129
Keputusan Menteri Keuangan No. 450KMK.012002 sebagaimana diubah dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 304KMK.012002 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Vendu Reglement Stbl. Tahun 1908 Nomor 189 diubah dengan Stbl.1940
Nomor 56.
C. Jurnal
Ita Sucihati, Bambang Winarno, Amelia Sri Kusuma D, Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Atas
Penguasaan Obyek Lelang Analisis Yuridis Atas Putusan Pengadilan Negeri Kediri Nomor 61Pdt.G2012PN.Kdr, Fakultas Hukum
Universitas Brawijaya, hal. 8, April 2014. Ngadenan, Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Konsekuensi Jaminan
Kredit Untuk Perlindungan Hukum Bagi Kepentingan Kreditur di Mungkid, Tesis, hal. 58, Maret 2009.
D. Wawancara
Wawancara dengan Narasumber Bapak Arieffadillah., S.E, Kepala Seksi Pelayanan Lelang Medan, Dokumen Kantor Pelayanan Kekayaan
Negara dan lelang KPKNKL Medan, [Pada tanggal 12 April 2016, Pukul: 08.00 dan tanggal 23 Juni 2016, Pukul:09.00].
E. Website
http:repository.usu.ac.idbitstream123456789214953Chapter20II.pdf, Ketentuan Hukum Lelang Melalui Balai lelang Swasta, [Diakses
Pada 04 Februari 2016 Pukul 00.09 WIB]. http:www.balailelang.co.idindex.phpsejarah-lelangsejarah-lelang-di-
indonesia, Sejarah Lelang di Indonesia, [Diakses Pada 17 Februari 2016 Pukul 13:39].1919.
https:id.wikipedia.orgwikiLelang, Lelang, [Diakses pada tanggal 06 Maret 2016 Pukul: 12:03].
Universitas Sumatera Utara
130
https:miradewina.wordpress.comcategoryhukum-jaminanhak tanggungan-hukum-jaminan, Hak Tanggungan, [Diakses pada
tanggal 19 Mei 2016 Pukul: 23:29].
Universitas Sumatera Utara
64
BAB lll TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
A. Hak Tanggungan
1. Pengertian Hak Tanggungan
Hak Tanggungan, menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda
yang berkaitan dengan tanah, adalah: Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Dari rumusan Pasal 1 butir 1 UUHT No. 4 Tahun 1996 tersebut dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk
jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului dengan objek jaminan berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA No. 5 Tahun 1960.
51
Tanggungan di dalam Kamus Bahasa Indonesia diartikan sebagai barang yang dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu sendiri artinya
51
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta: Kencana, 2005, hal. 13.
64
Universitas Sumatera Utara
65
tanggungan atas pinjaman yang diterima.
52
a. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian Hak Tanggungan disajikan berikut ini.
b. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA No. 5
Tahun 1960. c.
Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya hak atas tanah saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. d.
Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
53
Lazimnya memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya disebut droit de preference.
Keistimewaan ini ditegaskan dalam pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1 UUHT No. 4 Tahun 1996 yang berbunyi:
“Apabila debitur cedera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikan jaminan melalui
pelelangan umum menurut peraturan yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak
mendahului daripada kreditur-kreditur lain yang bukan pemegang Hak Tanggungan atau kreditur pemegang Hak Tanggungan dengan
peringkat yang lebih rendah.”
Prof. Budi Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah: “Penguasa hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur-kreditur
untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi
52
Dikutip dari: https:miradewina.wordpress.comcategoryhukum-jaminanHak Tanggungan-hukum-jaminan, Hak Tanggungan, [Diakses pada tanggal 19 Mei 2016 Pukul:
23:29].
53
H. Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Jakarta: Rajawali Pers, 2012, hal. 96.
Universitas Sumatera Utara
66
bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya
seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya”.
54
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada
pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference; Berdasarkan uraian di atas, dapatlah dikemukakan ciri-ciri Hak
Tanggungan. Ciri-ciri hak tangungan adalah:
b. Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapa pun benda
itu berada atau disebut dengan droit de suite. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 UUHT No. 4 Tahun 1996. Biarpun objek
Hak Tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain, kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap masih berhak untuk
menjualnya melalui pelelangan umum jika debitur cedera janji; c.
Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang
berkepentingan; dan d.
Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. Dalam UUHT No. 4 Tahun 1996 memberikan kemudahan dan kepastian kepada kreditur
dalam pelaksanaan eksekusi. 2.
