Akta otentik Akta dibawah tangan

44 Daya pembuktian materiil, fokus permasalahannya berkenaan dengan kebenaran isi keterangan yang tercantum di dalam akta di bawah tangan. Benar atau tidak isi akta dibawah tangan dan sejauh mana kebenaran isinya yang tercantum di dalamnya. Prinsip yang harus ditegakkan menghadapi penerapan daya pembuktian materiil adalah secara materiil isi keterangan yang tercantum di dalam akta dibawah tangan, harus dianggap benar; dalam arti, apa yang diterangkan dalam akta oleh penanda tangan, dianggap benar sebagai keterangan yang dikehendakinya dengan demikian secara materiil, isi yang tercantum dalam akta dibawah tangan mengikat kepada diri penanda tangan. 75

F. Kekuatan Hukum Perjanjian Jual Beli di Bawah Tangan.

Kekuatan perjanjian jual beli kavling digantungkan pada saat dibuatnya Perjanjian Jual Beli tersebut, apabila perjanjian tersebut dibuat pada saat proses pembangunan telah memenuhi syarat minimal pembangunan yakni dua puluh lima persen, maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan memiliki kekuatan yang sama dengan kekuatan perjanjian umumnya yang didasarkan kepada Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi : “semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta jenis akta yang dibuat apakah dibuat dengan akta otentik atau dibawah tangan”.

1. Akta otentik

Mengenai akta otentik, penjelasannya diatur di dalam Pasal 1868 KUH Perdata yang berbunyi “suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang 75 Ibid, hal 68 Universitas Sumatera Utara 45 ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya”. Unsur-unsur akta otentik adalah bahwa akta itu dibuat dan diresmikan dalam bentuk menurut hukum, akta itu dibuat dihadapan pejabat umum dan akta itu dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang untuk membuatnya ditempat dimana akta itu dibuat, maka yang dimaksud sebagai akta otentik harus memenuhi kriteria sebagai berikut: 76 a. Bentuknya sesuai Undang-Undang. b. Dibuat di hadapan pejabat umum yang berwenang. c. Kekuatan pembuktian yang sempurna. d. Kalau disangkal mengenai kebenarannya, maka penyangkal harus membuktikan mengenai ketidakbenarannya. Akta otentik mempunyai kekuatan yang sempurna dan mengikat artinya: 77 a. Sempurna: bahwa untuk membuktikan akta itu sempurnatidak, benartidak, cukup dibuktikan dengan akta itu sendiri. Dengan kata lain tidak memerlukan pembuktian dengan alat bukti lainnya. b. Mengikat: bahwa hakim harus menguji kebenaran isi akta otentik itu sendiri kecuali dapat dibuktikan sebaliknya.

2. Akta dibawah tangan

Pada Pasal 1874 a. Menyebutkan : ”Jika pihak yang berkepentingan menghendaki, di luar hal termaksud dalam alinea kedua pasal yang lalu, pada tulisan-tulisan di bawah tangan yang ditandatangani, dapat juga diberi suatu pernyataan dari seorang Notaris atau seorang pejabat lain yang ditunjuk undang-undang, yang menyatakan bahwa si penanda tangan tersebut dikenalnya atau telah diperkenalkan kepadanya, bahwa isi akta telah dijelaskan kepada si penanda tangan, dan bahwa setelah itu penandatanganan dilakukan di hadapan pejabat tersebut.” 76 http:irmadevita.com2008perbedaan-akta-otentik-dengan-surat-di-bawah-tangan, diakses pada tanggal 24 Februari 2012 77 Handri Raharjo, Op.Cit, hal 65. Universitas Sumatera Utara 46 Akta dibawah tangan apabila dirumuskan dari Pasal 1874 KUHPerdata adalah : 78 a. Tulisan atau akta yang ditandatangani dibawah tangan; b. Tidak dibuat dan ditanda tangani di hadapan pejabat yang berwenang pejabat umum, tetapi dibuat sendiri oleh seseorang atau para pihak; c. Secara umum terdiri dari segala jenis tulisan yang tidak dibuat oleh atau di hadapan pejabat, meliputi surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga dan tulisan yang dibuat tanpa perantaraan pejabat umum. Akta di bawah tangan memiliki ciri dan kekhasan tersendiri, berupa: a. Bentuknya yang bebas. b. Pembuatannya tidak harus di hadapan pejabat umum. c. Tetap mempunyai kekuatan pembuktian selama tidak disangkal oleh pembuatnya. d. Bila harus dibuktikan, maka pembuktian tersebut harus dilengkapi juga dengan saksi-saksi dan bukti lainnya. Oleh karena itu, biasanya dalam akta di bawah tangan, sebaiknya dimasukkan dua orang saksi yang sudah dewasa untuk memperkuat pembuktian. 79 Syarat suatu tulisan bernilai sebagai akta dibawah tangan adalah : 80 a. Surat atau tulisan itu ditandatangani; b. Isi yang diterangkan didalamnya menyangkut perbuatan hukum atau hubungan hukum; c. Sengaja dibuat untuk dijadikan bukti dari perbuatan hukum yang disebut didalamnya. Daya kekuatan pembuktian akta dibawah tangan hanya terbatas pada kekuatan pembuktian formil dan materil. Pembuktian formil menyangkut kebenaran identitas tanda tangan dan penandatangan. Pada pembuktian materi fokus permasalahan adalah 78 M.Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal 589-590 79 http:irmadevita.com2008perbedaan-akta-otentik-dengan-surat-di-bawah-tangan, diakses pada tanggal 24 Februari 2012 80 M.Yahya Harahap, Op.Cit, hal 590 Universitas Sumatera Utara 47 menyangkut kebenaran isi keterangan yang tercantum didalamnya. 81 Untuk menegaskan kebenaran tanda tangan yang terdapat dalam akta yang dibuat dibawah tangan maka akta tersebut disahkan kebenarannya oleh notaris dengan legalisasi. 82 Apabila dikaitkan dengan kedudukan akta di bawah tangan yang dilegalisasi dengan akta di bawah tangan yang tidak dilegalisasi pada dasarnya sama-sama bukan akta otentik dalam hal pembuktiannya. Namun apabila dikaitkan dengan kebenaran tanda tangan, akta di bawah tangan yang dilegalisasi lebih kuat dari pada akta di bawah tangan yang tidak dilegalisasi. Hal ini dikarenakan penandatanganan akta di bawah tangan yang dilegalisasi dilakukan dihadapan Notaris selaku Pejabat Umum yang berwenang untuk itu. 83 Perbedaan antara Legalisasi dan Register Waarmerking adalah: 1. Legalisasi Artinya, dokumensurat yang dibuat di bawah tangan tangan tersebut ditanda-tangani di hadapan notaris, setelah dokumensurat tersebut dibacakan atau dijelaskan oleh Notaris yang bersangkutan. Sehingga tanggal dokumen atau surat yang bersangkutan adalah sama dengan tanggal legalisasi dari notaris. Dengan demikian, notaris menjamin keabsahan tanda-tangan dari para pihak yang dilegalisir tanda-tangannya, dan pihak yang bertanda-tangan dalam dokumen karena sudah dijelaskan oleh notaris tentang isi surat 81 Ibid, hal 593 82 Ibid, hal 597 83 Sidah, Op.Cit, hal 24 Universitas Sumatera Utara 48 tersebut, tidak bisa menyangkal dan mengatakan bahwa yang bersangkutan tidak mengerti isi dari dokumensurat tersebut. 84 Dengan Legalisasi mengartikan tindakan hukum tersebut harus memenuhi beberapa syarat yaitu : 85 a. bahwa notaris itu mengenal orang membubuhkan tanda tangannya; b. bahwa isi akta itu diterangkan dan dijelaskan kepada orangnya; c. bahwa kemudian orang tersebut membubuhkan tanda tangannya dihadapan notaris. Untuk legalisasi ini, kadang dibedakan oleh notaris yang bersangkutan, dengan Legalisasi tanda-tangan saja. Dimana dalam legalisasi tanda-tangan tersebut notaris tidak membacakan isi dokumensurat dimaksud. 86 Pasal 15 ayat 2 huruf a UUJN yang mengatur tentang legalisasi berbunyi : “Notaris berwenang mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus”. Notaris dalam memberi legalisasi, membubuhkan tanggal dan keterangan bagian bawah dari surat itu, Ketentuan ini ditemukan dalam Engelbrecht 1960 hlm. 1753, yakni ordonansi Stbl. 1867-29, yang kemudian diubah dengan Stbl. 1916-44 jo.43, Pasal 1 ayat 2, 87 dengan mencantumkan keterangan yang berbunyi: 84 Irma Devita, Legalisasi atau Waarmerking, http:irmadevita.com2008legalisasi-dan-waarmerking, diakses tanggal 29 Mei 2012 85 Tan Thong Kie, Studi notariat dan serba-serbi praktek notaris, PT. Ichtiar Baru Van Hoeve, Jakarta, 2007, hal 520 86 Irma Devita, op. cit. 87 Tan Thong Kie, Op.Cit, Hal 520 Universitas Sumatera Utara 49 Nomor. ……LEGII2012 Saya yang bertanda tangan dibawa ini ….., Notaris di…. Menerangkan bahwa isi surat ini telah saya bacakan dan terangkan kepada …. yang saya notaris kenaldiperkenalkan kepada saya notaris dan sesudah itu maka … membubuhkan tanda tangan cap jarinya diatas surat ini dihadapan saya, notaris. 2. Register Waarmerking Register adalah dokumensurat yang bersangkutan di daftar dalam buku khusus yang dibuat oleh Notaris. Biasanya hal ini ditempuh apabila dokumensurat tersebut sudah ditanda-tangani terlebih dahulu oleh para pihak, sebelum di sampaikan kepada notaris yang bersangkutan. Jika ditinjau dari sudut kekuatan hukumnya untuk pembuktian, maka tentu saja lebih kuat Legalisasi daripada Register Waarmerking. 88 kekuatan waarmerking tidak ada jaminan, karena baik tanggal, tanda tangan, isi surat tersebut tidak dijamin oleh notaris. 89 Dengan mencantumkan keterangan yang berbunyi: Nomor : ......WVI2012 -Dibubuhi cap dan didaftarkan dalam buku yang dipergunakan khusus untuk itu oleh saya, ...... Notaris di ...., Pada hari ini, hari .... tanggal .... 88 Ibid. 89 Sutrisno, Komentar UU Jabatan Notaris Buku I, 2007, hal 420 Universitas Sumatera Utara 50

