BAB III UPAYA DAN SOLUSI YANG DIUSAHAKAN
PIHAK III UNTUK MEMPEROLEH AGUNAN YANG MASIH BERADA PADA KREDITUR ATAS NAMA DEBITUR PASCA PELUNASAN KPR DI
BANK TABUNGAN NEGARA BTN CABANG PEMUDA MEDAN A.
Kedudukan Jaminan Kredit Pemilikan Rumah KPR pada BTN Cabang Pemuda Medan
Pasal 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 menegaskan bahwa perbankan
Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian. Prinsip kehati-hatian ditujukan pada keamanan
dan kesehatan lembaga keuangan.
109
Perkembangan ekonomi memberikan suatu masalah besar bila bank tidak ketat dalam menjalankan operasional perkreditan, sehingga bisa menghambat
kelancaran ekonomi. Dalam Kredit Pemilikan Rumah KPR pada BTN Cabang Pemuda Medan terjadi banyak kasus debitur yang melakukan pengalihan Kredit
Pemilikan Rumah pada pihak ketiga tanpa pemberitahuan kepada BTN artinya dilakukan secara sembunyi,disinilah dibutuhkan Prinsip kehati-hatian oleh bank.
Agar tidak terjadi sesuatu hal dikemudian hari maka bank dalam Kredit Pemilikan Rumah membuat jaminan yang berupa sertifikat dan disimpan di bank
sampai pembayaran kredit lunas. Dengan adanya jaminan, bank terlindungi dari
109
Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007, hal. 89.
Universitas Sumatera Utara
kerugian dan wanprestasi dari debitur, karena jaminan yang melindungi bank berupa Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
Penggunaan Hak Tanggungan memberikan perlindungan yang kuat kepada bank dan memberikan keuntungan pada penerima kredit. Dari segi kepentingan bank
segi positifnya adalah sebagai berikut:
110
1. Benda jaminan tetap dalam kekuasaan bank,
2. Mudah dieksekusi bila terjadi sesuatu hal,
3. Lebih menjamin kepastian hukum.
Pengertian jaminan kredit dalam Pasal 8 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perkreditan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor
10 Tahun 1998, menyatakan bahwa dalam memberikan kredit, bank wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad, kemampuan
serta kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.
Sedangkan dalam penjelasan Pasal 8 Undang-Undang tersebut dijelaskan bahwa jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan
kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan bank
111
, perjanjian perikatan jaminan dan lain-lain adalah accesoirnya ikutan dari perjanjian kredit sebagai
110
Mariam Darus Barulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan, Op. Cit., hal. 113.
111
Penjelasan atas Pasal 8 Undang-Undang Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang Perkreditan sebagaimana telah jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998.
Universitas Sumatera Utara
perjanjian pokok. Sebagai accesoirnya ikutan dari perjanjian kredit Keberadaan jaminan merupakan persyaratan untuk memperkecil resiko dalam menyalurkan kredit.
Namun secara prinsip jaminan bukan persyaratan utama, bank memprioritaskan dari kekayaan usaha yang dibiayai sebagai jaminan utama bagi pengembalian kredit.
112
Berkaitan dengan JaminanAgunan Pasal 1 butir 23 Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun
1998 tentang Perbankan, disebutkan bahwa
113
: Agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau
pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Sehingga yang dimaksud dengan agunan kredit adalah hak dan kekuasaan yang diserahkan oleh debitur kepada bank guna
menjamin pelunasan hutangnya apabila debitur tidak dapat melunasi kredit yang diterimanya sesuai ketentuan dan syarat sebagaimana ditentukan dalam perjanjian
kredit. Dari uraian tersebut diatas, maka dapat diketahui sebagai berikut:
1. Bahwa pengertian mengenai “jaminan” yang diistilahkan dengan “jaminan
pemberian kredit” yaitu diartikan sebagai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya,
112
Ibrahim, Johanes., Sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, Bandung: Refika Aditama, 2004. hal. 71.
113
Pasal 1 butir 23 Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Universitas Sumatera Utara
2. Jaminan kredit yang selama ini kita kenal yang dapat berupa barang bergerak
dan barang tidak bergerak, dalam Undang-Undang Perbankan yang disebut sebagai “agunan”,
Sejalan dengan itu Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar
setiap orang mudah mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit.
114
Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak yang berwenang untuk melakukan perbuatan hukum antara bank dengan debitur.
Dilakukan penandatanganan perjanjian kredit dengan suatu tujuan agar kedua belah pihak telah mempunyai bukti tertulis bahwa bank telah memberikan pinjaman
sejumlah uang yang tertera dalam perjanjian kredit, baik atas namanya sendiri ataupun atas nama perusahaan.
Perjanjian kredit, khususnya perjanjian Kredit Pemilikan Rumah bila ditinjau dari Undang-Undang atau peraturan perbankan itu sendiri sangat merugikan debitur,
dimana dalam perjanjian kredit terdapat klausula yang secara tidak terinci ditentukan oleh pihak bank.
Bahwa perjanjian kredit bank selalu merupakan perjanjian yang bersifat konsensuil yaitu yang jelas-jelas mencantumkan syarat-syarat tangguh atau klausula
dan fakta atau peristiwa yang terjadi terlebih dahulu, setelah perjanjian ditanda tangani oleh para pihak sebelum bank berkewajiban untuk menyediakan kredit.
115
114
Sutarno. Op.Cit. hal. 99.
115
Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit., hal. 158.
Universitas Sumatera Utara
Ada beberapa klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian kredit yang merupakan kontrak baku yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:
116
1. Bank berwenang secara sepihak menentukan harga jual dari barang agunan dalam
hal penjualan barang agunan karena kredit nasabah debitur macet. 2.
Nasabah debitur diwajibkan untuk tunduk kepada segala petunjuk dan peraturan bank yang telah ada dan masih akan ditetapkan kemudian oleh bank.
3. Nasabah debitur harus memberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali kepada
bank untuk melakukan segala tindakan yang dipandang perlu oleh bank. 4.
Dicantumkan klausula-klausula eksemsi yang membebaskan bank dari tuntutan ganti rugi yang diderita oleh nasabah debitur sebagai akibat dari tindakan bank.
5. Kelalaian nasabah debitur dibuktikan secara sepihak oleh pihak bank semata-
mata. 6.
Bunga bank ditetapkan dan dihitung secara merugikan nasabah debitur. Bila dilihat dari ketentuan-ketentuan diatas, bahwa debitur yang terlibat dalam
perjanjian kredit dengan bank secara formil atau sah secara hukum banyak mengalami kerugian-kerugian dalam perjanjian kredit yang telah disepakati bersama
dengan bank. Bilamana kita lihat bagi debitur baru yang menerima pengalihan hak kredit atau melanjutkan angsuran dari pihak debitur lama yaitu dengan membuat akta
pengikatan jual beli dan kuasa dimana oleh bank dianggap merupakan perjanjian dibawah tangan, hal ini akan sangat merugikan dan berpengaruh terhadap hak dari
agunan kredit tersebut bila mengalami kredit macet, kerugian ini lebih diperjelas
116
Ibid., hal. 199 – 239.
