaduan. 2. Website
Media informasi online lainnya adalah website resmi BPN RI, www.bpn.go.id. Melalui website ini disediakan berbagai fitur serta
informasi terkait dengan tugas pokok dan fungsi BPN RI. Terkait dengan layanan pertanahan, tersedia 2 fitur layanan informasi yaitu informasi
tentang jenis layanan pertanahan beserta persyaratan, jangka waktu, alur proses penyelesaiannya dan informasi biaya layanan beserta simulasinya,
serta informasi tentang berkas permohonan. a. Informasi syarat, waktu, proses dan biaya layanan
Informasi ini menjelaskan tentang berbagai jenis layanan pertanahan yang dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan di seluruh Indonesia,
yang meliputi layanan pendaftaran tanah pertama kali sertifikasi tanah hak milik adattanah Negara, pemeliharaan data pendaftaran
tanah perubahan subjekpemegang hak maupun objek hak atas tanah, pencatatan dan informasi pertanahan, pengukuran bidang
tanah serta layanan pengaturan dan penataan pertanahan. Pada fitur ini, dapat diperoleh informasi mengenai persyaratan,
jangka waktu serta alur proses dari setiap layanan serta dapat menghitung biaya layanan melalui simulasi biaya.
Universitas Sumatera Utara
b. Informasi berkas permohonan Layanan ini merupakan salah satu wujud komitmen BPN RI
menyelenggarakan layanan publik yang transparan dan akuntabel serta menyediakan sistem layanan publik yang dapat diakses dengan
mudah, bebas biaya dan cepat. Melalui fasilitas ini, masyarakat dapat memperoleh informasi status
penyelesaian berkasnya. Untuk melakukan pencarian berkas, pemilik berkas harus mengisi form yang tersedia dengan benar dan memiliki
nomor PIN yang diberikan oleh Kantor Pertanahan untuk setiap berkas permohonan. Nomor PIN ini dapat dilihat pada kuitansi
pembayaran berkas permohonan yang diberikan yang diberikan kepada pemohon dan tercetak di bawag barcode.
Informasi yang bisa diperoleh adalah informasi tanggal masuk berkas, jenis kegiatan, tanggal update berkas terakhir, status
permohonan SelesaiMasih dalam Proses, nama pemilik, serta nama dan alamat penerima berkas.
Dengan pelayanan ini, masyarakat diharapkan dapat mendapat kemudahan
dalam mendapatkan
informasi status
berkas permohonannya cepat, mudah diakses tanpa mengabaikan akurasi
dan keamanan data. 3. Aplikasi BPN Go Mobile
Selain informasi melalui SMS Pertanahan “2409”, terdapat juga aplikasi BPN Go Mobile yang tersedia pada perangkat komunikasi berbasis
software Android. Ini merupakan inovasi layanan yang dilaksanakan oleh
Universitas Sumatera Utara
Kantor Pertanahan Kota Surabaya II, untuk mempermudah masyarakat mendapatkan informasi dengan cepat dan murah.
Melalui aplikasi BPN Go Mobile ini, masyarakat dapat memperoleh informasi mengenai persyaratan dan biaya layanan pertanahan, jadwal
LARASITA serta informasi permohonan.
42
42
Badan Pert anahan Nasional, “Layanan Informasi Online”, diakses dari
http:www.bpn.go.idPublikasiInovasiLayanan-Informasi-Online, pada tanggal 1 November 2016 pukul 11.50 WIB
Universitas Sumatera Utara
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
