Guna Bangunan yaitu Pasal 38 Undang-undang No. 5 Tahun 1960 yang diatur lebih lanjut dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun
1996 yang mengatur mengenai peralihan Hak Guna Bangunan yang pada umumnya dapat memakan waktu sekitar 30 hari sampai 1,5 bulan untuk
dapat menyelesaikan proses peralihan Hak Guna Bangunan tersebut dan mendapatkan izinsertifikat Hak Guna Bangunan.
B. Saran
1. Pemerintah dapat mengembangkan sistem pelayanan peralihan Hak Guna Bangunan berdasarkan Peraturan Menteri ATRKepala BPN RI Nomor 8
Tahun 2016 secara lebih luas lagi, melebihi Jakarta, Bandung, Semarang, Yogyakarta, dan Surabaya untuk memudahkan masyarakat Indonesia
dalam berinvestasi, dan berbisnis, serta untuk memajukan pembangunan di Indonesia.
2. PPAT harus dapat memenuhi ketentuan untuk menyelesaikan proses pembuatan Akta Jual Beli dan pendaftarannya secara tepat waktu agar
Peraturan Menteri ATRKepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2016 yang dikeluarkan, dapat berjalan efektif dan untuk menghindarkan PPAT dari
sanksi yang akan dikenakan apabila tidak memenuhi ketentuan tersebut. 3. PPAT harus menolak pembuatan Akta Jual Beli apabila diketahui surat
pernyataan telah melakukan pembayaran BPHTB dan PPh dari pemohon adalah tidak benar, dan juga apabila diketahui adanya sengketa, konflik,
perkara, atau masalah hukum lainnya, maka permohonan pendaftaran peralihan Hak Guna Bangunan dinyatakan batal.
Universitas Sumatera Utara
BAB II PERALIHAN HAK ATAS TANAH MENURUT PERATURAN
PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997
A. Tinjauan Umum Mengenai Peralihan Hak Atas Tanah
Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi yang disebut permukaan bumi. Tanah yang dimaksudkan di sini bukan
mengatur tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak.
Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA yaitu atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud
dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-
orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan- badan hukum.
11
Pengertian peralihan hak atas tanah adalah beralihnya atau berpindahnya hak kepemilikan sebidang tanah atau beberapa bidang tanah
dari pemilik semula kepada pemilik yang baru karena sesuatu atau perbuatan hukum tertentu. Perbuatan hukum pemindahan hak bertujuan untuk
memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain untuk selama-lamanya dalam
11
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah, Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2007, Hal 10
Universitas Sumatera Utara
hal ini subjek hukumnya memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
12
Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum pemindahan hak, yakni akan diterangkan sebagai
berikut : a. Pewarisan tanpa wasiat
Menurut hukum perdata, jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal, maka hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli
warisnya. b. Pemindahan hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena peristiwa hukum dengan meninggalnya pemegang
hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Bentuk pemindahan
haknya dapat berupa : •
Pewarisan dari ayah atau ibu kepada anak atau dari kakek-nenek kepada cucu atau dari adik kepada kakak atau sebaliknya kakak
kepada adiknya dan lain sebagainya. •
Hibah yaitu pemberian dari seseorang kepada orang lain. •
Jual beli yaitu tanah tersebut dijual kepada pihak lain. Acara jual beli banyak tergantung dari status subjek yang ingin menguasai tanah dan
status tanah yang tersedia misalnya apabila yang memerlukan tanah merupakan suatu Badan Hukum Indonesia sedangkan tanah yang
12
Irene Eka Sihombing, Segi-segi Hukum Tanah Nasional dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan, Jakarta : Universitas Trisakti, 2005, Hal 56
Universitas Sumatera Utara
tersedia berstatus Hak Milik maka secara acara Jual Beli tidak bisa dilaksanakan karena akan mengakibatkan jual belinya batal demi
hukum, karena Badan Hukum Indonesia tidak dapat menguasai tanah Hak Milik. Namun kenyataannya dalam praktek, cara peralihan hak
dengan jual beli adalah yang paling banyak ditempuh. •
Tukar menukar antara bidang tanah yang satu dengan bidang tanah yang lain, dalam tukar menukar ini bisa ada unsur uang dengan suatu
pembayaran yang merupakan kompensasi kelebihan atas nilaiharga tanah yang satu dengan yang lainnya, bisa juga tanpa ada unsur uang
karena nilai tanah yang satu dengan yang lainnya sama. •
Pembagian hak bersama bisa terjadi karena hak yang ada terdaftar atas nama beberapa orang sehingga untuk lebih memperoleh
kepastian hukum, para pihak melakukan pembagian atas bidang tanah yang mereka miliki bersama-sama.
