tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapa pun.”
A. PROSEDURAL PEMBEBASAN TANAH DEMI PEMBANGUNAN
Pengadaan tanah sebagai sarana untuk memenuhi pembangunan fasilitas umum demi kepentingan umum mengacu pada Pasal 18 UUPA yang menyatakan,
“Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hakk atas tanah dapat dicabut,
dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undang-undang.”
Secara normatif, ditegaskan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Itu artinym hak atas tanah apa pun yang ada pada seseorang,
penggunaanya tidak semata-mata untuk kepentingan pribadi, terlebih lagi apabila hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus
disesuaikan dengan keadaan dan sifat dari haknya sehingga bermanfaat, baik bagi kesejahteraan pemiliknya maupun bermanfaat pula bagi masyarakt dan negara.
Menurut Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum UU Pengadaan Tanah,
pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui beberapa tahapan, yaitu:
a. Perencanaan;
b. Persiapan;
c. Pelaksanaan; dan
d. Penyerahan hasil.
Ad. 1. Perencanaan Pengadaan Tanah
Tahapan perencanaan pengadaan tanah diawali dengan instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan pengadaan tanah untuk kepentingan
umum yang didasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah,
Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan. Perencanaan tersebut kemudian disusun dalam bentuk dokumen perencanaan
pengadaan tanah, yang memuat paling sedikit: a.
Maksud dan tujuan rencana pembangunan;
b. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana
Pembangunan Nasional dan Daerah; c.
Letak tanah; d.
Luas tanah yang dibutuhkan; e.
Gambaran umum status tanah; f.
Perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanag; g.
Perkiraan jangka waktu pembangunan; h.
Perkiraan nilai tanah; dan i.
Rencana penganggaran. Kemudian dengan melihat pada Perpres Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelengaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, bahwa dokumen perencanaan pengadaan tanah yang disusun sesuai
dengan studi kelayakan mencakup antara lain: a.
Survei sosial ekonomi; b.
Kelayakan lokasi; c.
Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat;
d. Perkiraan nilai tanah;
e. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat
dari pengadaan tanah dan pembangunan; dan f.
Studi lain yang diperlukan. Dokumen perencanaan tersebut ditetapkan oleh instansi yang memerlukan tanah
dan kemudian diserahkan kepada pemerintah provinsi.
Ad. 2. Persiapan Pengadaan Tanah
Setelah segala perencanaan selesai, instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah
melaksanakan: a.
Pemberitahuan rencana pembangunan;
b. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan
c. Konsultasi publik rencana pembangunan.
Pemberitahuan rencana pembangunan harus disampaikan kepada masyarakat pada lokasi pembangunan untuk kepentingan umum baik secara langsung maupun tidak
langsung. Sedangkan pendataan awal rencana pembangunan meliputi
pengumpulan data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah yang dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 tiga puluh hari kerja sejak
pemberitahun rencana pembangunan. Hasil pendataan awal lokasi rencana pembangunan digunakan sebagai data untuk pelaksanaan Konsultasi Publik
rencana pembangunan. Berkenaan konsultasi publik rencana pembangunan dilaksanakan untuk mendapatkan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang
berhak. Pelaksanaan konsultasi ini melibatkan pihak yang berhak dan masyarakat yang terkena dampak serta dilaksanakan di tempat rencan prmbangunan
kepentingan umum atau tempat yang disepakati. Pihak yang berhak dapat diwakilkan dengan surat kuasa dari an oleh pihak yang berhak atas lokasi rencana
pembangunan. Ketika telah dicapai suatu kesepakatan, kesepakatan tersebut harus dituangkan dalam suatu berita acara yang mana atas dasar kesepeakatan tesebut
istansi yang memerlukan tanah mangajukan permohonan penetapan lokasi kepada gubernur. Kemudian Gubernur akan menetapkan lokasi pengadaan tanah dalam
waktu paling lama 14 empat belas hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan permohonan penetaan oleh instansi yang memerlukan tanah.
