BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, rumah merupakan kebutuhan
dasar manusia mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa untuk membentuk manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri,
mandiri dan produktif.
1
Negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan pemukiman agar
masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan terjangkau didalam perumahan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan
diseluruh wilayah Indonesia.
2
Perwujudan kesejahteraan rakyat ditandai dengan meningkatnya kehidupan yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang,
papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja.
3
Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan
yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam
1
Konsiderans a Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
2
Konsiderans b Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
3
Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman Berkelanjutan, Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003, hal. 1.
Universitas Sumatera Utara
waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar
masyarakat. Secara umum, ada 2 dua pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa.
Pemerintah perlu lebih berperan dalam penyelenggaraan dalam menyediakan dan memberikan kemudahan dan bantuan perumahan dan kawasan permukiman yang
berbasis kawasan serta keswadayaan masyarakat sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang
mampu menjamin kelestarian lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah,dan keterbukaan dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa
dan bernegara.
4
Maksud dan tujuan didirikannya Perum Perumnas adalah untuk menyelenggarakan kemanfaatan umum berupa kegiatan-kegiatan produktif di bidang
pelaksanaan pembangunan perumahan rakyat beserta sarana dan prasarananya serta melakukan pemupukan dana. Dengan tujuan melaksanakan kebijakan dan program
pemerintah di bidang pembangunan perumahan rakyat beserta sarana dan prasarananya yang mampu mewujudkan lingkungan pemukiman sesuai dengan
rencana pembangunan wilayah atau kota.
5
4
Konsiderans c Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
5
Andi Hamzah, I Wayan Suandra, B.A Manalu, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Jakarta: Rineka Cipta, 1995, hal. 73.
Universitas Sumatera Utara
Penyediaan dana untuk pembangunan perumahan dengan fasilitas kredit Pemilikan Kapling Siap Bangun dan Kredit Pemilikan Rumah diatur dalam keputusan
Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 02Kpts1990 tentang Pengadaan Perumahan dan Pemukiman dengan Dukungan Fasilitas Kredit Pemilikan Kapling
Siap Bangun KPKSB dan Kredit Pemilikan Rumah KPR Dalam Repelita V.
6
Menurut Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 02Kpts1990, Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang diberikan oleh Bank-bank yang
ditetapkan oleh Bank Indonesia, kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah yang berpendapatan tetap dan tidak tetap dengan pendapatan keluarga maksimum Rp.
900.000,- perbulan, untuk membiayai Pemilikan Kapling Siap Bangun 54 meter sampai dengan 72 meter persegi, rumah inti, rumah sederhana dan rumah susun tipe
12 sampai dengan tipe 70, yang sumber dananya diatur oleh Pemerintah dan Dana Bank-bank Pelaksana.
7
Menurut Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat 11, pengertian kredit disebutkan sebagai berikut:
8
“ Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak yang meminjam yang mewajibkan pihak peminjam
untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”
6
Ibid, hal. 6.
7
Ibid, hal. 7.
8
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Universitas Sumatera Utara
Kredit yang diberikan oleh Bank didasarkan atas kepercayaan sehingga dengan demikian pemberian kredit merupakan pemberian kepercayaan kepada
nasabah.
9
Dari macam-macam perjanjian yang ada di dalam KUHPerdata salah satunya adalah perjanjian pinjam pengganti. Perjanjian ini diatur dalam Bab ketiga belas
Buku Ketiga KUHPerdata. Perjanjian Kredit tergolong perjanjian pinjam pengganti, meskipun demikian perjanjian kredit tergolong perjanjian khusus, karena didalamnya
terdapat kekhususan dimana pihak kreditur selaku bank dan obyek perjanjian berupa uang.
10
Perjanjian kredit adalah perjanjian pokok prinsipil yang bersifat riil. Sebagai perjanjian prinsipiil, maka perjanjian jaminan adalah assessornya. Ada dan
berakhirnya perjanjian jaminan tergantung pada perjanjian pokok. Arti riil ialah bahwa terjanjinya perjanjian kredit ditentukan oleh penyerahan uang oleh bank
kepada nasabah debitur.
11
Agunan menurut Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 Point 23 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, adalah Jaminan tambahan yang diserahkan
nasabah Debitur kepada Bank dalam rangka pemberian fasilitas Kredit atau Pembiayaan berdasarkan prinsip syariah.
12
9
Ibid, hal. 180.
10
Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta: PT. Djambatan, 1995, hal. 43.
11
Hermasyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Jakarta: Prenada Media, 2005, hal.67.
12
Pasal 1 Point 23 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Universitas Sumatera Utara
Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok untuk masyarakat, dan demand untuk Kredit Pemilikan Rumah sendiri juga masih
tinggi. Kredit Pemilikan Rumah adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah. Walaupun penggunaannya mirip, tetapi Kredit Pemilikan Rumah berbeda
dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk Kredit Pemilikan Rumah adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri. Tetapi untuk hal Kredit
Pemilikan Rumah sekalipun, pihak bank tentunya sesuai dengan praktek perbankan yang lazim, tetap akan mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum
mencairkan kredit dimaksud. Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh
bank kepada nasabah khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Perkataan kredit tidak ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tetapi diatur oleh undang-undang
tersendiri yaitu Undang-Undang Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 ayat 11 sebagamana telah disebutkan diatas.