BAB III HAMBATAN DALAM PENGALIHAN JUAL BELI KAVLING YANG

DILAKUKAN OLEH PENGEMBANG Proses jual-beli tanah kavling apabila ditinjau dari sudut yuridis tiada lain adalah proses jual-beli tanah, hanya saja dalam hal penyediaan lahan tanah sebagai obyek jual-belinya yang memiliki perbedaan dengan jual-beli tanah pada umumnya. Kebijaksanaan pemerintah di bidang perumahan akan sangat menentukan arah konsep pengadaan perumahan secara nasional, peran dari berbagai pihak yang terlibat dalam pengadaan perumahan, sumber dan cara pendanaan, serta sistem pengadaan perumahan. Undang-undang sebagai landasan hukum dan penjabaran kebijaksanaan pemerintah baik yang langsung maupun tidak langsung dengan pengadaan perumahan ditingkat nasional maupun daerah, sangat diperlukan dalam memberikan arahan dan rambu-rambu dalam pelaksanaan di lapangan.

A. Proses Pengurusan Izin Kawasan Perumahan Permukiman

Menurut Prajudi Atmosudirdjo, izin adalah penetapan yang merupakan dispensasi dari suatu larangan oleh undang-undang. Penataan tanah untuk perumahan dan pemukiman bertujuan untuk : 90 a. Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat; b. Menyediakan perumahan dan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur; c. Memberikan arah pada pertumbuhan wilayah dan penyebaran penduduk yang rasional; 90 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah, rajawali press, Jakarta, 2008, hal 12 50 Universitas Sumatera Utara 51 d. Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya dan bidang- bidang lain. Penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan pemukiman yang berupa Kavling Siap Bangun tersebut sesuai dengan Pasal 32 UU Perumahan Pemukiman No. 4 tahun 1992 diselenggarakan dengan: a. Penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh negara; b. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; c. Pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Strategi Pengembangan Kawasan Permukiman Skala Besar Jangka Pendek adalah mendorong revitalisasi pengembangan perumahan dan permukiman skala besar, dengan kegiatan: 91 a. Inventarisasi dan Evaluasi Penyelenggaraan KasibaLisiba; b. Penyelesaian dan konsultasi Publik Peraturan dan Pedoman Penyelenggaraan KasibaLisiba; c. Bantuan Teknispendampingan dalam penyelenggaraan KasibaLisiba; d. Mendorong percepatan dalam penetapan lokasi KasibaLisiba; e. Mendorong upaya pencadangan pendayagunaan tanah untuk KasibaLisiba dan percepatan sertifikasi tanah; f. Memberikan dukungan penyediaan prasarana dan sarana baik yang bersumber dari pusat maupun daerah. Strategi Pengembangan Kawasan Permukiman Skala Besar Jangka Menengah adalah meningkatkan penyelenggaraan KasibaLisiba dengan kegiatan; 92 a. Meningkatkan upaya optimalisasi kawasan terbangun melalui peremajaan kawasan dengan pendekatan KasibaLisiba dan pembangunan Rusun; b. Pemberian insentif dan disinsentif dalam penyelenggaraan Kasibalisiba; c. Meningkatkan dukungan prasarana kawasan permukiman; d. Meningkatkan peluang swasta dalam penyelenggaraan KasibaLisiba; 91 http:www.ppt2txt.comr8e9d7101, diakses tanggal 28 Mei 2012 92 Ibid. Universitas Sumatera Utara 52 e. Mendukung penyelenggaraan KasibaLisiba pada kawasan khusus kawasan perbatasan dan kawasan pertumbuhan ekonomi. f. Penetapan lokasi KasibaLisiba perlu diawali dengan penyiapan skenario pembangunan perumahan dan permukiman dalam bentuk penyusunan RP4D Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman di Daerah. Wewenang pemerintah daerah provinsi dalam penyelenggaraan penataan ruang meliputi : 93 a. Pengaturan, pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan ruang wilayah provinsi, dan kabupatenkota, serta terhadap pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis provinsi dan kabupatenkota; b. Pelaksanaan penataan ruang wilayah provinsi; c. Pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis provinsi, dan d. Kerjasama penataan ruang antarprovinsi dan pemfasilitasan kerjasama penataan ruang antar kabupatenkota. Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar, diatas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan permukiman, yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas- fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat yang menghuninya. Perusahaan yang dapat diberi tanah untuk usaha di bidang pembangunan perumahan adalah : 94 a. Jika perusahaannya berbentuk badan hukum, maka hak yang diberikan adalah hak pengelolaan, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai; 93 Ibid, hal 146 94 Pasal 2 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 Tentang Penyediaan Dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Universitas Sumatera Utara 53 b. Jika perusahaannya merupakan usaha perorangan dan pengusaha berkewarganegaraan Indonesia, hak yang diberikan berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Pengembang swasta umumnya tidak bergerak dalam bidang lisiba dan kasiba, hal ini disebabkan, Kasiba di daerah-daerah masih dimiliki Perum Perumnas. Bahkan, di sebagian besar daerah tidak ada tersedia Kasiba, sehingga pengembang mengambil inisiatif untuk membangun secara sporadis tidak terpadu. 95 Pengembangan kawasan permukiman membutuhkan lahan minimal 250 hektare. Selain itu infrastrukturnya, seperti akses jalan, drainase, jaringan listrik, air, gas, dan telepon, harus memadai. Karena besarnya biaya investasi untuk membangun Kasiba, maka penyediaan dan pengelolaannya tidak dapat dilakukan oleh swasta. Pemerintah harus berada di garis depan, terutama dengan memanfaatkan lahan milik negara yang terbengkalai sebagai Kasiba atau Lisiba. Kasiba yang sudah memiliki badan pengelola antara lain Kasiba Martubung – Medan Sumut, ditetapkan 1992. 96 Ijin dan Persyaratan Pembangunan Perumahan antara lain:

a. Ijin Prinsip

Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur BupatiWalikota bahwa calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah. Untuk luasan lahan kurang dari 15 ha surat permohonan ditujukan dan dikeluarkan oleh 95 http:www.bumn.go.idperumnaspublikasiberitapengembangan-pemukiman, diakses tanggal 1 Juni 2012 96 Ibid. Universitas Sumatera Utara 54 BupatiWalikota, apabila luasan lahan 15-200 ha surat permohonan ditujukan dan dikeluarkan oleh Gubernur. Proses ijin 3-4 bulan dengan masa berlaku 6 bulan. Dengan persyaratan melengkapi Fotokopi akte pendirian badan hukum, fotokopi NPWP, gambar site tanah yang diajukan, surat keterangan tentang letak luas dan jenis tanah yang akan digunakan, surat pernyataan dengan materai tentang kesanggupan akan memberi ganti rugi bagi pemilik tanah yang berhak dan surat keterangan tentang uraian rencana kegiatan. 97