• Pemasukan dalam perseroan yang menyebabkan hak atas tanahnya
berubah menjadi atas nama perseroan dimana seseorang tersebut menyerahkan tanahnya sebagai setoran modal dalam perseroan
tersebut. •
Pelepasan hak, dilakukan karena calon pemegang hak yang akan menerima peralihan hak atas tanah tersebut adalah bukan orang atau
pihak yang merupakan subjek hukum yang dapat menerima peralihan hak atas tanah yang akan dialihkan tersebut, sebagai
contoh, tanah yang akan dialihkan kepad suatu Badan Hukum Indonesia adalah tanah dengan status hak milik, ini tidak bisa
Universitas Sumatera Utara
dilakukan karena Badan Hukum Indonesia bukanlah subjek hukum yang dapat menerima peralihan hak atas tanah dengan status hak
milik. •
Lelang, umumnya dilakukan jika tanah yang akan dialihkan tersebut susah untuk menemukan calon pembeli atau tanah tersebut
merupakan jaminan pada bank yang sudah dieksekusi lalu mau dijual. •
Peralihan karena penggabungan atau peleburan perseroan yang menyebabkan ikut beralihnya hak atas tanah yang merupakan asset
perseroan yang diambil alih tersebut. Jual beli, tukar menukar, hibah, dan pemasukan dalam perusahaan,
demikian juga pelaksanaan hibah wasiat, dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT, yang bertugas untuk membuat aktanya, dengan
demikian perbuatan hukum yang bersangkutan di hadapan PPAT terpenuhi. Untuk memperoleh surat bukti yang lebih kuat dan lebih luas
daya pembuktiannya, pemindahan haknya didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat, letak tanah tersebut berada, dengan tujuan :
• Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak yang terdaftar haknya, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan. •
Untuk menyediakan
informasi kepada
pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
Universitas Sumatera Utara
hukum mengenai bidang-bidang tanah tertentu dan Satuan Rumah Susun yang terdaftar.
• Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Peralihan hak atas tanah dapat hapus dikarenakan sebagai berikut : a. Berakhirnya jangka waktu yang bersangkutan sebagaimana ditetapkan
dalam sertifikat haknya menjadi hapus. b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang karena tidak dipenuhinya oleh
pemegang hak yang bersangkutan kewajiban-kewajiban tertentu atau dilanggarnya suatu larangan, tidak dipenuhinya syarat-syarat atas
kewajiban-kewajiban yang
tertuang dalam
perjanjian-perjanjian pemberian pemegang hak dan putusan pengadilan.
c. Bila subjek hak tidak lagi memenuhi syarat atau tidak dipenuhinya suatu kewajiban dalam waktu satu tahun pemindahan peralihan hak milik atas
tanah tidak dilepaskan atau tidak dialihkan, maka hapus karena hukum. d. Dilepaskan atau diserahkan dengan sukarela oleh pemegang haknya.
e. Pencabutan haknya. f.
Tanah yang bersangkutan musnah, karena proses alamiah ataupun bencana alam.
g. Tanahnya diterlantarkan.
13
B. Tinjauan Umum Mengenai Hak Atas Tanah