Sesuai dengan Pasal 20 UU Pengadaan Tanah, konsultasi publik rencana pembangunan dilaksanakan dalam waktu paling lama 60 enam puluh hari kerja.
Akan tetapi jika sampai dengan jangka waktu 60 enam puluh hari kerja pelaksanaan konsultasi publik rencana pembangunan terdapat pihak yang
keberatan mengenai rencana lokasi pembangunan, dilaksanakan konsultasi publik ulang dengan pihak yang keberatan paling lama 30 tiga puluh hari kerja. Jika
dalam konsultasi publik ulang tersebut masih terdapat keberatan mengenai
rencana lokasi pembangunan, maka yang memerlukan tanag dapat melaporkan keberatan dimaksud kepada gubernur setempat. Kemudian, gubernur akan
membentuk tim untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi pembanguan tersbut. Tim tersebut terdiri dari:
a. Sekretaris daerah provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai ketua
merangkap anggota; b.
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai sekretaris merangkap anggota;
c. Instansi yang menangani urusan di bidang perencanaan pembangunan
daerah sebagai anggota; d.
Kepala Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagai anggota;
e. Bupatiwalikota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; dan
f. Akademisi sebagai anggota.
Adapun tugas dari tim yang dibentuk ini antara lain: a.
Menginventarisasi masalah yang menjadi keberatan;
b. Melakukan pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yan keberatan; dan
c. Membuat rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan.
Sedangkan dalam Pasal 8 Perpres Nomor 71 Tahun 2012, tahapan persiapan pengadaan tanah gubernur membentuk tim persiapan yang
beranggotakan bupatiwalikota, satuan kerja perangkat daerah provinsi terkait, instansi yamg memerlukan tanah, dan instansi terkait lainnya yang memiliki tugas
untuk: a.
Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan; Pemberitahuan ini memuat informasi mengenai maksud dan tujuan
rencana pembangunan, letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan, tahapan rencana pengadaan tanah, perkiraan jangka waktu
pelaksanaan pengadaan tanah, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan, dan informasi lainnya yang dianggap perlu.
Pemberitahuan ini dilakukan baik secara langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan
melalui sosialisasi, tatap muka, ataupun surat pemberitahuan. b.
Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
Pendataan awal meliputi kegiatan pengumpulan data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah. Yang dimaksud dengan pihak
yang berhak meliputi pemegang hak atas tanah, pemegang hak pengelolaan, nadzir untuk tanah wakaf, pemilik tanah bekas tanah
adat, masyarakat hukum adat, pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, pemegang dasar penguasaan atas tanah, danatau
pemilik bangunan, tanaman, atau benda yang berkaitan dengan tanah. c.
Melaksanakan konsultasi publik rencana pembangunan;
Pelaksanaan konsultasi publik rencana pembangunan dimaksudkan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari
pihak yang berhak dan dilaksanakan di kantor kelurahandesa atau nama lain atau kantor kecamatan di tempat rencana lokasi
pembangunan, atau tempat yang disepakati oleh tim persiapan dengan pihak yang berhak. Pelaksanaan konsultasi publik ini dilakukan dalam
jangka waktu paling lama 60 enam puluh hari kerja yang dihitung mulai dari tanggal ditandatanganinya daftar sementara lokasi rencana
pembangunan. Dalam pelaksamaam konsultasi publik, tim pelaksana memberi penjelasan mengenai maksud dan tujuan rencana
pembangunan untuk kepentingan umum, tahapan dan waktu proses penyelenggaraan Pengadaan Tanah, peran penilai dalam menentukan
nilai ganti kerugian, insentif yang akan diberikan kepada pemegang hak, objek yang dinilai ganti kerugian, bentuk ganti kerugian, dan hak
dan kewajiban pihak yang berhak. Sekalipun telah dilakukan konsultasi publik namun masih terdapat
pihak yang keberatan, maka pihak yang memerlukan tanah melaporkan keberatan kepada gubernur melalui tim persiapan yang
mana kemudian gubernur akan membentu tim kajian keberatan untuk mengkaji keberatan yang ada terhadap lokasi rencana pembangunan,
yang terdiri dari: a
Sekretaris daerah provinsi atau pejabat yang ditunju sebagai ketua merangkap anggota;
b Kepada Kantor Wilayah BPN sebagai sekretaris merangkap
anggota; c
Instansi yang menangani urusan pemerintahan di bidang perencanaan pembangunan daerah sebagai anggota;
d Kepala kantor wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi
Manusia sebagai anggota; e
Bupatiwalikota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; dan f
Akademisi sebagai anggota. Ada pun tugas dari tim kajian ini meliuti:
a Menginventarisasi masalah yang menjadi alasan keberatan;
b Melakukan pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang
keberatan; dan membuat rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan.
d. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan;
Penetapan lokasi pembangunan dilakukan oleh gubernur serta dilampiri peta lokasi pembangunan. Penetapan lokasi pembangunan
ini berlaku untuk jangka waktu 2 dua tahun dan dapat diperpanjang 1 satu tahun. Apabila diperlukan pihak yang memerlukan tanah
dapat mengajukan permohonan perpanjangan waktu penetapan lokasi pembangunan dengan pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN
kepada gubernur. Adapun permohonan perpanjangan penetapan lokasi pembangunan disertai juga dengan keputusan penetapan lokasi dan
pertimbangan perngajuan perpanjangan yang berisi alasan pengajuan, data pengadaan tanah yang telah dilaksanakan, dan data sisa tanah
yang belum dilaksakan pengadaan tanahnya. e.
Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum;
Pengumuman penetapan lokasi pembangunan memuat nomor dan tanggal keputusan penetapan lokasi, peta lokasi pembangunan,
maksud dan tujuan pembangunan, letak dan luas tanah yang dibutuhkan, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah dan
perkiraan jangka waktu pengadaan. f.
Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh
gubernur.
Ad. 3. Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada lembaga pertanahan. Pelaksanaan pengadaan tanah tersebut
meliputu: a.
Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
b. Penilaian ganti kerugian;
c. Musyawarah penetapan ganti kerugian;
d. Pemberian ganti kerugian; dan
e. Pelepasan tanah instansi.
Setelah penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, pihak yang berhak hanya dapat mengalihkan hak atas tanahnya kepada instansi yang
memerlukan tanah melalui Lembaga Pertanahan.
Ad. 4. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah
Penyerahan hasil pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah dilakukan setelah:
a. Pemberian ganti kerugian kepada pihak yang berhak dan pelepasan hak;
b. Pemberian ganti kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri.
Setelah itu instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan kegiatan pembangunan setelah dilakukan serah terima hasil pengadaan tanah. Pengadaan
tanah untuk kepentingan umum karena keadaan mendesak akibat bencana alam, perang, konflik sosial yang meluas, dan wabah penyakit dapat langsung
dilaksanakan pembangunannya setelah terlebih dahulu disampaikan pemberitahuan kepada pihak yang berhak. Apabila terdapat pihak yang keberatan
atau gugatan atas pelaksanaan pengadaan tanah, instansi yang memerlukan tanah tetap dapat melaksanakan pembangunannya.
Mengacu pada ketentuan prosedur pembebasan tanah tersebut, kita dapat melihat bahwa yang membebaskan tanah adalah pihak pemerintah sendiri.
Proyek-proyek yang dikerjakan adalah proyek pemerintah, direncanakan, dilaksanakan, dan dibiayai oleh pemerintah. Artinya, pembebasan tanah tidak
boleh dilakukan untuk proyek yang mengakomodasikan kepentingan swasta atau
proyek pemerintah tidak boleh dilaksanakan oleh swasta.
51
B. KOMPENSASI DALAM PENGADAAN TANAH
Kategori