b. Ijin Lokasi

Ijin lokasi merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk membelimelaksanakan pembebasan tanah masyarakat. Izin lokasi diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah sesuai dengan tata ruang Wilayah yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak. 98 Adapun persyaratannya mengisi surat permohonan dengan dilampiri fotokopi KTP pemohon dan kuasanya bila dikuasakan, fotokopi NPWP, fotokopi akte pendirian badan usaha dan bukti pengesahannya, proposal kegiatan, site plan sementara, surat pernyataan dengan materai tentang tanah- tanah yang sudah dimiliki, fotokopi bukti kepemilikan hak atas tanah yang direncanakan, surat pernyataan dengan materai tentang kerelaan dari pemilik hak atas tanah, surat pernyataan dengan materai tentang kesanggupan akan memberi ganti rugi bagi pemilik tanah yang berhak, fotokopi SPPT dan tanda 97 Fardhani, Izin Mendirikan Perumahan, http:www.fardhani.com200909215-syarat-ijin- perumahan-yang-harus-anda-lengkapi, diakses pada tanggal 21 April 2012 98 Thomas Soebroto, Panduan Membuka Perusahaan, Dahara Prise, Semarang, 1995, hal 190 Universitas Sumatera Utara 55 lunas pajak tahun terakhir, notulensi rapat sosialisasi rencana kegiatan diketahui dukuh, lurah desa, camat dan disertai daftar hadir, surat pernyataan dengan materai tentang rencana penyediaan fasilitas makam, gambar denah letak tanah yang dimohon dan surat kuasa bila diurus orang lain. 99 Pasal 5 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 Tentang Izin Lokasi menyebutkan jangka waktu berlakunya izin lokasi untuk tanah seluas sampai dengan 25 Ha adalah 1 satu tahun, untuk tanah seluas lebih dari 25 Ha sampai dengan 50 Ha adalah 2 dua tahun dan tanah seluas lebih dari 50 Ha adalah selama 3 tiga tahun. Izin Lokasi dapat diberikan kepada perusahaan untuk usaha pengembangan perumahan dan permukiman yang sudah mendapat persetujuan penanaman modal sebagai berikut: 100 1 Kawasan perumahan permukiman: a. 1 propinsi : 400 Ha b. Seluruh Indonesia : 4.000 Ha 2 Kawasan resort perhotelan : a. 1 Propinsi : 200 Ha b. Seluruh Indonesia: 4.000 Ha 101 99 Fardhani, op.cit 100 Pasal 4 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertahanan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 Tentang Izin Lokasi 101 Pasal 4 ayat 4 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertahanan Nasional nomor 2 Tahun 1999 Tentang Izin Lokasi Ketentuan di dalam Pasal ini tidak berlakunya untuk: a. Badan usaha Milik Negara BUMN yang berbentuk Perusahaan Umum PERUM dan Badan Usaha Milik Daerah BUMD; b. Badan Usaha yang seluruh atau sebagaian besar sahamnya dimiliki oleh Negara, baik Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah; c. Badan Usaha yang seluruhnya atau sebagian besar sahamnya dimiliki oleh masyarakat dalam rangka “go Public”. Universitas Sumatera Utara 56

c. Ijin Mendirikan Bangunan IMB

Permohonan IMB ditujukan kepada Walikota Medan cq Kepala Dinas Tata Kota Dan Tata Bangunan. Luas Bangunan 200 m² ditandatangani oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Tata Bangunan Kota Medan sedangkan luas Bangunan 200 m² dan luas minimum adalah 36 m² 102 . ditandatangani oleh Walikota Medan. Lama waktu yang dibutuhkan untuk pengurusan IMB KSB adalah 16 hari kerja. 1 Persyaratan Administrasi : a. Pengisian Formulir Surat Permohonan IMB. b. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk yang masih berlaku. c. Fotocopy SPPT dan Pelunasan PBB tahun terakhir. d. Fotocopy Hak Atas Tanah yang telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang, antara lain : i. Fotocopy Sertifikat yang dilegalisir oleh BPN ataupun Notaris. ii. Fotocopy Akta Jual Beli dari NotarisCamat iii.Asli Surat Tidak Silang Sengketa yang dikeluarkan oleh Lurah dan diketahui oleh Camat setempat; bagi surat tanah yang bukan Sertifikat dan SK Camat. e. Asli Surat Kuasa, Akte perusahaan, surat keputusan instansi, bagi pemohon yang bukan pemilik tanah atas nama pemilik tanah. 2 Persyaratan Teknis : a. Gambar Rencana Bangunan rangkap 3 : i. Denah Site Plan ii. Tampak depan dan samping iii.Potongan memanjang dan melintang iv.Gambar Konstruksi pondasi, sloop, kolom, balok, lantai, tangga, rencana atapkap, kecuali untuk bangunan rumah tempat tinggal 1 satu lantai. v. Sumur peresapan, septic tank, dan bak kontrol. vi.Untuk Bangunan Pagar Denah, Tampak Potongan dan Situasi b. Perhitungan konstruksi yang dibuat oleh konsultan dan ditandatangani oleh perencana, bagi bangunan dengan : i. Bentangan balok lebih dari 6 enam meter. 102 Penjelasan Pasal 22 ayat 3 UU No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Universitas Sumatera Utara 57 ii. Ketinggian 2 dua lantai atau lebih bagi bangunan yang digunakan untuk kepentingan umum. iii.Ketinggian bangunan lebih dari 3 tiga lantai. iv.Konstruksi baja atau kayu yang bentangnya lebih dari 12 meter. v. Konstruksi baja atau kayu yang ketinggian tiangnya lebih dari 6 enam meter perlantai.

B. Penyerahan Fasilitas Umum dan Sosial

Perusahaan pembangunan perumahan harus membangun dan menyediakan tanah sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Sarana Umum dan Sarana Sosial Perumahan kepada Pemerintah Daerah. Penyerahan prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial diserahkan bila telah memenuhi syarat sebagai berikut: 103 a. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telah selesai dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yang telah disahkan oleh Pemerintah Daerah. b. Pembangunan prasarana lingkungan, utilitas umum dan penyediaan tanah peruntukan fasilitas sosial telah memenuhi standard sebagai tersebutdalam Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20KPTS1986 tanggal 16 Mei 1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun. c. Telah mengalami pemeliharaan oleh PERUM PERUMNASPerusahaan Pembangunan Perumahan paling lama 1 satu tahun terhitung sejak selesainya pembangunan prasarana termaksud dengan ketentuan: a. Minimal 50 dari tahapan pembangunan rumah yang direncanakan telah dibangun. b. Luas minimal tahapan pembangunan adalah 5 Ha. c. Untuk luas areal lebih kecil dari 5 lima Ha penyerahannya dilakukan sekaligus. d. Masa pemeliharaan paling lama satu tahun terhitung sejak tanggal Berita Acara Pendahuluan II dan atau Berita Acara Pemeriksaan oleh Dinas Pekerjaan Umum setempat. 103 Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum Dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah Universitas Sumatera Utara 58 Pemerintah daerah menerima penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman yang telah memenuhi persyaratan: 104 a. Persyaratan umum meliputi: i. lokasi prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan rencana tapak yang sudah disetujui oleh pemerintah daerah; dan ii. sesuai dengan dokumen perijinan dan spesifikasi teknis bangunan. b. Persyaratan teknis; c. Persyaratan administrasi harus memiliki: i. dokumen rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah; ii. Ijin Mendirikan Bangunan IMB bagi bangunan yang dipersyaratkan; iii. Ijin Penggunaan Bangunan IPB bagi bangunan yang dipersyaratkan; dan iv. surat pelepasan hak atas tanah dari pengembang kepada pemerintah daerah. Penyerahan Fasos, Fasum dan Prasarana Lingkungan bagi perumahan horizontal dengan luas lebih dari 5 ha dilaksanakan secara bertahap sebagai berikut: 105 a. Penyerahan fasilitas sosial dilaksanakan secara keseluruhan pada saat site plan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang; b. Penyerahan fasilitas umum dan prasarana lingkungan dilaksanakan secara bertahap sesuai prosentase jumlah kavling efektif terbangun dan terjual. Penyerahan sebesar 40 dari jumlah fasum dan prasarana lingkungan pada saat kavling efektif terbangun dan terjual sejumlah 50; Penyerahan sebesar 100 dari jumlah fasum dan prasarana lingkungan pada saat kavling efektif terbangun dan terjual sejumlah 90. Pemeliharaan Fasos, Fasum dan Prasarana Lingkungan yang diserahkan tetap menjadi kewajiban Pengembang sampai seluruh kavling efektif terbangun dan terjual. Sebelum dilakukan penyerahan oleh Pemohon kepada Pemda terlebih dahulu dilakukan verifikasi oleh Tim Verifikasi. Hasil verifikasi dituangkan dalam Berita 104 Pasal 15 Permendagri No. 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah 105 Pengembang ingkar janji untuk penyediaan fasum dan fasos, http:masduwi.wordpress.com20081229pengembang-ingkar-janji-untuk-menyediakan-fasos-dan-fasum, diakses tanggal 11 Mei 2012 Universitas Sumatera Utara 59 Acara Pemeriksaan Lapangan. Bentuk penyerahan fasos, Fasum dan prasarana lingkungan meliputi : 106 a. Penyerahan fasilitas umum dan prasarana lingkungan kepada Pemda dalam bentuk Berita Acara hasil verifikasi; b. Penyerahan Fasos kepada Pemda harus dilengkapi dengan sertipikat tanah atas nama Pemda; c. Dalam hal sertipikat belum selesai maka penyerahan tersebut disertakan dengan bukti proses pengurusan dari Kantor Badan Pertanahan Nasional BPN; d. Di sebutkan dalam Pasal 8 bahwa Pembangunan dan pengelolaan Fasos dapat dikerjasamakan dengan pihak ketiga sepanjang dapat memberikan manfaat langsung bagi penghuni perumahan tersebut. Selain berbagai peraturan tersebut diatas dikeluarkan pula Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 21 Tahun 1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal. Berdasarkan Keputusan Menteri tersebut dapat disimpulkan bahwa perolehan tanah dilakukan secara langsung antara perusahaan dengan pemilik atau pemegang hak atas tanah atas dasar kesepakatan yang dapat dilakukan melalui cara pemindahan hak atas tanah atau melalui pelepasan atau penyerahan hak atas tanah yang diikuti dengan pemberian hak. Dalam Pasal 32 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 disebutkan bahwa penyediaan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan dengan cara penggunaan tanah yang langsung dikuasai oleh negara, konsolidasi tanah oleh pemilik tanah dan cara pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah. Konsolidasi tanah merupakan penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah untuk 106 Agis Sugiana, peraturan tentang serah terima fasum fasos http:grandprimabintara.wordpress.com20110123peraturan-tentang-E2809Cserah-terimaE2809D- fasos-fasum, diakses tanggal 9 Mei 2011 Universitas Sumatera Utara 60 pembangunan. Penataan kembali penguasaan tanah berarti melakukan upaya pengaturan secara rinci terutama tentang subyek, obyek secara benar dan sah. 107

