Kredit Kepemilikan Rumah KPR pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan.

BAB II AKIBAT HUKUM ATAS PERALIHAN

KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH BERSERTIFIKAT YANG MASIH DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN PADA BANK TABUNGAN NEGARA BTN CABANG PEMUDA MEDAN

A. Kredit Kepemilikan Rumah KPR pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan.

Kredit Pemilikan Rumah KPR adalah salah satu fasilitas kredit yang disediakan bank dimana tujuan penggunannya untuk membeli rumah. Pada saat sekarang ini, banyak sekali para penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada masyarakat. Namun yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara tunai. Hal itu dikarenakan keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai. Secara etimologis istilah kredit berasal dari bahasa latin, credere, yang berarti kepercayaan. Seorang nasabah debitur yang memperoleh kredit dari bank adalah seseorang yang mendapat kepercayaan dari bank. Hal ini menunjukan bahwa yang menjadi dasar pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitur adalah kepercayaan. 43 Istilah Kredit Perbankan dalam istilah umum hampir dipersamakan dengan hutang piutang pada umumnya,namun senyatanya dalam kaidah Hukum Perdata, 43 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.57. Universitas Sumatera Utara antara Utang dan Kredit merupakan dua perbuatan hukum yang berbeda dan memiliki konsekuensi yuridis yang berbeda pula. 44 Menurut kamus besar bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain. Dalam pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor. 10 tahun 1998 dirumuskan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. 45 Berdasarkan pengertian di atas menunjukan bahwa prestasi yang wajib dilakukan oleh debitur atas kredit yang diberikan kepadanya adalah tidak semata- mata melunasi utangnya tetapi juga disertai dengan bunga sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya. 46 Berkaitan dengan pengertian kredit di atas, menurut ketentuan pasal 1 butir 5 peraturan bank Indonesia No. 72PbI2005 tentang penilaian kualitas Aktiva bank umum, yang dimaksud dengan kredit adalah penyedian uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam- meminjam antara bank dengan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga termasuk: 44 Badriyah Harun, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, Solusi Hukum Legal Action dan Alternatif Penyelesaian Segala Jenis Kredit Bermasalah, Yogyakarta; Penerbit Pustaka Yustisia, 2010, hal.1. 45 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.57. 46 Ibid. Universitas Sumatera Utara a Cerukan overdraft, yaitu saldo negatif pada rekening giro nasabah yang tidak dapat di bayar lunas pada akhir hari; b Pengambil alih tagihan dalam rangka kegiatan anjak-piutang;dan c Pengambil alihan atau pembelian ktedit dari pihak lain. Unsur-unsur kredit sebagaimana diketahui ada unsur esensial dari kredit bank yaitu kepercayaan dari bank sebagai debitur. Kepercayaan tersebut timbul karena dipenuhinya segala ketentuan dan persyaratan untuk memperoleh kredit oleh debitur antara lain adanya benda jaminan atau agunan dan lain-lain. 47 Makna dari kepercayaan tersebut adalah adanya keyakinan dari bank sebagai kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan. B. Dasar Pertimbangan Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan. dalam memberikan kredit kepada Debitur. Berdasarkan wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jalan Pemuda Medan Data Debitur tahun 2010 yang mengajukan permohon KPR di BTN pemuda, Untuk transaksi dari 1 Januari 2010 sd 31 Desember 2010 Jumlah debitur 5.343 Lima Ribu Tiga Ratus Empat Puluh Tiga yakni dengan total pinjaman Rp.390.643.000.000,. dan 47 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.58. Universitas Sumatera Utara Transaksi dari 1 Jan 2011 sd juli 2011 dengan Jumlah debitur 1. 834 dengan jumlah pinjaman dalam Rupiah Rp.126.452.616-971. 