29
dibentuk oleh pemerintah dan tidak diperlukan pengakuan pemerintah berdasarkan undang-undang. Namun untuk mengetahui anggaran dasar
yayasan tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang maka akta pendiriannya harus dibuat di muka notaris, karena notaris adalah pejabat resmi
menurut undang-undang.
3. Subjek Hukum Penyelenggara Lisiba
Subjek hukum yang menyelenggarakan lisiba atau kasiba berdasarkan UU nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman dan PP nomor 80 tahun
1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
adalah pemilik
tanah dan
badan usaha
dan pemerintah
yang penyelenggaraannya dilakukan oleh Badan pengelola. Badan pengelola dapat berupa
Badan Usaha Milik Negara BUMN dan badan lain yang dibentuk oleh pemerintah termasuk Badan Usaha Milik Daerah.
47
Penunjukkan badan pengelola untuk menyelenggarakan kasibalisiba dilakukan oleh kepala daerah.
48
Pengelolaan lisiba dapat dilakukan oleh penyelengara lisiba yang terdiri dari masyarakat pemilik tanah
atau badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan permukiman. Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman sebagaimana
diatur dalam UU No.41992 ada 3 bentuk pelaksana, yaitu : a. Penyelenggaraan pengelolaan kawasan siap bangun dilakukan oleh Badan
Usaha Milik Negara atau badan lain yang dibentuk oleh pemerintah. pasal 20 ayat 2 UU No.41992.
47
Pasal 3 ayat 1 dan 2 PP No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
48
Pasal 4 PP No. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
Universitas Sumatera Utara
30
b. Penyelenggaraan pengelolaan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri yang bukan dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah, dilakukan oleh badan
usaha dibidang pembangunan perumahan yang ditunjuk pemerintah. pasal 21 ayat 1 UU No.41992
c. Penyelenggaraan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri yang dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah dapat dilakukan oleh orang perorangan dengan
cara usaha bersama. pasal 1 angka 11 UU No.41992 Pasal 3 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik
Indonesia nomor 33PERMENM2006 menyebutkan Kasiba atau lisiba yang berdiri sendiri menurut kepemilikan mayoritas lahan dapat dibedakan :
1. Kasibalisiba yang mayoritas tanahnya dikuasai oleh pemerintah daerah sehingga kaveling tanah matang yang dikuasai oleh pemerintah daerah telah
mencapai lebih dari 50 luas kasiba yang diusulkan; 2. Kasibalisiba yang mayoritas tanahnya dikuasai oleh swasta atau perorangan.
Dalam penyiapan lokasi untuk kasiba, harus diperhatikan :
49
1. Jumlah unit rumah yang dapat ditampung dalam 1 satu kasiba sekurang- kurangnya 3000 tiga ribu unit rumah dan sebanyak-banyaknya 10.000
sepuluh ribu unit rumah;
49
Pasal 9 PP no. 80 tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap bangun yang berdiri sendiri
Universitas Sumatera Utara
31
2. Jumlah unit rumah yang dapat ditampung dalam 1 satu lisiba sekurang- kurangnya 1000 seribu unit rumah dan sebanyak-banyaknya 3000 tiga
ribu unit rumah. Subjek hukum yang menyelenggarakan lisiba setelah keluarnya
Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman Nomor 1 tahun 2011 yakni Badan
hukum yang didirikan oleh
warga negara
Indonesia yang
kegiatannya di bidang
penyelenggaraan perumahan
dan kawasan
permukiman. Hal ini juga ditegaskan pada Pasal 145 dalam Undang- Undang Perumahan dan Pemukiman Nomor 1 tahun 2011 disebutkan orang
perseorangan dilarang membangun Lisiba.
B. Syarat Sahnya Perjanjian .
Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata disebutkan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian harus memenuhi 4 empat syarat yaitu:
a. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; Hukum perjanjian mengenal asas konsensualitas yang memberi arti sepakat
atau consensus tentang hal-hal yang pokok dari perjanjian itu. Sepakat Toestemming artinya kesesuaian, kecocokan, pertemuan kehendak dari yang
mengadakan perjanjian atau pernyataan kehendak yang disetujui antara pihak- pihak. Menurut Pasal 1321 KUHPerdata, kata sepakat harus diberikan secara
bebas, dalam arti tidak ada paksaan, penipuan dan kekhilafan.