C. Persyaratan Pembangunan Perumahan dan Pemukiman

Tipe-Tipe rumah : 108 1. Rumah lengkap Rumah yang terdiri dari satu lantai dengan kriteria sebagai berikut: a. Luas bangunan minimum 36 m2 dan maksimum 70 m2; b. Luas persil mimimum 60 m2 dan maksimum 200 m2, kecuali untuk persil pojok dapat ditambah pada salah satu sisi yang sejajar jalan samping sesuai dengan ketentuan minimum lebar garis sempadan bangunan 2. Rumah inti rumah tidak lengkap Tempat kediaman yang mempunyai satu ruangan dengan luas minimum 12 m2, dan dimungkinkan untuk dikembangkan menjadi rumah sederhana lengkap dengan luas 36 m2 3. Rumah sederhana berlantai dua Rumah lengkap terdiri dari dua lantai dengan kriteria sebagai berikut : a. Luas bangunan minimum 40 m2 dan maksimum 165 m2 b. Luas persil minimum 45 m2 dan maksimum 165 m2 kecuali untuk persil pojok dapat ditambah pada salah satu sisi yang sejajar jalan samping sesuai dengan ketentuan minimum lebar garis sempadan bangunan Persyaratan pembangunan Kapling Siap Bangun adalah : 109 a. Perencanaan, Pelaksanaan dan pengawasan pembangunan kapling siap bangun beserta lingkungannya harus dilaksanakan oleh tenaga ahli dalam bidangnya. b. Pelaksanaan pembangunan lingkungan Kapling Siap Bangun baru dapat dimulai sesudah ada ijin dari instansi yang berwenang. c. Persyaratan-persyaratan administratif yang menyangkut pengadaan tanah, perencanaan proyek serta legalitas dan bonafiditas perusahaan pembangunan 107 http:au.search.yahoo.comsearch;_ylt=A0oGkmgUGshPCEcAgwEL5gt.?p=permendagri20tentan g20penyediaan20dan20pemberian20tanah20untuk20keperluan20perusahaanfr2=sb-topfr=yff35- sfprd=r1, diakses tanggal 1 Juni 2012 108 http:www.docstoc.comdocs59701228Tata-Cara-Perencanaan-Lingkungan-Perumahan-Sederhana- tidak-Bersusun-di-daerah-Perkotaan-28SNI-03-6981-200429 109 http:investasipropertysemarang.wordpress.com20101026untung-rugi-beli-kaveling, diakses tanggal 2 Juni 2012 Universitas Sumatera Utara 61 Kapling Siap Bangun developer harus mengikuti ketentuan peraturan perundangan-undangan yang berlaku. Kriteria Pemilihan Lokasi dalam membangun Kapling Siap Bangun harus tersedia lahan yang cukup. Luas tanah untuk lokasi pembangunan Kapling Siap Bangun minimal dapat diperuntukkan untuk membangun rumah yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, dan fasilitas sosial perumahan. Dalam menentukan Kapling Siap Bangun harus sudah mendapat ijin dari Pemerintah Daerah dan telah dilakukan penyelidikan awal dalam hal kondisi tanah, topografi, dan lingkungan sekitarnya. Persyaratan pembangunan perumahan dan permukiman tidak bersusun: 110 1. Pembangunan perumahan sederhana tidak bersusun harus mengikuti Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20KPTS1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun dan peraturan perubahannya. 2. Pembangunan rumah sangat sederhana harus memenuhi Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 54PRT1991 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sangat Sederhana dan peraturan perubahannya. 3. Pembangunan rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah wajib menerapkan ketentuan lingkungan hunian yang berimbang sesuai dengan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Perumahan Rakyat No. 648-384 Tahun 1992, No. 739KPTS1992 dan No. 09KPTS1992 dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat selaku Ketua Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional No. 04KPTSBKP4N1995 tentang Ketentuan Lebih Lanjut Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat. 4. Bangunan rumah tidak bersusun yang belum selesai dibangun, dapat dijual dengan syarat harus memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09KPTS M1995 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah. 110 Syarat Syarat kelengkapan prasarana dan sarana perumahan, http:anisavitri.wordpress.com20090424syarat-kelengkapan-prasarana-dan-sarana-perumahan Universitas Sumatera Utara 62 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 Tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan Pasal 2 dicantumkan syarat-syarat antara lain: a. Jangka waktu penyelesaian pembelianpembebasan tanah diberikan secara bertahap selama 6 enam bulan sampai 1 satu tahun dan diperpanjang paling lama satu tahun untuk setiap tahap jika terdapat alasan yang cukup kuat. b. Pembelian atau pembebasan tanah dilakukan atas dasar musyawarah untuk mencapai kesepakatan. c. Apabila tidak tercapai kesepakatan ganti rugi dapat ditempuh dengan cara menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah yang terkena rencana proyek pembangunan atau mengikutsertakan pemilik tanah dalam bentuk penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah. d. Setelah dilakukan pembelian atau pembebasan tanah wajib mengajukan permohonan pendaftaran atau permohonan hak dalam waktu 6 enam bulan selambat-lambatnya 1 satu tahun disertai dengan syarat-syarat yang lengkap kepada pejabat yang berwenang menurut ketentuan yang berlaku. Dalam Pasal 13 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1987 Tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan disebutkan bahwa setelah dilakukan pembelian pembebasan tanah, perusahaan berkewajiban antara lain untuk: a. Mematangkan tanah dan membangun rumah sesuai dengan rencana proyek yang telah disetujui oleh Pemerintah. b. Menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas sosial dan memelihara selama jangka waktu tertentu prasarana lingkungan dan utilitas umum yang diperlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan. c. Menyerahkan prasarana lingkungan dan tanah untuk keperluan fasilitas sosial serta utilitas umum kepada Pemerintah daerah Tingkat II.

D. Syarat Pendaftaran Tanah.

Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan perjanjian serta pemeliharaan data fisik Universitas Sumatera Utara 63 dan data juridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk pemberian surat tanda bukti hak bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebani haknya. 111 Tugas untuk melakukan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia dibebankan kepada Pemerintah. Tujuan pendaftaran tanah adalah: 112 a. Untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Untuk itu kepada pemegang haknya diberikan sertifikat sebagai surat tanda bukti. b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang terdaftar. c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi di bidang pertanahan secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi dibidang pertanahan. Utnuk mencapai tertib administrasi tersebut setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftar. Pembebanan atau pemindahan hak atas tanah termasuk pendaftaran tanah perubahan data yuridis dalam lingkup pemeliharaan data pendaftaran tanah. Perubahan data yuridis dapat terjadi karena pemindahan hak atau pemberian hak baru. Pasal 1459 KUHPerdata disebutkan: “Hak Milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 616”. Wirjono Prodjodikoro mengemukakan jual beli suatu barang adalah suatu penyerahan barang oleh penjual kepada pembeli dengan maksud memindahkan hak 111 Zaidar, Dasar filosofi Hukum Agraria Indonesia, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2010, hal 135 112 Ibid., hal 135 Universitas Sumatera Utara 64 milik atas barang itu dan dengan syarat pembayaran harga tertentu berupa uang oleh pembeli kepada penjual. 113 Menurut Hukum Perdata perjanjian jual beli belum memindahkan hak, adapun pemindahan hak milik baru terjadi dengan dilakukannya “penyerahan atau levering”. Dengan demikian levering merupakan perbuatan hukum tersendiri guna memindahkan hak transfer of ownership atau zakelijke overeenkomst yang merupakan persetujuan tahap kedua antara penjual dan pembeli. 114 Pemindahan hak terjadi karena jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukkan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap dan hadiah. Sedangkan pemberian hak baru terjadi karena kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak. Pendaftaran peralihanpemindahan hak yang lazim disebut dengan balik nama. 115 Peralihan hak atas tanah tersebut dapat dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. 116 Dan dalam Pasal 1459 KUHPerdata ditegaskan bahwa penyerahan hak milik atas sebidang hanya sah setelah dipenuhi ketentuan pendaftaran dan balik nama tanah. 113 H.NY.Basrah, BUKU Ke-III KUHPerdata tentang Perikatan jual beli dan pembahasan kasus, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, 1981, hal 1-3 114 Agusyudha Hernoko, Hukum Perjanjian Azas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2008, hal 3 115 Mhd. Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, 2010, hal 275. 116 Ibid., hal 277 Universitas Sumatera Utara 65 Persyaratan pendaftaran tanah adalah membuat akta jual beli tanah di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah adanya sertipikat tanah asli dari tanah yang akan dijual, KTP, bukti pembayaran PBB Pajak Bumi dan Bangunan, surat persetujuan suamiistri bagi yang sudah berkeluarga, dan kartu keluarga. Untuk calon pembeli membawa KTP. Proses pembuatan akta jual beli di kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah : 117 1. Persiapan pembuatan akta jual beli. a. Sebelum membuat akta jual beli, PPAT melakukan pemeriksaan mengenai kesesuaian sertipikat dengan data-data yang ada di Kantor Pertanahan. b. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan PPh sebesar 5 dari harga jual apabila harga jual beli tanah diatas Rp.60.000.000,- c. Pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB sebesar 5 dari nilai perolehan obyek pajak kena pajak. Nilai perolehan obyek pajak kena pajak adalah nilai perolehan obyek pajak dikurangi nilai perolehan obyek pajak tidak kena pajak yang ditetapkan secara regional masing-masing KabupatenKota paling banyak Rp.60 juta. d. Pajak Penghasilan dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dapat dibayarkan di bank atau kantor pos. Sebelum Pajak Penghasilan dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dilunasi akta belum dapat ditandatangani. Bila tidak dilunasinya BPHTB sebelum ditandatangani akta maka akan dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar Rp.7.500.000,- untuk setiap pelanggaran 118 e. Calon pembeli harus membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum dan tanah absentee guntai. f. Pihak penjual membuat pernyataan bahwa tanah yang dimiliki tersebut tidak dalam sengketa. g. Pejabat Pembuat akta tanah menjelaskan maksud dan isi pernyataan diatas. h. PPAT wajib menolak pembuatan akta jual beli apabila: i. Tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa, perkara atau disita oleh pengadilan. ii. Kepada PPAT tidak diserahkan sertipikat asli atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di kantor pertanahan. 117 http:bpn16.wordpress.com20101003tata-cara-jual-beli-tanah-dan-balik-nama-sertipikat , diakses tanggal 20 Maret 2012 118 Pasal 93 ayat 1 UU no. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Universitas Sumatera Utara 66 iii.Salah satu atau para pihak yang akan melakukan jual beli tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk melakukan jual beli. iv. Salah satu pihak bertindak atas dasar kuasa mutlak yang ada pada hakikatnya berisi perbuatan hukum memindahkan hak. v. Belum diperoleh ijin dari pejabat yang berwenang. 2. Setelah selesai pembuatan akta jual beli, PPAT kemudian menyerahkan akta jual beli dan dokumen lain yang diperlukan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertipikat. Penyerahan harus dilaksanakan selambat- lambatnya 7 tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut dengan membuat tanda terima. 3. Berkas atau dokumen yang diserahkan terdiri dari surat permohonan pendaftaran balik nama, surat kuasa tertulis apabila balik nama diajukan bukan oleh pembeli, akta jual beli PPAT, sertipikat hak atas tanah, fotokopi KTP pembeli dan penjual, ijin pemindahan hak dari pejabat yang berwenang apabila diperlukan, bukti pelunasan pembayaran pajak penghasilan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Setelah berkas disampaikan ke kantor pertanahan, kantor pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon atau kuasanya. 4. Nama pemegang hak lama penjual didalam buku tanah dan sertipikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru pembeli ditulisdiketik pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

