BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Pengumpulan Data
Data adalah suatu bahan mentah dalam penelitian yang akan dikumpulkan melalui prosedur yang sistematik dan standar, untuk diolah agar dapat memberikan
informasi yang diinginkan dan membantu dalam pengambilan keputusan. Data yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data primer data sekunder.
Dalam penelitian kali ini terdapat dua jenis data yang digunakan yaitu:
Data Primer Data primer yakni data yang diperoleh melalui wawancara langsung dari
pihak pemilik dan survey masyarakat. Dalam tugas akhir ini, akan diberikan contoh kuisioner kepada masyarakat sebagai pembeli
potensial.
Data Sekunder Data sekunder terdiri dari data-data proyek yang meliputi : harga
konstruksi rumah, pemasaran, tanah dan lain-lain.
Studi Literatur Tahapan ini adalah tahap mengumpulkan bermacam-macam teori dan
pembahasn melalui buku-buku, jurnal ilmiah, makalah, sumber dari internet serta laporan penelitian atau studi terdahulu yang terkait dengan
topic yang dipelajari untuk penyelesaian tugas akhir ini.
Universitas Sumatera Utara
3.2 Metode Pengolahan data
Pengolahan data dilakukan dengan tujuan agar data yang diperoleh dari hasil penelitian menjadi lebih mudah dipahami. Dalam hal ini data-data yang telah
diperoleh kemudian dianalisis hingga diapat nilai-nilai atau parameter yang dimaksud.
Dalam penelitian ini analisis data menggunakan metode analisa titik impas, ada beberapa variabel yang digunakan dalam perhitungan yang tersaji pada tabel 1 yaitu
tabel perhitungan. Berdasarkan tabel tersebut ada dua pendekatan, yang pertama pendekatan biaya untuk memperoleh kurva biaya. Pendekatan kedua adalah perilaku
konsumen terhadap permintaan untuk memperoleh kurva permintaan. Harga marginal dihasilkan dari dua pendekatan tersebut. Setiap pendekatan memiliki
variabel dan teknik perhitungan tersendiri. Data yang diperlukan meliputi data sekunder, wawancara developer dan survey.
3.2.1 Analisa Biaya
Biaya yang diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan La Grandia Setia Budi Medan ialah biaya tetap dan biaya variabel. Biaya
tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman dan pintu gerbang, biaya desain, biaya
penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan
pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain.
Universitas Sumatera Utara
Untuk tipe primrose =
� ℎ � � �
� �
� ℎ
x Total Biaya Untuk tipe iris
=
� ℎ � � �
� � ℎ
x Total Biaya
Dari data-data yang diperoleh akan diolah dalam bentuk kurva seperti berikut : a.
Kurva biaya Untuk membuat kurva biaya perlu dilakukan identifikasi baya-biaya yang
diperlukan dalam proyek pembangunan perumahan La Grandia, setelah itu dapat dibuat sebuah kurva biaya.
b. Kurva Permintaan
Kurva permintaan diperoleh dengan menggunakan kuisioner, kuisioner digunakan untuk mengetahui seberapa besar permintaan masyarakat terhadap
unit rumah di perumahan La Grandia.
3.2.2 Analisa menggunakan metode titik impas
Dalam menetapkan harga, penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas dan analisa marginalitas, yang mempertemukan antara kurva biaya dan kurva permintaan
menggunakan persamaan MC=MR untuk mencari jumlah optimum Q. MR marginal revenue adalah perubahan pendapatan untuk perubahan satu unit yang
terjual, merupakan turunan dari TR. Sedangkan TR merupakan perkalian P x Q dimana P adalah harga jual. MC marginal cost adalah perubahan biaya yang
disebabkan perubahan satu unit rumah yang terjual, merupakan turunan dari TC. Sedangkan TC merupakan perhitungan dar FC+VC Q dimana FC adalah fixed cost,
VC adalah variable cost dan Q adalah jumlah unit rumah.