Universitas Sumatera Utara
dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan pada setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank, dapat dilihat pada Pasal 6 Undang-Undang Hak
Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut: “
Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri
melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”
Sebagaimana disyaratkan oleh BTN Cabang Pemuda Medan pada kredit KPR
dimana pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah selalu atau telah menjadi kewajiban dengan dibuatnya akta pemberian Hak
Tanggungan oleh pihak BTN Cabang Pemuda Medan selaku pemberi kredit. Menurut Pasal 44 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, pendaftaran
Hak Tanggungan harus terlebih dahulu dibuatkan dengan akta PPAT atau disebut juga Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. Pembuatan APHT dilakukan di
hadapan PPAT, didahului dengan perjanjian utang piutang yang merupakan perjanjian pokok. APHT wajib memuat nama dan identitas pemberi dan penerima
Hak Tanggungan, domisili pihak yang bersangkutan, penunjukan secara jelas utang yang dijamin, nilai tanggungan, cara pembayaran, bunga dan uraian yang jelas
mengenai obyek Hak Tanggungan serta kewajiban dan hak para pihak. Dalam pembuatan APHT, menurut ketentuan Pasal 114 Peraturan Menteri
Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, PPAT wajib selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan akta tersebut menyerahkan kepada
Kantor Pertanahan berkas yang diperlukan terdiri dari:
Universitas Sumatera Utara
a. Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 dua dan memuat daftar-
daftar jenis surat-surat yang disampaikan, b.
Surat permohonan pendaftaran Hak Tanggungan dari penerima Hak Tanggungan,
c. Fotokopi surat bukti identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,
d. Sertifikat asli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang menjadi obyek Hak Tanggungan, e.
Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan, f.
Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh Ppat yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor Pertanahan
untuk pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan, g.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
Petugas Kantor Pertanahan yang ditunjuk membubuhkan tandatangan, cap, dan tanggal penerimaan berkas untuk selanjutnya diperiksa oleh petugas. Apabila
dalam pemeriksaan berkas ternyata bahwa berkas tersebut tidak lengkap, harus diberitahukan secara tertulis selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja kepada PPAT
yang bersangkutan. Jika berkas sudah lengkap Kepala Kantor Pertanahan mendaftar Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan membuatkan buku Tanah Hak
Tanggungan dan mencatatnya pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan, yang tanggalnya adalah tanggal hari ketujuh setelah
tanggal tanda terima berkas, apabila hari ketujuh tersebut jatuh pada hari libur, buku
Universitas Sumatera Utara
tanah Hak Tanggungan dan pencatatan di atas diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
117
Adapun yang menjadi Subjek dari Hak Tanggungan tercantum dalam Pasal 8 dan 9 Undang-Undang Hak Tanggungan. Subjek Hak Tanggungan adalah mereka
yang mengikatkan diri dalam perjanjian hak tanggungan yang terdiri dari pemberi dan pemegang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan
yang dapat menjadi pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang dapat mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap objek Hak Tanggungan.
118
Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan adalah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas Negara,
maka subjek dari masing-masing hak tersebut dapat dilihat dari Undang-Undang Pokok Agraria.
Subjek-subjek dari masing-masing hak atas tanah digabungkan menjadi subjek Hak Tanggungan yaitu:
1. Warga Negara Indonesia,
2. Badan-Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah, Badan-badan hukum
keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan dalam bidang keagamaan yang secara rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 1963 tersebut.
117
Muhammad Yamin Lubis dan Abdulah Rahim Lubis, OP.Cit, hal 338
118
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 129
Universitas Sumatera Utara
3. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia, 4.
Badan-badan hukum Indonesia yang bermodal asing demi pembangunan nasional 5.
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 6.
Badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Namun demikian tidak semua pemegang hak atas tanah berhak menjadi
subjek Hak Tanggungan karena untuk menjadi subjek Hak Tanggungan, hak atas tanahnya harus dapat beralih dan dialihkan serta terdaftar. Contohnya badan
keagamaan yang dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun didaftarkan memenuhi prinsip publisitas terdaftar akan tetapi ia tidak memenuhi prinsip dapat
dipindahtangankan. Asas-Asas Hak Tanggungan terdiri dari:
119
a. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan yang Diutamakan Bagi Kreditur
Pemegang Hak Tanggungan Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu adalah yang memperoleh atau yang
menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Dalam angka 4 penjelasan umum UUHT yang dimaksud dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” ialah:
119
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan Perbankan,Op. Cit., hal. 121
Universitas Sumatera Utara
“ bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak
menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak
mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang
Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.”
120
Dari Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan ditentukan yakni, Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan;
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu
daripada kreditur-kreditur lainnya atau dikenal dengan asas droit de preference.
121
b. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-Bagi
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan dalam Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, artinya Hak Tanggungan
membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya
sebagian objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak
120
Sutan Remy Sjahdeini, Op.Cit., hal. 16
121
Ibid. hal. 19.
Universitas Sumatera Utara
Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi penjelasan Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Hak
Tanggungan. c.
Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak Atas Tanah yang telah ada. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki
oleh pemegang Hak Tanggungan. Jadi hak atas tanah yang baru akan dipunyai di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan
suatu utang. Hak atas tanah disini dalam Perjanjian Kredit sebagai jaminan hutang disebutkan luas dan dimana letak tanah itu berada.
d. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya dalam tangan Siapapun Objek Hak
Tanggungan itu Berada. Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas, bahwa Hak
Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek
Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Ketentuan Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan ini merupakan asas yang
disebut droit de suite. Asas ini juga merupakan asas yang diambil dari Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat 2 dan Pasal 1198 KUHPerdata.
e. Hak Tanggungan Bersifat Memaksa
Undang-Undang Hak Tanggungan tidak menyatakan secara eksplisit sebagai ketentuan yang memaksa, tapi dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal
dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dersifat memaksa Seperti dalam Pasal 6:
Universitas Sumatera Utara
Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
f. Hak Tanggungan dapat beralih atau dipindahkan
Hak Tanggungan bersifat assesoir, yang mengikuti perikatan pokok, yang merupakan utang. Hak Tanggungan dapat beralih, dengan terjadinya peralihan
atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan pada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Tetapi bila sepengetahuan bank Hak
Tanggungan dapat beralih, tetapi dibuat dahulu surat permohonan alih debitur. g.
Hak Tanggungan Bersifat Individualiteit Individualiteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala
sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah. Meskipun atas sebidang tanah tertentu telah diletakkan lebih dari satu Hak Tanggungan, namun masing-
masing Hak Tanggungan tersebut berdiri sendiri, terlepas dari yang lainnya Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan.
h. Hak Tanggungan Bersifat Menyeluruh Totaliteit
Hak Tanggungan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak
Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas sebidang tanah tersebut
Universitas Sumatera Utara
meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan tersebut.
Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan. Dalam Surat Perjanjian Kredit disebutkan segala harta kekayaan penerima kredit
baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi pelunasan jumlah kredit
yang timbul karena perjanjian kredit ini. Jadi Hak Tanggungan yang melekat pada jaminan ini dan bersifat keseluruhan.
i. Hak Tanggungan Berjenjang Ada Prioritas yang Satu atas yang Lainnya
Penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftaran dilakukan pada saat yang
bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan Pasal 5 Undang-
Undang Hak Tanggungan j.
Hak Tanggungan Harus Diumumkan Asas Publisitas Sistem pendaftaran tanah memakai torrens system atau disebut juga registration
of titles. Dalam system ini setiap penciptaan hak baru, peralihan hak, termasuk pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut tidak
didaftar melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftar. Dalam Pasal 13 Uupa disebutkan secara tegas bahwa saat pendaftaran beban Hak
Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran Hak Tanggungan itu tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan
Universitas Sumatera Utara
dilaksanakannya pendaftaran pemberian Hak Tanggungan. Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta pengikatan jaminan atau
sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah diterima bank sebelum
dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman. Hal ini
untuk mencegah debitur menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis, karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna
Bangunan. Sehingga hal ini dapat dihindari. k.
Hak Tanggungan mengikuti bendanya Droit De Suite Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan
siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali
dengan atau tanpa disertai ganti rugi. Pasal 18 dan Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan.