E. Hambatan dalam Pengalihan Jual Beli kavling oleh Pengembang.

Perumahan sebagai salah satu komponen pembentuk kota dengan batas wilayahkawasan tertentu membentuk struktur tata ruang kota. Struktur ruang permukiman perkotaan terdiri dari beberapa kawasan dengan jumlah penduduk dan luasan tertentu membentuk satuan lingkungan permukiman kota yang mempunyai satu pusat pelayanan kota. 119 Untuk Kawasan Perkotaan, alokasi ruang untuk perumahan dan permukiman merupakan yang terbesar dibandingkan dengan alokasi penggunaan lainnya. Lingkup pembangunan perumahan dan permukiman 119 The Gusti, Standar Perencanaan Tata Ruang, http:thegusti.blogspot.com200904standar- perencanaan-tata-ruang.html, diakses tanggal 17 April 2012 Universitas Sumatera Utara 67 senantiasa mencakup aspek penataan ruang dan aspek penyediaan prasarana dan sarana lingkungan. Dalam prektek jual-beli tanah kavling, proses terjadinya perbuatan hukum tersebut diawali dengan penawaran oleh pihak developer atau yang biasanya juga disebut dengan koordinator kavling, yang dalam hal ini dapat berupa badan hukum resmi berupa Perseroan Terbatas. Timbulnya hambatan dalam pengalihan jual beli kavling oleh badan hukum perseroan terbatas selain harus dipenuhi izin dan persyaratan pembangunan perumahan juga disebabkan munculnya peraturan perundang-undang yang membatasi kewenangan perseroan untuk melakukan pengalihan tanah matang tanpa rumah kepada konsumen yang didasarkan atas undang-undang Pasal 146 ayat 1 Undang-Undang perumahan dan pemukiman yang menyebutkan bahwa : “Badan hukum yang membangun Lisiba dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah”. Hambatan lainnya dalam jual beli kavling oleh pengembang apabila kebutuhan masyarakat terhadap rumah dengan luas lahan yang berbeda dengan petak kavling yang disediakan oleh pengembang, maupun dalam hal terjadi perbedaaan desain bangunan antara konsumen dan pengembang dalam penyediaan lahan tanah kaveling untuk pembangunan perumahan. Sehingga sering terdapat tawaran membeli KSB kaveling siap bangun dari satu pengembang perumahan. Atau, bisa pula penawaran tersebut berasal dari perorangan pemilik lahan. Bila membangun rumah di atas KSB, desain rumah bisa disesuaikan dengan selera dan kebutuhan konsumen. Contohnya, perbandingan antara lahan kosong dengan bangunan bisa Anda tentukan sendiri sesuai keinginan namun harus disesuaikan dengan aturan tata ruang dari Universitas Sumatera Utara 68 pemerintah. Apabila KSB terletak di sebuah kompleks real estate, pengembang memberikan beberapa acuan yang mesti ditaati. Misalnya perlu memerhatikan ketentuan bahwa dalam jangka waktu tertentu sejak dibeli misalnya dalam dua tahun, kaveling itu harus mulai dibangun bangunan. Tak boleh selamanya dibiarkan kosong. Dan pada saat proses balik nama ke Badan Pertanahan Nasional harus dicantumkan pernyataan dari pembeli bahwa kaveling tanah tersebut akan dibangun dalam jangka waktu berapa lama. 120 Jual beli dengan cicilan, dalam praktek sehari-hari sering timbul walaupun tidak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, menurut M. Yahya Harahap “Jual beli cicilan, merupakan salah satu bentuk penjualan kredit, pembeli wajib membayar barang secara termein atau berkala. Sebaliknya penjual biasanya masih tetap berhak menarik barang yang dijual dari tangan si pembeli, apabila pembeli tidak tepat waktu, membayar harga cicilan, menurut termein yang dijadwalkan. 121 Saat mengikatnya perjanjian jual beli, adalah bersamaan dengan saat terjadinya jual beli, dimana perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan, pada detik tercapainya kata “sepakat“ mengenai barang dan harga. Dengan kesepakatan tersebut berarti perjanjian jual beli, tersebut menganut asas konsesualisme yang ditentukan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang berbunyi : “ Jual-beli 120 http:investasipropertysemarang.wordpress.com20101026untung-rugi-beli-kaveling dan berdasarkan wawancara dengan nona ana, staf notaris di Medan. 121 M. Harahap Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal. 26. Universitas Sumatera Utara 69 itu dianggap telah mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu sebelum diserahkan, maupun harganya belum dibayar”. 122 Pasal 26 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa : “… jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah”. Peraturan pemerintah yang dimaksud adalah Peraturan Pemeritah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, yang dalam Pasal 19 disebutkan bahwa setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak milik atas tanah, memberikan hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungannya harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria. 123 Pasal 37 ayat 1 PP No.24 tahun 1997 menyebutkan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, tersebut merupakan syarat bagi pendaftaran pemindahan haknya. Dalam arti bahwa tanpa adanya Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, kepala kantor pertanahan dilarang, untuk mendaftarnya. Selanjutnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli, pada umumnya itu merupakan awal dari suatu akta jual beli, yang akan dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, dengan adanya ketentuan Pasal 19 Undang Undang Pokok Agraria UUPA juncto Pasal 19 Peraturan Pemerintah PP Nomor 24 Tahun 1997, dalam 122 http:www.google.co.idurl?sa=trct=jq=hambatan+jual+beli+rumah+source=webcd=3ved= 0CGcQFjACurl=http3A2F2Feprints.undip.ac.id2F166282F12FARPA_SYURA_TAMBUNO.pdf ei=iX7PT5DIOtHprQfS5IGaDAusg=AFQjCNHeuKdK_Dmn6W_Lg81sj-LgdzHPZgcad=rja 123 Soedharyo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2001, hal 90 Universitas Sumatera Utara 70 setiap pengikatan jual beli, diletakkan ketentuan mengenai kuasa, artinya setiap penjual selalu memberikan kuasa kepada pihak pembeli, dalam akta pengikatan jual beli atau dalam suatu akta tersendiri, untuk pada saatnya nanti melangsungkan sendiri jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Dalam hal seperti ini pihak penerima kuasa pembeli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, akan bertindak selaku kuasa dari penjual, untuk mewakili penjual. 124 Terhadap perjanjian jual beli kavling siap bangun, perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat tidak dapat langsung digunakan sebagai dasar untuk pembuatan Akta jual beli, namun harus dibuat dengan Akta Jual Beli langsung ketika pembangunan perumahan telah selesai. Hambatan lainnya berupa hambatan yuridis yakni pengaturan mengenai Kasiba dan Lisiba dalam Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 hanya terdiri dari beberapa yakni Pasal 136, 137, 145 dan 146, dan larangan menjual kavling hanya diatur dalam 1 pasal yakni Pasal 145 UU No.1 tahun 2011 dan subjek penyelenggara kasiba dan lisiba tidak jelas pengaturannya, sedangkan pada Undang-Undang Nomor 4 tahun 1992 pengaturan mengenai Kasiba dan Lisiba jelas diatur dalam bab IV mengenai Pemukiman Pasal 19, 20, 22, 23, 24, 25 dan 26 mengenai subjek penyelenggaran kasiba dan lisiba serta larangannya. 124 http:www.google.co.idurl?sa=trct=jq=hambatan+jual+beli+rumah+source=webc d=3ved=0CGcQFjACurl=http3A2F2Feprints.undip.ac.id2F166282F12FARPA_SYU RA_TAMBUNO.pdfei=iX7PT5DIOtHprQfS5IGaDAusg=AFQjCNHeuKdK_Dmn6W_Lg81sj- LgdzHPZgcad=rja Universitas Sumatera Utara 71 Pada Perum Perumnas hambatan dalam jual beli kavling tidak terjadi. 125 Hal ini disebabkan dalam Perum Perumnas tanah yang ditawarkan adalah untuk pembangunan rumah sederhana. Terhadap pembangunan perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah dengan kaveling tanah matang ukuran kecil terdapat pengaturan pada Pasal 146 ayat 2 UU No. 1 tahun 2011 yang menyebutkan adanya pengecualian terhadap larangan penjualan kaveling tanah matang pada pembangunan perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah. 125 Berdasarkan hasil wawancara dengan staf Perum Perumnas Universitas Sumatera Utara 72