Universitas Sumatera Utara
Tabel 1 Variabel dan perhitungan
Value Variable
Perhitungan Data
Kurva Biaya fixed cost -
Biaya tanah biaya
pembelian lahan dan
pengolahan
- Biaya
sertifikat tanah
- Pembuatan
jalan dan saluran
- Biaya
pemasaran Estimasi biaya
Estimasi biaya Estimasi biaya
Estimasi biaya Gambar,dan site
plan data sekunder
Wawancara pada developer
gambar dan site plan data
sekunder Wawancara pada
developer
Fixed cost -
Biaya konstruksi
taman dan pos jaga
- Biaya
penerangan jalan
- Biayapembuat
an kantor -
Biaya pembongkar
kantor
- Gaji karyawan
- Operasional
kantor -
Biaya penggantian
Estimasi biaya Estimasi biaya
Estimasi biaya Estimasi biaya
Estimasi biaya Estimasi biaya
Estimasi biaya Wawancara pada
developer Wawancara pada
developer Wawancara pada
developer Wawancara pada
developer Wawancara pada
developer Wawancara pada
developer Wawancara pada
developer
Variable cost -
Biaya konstruksi
pembuatan rumah perunit
- Biaya
pekerjaan tanah dan
pondasi perunit
Estimasi biaya
Estimasi biaya Gambar dan site
plan data sekunder
Gambar dan site plan data
sekunder
Universitas Sumatera Utara
Kurva permintaan -
Kuisioner pada pelanggan
Menggambar kurva
permintaan dan mendapatkan
persamaan linear
Kuisioner pada pelanggan
Marginal price Kurva biaya
-Kurva permintaan
MR=MC -
Kurva biaya -Kurva
permintaan
Tabel 2 Biaya dan permintaan
Variabel Indikator
Data Hasil
H A
R G
A
J U
A L
Biaya Biaya tetap
Data sekunder
Estimasi biaya dan kurva biaya
Laporan Pengeluaran biaya
tetap
Biaya variabel
Data sekunder Data rencana
pengelolaan proyek
Permintaan Permintaan
pada tingkat harga yang
berbeda Data primer
Kurva permintaan
Survey kuisioner Tentang persebaran
harga konsumen
Universitas Sumatera Utara
Gambar 3.1 diagram alir penelitian DATA PRIMER
KUESIONER
ANALISA TITIK IMPAS DAN ANALISA
MARGINALITAS Mc=Mr
HASIL DAN PEMBAHASAN DATA SEKUNDER
BIAYA TETAP BIAYA VARIABEL
PENGUMPULAN DATA
MENETAPKAN KURVA PERMINTAAN
MENETAPKAN KURVA BIAYA
KESIMPULAN DAN SARAN
Universitas Sumatera Utara
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Profil Proyek 4.1.1 Nama Proyek
Pada tugas akhir ini penelitian akan dilakukan pada proyek perumahan yang akan dibangun oleh CV. Purna karya ini dinamakan proyek perumahan La-Grandia,
adapun penggunaan nama ini diambil dari konsep lingkungan perumahan yang diciptakan menjadi kompleks perumahan dengan hunian yang eksekutif , asri,
nyaman dan bervariasi.
4.1.2 Lokasi Proyek
Proyek perumahan La-Grandia terletak di: Jalan
: Pasar III Kelurahann
: Sunggal Kecamatan
: Medan Sunggal Kota
: Medan Lokasi proyek cukup strategis karena posisinya berada di daerah jalan lingkar dalam
Ring Road kota Medan, yang mana daerah ini merupakan daerah pengembangan pusat bisnis kota Medan.
4.1.3 Aksesibilitasi
Proyek perumahan La – Grandia memiliki akses jalan yang langsung kepusat kota
Medan dan luar kota Medan, melalui jalan lingkar dalam ringroad kota Medan.
Universitas Sumatera Utara
Sarana transportasi umum dilokasi proyek ini tersedia 24 jam yang menjadikan kawasan hunian ini nantinya merupakan kawasan hunian yang sangat
ideal terutama bagi karyawan yang terkadang harus bekerja malam hari shift malam.Disamping itu, jarak dan waktu tempuh keberbagai lokasi penting relative
cukup dekatGambar 4.1, yang saya uraikan sebagai berikut: Lokasi
Jarak Tempuh Waktu Tempuh
Pusat Kota Medan Universitas Methodist
UNIKA 10 km
± 5 km ± 5 menit
± 10 menit ± 5 menit
± 5 menit
Gambar 4.1 Lokasi Perumahan La Grandia Setia Budi
Universitas Sumatera Utara
4.2 Gambaran Umum Perumahan
Perumahan La Grandia terletak di jl.Pasar III No.14 di daerah sunggal dibangun di pinggiran kota. Perumahan ini letaknya sangat strategis. Berjarak sekitar
150 meter dari Ring Road Setiabudi, tersedia berbagai sarana seperti wisata kuliner di sepanjang Ring Road, Supermarket, Pengisian BBM, transportasi luar kota,
pelayanan kesehatan rumah sakit dan klinik, pasar tradisional, area olahraga dan lain-lain yang sedang dalam proses pembangunan.