50
Unsur kesepakatan terdiri dari unsur Offerte penawaran adalah pernyataan pihak
50
Handri Raharjo, op.cit, hal 47
Universitas Sumatera Utara
32
yang menawarkan dan Acceptasi penerimaan adalah pernyataan pihak yang menerima penawaran.
Kesepakatan penting
diketahui karena
merupakan awal
terjadinya perjanjian. Untuk mengetahui kapan kesepakatan itu terjadi ada beberapa
macam teori yaitu :
51
i. Teori pernyataan, mengajarkan bahwa sepakat terjadi saat kehendak pihak yang menerima tawaran menyatakan bahwa ia menerima penawaran itu.
ii. Teori pengiriman, mengajarkan bahwa sepakat terjadi pada saat kehendak yang dinyatakan itu dikirim oleh pihak yang menerima tawaran.
iii. Teori pengetahuan,
mengajarkan bahwa
pihak yang
menawarkan seharusnya sudah mengetahui bahwa tawarannya diterima.
iv. Teori penerimaan, mengajarkan kesepakatan terjadi pada saat pihak yang menawarkan menerima langsung jawaban dari pihak lawan.
b. kecakapan untuk melakukan suatu pengikatan; Yang
dimaksud dengan
cakap adalah
sehat pikiran
untuk mengadakanmembuat suatu perjanjian. Kewenangan memiliki menyandang
hak dan kewajiban tersebut disebut kewenangan hukum, karena sejak lahir tidak semua subjek hukum memiliki kewenangan hukum, cakap atau dapat
bertindak sendiri. Kecakapan berbuat adalah kewenangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan hukum.
52
c. suatu hal tertentu; Suatu hal tertentu disini tentang objek perjanjian Pasal 1332 sampai dengan
1334 KUHPerdata. Syarat–syarat yang diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual belinya misalnya luas tanah, letaknya, sertifikat,
hak yang melekat. Objek perjanjian yang dapat dikategorikan dalam pasal tersebut:
51
Ibid.
52
Abdoel Djamali, op.cit, hal 163
Universitas Sumatera Utara
33
i. Objek yang akan ada kecuali warisan, asalkan dapat ditentukan jenis dan dapat dihitung.
ii. Objek yang dapat diperdagangkan barang yang dipergunakan untuk kepentingan umum tidak dapat menjadi objek perjanjian.
53
d. suatu sebab yang halal. Sebab yang dimaksud disini adalah isi perjanjian itu sendiri atau tujuan dari
para pihak mengadakan perjanjian Pasal 1337 KUHPerdata. Halal adalah tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan.
54
Syarat pertama dan kedua mengenai subjek atau pihak-pihak dalam perjanjian disebut syarat subjektif, sedangkan syarat ketiga dan keempat disebut sebagai syarat
objektif karena mengenai objek perjanjian. Dalam hal ini harus dibedakan antara syarat subjektif dan syarat objektif. Apabila syarat subjektif tidak terpenuhi maka
perjanjian tersebut dapat dimintakan pembatalannya oleh salah satu pihak, namun apabila tidak memenuhi syarat objektif maka perjanjian batal demi hukum, artinya
bahwa dari semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan dari pengadaan perjanjian untuk melahirkan suatu perikatan
adalah gagal. Dengan demikian maka tidak adanya dasar untuk saling menuntut didepan hakim.
55
Perbedaan antara “batal” dan “dapat dibatalkan” adalah melibatkan hak dari pihak ketiga. Jika perjanjian jual beli barang batal, hak milik atas barang yang dijual
tidak akan berpindah kepada pembeli dan ia tidak dapat menjualnya kepada pihak
53
Handri Raharjo, loc.cit.
54
Ibid.
55
Jhon Salindeho, Op.Cit, hal 93
Universitas Sumatera Utara
34
lain. Sedangkan “dapat dibatalkan” maka perjanjian tersebut tetap berlaku kecuali jika pihak yang tidak bersalah itu memilih untuk mengakhiri perjanjian itu. Oleh
karena itu, jika pembeli itu menjual kembali barang itu sebelum perjanjian itu dibatalkan, pembeli berikutnya merupakan pemiliknya dan dapat mempertahankan
haknya dengan ketentuan bahwa pembelian itu dilakukan dengan itikad baik.
56
Meskipun pihak-pihak didalam persetujuan jual beli mempunyai kebebasan untuk membuat ketentuan tentang kewajiban yang hendak dibebankan kepada
pembeli, namun isi dari persetujuan tidak boleh bertentangan dengan pasal 1339 KUHPerdata, yaitu tidak boleh bertentangan dengan kepatutan, kebiasaan dan
undang-undang. Selain harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, menurut Pasal 1339 KUHPerdata juga disebutkan bahwa suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-
hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatuhan, kebiasaan atau undang-undang
serta ditegaskan dalam Pasal 1337 KUHPerdata bahwa suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang undang-undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau
ketertiban umum. Dalam hubungan ini, dapat dilihat bahwa perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. Terhadap
perjanjian formil bila tidak dipenuhi formalitasnya yang telah ditetapkan undang- undang maka perjanjian itu juga batal demi hukum.
56
S.B. Marsh and J.Soulsby diterjemahkan oleh Abdulkadir Muhammad, Business Law Hukum Perjanjian, PT. Alumni, Bandung, 2006, hal 96
Universitas Sumatera Utara
35
Ketentuan mengenai wanprestasi tidak serta merta memutuskan perjanjian, hal ini
diatur dalam
Keputusan Menteri
Negara Perumahan
Rakyat Nomor:
9KPTSM1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Pada Bab XI Penyelesaian Perselisihan, angka ke 2 dua disebutkan “jika penyelesaian secara
musyawarah tidak membawa hasil, maka para pihak sepakat untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrasi Nasional Indonesia BANI”. Apabila
kita cermati ketentuan pasal di atas, pembatalan perjanjian secara sepihak oleh kreditur akibat adanya wanprestasi oleh debitur adalah tidak dibenarkan. Mekanisme
pertama yang harus ditempuh untuk menyelesaikan perselisihan adalah melalui musyawarah, namun apabila dengan musyawarah tidak mampu menyelesaikan
perselisihan, maka diperintahkan kepada para pihak untuk menyelesaikan sengketa melalui BANI.
57
C. IsiKlausul Jual Beli .
Isi perjanjian jual beli kavling secara umum tidak berbeda dengan isi perjanjian jual beli umumnya. Hanya saja proses jual belinya yang berbeda, yakni
dapat dilaksanakan ketika telah diselesaikannya pembangunan perumahan sekurang- kurangnya 25 dua puluh lima persen dari rencana pembangunan perumahan di
Lisiba. Isiklausul dalam perjanjian jual beli secara umum terbagi tiga yakni :
57
http:www.google.co.idurl?sa=trct=jq=Dwi+Agus+Priantosource=webcd=1ved= 0CEkQFjAAurl=http3A2F2Flontar.ui.ac.id2Ffile3Ffile3Ddigital2F131168-
T252027450-Analisis2520yuridis- Abstrak.pdfei=DkzPT5KyL46rrAeU87HVDQusg=AFQjCNFflUtBf82enC1TBRIn2kg8fVV4fQ
cad=rja , diakses tanggal 6 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
36
1. Bagian pembuka; 2. Bagian isi, dan
3. Bagian penutup Hal – hal yang menjadi prinsip dasar mengenai PPJB adalah :
58
1. Uraian obyek pengikatan jual – beli, meliputi : a. Luas bangunan disertai dengan gambar arsitektur dan gambar spesifikasi
teknis. b. Lokasi tanah sesuai dengan pencantuman nomor kavling.
c. Mengenai luas tanah beserta perizinannya. 2. Kewajiban dan jaminan penjual
Pihak penjual wajib membangun dan menyerahkan unit rumah kavling sesuai dengan yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi
pegangan hukum untuk pembeli. 3. Kewajiban bagi pembeli
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 21000 dari jumlah angsuran per hari keterlambatan.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB berisi kesepakatan dua pihak untuk melaksanakan prestasi masing-masing dikemudian hari, yakni pelaksanaan jual beli
antara developer pelaku usaha dan konsumen. Dokumen ini merupakan dokumen yang membuktikan adanya hubungan hukum hubungan kontraktual antara
developer pelaku usaha dan konsumen. Dalam Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 disebutkan Perjanjian
Pendahuluan Jual Beli” adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah
yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Perjanjian pendahuluan jual beli
58
Hukum Properti, http:www.hukumproperti.comtagperjanjian-pengikatan-jual-beli,
diakses pada tanggal 25 Mei 2012
Universitas Sumatera Utara
37
sebagaimana dimaksud pada Pasal 42 ayat 1 dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
59
a. status pemilikan tanah; b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20 dua puluh persen.