Dari pengertian Pasal 1 ayat 11 tersebut dapat diketahui bahwa kredit itu merupakan perjanjian meminjam uang antara bank sebagai lembaga keuangan dan
bertidak sebagai kreditur dengan nasabah atau debitur. Dalam perjanjian ini bank sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabahnya, bahwa dalam jangka waktu
yang disepakatinya akan dikembalikan atau dibayar lunas.
Universitas Sumatera Utara
Kredit Pemilikan Rumah termasuk dalam lingkup perjanjian, Perjanjian
adalah terjemahan dari kons overenkomst, Hukum Perjanjian, yang diartikan sebagai
peristiwa hukum sebagaimana di kemukakan sebagai berikut: Supaya perjanjian atau persetujuan yang dibuat oleh para pihak yang membuatnya, menyangkut para pihak
yang bersangkutan maka perjanjian itu harus dibuat secara sah.
13
Dari segi bahasa dapat pula diterjemahkan dengan persetujuan. Subekti mengartikannya sebagai
perbuatan hukum, sebagaimana terlihat dari terjemahan yang dilakukannya terhadap isi Pasal 1313 KUHPerdata, yang bunyinya: “Suatu persetujuan adalah suatu
perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.”
14
Perjanjian kredit merupakan ikatan atau bukti tertulis antara bank dengan debitur sehingga harus disusun dan dibuat sedemikian rupa, agar setiap orang mudah
mengetahui bahwa perjanjian yang dibuat itu merupakan perjanjian kredit. Perjanjian kredit harus ditandatangani oleh kedua belah pihak bank dan debitur yang
berwenang untuk melakukan perbuatan hukum.
15
Peralihan Kredit yaitu menggantikan pekerjaan orang lain atau mengambil alih tugas orang lain dalam hal ini membeli barang dimana barang tersebut dibeli
dengan cara kredit, atau menggantikan orang untuk melanjutkan kredit Peralihan Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu pergantian atau pertukaran mengenai
13
Ibid, hal. 39.
14
Subekti, Hukum Perjanjian, hal. 37.
15
Ibid. hal. 179.
Universitas Sumatera Utara
suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda dalam hal ini adalah rumah.
Beberapa faktor sebagai contoh yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:
16
a. Pihak debitur lama
Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur lama adalah: 1
Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit, 2
Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga akan mengalami kerugian yang besar,
3 Mencari keuntungan,
4 Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh
kantor dimana debitur bekerja, Pada kenyataan yang terjadi di dalam masyarakat terdapat pengalihan Kredit
secara diam-diam, artinya nama debitur yang tertera pada bank tetap debitur yang lama sementara pembayaran angsuran kredit perumahan tersebut telah dilanjutkan
secara diam-diam oleh pihak ketiga berdasarkan kesepakatannya dengan debitur tersebut.
Secara sadar atau tidak sadar, tindakan ini adalah merupakan hal yang sangat rentan dapat merugikan dan tidak memberikan kepastian serta perlindungan hukum
bagi konsumen dalam hal ini pihak penerima pengalihan kredit debitur baru. Hal
16
Dame Silitonga, Analisis Pengalihan Hak Dan Oper Kredit Pada Kredit Pemilikan Rumah Studi Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Prima Tata Patumbak Di Medan, Tesis MKn FH-USU
2010 hal. 61.
Universitas Sumatera Utara
yang demikian terjadi di masyarakat karena kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk peralihan kredit.. Banyak yang menganggap bahwa dengan bukti lunas
kwitansi antara pembeli dan penjual saja urusan jual beli sudah selesai.
17
Dari kaca mata hukum, hubungan antara nasabah dengan bank terdiri dari dua bentuk 1 Hubungan Kontraktual 2 Hubungan non kontraktual, hubungan
kontraktual hubungan antara bank dengan debitur berdasarkan atas suatu kontrak yang dibuat antara bank sebagai kreditur pemberi dana dengan pihak debitur
peminjam dana.
18
Hukum kontrak bersumber dari ketentuan KUHPerdata tentang kontrak buku ketiga. Menurut Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata bahwa semua
perjanjian yang dibuat secara sah berkekuatan sama dengan undang-undang bagi kedua belah pihak.
19
Kontrak kredit pada bank diberlakukan kontrak standar kontrak baku dan hubungan antara kreditur dan debitur adalah hubungan kontrak.
Walaupun pihak nasabah dapat kapan saja menutup dan mengakhiri hubungannya dengan bank bahkan tanpa pemberitahuan sama sekali contoh
penarikan uang seluruhnya lewat mesin ATM tetapi pihak bank tidak dapat begitu saja memutuskan hubungan kontraknya dengan nasabah tanpa pemberitahuan notice
kepada pihak nasabah dengan jangka waktu yang reasonable.
20
Dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah pada bank yang jelas alas hak atau jaminan masih berada dalam penguasaan bank, pengalihan hak dengan cara
17
H, Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004, hal. 123.