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu Droit De Preference
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 Kuh Perdata, Pasal
1133 KUHPerdata,dan Pasal 1134 Kuh Perdata. Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 Pasal 1
ayat 1 yang dikenal dengan Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu: “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang
Universitas Sumatera Utara
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.”
122
Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu,
dengan objek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.
123
Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan ditetapkan bahwa yang dapat dijadikan jaminan
hutang kredit dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan sebagai hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan
dan dapat dipindahtangankan.
124
Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai satu-satunya Undang-Undang yang mengatur perihal tentang Hak Tanggungan unifikasi hukum tanah nasional yang
merupakan salah satu tujuan utama Undang-Uundang Pokok Agraria, tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, maka
keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan harus dapat memenuhi kebutuhan atas
122
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta : Prenada Media, 2005, hal. 75.
123
Ibid, hal. 77.
124
Ibid. hal. 79.
Universitas Sumatera Utara
perlindungan dan kepastian hukum khususnya bagi krediturbank yang dalam hal ini sebagai penyandang dana agar tidak ragu-ragu dalam mengucurkan dananya bagi
kepentingan debitur.
125
Undang-Undang Hak Tanggungan bukan saja hanya memberikan perlindungan hukum bagi kreditur saja, melainkan perlindungan dan kepastian hukum
yang seimbang kepada krediturpemegang Hak Tanggungan, debiturpemberi Hak Tanggungan dan pihak ketiga pihak lain yang ada kaitannnya dengan obyek Hak
Tanggungan. Juga dalam penyelesaian pengalihan kredit, jika terdapat wanprestasi yang dilakukan oleh debitur, demi kepentingan debitur itu sendiri dan demi
kepentingan pihak ketiga yang mungkin dalam hal ini dirugikan oleh akibat yang timbul dalam penyelesaian pengalihan hak tersebut, maka diperlukan juga suatu
perlindungan hukum dan jaminan adanya suatu kepastian hukum bagi mereka danatau bagi semua pihak yang berkaitan dengan hal tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dalam hal ini, dimana pihak-pihak yang berkepentingan adalah pihak kreditur, debitur dan pihak ketiga. Pihak kreditur
sebagai pihak yang memberi kredit penyandang dana menghendaki agar uang yang yang dipinjamkan dapat dikembalikan pada waktunya sesuai dengan apa yang telah
diperjanjikan, begitu juga dengan debitur debitur yang baikyang mempunyai itikad baik pada umumnya selalu berusaha untuk memenuhi apa-apa yang telah
diperjanjikan dengan pihak kreditur, namun ada kalanya karena ada alasan-alasan tertentu menyebabkan debitur tidak dapat melunasi hutang tersebut.
125
Ibid., hal. 15
Universitas Sumatera Utara
Untuk menghadapi hal-hal seperti itu Undang-Undang Hak Tanggungan menyediakan perlindungan hukum kepada kreditur sesuai dengan ciri-ciri Hak
Tanggungan yaitu Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan asas Droit de Preference, Pasal 1 ayat 1 dan
Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada asas Droit de
Suite, Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu dan wajib didaftarkan asas Spesialitas dan asas
Publisitas, Pasal 8 dan Pasal 11 ayat 1 huruf e Undang-undang Hak Tanggungan dan pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti Pasal 6 Undang-
Undang Hak Tanggungan, kesemuanya itu adalah merupakan keistimewaan yang dimiliki oleh lembaga Hak Tanggungan, yang maksud dibentuknya Undang-undang
Hak Tanggungan adalah untuk memberi perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi kreditur dan debitur sehingga bisa memacu perkembangan ekonomi
pembangunan nasional.
126
Hak Tanggungan merupakan accessoir dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum hutang piutang yang dijamin pelunasannya.
Pihak-pihak yang mempunyai hubungan hukum tersebut dapat berupa perorangan atau badan hukum.
127
126
HS. Salim, Op. Cit., hal. 95.
127
Ibid, hal. 98.
Universitas Sumatera Utara
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang dituangkan dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh pejabat yang berwenang. Menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan dimungkinkan terjadinya
peralihan Hak Tanggungan dari satu kreditur kepada kreditur lain. Peralihan Hak Tanggungan dapat terjadi karena:
1. Novasi yaitu perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang
Hak Tanggungan kepada pihak lain. 2.
Subrogasi yaitu penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang- hutang debitur.
3. Pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan
beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru 4.
Karena pewarisan. Hak tanggungan beralih apabila piutang yang dengan Hak Tanggungan itu
beralih kepada pihak ketiga. Peralihan piutang itu dapat terjadi karena novasi, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain. Demikian ditentukan dalam Pasal 16
Undang-Undang Hak Tanggungan. Dengan kata lain, Hak Tanggungan itu beralih karena hukum kepada kreditur yang baru apabila piutang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan itu beralih kepada kreditur yang baru itu. Peralihan hak milik sebagai suatu benda harus memenuhi ketentuan Pasal 584
Kitab Undang-undang Hukum Perdata:
Universitas Sumatera Utara
“ Hak Milik atas sesuatu kebendaan tidak dapat diperoleh dengan cara lain
melainkan dengan pemilikan pendakuan, karena perlekatan, karena kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut
surat wasiat dank arena penunjukan atau penyerahan berdasar suatu peristiwa perdata untuk memindahkan Hak Milik, dilakukan oleh seorang yang berhak
berbuat bebas terhadap kebendaan”.
128
Dalam hal peralihan Hak Milik didahului dengan suatu peristiwa perdata yang bertujuan untuk mengalihakan Hak Milik, maka ketentuan ini diatur dalam Pasal 613
dan Pasal 616 KUHPerdata Menurut Pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, karena
beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tesebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan
beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditur yang baru.
Pencantuman ketentuan Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan tesebut menghindarkan keraguan dan sekaligus ketidakpastian mengenai apakah Hak
Tanggungan ikut beralih bila piutangnya dijamin dengan Hak Tanggungan itu beralih. Ketentuan Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan ini adalah sejalan
dengan sifat Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikutan atau accesoir dari perjanjian utang-piutangnya.
129
Namun, dalam praktik perbankan bukan hanya penggantian kreditur bank saja yang sering terjadi, tetapi juga penggantian debitur. Dalam hal ini yang terjadi
128
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Op.Cit., hal. 228.
129
Ibid, hal 302.
Universitas Sumatera Utara
adalah kredit bank, dalam arti sebagai utang nasabah debitur, diambil alih oleh debitur lain,dengan kata lain, terjadi penggantian debitur dengan kreditur bank yang sama.
Menurut KUHPerdata, terjadinya penggantian debitur dapat dilakukan dengan menggunakan lembaga novasi pembaruan utang. Menurut Pasal 1381 Kuh Perdata,
perjanjian lama berakhir karena dibuatnya perjanjian baru atau novasi. Sedangkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak
Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu. Jadi, karena perjanjian yang baru yang mengakhiri perjanjian lama, Hak
Tanggungan menjadi berakhir pula
.
Menurut Pasal
1422 KUHPerdata,
penggantian debitur
tidak mengakibatkan beralihnya Hipotik atas benda milik debitur lama kepada benda
milik debitur baru. Dikatakan oleh Pasal 1422 KUHPerdata, apabila pembaruan utang diterbitkan dengan penunjukan seorang debitur baru yang menggantikan debitur
lama, maka Hak-hak Istimewa dan Hipotik-hipotik yang dari semula mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang debitur baru.
130
Dalam perjanjian kredit dapat diperjanjikan bahwa bila terjadi kredit menjadi bermasalah, bank berhak dengan atau tanpa persetujuan debitur meng-
alihkan kredit tersebut kepada pihak lain yang akan menggantikan kedudukan debitur dan dengan demikian membebaskan debitur dari sebagian atau seluruh
130
Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypoteek serta Hambatannya Dalam Praktek di Medan, Bandung: Alumni, 1976,
hal. 211.
