3 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris,
4 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman. b. Bahan hukum sekunder adalah bahan yang memberikan penjelasan mengenai
bahan hukum primer yang berupa hasil-hasil penelitian dan atau karya ilmiah dari kalangan hukum yang dianggap relevan dengan penelitian ini.
c. Bahan hukum tertier adalah bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.
3. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data yang digunakan di dalam penelitian ini yaitu: a.
Studi Dokumen Studi dokumen yakni dengan menelaah berbagai Peraturan Perundang-
undangan, buku hukum atau karya ilmiah, majalah-majalah, internet dan lain-lain yang berkaitan dengan permasalahan yang akan diteliti dalam penelitian ini.
b. Pedoman Wawancara
Penelitian ini dilakukan dengan dengan wawancara yang menggunakan pedoman wawancara interview. Informan yang dijadikan sebagai sumber informasi
pengumpulan data dalam penelitian ini, yaitu: 1.
Pimpinan Cabang pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan, 2.
Pegawai bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan, 3.
Debitur yang melakukan pengalihan kredit rumah tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan,
Universitas Sumatera Utara
4. Pihak Ke III yang membeli rumah yang masih terikat Kredit Pemilikan Rumah
dan melanjutkan cicilan atas nama pihak penjual pada Bank tanpa persetujuan Bank,
5. Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kota Medan.
4. Analisis Data
Analisis data dilakukan dengan metode analisis kualitatif. Metode penelitian kualitatif adalah metode yang bersifat interaktif, yaitu metode yang lebih menekankan
pada pencarian makna sesuai dengan realitas. Metode ini akan menghasilkan data berupa pernyataan-pernyataan atau data yang dihasilkan berupa data deskriptif
mengenai subjek yang diteliti.
42
Analisis data terhadap data dilakukan setelah diadakan terlebih dahulu pengumpulan untuk kemudian diseleksi, dipilah-pilah berdasarkan kualitas dan
relevansinya. Selanjutnya diadakan pengelompokan terhadap data sejenis untuk
kepentingan analisis dan penulisan evaluasi dilakukan terhadap data dengan
kualitatif, secara logis dan sistematis dengan menggunakan metode berfikir deduktif, suatu logika yang berangkat dari kaidah-kaidah umum ke kaidah yang bersifat
khusus, sehingga akan menghasilkan uraian yang bersifat deskriptif, yaitu uraian yang menggambarkan permasalahan dan hasil analisis tersebut diharapkan dapat
menjawab permasalahan yang diajukan.
42
Miles and Hubberman, Analisis Data Kualitatif, Buku Sumber tentang Metode-metode Baru, Jakarta: Universitas Indonesia Press, 1992, hal. 15.
Universitas Sumatera Utara
BAB II AKIBAT HUKUM ATAS PERALIHAN
KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH BERSERTIFIKAT YANG MASIH DIAGUNKAN TANPA PERSETUJUAN PADA
BANK TABUNGAN NEGARA BTN CABANG PEMUDA MEDAN
A. Kredit Kepemilikan Rumah KPR pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan.
Kredit Pemilikan Rumah KPR adalah salah satu fasilitas kredit yang disediakan bank dimana tujuan penggunannya untuk membeli rumah. Pada saat
sekarang ini, banyak sekali para penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada masyarakat. Namun yang menjadi
persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara tunai. Hal itu dikarenakan keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya.
Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai.
Secara etimologis istilah kredit berasal dari bahasa latin, credere, yang berarti kepercayaan. Seorang nasabah debitur yang memperoleh kredit dari bank adalah
seseorang yang mendapat kepercayaan dari bank. Hal ini menunjukan bahwa yang menjadi dasar pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitur adalah
kepercayaan.
43
Istilah Kredit Perbankan dalam istilah umum hampir dipersamakan dengan hutang piutang pada umumnya,namun senyatanya dalam kaidah Hukum Perdata,
43
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.57.
Universitas Sumatera Utara
antara Utang dan Kredit merupakan dua perbuatan hukum yang berbeda dan memiliki konsekuensi yuridis yang berbeda pula.
44
Menurut kamus besar bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah pinjaman sampai batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.
Dalam pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor. 10 tahun 1998 dirumuskan bahwa kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan
itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka
waktu tertentu dengan pemberian bunga.
45
Berdasarkan pengertian di atas menunjukan bahwa prestasi yang wajib dilakukan oleh debitur atas kredit yang diberikan kepadanya adalah tidak semata-
mata melunasi utangnya tetapi juga disertai dengan bunga sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati sebelumnya.
46
Berkaitan dengan pengertian kredit di atas, menurut ketentuan pasal 1 butir 5 peraturan bank Indonesia No. 72PbI2005 tentang penilaian kualitas Aktiva bank
umum, yang dimaksud dengan kredit adalah penyedian uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-
meminjam antara bank dengan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga termasuk:
44
Badriyah Harun, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, Solusi Hukum Legal Action dan Alternatif Penyelesaian Segala Jenis Kredit Bermasalah, Yogyakarta; Penerbit Pustaka Yustisia,
2010, hal.1.
45
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.57.
46
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
a Cerukan overdraft, yaitu saldo negatif pada rekening giro nasabah yang
tidak dapat di bayar lunas pada akhir hari; b
Pengambil alih tagihan dalam rangka kegiatan anjak-piutang;dan c
Pengambil alihan atau pembelian ktedit dari pihak lain. Unsur-unsur kredit sebagaimana diketahui ada unsur esensial dari kredit bank
yaitu kepercayaan dari bank sebagai debitur. Kepercayaan tersebut timbul karena dipenuhinya segala ketentuan dan persyaratan untuk memperoleh kredit oleh debitur
antara lain adanya benda jaminan atau agunan dan lain-lain.
47
Makna dari kepercayaan tersebut adalah adanya keyakinan dari bank sebagai kreditur bahwa kredit yang diberikan akan sungguh-sungguh diterima kembali dalam
jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan.
B. Dasar Pertimbangan Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan. dalam memberikan kredit kepada Debitur.
Berdasarkan wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jalan Pemuda Medan Data
Debitur tahun 2010 yang mengajukan permohon KPR di BTN pemuda, Untuk transaksi dari 1 Januari 2010 sd 31 Desember 2010 Jumlah debitur 5.343 Lima Ribu
Tiga Ratus Empat Puluh Tiga yakni dengan total pinjaman Rp.390.643.000.000,. dan
47
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.58.
Universitas Sumatera Utara
Transaksi dari 1 Jan 2011 sd juli 2011 dengan Jumlah debitur 1. 834 dengan jumlah pinjaman dalam Rupiah Rp.126.452.616-971.
48
Hasil wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jalan Pemuda Medan adapun Syarat-syarat
yang ditetapkan BTN agar permohonan Kreditnya dikabulkan, harus melengkap syarat sebagai berikut:
I.Data Pribadi: 1
Foto copy KTP permohonanpasangan, 2
Foto copy Kartu Keluarga, 3
Foto copy Surat Nikah atau Surat Cerai, 4
Foto copy NPWP, 5
Foto copy buku tabungan berwarna batara, 6
Pass photo 3x4 terbaru berwarna pemohonpasangan II.Data PekerjaanUsaha:
A.Pegawai Tetap: 1
Surat keterangan bekerjacopy sk pertama terakhir, 2
Slip gajisurat keterangan penghasilan, 3
surat kuasa pemotongan gaji, 4
Foto copy rekening koran tabungangiro 3 bulan terakhir. B.Wiraswasta
48
Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang JL. Pemuda Medan hari Selasa tanggal, 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
1 Foto copy SIUP, TDP, Situ, NPWP dan izin lainnya,
2 Foto copy akte pendirian perusahaancompany profile,
3 Foto copy rekening koran tabungangiro 3 bulan terakhir,
III.Data Agunan 1
Foto copy sertifikat SHMSHGB, 2
Foto copy IMB, Mengenai syarat-syarat pengajuan kredit ini harus dipenuhi secara lengkap
oleh pemohon dan Bagian Kredit bertugas melihat dengan teliti kelengkapan persyaratannya dengan cara Checklist Kelengkapan Data Permohonan Kredit
49
Pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan untuk alih
debitur dan untuk pemohon baru, BTN selalu melakukan BI cheking cek daftar utang, tujuannya untuk mengetahui apakah debitur bersih dalam utang piutang,
apakah ada kredit macetnya, dari situlah nanti pihak BTN akan melihat dapat
meluluskan kreditnya atau tidak.
Dalam bukunya yang berjudul dasar-dasar perkreditan, Thomas Suyatno, mengemukakan bahwa unsur-unsur kredit terdiri atas:
50
a. Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang
diberikannya baik dalam bentuk uang, barang, atau jasa, akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tersebut di masa yang akan datang.
49
Wawancara dengan Bapak Rizal Staff Bagian Kredit pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jl. Pemuda Medan hari selasa, tanggal, 12-7-2011.
50
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
b. Tenggang waktu, yaitu suatu masa yang memisahkan antara pemberian prestasi
dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang. Dalam unsur waktu ini, terkandung pengertian nilai agio dari uang, yaitu uang yang
ada sekarang lebih tinggi nilainya dari uang yang akan diterima pada masa yang akan datang.
c. Degree of risk, yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari
adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari. Semakin lama kredit
diberikan semakin tinggi pula tingkat resikonya, karena sejauh-jauh kemampuan manusia untuk menerobos masa depan itu, maka masih selalu
terdapat unsur ketidak tentuan yang tidak dapat diperhitungkan, inilah yang menyebabkan timbulnya unsur risiko. Dengan adanya unsur risiko inilah, maka
timbullah jaminan dalam pemberian kredit. d.
Prestasi atau objek kredit itu tidak saja diberikan dalam bentuk uang, tetapi juga dapat berbentuk barang, atau jasa. Namun, karena kehidupan ekonomi modern
sekarang ini didasarkan kepada uang, maka transaksi-transaksi kredit yang menyangkut uanglah yang setiap kali kita jumpai dalam praktik perkreditan.
51
Bertitik tolak dari pendapat di atas, maka bisa dikemukakan bahwa selain unsur kepercayaan tersebut, dalam permohonan dan pemberian kredit juga
mengandung unsur lain, yaitu unsur waktu, unsur risiko, dan unsur prestasi.
51
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.59.
Universitas Sumatera Utara
Dalam pemberian kredit ditentukan juga mengenai unsur waktu, unsur waktu ini merupakan jangka waktu atau tenggang waktu tertentu antara pemberian atau
pencairan kredit oleh bank dengan pelunasan kredit oleh debitur. Lazimnya pelunasan kredit tersebut dilakukan melalui angsuran dalam jangka waktu tertentu
sesuai dengan kemampuan dari debitur, misalnya Kredit Pemilikan Rumah KPR dengan jangka waktu pelunasannya sampai dengan 20 tahun.
Menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, bahwa yang dimaksud dengan risiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu
kejadian di luar kesalahan salah satu pihak. Berkaitan dengan pemberian kredit oleh bank kepada debitur tentu pula mengandung risiko usaha bagi bank. Resiko disini
adalah resiko dari kemungkinan ketidak mampuan dari debitor untuk membayar angsuran atau melunasi kreditnya karena sesuatu hal tertentu yang tidak dikehendaki.
Oleh karena itu, semakin lama jangka waktu atau tenggang waktu yang diberikan untuk pelunasan kredit, maka makin besar juga resiko bagi bank.
Setiap perjanjian tertentu mengandung adanya prestasi dan kontraprestasi,oleh karena itu, dalam perjanjian kredit sejak saat adanya kesepakatan atau persetujuan
dari kedua belah pihak bank dan nasabah debitor telah menimbulkan hubungan hukum atau menimbulkan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak sesuai
kesepakatan yang telah mereka sepakati.
52
52
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.60.
Universitas Sumatera Utara
Bank sebagai kreditur berkewajiban untuk memberikan kredit sesuai dengan jumlah yang disetujui, dan atas prestasinya tersebut bank berhak untuk memperoleh
pelunasan kredit dan bunga dari debitor sebagai kontraprestasinya. Bahwa berdasarkan jangka waktu dan penggunaanya kredit dapat dgolongkan
menjadi 3 tiga jenis, yaitu:
53
a. Kredit investasi, yaitu kredit jangka menengah atau panjang yang diberikan
kepada debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya
pembelian tanah dan bangunan untuk perluasan pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai tersebut. Jadi, kredit
investasi adalah kredit jangka menengah atau panjang yang tujuannya untuk pembelian barang modal dan jasa yang diperlukan untuk rehabilitasi,
modernisasi, perluasan, proyek penempatan kembali danatau pembuatan proyek baru.
b. Kredit modal kerja, yaitu kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah
maupun maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dengan jangka waktu maksimal 1satu tahun dan dapat
diperpanjang sesuai kesepakatan antara para pihak yang bersangkutan. Dapat juga dikatakan bahwa kredit ini diberikan untuk membiayai modal kerja, dan
53
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
modal kerja adalah jenis pembiayaan yang diperlukan oleh perusahaan untuk operasi perusahaan sehari-hari.
54
c. Kredit konsumsi, yaitu kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan
kapada debitor untuk membiayai barang-barang kebutuhan atau konsumsi dalam skala kebutuhan rumah tangga yang perlunasannya dari penghasilan
bulanan nasabah debitur yang bersangkutan. Dengan perkataan lain, kredit konsumsi merupakan kredit perorangan untuk tujuan non bisnis, termasuk
kredit pemilikan rumah. Kredit konsumsi biasanya digunakan untuk membiayai pembelian mobil atau barang konsumsi barang tahan lama lainnya.
55
Ada beberapa contoh dari kredit konsumtif itu ialah
56
: 1.
KPR Kredit Pemilikan Rumah, 2.
Kredit Profesi Guru KPG, 3.
Kredit Mahasiswa Indonesia, 4.
Kredit Asrama Mahasiswa, Hasil penelitian penulis pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda
Medan. Sebelum memberikan fasilitas KPR Kredit Kepemilikan Rumah kepada calon debitur maka Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan
mempunyai pertimbangan dan ketentuan tertentu supaya tidak terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari, penilaian suatu bank untuk memberikan persetujuan
54
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.60.
55
Ibid. hal.61.
56
Zainal Asikin, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995. hal.60.
Universitas Sumatera Utara
terhadap suatu permohonan kredit dilakukan dengan berpedoman kepada formula 4P dan formula 5C.
57
Formula 4P dapat diuraikan sebagai berikut: a. personality
Dalam hal ini pihak bank mencari data secara lengkap mengenai kepribadian Si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat hidupnya, pengalamannya
dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat, dan lain-lain kredit ini diperlukan untuk menentukan persetujuan kredit yang diajukan oleh
pemohonan kredit.
58
b. purpose selain mengenai kepribadian personality dari permohonan kredit, bank juga
harus mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai line of business kredit bank bersangkutan.
a. Prospect
Dalam hal ini bank harus melakukan analisis secara cermat dan mendalam tentang bantuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit. Misalnya,
apakah usaha yang dijalankan oleh pemohon kredit mempunyai prospek di kemudian hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan masyarakat.