48 Hasil wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jalan Pemuda Medan adapun Syarat-syarat yang ditetapkan BTN agar permohonan Kreditnya dikabulkan, harus melengkap syarat sebagai berikut: I.Data Pribadi: 1 Foto copy KTP permohonanpasangan, 2 Foto copy Kartu Keluarga, 3 Foto copy Surat Nikah atau Surat Cerai, 4 Foto copy NPWP, 5 Foto copy buku tabungan berwarna batara, 6 Pass photo 3x4 terbaru berwarna pemohonpasangan II.Data PekerjaanUsaha: A.Pegawai Tetap: 1 Surat keterangan bekerjacopy sk pertama terakhir, 2 Slip gajisurat keterangan penghasilan, 3 surat kuasa pemotongan gaji, 4 Foto copy rekening koran tabungangiro 3 bulan terakhir. B.Wiraswasta 48 Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang JL. Pemuda Medan hari Selasa tanggal, 12-7-2011. Universitas Sumatera Utara 1 Foto copy SIUP, TDP, Situ, NPWP dan izin lainnya, 2 Foto copy akte pendirian perusahaancompany profile, 3 Foto copy rekening koran tabungangiro 3 bulan terakhir, III.Data Agunan 1 Foto copy sertifikat SHMSHGB, 2 Foto copy IMB, Mengenai syarat-syarat pengajuan kredit ini harus dipenuhi secara lengkap oleh pemohon dan Bagian Kredit bertugas melihat dengan teliti kelengkapan persyaratannya dengan cara Checklist Kelengkapan Data Permohonan Kredit 49 Pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan untuk alih debitur dan untuk pemohon baru, BTN selalu melakukan BI cheking cek daftar utang, tujuannya untuk mengetahui apakah debitur bersih dalam utang piutang, apakah ada kredit macetnya, dari situlah nanti pihak BTN akan melihat dapat meluluskan kreditnya atau tidak. Dalam bukunya yang berjudul dasar-dasar perkreditan, Thomas Suyatno, mengemukakan bahwa unsur-unsur kredit terdiri atas: 50 a. Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, barang, atau jasa, akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tersebut di masa yang akan datang. 49 Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jl. Pemuda Medan hari selasa, tanggal, 12-7-2011. 50 Ibid. Universitas Sumatera Utara b. Tenggang waktu, yaitu suatu masa yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang. Dalam unsur waktu ini, terkandung pengertian nilai agio dari uang, yaitu uang yang ada sekarang lebih tinggi nilainya dari uang yang akan diterima pada masa yang akan datang. c. Degree of risk, yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari. Semakin lama kredit diberikan semakin tinggi pula tingkat resikonya, karena sejauh-jauh kemampuan manusia untuk menerobos masa depan itu, maka masih selalu terdapat unsur ketidak tentuan yang tidak dapat diperhitungkan, inilah yang menyebabkan timbulnya unsur risiko. Dengan adanya unsur risiko inilah, maka timbullah jaminan dalam pemberian kredit. d. Prestasi atau objek kredit itu tidak saja diberikan dalam bentuk uang, tetapi juga dapat berbentuk barang, atau jasa. Namun, karena kehidupan ekonomi modern sekarang ini didasarkan kepada uang, maka transaksi-transaksi kredit yang menyangkut uanglah yang setiap kali kita jumpai dalam praktik perkreditan. 51 Bertitik tolak dari pendapat di atas, maka bisa dikemukakan bahwa selain unsur kepercayaan tersebut, dalam permohonan dan pemberian kredit juga mengandung unsur lain, yaitu unsur waktu, unsur risiko, dan unsur prestasi. 51 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.59. Universitas Sumatera Utara Dalam pemberian kredit ditentukan juga mengenai unsur waktu, unsur waktu ini merupakan jangka waktu atau tenggang waktu tertentu antara pemberian atau pencairan kredit oleh bank dengan pelunasan kredit oleh debitur. Lazimnya pelunasan kredit tersebut dilakukan melalui angsuran dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan kemampuan dari debitur, misalnya Kredit Pemilikan Rumah KPR dengan jangka waktu pelunasannya sampai dengan 20 tahun. Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, bahwa yang dimaksud dengan risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak. Berkaitan dengan pemberian kredit oleh bank kepada debitur tentu pula mengandung risiko usaha bagi bank. Resiko disini adalah resiko dari kemungkinan ketidak mampuan dari debitor untuk membayar angsuran atau melunasi kreditnya karena sesuatu hal tertentu yang tidak dikehendaki. Oleh karena itu, semakin lama jangka waktu atau tenggang waktu yang diberikan untuk pelunasan kredit, maka makin besar juga resiko bagi bank. Setiap perjanjian tertentu mengandung adanya prestasi dan kontraprestasi,oleh karena itu, dalam perjanjian kredit sejak saat adanya kesepakatan atau persetujuan dari kedua belah pihak bank dan nasabah debitor telah menimbulkan hubungan hukum atau menimbulkan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak sesuai kesepakatan yang telah mereka sepakati. 52 52 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.60. Universitas Sumatera Utara Bank sebagai kreditur berkewajiban untuk memberikan kredit sesuai dengan jumlah yang disetujui, dan atas prestasinya tersebut bank berhak untuk memperoleh pelunasan kredit dan bunga dari debitor sebagai kontraprestasinya. Bahwa berdasarkan jangka waktu dan penggunaanya kredit dapat dgolongkan menjadi 3 tiga jenis, yaitu: 53 a. Kredit investasi, yaitu kredit jangka menengah atau panjang yang diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya pembelian tanah dan bangunan untuk perluasan pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai tersebut. Jadi, kredit investasi adalah kredit jangka menengah atau panjang yang tujuannya untuk pembelian barang modal dan jasa yang diperlukan untuk rehabilitasi, modernisasi, perluasan, proyek penempatan kembali danatau pembuatan proyek baru. b. Kredit modal kerja, yaitu kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah maupun maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dengan jangka waktu maksimal 1satu tahun dan dapat diperpanjang sesuai kesepakatan antara para pihak yang bersangkutan. Dapat juga dikatakan bahwa kredit ini diberikan untuk membiayai modal kerja, dan 53 Ibid. Universitas Sumatera Utara modal kerja adalah jenis pembiayaan yang diperlukan oleh perusahaan untuk operasi perusahaan sehari-hari. 54 c. Kredit konsumsi, yaitu kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan kapada debitor untuk membiayai barang-barang kebutuhan atau konsumsi dalam skala kebutuhan rumah tangga yang perlunasannya dari penghasilan bulanan nasabah debitur yang bersangkutan. Dengan perkataan lain, kredit konsumsi merupakan kredit perorangan untuk tujuan non bisnis, termasuk kredit pemilikan rumah. Kredit konsumsi biasanya digunakan untuk membiayai pembelian mobil atau barang konsumsi barang tahan lama lainnya. 55 Ada beberapa contoh dari kredit konsumtif itu ialah 56 : 1. KPR Kredit Pemilikan Rumah, 2. Kredit Profesi Guru KPG, 3. Kredit Mahasiswa Indonesia, 4. Kredit Asrama Mahasiswa, Hasil penelitian penulis pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan. Sebelum memberikan fasilitas KPR Kredit Kepemilikan Rumah kepada calon debitur maka Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan mempunyai pertimbangan dan ketentuan tertentu supaya tidak terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari, penilaian suatu bank untuk memberikan persetujuan 54 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.60. 55 Ibid. hal.61. 56 Zainal Asikin, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995. hal.60. Universitas Sumatera Utara terhadap suatu permohonan kredit dilakukan dengan berpedoman kepada formula 4P dan formula 5C. 57 Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut: a. personality Dalam hal ini pihak bank mencari data secara lengkap mengenai kepribadian Si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat hidupnya, pengalamannya dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat, dan lain-lain kredit ini diperlukan untuk menentukan persetujuan kredit yang diajukan oleh pemohonan kredit. 58 b. purpose selain mengenai kepribadian personality dari permohonan kredit, bank juga harus mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai line of business kredit bank bersangkutan. a. Prospect Dalam hal ini bank harus melakukan analisis secara cermat dan mendalam tentang bantuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit. Misalnya, apakah usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan masyarakat. 57 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.63. 58 Ibid. Universitas Sumatera Utara d. playment Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan jelas mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditetapkan. 59 Mengenai Formula 5C dapat diuraikan sebagai berikut: a. Character Bahwa calon debitor memiliki watak, moral, dan sifat-sifat pribadi yang baik. Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kejujuran, integritas, dan kemampuan dari calon nasabah debitor untuk memenuhi kewajiban dan menjalankan usahanya, informasi ini dapat diperoleh oleh bank melalui riwatyat hidup, riwayat usaha, dan informasi dari usaha-usaha yang sejenis. b. Capacity Yang dimaksud dengan capacity dalam hal ini untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospektif masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik dan memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi utang kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan. pengukuran kemampuan ini dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, misalnya pendekatan materil, yaitu melakukan penelitian terhadap keadaan neraca, laporan rugi laba, dan arus kas cash flow 59 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.64. Universitas Sumatera Utara usaha dari beberapa tahun terakhir. Serta kemampuan dan keunggulan perusahaan dalam melakukan persaingan usaha dengan pesaing lainnya. 60 c. Capital Dalam hal ini bank harus terlebih harus terlebih dahulu melakukan penelitian terhadap modal yang memiliki oleh pemohonan kredit. Penyelidikan ini tidaklah semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal ditempatkann oleh perusahaan tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan secara efektif. d. Collateral collateral adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang mungkin terjadi atas wanprestasinya nasabah debitor di kemudian hari, misalnya terjadi kredit macet. Jaminan ini diharapkan mampu malunasi utang kredit baik utang pokok maupun bunganya. 61 e. Condition of Economy Bahwa dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi secara umum dan kondisi sektor usaha pemohonan kredit perlu memperoleh perhatian dari bank untuk mamperkecil risiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh kondisi ekonomi tersebut. Berkaitan dengan prinsip pemberian kredit diatas, pada dasarnya pemberian Kredit oleh bank kepada nasabah debitor berpedoman kepada 2 prinsip, yaitu: 60 Ibid. 61 Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.65. Universitas Sumatera Utara a. Prinsip kepercayaan Dalam hal ini dapat dikatakan bahwa pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitor selalu didasarkan kepada kepercayaan. Bank mempunyai kepercayaan bahwa kredit yang diberikan bermanfaat bagi nasabah debitur sesuai dengan peruntukannya, dan terutama sekali bank percaya nasabah debitor yang bersangkutan mampu melunasi utang kredit beserta bunga dalam jangka waktu yang telah ditentukan. b. Prinsip kehati-hatian prudential principle Bank dalam menjalankan kegiatan usahanya, termasuk pemberian kredit kepada nasabah debitor harus selalu berpedoman dan menerapkan prinsip kehati-hatian. Prinsip ini antara lain diwujudkan dalam bentuk penerapan sacara konsisten berdasarkan itikad baik terhadap semua persyaratan dan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pemberian kredit oleh bank yang bersangkutan. Untuk memperoleh kredit bank seorang debitur harus melalui beberapa tahapan, yaitu dari tahap pengajuan aplikasi kredit sampai dengan tahap penerimaan kredit. Tahapan-tahapan tersebut merupakan suatu proses baku yang berlaku bagi setiap debitur yang membutuhkan kredit bank. 62 Proses pemberian kredit oleh bank mulai dari pengajuan PermohonanAplikasi Kredit, untuk memperoleh kredit dari bank, maka tahap pertama yang dilakukan adalah mengajukan permohonanaplikasi kredit kepada bank 62 Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “Jakarta: Kencana, 2005” hal.64. Universitas Sumatera Utara yang bersangkutan. Permohonanaplikasi kredit tersebut harus dilampiri dengan dokumen yang dipersyaratkan. Sedangkan untuk permohonanaplikasi kredit bagi Perseorangan adalah sebagai berikut: 1. Mengisi aplikasi kredit yang telah disediakan oleh bank, 2. Tujuan dan manfaat kredit, 3. Besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan kredit, 4. Cara Pengembalian kredit, 5. Agunan atau jaminan kredit kalau diperlukan. 63 Permohonanaplikasi kredit tersebut dilengkapi dengan melampirkan semua dokumen pendukung yang dipersyaratkan, beberapa persyaratan umum pada saat melakukan pengajian Kredit Kepemilikan Rumah 64 : a. Foto kopi indentitas KTP Suami Istri, b. Foto kopi akte nikahcerai, c. Foto kopi akte suami atau istri bila memiliki suami atau istri yang berasal dari luar negeri, d. Pas foto 3x4 atau 4x6 suami dan istri sebanyak 2 lembar, e. Foto kopi surat pesanan, f. Kartu Keluarga KK. 63 Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “Jakarta: Kencana, 2005” hal.65. 64 Ady Imam Taufik, Agar KPR Langsung Disetujui Bank, Yogyakarta, MedPress, 2011, hal. 47. Universitas Sumatera Utara Beberapa persyaratan untuk karyawan dengan menyertakan beberapa hal untuk mengambil Kredit Kepemilikan Rumah tersebut 65 : 1. Surat Keterangan Kerja yang mencantumkan lama kerja di perusahaan tersebut, 2. Foto Copy rekening Tabungan 3 bulan terakhir, 3. Foto Copy NPWP atau SPT dll. Setelah permohonanaplikasi kredit tersebut diterima oleh bank, maka bank akan melakukan penelitian secara mendalam dan mendetail terhadap berkas aplikasi kredit yang diajukan. Apabila dari hasil penelitian yang dilakukan itu, bank berpendapat bahwa aplikasi tersebut telah lengkap dan memenuhi syarat, maka bank akan melakukan tahap selanjutnya yaitu penilaian kelayakan kredit. 66 Sedangkan apabila ternyata berkas aplikasi kredit yang diajukan tersebut belum lengkap dan belum memenuhi persyaratan yang ditentukan, maka bank akan meminta kepada pemohon kredit untuk melengkapinya. 67 C. Peralihan Hak Secara Resmi pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan. Dalam KUHPerdata pengalihan hak secara resmi atau pengalihan resmi disebut dengan “novasi” yang dimaksud dengan novasi adalah penggantian perikatan lama dengan suatu perikatan yang baru. 68 65 Ibid, hal.48. 66 Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “Jakarta: Kencana, 2005” hal.65. 67 Ibid,hal.66. Universitas Sumatera Utara Novasi diatur dalam Bab IV butir IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang hapusnya perikatan. Undang-Undang memberikan ketentuan khusus yang berkenaan dengan masalah novasi. Bila suatu masalah telah diatur secara khusus, maka berlakulah ketentuan umum tentang perikatan termasuk tentang hapusnya perikatan. Menurut Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 tiga macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang: 69 4. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya. 5. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya. 6. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siap si berhutang dibebaskan dari perikatannya. Dalam pengalihan hak Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan novasi atau pemindahan hutangnya kepada debitur baru sehingga dalam hal ini yang berganti adalah debiturnya bukan krediturnya, maka dapat dikatakan merupakan novasi subyektif pasif. 68 Suharnoko Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006, hal. 31. 69 Ibid. hal. 47. Universitas Sumatera Utara Persyaratan pengalihan Kredit Kepemilikan Rumah hampir sama dengan syarat-syarat permohonan Kredit Pemilikan Rumah, perbedaannya debitur lama mengajukan permohonan penerusan utang atau alih debitur. Setelah syarat-syarat terpenuhi, bank mengadakan wawancara dengan calon debitur baru dan bagi yang layak bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Berdasarkan surat perintah kerja dari bank inilah notaris akan membuat akta-akta yang berkaitan dengan proses alih debitur seperti halnya akad kredit. Dalam praktek pelaksanaan peralihan hak akta-akta atau surat-surat yang dibuat adalah, berupa: 1. Akta notaril Pernyataan dari Pihak PertamaDebitur Lama; 2. Akta notaril Novasi Perjanjian Pembaharuan Hutang; 3. Akta notaril Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah tidak keharusan dibuat dalam bentuk akta notaril, bisa saja berupa surat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dibuat dibawah tangan memakai materai secukupnya dan dilegalisasi atau diwarmerking oleh notaris. 4. Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Karena keadaan ekonomi atau keuangan si debitur baru yang tidak memungkinkan maka dalam proses peralihan jaminanagunan berupa benda tidak bergerak yaitu tanah, sering dibuat akta notaril Pengikatan Jual Beli. 5. Akta notaril Surat Kuasa, dalam hal ini pihak pertamadebitur lama memberi kuasa kepada pihak keduadebitur baru untuk mengambil sertipikat dari bank apabila kredit telah lunas. Universitas Sumatera Utara Hak debitur barupenerima pengalihan adalah menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas. Setelah semua aplikasi dilengkapi dan diajukan kepada kreditur maka kreditur akan memproses awal lagi seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku bunga yang berlaku pada saat pengajuan kredit tersebut. Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan kewenangan dari kreditur, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama dan debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak bank yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah disetujui tersebut Pengalihan hak adalah merupakan tindakan aktif dari debitur dalam hal ini debitur yang memiliki hak Kredit Pemilikan Rumah untuk mengalihkan hak kreditnya kepada debitur baru. 70 Tindakan aktif ini dapat berupa menjual kembali hak debitur dengan pengalihan kewajiban dari debitur lama kepada debitur baru. Novasi atau pembaruan hutang merupakan salah satu cara untuk menghapus atau mengakhiri suatu perjanjian. Novasi atau pembaruan hutang adalah suatu perjanjian baru yang menghapuskan perjanjian lama dan pada saat yang sama memunculkan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama. Pasal 1413 KUHPerdata menetapkan ada 3 tiga macam cara untuk terjadinya novasi, yaitu: 71 70 Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaya, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta: Prenada Media, 2005, hal. 65. 71 Pasal 1413 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Universitas Sumatera Utara a. Novasi subyektif aktif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti kreditur lama dengan seorang kreditur baru. b. Novasi subyektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitur lama dengan debitur baru dan membebaskan debitur lama dari kewajibannya. Hal ini dapat juga disebut dengan alih debitur. c. Novasi obyektif adalah suatu perjanjian antara kreditur dengan debitur untuk memperbarui atau merubah obyek atau isi perjanjian. Pembaruan perjanjian ini terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitur diganti dengan prestasi lain. Novasi pada hakekatnya merupakan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama maka perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak ikut beralih kepada perjanjian baru kecuali diperjanjikan secara tegas dalam perjanjian novasi, bahwa perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak hapus dan ikut beralih dengan terjadinya perjanjian novasi. Tindakan hukum novasi mempunyai syarat-syarat sebagai berikut: 72 1. Sudah terlebih dahulu adanya hutang yang sah; 2. Terjadi suatu pergantian debitur atau pergantian kreditur; 3. Harus memenuhi syarat pembuatan kontrak; 4. Delegasi saja, belum merupakan novasi; 5. Dengan novasi, hak-hak istimewa dan jaminan hutang tidak beralih. 72 J. Satrio, Cessie, Subrogasi, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Ibid. hal. 124. Universitas Sumatera Utara Bahwa dari tindakan-tindakan yang dilakukan debitur dengan persetujuan dari kreditur, maka ada beberapa konsekuensi yang terjadi, yang masing-masing dapat menguntungkan ataupun merugikan bagi kedua belah pihak bagi kreditur atau debitur dengan konsekuensinya adalah: 73 a. Bila debitur yang berganti, debitur lama terbebas dari kewajibannya dan kreditur tidak dapat menagih kepada kreditur lama, kecuali jika ada kontrak garansi dari pihak debitur lama, b. Bila kreditur yang berganti, maka hak-hak kreditur lama akan hapus dan kreditur lama tersebut tidak dapat lagi menagih kepada debitur, c. Bila kreditur yang berganti, maka segala tangkisan yang semula dapat diajukan oleh debitur kepada kreditur lama, sekarang tidak dapat lagi diajukannya, d. Bila hak accesoir atau hak yang semula melekat pada kontrak lama tidak ikut terbawa pada kontrak yang baru, kecuali dalam hal-hal sebagai berikut: 1 Jika debiturnya tetap dan hak accesoirnya diletakkan atas asset debitur tersebut, 2 Jika hak accesoir dan hak istimewa tersebut dengan tegas dipertahankan oleh kreditur. e. Novasi antara kreditur dengan seorang debitur yang tanggung menanggung dengan beberapa debitur yang lain, membebaskan kewajiban debitur lainnya tersebut. 73 Ibid. hal. 127. Universitas Sumatera Utara f. Novasi antara kreditur dengan debitur penjamin pribadi membebaskan penjamin pribadi dari kewajibannya. Akibat hukum novasi tersebut diatas memberikan suatu pengecualian dalam undang-undang yaitu: 1 Kreditur memperjanjikan bahwa dalam kasus seperti itu debitur lama tetap bertanggung jawab. Dengan kata lain disini ada perjanjian garansi antara kreditur dengan debitur lama, sehingga apa yang semula kelihatan sebagai penyimpangan, sebenarnya tidak demikian dalam kenyataannya. 2 Debitur baru pada saat pemindahandelegasi sudah dalam keadaan pailit atau dalam keadaan kekayaannya merosot dan kreditur tidak tahu.

D. Pengalihan Kredit tanpa sepengetahuan Bank