Universitas Sumatera Utara
kewajiban untuk melunasi kredit, sedangkan debitur baru terikat dengan segala syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dari perjanjian kredit yang bers a n g kut a n.
Se da n gk a n di d a l a m A kt a Pembebanan Hak Tanggungan diperjanjikan dimuat janji bahwa pemegang Hak Tanggungan kreditur dapat menunjuk pihak
lain sebagai pengganti dari debitur untuk menjadi debitur baru atau sebaliknya debitur dapat menunjuk pihak lain untuk menggantikan kedudukannya sebagai debitur
baru, sedangkan apabila terjadi penggantian debitur sebagaimana yang demikian itu, maka Hak Tanggungan tetap berlaku.
Peralihan piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan perjanjian subrogasi atau novasi antara bank dengan perusahaan sehingga dengan demikian
Hak Tanggungan yang menjamin Kredit Pemilikan Rumah itu ikut beralih dengan peralihan Kredit Pemilikan Rumah yang bersangkutan. Tetapi Pasal 16
Undang-Undang Hak Tanggungan itu, seperti telah diterangkan dimuka, belum dapat menampung peralihan utang dari nasabah debitur yang menikmati Kredit
Pemilikan Rumah kepada pihak lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas utangnya apabila mekanismenya ditempuh melalui lembaga
novasi.
131
Sesuai dengan asas publisitas dari Hak Tanggungan, beralihnya Hak Tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor
Pertanahan Pasal 16 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan Beralihnya Hak Tanggun gan tersebut mulai berlaku bagi pihak ketiga pada
131
Suharnoko Hartati Endah, Op. Cit., hal. 133.
Universitas Sumatera Utara
hari tanggal pencatatannya Pasal 16 ayat 5 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Seperti telah disebutkan bahwa tindakan nasabah debitur untuk mengalihkan hak kreditnya atau pelimpahan kewajiban angsurannya kepada pihak lain, salah
satunya adalah untuk menghindari terjadinya wanprestasi pada debitur tersebut sehingga mencari jalan keluarnya dengan menjual atau mengalihkan kewajiban
angsuran kreditnya tersebut kepada pihak lain debitur baru yang sanggup, ataupun akan melanjutkan angsuran kreditnya.
Bila pengalihan hak kredit ataupun pelimpahan kewajiban angsuran dilakukan sesuai dengan peraturan bank pemberi kredit yaitu dengan cara alih debitur maka
segala hambatan yang akan timbul adalah merupakan hal yang dapat diselesaikan secara prosedural bank pemberi kredit yaitu menjadi tanggung jawab debitur itu
sendiri. Yang terjadi dalam praktek, dimana sebagian masyarakat masih menggunakan cara pengalihan dan oper kredit dengan cara pengikatan jual beli dan
kuasa. Maka segala resiko masih melibatkan debitur yang pertama yang terikat dengan bank dan pada debitur yang kedua yang menerima pelimpahan kewajiban
tersebut. Bank sebelum memberikan persetujuan alih debitur ataupun memberikan
kredit pemilikan rumah pada nasabah melalui beberapa tahap yang bertujuan untuk mendapatkan nasabah yang mempunyai integritas tinggi untuk dapat menyelesaikan
kreditnya sampai lunas, seperti disebutkan pada Pasal 8 Undang-Undang No. 10 tahun 1998 tentang Perbankan yang berbunyi:
Universitas Sumatera Utara
“ Dalam memberikan kredit, bank umum wajib mempunyai keyakinan atas
kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan”.
Selanjutnya dalam penjelasan Pasal 8 dikemukakan antara lain: “
Kredit yang diberikan oleh bank mengandung resiko sehingga dalam pelaksanannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat,
untuk mengurangi resiko tersebut, jaminan pemberian kredit dalam arti keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan, debitur untuk melunasi
utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut sebelum
memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap, watak, kemampuan modal, agunan dan prospek usaha dari debitur”.
132
Dengan melihat petunjuk tersebut diatas dan melihat persyaratan-persyaratan untuk kredit pemilikan rumah yang begitu teliti, maka bank mengharapkan debitur
yang mempunyai integritas tinggi dalam keuangannya, sehingga diharapkan dapat melunasi angsuran kreditnya sampai selesai tanpa ada masalah yang timbul, hal ini
akan sangat jauh berbeda dengan tindakan debitur yang mengalihkan hak kreditnya atau melimpahkan kewajiban angsurannya kepada pihak lain dimana dalam
pengalihan hak ini pihak debitur tidak melihat kemampuan atau kesanggupan lebih lanjut lagi dari debitur yang akan mengambil alih angsuran kreditnya. Yang dilihat
hanya kemampuan awal pembayarannya saja dimana bila telah sepakat mengenai
132
Penjelasan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Undang- Undang Nomor 7 tahun 1992 tentang Perbankan
Universitas Sumatera Utara
harga dan kondisi serta status rumah dan surat-suratnya maka pengalihan hak kredit tersebut dapat dilaksanakan diantara para pihak.
Jika debitur tidak memberitahukan telah mengalihkan kewajiban angsuran kreditnya pada pihak lain, maka bank dapat meminta pertanggungjawabannya dari
debitur yang pertama yang terikat dengan perjanjian kredit tersebut. Dengan adanya pengalihan hak kredit maka tanggung jawab pembayaran angsuran tersebut menjadi
tanggung jawab pihak yang menerima pelimpahan kredit tersebut. Karena pengalihan kredit tersebut dilakukan dengan menggunakan pengikatan jual beli dan kuasa maka
pihak kedua yang menerima pelimpahan ini tidak dapat lagi mengalihkan ataupun melimpahkan kewajiban angsuran kreditnya atas rumah tersebut atau bila tetap tidak
membayar maka akan disita oleh bank. Bertolak belakang dengan hal tersebut apabila Peralihan Kredit Kepemilikan
Rumah terjadi tanpa sepengetahuan bank secara sembunyi maka otomatis peralihan hak tidak terjadi, karena bank hanya kenal baik secara administratif ataupun secara
fisik dengan Debitur pertama. Sebagaimana hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank
Tabungan Negara Cabang Pemuda Medan Bapak. Sawaluddin Siregar frekuensi kasus ahli debitur secara sembunyi ini terjadi di Btn selama dua tahun terakhir ini
yakni 2010 sd 2011 Persentasinya kira-kira 0,2 dari 29.000 debitur .
Universitas Sumatera Utara
5.Upaya dan Solusi yang Diusahakan Pihak III Untuk Memperoleh Sertifikat Rumah
Umumnya pada Perjanjian Kredit disebutkan selama kredit belum lunas tanpa persetujuan tertulis dari kreditur, debitur dilarang memindah tangankan,
menyewakan, meminjamkan danatau memberikan hak kepada pihak lain atas barang jaminan tersebut baik seluruh atau sebagian menjadi dibawah penguasaan pihak lain.”
Pengalihan kredit Kepemilikan rumah secara sembunyi dan tanpa sepengetahuan Bank merugikan pihak ketiga sebagaimana didukung keterangan yang
didapat dari Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar walaupun setelah Kredit
Pemilikan Rumah lunas BTN tidak akan mau menyerahkan sertifikat jika diambil orang lain selain nama dalam sertifikat debitur pertama kecuali ada surat kuasa
Notarial.
133
Berdasarkan Proses dan syarat yang ditetapkan BTN supaya orang yang meneruskan kredit memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank
atas nama debitur pertama pada pihak debitur, apabila telah dialihkan pada pihak lain maka BTN tidak dengan serta merta menyerahkan sertifikat pada pihak lain tanpa ada
syarat-syarat yang harus dipersiapkan, debitur lain tersebut harus membawa surat kuasa notarial, surat peralihan. Dalam kuasa Notaris tersebut harus disebutkan ada
membayar cicilan, melunasi, mengambil sertifikat, mengalihkan dan lain-lain.
134
133
Hasil Wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011
134
Hasil Wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Negara Pemuda Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank
Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar,yang intinya menolak tegas Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah secara sembunyi “Pada
dasarnya tidak boleh pengalihan kredit secara sembunyi, tapi BTN tidak mau tahu, sebelum Kredit Kepemilikan Rumah belum lunas sertifikat tidak boleh diambil dan
siapa yang melunasi Kredit, BTN pun tidak mau tahu, yang penting pada saat pengambilan sertifikatnya nanti diambil langsung oleh yang bersangkutan debitur
pertama”
135
. Artinya kreditur tidak menyetujui pengalihan hak kredit secara sembunyi
tanpa pemberitahuan kepada Bank walaupun banyak alasan yang menyebabkan orang memilih peralihan Kredit Kepemilikan Rumah tanpa sepengetahuan kreditur.
Undang-Undang, khususnya Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bentuk perlindungan hukum yang berkaitan dengan asas-asas dalam hukum perjanjian
Indonesia, yaitu antara lain asas ketertiban umum, asas kepatutan dan asas itikad baik sebagaimana tercantum dalam Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
yang berbunyi sebagai berikut :
136
“ Suatu Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.”
135
Ibid.
136
Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
.
Universitas Sumatera Utara
Berkaitan dengan jaminan Kredit Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, mengemukakan bahwa semua harta seseorang baik yang sudah ada maupun
yang akan diperoleh dikemudian hari menjadi tanggungan untuk pembayaran utang yang bersangkutan
137
. Hal ini merugikan pihak ketiga karena tidak ada perlindungan hukum yang
dapat diberikan kepadanya, apalagi bila bukti tertulisnya tidak lengkap, ini hanya akan menimbulkan masalah dikemudian hari.
Dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan pada perjanjian Kredit Pemilikan Rumah, sehingga bila dilihat menurut Undang-Undang Hak Tanggungan,
jika debitur telah dinyatakan wanprestasi ataupun dalam kondisi Non Performance Loan Npl, maka pihak bank akan mengambil tindakan untuk melaksanakan apa
yang telah ditetapkan dalam Pasal 6 Undang-undang tersebut. Pasal ini pun masih diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e Undang-Undang
Hak Tanggungan yaitu janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitur
cidera janji. Tata cara eksekusi tersebut adalah yang paling singkat karena kreditur tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi kepada pengadilan atau Ketua
Pengadilan Negeri.
138
Dengan adanya ketentuan-ketentuan tersebut, maka kedudukan debitur semakin lemah sehingga untuk debitur yang menerima pengalihan hak kredit atau
137
Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
138
Ibid. hal. 143.
Universitas Sumatera Utara
melanjutkan angsuran dimana pada bank namanya tidak terdaftar dan tidak mempunyai kewenangan sama sekali atas agunan yang menjadi obyek perjanjian
kredit. Hasil wawancara dengan dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara
Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin Siregar mengenai sikap dan tindakan BTN Cabang Pemuda Medan jika Kredit Kepemilikan Rumah yang masih terikat
pada BTN tersebut menjadi kredit macet sedangkan debitur telah beralih tanpa diketahui Bank, maka pihak BTN pertama-tama akan menghubungi pihak debitur,
dipanggil melalui alamat yang tertera pada surat pengajuan Kredit, No.teleponnya dan juga dihubungi developer yang bersangkutan
139
. Artinya Bank hanya kenal dengan debitur pertama.
Adapun kerugian-kerugian yang menyangkut agunan dan kepemilikan rumah yang dilakukan secara sembunyi tanpa sepengetahuan Bank, pihak III penerima
pengalihan hak kredit juga mengalami beberapa kerugian, yaitu : 1.
Bilamana mengalami wanprestasi tidak dapat mengalihkan lagi baik secara dibawah tangan atau melalui alih debitur.
2. Tidak dapat melakukan penjualan agunan secara dibawah tangan.
3. Alternatif penyelesaian dengan bank bilamana telah disita atau masuk dalam
Badan Urusan Piutang Negara BUPN dan Badan Urusan Piutang Lelang BUPLN, masih harus menghadirkan nasabah debitur yang pertama untuk
139
Hasil Wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank pada Tabungan Negara Cabang Medan Bapak Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
menerima pengembalian uangnya dari bank. Sedangkan pihak nasabah debitur pertama belum tentu diketahui tempat tinggalnya yang terakhir.
4. Tidak adanya jaminan kepemilikan rumah dari pihak bank sampai dengan
kreditnya dilunasi. 5.
Tdak dapat memanfaatkan asuransi yang berkaitan dengan agunan rumah tersebut.
6. Dengan lamanya kredit dan pelunasannya maka akan semakin naik atau tinggi
pajak-pajak yang harus dibayar yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB karena harus menanggung pajak penjual dan pembeli.
Dari kerugian-kerugian tersebut diatas yang paling fatal yang diderita oleh nasabah debitur penerima pengalihan hak kredit adalah bilamana telah masuk dalam
kategori Non Performance Loan Npl dari bank sehingga bank akan mengambil tindakan-tindakan sebagai berikut:
1. Menyita asetbangunan,
2. Perintah pengosongan agunan dengan segera,
3. Dimasukkan dalam Bada Urusan Piutang Lelang Negara BUPLN.
4. Tidak dapat mewakili menerima pembayaran untuk pengembalian sisa uang
pelunasan dari bank bila agunan terjual karena tidak dibuat kuasa untuk itu. Jadi, jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan pada pihak ketiga pada
saat ini belum ada perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang beritikad baik. Maksudnya disini, apabila jual beli Kredit Pemilikan Rumah yang dialihkan kepada
pihak ketiga tanpa melibatkan Notaris hanya dengan kwitansi maka perlindungan
Universitas Sumatera Utara
hukum belum dapat diberikan pada mereka. Padahal jual beli yang terjadi antar mereka bila dilihat dari akibat hukum perjanjian, yang memenuhi keabsahan memiliki
kekuatan mengikat bagi para pihak karena:
140
4. Para pihak terikat pada isi perjanjian dan juga berdasarkan kepatutan, kebiasaan
dan Undang-Undang Pasal 1338, 1339 dan 1340 KUHPerdata, 5.
Perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik sesuai pasal 1338 ayat 3 KuhPerdata, 6.
Kreditur dapat memintakan pembatalan perbuatan debitur yang merugikan kreditur Pasal 1341 KuhPerdata.
Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung tentang Jual beli, Putusan Mahkamah Agung Nomor: 350KSip1968 menyatakan “Jual beli adalah bersifat
obligatoir sedangkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan baru berpindah bila barang tersebut telah diserahkan secara yuridis.Menurut Mariam Darus Badrulzaman,
jika ditinjau dari sistem Uupa dan sejarah pembentukannya, maka putusan Mahkamah Agung tersebut dapat dipertanggungjawabkan
141
Pada Bank Tabungan Negara BTN Cabang Pemuda Medan, dimana
agunannya yakni SHM dari rumah yang dikreditkan itu sendiri masih atas nama debitor mulai dari perjanjian kredit dimana nama pada sertifikat Hak Milik sampai
dengan Hak Tanggungan pada SHM sebagai jaminan masih atas nama pihak debitor dan pihak yang menerima pengalihan hak secara sembunyi atas Kredit Kepemilikan
Rumah pada BTN berada diposisi lemah dan dirugikan.
140 Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypotheek Serta Hambatannya
d
alam Praktek di Medan, Bandung: Alumni, 1978, hal 118
.