57
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.63.
58
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
d. playment Bahwa dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan jelas
mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditetapkan.
59
Mengenai Formula 5C dapat diuraikan sebagai berikut: a. Character
Bahwa calon debitor memiliki watak, moral, dan sifat-sifat pribadi yang baik. Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk mengetahui tingkat kejujuran,
integritas, dan kemampuan dari calon nasabah debitor untuk memenuhi kewajiban dan menjalankan usahanya, informasi ini dapat diperoleh oleh bank
melalui riwatyat hidup, riwayat usaha, dan informasi dari usaha-usaha yang sejenis.
b. Capacity Yang dimaksud dengan capacity dalam hal ini untuk mengelola kegiatan
usahanya dan mampu melihat prospektif masa depan, sehingga usahanya akan dapat berjalan dengan baik dan memberikan keuntungan, yang menjamin
bahwa ia mampu melunasi utang kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan. pengukuran kemampuan ini dapat dilakukan dengan
berbagai pendekatan, misalnya pendekatan materil, yaitu melakukan penelitian terhadap keadaan neraca, laporan rugi laba, dan arus kas cash flow
59
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.64.
Universitas Sumatera Utara
usaha dari beberapa tahun terakhir. Serta kemampuan dan keunggulan perusahaan dalam melakukan persaingan usaha dengan pesaing lainnya.
60
c. Capital Dalam hal ini bank harus terlebih harus terlebih dahulu melakukan penelitian
terhadap modal yang memiliki oleh pemohonan kredit. Penyelidikan ini tidaklah semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal ditempatkann
oleh perusahaan tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada dapat berjalan secara efektif.
d. Collateral collateral adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang mungkin
terjadi atas wanprestasinya nasabah debitor di kemudian hari, misalnya terjadi kredit macet. Jaminan ini diharapkan mampu malunasi utang kredit
baik utang pokok maupun bunganya.
61
e. Condition of Economy Bahwa dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi secara umum dan
kondisi sektor usaha pemohonan kredit perlu memperoleh perhatian dari bank untuk mamperkecil risiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh kondisi
ekonomi tersebut. Berkaitan dengan prinsip pemberian kredit diatas, pada dasarnya pemberian
Kredit oleh bank kepada nasabah debitor berpedoman kepada 2 prinsip, yaitu:
60
Ibid.
61
Chatamarrasjid, Ais, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Kencana, 2011 hal.65.
Universitas Sumatera Utara
a. Prinsip kepercayaan Dalam hal ini dapat dikatakan bahwa pemberian kredit oleh bank kepada
nasabah debitor selalu didasarkan kepada kepercayaan. Bank mempunyai kepercayaan bahwa kredit yang diberikan bermanfaat bagi nasabah debitur
sesuai dengan peruntukannya, dan terutama sekali bank percaya nasabah debitor yang bersangkutan mampu melunasi utang kredit beserta bunga dalam
jangka waktu yang telah ditentukan. b. Prinsip kehati-hatian prudential principle
Bank dalam menjalankan kegiatan usahanya, termasuk pemberian kredit kepada nasabah debitor harus selalu berpedoman dan menerapkan prinsip
kehati-hatian. Prinsip ini antara lain diwujudkan dalam bentuk penerapan sacara konsisten berdasarkan itikad baik terhadap semua persyaratan dan
peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pemberian kredit oleh bank yang bersangkutan.
Untuk memperoleh kredit bank seorang debitur harus melalui beberapa tahapan, yaitu dari tahap pengajuan aplikasi kredit sampai dengan tahap penerimaan
kredit. Tahapan-tahapan tersebut merupakan suatu proses baku yang berlaku bagi setiap debitur yang membutuhkan kredit bank.
62
Proses pemberian
kredit oleh
bank mulai
dari pengajuan
PermohonanAplikasi Kredit, untuk memperoleh kredit dari bank, maka tahap pertama yang dilakukan adalah mengajukan permohonanaplikasi kredit kepada bank
62
Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “Jakarta: Kencana, 2005” hal.64.
Universitas Sumatera Utara
yang bersangkutan. Permohonanaplikasi kredit tersebut harus dilampiri dengan dokumen yang dipersyaratkan.
Sedangkan untuk permohonanaplikasi kredit bagi Perseorangan adalah sebagai berikut:
1. Mengisi aplikasi kredit yang telah disediakan oleh bank,
2. Tujuan dan manfaat kredit,
3. Besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan kredit,
4. Cara Pengembalian kredit,
5. Agunan atau jaminan kredit kalau diperlukan.
63
Permohonanaplikasi kredit tersebut dilengkapi dengan melampirkan semua dokumen pendukung yang dipersyaratkan, beberapa persyaratan umum pada saat
melakukan pengajian Kredit Kepemilikan Rumah
64
: a.
Foto kopi indentitas KTP Suami Istri, b.
Foto kopi akte nikahcerai, c.
Foto kopi akte suami atau istri bila memiliki suami atau istri yang berasal dari luar negeri,
d. Pas foto 3x4 atau 4x6 suami dan istri sebanyak 2 lembar,
e. Foto kopi surat pesanan,
f. Kartu Keluarga KK.
63
Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “Jakarta: Kencana, 2005” hal.65.
64
Ady Imam Taufik, Agar KPR Langsung Disetujui Bank, Yogyakarta, MedPress, 2011, hal. 47.
Universitas Sumatera Utara
Beberapa persyaratan untuk karyawan dengan menyertakan beberapa hal untuk mengambil Kredit Kepemilikan Rumah tersebut
65
: 1.
Surat Keterangan Kerja yang mencantumkan lama kerja di perusahaan tersebut,
2. Foto Copy rekening Tabungan 3 bulan terakhir,
3. Foto Copy NPWP atau SPT dll.
Setelah permohonanaplikasi kredit tersebut diterima oleh bank, maka bank akan melakukan penelitian secara mendalam dan mendetail terhadap berkas aplikasi
kredit yang diajukan. Apabila dari hasil penelitian yang dilakukan itu, bank berpendapat bahwa aplikasi tersebut telah lengkap dan memenuhi syarat, maka bank
akan melakukan tahap selanjutnya yaitu penilaian kelayakan kredit.
66
Sedangkan apabila ternyata berkas aplikasi kredit yang diajukan tersebut belum lengkap dan belum memenuhi persyaratan yang ditentukan, maka bank akan
meminta kepada pemohon kredit untuk melengkapinya.
67
C. Peralihan Hak Secara Resmi pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan.
Dalam KUHPerdata pengalihan hak secara resmi atau pengalihan resmi disebut dengan “novasi” yang dimaksud dengan novasi adalah penggantian perikatan
lama dengan suatu perikatan yang baru.
68
65
Ibid, hal.48.
66
Chatamarrasjid, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, “Jakarta: Kencana, 2005” hal.65.
67
Ibid,hal.66.
Universitas Sumatera Utara
Novasi diatur dalam Bab IV butir IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang hapusnya perikatan. Undang-Undang memberikan ketentuan
khusus yang berkenaan dengan masalah novasi. Bila suatu masalah telah diatur secara khusus, maka berlakulah ketentuan umum tentang perikatan termasuk tentang
hapusnya perikatan. Menurut Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 tiga
macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:
69
4. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna
orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya.
5. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang
berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya. 6.
Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siap si berhutang
dibebaskan dari perikatannya. Dalam pengalihan hak Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan novasi atau
pemindahan hutangnya kepada debitur baru sehingga dalam hal ini yang berganti adalah debiturnya bukan krediturnya, maka dapat dikatakan merupakan novasi
subyektif pasif.
68
Suharnoko Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006, hal. 31.
69
Ibid. hal. 47.
Universitas Sumatera Utara
Persyaratan pengalihan Kredit Kepemilikan Rumah hampir sama dengan syarat-syarat permohonan Kredit Pemilikan Rumah, perbedaannya debitur lama
mengajukan permohonan penerusan utang atau alih debitur. Setelah syarat-syarat terpenuhi, bank mengadakan wawancara dengan calon debitur baru dan bagi yang
layak bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Berdasarkan surat perintah kerja dari bank inilah notaris akan membuat akta-akta yang berkaitan dengan
proses alih debitur seperti halnya akad kredit. Dalam praktek pelaksanaan peralihan hak akta-akta atau surat-surat yang
dibuat adalah, berupa: 1.
Akta notaril Pernyataan dari Pihak PertamaDebitur Lama; 2.
Akta notaril Novasi Perjanjian Pembaharuan Hutang; 3.
Akta notaril Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah tidak keharusan dibuat dalam bentuk akta notaril, bisa saja berupa surat
perjanjian Kredit Pemilikan Rumah yang dibuat dibawah tangan memakai materai secukupnya dan dilegalisasi atau diwarmerking oleh notaris.
4. Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Karena keadaan ekonomi
atau keuangan si debitur baru yang tidak memungkinkan maka dalam proses peralihan jaminanagunan berupa benda tidak bergerak yaitu tanah, sering dibuat
akta notaril Pengikatan Jual Beli. 5.
Akta notaril Surat Kuasa, dalam hal ini pihak pertamadebitur lama memberi kuasa kepada pihak keduadebitur baru untuk mengambil sertipikat dari bank
apabila kredit telah lunas.
Universitas Sumatera Utara
Hak debitur barupenerima pengalihan adalah menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas. Setelah semua aplikasi
dilengkapi dan diajukan kepada kreditur maka kreditur akan memproses awal lagi seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku bunga yang berlaku pada
saat pengajuan kredit tersebut. Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan
kewenangan dari kreditur, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama dan debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak
bank yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah disetujui tersebut
Pengalihan hak adalah merupakan tindakan aktif dari debitur dalam hal ini debitur yang memiliki hak Kredit Pemilikan Rumah untuk mengalihkan hak
kreditnya kepada debitur baru.
70
Tindakan aktif ini dapat berupa menjual kembali hak debitur dengan pengalihan kewajiban dari debitur lama kepada debitur baru. Novasi
atau pembaruan hutang merupakan salah satu cara untuk menghapus atau mengakhiri suatu perjanjian. Novasi atau pembaruan hutang adalah suatu perjanjian baru yang
menghapuskan perjanjian lama dan pada saat yang sama memunculkan perjanjian baru yang menggantikan perjanjian lama. Pasal 1413 KUHPerdata menetapkan ada 3
tiga macam cara untuk terjadinya novasi, yaitu:
71
70
Kartini Mulyadi, Gunawan Widjaya, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta: Prenada Media, 2005, hal. 65.
71
Pasal 1413 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Universitas Sumatera Utara
a. Novasi subyektif aktif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti kreditur
lama dengan seorang kreditur baru. b.
Novasi subyektif pasif adalah suatu perjanjian yang bertujuan mengganti debitur lama dengan debitur baru dan membebaskan debitur lama dari kewajibannya. Hal
ini dapat juga disebut dengan alih debitur. c.
Novasi obyektif adalah suatu perjanjian antara kreditur dengan debitur untuk memperbarui atau merubah obyek atau isi perjanjian. Pembaruan perjanjian ini
terjadi jika kewajiban prestasi tertentu dari debitur diganti dengan prestasi lain. Novasi pada hakekatnya merupakan perjanjian baru yang menggantikan
perjanjian lama maka perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak ikut beralih kepada perjanjian baru kecuali diperjanjikan secara tegas dalam perjanjian novasi,
bahwa perjanjian ikutannya seperti hak tanggungan tidak hapus dan ikut beralih dengan terjadinya perjanjian novasi.
Tindakan hukum novasi mempunyai syarat-syarat sebagai berikut:
72
1. Sudah terlebih dahulu adanya hutang yang sah;
2. Terjadi suatu pergantian debitur atau pergantian kreditur;
3. Harus memenuhi syarat pembuatan kontrak;
4. Delegasi saja, belum merupakan novasi;
5. Dengan novasi, hak-hak istimewa dan jaminan hutang tidak beralih.
72
J. Satrio, Cessie, Subrogasi, Novatie, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Ibid. hal. 124.
Universitas Sumatera Utara
Bahwa dari tindakan-tindakan yang dilakukan debitur dengan persetujuan dari kreditur, maka ada beberapa konsekuensi yang terjadi, yang masing-masing dapat
menguntungkan ataupun merugikan bagi kedua belah pihak bagi kreditur atau debitur dengan konsekuensinya adalah:
73
a. Bila debitur yang berganti, debitur lama terbebas dari kewajibannya dan kreditur
tidak dapat menagih kepada kreditur lama, kecuali jika ada kontrak garansi dari pihak debitur lama,
b. Bila kreditur yang berganti, maka hak-hak kreditur lama akan hapus dan kreditur
lama tersebut tidak dapat lagi menagih kepada debitur, c.
Bila kreditur yang berganti, maka segala tangkisan yang semula dapat diajukan oleh debitur kepada kreditur lama, sekarang tidak dapat lagi diajukannya,
d. Bila hak accesoir atau hak yang semula melekat pada kontrak lama tidak ikut
terbawa pada kontrak yang baru, kecuali dalam hal-hal sebagai berikut: 1
Jika debiturnya tetap dan hak accesoirnya diletakkan atas asset debitur tersebut,
2 Jika hak accesoir dan hak istimewa tersebut dengan tegas dipertahankan oleh
kreditur. e.
Novasi antara kreditur dengan seorang debitur yang tanggung menanggung dengan beberapa debitur yang lain, membebaskan kewajiban debitur lainnya
tersebut.
73
Ibid. hal. 127.
Universitas Sumatera Utara
f. Novasi antara kreditur dengan debitur penjamin pribadi membebaskan penjamin
pribadi dari kewajibannya. Akibat hukum novasi tersebut diatas memberikan suatu pengecualian dalam undang-undang yaitu:
1 Kreditur memperjanjikan bahwa dalam kasus seperti itu debitur lama tetap
bertanggung jawab. Dengan kata lain disini ada perjanjian garansi antara kreditur dengan debitur lama, sehingga apa yang semula kelihatan sebagai
penyimpangan, sebenarnya tidak demikian dalam kenyataannya. 2
Debitur baru pada saat pemindahandelegasi sudah dalam keadaan pailit atau dalam keadaan kekayaannya merosot dan kreditur tidak tahu.
D. Pengalihan Kredit tanpa sepengetahuan Bank
Pengalihan hak yang sering dilakukan oleh debitur adalah untuk mengalihkan hutangnya, dalam hal ini hutang yang berupa angsurancicilan kredit pembayaran
rumah yang telah diambilnya dari bank, hal ini dilakukan dengan tujuan bermacam- macam, seperti: debitur pindah tugas keluar kota, debitur sakit dan juga untuk
menghindari kredit macet. Suatu kredit digolongkan kredit macet sejak tidak ditepatinya atau dipenuhinya ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit, yaitu
apabila debitur selama tiga kali berturut-turut tidak membayar angsuran dan bunga kredit.
Sering dijumpai seorang debitor yang berutang mengalami kesulitan untuk membayar utang-utangnya atau mengembalikan kreditnya akibat dari suatu keadaan
Universitas Sumatera Utara
yang overmacht suatu kondisi yang sulit diduga sebelumnya seperti kebakaran dan bencana alam.
