113
Berdasarkan peraturan tersebut, jika terjadi pembatalan oleh pihak Pengadilan yang menyatakan bahwa proses pelelangan tersebut tidak sah, maka
pihak penjualpemilik barang harus bertanggung jawab terhadapat gugatan pidana maupun gugatan perdata yang mengakibatkan kerugian bagi si pemenang lelang.
Undang-Undang menjamin perlindungan hukum bagi orang yang mengalami kerugian dalam jual beli dan bentuk perlindungan hukum tersebut ialah pembeli
barang tersebut berhak menuntut ganti kerugian di depan Pengadilan. Perlindungan hukum tersebut diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata
menjelaskan bahwa tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan
kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
91
D. Hambatan-Hambatan dalam Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan di KPKNL Medan
Hambatan lelang adalah lelang yang akan dilaksanakan namun karena alasan-alasan tertentu tidak dapat dilaksanakan pada waktu yang telah ditentukan.
Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan dengan bapak Arieffadillah selaku Kepala Seksi Pelayanan Lelang di KPKNL Medan, lelang yang akan dilaksanakan
dan telah diumumkan ke masyarakat kadangkala sebelum waktunya ditunda oleh Kepala KPKNL Medan. Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan eksekusi Hak
91
Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan Lelang Medan, Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan lelang KPKNKL Medan,
[Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00].
Universitas Sumatera Utara
114
Tanggungan di KPKNL Medan secara umum dibagi menjadi 2 dua kelompok yaitu:
1. Hambatan Yuridis
Hambatan yuridishukum yang sering dijumpai dalam pelaksanaan lelang oleh KPKNL adalah menyangkut aturan yang ada antara lain:
a. Adanya penetapan atau putusan penundaan dari Pengadilan yang
diberitahukan 3 tiga hari sebelum lelang dilaksanakan atau setidak- tidaknya sebelum pengumuman lelang kedua diterbitkan. KPKNL
seringkali mempermasalahkan penundaan pelaksanaan lelang karena adanya penetapan penundaan lelang oleh Pengadilan Tata Usaha
Negara PTUN atas permohonan yang diajukan oleh pihak debitur atau pihak ketiga. Penundaan ini biasanya diberikan dalam bentuk
putusan sela provisi yang melarang KPKNL untuk melakukan pelelangan sampai ada keputusan hakim yang berkekuatan hukum
tetap. b.
Kreditur tidak melakukan pengikatan Hak Tanggungan dengan sempurna. Lelang eksekusi Hak Tanggungan hanya dapat
dilaksanakan apabila terhadap objek agunan debitur tersebut sudah dipasang Hak Tanggungan. Dalam praktek masih ada dijumpai
kreditur tidak melakukan pengikatan Hak Tanggungan dengan sempurna. Pengikatan Hak Tanggungan hanya dilakukan ketika
debitur menunjukkan tanda-tanda akan wanprestasi keadaan ini yang menjadi kendala dalam proses pelelangan Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
115
c. Syarat-syarat lelang tidak dapat dipenuhi sebelum pelaksanaan lelang
dilaksanakan. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Hak Atas Tanah untuk melaksanakan lelang atas tanah
dipersyaratkan SKPT yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas permintaan KPKNL. Hal inilah yang sering menghambat proses
pelaksanaan lelang Hak Tanggungan. Apabila SKT tidak ada maka lelang tidak dapat dilaksanakan, karena jika tetap dilakukan lelang hal
ini akan mempersulit pembeli dalam membuat peralihan hak atas tanahnya.
d. Munculnya gugatan dari pihak ketiga selain debitur atau suamiistri
yang mengatakan bahwa barang yang akan dilelang itu adalah miliknya sehingga secara hukum mengakibatkan tidak dapat
dilaksanakannya lelang eksekusi Hak Tanggungan. Penundaan lelang atas dasar kepemilikan barang jaminan. Pasal 195 ayat 6 HIR dan
Pasal 206 ayat 6 RBg, menyatakan bahwa: Perlawanan pihak ketiga terhadap sita conservatoir, sita revindicatoir
atas lelang hanya dapat diajukan atas dasar hak milik jadi hanya dapat diajukan oleh pemilik barang atau orang yang merasa bahwa ia adalah
pemilik barang yang disita dan perlawanan ini diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri dari Pengadilan Negeri yang secara nyata menyita. Untuk
mengajukan perlawanan ini, pihak ketiga harus dapat membuktikan bahwa barang yang akan dilelang itu benar adalah miliknya.
2. Hambatan Sosiologis
Universitas Sumatera Utara
116
Adapun hambatan sosiologis yang dijumpai dalam pelaksanaan lelang, yaitu:
a. Adanya ketidaksesuaian pendapat tentang harga lelang antara debitur
dengan Pejabat lelang kelas II ataupun KPKNL. b.