Tipe rumah yang di tawarkan ada 2 dua tipe yaitu tipe Primorose 12096 dan tipe iris 6096. Nuansa asri, sejuk dan strategis serta menjaga kualitas memang
disuguhkan perumahan ini bagi masyarakat Medan. Untuk sisi keamanan, hunian ini memiliki pos keamanan dengan tenaga sekuriti yang juga dilengkapi dengan portal di
gapura depan. Ini tentunya menjadi nilai tersendiri bagi anda yang menginginkan lingkungan yang penuh keamanan.
4.2.1 Penggunaan tanah
Luas Lahan proyek perumahan La-Grandia dalam Tugas Akhir ini adalah seluas kurang lebih ± 5.030 m2. Yang dibagi menjadi 35 unit kampling rumah.
Type rumah yang akan dibangun di dalam proyek perumahan La-Grandia Type Iris sebanyak 6096 sebanyak 19 unit dan Type Primros 12096 sebanyak 16
unit.
4.2.2 Spesifikasi teknis bangunan
Khusus didalam komplek perumahan nantinya, pihak developer juga akan menyediakan beberapa sarana dan prasarana perumahan sebagai berikut:
Universitas Sumatera Utara
Pengihijauan : Taman dan pohon pelindung Jalan
: Pasangan con blok Saluran
: Tersedia saluran pembuangan air bersih dan air kotor sesuai standar amdal
Air bersih : PDAM
Tabel 4.1 Spesifikasi Teknis Bangunan
No ITEM
SPESIFIKASI 1
Pondasi Cor beton bertulang
2 Struktur
Cor beton bertulang 3
Dinding -Finishing Eksterior
-Finishing Interior Pas batu bata 1 : 4 diplester
Cat wheathersejenisnya Cat jotunsejenisnya
4 Lantai
Keramik 40 x 40 ex. Lokal 5
Kamar mandi Dinding
Kloset Keramik 20 x 20 ex. Lokal
Keramik 20 x 25 ex. Lokal Kloset jongkong ex. lokal
6 Plafond
Gybsum 7
Dapur Keramik 60 x 60 dan 20 x 20 ex. Lokal
8 Atap
Cor beton bertulanggenteng metal 9
Kusen + daun Kayu kerassejenisnya
10 Listrik
1300 watt
4.3 Analisa Biaya 4.3.1 Biaya Tetap
Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit diperumahan La Grandia Setia budi Biaya variabel adalah biaya yang secara
proporsional dipengaruhi oleh jumlah output. Biaya tetap adalah biaya yang tidak berubah sejalan dengan produksi atau penerimaan penjualan.
Universitas Sumatera Utara
Yang meliputi biaya tetap adalah biaya tanah untuk fasilitas umum, biaya sertifikat tanah, biaya pembuatan jalan dan saluran, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman
dan pos jaga, biaya penerangan jalan, biaya pembuatan kantor, biaya pembongkaran kantor,gaji karyawan,biaya operasional kantor dan biaya penggantian. Tabel berikut
menyajikan rekapitulasi biaya tetap
Tabel 4.2 Rekapitulasi biaya Tetap
No Jenis Biaya
Total biaya 1
Biaya pembelian lahan Rp 5,030,000,000.00
2 Biaya pematangan lahan untuk fasum
Rp 504,315,000.00 3
Biaya sertifikat tanah Rp 90,165,409.09
4 Biaya pembuatan jalan dan saluran
Rp 129,438,230.18 5
Biaya pemasaran brosur, banner, iklan koran analisa, biaya transport marketing dll
Rp 719,644,000.00 6
Biaya konstruksi taman dan pos jaga Rp 164,680,850.00
7 Biaya penerangan jalan
Rp 31,500,000.00 8
Biaya pembuatan kantor Rp 119,398,268.00
9 Biaya pembongkaran kantor
Rp 7,280,000.00 10
Gaji karyawan Rp 396,000,000.00
11 Operasional kantor
Rp 170,400,000.00 12
Biaya penggantian Rp 649,000,000.00
Total biaya Rp 8.011.821.757.27
Universitas Sumatera Utara
Biaya tetap dibebankan pada 35 unit rumah yang dijual pada perumahan La Grandia yaitu 16 unit untuk tipe Primrose dan 19 unit untuk tipe iris. Sehingga dari
total biaya tetap didapatkan yaitu :
untuk tipe Primrose =
16 35
x 8.011.821.757.27
= Rp.3.662.547.089
untuk tipe Iris =
19 35
x 8.011.821.757.27
= Rp. 4.349.274.668
4.
3.2 Biaya Variabel Tabel 4.3 Rekapitulasi biaya Konstruksi type primrose