74
Sebelum batas akhir pengembalian pinjaman terlihat tanda-tanda sebagai berikut :
75
a. Sebelum jatuh tempo, rekening tidak menunjukan mutasi debit dan kredit,
b. Kredit mengalami overdraft secara terus-menerus,
c. Adanya tanda-tanda bahwa debitur tidak sanggup lagi membayar bunga atas
kredit yang diberikan oleh bank. Sebelum semua hal tersebut diatas terjadi biasanya debitur akan berusaha
menyelamatkan uang yang telah dibayarkan kepada pihak bank dan agunan rumah tersebut dengan jalan menjual kembali atau mengalihkan kredit tersebut kepada pihak
lain pihak ketiga, sehingga angsuran tersebut akan diteruskan oleh debitur baru tersebut dan pembayaran yang diterima diperhitungkan dengan uang yang telah
dibayarkan kepada bank. Hasil wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit yakni Bapak Rizal pada
Bank Tabungan Negara BTN Cabang Jalan. Pemuda Medan “umumnya ada
74
Zainal Asikin, Pokok-pokok Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 1995. hal.64.
75
Komaruddin, Sastradipoera, Strategi Manajemen Bisnis Perbankan, Bandung: Kappa- Sigma, 2004, hal. 22.
Universitas Sumatera Utara
beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu
76
: b.
Pihak debitur Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur adalah:
5 Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit,
6 Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga
akan mengalami kerugian yang besar, 7
Mencari keuntungan. 8
Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh kantor dimana debitur bekerja,
9 Pindah ketempat lain,
Apabila wanprestasi sehingga akan mengakibatkan objek dari perjanjian kredit tersebut disita oleh pihak bank, maka debitur mencari jalan keluar dengan cara
menjual kembali atau mengalihkan apa yang menjadi obyek dalam perjanjian kredit tersebut, dalam hal ini debitur mengalihkan hak kreditnya atau pengalihan hak atas
tanah dan bangunan tersebut.
77
dilakukan di depan pejabat yang berwenang yaitu pihak bank, Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh bank.
76
wawancara peneliti dengan Staf Bagian Kredit Bapak Rizal pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan.
77
Gunawan Widjaya dan Kartini Muljadi, Penanggungan Utang dan Perikatan Tanggung Menanggung, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2005, hal. 57.
Universitas Sumatera Utara
Sebagaimana disebutkan Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan Untuk menghindari terjadinya kredit bermasalah dikemudian
hari: ”
Dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, bank umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang
mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi hutangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai
dengan yang diperjanjikan”.
78
Prakteknya bila pihak penerima pengalihan hak tersebut masih terus melanjutkan kredit rumah yaitu dengan tetap membayar cicilan kredit pemilikan
rumah atas nama pihak pertama yang terikat dengan bank pemberi kredit yang jangka waktu kreditnya masih cukup lama, sehingga timbul permasalahan dikemudian hari
dengan pihak bank pemberi kredit.
79
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok agraria. Hak Tanggungan bersifat accesoir pada piutang
tertentu.
80
Pengalihan kredit adalah merupakan tindakan aktif dari pihak debitur pada Kredit Pemilikan Rumah, tindakan tersebut dilakukan untuk menyelamatkan agunan
atau asetnya terhadap tindakan akuisisi ataupun penyitaan dari pihak bank pemberi
78
Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999, hal. 202.
79
Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, Fakultas Hukum UGM, 2004, hal. 4.
80
Mariam Darus Badrulzaman, Serial Hukum Perdata, Buku II Kompilasi Hukum Jaminan, Bandung: Mandar Maju, 2004, hal. 13.
Universitas Sumatera Utara
kredit. Tindakan ini diperbolehkan oleh kreditur, bahkan secara langsung bank memberi kesempatan kepada nasabah debitur untuk berusaha melunasi tunggakan
angsuran ataupun kredit pemilikan rumah yang macet tersebut dengan jangka waktu yang telah disepakati antara pihak debitur dan kreditur pemberi kredit. Dalam
tindakan tersebut ada 2 dua kemungkinan yang terjadi yaitu: a.
Bahwa debitur baru melunasi seluruh kredit yang tersisa pada kreditur dan melaksanakan akta jual beli dengan debitur lama.
b. Melanjutkan angsuran kredit dari debitur lama, untuk dan atas nama debitur
lama.
Peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank Pada Bank Tabungan Negara
Pemuda Cabang Medan banyak terjadi, artinya terjadi kasus alih debitur secara sembunyi-sembunyi antara debitur yang masih terikat dengan Kredit Kepemilikan
rumah di BTN Pemuda dimana Sertifikat Hak Milik nya masih berada pada BTN dan masih dibebankan Hak Tanggungan, alih debitur ini terjadi tanpa sepengetahuan BTN
dan tidak di buat dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Sebagaimana keterangan yang didapat dari wawancara interview dengan Bapak. Sawaluddin Siregar frekuensi kasus alih debitur secara sembunyi yang terjadi
di BTN selama dua tahun terakhir, Persentasinya kira-kira 0,2 dari 29.000 debitur yang ada.
81
81
Wawancara interview dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak. Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
Sikap dan tindakan BTN Cabang Pemuda Medan setelah mengetahui Kredit Kepemilikan Rumah yang masih terikat telah berganti alih debitur secara sembunyi,
walaupun pembayaran angsuran tetap lancar diterima “Pada dasarnya pihak BTN tidak ada masalah apabila terjadi alih debitur, selama pihak debitur tetap lancar dalam
membayar angsuran kepadanya karena dari awal biasanya BTN tetap menyarankan agar melaksanakan Kredit Kepemilikan Rumah secara resmi.
Pihak bank dalam hal ini bank pemberi kredit selalu menyarankan agar mengadakan pengalihan hak secara resmi atau dengan alih debitur demi menghindari
segala resiko yang dapat saja terjadi dimasa yang akan datang karena lamanya masa angsuran yang akan diteruskan oleh pihak penerima pengalihan hak atau pelimpahan
kewajiban angsuran. Karena dengan melakukan alih debitur ada jaminan kepemilikan baik dari nasabah debitur yang baru ataupun dari pihak bank sendiri lebih mudah
untuk memantau angsuran kredit yang dibayarkan. Pada pengalihan hak secara resmi perjanjian dibuat secara jelas bahwa para pihak menghendaki Novasi jadi lebih baik
dimuat kata Novasi dalam perjanjiannya.
82
Dalam perjanjian kredit antara bank dengan debitur, bank mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan dapat menuntut pelunasan
prestasi, namun debitur memikul pula kewajiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik.
82
Hartono Soerjopratiknjo, Hutang Piutang Perjanjian-perjanjian Pembayaran dan Jaminan Hypotik, Yogyakarta: Seksi Notariat Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta, 1984,
hal .18.
Universitas Sumatera Utara
Peralihan Kredit Pemilikan rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank pada Bank Tabungan Negara BTN Pemuda Cabang Medan
umumnya dibuat debitur dengan pihak ketiga dengan akta dibawah tangan, yang dimakud dengan akta dibawah tangan atau onderhandsacte adalah akta yang dibuat
tidak oleh atau tanpa perantaraan seorang pejabat umum, melainkan dibuat dan ditandatangani sendiri oleh para pihak yang mengadakan perjanjian, misalnya
perjanjian jual beli ataupun perjanjian sewa menyewa.
83
Perbedaan pokok antara akta Autentik dengan Akta dibawah tangan adalah berdasarkan pasal 1868 KUHPerdata akta Autentik dibuat dalam bentuk sesuai
dengan yang ditentukan oleh Undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan Pejabat umum yang berwenang, mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, terutama
mengenai waktu, tanggal pembuatan, dan dasar hukumnya, kalau kebenaran disangkal maka si penyangkal harus membuktikan ketidak benarannya.
84
E. Akibat Hukum atas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Bersertifikat yang Masih Diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank
Tabungan Negara BTN Pemuda Cabang Medan.
Perjanjian peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang bersertifikat yang masih diagunkan tanpa persetujuan Bank Pada Bank Tabungan Negara BTN
83
Soeroso, Perjanjian dibawah Tangan, pedoman Praktis Pembuatan dan Aplikasi Hukum, Jakarta: Sinar Grafika, 2010, hal.8.
84
Ibid. hal. 9.
Universitas Sumatera Utara
Pemuda Cabang Medan menciptakan hubungan hukum antara pihak-pihak yang membuatnya. Hubungan hukum itu mengandung kewajiban dan hak yang timbal
balik antara pihak. Apabila kedua belah pihak tidak memenuhi kewajiban hukum yang telah ditetapkan dalam perjanjian, tidak akan menimbulkan masalah, sebab
kewajiban hukum pada hakekatnya baru dalam taraf diterima untuk dilaksanakan. Tetapi apabila salah satu pihak telah melaksanakan kewajiban hukum, barulah ada
masalah yaitu wan prestasi yang mengakibatkan tidak tercapainya tujuan. Dalam hal ini muncul sanksi hukum untuk memaksa pihak yang wanprestasi itu untuk
memenuhi kewajiban.
85
Menurut Pasal 20 ayat 2 Undang-undang Pokok Agraria, hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar menukar. Pemberian
dengan wasiat, pemberian menurut hukum adat dan lain-lain pemindahan hak yang bermaksud memindahkan hak milik yang pelaksanaannya diatur oleh Peraturan
Perundang-undangan.
86
Menurut Undang-undang Pokok Agraria bahwa hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
87
Kata turun temurun menunjukkan bahwa hak tersebut dapat berlangsung terus selama selama
pemilik masih hidup dan jika dia meninggal dunia maka, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli waris Terkuat menunjukkan kedudukan hak itu paling kuat jika
85
Muhammad Abdul Kadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000, hal.23.
86
Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria
.
87
Suardi, Hukum Agraria, Jakarta: Iblam, 2005 hal.32.
Universitas Sumatera Utara
dibandingkan dengan hak-hak atas tanah lainnya, karena terdaftar dan pemilik hak diberi tanda bukti hak sertifikat, sehingga mudah dipertahankan terhadap pihak lain
dan jangka waktu pemilikannya tidak terbatas terpenuh menunjukkan hak itu memberikan kepada pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan
hak-hak atas tanah lainnya.
88
Pasal 584 KUHPerdata menyatakan cara memperoleh hak milik ialah karena penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik,
dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap benda itu. Ketentuan ini mengandung arti tiada seorangpun dapat menyerahkan hak-haknya kepada orang lain
lebih banyak dari hak yang dimilikinya.
89
Menurut Paul Scolten dalam ajaran causal penyerahan sah apabila alas hak sah, penyerahan tidak sah apabila alas hak tidak sah. Yang dimaksud dengan alas hak
ialah hubungan hukum yang menjadi dasar dilakukannya penyerahan karena perjanjian jual beli, tukar menukar pemberian hadiah dan dapat timbul karena
undang-undang, misalnya pewarisan. Jadi sah tidaknya penyerahan tergantung sah tidaknya alas hak. Untuk memindahkan hak milik perlu ada perjanjian yang bersifat
kebendaan Zakelijk dan harus orang yang berhak atau mempunyai kewenangan yang sah yaitu orang-orang yang memiliki benda itu sendiri.
90
88
Suardi, Hukum Agraria, Jakarta: Iblam, 2005 hal.32.
89
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda nasional, Bandung: Alumni, 1983, hal. 43.
90
Muhammad Abdul Kadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000, hal.158.
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan wawancara dengan debitur Pada Bank Tabungan Negara BTN
Cabang Pemuda Medan adapun yang menjadi alasan masyarakat melakukan Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah tanpa sepengetahuan Bank antara lain
91
: 1
Mudah dan cepat sehingga syarat-syarat seperti yang dibuat di bank yang terasa membebani tidak perlu dipenuhi,
2 Hemat uang dan hemat waktu, bebas dari biaya administrasi atau tidak perlu
mengeluarkan dana untuk biaya peralihan kredit seperti yang resmi dari bank, 3
Hanya menggunakan perjanjian yang dibuat dibawah tangan bermeterai cukup mengenai penerimaan uang sesuai kesepakatan dua pihak, pihak pertama telah
menerima uang dari pihak kedua.
Analisis Penulis:
Jual Beli antara debitur Kredit Kepemilikan Rumah BTN dengan Pihak ke III orang yang membeli objek Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah artinya terjadi
Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah tanpa sepengetahuan Bank pada prakteknya
dalam masyrakat hanya bermodal rasa saling percaya umumnya tidak membuat perjanjian mengenai hak dan kewajiban pihak yang mengalihkan dan pihak yang
menerima pengalihan.
Dalam jual beli secara sembunyi seperti ini, objek yang sertifikatnya masih menjadi jaminan di BTN Hak Tanggungan belum beralih, Hak tanggungan beralih
91
Wawancara dengan Sanusi Debitor pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang JL. Pemuda Medan hari Kamis, tanggal, 14-7-2011
Universitas Sumatera Utara
apabila piutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan itu beralih pada Pihak Ketiga. Peralihan piutang ini dapat terjadi karena cessie, subogasi, pewarisan atau
sebab-sebab lain seperti peralihan kredit kepemilikan rumah yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan
fasilitas kredit pemilikan rumah dari bank kepada pihak Ketiga.
92
Ditinjau dan dikaitkan dengan Pasal 1458 KUHPerdata yang isinya: Jual Beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak,
seketika setelah orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya meskipun kebendaan itu belum
diserahkan, maupun harganya belum dibayar.
Artinya disini jual belinya sah dan telah terjadi hanya saja alas hakjaminanya belum dapat dikuasai dan belum beralih.
Jika ditinjau dari kaca mata Bank, Pengalihan Kredit Kepemilikan Rumah secara sembunyi dan tanpa sepengetahuan Bank dari segi legalitas hukum tindakan ini tidak
dibenarkan karena akan merugikan pihak ketiga karena beberapa hal:
93
1. Terjadinya pengalihan hak atas objek yang menjadi agunan bank dilarang tanpa
sepengetahuan bank, 2.
Meskipun setiap bulannya pihak kedua meneruskan angsuran, namun bila kredit sudah lunas maka sertifikat agunan hanya dapat diserahkan oleh bank kepada
pihak pertama, karena agunan masih atas nama pihak pertama.
92
Sutan Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan pokok dan masalah yang dihadapi oleh Perbankan, Penerbit Alumni, Bandung, 1999, hal.128.
93
Rahmad Firdaus, Manajemen Perkreditan Bank Umum, Bandung: Alfabeta, 2003, hal. 99.
Universitas Sumatera Utara
3. Bisa saja terjadi mendekati pelunasan, pihak pertama yang sebenarnya sudah
menjual pada pihak ketiga kemudian datang ke bank melunasi dan mengambil sertifikatnya yang sebenarnya merupakan hak pihak ketiga.
4. Jika pihak pertama meninggal dunia, maka dimungkinkan ahli warisnya akan
tetap mengakui bahwa tanah dan rumah tersebut menjadi haknya, meskipun pihak ketiga menunjukkan bukti kwitansi pembayaran. Jika terjadi gugatan, pihak
ketiga akan kalah karena pihak ahli waris mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat.
5. Rumah yang dijual tersebut masih tercatat sebagai agunan kredit di bank,
sehingga debitur tidak berhak mengalihkan kepada pihak manapun tanpa sepengetahuan pihak bank. Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan
debitur kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan Kredit Pemilikan
Rumah tersebut. 6.
Seorang pembeli pihak ketiga yang menerima pengalihan Kredit Pemilikan Rumah tidak selalu beritikad baik. Belum tentu pihak ketiga membayar lancar
angsurannya sehingga nama pihak pertama bisa tercatat sebagai debitur macet. Hal ini sangat merugikan karena data ini dapat diakses oleh seluruh bank melalui
Sistem Informasi Debitur atau BI Checking Pengalihan kredit Kepemilikan rumah secara sembunyi dan tanpa
sepengetahuan Bank merugikan pihak ketiga sebagaimana hasil wawancara interview dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang
Universitas Sumatera Utara
Medan Bapak. Sawaluddin Siregar walaupun setelah KPR lunas BTN tidak akan mau menyerahkan sertifikat jika diambil orang lain selain nama dalam sertifikat debitur
pertama kecuali ada surat kuasa Notarial.
94
Berdasarkan Proses dan syarat yang ditetapkan BTN supaya orang yang meneruskan kredit memperoleh sertifikat rumah
yang masih berada pada pihak Bank atas nama debitur pertama pada pihak debitur, apabila telah dialihkan pada pihak lain maka BTN tidak dengan serta merta
menyerahkan sertifikat pada pihak lain tanpa ada syarat-syarat yang harus dipersiapkan, Debitur lain tersebut harus membawa surat kuasa notarial, surat
peralihan. Dalam kuasa Notaris tersebut harus disebutkan ada membayar cicilan,
melunasi, mengambil sertifikat, mengalihkan dan lain-lain.
95
Berdasarkan wawancara interview dengan Staf Bagian Legal Bank
Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar yang intinya menolak Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah secara sembunyi “Pada dasarnya
tidak boleh pengalihan kredit secara sembunyi, karena BTN menerapkan sebelum Kredit Kepemilikan Rumah nya belum lunas sertifikat tidak boleh diambil dan siapa
yang melunasi Kreditnya BTN pun tidak mau tahu, yang penting pada saat pengambilan sertifikatnya nanti diambil langsung oleh yang bersangkutan debitur
pertama”.
94
Hasil wawancara interview dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak.Sawaluddin Siregar.
95
Wawancara interview dengan Staf Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak. Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
Pengalihan hak tersebut merupakan suatu jenis perjanjian yang berpotensi konflik, hal ini disebabkan karena:
96
a. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi,
b. Sertifikat tanah yang menjadi objek perjanjian sedang menjadi agunan bank,
c. Syarat-syarat tidak tertulis tidak terpenuhi.
Pihak Kreditur dan Notaris tetap menyarankan agar peralihan hak Kredit Kepemilikan Rumah dilakukan secara tertulis dengan akta otentik di kantor Notaris
Berdasarkan wawancara dengan debitur Pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang
Pemuda Medan adapun yang menjadi alasan masyarakat melakukan Peralihan Kredit KPR tanpa sepengetahuan Bank antara lain kondisi keuangan tidak memungkinkan
untuk melunasi kredit rumahnya pada kreditur, baru dilakukan jual beli rumah sehingga melakukan peralihan kredit, walaupun sertifikat masih dalam agunan
bank.
97
KUHPerdata dimana berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik mempunyai syarat sebagi berikut:
98
1. Alas hak rehtstitel berupa sertifikat.
2. Perjanjian kebendaan zakelijke overeenkomst.
3. Dilakukan oleh orang yang wenang menguasai.
96
Kartini J. Soejendro, Pengalihan Hak-Hak atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Jakarta: Kanisius, 2001, hal. 115.
97
Suharnoko Hartati Endah, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2006, hal. 127.
98
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Op. Cit., hal. 70.
Universitas Sumatera Utara
Sahnya suatu penyerahan tergantung pada sahnya alas hak, terdapat dua macam ajaran mengenai sahnya penyerahan dihubungkan dengan sahnya alas hak,
yaitu ajaran causaal dan ajaran abstract. Menurut ajaran causal : ada hubungan sebab akibat antara alas hakperjanjian obligatoir dengan leveringpenyerahan barang, untuk
sahnya penyerahan itu tergantung pada alas haknya, jika alas haknya sah maka penyerahan sah, sebaliknya jika alas haknya tidak sah maka penyerahan tidak sah.
Untuk sahnya penyerahan diperlukan titel yang nyata atau titel yang riil antara alas dan hak penyerahannya pada hubungan causal.
99
Demikian juga dengan pengalihan hak milik. Persetujuan jual beli batal dengan sendirinya, persetujuan penyerahan barang juga batal dan hak atas barang
tidak jadi berpindah ke tangan si pembelipihak lain.
100
Menurut ajaran abstrak penyerahan barang harus dianggap terpisah dari persetujuan jual beli, penyerahan dan alas hak harus terpisah satu sama lain dan tidak
tergantung pada alas hak nyata tetapi menurut Pasal 584 KUHPerdata untuk sahnya penyerahan itu mengharuskan adanya titel. Jadi menurut ajaran abstrak penyerahan
itu tidak perlu adanya titel cukup ada titel anggapan saja.
101
Kewenangan untuk menyerahkan benda dalam Pasal 584 KUHPerdata sebagai pelaksanaan dari asas nemo plus bahwa seseorang itu tidak dapat
mengalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya. Selanjutnya wewenang
99
Ibid. hal. 73
100
Djuhaedah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal, Bandung: PT. Citra
Aditya Bakti, 1996, hal. 114..
101
R. Jiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan Penuntut, Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1994, hal. 49.
Universitas Sumatera Utara
menguasai ialah hak untuk mengalihkan dan menjaminkan kekayaannya, pada asasnya seorang pemilik eigenaar berwenang menguasai dan seorang bukan pemilik
tidak berwenang menguasai.
102
Untuk memenuhi kebutuhan perbankan agar Hak Tanggungan dapat tetap melekat pada kredit yang dialihkan oleh bank kepada pihak lain sebagai debitur baru
yang menggantikan debitur yang lama, haruslah penggantian debitur itu melalui perjanjian yang khusus antara para pihak.
103
Dari segi hukum penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan membuat akta otentik yang bertujuan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Tetapi
pengalihan yang sering terjadi di masyarakat adalah pengalihan hak dibawah tangan tanpa sepengetahuan kreditur umumnya terjadi pada peralihan Kredit Pemilikan
Rumah. Tindakan jual beli dan kuasa antar para pihak merupakan tindakan intern
kedua belah pihak dan dianggap suatu perjanjian dibawah tangan, walaupun dibuat dihadapan notaris. Karena dalam tindakan ini tidak melibatkan bank sebagai pemberi
kredit, maka dalam hal ini bank masih tetap mengakui debitur pihak pertama yang masih terikat dengan perjanjian kredit dengan bank dimana semua data-data yang
berkaitan dengan agunan rumah tersebut masih tercantum atau terdaftar nama atas debitur tersebut. Kaitannya dengan tindakan pengikatan jual beli dan kuasa tersebut
102
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Op. Cit., hal. 74.
103
Mariam Darus Badrulzaman,Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996, hal. 33.
Universitas Sumatera Utara
bank hanya mengakui surat kuasa untuk pengambilan sertifikatnya saja, yaitu surat kuasa untuk mengambil sertifikat bila pelunasan kredit telah dilaksanakan.
F. Isu Hukum Berkenaan dengan Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang Bersertifikat yang Masih Diagunkan Tanpa Persetujuan Bank Pada Bank
Tabungan Negara BTN Pemuda Cabang Medan 1. Dalam hal terjadi isu hukum Apabila pihak debitur bank penjual tidak
diketahui dimana keberadaannya, Bank hanya akan memberikan sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank pada debitur resmi yang terdaftar.
Seperti yang telah dibahas sebelumnya bahwa dewasa ini tidak dapat dipungkiri banyak dalam masyarakat terjadi jual beli atas objek tanah dan rumah
yang sertifikat hak miliknya masih menjadi jaminan agunan Kredit Pemilikan Rumah pada bank, artinya terjadi Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah Tanpa Persetujuan
Bank. Hasil wawancara dengan Notaris PPAT Kota Medan Rubianto Tarigan biasanya ini terjadi karena incomeperekonomian masyarakat dan kurangnya
pendapat sehingga masyarakat enggan melakukan over kreditalih debitur secara resmi yang membutuhkan biaya untuk akta resmi pengalihan kredit.
104
Secara resmi apabila akan melakukan alih debitur Kredit Kepemilikan Rumah pada Bank baik
karena alasan tidak mampu meneruskan Kredit dan sebagainya, maka prosedurnya pihak I dan III
104
Hasil wawancara dengan Notaris PPAT Kota Medan Rubianto Tarigan di Jalan Palang Merah No.46 Medan, Rabu, tanggal, 6-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
harus datang ke BTN lalu di buat perjanjian baru sebagaimana syarat-syarat peralihan kredit resmi.
Biasanya para pihak melaksanakan jual beli dengan surat perjanjian dibawah tangan bermaterai antara si pemilik penjual kepada yang membeli yang meneruskan
kredit. Surat perjanjian dibawah tangan walaupun bermaterai akan tetapi bila tidak di legalisir oleh Notaris maka tidak sah untuk melakukan tindakan selanjutnya seperti
untuk mengambil sertifikat. Hasil wawancara penulis dengan Notaris . Perjanjian dibawah tangan saja tidak cukuptidak bisatidak berlaku untuk
pengambilan sertifikat kepada BTN tersebut artinya Perjanjian dibawah tangan lemah kedudukannya, apabila tidak di syahkan oleh Notaris maka surat dibawah
tangan tersebut tidak berlakutidak bisa untuk mengambil sertifikat di BTN, agar mempunyai kekuatan Perjanjian dibawah tangan harus di legalisir oleh Notaris yaitu
dibagian bawahnya disebutkan bahwa isinya adalah meneruskan, mengalihkan menjual dan membalik namakan yang keabsahan tandatangan pihak I dan III
disahkan oleh Notaris. Jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan pada pihak ketiga pada saat
ini belum ada perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang beritikad baik. Maksudnya disini, apabila jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan kepada pihak ketiga
tanpa perjanjian otentik, maka perlindungan hukum belum dapat diberikan pada mereka. Padahal jual beli yang terjadi antar mereka bila dilihat dari akibat hukum
Universitas Sumatera Utara
perjanjian, yang memenuhi keabsahan memiliki kekuatan mengikat bagi para pihak karena:
105
1. Para pihak terikat pada isi perjanjian dan juga berdasarkan kepatutan, kebiasaan
dan Undang-Undang Pasal 1338, 1339 dan 1340 KUHPerdata, 2.
Perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik sesuai pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata,
3. Kreditur dapat memintakan pembatalan perbuatan debitur yang merugikan
kreditur Pasal 1341 KUHPerdata. Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung tentang Jual beli, Putusan
Mahkamah Agung Nomor: 350KSip1968 menyatakan “Jual beli adalah bersifat obligatoir sedangkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan baru berpindah bila
barang tersebut telah diserahkan secara yuridis. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, jika ditinjau dari sistem UUPA dan
sejarah pembentukannya, maka putusan Mahkamah Agung tersebut dapat dipertanggungjawabkan
106
Jadi bila terjadi jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang kemudian dialihkan kepada pihak ketiga seharusnya perlindungan hukum itu telah terjadi berdasarkan
Yurisprudensi Mahkamah Agung. Hal-hal yang terjadi pada saat pengambilan sertifikat di bank bagi orang yang awam tentang proses alih debitur memang sangat
105
Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypoteek serta hambatannya dalam prakteknya di Medan Bandung: Alumni, 1978,
hal.118.
106
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
disesalkan, karena ketidaktahuan, mereka tidak bisa berbuat apa-apa karena bank tidak bisa memberikan sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank, karena pihak
pertama tidak diketahui dimana keberadaannya, dimana bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama yang terikat perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank.
2. Apabila Surat perjanjian dibawah tangan belum sempat dileges Notaris sementara Pihak Pertama yang menjual objek tanah dan rumah yang masih
terikat KPR tersebut telah meninggal dunia
Resiko yang ditanggung pihak III selaku pembeli akan rumit urusan pengambilan sertifikat pada Bank selaku pemberi Kredit Pemilikan Rumah objek
tersebut, apabila Surat perjanjian dibawah tangan belum sempat dileges Notaris sementara Pihak Pertama yang menjual objek tanah dan rumah yang masih terikat
Kredit Pemilikan Rumah tersebut telah meninggal dunia maka Pihak III sebagai pembeli harus berhubungan dengan ahli waris dari pihak I penjual, Hasil
wawancara dengan Staf Notaris, “Ahli waris diminta menyiapkan Surat Keterangan Ahli warisbukti waris, setelah Kredit nya dilunasi ,diambil oleh Ahli waris
berdasarkan surat keterangan ahli waris tersebut lalu dibuat Akta jual beli antara ahli waris dengan pembeli di kantor Notaris dengan ditanda tangani oleh semua ahli waris
dan pembeli, setelah selesai akta PPAT nya maka dibawa ke kantor pertanahan untuk balik nama, mula-mula atas nama ahli waris
Universitas Sumatera Utara
setelah ditulis atas nama ahli waris terus langsung dialihkan ke nama pembeli,dibuat satu akta agar sekali jalan pada saat akta itu di tanda tangani.
107
Untuk mengurus sertifikat di kantor Pertanahan diperlukan berkas-berkas sebagai berikut:
1.
Surat Keterangan Ahli Waris,
2.
Surat Kematian,
3.
KTP ahli warisAkta Kelahiran,
4.
KTP Pembeli,
Hasil wawancara dengan staff Notaris,
108
Berkas tersebut dilampiri dengan akta jual beli dari PPAT sebelum ditandatangani akta PPAT harus dipenuhi
kewajiban-kewajiban antara lain: 1.
Cek Bersih, 2.
Pajak Penjual Pph, 3.
Pajak Pembeli, 4.
PBB. Semua berkas ini dilampirkan juga kekantor Pertanahan, lalu dalam sertifikat
tersebut harus dicatatkan nama ahli warisnya terlebih dahulu lalu di coreng dan diganti dengan nama pemilik baru yakni pihak III selaku pembeli tersebut.
107
Hasil wawancara dengan Desi Staff Notaris tanggal, 6-7- 2011.
108
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
BAB III UPAYA DAN SOLUSI YANG DIUSAHAKAN
PIHAK III UNTUK MEMPEROLEH AGUNAN YANG MASIH BERADA PADA KREDITUR ATAS NAMA DEBITUR PASCA PELUNASAN KPR DI
BANK TABUNGAN NEGARA BTN CABANG PEMUDA MEDAN A.
Kedudukan Jaminan Kredit Pemilikan Rumah KPR pada BTN Cabang Pemuda Medan
Pasal 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 menegaskan bahwa perbankan
Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian. Prinsip kehati-hatian ditujukan pada keamanan
dan kesehatan lembaga keuangan.
109
Perkembangan ekonomi memberikan suatu masalah besar bila bank tidak ketat dalam menjalankan operasional perkreditan, sehingga bisa menghambat
kelancaran ekonomi. Dalam Kredit Pemilikan Rumah KPR pada BTN Cabang Pemuda Medan terjadi banyak kasus debitur yang melakukan pengalihan Kredit
Pemilikan Rumah pada pihak ketiga tanpa pemberitahuan kepada BTN artinya dilakukan secara sembunyi,disinilah dibutuhkan Prinsip kehati-hatian oleh bank.
Agar tidak terjadi sesuatu hal dikemudian hari maka bank dalam Kredit Pemilikan Rumah membuat jaminan yang berupa sertifikat dan disimpan di bank
sampai pembayaran kredit lunas. Dengan adanya jaminan, bank terlindungi dari
109
Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007, hal. 89.
Universitas Sumatera Utara
kerugian dan wanprestasi dari debitur, karena jaminan yang melindungi bank berupa Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
Penggunaan Hak Tanggungan memberikan perlindungan yang kuat kepada bank dan memberikan keuntungan pada penerima kredit. Dari segi kepentingan bank
segi positifnya adalah sebagai berikut:
110
1. Benda jaminan tetap dalam kekuasaan bank,
2. Mudah dieksekusi bila terjadi sesuatu hal,
3. Lebih menjamin kepastian hukum.
Pengertian jaminan kredit dalam Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perkreditan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor
10 Tahun 1998, menyatakan bahwa dalam memberikan kredit, bank wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad, kemampuan
serta kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.
Sedangkan dalam penjelasan Pasal 8 Undang-Undang tersebut dijelaskan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan
kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan bank
111
, perjanjian perikatan jaminan dan lain-lain adalah accesoirnya ikutan dari perjanjian kredit sebagai
110
Mariam Darus Barulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, Op. Cit., hal. 113.
111
Penjelasan atas Pasal 8 Undang-Undang Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perkreditan sebagaimana telah jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998.
Universitas Sumatera Utara
perjanjian pokok. Sebagai accesoirnya ikutan dari perjanjian kredit Keberadaan jaminan merupakan persyaratan untuk memperkecil resiko dalam menyalurkan kredit.
Namun secara prinsip jaminan bukan persyaratan utama, bank memprioritaskan dari kekayaan usaha yang dibiayai sebagai jaminan utama bagi pengembalian kredit.
112
Berkaitan dengan JaminanAgunan Pasal 1 butir 23 Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun
1998 tentang Perbankan, disebutkan bahwa
113
: Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau
pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Sehingga yang dimaksud dengan agunan kredit adalah hak dan kekuasaan yang diserahkan oleh debitur kepada bank guna
menjamin pelunasan hutangnya apabila debitur tidak dapat melunasi kredit yang diterimanya sesuai ketentuan dan syarat sebagaimana ditentukan dalam perjanjian
kredit. Dari uraian tersebut diatas, maka dapat diketahui sebagai berikut:
1. Bahwa pengertian mengenai “jaminan” yang diistilahkan dengan “jaminan
pemberian kredit” yaitu diartikan sebagai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya,
112
Ibrahim, Johanes., Sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, Bandung: Refika Aditama, 2004. hal. 71.
113
Pasal 1 butir 23 Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Universitas Sumatera Utara
2. Jaminan kredit yang selama ini kita kenal yang dapat berupa barang bergerak
dan barang tidak bergerak, dalam Undang-Undang Perbankan yang disebut sebagai “agunan”,
Sejalan dengan itu Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar
setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit.
114
Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum antara bank dengan debitur.
Dilakukan penandatanganan perjanjian kredit dengan suatu tujuan agar kedua belah pihak telah mempunyai bukti tertulis bahwa bank telah memberikan pinjaman
sejumlah uang yang tertera dalam perjanjian kredit, baik atas namanya sendiri ataupun atas nama perusahaan.
Perjanjian kredit, khususnya perjanjian Kredit Pemilikan Rumah bila ditinjau dari Undang-Undang atau peraturan perbankan itu sendiri sangat merugikan debitur,
dimana dalam perjanjian kredit terdapat klausula yang secara tidak terinci ditentukan oleh pihak bank.
Bahwa perjanjian kredit bank selalu merupakan perjanjian yang bersifat konsensuil yaitu yang jelas-jelas mencantumkan syarat-syarat tangguh atau klausula
dan fakta atau peristiwa yang terjadi terlebih dahulu, setelah perjanjian ditanda tangani oleh para pihak sebelum bank berkewajiban untuk menyediakan kredit.
115
114
Sutarno. Op.Cit. hal. 99.
115
Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit., hal. 158.
Universitas Sumatera Utara
Ada beberapa klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian kredit yang merupakan kontrak baku yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:
116
1. Bank berwenang secara sepihak menentukan harga jual dari barang agunan dalam
hal penjualan barang agunan karena kredit nasabah debitur macet. 2.
Nasabah debitur diwajibkan untuk tunduk kepada segala petunjuk dan peraturan bank yang telah ada dan masih akan ditetapkan kemudian oleh bank.
3. Nasabah debitur harus memberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali kepada
bank untuk melakukan segala tindakan yang dipandang perlu oleh bank. 4.
Dicantumkan klausula-klausula eksemsi yang membebaskan bank dari tuntutan ganti rugi yang diderita oleh nasabah debitur sebagai akibat dari tindakan bank.
5. Kelalaian nasabah debitur dibuktikan secara sepihak oleh pihak bank semata-
mata. 6.
Bunga bank ditetapkan dan dihitung secara merugikan nasabah debitur. Bila dilihat dari ketentuan-ketentuan diatas, bahwa debitur yang terlibat dalam
perjanjian kredit dengan bank secara formil atau sah secara hukum banyak mengalami kerugian-kerugian dalam perjanjian kredit yang telah disepakati bersama
dengan bank. Bilamana kita lihat bagi debitur baru yang menerima pengalihan hak kredit atau melanjutkan angsuran dari pihak debitur lama yaitu dengan membuat akta
pengikatan jual beli dan kuasa dimana oleh bank dianggap merupakan perjanjian dibawah tangan, hal ini akan sangat merugikan dan berpengaruh terhadap hak dari
agunan kredit tersebut bila mengalami kredit macet, kerugian ini lebih diperjelas
116
Ibid., hal. 199 – 239.
Universitas Sumatera Utara
dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan pada setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank, dapat dilihat pada Pasal 6 Undang-Undang Hak
Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut: “
Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri
melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”
Sebagaimana disyaratkan oleh BTN Cabang Pemuda Medan pada kredit KPR
dimana pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah selalu atau telah menjadi kewajiban dengan dibuatnya akta pemberian Hak
Tanggungan oleh pihak BTN Cabang Pemuda Medan selaku pemberi kredit. Menurut Pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran
Hak Tanggungan harus terlebih dahulu dibuatkan dengan akta PPAT atau disebut juga Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. Pembuatan APHT dilakukan di
hadapan PPAT, didahului dengan perjanjian utang piutang yang merupakan perjanjian pokok. APHT wajib memuat nama dan identitas pemberi dan penerima
Hak Tanggungan, domisili pihak yang bersangkutan, penunjukan secara jelas utang yang dijamin, nilai tanggungan, cara pembayaran, bunga dan uraian yang jelas
mengenai obyek Hak Tanggungan serta kewajiban dan hak para pihak. Dalam pembuatan APHT, menurut ketentuan Pasal 114 Peraturan Menteri
Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, PPAT wajib selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan akta tersebut menyerahkan kepada
Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan terdiri dari:
Universitas Sumatera Utara
a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 dua dan memuat daftar-
daftar jenis surat-surat yang disampaikan, b.
Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan,
c. Fotokopi surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,
d. Sertifikat asli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang menjadi obyek Hak Tanggungan, e.
Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan, f.
Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh Ppat yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan
untuk pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan, g.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Petugas Kantor Pertanahan yang ditunjuk membubuhkan tandatangan, cap, dan tanggal penerimaan berkas untuk selanjutnya diperiksa oleh petugas. Apabila
dalam pemeriksaan berkas ternyata bahwa berkas tersebut tidak lengkap, harus diberitahukan secara tertulis selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja kepada PPAT
yang bersangkutan. Jika berkas sudah lengkap Kepala Kantor Pertanahan mendaftar Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan membuatkan buku Tanah Hak
Tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, yang tanggalnya adalah tanggal hari ketujuh setelah
tanggal tanda terima berkas, apabila hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, buku
Universitas Sumatera Utara
tanah Hak Tanggungan dan pencatatan di atas diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
117
Adapun yang menjadi Subjek dari Hak Tanggungan tercantum dalam Pasal 8 dan 9 Undang-Undang Hak Tanggungan. Subjek Hak Tanggungan adalah mereka
yang mengikatkan diri dalam perjanjian hak tanggungan yang terdiri dari pemberi dan pemegang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan
yang dapat menjadi pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang dapat mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap objek Hak Tanggungan.
118
Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas Negara,
maka subjek dari masing-masing hak tersebut dapat dilihat dari Undang-Undang Pokok Agraria.
Subjek-subjek dari masing-masing hak atas tanah digabungkan menjadi subjek Hak Tanggungan yaitu:
1. Warga Negara Indonesia,
2. Badan-Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah, Badan-badan hukum
keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan dalam bidang keagamaan yang secara rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 1963 tersebut.
117
Muhammad Yamin Lubis dan Abdulah Rahim Lubis, OP.Cit, hal 338
118
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 129
Universitas Sumatera Utara
3. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia, 4.
Badan-badan hukum Indonesia yang bermodal asing demi pembangunan nasional 5.
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 6.
Badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Namun demikian tidak semua pemegang hak atas tanah berhak menjadi
subjek Hak Tanggungan karena untuk menjadi subjek Hak Tanggungan, hak atas tanahnya harus dapat beralih dan dialihkan serta terdaftar. Contohnya badan
keagamaan yang dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun didaftarkan memenuhi prinsip publisitas terdaftar akan tetapi ia tidak memenuhi prinsip dapat
dipindahtangankan. Asas-Asas Hak Tanggungan terdiri dari:
119
a. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan yang Diutamakan Bagi Kreditur
Pemegang Hak Tanggungan Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu adalah yang memperoleh atau yang
menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Dalam angka 4 penjelasan umum UUHT yang dimaksud dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” ialah:
119
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 121
Universitas Sumatera Utara
“ bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak
menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak
mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang
Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.”
120
Dari Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan ditentukan yakni, Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan;
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu
daripada kreditur-kreditur lainnya atau dikenal dengan asas droit de preference.
121
b. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-Bagi
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan dalam Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, artinya Hak Tanggungan
membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya
sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak
120
Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit., hal. 16
121
Ibid. hal. 19.
Universitas Sumatera Utara
Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi penjelasan Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Hak
Tanggungan. c.
Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak Atas Tanah yang telah ada. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki
oleh pemegang Hak Tanggungan. Jadi hak atas tanah yang baru akan dipunyai di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan
suatu utang. Hak atas tanah disini dalam Perjanjian Kredit sebagai jaminan hutang disebutkan luas dan dimana letak tanah itu berada.
d. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya dalam tangan Siapapun Objek Hak
Tanggungan itu Berada. Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas, bahwa Hak
Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek
Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Ketentuan Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan ini merupakan asas yang
disebut droit de suite. Asas ini juga merupakan asas yang diambil dari Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat 2 dan Pasal 1198 KUHPerdata.
e. Hak Tanggungan Bersifat Memaksa
Undang-Undang Hak Tanggungan tidak menyatakan secara eksplisit sebagai ketentuan yang memaksa, tapi dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal
dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dersifat memaksa Seperti dalam Pasal 6:
Universitas Sumatera Utara
Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
f. Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan
Hak Tanggungan bersifat assesoir, yang mengikuti perikatan pokok, yang merupakan utang. Hak Tanggungan dapat beralih, dengan terjadinya peralihan
atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan pada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Tetapi bila sepengetahuan bank Hak
Tanggungan dapat beralih, tetapi dibuat dahulu surat permohonan alih debitur. g.
Hak Tanggungan Bersifat Individualiteit Individualiteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala
sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah. Meskipun atas sebidang tanah tertentu telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-
masing Hak Tanggungan tersebut berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan.
h. Hak Tanggungan Bersifat Menyeluruh Totaliteit
Hak Tanggungan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak
Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas sebidang tanah tersebut
Universitas Sumatera Utara
meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan tersebut.
Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan. Dalam Surat Perjanjian Kredit disebutkan segala harta kekayaan penerima kredit
baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi pelunasan jumlah kredit
yang timbul karena perjanjian kredit ini. Jadi Hak Tanggungan yang melekat pada jaminan ini dan bersifat keseluruhan.
i. Hak Tanggungan Berjenjang Ada Prioritas yang Satu atas yang Lainnya
Penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftaran dilakukan pada saat yang
bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan Pasal 5 Undang-
Undang Hak Tanggungan j.
Hak Tanggungan Harus Diumumkan Asas Publisitas Sistem pendaftaran tanah memakai torrens system atau disebut juga registration
of titles. Dalam system ini setiap penciptaan hak baru, peralihan hak, termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut tidak
didaftar melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftar. Dalam Pasal 13 Uupa disebutkan secara tegas bahwa saat pendaftaran beban Hak
Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran Hak Tanggungan itu tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan
Universitas Sumatera Utara
dilaksanakannya pendaftaran pemberian Hak Tanggungan. Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta pengikatan jaminan atau
sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah diterima bank sebelum
dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman. Hal ini
untuk mencegah debitur menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis, karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna
Bangunan. Sehingga hal ini dapat dihindari. k.
Hak Tanggungan mengikuti bendanya Droit De Suite Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan
siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali
dengan atau tanpa disertai ganti rugi. Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan.
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu Droit De Preference
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 Kuh Perdata, Pasal
1133 KUHPerdata,dan Pasal 1134 Kuh Perdata. Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 Pasal 1
ayat 1 yang dikenal dengan Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu: “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang
Universitas Sumatera Utara
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.”
122
Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu,
dengan objek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.
123
Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan ditetapkan bahwa yang dapat dijadikan jaminan
hutang kredit dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan sebagai hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan
dan dapat dipindahtangankan.
124
Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai satu-satunya Undang-Undang yang mengatur perihal tentang Hak Tanggungan unifikasi hukum tanah nasional yang
merupakan salah satu tujuan utama Undang-Uundang Pokok Agraria, tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, maka
keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan harus dapat memenuhi kebutuhan atas
122
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta : Prenada Media, 2005, hal. 75.
123
Ibid, hal. 77.
124
Ibid. hal. 79.
Universitas Sumatera Utara
perlindungan dan kepastian hukum khususnya bagi krediturbank yang dalam hal ini sebagai penyandang dana agar tidak ragu-ragu dalam mengucurkan dananya bagi
kepentingan debitur.
125
Undang-Undang Hak Tanggungan bukan saja hanya memberikan perlindungan hukum bagi kreditur saja, melainkan perlindungan dan kepastian hukum
yang seimbang kepada krediturpemegang Hak Tanggungan, debiturpemberi Hak Tanggungan dan pihak ketiga pihak lain yang ada kaitannnya dengan obyek Hak
Tanggungan. Juga dalam penyelesaian pengalihan kredit, jika terdapat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur, demi kepentingan debitur itu sendiri dan demi
kepentingan pihak ketiga yang mungkin dalam hal ini dirugikan oleh akibat yang timbul dalam penyelesaian pengalihan hak tersebut, maka diperlukan juga suatu
perlindungan hukum dan jaminan adanya suatu kepastian hukum bagi mereka danatau bagi semua pihak yang berkaitan dengan hal tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dalam hal ini, dimana pihak-pihak yang berkepentingan adalah pihak kreditur, debitur dan pihak ketiga. Pihak kreditur
sebagai pihak yang memberi kredit penyandang dana menghendaki agar uang yang yang dipinjamkan dapat dikembalikan pada waktunya sesuai dengan apa yang telah
diperjanjikan, begitu juga dengan debitur debitur yang baikyang mempunyai itikad baik pada umumnya selalu berusaha untuk memenuhi apa-apa yang telah
diperjanjikan dengan pihak kreditur, namun ada kalanya karena ada alasan-alasan tertentu menyebabkan debitur tidak dapat melunasi hutang tersebut.
125
Ibid., hal. 15
Universitas Sumatera Utara
Untuk menghadapi hal-hal seperti itu Undang-Undang Hak Tanggungan menyediakan perlindungan hukum kepada kreditur sesuai dengan ciri-ciri Hak
Tanggungan yaitu Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan asas Droit de Preference, Pasal 1 ayat 1 dan
Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada asas Droit de
Suite, Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu dan wajib didaftarkan asas Spesialitas dan asas
Publisitas, Pasal 8 dan Pasal 11 ayat 1 huruf e Undang-undang Hak Tanggungan dan pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti Pasal 6 Undang-
Undang Hak Tanggungan, kesemuanya itu adalah merupakan keistimewaan yang dimiliki oleh lembaga Hak Tanggungan, yang maksud dibentuknya Undang-undang
Hak Tanggungan adalah untuk memberi perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi kreditur dan debitur sehingga bisa memacu perkembangan ekonomi
pembangunan nasional.
126
Hak Tanggungan merupakan accessoir dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum hutang piutang yang dijamin pelunasannya.
Pihak-pihak yang mempunyai hubungan hukum tersebut dapat berupa perorangan atau badan hukum.
127
126
HS. Salim, Op. Cit., hal. 95.
127
Ibid, hal. 98.
Universitas Sumatera Utara
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang dituangkan dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh pejabat yang berwenang. Menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan dimungkinkan terjadinya
peralihan Hak Tanggungan dari satu kreditur kepada kreditur lain. Peralihan Hak Tanggungan dapat terjadi karena:
1. Novasi yaitu perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang
Hak Tanggungan kepada pihak lain. 2.
Subrogasi yaitu penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang- hutang debitur.
3. Pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan
beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru 4.
Karena pewarisan. Hak tanggungan beralih apabila piutang yang dengan Hak Tanggungan itu
beralih kepada pihak ketiga. Peralihan piutang itu dapat terjadi karena novasi, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain. Demikian ditentukan dalam Pasal 16
Undang-Undang Hak Tanggungan. Dengan kata lain, Hak Tanggungan itu beralih karena hukum kepada kreditur yang baru apabila piutang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan itu beralih kepada kreditur yang baru itu. Peralihan hak milik sebagai suatu benda harus memenuhi ketentuan Pasal 584
Kitab Undang-undang Hukum Perdata:
Universitas Sumatera Utara
“ Hak Milik atas sesuatu kebendaan tidak dapat diperoleh dengan cara lain
melainkan dengan pemilikan pendakuan, karena perlekatan, karena kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut
surat wasiat dank arena penunjukan atau penyerahan berdasar suatu peristiwa perdata untuk memindahkan Hak Milik, dilakukan oleh seorang yang berhak
berbuat bebas terhadap kebendaan”.
128
Dalam hal peralihan Hak Milik didahului dengan suatu peristiwa perdata yang bertujuan untuk mengalihakan Hak Milik, maka ketentuan ini diatur dalam Pasal 613
dan Pasal 616 KUHPerdata Menurut Pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, karena
beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tesebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan
beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditur yang baru.
Pencantuman ketentuan Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan tesebut menghindarkan keraguan dan sekaligus ketidakpastian mengenai apakah Hak
Tanggungan ikut beralih bila piutangnya dijamin dengan Hak Tanggungan itu beralih. Ketentuan Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan ini adalah sejalan
dengan sifat Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikutan atau accesoir dari perjanjian utang-piutangnya.
129
Namun, dalam praktik perbankan bukan hanya penggantian kreditur bank saja yang sering terjadi, tetapi juga penggantian debitur. Dalam hal ini yang terjadi
128
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Op.Cit., hal. 228.
129
Ibid, hal 302.
Universitas Sumatera Utara
adalah kredit bank, dalam arti sebagai utang nasabah debitur, diambil alih oleh debitur lain,dengan kata lain, terjadi penggantian debitur dengan kreditur bank yang sama.
Menurut KUHPerdata, terjadinya penggantian debitur dapat dilakukan dengan menggunakan lembaga novasi pembaruan utang. Menurut Pasal 1381 Kuh Perdata,
perjanjian lama berakhir karena dibuatnya perjanjian baru atau novasi. Sedangkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak
Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu. Jadi, karena perjanjian yang baru yang mengakhiri perjanjian lama, Hak
Tanggungan menjadi berakhir pula
.
Menurut Pasal
1422 KUHPerdata,
penggantian debitur
tidak mengakibatkan beralihnya Hipotik atas benda milik debitur lama kepada benda
milik debitur baru. Dikatakan oleh Pasal 1422 KUHPerdata, apabila pembaruan utang diterbitkan dengan penunjukan seorang debitur baru yang menggantikan debitur
lama, maka Hak-hak Istimewa dan Hipotik-hipotik yang dari semula mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang debitur baru.
130
Dalam perjanjian kredit dapat diperjanjikan bahwa bila terjadi kredit menjadi bermasalah, bank berhak dengan atau tanpa persetujuan debitur meng-
alihkan kredit tersebut kepada pihak lain yang akan menggantikan kedudukan debitur dan dengan demikian membebaskan debitur dari sebagian atau seluruh
130
Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypoteek serta Hambatannya Dalam Praktek di Medan, Bandung: Alumni, 1976,
hal. 211.
Universitas Sumatera Utara
kewajiban untuk melunasi kredit, sedangkan debitur baru terikat dengan segala syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dari perjanjian kredit yang bers a n g kut a n.
Se da n gk a n di d a l a m A kt a Pembebanan Hak Tanggungan diperjanjikan dimuat janji bahwa pemegang Hak Tanggungan kreditur dapat menunjuk pihak
lain sebagai pengganti dari debitur untuk menjadi debitur baru atau sebaliknya debitur dapat menunjuk pihak lain untuk menggantikan kedudukannya sebagai debitur
baru, sedangkan apabila terjadi penggantian debitur sebagaimana yang demikian itu, maka Hak Tanggungan tetap berlaku.
Peralihan piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan perjanjian subrogasi atau novasi antara bank dengan perusahaan sehingga dengan demikian
Hak Tanggungan yang menjamin Kredit Pemilikan Rumah itu ikut beralih dengan peralihan Kredit Pemilikan Rumah yang bersangkutan. Tetapi Pasal 16
Undang-Undang Hak Tanggungan itu, seperti telah diterangkan dimuka, belum dapat menampung peralihan utang dari nasabah debitur yang menikmati Kredit
Pemilikan Rumah kepada pihak lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas utangnya apabila mekanismenya ditempuh melalui lembaga
novasi.
131
Sesuai dengan asas publisitas dari Hak Tanggungan, beralihnya Hak Tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor
Pertanahan Pasal 16 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan Beralihnya Hak Tanggun gan tersebut mulai berlaku bagi pihak ketiga pada
131
Suharnoko Hartati Endah, Op. Cit., hal. 133.
Universitas Sumatera Utara
hari tanggal pencatatannya Pasal 16 ayat 5 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Seperti telah disebutkan bahwa tindakan nasabah debitur untuk mengalihkan hak kreditnya atau pelimpahan kewajiban angsurannya kepada pihak lain, salah
satunya adalah untuk menghindari terjadinya wanprestasi pada debitur tersebut sehingga mencari jalan keluarnya dengan menjual atau mengalihkan kewajiban
angsuran kreditnya tersebut kepada pihak lain debitur baru yang sanggup, ataupun akan melanjutkan angsuran kreditnya.
Bila pengalihan hak kredit ataupun pelimpahan kewajiban angsuran dilakukan sesuai dengan peraturan bank pemberi kredit yaitu dengan cara alih debitur maka
segala hambatan yang akan timbul adalah merupakan hal yang dapat diselesaikan secara prosedural bank pemberi kredit yaitu menjadi tanggung jawab debitur itu
sendiri. Yang terjadi dalam praktek, dimana sebagian masyarakat masih menggunakan cara pengalihan dan oper kredit dengan cara pengikatan jual beli dan
kuasa. Maka segala resiko masih melibatkan debitur yang pertama yang terikat dengan bank dan pada debitur yang kedua yang menerima pelimpahan kewajiban
tersebut. Bank sebelum memberikan persetujuan alih debitur ataupun memberikan
kredit pemilikan rumah pada nasabah melalui beberapa tahap yang bertujuan untuk mendapatkan nasabah yang mempunyai integritas tinggi untuk dapat menyelesaikan
kreditnya sampai lunas, seperti disebutkan pada Pasal 8 Undang-Undang No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan yang berbunyi:
Universitas Sumatera Utara
“ Dalam memberikan kredit, bank umum wajib mempunyai keyakinan atas
kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan”.
Selanjutnya dalam penjelasan Pasal 8 dikemukakan antara lain: “
Kredit yang diberikan oleh bank mengandung resiko sehingga dalam pelaksanannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat,
untuk mengurangi resiko tersebut, jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan, debitur untuk melunasi
utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut sebelum
memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap, watak, kemampuan modal, agunan dan prospek usaha dari debitur”.
132
Dengan melihat petunjuk tersebut diatas dan melihat persyaratan-persyaratan untuk kredit pemilikan rumah yang begitu teliti, maka bank mengharapkan debitur
yang mempunyai integritas tinggi dalam keuangannya, sehingga diharapkan dapat melunasi angsuran kreditnya sampai selesai tanpa ada masalah yang timbul, hal ini
akan sangat jauh berbeda dengan tindakan debitur yang mengalihkan hak kreditnya atau melimpahkan kewajiban angsurannya kepada pihak lain dimana dalam
pengalihan hak ini pihak debitur tidak melihat kemampuan atau kesanggupan lebih lanjut lagi dari debitur yang akan mengambil alih angsuran kreditnya. Yang dilihat
hanya kemampuan awal pembayarannya saja dimana bila telah sepakat mengenai
132
Penjelasan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Undang- Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
Universitas Sumatera Utara
harga dan kondisi serta status rumah dan surat-suratnya maka pengalihan hak kredit tersebut dapat dilaksanakan diantara para pihak.
Jika debitur tidak memberitahukan telah mengalihkan kewajiban angsuran kreditnya pada pihak lain, maka bank dapat meminta pertanggungjawabannya dari
debitur yang pertama yang terikat dengan perjanjian kredit tersebut. Dengan adanya pengalihan hak kredit maka tanggung jawab pembayaran angsuran tersebut menjadi
tanggung jawab pihak yang menerima pelimpahan kredit tersebut. Karena pengalihan kredit tersebut dilakukan dengan menggunakan pengikatan jual beli dan kuasa maka
pihak kedua yang menerima pelimpahan ini tidak dapat lagi mengalihkan ataupun melimpahkan kewajiban angsuran kreditnya atas rumah tersebut atau bila tetap tidak
membayar maka akan disita oleh bank. Bertolak belakang dengan hal tersebut apabila Peralihan Kredit Kepemilikan
Rumah terjadi tanpa sepengetahuan bank secara sembunyi maka otomatis peralihan hak tidak terjadi, karena bank hanya kenal baik secara administratif ataupun secara
fisik dengan Debitur pertama. Sebagaimana hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank
Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan Bapak. Sawaluddin Siregar frekuensi kasus ahli debitur secara sembunyi ini terjadi di Btn selama dua tahun terakhir ini
yakni 2010 sd 2011 Persentasinya kira-kira 0,2 dari 29.000 debitur .
Universitas Sumatera Utara
5.Upaya dan Solusi yang Diusahakan Pihak III Untuk Memperoleh Sertifikat Rumah
Umumnya pada Perjanjian Kredit disebutkan selama kredit belum lunas tanpa persetujuan tertulis dari kreditur, debitur dilarang memindah tangankan,
menyewakan, meminjamkan danatau memberikan hak kepada pihak lain atas barang jaminan tersebut baik seluruh atau sebagian menjadi dibawah penguasaan pihak lain.”
Pengalihan kredit Kepemilikan rumah secara sembunyi dan tanpa sepengetahuan Bank merugikan pihak ketiga sebagaimana didukung keterangan yang
didapat dari Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar walaupun setelah Kredit
Pemilikan Rumah lunas BTN tidak akan mau menyerahkan sertifikat jika diambil orang lain selain nama dalam sertifikat debitur pertama kecuali ada surat kuasa
Notarial.
133
Berdasarkan Proses dan syarat yang ditetapkan BTN supaya orang yang meneruskan kredit memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank
atas nama debitur pertama pada pihak debitur, apabila telah dialihkan pada pihak lain maka BTN tidak dengan serta merta menyerahkan sertifikat pada pihak lain tanpa ada
syarat-syarat yang harus dipersiapkan, debitur lain tersebut harus membawa surat kuasa notarial, surat peralihan. Dalam kuasa Notaris tersebut harus disebutkan ada
membayar cicilan, melunasi, mengambil sertifikat, mengalihkan dan lain-lain.
134
133
Hasil Wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011
134
Hasil Wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Negara Pemuda Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank
Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar,yang intinya menolak tegas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah secara sembunyi “Pada
dasarnya tidak boleh pengalihan kredit secara sembunyi, tapi BTN tidak mau tahu, sebelum Kredit Kepemilikan Rumah belum lunas sertifikat tidak boleh diambil dan
siapa yang melunasi Kredit, BTN pun tidak mau tahu, yang penting pada saat pengambilan sertifikatnya nanti diambil langsung oleh yang bersangkutan debitur
pertama”
135
. Artinya kreditur tidak menyetujui pengalihan hak kredit secara sembunyi
tanpa pemberitahuan kepada Bank walaupun banyak alasan yang menyebabkan orang memilih peralihan Kredit Kepemilikan Rumah tanpa sepengetahuan kreditur.
Undang-Undang, khususnya Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bentuk perlindungan hukum yang berkaitan dengan asas-asas dalam hukum perjanjian
Indonesia, yaitu antara lain asas ketertiban umum, asas kepatutan dan asas itikad baik sebagaimana tercantum dalam Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
yang berbunyi sebagai berikut :
136
“ Suatu Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.”
135
Ibid.
136
Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
.
Universitas Sumatera Utara
Berkaitan dengan jaminan Kredit Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, mengemukakan bahwa semua harta seseorang baik yang sudah ada maupun
yang akan diperoleh dikemudian hari menjadi tanggungan untuk pembayaran utang yang bersangkutan
137
. Hal ini merugikan pihak ketiga karena tidak ada perlindungan hukum yang
dapat diberikan kepadanya, apalagi bila bukti tertulisnya tidak lengkap, ini hanya akan menimbulkan masalah dikemudian hari.
Dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, sehingga bila dilihat menurut Undang-Undang Hak Tanggungan,
jika debitur telah dinyatakan wanprestasi ataupun dalam kondisi Non Performance Loan Npl, maka pihak bank akan mengambil tindakan untuk melaksanakan apa
yang telah ditetapkan dalam Pasal 6 Undang-undang tersebut. Pasal ini pun masih diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang-Undang
Hak Tanggungan yaitu janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitur
cidera janji. Tata cara eksekusi tersebut adalah yang paling singkat karena kreditur tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi kepada pengadilan atau Ketua
Pengadilan Negeri.
138
Dengan adanya ketentuan-ketentuan tersebut, maka kedudukan debitur semakin lemah sehingga untuk debitur yang menerima pengalihan hak kredit atau
137
Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
138
Ibid. hal. 143.
Universitas Sumatera Utara
melanjutkan angsuran dimana pada bank namanya tidak terdaftar dan tidak mempunyai kewenangan sama sekali atas agunan yang menjadi obyek perjanjian
kredit. Hasil wawancara dengan dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara
Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar mengenai sikap dan tindakan BTN Cabang Pemuda Medan jika Kredit Kepemilikan Rumah yang masih terikat
pada BTN tersebut menjadi kredit macet sedangkan debitur telah beralih tanpa diketahui Bank, maka pihak BTN pertama-tama akan menghubungi pihak debitur,
dipanggil melalui alamat yang tertera pada surat pengajuan Kredit, No.teleponnya dan juga dihubungi developer yang bersangkutan
139
. Artinya Bank hanya kenal dengan debitur pertama.
Adapun kerugian-kerugian yang menyangkut agunan dan kepemilikan rumah yang dilakukan secara sembunyi tanpa sepengetahuan Bank, pihak III penerima
pengalihan hak kredit juga mengalami beberapa kerugian, yaitu : 1.
Bilamana mengalami wanprestasi tidak dapat mengalihkan lagi baik secara dibawah tangan atau melalui alih debitur.
2. Tidak dapat melakukan penjualan agunan secara dibawah tangan.
3. Alternatif penyelesaian dengan bank bilamana telah disita atau masuk dalam
Badan Urusan Piutang Negara BUPN dan Badan Urusan Piutang Lelang BUPLN, masih harus menghadirkan nasabah debitur yang pertama untuk
139
Hasil Wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank pada Tabungan Negara Cabang Medan Bapak Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
menerima pengembalian uangnya dari bank. Sedangkan pihak nasabah debitur pertama belum tentu diketahui tempat tinggalnya yang terakhir.
4. Tidak adanya jaminan kepemilikan rumah dari pihak bank sampai dengan
kreditnya dilunasi. 5.
Tdak dapat memanfaatkan asuransi yang berkaitan dengan agunan rumah tersebut.
6. Dengan lamanya kredit dan pelunasannya maka akan semakin naik atau tinggi
pajak-pajak yang harus dibayar yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB karena harus menanggung pajak penjual dan pembeli.
Dari kerugian-kerugian tersebut diatas yang paling fatal yang diderita oleh nasabah debitur penerima pengalihan hak kredit adalah bilamana telah masuk dalam
kategori Non Performance Loan Npl dari bank sehingga bank akan mengambil tindakan-tindakan sebagai berikut:
1. Menyita asetbangunan,
2. Perintah pengosongan agunan dengan segera,
3. Dimasukkan dalam Bada Urusan Piutang Lelang Negara BUPLN.
4. Tidak dapat mewakili menerima pembayaran untuk pengembalian sisa uang
pelunasan dari bank bila agunan terjual karena tidak dibuat kuasa untuk itu. Jadi, jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan pada pihak ketiga pada
saat ini belum ada perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang beritikad baik. Maksudnya disini, apabila jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan kepada
pihak ketiga tanpa melibatkan Notaris hanya dengan kwitansi maka perlindungan
Universitas Sumatera Utara
hukum belum dapat diberikan pada mereka. Padahal jual beli yang terjadi antar mereka bila dilihat dari akibat hukum perjanjian, yang memenuhi keabsahan memiliki
kekuatan mengikat bagi para pihak karena:
140
4. Para pihak terikat pada isi perjanjian dan juga berdasarkan kepatutan, kebiasaan
dan Undang-Undang Pasal 1338, 1339 dan 1340 KUHPerdata, 5.
Perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik sesuai pasal 1338 ayat 3 KuhPerdata, 6.
Kreditur dapat memintakan pembatalan perbuatan debitur yang merugikan kreditur Pasal 1341 KuhPerdata.
Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung tentang Jual beli, Putusan Mahkamah Agung Nomor: 350KSip1968 menyatakan “Jual beli adalah bersifat
obligatoir sedangkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan baru berpindah bila barang tersebut telah diserahkan secara yuridis.Menurut Mariam Darus Badrulzaman,
jika ditinjau dari sistem Uupa dan sejarah pembentukannya, maka putusan Mahkamah Agung tersebut dapat dipertanggungjawabkan
141
Pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan, dimana
agunannya yakni SHM dari rumah yang dikreditkan itu sendiri masih atas nama debitor mulai dari perjanjian kredit dimana nama pada sertifikat Hak Milik sampai
dengan Hak Tanggungan pada SHM sebagai jaminan masih atas nama pihak debitor dan pihak yang menerima pengalihan hak secara sembunyi atas Kredit Kepemilikan
Rumah pada BTN berada diposisi lemah dan dirugikan.
140 Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypotheek Serta Hambatannya
d
alam Praktek di Medan, Bandung: Alumni, 1978, hal 118
.
141 Ibid. hal.
123.
Universitas Sumatera Utara
Hasil wawancara Interview dengan Staff Bagian Legal BTN Cabang Pemuda Medan, pada dasarnya peralihan kredit tanpa sepengetahuan BTN tidak
boleh, tapi BTN tidak mau tau, sebelum Kreditnya lunas sertifikat tidak boleh diambil walaupun oleh yang melunasi Kreditnya. Bagi pihak Bank BTN yang
penting adalah pada saat pengambilan sertifikatnya nanti harus yang mengambil orang yang bersangkutan yang namanya tertera pada saat proses dan syarat yang
ditetapkan BTN, supaya orang yang meneruskan kredit memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank “apabila telah dialihkan pada pihak lain maka
BTN tidak dengan serta merta menyerahkan sertifikat pada pihak lain tanpa ada syarat-syarat yang harus dipersiapkan, Debitur lain tersebut harus membawa surat
kuasa notarial, surat peralihan pengikatan jual beli kuasa Notaris tersebut harus disebutkan ada membayar cicilan, melunasi, mengambil sertifikat, dan mengalihkan
142
. Sebagaimana Penelitian Penulis pada BTN Cabang Pemuda Medan Upaya
Dan Solusi yang Diusahakan Pihak III Untuk Memperoleh Agunan yang Masih Berada Pada Kreditur Atas Nama Debitur Pasca Pelunasan Kredit di Bank Tabungan
Negara BTN Cabang Pemuda Medan yaitu dengan Kuasa Pengambilan Sertifikat. Pihak BTN Cabang Pemuda Medan memberi kesempatan dalam pengambilan
sertifikat agunan Kredit Kepemilikan Rumah yang sudah lunas yakni dengan kuasa pengambilan sertifikat dari debitur kepada Pihak ke III yang melanjutkan kredit
142
Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
tersebut, artinya Pihak ke III yang melanjutkan kredit bisa mendapatkan sertifikat dari bank setelah pelunasan apabila melibatkan Notaris dalam peralihan Kredit
Kepemilikan Rumah tersebut yakni dengan akta pengikatan jual beli dan kuasa pengambilan sertifikat serta balik nama di kemudian hari.
Dalam akta jual beli dan kuasa untuk mengambil sertifikat yang menjadi agunan pada kreditur, karena sering terjadi dilapangan pada saat angsuran Kredit
Pemilikan Rumah telah lunas, pihak pertama sudah sulit untuk dijumpai sehingga ini menimbulkan permasalahan baru bagi pihak ketiga pada saat pengambilan sertifikat
tersebut. Oleh sebab itu untuk mengantisipasi hal tersebut maka pada saat pengikatan jual beli dihadapan notaris disebutkan juga kuasa untuk mengambil sertifikat apabila
Kredit Pemilikan Rumah tersebut telah lunas.
143
Jika tidak melakukan pengikatan jual beli di hadapan Notaris hanya berdasarkan kwitansi pembayaran saja, pada saat Kredit Pemilikan Rumah lunas dan
waktu pengambilan sertifikat, kreditur tidak akan memberikan sertifikat tersebut. Kreditur hanya akan memberikan sertifikat pada pihak pertama,jadi seandainya pihak
pertama tidak diketahui keberadaannya, maka pengambilan sertifikat tidak akan
terjadi, tanpa ada penyelesaian.
Akta pengikatan jual beli dan kuasa bagi para pihak yang dibuat dihadapan Notaris tersebut berfungsi mengikat kedua belah pihak dan membuktikan telah
adanya suatu pengikatan jual beli yang disertai pembayaran dari pihak pertama kepada pihak kedua. Tujuan pembuatan akta ini untuk memberi kepastian hukum
143
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
bagi debitur baru, dalam hal berurusan dengan pihak bank pemberi kredit,dan disitu juga disebutkan tentang kuasa untuk mengambil sertifikat yang asli, sehingga pihak
pertama tidak perlu hadir untuk mengambil sertifikat tersebut. Hasil wawancara Interview peneliti dengan NotarisPPAT Medan Bapak
Rubianto Tarigan, S.H Dalam surat kuasa Notaris harus disebutkan objek perumahannya, atau agunannya.
Dalam Surat Kuasa Notaris yang dibuat ada menyebut: -Selanjutnya pemberi kuasa menguasakan juga untuk:
a mengangsur rumah tersebut setiap bulannya ke PT. Bank Tabungan Negara
persero” cabang Medan, sampai lunas kreditnya; b
menerima asli sertifikat beserta dokomen-dokumen dari P.T. Bank Tabungan Negara persero ”cabang Medan, setelah dilunasinya angsuran kredit di bank
tersebut; c
Menjual atau dengan cara lain memindah tangankan tanah dan bangunan tersebut kepada siapa saja atau kepada dan untuk kepentingan yang
dikuasakan sendiri dengan harga dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh penerima kuasa.
-- Untuk keperluan tersebut menghadap dihadapan Pembesar-pembesar pemerintah dan swasta antara lain penjabat pembuat
Akta tanah dan atau Notaris dan kantor pertahanan dan atau bagian-bagiannya serta lain-lain instansi yang berwajib, memberikan Keterangan-keterangan,
Universitas Sumatera Utara
membuat atau suruh membuat, menanda tangani segala surat-surat dan akta- akta yang diperlukan, menetapkan besarnya uang harga penjualan
menyerahkan apa yang dijual tersebut kepada pembelinya, memilih tempat tinggal kediaman dan selanjutnya melakukan segala perbuatan dan tindakan
yang berkenaan dengan tanah dan bangunan tersebut diatas tidak ada tindakan yang dikecualikan dengan ketentuan :
1. Pemberi kuasa menjamin bahwa tanah dan segala sesuatu yang tumbuh dan
berdiri serta dibangun diatas tanah tersebut adalah hak dan miliknya pemberi kuasa;
2. Kuasa ini diberikan dengan hak untuk memindahkannya Kepada pihak lain,
baik sebagian maupun seluruhnya. Secara etimologi, surat kuasa dapat diartikan sebagai surat yang berisi
pemberian sebagian kekuasaan atau hak yang dimiliki oleh subjek hukum kepada subjek hukum lainnya untuk melakukan perbuatan hukum tertentu, tetapi undang-
undang telah memberikan batasan yang diatur dalam pasal 1792 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa memberikan kekuasaan kepada seseorang lain, yang
menerimanya untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
144
Batasan tersebut mempunyai 4 empat unsur penting: 1.
Adanya persetujuan, 2.
Antara pemberi kuasa kepada orang lain pemberi kepada penerima kuasa,
144
Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia,Bogor: Ghalia Indonesia, 2006 hal.47.
Universitas Sumatera Utara
3. Untuk bertindak atas namanya pemberi kuasa.
4. Untuk menyelenggarakan suatu urusan.
145
i. Adanya Persetujuan, Unsur ini merupakan unsur dasar dalam suatu perikatan
yang lahir oleh karena adanya persetujuan vide pasal 1233 jo pasal 1313 KuhPerdata. Pasal 1313 KuhPerdata menyatakan suatu persetujuan adalah
suatu perbuatan dengan orang lain atau lebih. Hal lain yang penting berkaitan dengan persetujuan ini adalah pasal 1320 KuhPerdata yang mengatur
mengenai syarat-syarat sahnya suatu persetujuan, yaitu:
146
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,
2. Kecakapan untuk membuat perikatan,
3. Suatu hal tertentu,
4. Suatu sebab yang halal.
ii. Antara pemberi kuasa kepada pihak lain. Surat kuasa diberikan oleh pemberi kuasa kepada pihak lain,ketentuan ini
maksudnya adalah surat kuasa tersebut diberikan dari dan untuk subjek hukum, baik orang atau badan. Dimaksudkan dengan subjek hukum
tersebut harus memenuhi unsur kecakapan dan punya kewenangan bertindak. Berkaitan dengan badan ini, perlu diperhatikan aspek hukum
145
Ibid.
146
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
korporasi, yakni hukum yang mengatur mengenai berbagai badan, baik badan hukum maupun bukan badan hukum.
147
iii. Bertindak atas nama pemberi kuasa.
Sebagaimana telah disinggung di atas, bahwa pemberian kuasa dalam surat kuasa dapat melakukan perbuatan hukum sendiri, oleh karerna itu
diwakili oleh pihak lain. Perwakilan itu memberi konsekuensi bahwa seakan-akan pemberi kuasa tersebut hadir dalam melakukan perbuatan
hukum tersebut. Kehadiran penerima kuasa tersebut mewakili pemberi kuasa, sebatas dengan kuasa atau kewenangan yang diberikan oleh
pemberi kuasa, maka pihak penerima kuasa harus bertanggung jawab sendiri.