18
Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan Undang-undang Tahun 1998, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999 hal, 102.
19
Ibid, hal. 102.
20
Ibid, hal. 103.
Universitas Sumatera Utara
menjualmengalihkan diam-diam terhadap Kredit Pemilikan Rumah kepada Pihak ketiga tanpa sepengetahuan bank, tidak diperbolehkan, bank jelas tidak dapat
memutus kontrakperjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Bank dengan Pihak Penjual Debitur, artinya bank hanya kenal secara administratif pada yang
bersangkutan hanya nama Debitur lamaPertama, apabila Kredit Pemilikan Rumah lunas bank hanya mau menyerahkan sertifikat agunan kepada Debitur lama, apabila
debitur lama telah pindah domisili atau telah meninggal dunia, sementara bank hanya mau menyerahkan agunan kepada debitur lama oleh karena itu dikhawatirkan
perbuatan ini merugikan bagi Pihak ketiga sebagai pembeli. Akta otentik yang dibuat oleh Notaris sebagai alat bukti terkuat dan
terpenuh mempunyai peranan penting dalam setiap hubungan hukum dalam kehidupan masyarakat. Dalam berbagai hubungan bisnis, kegiatan di bidang
perbankan, pertanahan, kegiatan sosial, dan lain-lain, kebutuhan akan pembuktian tertulis berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan berkembangnya tuntutan
akan kepastian hukum dalam berbagai hubungan ekonomi dan sosial, baik pada tingkat nasional, regional, maupun global. Melalui akta otentik yang menentukan
secara jelas hak dan kewajiban, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula dapat dihindari terjadinya sengketa. Walaupun sengketa tersebut
tidak dapat dihindari, dalam proses penyelesaian sengketa tersebut, akta otentik yang
Universitas Sumatera Utara
merupakan alat bukti tertulis terkuat dan terpenuh memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian perkara secara murah dan cepat.
21
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik sejauh pembuatan akta otentik tertentu tidak dikhususkan bagi pejabat umum lainnya.
Pembuatan akta otentik ada yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka menciptakan kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum. Selain
akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris, bukan saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undangan, tetapi juga karena dikehendaki oleh pihak yang
berkepentingan untuk memastikan hak dan kewajiban para pihak demi kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum bagi pihak yang berkepentingan sekaligus, bagi
masyarakat secara keseluruhan. Akta otentik pada hakikatnya memuat kebenaran formal sesuai dengan apa yang diberitahukan para pihak kepada Notaris. Namun,
Notaris mempunyai kewajiban untuk memasukkan bahwa apa yang termuat dalam Akta Notaris sungguh-sungguh telah dimengerti dan sesuai dengan kehendak para
pihak, yaitu dengan cara membacakannya sehingga menjadi jelas isi Akta Notaris, serta memberikan akses terhadap informasi, termasuk akses terhadap peraturan
perundang-undangan yang terkait bagi para pihak penanda tangan akta. Dengan demikian, para pihak dapat menentukan dengan bebas untuk menyetujui atau tidak
menyetujui isi Akta Notaris yang akan ditandatanganinya.
22
21
Penjelasan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4432, Bagian I Umum paragraph 3, Bandung: Fokus Media, 2004, hal. 46-47.
22
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Dalam kehidupan sehari-hari dikalangan masyarakat banyak terjadi transaksi hukum yang tidak melibatkan Notaris dan tidak sesuai dengan peraturan dan
ketentuan yang berlaku, salah satunya adalah peralihan kredit rumah yang sedang diagunkankan pada bank kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan bank yang
memberikan kucuran kredit. Sehubungan dengan itu, Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
ada 3 tiga macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:
23
1. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna
orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama, yang dihapuskan karenanya.
2. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang
berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya. 3.
Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siapa si berhutang
dibebaskan dari perikatannya. Sementara dalam pengalihan hak Pemilikan Rumah tanpa sepengetahuan bank
tidak jelas termasuk kedalam kategori yang mana. Berdasarkan kenyataan yang demikian, maka disusun penelitian dalam bentuk
tesis dengan judul “Tinjauan Yuridis Peralihan Kredit Kepemilikan Rumah yang di
agunkan Tanpa Persetujuan Bank “Studi Pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pemuda Medan”.
23
Ibid. hal. 47.
Universitas Sumatera Utara
Adapun Kronologis Penulis memilih tempat penelitian pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan yang terletak di Jalan Pemuda adalah karena awalnya peneliti
akan meneliti pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Medan Baru setelah peneliti datangi untuk observasi, oleh Staf bagian kredit pada Bank Tabungan
Negara Kantor Cabang Pembantu Medan Baru disarankan untuk meneliti ke Bank Tabungan Negara Cabang Medan yang terletak di Jalan Pemuda alasannya karena di
Bank Tabungan Negara Pemuda banyak terjadi transaksi Kredit dan banyak terjadi peralihan kredit Pemilikan Rumah yang tidak diketahui Bank Tabungan Negara.
B. Perumusan Masalah
Kategori