D. Larangan Jual Beli Kaveling
Pada Undang-Undang tentang perumahan dan permukiman yang lama nomor 4 tahun 1992 Pasal 26 ayat 1 disebutkan Badan usaha di bidang pembangunan
perumahan yang membangun lingkungan siap bangun dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah. Namun dikecualikan pada ayat 3 yakni kaveling tanah
matang ukuran kecil, sedang, menengah, dan besar hasil upaya konsolidasi tanah milik masyarakat dapat diperjual belikan tanpa rumah.
Tanah untuk Rumah Sangat Sederhana dan Rumah Sederhana adalah bidang tanah yang memenuhi kriteria sebagai berikut :
60
a. Harga perolehan tanah dan rumah tidak lebih dari pada Rp.30.000.000,- tiga puluh juta rupiah;
b. Diatasnya telah dibangun rumah dalam rangka pembangunan perumahan massal atau kompleks perumahan.
Berdasarkan perkembangan yang ada keluar peraturan dari Surat Edaran Menteri Perumahan dan Pemukiman RI nomor 109UM-001M091999 berisi
59
Pasal 42 UU No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan pemukiman
60
Keputusan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional nomor 91997 jis. No. 151997 dan No. 11998 tentang pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Sangat Sederhana
RSS dan Rumah Sederhana RS
Universitas Sumatera Utara
38
ketentuan bahwa “Jual beli kaveling tanah matang harus dilaksanakan dengan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT” dengan syarat :
a. Pajak terutang untuk jual beli kavling tanah matang sudah dilunasi; b. Hak atas tanah kaveling tanah matang tidak dapat dijual lagi dalam waktu 2
tahun sejak dilaksanakan dengan akta jual beli. Sehingga sejak 2 tahun dari akta jual beli kavling tanah matang tersebut tidak dapat dialihkan lagi sebelum
ada rumah.
61
Menteri Negara Perumahan dan pemukiman Republik Indonesia menerbitkan surat Nomor : 109UM.01.01M0909 tertanggal 27 September 1999 perihal
pedoman penjualan kaveling tanah matang ukuran kecil dan sedang oleh badan usaha di bidang pembangunan perumahan dan pemukiman yang dalam alinea terakhir :
Khusus dalam menghadapi krisis moneter dan krisis ekonomi yang sedang dialami sesuai dengan persetujuan Presiden RI, badan usaha dibidang pembangunan
perumahan dan pemukiman dapat menjual kavling tanah matang ukuran menengah luas kaveling diatas 200 m2 sampai dengan 600 m2 untuk pembangunan rumah
menengah berbanding 2 dua kaveling tanah matang ukuran kecil dan sedang, selama 2 dua tahun sampai dengan tahun 2001. Dan fase-fase dalam proses jual beli
kavling :
62
1. melunasi kaveling dan PPN 10 2. Mengurus Surat PPJB dan SPT
3. Membayar PBB Mengurus IMB 4. Melakukan AJB dan membayar BPHTB
5. Mengurus surat-surat SHMHGB.
61
Romi Jaya, Kaveling Tanah Matang,
http:romyjaya.blogspot.com200807kaveling- tanah-matang.html
, Diakses tanggal 4 Juni 2012
62
Membaca peraturan pemerintah tentang menjual kaveling tanah matang pada pengembang, http:rumahkubintaro.wordpress.compage2, diakses tanggal 4 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
39
Pasal 146 ayat 1 Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman juga disebutkan Badan hukum yang membangun Lisiba dilarang menjual kaveling tanah
matang tanpa rumah. Dan pembatasannya hanya pada pembangunan perumahan untuk MBR masyarakat berpenghasilan rendah dengan kaveling tanah matang
ukuran kecil, larangan sebagaimana tersebut dikecualikan. Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia
Apersi Fuad Zakaria yang menyayangkan disahkannya RUU ini. Larangan jual kavling kosong akan merugikan konsumen terutama yang berkemampuan pas-pasan
63
Yang dimaksud dengan “menjual kaveling tanah matang tanpa rumah” adalah suatu kegiatan badan hukum yang dengan sengaja hanya memasarkan kaveling tanah
matang kepada konsumen tanpa membangun rumah terlebih dahulu. Perkataan kavling berasal dari bahasa Belanda yang berarti “Petak” jadi tanah kavling berarti
tanah petak.
64
Menurut Pasal 1 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, disebutkan bahwa kavling tanah matang adalah :
“Sebidang tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah sesuai dengan persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah dan rencana
rinci tata ruang serta rencana tata bangunan dan lingkungan”.