148
Berdasarkan pasal 1870 KuhPerdata, bahwa suatu akta otentik memberikan di antara pihak beserta ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripada mereka
suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya,sedangkan berdasarkan pasal 1875 KuhPerdata, bahwa suatu tulisan dibawah tangan yang diakui
oleh orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai atau yang dengan cara menurut undang-undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-orang yang
menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari pada menurut undang-undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap
orang-orang yang menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang
147
Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia,Bogor: Ghalia Indonesia, 2006 hal.49.
148
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
mendapat hak dari pada mereka bukti yang sempurna, seperti suatu akta otentik dan demikian pula berlakulah ketentuan pasal 1871 KuhPerdata untuk tulisan itu.
149
Secara formal, akta otentik mempunyai pembuktian bahwa terjamin kebenarankepastian tanggal dari orang-orang yang hadir komparisinya, demikian
juga tempat dimana akta itu dibuat. Dengan demikian, suatu akta otentik sebagai alat bukti mempunyai kekhususan, yaitu apabila dipergunakan di muka pengadilan, hakim
tidak perlu untuk meminta tanda pembuktian lainnya, namun pembuktian biasa, yang diperoleh untuk itu menurut undang-undang berdasarkan KuhPerdata, jika suatu akta
otentik tidak memenuhi persyaratan tersebut, akta otentik tersebut berubah menjadi akta di bawah tangan jika ditandatangani oleh para pihak.
150
a. Ditentukan oleh undang-undang. Surat kuasa dapat berakhir demi hukum sebagaimana diatur dalam
suatu undang-undang. Sebagai contoh, dalam Skmht, surat kuasa berakhir dalam waktu 1satu bulan jika tanah yang akan dijadikan
jaminan sudah terdaftar punya sertifikat dan brakhir dalam waktu 3 tiga bulan, jika tidak yang akan dijadikan jaminan berupa tanah
yang belum terdaftar.
151
b. pasal 1813 KuhPerdata menyatakan bahwa pemberian kuasa berakhir
karena:
149
Ibid.
150
Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia,Bogor: Ghalia Indonesia, 2006 hal.51.
151
Ibid, hal.52.
Universitas Sumatera Utara
i. dengan ditariknya kembali kuasanya si penerima kuasa;
ii. pemberitahuan penghentian;
iii. meninggalnya, pengampuannya, pailitnya pemberi kuasa atau
penerima kuasa; c.
pasal 1814 KuhPerdata menyatakan bahwa pemberi kuasa dapat menarik kuasanya jika hal itu dikehendakinya dan jika ada alasan
untuk itu, dan memaksa si penerima kuasa untuk mengembalikan kuasa yang dipegangnya.
152
d. pasal 1816 KuhPerdata mengatakan bahwa pengangkatan seorang
kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama, terhitung mulai hari
diberitahukannya kepada orang yang belakangan ini tentang pengangkatan tersebut.
153
Adapun Isi Pengikatan untuk melakukan Jual Beli intinya Sebagaimana hasil wawancara Interview peneliti dengan NotarisPPAT Medan Bapak Rubianto
Tarigan, S.H
154
: Isi perjanjian jual beli Pada Pasal 1:
--Pihak pertama berjanji dan dengan ini mengikat diri Sekarang ini untuk pada waktunya dikemudian hari, untuk menjual dan menyerahkan kepada dan untuk
dimiliki oleh pihak kedua, yang menerangkan ini untuk nanti pada waktunya di
152
Ibid.
153
Ibid.hal.53.
154
Wawancara NotarisPPAT Medan Bapak Rubianto Tarigan, S.H
Universitas Sumatera Utara
kemidian hari, untuk membeli dan menerima penyerahan untuk dimiliki dari pihak pertama, yaitu: sebidang tanah seluas 120M² seratus duapuluh meter Persegiyang
terletak dalam wilayah propinsi Sumatera Utara, kabupaten deli serdang, kecamatan pancur batu, desa Sembahe baru sebagaimana diuraikan dalam sertipikat Tanda bukti
hak Hak milik Nomor 340, surat ukur nomor: 345sembahe baru2008, Tanggal 7tujuh April 2008 duaribu delapan, menurut Pembukaan tertanggal 22 dua puluh
dua April 2008 dua ribu delapan, yang dikeluarkan oleh kepala kantor
pertahanan Kabupaten Deli Serdang, terdaftar atas nama ………………...…………... -Demikian berikut sebuah bangunan rumah tinggal Permanen, beserta segala
turutannya yang ada didirikan Serta dibangun diatas tanah tersebut tidak ada yang Dikecualikan, setempat dikenal sebagai komplek perumahan Puri Anom Asri,Blok
Aa Nomor 45. Pasal 2:
--Harga jual beli dari tanah dan bangunan tersebut yang akan dilakukan jual belinya di kemudian hari antara kedua belah pihak, ditetapkan sekarang ini untuk di
kemudian hari oleh Kedua belah pihak sebesar Rp.27.000.000, dua puluh tujuh juta rupiah, jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima
semuanya dengan tunai dan dengan sempurna dari pihak kedua sebelum penanda tangan akta ini, untuk tanda penerimaan uang tersebut akta ini juga berlaku sebagai
kwitansinya.
Universitas Sumatera Utara
Selanjutnya isi Pasal 5: --Guna menjamin pelaksanan penyerahan nyata dan benar mengenai atas tanah dan
bangunan tersebut, maka pihak pertama dengan ini memberi hakwewenang dan kuasa kepada pihak kedua untuk menepati danatau menguasai tanah dan bangunan
tersebut selama perjanjian ini berlaku dan berjalan antara kedua belah pihak, maka pihak pertama tidak berhak untuk menjual atau dengan cara lain memindah tangankan
tanah dan bangunan tersebut ataupun untuk memberatinya dengan bahan-bahan lain, jika tidak memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak kedua.
Kemudian Pasal 6 isinya sebagai berikut: -Apabila dikemudian hari ternyata pihak pertama kerena alasan apapun ,
tidakbersedia atau tidak dapat memberikan bantuannya dalam melangsungkan penjualan dari tanah dan bangunan tersebut diatas, maka pihak pertama dengan ini
memberi kuasa kepada pihak ke dua dan baik bersama-sama maupun sendiri untuk nanti dipergunakan setelah syarat-syarat jual beli yang disebut diatas telah dipenuhi,
untuk mewakili dan karenanya bertindak untuk dan atas nama pihak pertama guna melangsungkan penjualan dari tanah dan banguna tersebut terhadap pihak kedua di
hadapan pejabat yang dimaksud diatas untuk kepereluan tersebut pihak kedua berhakberwenang menghadap dimana perlu, memberikan surat-suratketerangan
Keterangan yang diperlukan, membuat atau suruh membuat serta menanda tangani segala surat dan akta yang diperlukan, dan selanjutnya melakukan segala perbuatan
Universitas Sumatera Utara
yang perlu dan dan berguna untuk mencapai maksud pemberian kuasa ini, suatu dan lain tidak ada tindakan hukum yang dikecualikan;
Selanjutnya isi Pasal 7: --Kuasa yang diberikan oleh pihak pertama kepada pada pihak kedua berdasarkan
akta ini, adalah kuasa yang tidak dapat di cabut kembali dan tidak akan batal atau berakhir karena alasan apapun teermasuk karena sebab-sebab yang mengakhiri
Pemberian sesuatu kuasa yang dimaksud dalam pasal 1813 kitab undng-undang hukum perdata.
Pengikatan jual beli dan kuasa bila dilihat dari kekuatan akta yang dibuat dihadapan Notaris:
a. Kekuatan Pembuktian Lahiriah
Yaitu maksudnya bahwa kemampuan dari akta pengikatan jual beli dan kuasa yang dibuat dihadapan Notaris membuktikan sebagai akta otentik kemampuan mana
menurut Pasal 1875 KUHPerdata tidak diberikan kepada akta dibawah tangan, hal ini berhubungan erat dengan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa walaupun menurut
pendapat pihak bank bahwa perjanjian tersebut dianggap perjanjian dibawah tangan, akan tetapi menurut ketentuan Undang-Undang Akta Pengikatan Jual Beli dan Kuasa
tersebut adalah merupakan suatu akta yang otentik atau yang membuktikan sendiri keabsahannya.
Universitas Sumatera Utara
b. Kekuatan Pembuktian Formal
Bahwa apa yang tercantum dalam akta itu adalah merupakan hal yang benarberlaku sebagai hal yang benar, isinya mempunyai kepastian sebagai yang
sebenarnya, sehingga akta otentik dapat menjadi bukti yang sah diantara pihak dan ahli waris serta para penerima hak mereka, dengan pengertian bahwa:
1 Akta itu, bila dipergunakan dimuka pengadilan adalah cukup dan bahwa
hakim tidak diperkenankan untuk meminta tanda pembuktian lainnya disamping itu. Dalam hal akta otentik, Undang-Undang mengikat hakim pada
alat bukti itu. 2
Pembuktian sebaliknya senantiasa diperkenankan dengan alat-alat pembuktian biasa yang diperbolehkan untuk itu menurut undang-undang.
Di dalam akta pengikatan jual beli itu sendiri akta yang dibuat dihadapan Notaris memberikan perlindungan dan kepastian hukum akan akibat dari yang telah
dilakukannya pengikatan jual beli tersebut. Dengan demikian tidak akan mempersulit debitur yang menerima pelimpahan kewajiban kredit yang dalam salah satu pasalnya
berbunyi: “
Pihak PertamaPenjual sekarang untuk nanti pada waktunya setelah segala persyaratan yang diperlukan telah dipenuhi atas tanah tersebut maka
Pihak PertamaPenjual memberi kuasa kepada Pihak KeduaPembeli dan -baik bersama-sama maupun masing-masing kuasa mana tidak dapat
ditarik kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Universitas Sumatera Utara
untuk mewakili Pihak PertamaPenjual sepenuhnya dalam segala hal urusan atau tindakan tidak ada yang dikecualikan mengenai tanah
tersebut antara lain menandatangani surat, akta penyerahanjual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan melakukan permohonan
balik nama atas tanah tersebut keatas nama pihak keduapembeli. -Selanjutnya pihak pertama menerangkan dengan ini juga sekarang akan
tetapi untuk nantinya setelah segala persyaratan yang diperlukan dipenuhi atas tanah tersebut, memberi kuasa kepada Pihak
KeduaPembeli selama hak atas tanah tersebut belum dipindahkan keatas nama pihak keduapembeli atau selama pengalihan bagian hak atas tanah
tersebut belum terjadi, untuk mewakili pihak pertamaPenjual sebagai yang berhak sepenuhnya dalam segala hal sehingga Pihak keduaPembeli
berhak untuk melakukan dan mengerjakan apa saja yang berkaitan dengan tanah tersebut. Pihak pertamapenjual dengan ini memberi kuasa
kepada Pihak KeduaPembeli dan -baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri dengan hak untuk
memindahkannya kepada orang lain, kuasa mana tidak dapat dicabut atau dibatalkan dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian
ini dan tanpa kuasa mana perjanjian ini tidak akan dibuat dan karenanya tidak akan berakhir sebab apapun juga.
Universitas Sumatera Utara
-Untuk keperluan itu, membuat dan menandatangani surat-surat permohonan dan lain-lain yang diperlukan, membuat atau suruh
membuat surat ukurnya menyetujui batas-batasnya, membayar segala bea yang dikenakan, meminta kwitansinya, menghadap dimana perlu,
memberikan keterangan dan laporan, menandatangani akta jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah dan seterusnya melakukan dan
mengerjakan segala perbuatan apa saja yang diperlukan tidak ada yang dikecualikan.
155
Maksud dan ketentuan dari pasal tersebut adalah memberi jaminan dan kepastian kepada debitur yang menerima pengalihan hak kredit dengan cara
melanjutkan angsuran bilamana angsurannya telah lunas atau dilunasi lebih cepat dan sertifikat tanda bukti haknya telah diambil dari pihak bank, maka dengan sendirinya
tanpa harus menghadirkan pihak pertama lagi telah dapat melakukan jual beli dihadapan pejabat yang berwenang. Dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta tanah
PPAT, sehingga dengan adanya pengikatan jual beli dan kuasa tersebut pihak penerima pengalihan hak tersebut tidak akan mendapat kesulitan untuk proses balik
nama sertifikat Proses peralihan hak pada BPN Dengan berlakunya UUPA, proses terjadinya peralihan hak milik yang sudah dibukukan sebagai berikut:
1. Fase pertama: fase yang mendahului akta PPAT, berupa perjanjian konsensuil,
yang merupakan causa title dari penyerahan hak;
155
Akta Pengikatan Jual Beli yang dibuat pada Kantor NotarisPPAT Rubianto Nomor 25 tanggal 2 Februari 2010.
Universitas Sumatera Utara
2. Fase kedua: Akta PPat, pihak penjual dan pembeli harus menuangkan kehendak
tentang penyerahan itu dalam akta PPAT; Fase ketiga: Pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Hasil wawancara Interview dengan Staff Bagian Legal pada BTN Cabang Pemuda Medan, Setiap hari kerja rata-rata 10-15 orang yang ambil sertifikat secara
umum jadi rata-rata per bulan sekitar 25-40 orang, dari jumlah tersebut yang mengambil sertifikat dengan surat kuasa sekitar 20, 10 yang ambil ahli waris jadi
totalnya 30, jadi dari 100, 70mengambil secara resmi, kalau yang mengambil debitur resmi sendiri sertifikatnya maka syarat yang harus dibawa hanya KTP saja
156
156
Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Akibat hukum atas peralihan kredit kepemilikan rumah bersertifikat yang
masih diagunkan tanpa persetujuan pada Bank pada Tabungan Negara BTN cabang Pemuda Medan adalah: Bahwa peralihan kredit tanpa sepengetahuan
Bank merupakan tindakan yang tidak disetujui oleh Bank, Bank menyarankan peralihan Kredit Pemilikan Rumah sebaiknya secara resmi. Tindakan
Peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank dapat merugikan pihak ketiga orang yang membeli objek agunan dari debitur oleh karena sertifikat
objeknya masih menjadi agunan Bank, dalam artian masih dipegang Bank, akibatnya apabila Kredit Pemilikan Rumah sudah lunas dikemudian hari maka
sertifikat agunan hanya akan diserahkan oleh Bank kepada debitur yang namanya terdaftar. Tindakan Peralihan kredit tanpa sepengetahuan Bank dapat
merugikan Pihak III orang yang membeli objek agunan dari debitur apabila terjadi isu hukum sidebitur meninggal dunia, sementara pegangan Pihak III
orang yang membeli objek agunan dari debitur sangat lemah yaitu berupa surat dibawah tangan, bahkan apabila dibawa ke Pengadilan Pihak III tetap
pada posisi lemah sementara ahli waris sidebitur mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat, bahkan ancaman bagi pihak III orang yang membeli objek
agunan dari debitur, Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan debitur
Universitas Sumatera Utara
kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan Kredit Pemilikan Rumah tanpa
sepengetahuan bank tersebut.
2. Upaya dan solusi yang diusahakan Pihak III orang yang membeli objek