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI KAVLING

PERUMAHAN BILA DIRUGIKAN Jenis pengaduan konsumen perumahan secara umum ada dua kelompok. Pertama pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat telah terjadinya pelanggaran hak-hak individual konsumen perumahan, seperti mutu bangunan di bawah standar, ukuran luas tanah tidak sesuai. Kedua, pengaduan konsumen sebagai akibat pelanggaran hak-hak kolektif konsumen perumahan, seperti tidak dibangunnya fasilitas sosialumum, sertifikasi, rumah fiktif, banjir dan soal kebenaran klaiminformasi dalam iklan, brosur dan pameran perumahan. 126 Jenis keluhan yang sering diadukan konsumen perumahan adalah soal keterlambatan serah terima rumah dan masalah sertifikasi, dimana konsumen telah membayar lunas harga rumah, tetapi belum mendapat haknya berupa bukti kepemilikan dalam bentuk sertifikat. 127 Menghadapi persoalan diatas dibutuhkan dua kebijakan pemerintah dalam rangka melindungi kepentingan konsumen perumahan. Pertama, kebijakan yang bersifat komplementer. Artinya, kebijakan yang berisi ketentuan hukum yang memungkinkan konsumen mendapatkan informasi tentang fasilitas umum yang harus disediakan pengembang. Kedua, kebijakan yang bersifat kompensatoris. Artinya, terhadap praktik-praktik pemasaran dan pembangunan perumahan yang menimbulkan 126 Sudaryatmo, Hukum Advokasi Konsumen, Penerbit PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999, hal 41 127 Ibid, hal 41-42. 72 Universitas Sumatera Utara 73 kerugian bagi pihak konsumen, maka konsumen dapat menuntut ganti rugi kepada pengembang. 128

A. Bentuk-bentuk kewajiban pembeli kavling dan developer.

Bentuk-bentuk kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pembeli kavling adalah memanfaatkan rumah sebagaimana mestinya sesuai dengan fungsinya serta mengelola dan memelihara rumah sebagaimana mestinya serta membayar harga barang diwaktu dan tempat yang telah disetujui oleh kedua belah pihak. Apabila tidak diperjanjikan maka pembeli membayar harga barang ditempat dimana benda yang dibelinya diserahkan penjual kepadanya. 129 Bentuk-bentuk kewajiban yang harus dilaksanakan oleh developer diantaranya: 130 a. setiap orang atau badan yang membangun rumah atau perumahan wajib: i. mengikuti persyaratan teknis, ekologis dan administratif; ii. melakukan pemantauan lingkungan yang terkena dampak berdasarkan rencana pemantauan lingkungan; iii.melakukan pengelolaan lingkungan berdasarkan rencana pengelolaan lingkungan; b. dalam membangun lingkungan siap bangun, badan usaha di bidang pembangunan perumahan wajib: i. melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penguasaan tanah dan penataan pemilikan tanah dalam rangka penyediaan kaveling tanah matang; ii. membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan membangun rumah, memlihara dan mengelolanya sampai dengan pengesahan dan penyerahannya kepada pemerintah daerah; iii.mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan utilitas umum; 128 Layanan Bisnis Harian Makasar http:www.lbh-makassar.orghak-hak-konsumen.html, diakses tanggal 9 mei 2012 129 Ibid, hal 43. 130 Muhammad Djumhana, Hukum Ekonomi Sosial Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1994, hal 145 Universitas Sumatera Utara 74 iv. membantu masyarakat pemilik tanah yang tidak berkeinginan melepaskan hak atas tanah di dalam atau di sekitarnya dalam melakukan konsolidasi tanah; v. melakukan penghijauan lingkungan; vi. menyediakan tanah untuk sarana lingkungan; vii.membangun rumah. Bentuk realisasi usaha pemerintah dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman diantaranya, meliputi: 131 a. memberikan bimbingan, bantuan dan kemudahan kepada masyarakat baik dalam tahap perencanaan maupun dalam tahap pelaksanaan. b. melakukan pengawasan dan pengendalian untuk meningkatkan kualitas pemukiman berupa kegiatan perbaikan atau pemugaran, peremajaan serta pengelolaan dan pemeliharaan yang berkelanjutan. c. memberikan kepastian hukum di bidang perumahan. Bentuk pemberian bantuan dan kemudahan dari Pemerintah diantaranya berupa kredit perumahan dengan bunga ringan, yang dapat berupa kredit pemilikan rumah, kredit pembangunan rumah, kredit perbaikan rumah serta kredit pemugaran rumah.