141 Ibid. hal.
123.
Universitas Sumatera Utara
Hasil wawancara Interview dengan Staff Bagian Legal BTN Cabang Pemuda Medan, pada dasarnya peralihan kredit tanpa sepengetahuan BTN tidak
boleh, tapi BTN tidak mau tau, sebelum Kreditnya lunas sertifikat tidak boleh diambil walaupun oleh yang melunasi Kreditnya. Bagi pihak Bank BTN yang
penting adalah pada saat pengambilan sertifikatnya nanti harus yang mengambil orang yang bersangkutan yang namanya tertera pada saat proses dan syarat yang
ditetapkan BTN, supaya orang yang meneruskan kredit memperoleh sertifikat rumah yang masih berada pada pihak bank “apabila telah dialihkan pada pihak lain maka
BTN tidak dengan serta merta menyerahkan sertifikat pada pihak lain tanpa ada syarat-syarat yang harus dipersiapkan, Debitur lain tersebut harus membawa surat
kuasa notarial, surat peralihan pengikatan jual beli kuasa Notaris tersebut harus disebutkan ada membayar cicilan, melunasi, mengambil sertifikat, dan mengalihkan
142
. Sebagaimana Penelitian Penulis pada BTN Cabang Pemuda Medan Upaya
Dan Solusi yang Diusahakan Pihak III Untuk Memperoleh Agunan yang Masih Berada Pada Kreditur Atas Nama Debitur Pasca Pelunasan Kredit di Bank Tabungan
Negara BTN Cabang Pemuda Medan yaitu dengan Kuasa Pengambilan Sertifikat. Pihak BTN Cabang Pemuda Medan memberi kesempatan dalam pengambilan
sertifikat agunan Kredit Kepemilikan Rumah yang sudah lunas yakni dengan kuasa pengambilan sertifikat dari debitur kepada Pihak ke III yang melanjutkan kredit
142
Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal pada Bank Tabungan Negara Pemuda Cabang Medan Bapak Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
tersebut, artinya Pihak ke III yang melanjutkan kredit bisa mendapatkan sertifikat dari bank setelah pelunasan apabila melibatkan Notaris dalam peralihan Kredit
Kepemilikan Rumah tersebut yakni dengan akta pengikatan jual beli dan kuasa pengambilan sertifikat serta balik nama di kemudian hari.
Dalam akta jual beli dan kuasa untuk mengambil sertifikat yang menjadi agunan pada kreditur, karena sering terjadi dilapangan pada saat angsuran Kredit
Pemilikan Rumah telah lunas, pihak pertama sudah sulit untuk dijumpai sehingga ini menimbulkan permasalahan baru bagi pihak ketiga pada saat pengambilan sertifikat
tersebut. Oleh sebab itu untuk mengantisipasi hal tersebut maka pada saat pengikatan jual beli dihadapan notaris disebutkan juga kuasa untuk mengambil sertifikat apabila
Kredit Pemilikan Rumah tersebut telah lunas.
143
Jika tidak melakukan pengikatan jual beli di hadapan Notaris hanya berdasarkan kwitansi pembayaran saja, pada saat Kredit Pemilikan Rumah lunas dan
waktu pengambilan sertifikat, kreditur tidak akan memberikan sertifikat tersebut. Kreditur hanya akan memberikan sertifikat pada pihak pertama,jadi seandainya pihak
pertama tidak diketahui keberadaannya, maka pengambilan sertifikat tidak akan
terjadi, tanpa ada penyelesaian.
Akta pengikatan jual beli dan kuasa bagi para pihak yang dibuat dihadapan Notaris tersebut berfungsi mengikat kedua belah pihak dan membuktikan telah
adanya suatu pengikatan jual beli yang disertai pembayaran dari pihak pertama kepada pihak kedua. Tujuan pembuatan akta ini untuk memberi kepastian hukum
143
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
bagi debitur baru, dalam hal berurusan dengan pihak bank pemberi kredit,dan disitu juga disebutkan tentang kuasa untuk mengambil sertifikat yang asli, sehingga pihak
pertama tidak perlu hadir untuk mengambil sertifikat tersebut. Hasil wawancara Interview peneliti dengan NotarisPPAT Medan Bapak
Rubianto Tarigan, S.H Dalam surat kuasa Notaris harus disebutkan objek perumahannya, atau agunannya.
Dalam Surat Kuasa Notaris yang dibuat ada menyebut: -Selanjutnya pemberi kuasa menguasakan juga untuk:
a mengangsur rumah tersebut setiap bulannya ke PT. Bank Tabungan Negara
persero” cabang Medan, sampai lunas kreditnya; b
menerima asli sertifikat beserta dokomen-dokumen dari P.T. Bank Tabungan Negara persero ”cabang Medan, setelah dilunasinya angsuran kredit di bank
tersebut; c
Menjual atau dengan cara lain memindah tangankan tanah dan bangunan tersebut kepada siapa saja atau kepada dan untuk kepentingan yang
dikuasakan sendiri dengan harga dan syarat-syarat yang ditetapkan oleh penerima kuasa.
-- Untuk keperluan tersebut menghadap dihadapan Pembesar-pembesar pemerintah dan swasta antara lain penjabat pembuat
Akta tanah dan atau Notaris dan kantor pertahanan dan atau bagian-bagiannya serta lain-lain instansi yang berwajib, memberikan Keterangan-keterangan,
Universitas Sumatera Utara
membuat atau suruh membuat, menanda tangani segala surat-surat dan akta- akta yang diperlukan, menetapkan besarnya uang harga penjualan
menyerahkan apa yang dijual tersebut kepada pembelinya, memilih tempat tinggal kediaman dan selanjutnya melakukan segala perbuatan dan tindakan
yang berkenaan dengan tanah dan bangunan tersebut diatas tidak ada tindakan yang dikecualikan dengan ketentuan :
1. Pemberi kuasa menjamin bahwa tanah dan segala sesuatu yang tumbuh dan
berdiri serta dibangun diatas tanah tersebut adalah hak dan miliknya pemberi kuasa;
2. Kuasa ini diberikan dengan hak untuk memindahkannya Kepada pihak lain,
baik sebagian maupun seluruhnya. Secara etimologi, surat kuasa dapat diartikan sebagai surat yang berisi
pemberian sebagian kekuasaan atau hak yang dimiliki oleh subjek hukum kepada subjek hukum lainnya untuk melakukan perbuatan hukum tertentu, tetapi undang-
undang telah memberikan batasan yang diatur dalam pasal 1792 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa memberikan kekuasaan kepada seseorang lain, yang
menerimanya untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
144
Batasan tersebut mempunyai 4 empat unsur penting: 1.
Adanya persetujuan, 2.
Antara pemberi kuasa kepada orang lain pemberi kepada penerima kuasa,
144
Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia,Bogor: Ghalia Indonesia, 2006 hal.47.
Universitas Sumatera Utara
3. Untuk bertindak atas namanya pemberi kuasa.
4. Untuk menyelenggarakan suatu urusan.
145
i. Adanya Persetujuan, Unsur ini merupakan unsur dasar dalam suatu perikatan
yang lahir oleh karena adanya persetujuan vide pasal 1233 jo pasal 1313 KuhPerdata. Pasal 1313 KuhPerdata menyatakan suatu persetujuan adalah
suatu perbuatan dengan orang lain atau lebih. Hal lain yang penting berkaitan dengan persetujuan ini adalah pasal 1320 KuhPerdata yang mengatur
mengenai syarat-syarat sahnya suatu persetujuan, yaitu:
146
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,
2. Kecakapan untuk membuat perikatan,
3. Suatu hal tertentu,
4. Suatu sebab yang halal.
ii. Antara pemberi kuasa kepada pihak lain. Surat kuasa diberikan oleh pemberi kuasa kepada pihak lain,ketentuan ini
maksudnya adalah surat kuasa tersebut diberikan dari dan untuk subjek hukum, baik orang atau badan. Dimaksudkan dengan subjek hukum
tersebut harus memenuhi unsur kecakapan dan punya kewenangan bertindak. Berkaitan dengan badan ini, perlu diperhatikan aspek hukum
145
Ibid.