Pengertian tanah kavling sebagai salah satu unsur dari jual-beli tanah kavling didalam praktek dimaksudkan adalah sebagai sebidang tanah dalam bentuk yang telah
ditentukan bentuk dan luasnya oleh pihak pertama sebagai koordinator kavling
63
Apersi: UU Perkim Rugikan Pengembang dan Konsumen, http:properti.kompas.comread2010122015035925Apersi.UU.Perkim.Rugikan.Pengembang.dan.Konsumen ,
diakses pada tanggal 25 Mei 2012
64
Efendi Perangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali Pres, Jakarta, 1987, hal 29.
Universitas Sumatera Utara
40
developer, sehingga tanah tersebut diperuntukan siap bangun bagi pihak kedua pembeli dalam suatu kawasan dan areal lingkungan tertentu.
Penjualan kaveling tanah matang kepada konsumen hanya dapat dilakukan apabila badan hukum tersebut telah membangun perumahan sekurang-kurangnya 25
dua puluh lima persen dari rencana pembangunan perumahan di Lisiba dan dalam keadaan terjadi krisis moneter nasional yang berakibat pada kesulitan likuiditas pada
badan hukum tersebut.
E. Pembuktian Akta di Bawah Tangan.
Alat –alat bukti menurut Pasal 1866 KUHPerdata terdiri atas : 1. Bukti tulisan
2. Bukti saksi 3. Persangkaan;
4. Pengakuan 5. Sumpah.
Pembuktian dalam ilmu hukum hanya ada apabila terjadi bentrokan kepentingan yang diselesaikan melalui pengadilan yang lazimnya disebut perkara.
65
Aturan pembuktian yang berlaku di Jawa dan Madura adalah Regelemen Indonesia H.I.R sedangkan di diluar jawa dan Madura berlaku Rbg. Hukum pembuktian juga
terdapat dalam Burgelijk Wetboek B.W buku keempat yang mengatur tentang pembuktian dan Daluarsa.
66
Pasal 1867 KUHPerdata menyatakan Pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan.
65
Teguh Samudera, Hukum pembuktian dalam Acara Perdata, Penerbit Alumni, Bandung, 1992, hal 11
66
Ibid, hal 13
Universitas Sumatera Utara
41
Tulisan menurut Pitlo adalah segala sesuatu yang memuat tanda bacaan yang menggambarkan suatu isi pikiran yang dapat dimengerti. Tulisan dapat dibedakan
atas tulisan akta dan tulisan bukan akta. Tulisan akta adalah tulisan yang dirandatangani dan dipersiapkandibuat untuk digunakan sebagai alat bukti bagi
kepentingan orang untuk siapa akta itu dibuat.
67
Sudikno Mertokusumo berpendapat, akta adalah surat yang diberi tandatangan yang memuat peristiwa-peristiwa yang menjadi dasar dari suatu hak atau perkataan
yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk pembuatan”.
68
Akta mempunyai dua fungsi :
69
a. fungsi formil formalitas causa Formalitas Causa artinya akta berfungsi untuk lengkapnya atau sempurnanya
suatu perbuatan hukum, jadi bukan sahnya perbuatan hukum. Dalam konteks ini akta merupakan syarat formil untuk adanya suatu perbuatan hukum.
b. fungsi alat bukti probationis causa. Probationis causa berarti akta mempunyai fungsi sebagai alat bukti, karena
sejak awal akta tersebut dibuat dengan sengaja untuk pembuktian dikemudian hari. Sifat tertulisnya suatu perjanjian dalam bentuk akta ini tidak membuat
sahnya perjanjian tetapi hanyalah agar dapat digunakan sebagai alat bukti dikemudian hari.
67
M.U.Sembiring, Tehnik Pembuatan Akta, Program Pendidikan Spesialis Notariat Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan, 1997, hal 3
68
Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum Sebuah Pengantar, Liberty, yogjakarta, 1979, Hal 106
69
http:72legalogic.wordpress.com20090323akta-otentik-dalam-hukum-positif-indonesia, diakses tanggal 6 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
42
Ditinjau dari cara pembuatannya akta dapat dibedakan atas : 1. Akta otentik
Pasal 1868 KUHPerdata menyebutkan akta otentik adalah akta yang dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang diperbuat oleh atau dihadapan
pejabat umum yang berwenang untuk itu ditempat dimana akta itu dibuat.