Adanya bantahan dari pihak debitur karena adanya penangguhan hutang melalui kuasa hukumnya lewat media massa terhadap
pengumuman lelang sehingga sedikit banyak mempengaruhi pandangan masyarakat untuk berminat membeli barang jaminan
penangguhan hutang secara lelang, ini mengakibatkan tidak terlaksananya lelang karena tidak ada peserta lelangnya.
c. Adanya faktor kelemahan dari Pembeli Lelang
Pembeli Lelang tidak teliti dalam membeli barang yang akan dilelang, pembeli mengabaikan pengumuman bantahan lelang melalui media
cetak surat kabar yang diajukan pihak ketiga karena tertarik dengan barang yang akan dijual harganya murah atau dia sebagai perantara
dalam pembelian lelang. Sehingga ini membuat kekecewaan terhadap Pembeli Lelang karena barang yang dibelinya tidak sesuai dengan
yang diharapkan. d.
Adanya faktor bentuk jaminan hutang yang kurang disukai pembeli eksekusi lelang Hak Tanggungan
Seorang calon pembeli yaitu masyarakat khususnya Pembeli Lelang eksekusi Hak Tanggungan biasanya melihat dari bentuk jaminan
Universitas Sumatera Utara
117
hutang yang ditawarkan apa jaminan tersebut membawa keberuntungan atau justru menimbulkan nasib sial bagi pemiliknya.
e. Adanya faktor pengosongan objek Hak Tanggungan yang tidak
berjalan dengan efektif Pada saat debitur wanprestasi seharusnya para pihak sudah melakukan
perjanjian APHT diantaranya janji untuk pengosongan objek Hak Tanggungan, kenyataannya saat dilakukan eksekusi janji ini tidak
terlaksana dengan baik. Sehingga ketika akan dieksekusi objek Hak Tanggungan belum dikosongkan, padahal pihak KPKNL tidak
berwenang untuk melakukan pengosongan tersebut
karena kewenangan dalam pengosongan tersebut diserahkan kepada pihak
Pengadilan Negeri.
92
E. Solusi dalam Mengatasi Hambatan-Hambatan dalam Pelaksanaan lelang Eksekusi Hak Tanggungan di KPKNL Medan
1. Solusi Untuk Mengatasi Hambatan Yuridis
a. Terhadap hambatan yang menyangkut adanya penetapan atau putusan
penundaan dari Pengadilan yang diberitahukan 3 tiga hari sebelum lelang dilaksanakan atau setidak-tidaknya sebelum pengumuman
lelang kedua diterbitkan. Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan dengan bapak Arieffadillah selaku Kepala Seksi Pelayanan
92
Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan Lelang Medan, Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan lelang KPKNKL Medan,
[Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00].
Universitas Sumatera Utara
118
Lelang dijelaskan bahwa memang sah-sah saja bila Pengadilan Negeri memerintahkan untuk menunda lelang meskipun demikan sebaiknya
diberi batas waktu kapan terakhir Pengadilan Negeri boleh menundanya. Penundaan juga harus dilakukan dengan perintah tertulis
dan sebaiknya juga perintah tersebut diberitahukan 15 lima belas hari sebelum pelaksanaan lelang atau setidak-tidaknya sebelum
pengumuman lelang kedua diterbitkan, jika pengumuman lelang kedua sudah diterbitkan maka pelaksanaan lelang tidak dapat
dibatalkan lagi. b.
Kreditur tidak melakukan pengikatan Hak Tanggungan dengan sempurna. Solusi yang dilakukan untuk mengatasi hambatan kedua
ini sebenarnya tidak ada wewenang dari pihak KPKNL karena pendaftaran Hak Tanggungan merupakan hak kreditur tetapi jika
terjadi hal demikian maka pihak Bank selaku kreditur meminta debitur untuk mengisi formulir surat kuasa yang sudah disiapkan
pihak Bank dengan mengosongkan tanggalnya. Jadi pihak kreditur dapat segera membuat APHT dan mendaftarkannya segera setelah
debitur menunjukkan tanda-tanda akan melakukan wanprestasi. c.
Syarat-syarat lelang tidak dapat dipenuhi sebelum pelaksanaan lelang dilaksanakan. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Hak Atas Tanah, untuk melaksanakan lelang atas tanah dipersyaratkan SKPT yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas
permintaan KPKNL. Apabila SKPT tidak ada maka lelang tidak
Universitas Sumatera Utara
119
boleh dilaksanakan tetapi menurut PP Nomor 24 Tahun 1997 SKPT hanya sebagai informasi dan tidak mempunyai aspek hukum apapun
sehingga sebenarnya tidak ada alasan bagi Badan Pertanahan Nasional BPN untuk tidak mengeluarkan SKPT yang dimohonkan oleh
KPKNL sebagai syarat pelaksanaan lelang. PP Nomor 24 Tahun 1997 ini mewajibkan KPKNL meminta SKPT selambat-lambatnya 7 tujuh
hari kerja sebelum pelaksanaan lelang dilakukan dan Kepala Kantor Pertanahan wajib mengeluarkan surat keterangan tersebut setelah
menerima permohonan. Jika hal ini dilakukan maka kemungkinan penundaan pelaksanaan lelang tidak akan ada.
d. Solusi yang dilakukan untuk mengatasi hambatan pelaksanaan lelang
karena adanya gugatan dari pihak ketiga maka pemegang Hak Tanggungan dianjurkan melakukan lelang lewat Pengadilan. Namun,
jika ada penetapan Pengadilan yang membolehkan maka lelang tetap dilaksanakan oleh KPKNL.
2. Solusi Untuk Mengatasi Hambatan Sosiologis
a. Adanya ketidaksesuaian pendapat tentang harga lelang antara debitur
dengan Pejabat lelang kelas II ataupun KPKNL. Disini Pejabat lelang berusaha untuk memberikan pengertian kepada debitur karena Pejabat
lelang tidak menetapkan limit harga. Pihak KPKNL ataupun Pejabat lelang juga akan menyarankan pada debitur yang akan melakukan
lelang dengan harga taksiran diatas 5 miliar untuk melakukan penaksiran harga pada petugas penaksir independen. Karena jika
Universitas Sumatera Utara
120
harga lelang dibawah harga limit maka pihak KPKNL atau Pejabat lelang akan mengadakan lelang ulang agar dapat tercapai harga limit.
b. Adanya bantahan dari pihak debitur karena adanya penangguhan
hutang melalui kuasa hukumnya lewat media massa terhadap pengumuman lelang. Untuk mengatasi hambatan tersebut maka pihak
KPKNL akan memberi kesempatan kepada debitur untuk melakukan pelunasan hutangnya. Mengingat salah satu tujuan PUPN adalah
untuk mendapatkan pelunasan hutang sebanyak mungkin dan secepat mungkin maka jika tanpa harus melaksanakan lelang hasilnya akan
lebih baik pasti dan cepat maka lelang akan ditunda. Namun agar tidak terjadi kerugian yang dialami peserta lelang untuk pembayaran
30 tiga puluh persen sebaiknya diberi batas waktu pembayaran yaitu sebelum penguman kedua diterbitkan.
c. Adanya faktor kelemahan dari Pembeli Lelang
Agar tidak menimbulkan kerugian yang lebih besar dan untuk dapat menjamin hak dari Pembeli Lelang, maka pihak KPKNL atau Pejabat
lelang dapat memberikan saran agra peserta lelang harus memperhatikan terlebih dahulu hal-hal sebagai berikut:
1 Harus memperhatikan apakah tanah dan bangunan tersebut tidak
memiliki permasalahan hukum. 2
Harus memperhatikan keadaan fisik dari tanah dan bangunan tersebut, apakah sedang dihuni oleh pemilik sendiri ataupun pihak
lain pihak ketiga.
Universitas Sumatera Utara
121
3 Harus memperhatikan status hak atas tanah apakah sudah
bersretifikat atau belum dan memperhatikan jangka waktu berakhirnya sertifikat.
d. Adanya faktor bentuk jaminan hutang yang kurang disukai pembeli
eksekusi lelang Hak Tanggungan. Untuk mengatasi hambatan tersebut biasanya itu kembali kemasyarakatnya apa masyarakat masih percaya
terhadap hal-hal yang menyangkut bentuk jaminan hutang seperti tanah dan bangunannya tidak strategis atau tidak membawa
keberuntungan bagi pemilik tanah dan bangunan tersebut. Tetapi tidak semua masyarakat mempunyai kepercayaan tersebut. Hal yang
terpenting adalah kondisi yang bagus, terawat dan tidak mengandung permasalahan hukum serta harganya sesuai kemampuan. Itu yang
harus dijelaskan pihak KPKNL atau Pejabat Lelang. e.
Adanya faktor pengosongan objek Hak Tanggungan yang tidak berjalan dengan efektif. Kalau masalah pengosongan objek Hak
Tanggungan pihak KPKNL atau Pejabat lelang menyarankan agar Pembeli Lelang untuk membuat permohonan pengosongan kepada
Pengadilan Negeri karena yang berwenang dalam pengosongan dilakukan oleh Pengadilan Negeri dan pihak KPKNL pun dari awal
sudah mengemukakan dalil bahwa semua resiko yang dialami pembeli
Universitas Sumatera Utara
122
adalah tanggung jawab pembeli sendiri sebagaimana klausul yang tercantum dalam Risalah Lelang.
93
93
Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan Lelang Medan, , Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan lelang KPKNKL Medan,
[Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00].
Universitas Sumatera Utara
123
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