Peraturan Tentang Hak Tanggungan Sebelum berlakunya UUHT No. 4 Tahun 1996, maka peraturan
perundang-undangan yang mengatur tentang hak atas tanah adalah Pasal 1162
54
Ibid., hal. 97.
Universitas Sumatera Utara
67
Buku II KUHPerdata, yang berkaitan dengan Hypotheek dan Credietverband dalam Stbl. 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Stbl. 1937-190.
Kedua ketentuan tersebut sudah tidak berlaku lagi, karena sudah tidak sesuai dengan kebutuhan pengkreditan di Indonesia.
Lahirnya undang-undang tentang Hak Tanggungan karena adanya perintah dalam Pasal 51 UUPA No. 5 Tahun 1960 berbunyi “Hak
Tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25, Pasal 33, dan Pasal 39 diatur dalam
undang-undang”. Tetapi dalam Pasal 57 UUPA No. 5 Tahun 1960 disebutkan bahwa selama undang-undang Hak Tanggungan belum terbentuk, maka
digunakan ketentuan Hypotheek sebagaimana yang diatur di dalam KUHPerdata dan Credietverband. Perintah Pasal 51 UUPA No. 5 Tahun
1960 baru terwujud setelah menunggu selama 36 Tahun. UUHT No. 4 Tahun 1996 ditetapkan pada tanggal 9 April 1996.
55
Keberadaan UUHT No. 4 Tahun 1996 mengakhiri dualisme hukum yang berlaku dalam pembebanan Hak Tanggungan atas tanah. Secara formal
pembebanan hak atas tanah berlaku ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam UUPA No. 5 Tahun 1960, tetapi secara materiil berlaku ketentuan-ketentuan
yang tercantum dalam Pasal 1162 Buku II KUHPerdata dan credietverband.
56
3. Asas-Asas Hak Tanggungan
55
Ibid., hal. 98-99.
56
Ibid., hal. 102.
Universitas Sumatera Utara
68
Ada beberapa asas dari Hak Tanggungan yang perlu dipahami betul yang membedakan Hak Tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan-
jaminan utang yang lain. Bahkan yang membedakannya dari Hypotheek yang digantikannya. Asas-asas tersebut tersebar dan diatur dalam berbagai pasal
dari UUHT No. 4 Tahun 1996. Asas-asas Hak Tanggungan tersebut adalah:
a. Hak Tanggungan memberikan prioritas bagi kreditur pemegang Hak
Tanggungan berlaku prinsip droit de preference. b.
Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi dengan beberapa kekecualian. Pada prinsipnya, roya partial tidak dimungkinkan.
c. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang sudah ada.
d. Selain atas tanahnya Hak Tanggungan juga dapat dibebankan ke atas
benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut. Dapat juga dibebankan atas benda-benda yang akan ada dikemudian hari yang
berkaitan dengan tanah tersebut. e.
Perikatan Hak Tanggungan bersifat accessoir. f.
Hak Tanggungan dapat juga diikatkan kepada utang yang baru akan ada di kemudian hari.
g. Hak Tanggungan dapat juga menjamin terhadap dari lebih dari satu
utang. h.
Hak Tanggungan mengikuti benda objeknya ditangan siapapun benda tersebut berada berlaku prinsip droit de suite.
Universitas Sumatera Utara
69
i. Terhadap objek Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh
Pengadilan. j.
Objek Hak Tanggungan hanya mencakup tanah-tanah tertentu berlaku asas spesialitas.
k. Hak Tanggungan wajib didaftarkan berlaku asas publisitas.
l. Terhadap Hak Tanggungan dapat diberikan janji-janji tertentu.
m. Jika mengeksekusi Hak Tanggungan maka tidak boleh dengan cara
mendaku langsung milik kreditur. n.
Eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti. Dalam konteks ini, sertifikat Hak Tanggungan bersifat eksekutorial.
57
4. Objek dan Subjek Hak Tanggungan
a. Objek Hak Tanggungan
Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang, tetapi hak atas tanah yang dijadikan jaminan harus memenuhi
syarat-syarat berikut: 1
Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;
2 Termasuk hak yang didaftarkan dalam daftar umum, karena harus
memenuhi syarat publisitas; 3
Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cedera janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di
muka umum; dan
57
Munir Fuady, Hukum Jaminan Utang, Jakarta: Erlangga, 2013, hal. 71-72.
Universitas Sumatera Utara
70
4 Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.
KUHPerdata di dalamnya mengatur mengenai
ketentuan credietverband dalam Stbl. 1908-542 sebagaimana dengan Stbl.1937-190,
telah diatur tentang objek hypotheek dan credietverband. Objek hypotheek dan credietverband hanya meliputi hak-hak atas tanah saja tidak meliputi
benda-benda yang melekat dengan tanah seperti bangunan, tanaman, segala sesuatu di atas tanah. Namun dalam UUHT No. 4 Tahun 1996 tidak
hanya ketiga objek hak atas tanah tersebut yang menjadi objek Hak Tanggungan, tetapi telah ditambah dengan lengkap dengan hak-hak
lainnya. Dalam Pasal 4 sampai dengan Pasal 7 UUHT No. 4 Tahun 1996 telah ditunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan
hutang. Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:
1 Hak Milik.
2 Hak Guna Usaha.
3 Hak Guna Bangunan.
4 Hak Pakai, baik hak milik maupun hak atas negara.
5 Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang
telah ada atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang
pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta
Universitas Sumatera Utara
71
pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.
58
Penjelasannya yaitu Hak Tanggungan dapat pula meliputi bangunan, tanaman, dan hasil
karya misalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dan bangunan yang
dapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan tanahnya tersebut meliputi bangunan yang berada di atas maupun di bawah
permukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannya dengan hak atas tanah yang bersangkutan.
b. Subjek Hak Tanggungan
Subjek Hak Tanggungan ini diatur dalam Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT No. 4 Tahun 1996, dari ketentuan dua pasal tersebut dapat
disimpulkan bahwa yang menjadi subjek hukum dalam Hak Tanggungan adalah subjek hukum yang terkait dengan perjanjian pemberi Hak
Tanggungan. Isi di dalam suatu perjanjian Hak Tanggungan, ada dua pihak yang
mengikatkan diri, yaitu sebagai berikut: 1
Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjaminkan objek Hak Tanggungan debitur;
2 Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menrima
Hak Tanggungan sebagai jaminan dari piutang yang diberikannya.
58
H. Salim HS, Op.Cit, hal.104-105.
Universitas Sumatera Utara
72
Pasal 8 dan Pasal 9 UUHT No. 4 Tahun 1996 memuat ketentuan mengenai subjek Hak Tanggungan, yaitu sebagai berikut:
1 Pemberi Hak Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan
hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak
Tanggungan itu dilakukan. 2
Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang mendapatkan
pelunasan atas piutang yang diberikan.
59
Pemberi Hak Tanggungan biasanya dalam praktek disebut dengan debitur, yaitu orang yang meminjamkan uang di lembaga perbankan,
sedangkan penerima Hak Tanggungan disebut dengan istilah kreditur, yaitu orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak
berpiutang.
60
5. Pemberi Hak Tanggungan
Pemberian Hak Tanggungan haruslah dilakukan di hadapan PPAT. Tahap pemberian Hak Tanggungan diawali atau didahului dengan janji untuk
memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Hal ini dapat disimpulkan dari ketentuan dalam Pasal 10 ayat 1 UUHT No. 4
Tahun 1996 yang menyatakan: Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk
memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang
59
Andrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta: Sinar Grafika,2010, hal. 54.
60
H. Salim HS, Loc.Cit, hal.104.
Universitas Sumatera Utara
73
tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau
perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
61
Pasal 8 ayat 2 UUHT No. 4 Tahun 1996 untuk itu harus dibuktikan keabsahan dari kewenangan tersebut pada saat didaftarnya Hak Tanggungan
yang bersangkutan. Mereka yang akan menerima Hak Tanggungan
haruslah memperhatikan ketentuan Pasal 8 ayat 2 UUHT No. 4 Tahun 1996 yang
menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud Pasal 8 ayat 1 UUHT No. 4
Tahun 1996 tersebut di atas harus ada harus telah ada dan masih ada penulis, pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak
Tanggungan dilakukan. UUHT No. 4 Tahun 1996 menentukan bahwa kewenangan itu harus
ada pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan karena lahirnya Hak Tanggungan adalah pada saat didaftarnya Hak Tanggungan tersebut
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan diharuskan ada telah ada dan masih ada penulis, pada pemberi
Hak Tanggungan pada saat pembuatan buku tanah Hak Tanggungan.
62
6. Lahir dan Berakhirnya Hak Tanggungan
a. Akta Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya disebut sebagai APHT
dan Janji-Janji Dalam Hak Tanggungan, dan SKMHT
61
Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Jakarta: Sinar Grafika, 2008, hal. 397-398.
62
ST. Remy Sjahdeini, Op. Cit, hal. 76.
Universitas Sumatera Utara
74
Lahirnya Hak Tanggungan didasarkan pada adanya perjanjian pokok, yaitu perjanjian utang piutang. Pemberian Hak Tanggungan
didahului janji debitur untuk memberikan Hak Tanggungan kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan utang. Janji tersebut dituangkan dan
merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang, kemudian dilakukan pemberian Hak Tanggungan melalui pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya disebut sebagai APHT. Pasal 11 UUHT No. 4 Tahun 1996, APHT wajib dicantumkan:
1 nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan.
2 domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan
apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di
Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, Kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili
yang dipilih. 3
penunjukan secara jelas utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat 1 UUHT No. 4 Tahun
1996. 4
nilai tanggungan. Pasal 11 ayat 2 UUHT No. 4 Tahun 1996, dalam APHT dapat
dicantumkan janji-janji tertentu antara lain: 1
Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan danatau menentukan atau
Universitas Sumatera Utara
75
mengubah jangka waktu sewa danatau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari
pemegang Hak Tanggungan. 2
Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan,
kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
3 Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya
meliputi letak objek Hak Tanggungan apabila debitur sungguh- sungguh cedera janji.
4 Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak
Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk
mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya
ketentuan undang-undang. 5
Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan
apabila debitur cedera janji.
Universitas Sumatera Utara
76
6 Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama
bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan.
7 Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan
haknya atas objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.
8 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh
atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila objek Hak
Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
9 Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh
atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak
Tanggungan diasuransikan. 10
Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.
11 Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat 4 UUHT No. 4 Tahun
1996.
63
b. Pendaftaran Hak Tanggungan
63
Lihat, Pasal 11 ayat 1 dan 2 UUHT No. 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
77
Pendaftaran Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13 UUHT No. 4 Tahun 1996. APHT yang dibuat oleh PPAT wajib didaftarkan. Secara
sistematis tata cara pendaftaran APHT dikemukakan berikut ini: 1
Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
2 Selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan
APHT, PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutan dan dokumen yang dijadikan dasar pembuatan akta warkah lain yang
diperlukan kepada Kantor Pertanahan. 3
Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya
dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas
tanah yang bersangkutan. 4
Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
5 Hak Tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah penerimaan secara
lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika
Universitas Sumatera Utara
78
hari ketujuh itu jatuh pada hari libur maka buku tanah hak tanggungan tersebut diberi tanggal pada hari kerja berikutnya.
64
Prosedur Pendaftaran di atas, tampaklah bahwa momentum lahirnya pembebanan Hak Tanggungan atas tanah adalah pada saat hari
buku tanah Hak Tanggungan dibuat di Kantor Pertanahan. Tanpa pendaftaran Hak Tanggungan dianggap tidak pernah ada.
c. Sertifikat Hak Tanggungan
Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan sebagai bukti keberadaan atau eksistensi Hak Tanggungan dapat ditemukan pengaturannya dalam
ketentuan Pasal 14 UUHT No. 4 Tahun 1996, yang menyatakan sebagai berikut:
1
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
2
Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG
MAHA ESA.
3
Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse akta Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.
64
Lihat, Pasal 13 UUHT No. 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
79
4
Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan yang
dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
5
Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
65
Sertifikat Hak Tanggungan merupakan tanda bukti adanya Hak Tanggungan, berarti Hak Tanggungan tidak bisa dibuktikan dengan alat
bukti yang lain. Sekalipun tidak disebutkan secara tegas, tetapi dalam kenyataannya sertifikat Hak Tanggungan merupakan salinan buku tanah
Hak Tanggungan. Kiranya tidak tertutup kemungkinan, bahwa adanya Hak Tanggungan dibuktikan dengan buku tanah Hak Tanggungan yang
tersimpan di Kantor Pertanahan.
66
d. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan selanjutnya disebut
sebagai SKMHT SKMHT wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT, ini
diatur dalam Pasal 15 ayat 1 yaitu: 1
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai
berikut: a
tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan Hak Tanggungan;
b tidak memuat kuasa substitusi;
c mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, jumlah
utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan.
67
65
Lihat,Pasal 14 UUHT No. 4 Tahun 1996.