70
Selanjutnya untuk akte otentik berdasarkan pihak yang membuatnya dibagi menjadi 2 yaitu :
71
a. Akta para pihak partij akte Akta para pihak adalah akta yang memuat keterangan berisi apa yang
dikehendaki oleh pihak-pihak
yang bersangkutan.
Partij akte
ini mempunyai kekuatan pembuktian sempurna bagi pihak-pihak yang
bersangkutan termasuk para ahli warisnya dan orang-orang yang menerima hak dari mereka itu. Akta ini diprbuat dihadapan notaris.
b. Akta Pejabat Ambtelijke Akte atau Relaas Akte Akta yang memuat keterangan resmi dari pejabat yang berwenang. Akta ini
diperbuat oleh notaris. Contohnya akta Berita Acara Rapat. 2. Akta dibawah tangan
Pasal 1874 ayat 1 KUHPerdata berbunyi : “sebagai tulisan-tulisan dibawah tangan, surat-surat, register-register, surat-
surat urusan rumah tangga dan lain-lain tulisan yang dibuat tanpa perantaraan seorang pejabat umum.”
72
70
Ibid, hal 6
71
MU.Sembiring, Op.Cit, hal 6
72
Ibid, hal 8
Universitas Sumatera Utara
43
Akta di bawah tangan merupakan tulisan atau akta yang ditandatangani di bawah tangan, dibuat sendiri oleh seseorang atau para pihak, dan secara umum terdiri
dari segala jenis tulisan yang tidak dibuat oleh atau di hadapan pejabat yang meliputi surat-surat, register-register, surat-surat urusan rumah tangga dan lain-lain tulisan
yang dibuat tanpa perantaraan pejabat umum.
73
Akta di bawah tangan ini diatur dalam Pasal 1874 sampai dengan Pasal 1984 KUHPerdata.
Daya kekuatan pembuktian akta di bawah tangan, tidak seluas dan setinggi derajat akta otentik. Pada akta dibawah tangan hanya melekat daya kekuatan
pembuktian formil dan materiil. Terhadap akta di bawah tangan apabila ada tanda tangan yang disangkal, maka pihak yang mengajukan akta di bawah tangan itu harus
membuktikan kebenaran tanda tangan itu melalui alat bukti lain. Namun apabila tanda tangan tersebut sudah diakui maka akta di bawah tangan itu bagi yang
menandatangani, ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari mereka, merupakan bukti yang sempurna sebagai kekuatan formil dari suatu Akta Otentik
Pasal 1875 KUHPerdata
74
. Daya pembuktian formil titik permasalahannya menyangkut kebenaran
identitas tanda tangan dan penanda tangan. Orang yang bertandatangan dianggap benar menerangkan hal yang tercantum dalam akta. Berdasarkan kekuatan formil ini,
hukum mengakui, siapa saja atau orang yang menandatangani akta dibawah tangan.
73
M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian dan Putusan Pengadilan, Cet. Ketujuh, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal 590
74
Subekti, op.cit, hal 75
Universitas Sumatera Utara
44
Daya pembuktian materiil, fokus permasalahannya berkenaan dengan kebenaran isi keterangan yang tercantum di dalam akta di bawah tangan. Benar atau
tidak isi akta dibawah tangan dan sejauh mana kebenaran isinya yang tercantum di dalamnya. Prinsip yang harus ditegakkan menghadapi penerapan daya pembuktian
materiil adalah secara materiil isi keterangan yang tercantum di dalam akta dibawah tangan, harus dianggap benar; dalam arti, apa yang diterangkan dalam akta oleh
penanda tangan, dianggap benar sebagai keterangan yang dikehendakinya dengan demikian secara materiil, isi yang tercantum dalam akta dibawah tangan mengikat
kepada diri penanda tangan.
75
F. Kekuatan Hukum Perjanjian Jual Beli di Bawah Tangan.
Kekuatan perjanjian jual beli kavling digantungkan pada saat dibuatnya Perjanjian Jual Beli tersebut, apabila perjanjian tersebut dibuat pada saat proses
pembangunan telah memenuhi syarat minimal pembangunan yakni dua puluh lima persen, maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan memiliki kekuatan yang
sama dengan kekuatan perjanjian umumnya yang didasarkan kepada Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang berbunyi : “semua persetujuan yang
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, serta jenis akta yang dibuat apakah dibuat dengan akta otentik atau dibawah tangan”.
1. Akta otentik