146
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
korporasi, yakni hukum yang mengatur mengenai berbagai badan, baik badan hukum maupun bukan badan hukum.
147
iii. Bertindak atas nama pemberi kuasa.
Sebagaimana telah disinggung di atas, bahwa pemberian kuasa dalam surat kuasa dapat melakukan perbuatan hukum sendiri, oleh karerna itu
diwakili oleh pihak lain. Perwakilan itu memberi konsekuensi bahwa seakan-akan pemberi kuasa tersebut hadir dalam melakukan perbuatan
hukum tersebut. Kehadiran penerima kuasa tersebut mewakili pemberi kuasa, sebatas dengan kuasa atau kewenangan yang diberikan oleh
pemberi kuasa, maka pihak penerima kuasa harus bertanggung jawab sendiri.
148
Berdasarkan pasal 1870 KuhPerdata, bahwa suatu akta otentik memberikan di antara pihak beserta ahli warisnya atau orang yang mendapat hak daripada mereka
suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya,sedangkan berdasarkan pasal 1875 KuhPerdata, bahwa suatu tulisan dibawah tangan yang diakui
oleh orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai atau yang dengan cara menurut undang-undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-orang yang
menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari pada menurut undang-undang dianggap sebagai diakui, memberikan terhadap
orang-orang yang menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang
147
Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia,Bogor: Ghalia Indonesia, 2006 hal.49.
148
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
mendapat hak dari pada mereka bukti yang sempurna, seperti suatu akta otentik dan demikian pula berlakulah ketentuan pasal 1871 KuhPerdata untuk tulisan itu.
149
Secara formal, akta otentik mempunyai pembuktian bahwa terjamin kebenarankepastian tanggal dari orang-orang yang hadir komparisinya, demikian
juga tempat dimana akta itu dibuat. Dengan demikian, suatu akta otentik sebagai alat bukti mempunyai kekhususan, yaitu apabila dipergunakan di muka pengadilan, hakim
tidak perlu untuk meminta tanda pembuktian lainnya, namun pembuktian biasa, yang diperoleh untuk itu menurut undang-undang berdasarkan KuhPerdata, jika suatu akta
otentik tidak memenuhi persyaratan tersebut, akta otentik tersebut berubah menjadi akta di bawah tangan jika ditandatangani oleh para pihak.
150
a. Ditentukan oleh undang-undang. Surat kuasa dapat berakhir demi hukum sebagaimana diatur dalam
suatu undang-undang. Sebagai contoh, dalam Skmht, surat kuasa berakhir dalam waktu 1satu bulan jika tanah yang akan dijadikan
jaminan sudah terdaftar punya sertifikat dan brakhir dalam waktu 3 tiga bulan, jika tidak yang akan dijadikan jaminan berupa tanah
yang belum terdaftar.
151
b. pasal 1813 KuhPerdata menyatakan bahwa pemberian kuasa berakhir
karena:
149
Ibid.
150
Try Widiyono, Aspek Hukum Operasional Transaksi Produk Perbankan di Indonesia,Bogor: Ghalia Indonesia, 2006 hal.51.
151
Ibid, hal.52.
Universitas Sumatera Utara
i. dengan ditariknya kembali kuasanya si penerima kuasa;
ii. pemberitahuan penghentian;
iii. meninggalnya, pengampuannya, pailitnya pemberi kuasa atau
penerima kuasa; c.
pasal 1814 KuhPerdata menyatakan bahwa pemberi kuasa dapat menarik kuasanya jika hal itu dikehendakinya dan jika ada alasan
untuk itu, dan memaksa si penerima kuasa untuk mengembalikan kuasa yang dipegangnya.
152
d. pasal 1816 KuhPerdata mengatakan bahwa pengangkatan seorang
kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama, terhitung mulai hari
diberitahukannya kepada orang yang belakangan ini tentang pengangkatan tersebut.
153
Adapun Isi Pengikatan untuk melakukan Jual Beli intinya Sebagaimana hasil wawancara Interview peneliti dengan NotarisPPAT Medan Bapak Rubianto
Tarigan, S.H
154
: Isi perjanjian jual beli Pada Pasal 1:
--Pihak pertama berjanji dan dengan ini mengikat diri Sekarang ini untuk pada waktunya dikemudian hari, untuk menjual dan menyerahkan kepada dan untuk
dimiliki oleh pihak kedua, yang menerangkan ini untuk nanti pada waktunya di
152
Ibid.
153
Ibid.hal.53.
154
Wawancara NotarisPPAT Medan Bapak Rubianto Tarigan, S.H
Universitas Sumatera Utara
kemidian hari, untuk membeli dan menerima penyerahan untuk dimiliki dari pihak pertama, yaitu: sebidang tanah seluas 120M² seratus duapuluh meter Persegiyang
terletak dalam wilayah propinsi Sumatera Utara, kabupaten deli serdang, kecamatan pancur batu, desa Sembahe baru sebagaimana diuraikan dalam sertipikat Tanda bukti
hak Hak milik Nomor 340, surat ukur nomor: 345sembahe baru2008, Tanggal 7tujuh April 2008 duaribu delapan, menurut Pembukaan tertanggal 22 dua puluh
dua April 2008 dua ribu delapan, yang dikeluarkan oleh kepala kantor
pertahanan Kabupaten Deli Serdang, terdaftar atas nama ………………...…………... -Demikian berikut sebuah bangunan rumah tinggal Permanen, beserta segala
turutannya yang ada didirikan Serta dibangun diatas tanah tersebut tidak ada yang Dikecualikan, setempat dikenal sebagai komplek perumahan Puri Anom Asri,Blok
Aa Nomor 45. Pasal 2:
--Harga jual beli dari tanah dan bangunan tersebut yang akan dilakukan jual belinya di kemudian hari antara kedua belah pihak, ditetapkan sekarang ini untuk di
kemudian hari oleh Kedua belah pihak sebesar Rp.27.000.000, dua puluh tujuh juta rupiah, jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima
semuanya dengan tunai dan dengan sempurna dari pihak kedua sebelum penanda tangan akta ini, untuk tanda penerimaan uang tersebut akta ini juga berlaku sebagai
kwitansinya.
Universitas Sumatera Utara
Selanjutnya isi Pasal 5: --Guna menjamin pelaksanan penyerahan nyata dan benar mengenai atas tanah dan
bangunan tersebut, maka pihak pertama dengan ini memberi hakwewenang dan kuasa kepada pihak kedua untuk menepati danatau menguasai tanah dan bangunan
tersebut selama perjanjian ini berlaku dan berjalan antara kedua belah pihak, maka pihak pertama tidak berhak untuk menjual atau dengan cara lain memindah tangankan
tanah dan bangunan tersebut ataupun untuk memberatinya dengan bahan-bahan lain, jika tidak memperoleh persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pihak kedua.