B. Hak konsumen

Sebagai pemakai barangjasa, konsumen memiliki sejumlah hak dan kewajiban. Hak konsumen berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Konsumen Pasal 4 adalah sebagai berikut: a. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi barangjasa. b. Hak untuk memilih dan mendapatkan barangjasa sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan. c. Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barangjasa. d. Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barangjasa yang digunakan. e. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut. f. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; 131 Ibid., hal 151 Universitas Sumatera Utara 75 g. Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif. h. Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi, atau penggantian, jika barangjasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya. i. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. Bentuk-bentuk pelanggaran hak konsumen menurut Undang-Undang Perlindungan konsumen berupa: a. Menjual produk atau jasa yang dilarang adalah : 132 1 Tidak memenuhi atau tidak sesuai dengan standar yang dipersyaratkan dalam ketentuan peraturan perundang-undangan 2 Tidak sesuai dengan berat bersih, isi bersih atau netto, dan jumlah dalam hitungan sebagaimana yang dinyatakan dalam label atau etiket barang tersebut. 3 Tidak sesuai dengan ukuran, takaran, timbangan, dan jumlah dalam hitungan menurut yang sebenarnya. 4 Tidak sesuai dengan kondisi, jaminan, keistimewaan, atau kemanjuran sebagaimana dinyatakan dalam label, etiket atau keterangan barang danatau jasa tersebut. 5 Tidak sesuai dengan mutu, tingkat komposisi, proses pengolahan, gaya, mode, atau penggunaan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam label atau keterangan barang dan atau jasa tersebut. 6 Tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barangjasa terbut. 7 Tidak mencantumkan tanggal kadaluarsa atau jangka waktu penggunaanpemanfaatan yang paling baik atas barang tersebut. 8 Tidak mengikuti ketentuan berproduksi secara halal, sebagaimana pernyataan ”halal” yang dicantumkan dalam label. 9 Tidak memasang label atau membuat penjelasan barang yang memuat nama barang, ukuran, beratisi bersih atau netto, komposisi, aturan pakai, tanggal pembuatan, akibat sampingan, nama dan alamat pelaku usaha serta keterangan lain untuk penggunaan yang menurut ketentuan harus dipasangdibuat. 10 Tidak mencantumkan informasi danatau petunjuk penggunaan barang dalam Bahasa Indonesia sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 11 Disamping itu, developer pelaku usaha dilarang memperdagangkan barang yang rusak, cacat atau bekas, dan tercemar tanpa memberikan 132 Pasal 8 ayat 1 Undang- Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Universitas Sumatera Utara 76 informasi secara lengkap dan benar atas barang dimaksud pasal 8 ayat 2 Undang-Undang Perlindungan Konsumen. b. Memanipulasi Produk atau jasa produk barangjasa yang ditawarkan, dipromosikan, atau diiklankan secara tidak benar oleh pelaku usaha dilarang, seolah barangjasa itu: 133 1 telah memenuhi atau memiliki potongan harga, harga khusus, standar mutu tertentu, gaya atau mode tertentu, karakteristik tertentu, sejarah atau guna tertentu; 2 dalam keadaan baik atau baru; 3 telah mendapatkan atau memiliki sponsor persetujuan, perlengkapan tertentu, keuntungan tertentu, ciri-ciri kerja, atau aksesori tertentu; 4 dibuat oleh perusahaan yang mempunyai sponsor, persetujuan, atau afiliasi; 5 barangjasa tersebut tersedia; 6 barang tersebut tidak mengandung cacat tersembunyi; 7 barang tersebut merupakan kelengkapan dari barang tertentu; 8 barang tersebut berasal dari daerah tertentu; 9 secara langsung atau tidak langsung merendahkan barangjasa lain; 10 menggunakan kata-kata yang berlebihan, seperti aman tidak 11 berbahaya, serta tidak mengandung resiko atau efek sampingan tanpa keterangan yang lengkap; 12 menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti. c. Informasi yang menyesatkan Berdasarkan Undang-Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen pasal 10 kurang lebih menyatakan bahwa pelaku usaha yang menawarkan barangjasa untuk diperdagangkan, dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, atau membuat pernyataan yang tidak benar atau menyesatkan. Developer pelaku usaha yang menawarkan barangjasa untuk diperdagangkan, dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, atau membuat pernyataan yang tidak benar dan menyesatkan mengenai: 134 1 harga atau tarif suatu barangjasa; 2 kegunaan suatu barangjasa; 3 kondisi, tanggungan, jaminan, hak atau ganti rugi atas suatu barangjasa; 4 tawaran potongan harga atau hadiah menarik yang ditawarkan; 5 bahaya penggunaan barangjasa. d. Cara obral atau lelang yang mengelabuimenyesatkan dalam hal: 135 1 menyatakan barangjasa tersebut seolah-olah telah memenuhi standar mutu tertentu; 133 Ibid, Pasal 9 134 Pasal 10 Undang-Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, 135 Pasal 11 Undang-Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Universitas Sumatera Utara 77 2 menyatakan barangjasa tersebut seolah-olah tidak mengandung cacat tersembunyi; 3 tidak berniat untuk menjual barang yang ditawarkan melainkan dengan maksud untuk menjual barang lain; 4 tidak menyediakan barang dalam jumlah tertentu atau jumlah yang cukup dengan maksud menjual barang yang lain; 5 tidak menyediakan jasa dalam kapasitas tertentu atau dalam kapasitas tertentu atau dalam jumlah cukup dengan maksud menjual jasa yang lain; 6 menaikkan harga atau tarif barangjasa sebelum melakukan obral. e. Pemberian hadiah dalam rangka promosi suatu barangjasa Pelaku usaha dalam menawarkan barangjasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dengan memberikan hadiah melalui cara undian dilarang untuk: 136 1 Tidak melakukan penarikan hadiah setelah batas waktu yang dijanjikan; 2 Mengumumkan hasilnya tidak melalui media masa; 3 Memberikan hadiah tidak sesuai dengan yang dijanjikan; 4 Mengganti hadiah yang tidak setara dengan nilai hadiah yang dijanjikan. f. Melarang pelaku usaha dalam menawarkan barangjasa untuk 1 tidak menepati pesanan; 2 tidak menepati janji atas suatu pelayanan atau prestasi. Pasal 16 Undang- Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Sedangkan kewajiban konsumen dalam Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Pasal 5, adalah sebagai berikut: 1 Membaca dan mengikuti petunjuk pemakaian dan pemanfaatan barangjasa. Tujuannya adalah untuk menjaga keamanan dan keselamatan bagi konsumen itu sendiri. 2 Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barangjasa. Itikad baik sangat diperlukan ketika konsumen akan bertransaksi 3 Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati. 4 Mengikuti upaya penyelesaian hokum sengketa perlindungan konsumen secara patut. Ketika dirasa ada keluhan terhadap barangjasa yang telah didapat, konsumen perlu secepatnya menyelesaikan masalah tersebut dengan pelaku usaha. Developer yang bernaung dalam Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia REI memiliki tanggung jawab moral terhadap konsumen. Tanggung jawab moral 136 Pasal 13 ayat 1 dan Pasal 14 Undang-Undang No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Universitas Sumatera Utara 78 developer ini terangkum dalam kode etik Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia yang dikenal dengan “Sapta Brata”. Adapun isi dari Sapta Brata adalah sebagai berikut: a. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa berlandaskan pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. b. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa mentaati segala undang-undang maupun peraturan yang berlaku di Indonesia. c. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya, senantiasa menjaga keselarasan antara kepentingan usahanya dengan kepentingan pembangunan bangsa dan negara. d. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya, senantiasa menempatkan dirinya sebagai perusahaan swasta nasional yang bertanggung jawab, menghormati dan menghargai profesi usaha real estate dan menjunjung tinggi rasa keadilan, kebenaran dan kejujuran. e. Anggota Real Estate dalam melaksanakan usahanya, senantiasa menjunjung tinggi ADART Real Estate Indonesia serta memegang teguh disiplin dan solidaritas organisasi. f. Anggota Real Estate dalam melaksanakan usahanya, dengan sesama pengusaha senantiasa saling menghormati, menghargai, dan saling membantu serta menghindarkan diri dari persaingan yang tidak sehat. g. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya, senantiasa memberikan pelayanan pada masyarakat dengan sebaik-baiknya.