66
Rachmadi Usman, Op. Cit, 2008, hal. 461-462.
67
Lihat,Pasal 15 ayat 1 UUHT No. 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
80
e. Peralihan Hak Tanggungan
Hak Tanggungan dapat dialihkan kepada pihak lainnya. Peralihan Hak Tanggungan ini diatur dalam Pasal 16 UUHT No. 4 Tahun 1996;
1 Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena
cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditur
yang baru. 2
Beralihnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor Pertanahan.
3 Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor
Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah Hak Tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak
Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
4 Tanggal pencatatan pada buku tanah adalah tanggal hari ketujuh
setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu
jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
5 Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada
hari tanggal pencatatan.
Universitas Sumatera Utara
81
6 Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti
dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan akan batal demi hukum.
Peralihan Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditur yang baru kepada Kantor Pertanahan. Hal-hal yang dilakukan Kantor
Pertanahan berkaitan dengan pendaftaran peralihan Hak Tanggungan adalah melakukan:
1 Pencatatan pada buku tanah Hak Tanggungan,
2 Buku-buku hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan,
dan 3
Menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah.
Tanggal pencatatan pada buku tanah adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika pada hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
Sedangkan momentum berlakunya peralihan Hak Tanggungan bagi pihak ketiga, yaitu pada hari tanggal pencatatan pada buku tanah oleh Kantor
Pertanahan.
68
f. Hapusnya Hak Tanggungan
68
H. Salim HS, Op. Cit, hal. 186.
Universitas Sumatera Utara
82
Sudikno Mertokusumo, mengemukakan 6 enam cara berakhirnya atau hapusnya Hak Tanggungan. Keenam cara tersebut disajikan berikut
ini: 1
Dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh debitur. Di sini tidak terjadi cedera janji atau sengketa.
2 Debitur tidak memenuhi tepat pada waktu, yang berakibat debitur
akan ditegur oleh kreditur untuk memenuhi prestasinya. Teguran ini tidak jarang disambut dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur
dengan sukarela, sehingga dengan demikian utang debitur lunas dan perjanjian utang piutang berakhir.
3 Debitur cedera janji. Dengan adanya cedera janji tersebut, maka
kreditur dapat mengadakan parate executie dengan menjual lelang barang yang dijaminkan tanpa melibatkan Pengadilan. Utang
dilunasi dari hasil penjualan lelang tersebut. Dengan demikian, perjanjian utang piutang berakhir.
4 Debitur cedera janji, maka kreditur dapat mengajukan sertifikat
Hak Tanggungan ke Pengadilan untuk dieksekusi berdasarkan Pasal 224 HIR yang diikuti pelelangan umum. Dengan dilunasi
utang dari hasil penjualan lelang, maka perjanjian utang piutang berakhir. Di sini tidak terjadi gugatan.
5 Debitur cedera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka
debitur digugat oleh kreditur, yang kemudian diikuti oleh putusan Pengadilan yang memenangkan kreditur kalau terbukti. Seperti
Universitas Sumatera Utara
83
yang terjadi pada cara yang kedua dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur dengan sukarela maka pelelangan umum tidak akan
dilaksanakan dan dengan demikian perjanjian utang piutang berakhir.
6 Debitur tidak mau melaksanakan putusan Pengadilan yang
mengalahkannya dan tidak mau melunasi utangnya maka Pengadilan akan mengeksekusi secara paksa dengan pelelangan
umum yang hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitur, dan mengakibatkan perjanjian utang piutang berakhir.
69
Pasal 18 ayat 1 UUHT No. 4 Tahun 1996 ditetapkan sebagai limitatif peristiwa-peristiwa atau hal-hal yang dapat menyebabkan berakhir
atau hapusnya Hak Tanggungan: Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
1 Hutang akan berakhir atau hapus jika dijaminkan dengan Hak
Tanggungan; 2
Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai
dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan;
3 Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan
berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani
69
H. Salim HS, Op. Cit, hal. 187-188.
Universitas Sumatera Utara
84
Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan;
4 Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang
dibebani Hak Tanggungan tidak menghapuskan utang yang dijaminkan karenanya debitur tetap berkewajiban untuk melunasi
sisa uangnya.
70
Accessoir merupakan sifat dari Hak Tanggungan, adanya Hak Tanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya.
Apabila utang tersebut hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus
juga.
71
B. Eksekusi Hak Tanggungan