Kemudian Pasal 6 isinya sebagai berikut: -Apabila dikemudian hari ternyata pihak pertama kerena alasan apapun ,
tidakbersedia atau tidak dapat memberikan bantuannya dalam melangsungkan penjualan dari tanah dan bangunan tersebut diatas, maka pihak pertama dengan ini
memberi kuasa kepada pihak ke dua dan baik bersama-sama maupun sendiri untuk nanti dipergunakan setelah syarat-syarat jual beli yang disebut diatas telah dipenuhi,
untuk mewakili dan karenanya bertindak untuk dan atas nama pihak pertama guna melangsungkan penjualan dari tanah dan banguna tersebut terhadap pihak kedua di
hadapan pejabat yang dimaksud diatas untuk kepereluan tersebut pihak kedua berhakberwenang menghadap dimana perlu, memberikan surat-suratketerangan
Keterangan yang diperlukan, membuat atau suruh membuat serta menanda tangani segala surat dan akta yang diperlukan, dan selanjutnya melakukan segala perbuatan
Universitas Sumatera Utara
yang perlu dan dan berguna untuk mencapai maksud pemberian kuasa ini, suatu dan lain tidak ada tindakan hukum yang dikecualikan;
Selanjutnya isi Pasal 7: --Kuasa yang diberikan oleh pihak pertama kepada pada pihak kedua berdasarkan
akta ini, adalah kuasa yang tidak dapat di cabut kembali dan tidak akan batal atau berakhir karena alasan apapun teermasuk karena sebab-sebab yang mengakhiri
Pemberian sesuatu kuasa yang dimaksud dalam pasal 1813 kitab undng-undang hukum perdata.
Pengikatan jual beli dan kuasa bila dilihat dari kekuatan akta yang dibuat dihadapan Notaris:
a. Kekuatan Pembuktian Lahiriah
Yaitu maksudnya bahwa kemampuan dari akta pengikatan jual beli dan kuasa yang dibuat dihadapan Notaris membuktikan sebagai akta otentik kemampuan mana
menurut Pasal 1875 KUHPerdata tidak diberikan kepada akta dibawah tangan, hal ini berhubungan erat dengan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa walaupun menurut
pendapat pihak bank bahwa perjanjian tersebut dianggap perjanjian dibawah tangan, akan tetapi menurut ketentuan Undang-Undang Akta Pengikatan Jual Beli dan Kuasa
tersebut adalah merupakan suatu akta yang otentik atau yang membuktikan sendiri keabsahannya.
Universitas Sumatera Utara
b. Kekuatan Pembuktian Formal
Bahwa apa yang tercantum dalam akta itu adalah merupakan hal yang benarberlaku sebagai hal yang benar, isinya mempunyai kepastian sebagai yang
sebenarnya, sehingga akta otentik dapat menjadi bukti yang sah diantara pihak dan ahli waris serta para penerima hak mereka, dengan pengertian bahwa:
1 Akta itu, bila dipergunakan dimuka pengadilan adalah cukup dan bahwa
hakim tidak diperkenankan untuk meminta tanda pembuktian lainnya disamping itu. Dalam hal akta otentik, Undang-Undang mengikat hakim pada
alat bukti itu. 2
Pembuktian sebaliknya senantiasa diperkenankan dengan alat-alat pembuktian biasa yang diperbolehkan untuk itu menurut undang-undang.
Di dalam akta pengikatan jual beli itu sendiri akta yang dibuat dihadapan Notaris memberikan perlindungan dan kepastian hukum akan akibat dari yang telah
dilakukannya pengikatan jual beli tersebut. Dengan demikian tidak akan mempersulit debitur yang menerima pelimpahan kewajiban kredit yang dalam salah satu pasalnya
berbunyi: “
Pihak PertamaPenjual sekarang untuk nanti pada waktunya setelah segala persyaratan yang diperlukan telah dipenuhi atas tanah tersebut maka
Pihak PertamaPenjual memberi kuasa kepada Pihak KeduaPembeli dan -baik bersama-sama maupun masing-masing kuasa mana tidak dapat
ditarik kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang tercantum dalam Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Universitas Sumatera Utara
untuk mewakili Pihak PertamaPenjual sepenuhnya dalam segala hal urusan atau tindakan tidak ada yang dikecualikan mengenai tanah
tersebut antara lain menandatangani surat, akta penyerahanjual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan melakukan permohonan
balik nama atas tanah tersebut keatas nama pihak keduapembeli. -Selanjutnya pihak pertama menerangkan dengan ini juga sekarang akan
tetapi untuk nantinya setelah segala persyaratan yang diperlukan dipenuhi atas tanah tersebut, memberi kuasa kepada Pihak
KeduaPembeli selama hak atas tanah tersebut belum dipindahkan keatas nama pihak keduapembeli atau selama pengalihan bagian hak atas tanah
tersebut belum terjadi, untuk mewakili pihak pertamaPenjual sebagai yang berhak sepenuhnya dalam segala hal sehingga Pihak keduaPembeli
berhak untuk melakukan dan mengerjakan apa saja yang berkaitan dengan tanah tersebut. Pihak pertamapenjual dengan ini memberi kuasa
kepada Pihak KeduaPembeli dan -baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri dengan hak untuk
memindahkannya kepada orang lain, kuasa mana tidak dapat dicabut atau dibatalkan dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian
ini dan tanpa kuasa mana perjanjian ini tidak akan dibuat dan karenanya tidak akan berakhir sebab apapun juga.
Universitas Sumatera Utara
-Untuk keperluan itu, membuat dan menandatangani surat-surat permohonan dan lain-lain yang diperlukan, membuat atau suruh
membuat surat ukurnya menyetujui batas-batasnya, membayar segala bea yang dikenakan, meminta kwitansinya, menghadap dimana perlu,
memberikan keterangan dan laporan, menandatangani akta jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah dan seterusnya melakukan dan
mengerjakan segala perbuatan apa saja yang diperlukan tidak ada yang dikecualikan.
155
Maksud dan ketentuan dari pasal tersebut adalah memberi jaminan dan kepastian kepada debitur yang menerima pengalihan hak kredit dengan cara
melanjutkan angsuran bilamana angsurannya telah lunas atau dilunasi lebih cepat dan sertifikat tanda bukti haknya telah diambil dari pihak bank, maka dengan sendirinya
tanpa harus menghadirkan pihak pertama lagi telah dapat melakukan jual beli dihadapan pejabat yang berwenang. Dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta tanah
PPAT, sehingga dengan adanya pengikatan jual beli dan kuasa tersebut pihak penerima pengalihan hak tersebut tidak akan mendapat kesulitan untuk proses balik
nama sertifikat Proses peralihan hak pada BPN Dengan berlakunya UUPA, proses terjadinya peralihan hak milik yang sudah dibukukan sebagai berikut:
1. Fase pertama: fase yang mendahului akta PPAT, berupa perjanjian konsensuil,
yang merupakan causa title dari penyerahan hak;
155
Akta Pengikatan Jual Beli yang dibuat pada Kantor NotarisPPAT Rubianto Nomor 25 tanggal 2 Februari 2010.
Universitas Sumatera Utara
2. Fase kedua: Akta PPat, pihak penjual dan pembeli harus menuangkan kehendak
tentang penyerahan itu dalam akta PPAT; Fase ketiga: Pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Hasil wawancara Interview dengan Staff Bagian Legal pada BTN Cabang Pemuda Medan, Setiap hari kerja rata-rata 10-15 orang yang ambil sertifikat secara
umum jadi rata-rata per bulan sekitar 25-40 orang, dari jumlah tersebut yang mengambil sertifikat dengan surat kuasa sekitar 20, 10 yang ambil ahli waris jadi
totalnya 30, jadi dari 100, 70mengambil secara resmi, kalau yang mengambil debitur resmi sendiri sertifikatnya maka syarat yang harus dibawa hanya KTP saja
156
156
Hasil wawancara interview dengan Staff Bagian Legal Bank Tabungan Negara Cabang Medan Bapak.Sawaluddin, hari Selasa, Tanggal 12-7-2011.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN
Kategori