C. Kontrak Baku

Kebutuhan rumah bagi seluruh masyarakat merupakan salah satu kebutuhan pokok yang harus dipenuhi sebaik-baiknya. Keinginan masyarakat untuk memiliki rumah yang siap digunakan atau ditempati meningkat. Meskipun rumah belum jadi atau bahkan belum dibangun atau masih dalam tahap perencanaan. 137 Untuk kepraktisan hubungan hukum antara pengembang dengan konsumen, pihak yang 137 Yusuf Shofie, Perlindungan Konsumen Dan Instrumen-Instrumen Hukumnya, PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003, hal 81 Universitas Sumatera Utara 79 lebih kuat kedudukannya menciptkan formulir standar yang mengikat. Dalam praktek perlindungan konsumen, formulir ini disebut sebagai kontrak standar. 138 Perjanjian standar dibuat dalam bentuk akta di bawah tangan berbentuk formulir yang isinya telah ditentukan secara sepihak oleh salah satu pihak dalam perjanjian. Apabila dilihat dari segi substansi merupakan perjanjian standar yang dibuat dalam bentuk akta di bawah tangan. Sebagai perjanjian standar, biasanya perjanjian jual beli tidak memberikan perlindungan hukum yang memadai bagi konsumen perumahan karena dibuat secara sepihak oleh developer. Faktor subjektifitas atau kepentingan developer lebih dominan dimasukan dalam perjanjian standar perumahan, kependudukan konsumen dan developer tidak seimbang. Timbulnya kontrak berkaitan dengan asas kebebasan berkontrak dalam membuat semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. 139 Penggunaan perjanjian baku pada hukum perjanjian didasarkan pada 3 asas yang paling utama yaitu : 140 a. Asas kebebasan berkontrak Asas kebebasan ini dapat dimaknai dengan mengabstraksikan Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang menyatakan bahwa semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang. Kata semua dapat dimaknai sebagai kata yang menunjukkan bahwa semua orang dapat mewujudkan kehendaknya secara nyata untuk mengikatkan dirinya dalam suatu bentuk 138 Ibid, hal 82 139 Pasal 1338 ayat 1 kuhperdata yang merupakan tiangnya hukum perdata berkaitan dengan penjabaran dari asas kebebasan berkontrak, yaitu: 1. Bebas membuat jenis perjanjian apa pun; 2. Bebas mengatur isinya; 3. Bebas mengatur bentuknya. 140 Salim Hs, Hukum Kontrak, Direktorat Jenderal Pendidikan Tinggi, Mataram, 2002, hal 10 Universitas Sumatera Utara 80 perjanjian. Oleh karena kebebasan diberikan kepada setiap orang sebagai para pihak dalam perjanjian yang dibuatnya maka asas ini sering juga disebut dengan asas party otonom. b. Asas Konsensualisme Asas konsensualisme pada Pasal 1320 ayat 1 KUHPerdata mengandung arti bahwa kata sepakat itu dimaknai sebagai saat yang sangat menentukan lahirnya perjanjian diantara para pihak. Asas konsensualisme dianggap dalam perjanjian baku tetap berlaku selama tidak dimintakan pembatalannya oleh para pihak terhadap perjanjian baku tersebut. c. Asas kekuatan mengikat pacta sunt servanda Asas pacta sunt servanda yaitu para pihak berkewajiban mentaati isi dan syarat perjanjian yang telah ditetapkan bersama tidak hanya dari kewajiban sisi moral melainkan sebagaimana kewajibannya mentaati Undang-undang. Perjanjian baku yang ditetapkan sepihak tersebut, menunjukkan bahwa adanya upaya memperkuat hak penjual dari berbagai kemungkinan yang terburuk sebelum waktu pelunasan angsuran untuk menjamin kepentingan penjual. Adanya ketidakseimbangan dalam perjanjian tersebut memberi dampak pada perlindungan hak yang sepihak pada penjual dari pada pembeli, sehingga lebih banyak resiko atau kerugian yang harus dipikul oleh pembeli. 141 Perjanjian antara pelaku usaha yang pada umumnya lebih kuat, dihadapkan dengan pihak konsumen yang cenderung mempunyai posisi lemah, bagi pihak yang lemah hanya terdapat dua pilihan, yaitu apabila mereka membutuhkan jasa atau barang yang ditawarkan kepadanya, maka ia harus menyetujui semua syarat-syarat yang diajukan kepadanya, tanpa menghiraukan apakah konsumen mengetahui dan atau memahami urusan perjanjian tersebut atau tidak, dan sebaliknya, apabila mereka tidak menyetujui syarat-syarat yang diajukan kepadanya, maka mereka harus meninggalkan atau tidak mengadakan perjanjian dengan pelaku usaha tersebut take 141 Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, Grasindo, 2000, hal 120 Universitas Sumatera Utara 81 it or leave it contract. Dalam perjanjian baku sering ditemukan pencantuman klausula-klausula yang antara lain mengatur cara, penyelesaian sengketa, dan klausula eksonerasi, yaitu klausula yang mengandung kondisi membatasi atau bahkan menghapus sama sekali tanggung jawab yang semestinya dibebankan kepada pihak pelaku usaha. 142 Pasal 1 ayat 10 Undang-undang Perlindungan konsumen menyebutkan bahwa: “Klausula Baku adalah setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen danatau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen”. Perjanjian baku mengandung sifat yang banyak menimbulkan kerugian terhadap konsumen. Materi yang dilarang dicantumkan dalam klausula baku pada setiap dokumen adalah apabila klausula baku tersebut berisi : 143 a. Pengalihan tanggung jawab; b. Menolak penyerhan barang yang dibeli konsumen; c. Menolak pengembalian uang yang dibayarkan oleh konsumen; d. Memberi kuasa kepada pengusaha untuk melakukan segala tindakan; e. Mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau pemanfaatan jasa yang dibeli konsumen; f. Memberikan hak kepda pengusaha utnuk pemasangan hak tanggungan, gadai atau hak jaminan terhadap barang yang dibeli oleh konsumen secara cicilan; g. Memberi hak kepada pengusaha untuk mengurangi manfaat, jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi objek jual beli jasa; h. Menyatakan penundukan konsumen kepada peraturan baik berupa aturan baru, tambahan, lanjutan atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pengusaha. 142 Ibid. 143 Erman Rajagukguk, dkk, Hukum Perlindungan Konsumen, Mandar Maju, Bandung, 2000, Hal 28 Universitas Sumatera Utara 82 Perjanjian baku yang banyak terdapat di masyarakat dapat dibedakan dalam beberapa jenis, antara lain : 144 a. Perjanjian baku sepihak, adalah perjanjian yang isinya ditentukan oleh pihak yang kuat kedudukannya di dalam perjanjian itu. Pihak yang kuat di sini adalah pihak kreditur yang lazimnya mempunyai posisi ekonomi kuat dibandingkan pihak debitur, kedua pihak lazimnya terikat dalam organisasi, misalnya pada perjanjian buruh kolektif. b. Perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, ialah perjanjian baku yang isinya ditentukan pemerintah terhadap perbuatan hukum tertentu, misalnya perjanjian yang mempunyai objek hak atas tanah. c. Perjanjian baku yang ditentukan di lingkungan notaris atau advokat. Adalah perjanjian yang konsepnya sejak semula disediakan. Untuk memenuhi permintaan anggota masyarakat yang meminta bantuan notaris atau advokat yang bersangkutan. Dalam perpustakaan Belanda jenis ini disebutkan contract model. Ciri-ciri dari perjanjian baku adalah : 145 a. Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak yang posisi ekonomi nya kuat; b. Masyarakat debitur sama sekali tidak ikut bersama-sama menentukan isi perjanjian; c. Terdorong oleh kebutuhannya debitur terpaksa menerima perjanjian itu; d. Bentuk tertentu tertulis; e. Dipersiapkan secara missal dan kolektif. Klausul baku yang memberikan hak kepada Pengembang mengenai syarat- syarat batal merupakan salah satu klausul yang sangat penting bagi perlindungan kepentingan Pengembang. Demikian pentingnya klausul itu bagi Pengembang, sehingga seandainya klausul itu tidak ada di dalam PPJB, maka berakibat pelaksanaan pembatalan perjanjian hanya dapat terjadi berdasarkan putusan pengadilan atau hakim melalui proses litigasi yang panjang dan lama, sehingga 144 http:goldencontract.blogspot.com200801klausula-baku-dalam-kontrak-baku.html, diakses tanggal 11 April 2012 145 Salim HS, Op. Cit, hal 127-128 Universitas Sumatera Utara 83 Pengembang akan sangat enggan untuk melakukan penjualan kavling dengan sistem angsuran. 146 Pasal 1266 KUH Perdata yang menyatakan, bahwa: 147 a. Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam kontrak-kontrak yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya b. Dalam hal yang demikian kontrak tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam kontrak c. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam kontrak, hakim adalah leluasa untuk, menurut keadaan, atas permintaan si tergugat, memberikan suatu jangka waktu untuk masih juga memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana tidak boleh lebih dari satu bulan. Terhadap pembatasan jumlah dendaganti rugi, pembeli tidak dapat menuntut ganti rugi lebih kepada Pengembang apabila terjadi berlarut-larut Pengembang tidak segera menyerahkan KSB kepada Pembeli, akibatnya meskipun kewajiban pembeli untuk melakukan pembayaran telah dilakukan namun Kavling Siap Bangun belum juga menjadi hak milik pembeli. Pembatasan besarnya denda atas keterlambatan penyerahan Kavling Siap Bangun oleh pengembang kepada pembeli dalam PPJB, pada dasarnya merupakan cara dari pengembang untuk menekan sekecil mungkin pengeluaran yang harus ditanggung ketika pengembang tidak dapat melaksanakan kewajibannya menyerahkan Kavling Siap Bangun pada waktunya. Kondisi ini sangat kontradiktif apabila dibandingkan dengan keterlambatan pembayaran dari pembeli 146 http:www.google.co.idurl?sa=trct=jq=Dwi+Agus+Priantosource=webcd=1ved =0CEkQFjAAurl=http3A2F2Flontar.ui.ac.id2Ffile3Ffile3Ddigital2F131168- T252027450-Analisis2520yuridis- Abstrak.pdfei=DkzPT5KyL46rrAeU87HVDQusg=AFQjCNFflUtBf82enC1TBRIn2kg8fVV4fQ cad=rja, diakses tanggal 6 Juni 2012 147 Pasal 1266 Kitab Undang-undang Hukum Perdata Universitas Sumatera Utara 84 kepada pengembang, maka untuk setiap keterlambatan pembayaran dari Pembeli kepada Pengembang, Pembeli sanggup dan oleh karenanya wajib membayar kepada Pengembang denda keterlambatan sebesar 11000 satu permil perhari yang dihitung dari jumlah pembayaran yang telah jatuh tempo namun belum diterima pembayaran oleh Pengembang. Pengembang selaku pihak yang menyusun kontrak baku berusaha membatasi tanggung jawab pembayaran denda keterlambatan sedangkan denda keterlambatan bagi pembeli apabila terlambat membayar angsuran kavling tidak dibatasi. 148

D. Perlindungan terhadap Pembeli Kavling.

Posisi konsumen dalam penjual kavling siap bangun sangat lemah. Walaupun harga telah dibayar lunas, sedangkan akta jual beli belum bisa dibuat sebelum konsumen membangun rumah di atas tanah tersebut dalam tenggang waktu maksimal dua tahun sejak perjanjian ditandatangani. Dengan menjual kavling siap bangun, pengembang telah melanggar izin yang dikeluarkan oleh pemda untuk mejual tanah dan bangunan. Tindakan pengembang menjual kavling siap bangun, melanggar Pasal 26 ayat 1 Undang-Undang No.4 tahun 1992 tentang perumahan dan Permukiman yang disebutkan badan usaha bidang pembangunan perumahan yang membangun lingkungan siap bangun dilarang menjual kavling tanah matang tanpa rumah 149 dan 148 http:www.google.co.idurl?sa=trct=jq=Dwi+Agus+Priantosource=webcd=1ved=0CEkQFj AAurl=http3A2F2Flontar.ui.ac.id2Ffile3Ffile3Ddigital2F131168-T252027450- Analisis2520yuridis- Abstrak.pdfei=DkzPT5KyL46rrAeU87HVDQusg=AFQjCNFflUtBf82enC1TBRIn2kg8fVV4fQcad=rja, diakses tanggal 6 Juni 2012 149 Sudaryatmo, Hukum Advokasi Konsumen, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hal 44 Universitas Sumatera Utara 85 sekarang telah dirubah dengan Pasal 146 ayat 1 Undang-Undang No. 1 tahun 2011 tentang perumahan dan permukiman. Pengawasan pemerintah atau campur tangan pemerintah terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB yang dituangkan adalah dengan adanya Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat nomor 09KPTSM1995 tnentang pedoman Perikatan Jual Beli Rumah. Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah menurut lampiran 1 keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat nomor 9KPTSM1995 yang berisi : a. Pendahuluan. b. Kewajiban penjual c. Jaminan Penjual d. Kewajiban pembeli e. Serah terima bangunan f. Pemeliharaan bangunan g. Penggunaan bangunan h. Pengalihan hak i. Ketentuan pembatalan pengikatan j. Akta Jual Beli k. Penyelesaian perselisihan.

1. Sanksi berdasarkan UU No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan