commit to user
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Rumah merupakan kebutuhan yang amat penting bagi semua orang dan merupakan salah satu kebutuhan primer manusia. Dalam tingkat kebutuhan,
rumah termasuk kebutuhan primer yang harus dipenuhi. Terlebih bagi yang sudah berkeluarga, rumah merupakan tempat bagi keluarga untuk berlindung,
beraktivitas, dan bersosialisasi di tengah lingkungannya. Seiring dengan kemajuan jaman, jumlah penduduk semakin bertambah.
Akibatnya, permintaan terhadap adanya rumah sebagai tempat tinggal pun bertambah. Efek diatas juga berimbas pada bisnis properti. Tidak hanya
rumah baru, rumah yang telah di pakai sekian tahun dipakai pun dapat dibisniskan. Hal ini dapat dimaklumi karena sifat gerak manusia yang
dinamis, setiap saat dapat berubah menurut selera dan kepentingan. Akibatnya ada saja pemilik rumah yang berniat mengganti rumahnya.
Sebagai contoh, jumlah keluarga semakin banyak, sedangkan rumah tidak dapat diperluas. Hal tersebut mendorong keluarga untuk mencari rumah yang
lebih luas. Contoh lain, pemilik rumah pindah kerja sehingga harus meninggalkan rumah. Oleh karena rumah bersifat permanen sehingga tidak
dapat berpindah pindah, pemilik rumah tersebut mau tidak mau harus menjual rumahnya. Walaupun kebutuhan tempat tinggal dapat dipenuhi dengan cara
mengontrak, tetapi cara ini bersifat sementara dan tidak selamanya terjamin karena dibatasi oleh kepentingan pemilik rumah.
Pada saat ini tanah yang tersedia semakin sedikit sehingga menyebabkan harga tanah dan harga rumah menjadi semakin mahal. Maka dari itu
perbankan membantu konsumen dalam memilih rumah yang dikehendaki dan membantu konsumen dalam pembayaran rumah. Bagi konsumen yang
memiliki kendala keuangan, pihak perbankan dapat membantu dengan suatu alternatif pembayaran yaitu sistem KPR Kredit Pemilikan Rumah. Beban
commit to user pembayaran rumah melalui KPR terasa lebih ringan sebab dilakukan dengan
angsuran setiap bulannya dan juga suku bunga yang ditawarkan sesuai dengan kondisi pasar dan tetap per tahunnya. KPR tidak hanya digunakan
pada pembelian rumah baru saja tetapi dapat digunakan juga untuk pembelian rumah second bekas.
Berdasarkan Pasal 3 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, fungsi utama bank adalah sebagai penghimpun dan penyalur dana
masyarakat “ bank and financial institutions collect money and deposits from all elements of society and invest these funds in loans, securities and various
other productive assets ” William A Lovett, 1997 : 1. Dari ketentuan tersebut dapat terlihat bahwa fungsi utama bank sebagai perantara pihak yang
memiliki kelebihan dana surplus of founds dengan pihak yang kekurangan dan memerlukan dana.
Setiap orang tentu ingin memiliki rumah sendiri. Hidup mandiri dan bebas membina rumah tangga, sekaramg ini sudah menjadi kebutuhan setiap
orang. Misalkan untuk memiliki rumah akan tetapi mempunyai kendala dalam kondisi keuangan, sekarang telah ada solusinya, yaitu melalui bank-
bank yang memberikan berbagai keleluasaan: a. Bebas memilih lokasi di lingkungan Real Estate Non Real Estate, dan
kondisi bangunan baik baru atau secondary; b. Untuk berbagai macam tujuan: membeli rumah, ruko, apartemen atau
untuk pembangunan rumah dan renovasi; c. Uang muka lebih ringan dan maksimum pembiayaan lebih besar;
d. Jangka waktu lebih panjang sampai dengan 20 tahun; e. Dapatkan fleksibilitas membayar cicilan ekstra serta menarik kembali
pinjaman, tanpa proses ulang dan jaminan tambahan.
Dalam mekanisme perhitungan dan sistem pembayaran perlu dipahami agar dapat memilih KPR yang aman dan sesuai dengan kebutuhan mengingat suku
bunga yang semakin tinggi sehingga tidak merugikan dikemudian hari bila harga cicilan menjadi naik dari harga sebelumnya. Biasanya bank berani memberikan
KPR apabila antara bank dan konsumen telah mengadakan pengikatan serta
commit to user
konsumen memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh bank. KPR di setiap bank memiliki syarat-syarat, prosedur, jenis dan bentuk yang berbeda antar bank
konvensional dengan bank syariah.
Pada awal tahun 2007, industri KPR subprima di Amerika memasuki suatu masa yang disebut masa kehancuran KPR subprima. Tingginya angka
penyitaan jaminan KPR subprimer ini telah menyebabkan lebih dari 24 perusahaan pemberi pinjaman KPR subprima mengalami kepailitan, salah
satunya adalah perusahaan terkemuka yaitu New Century Financial Corporation, yang merupakan perusahaan KPR subprima terbesar kedua di
Amerika Gretchen Morgenson: 2007. Kehancuran dari perusahaan- perusahaan KPR subprima ini telah mengakibatkan harga pasar saham
berbasis Real estate investment trust senilai 6.5 triliun USD jatuh dan membawa pengaruh meluas terhadap bursa saham Amerika serta ekonomi
secara keseluruhan. “ The crisis has affected the general economy. Credit conditions have tightened for all types of loans since the subprime crisis
started nearly a year ago. The biggest danger to the economy is that, to preserve their regulatory capital ratios, banks will cut off the flow of credit,
causing a decline in lending to companies and consumers “ Crouhy, Jarrow and Turnbull, 2007 : 3. Krisis ini masih berlanjut terus dan telah
mendapatkan perhatian serius dari media masa di Amerika serta pembuat undang-undang pada awal tahun 2007.
Beberapa peneliti atas kasus hancurnya industri subprima ini melemparkan kesalahan semuanya ini terhadap praktik lintah darat dari
debitur subprima dan kurang efektifnya pengawasan pemerintah. Peneliti lain menyalahkan pialang KPR yang dikendalikan oleh debitur guna memperoleh
KPR yang sebenarnya tidak layak, para penilai kredit yang menaikkan nilai transaksi rumah dan investor bursa saham Wall Street yang tidak melakukan
verifikasi atas kelayakan hutang yang menjadi aset dasar pada Efek Beragun aset subprima. Debitur subprima juga dikecam atas perbuatannya menanda
tangani perjanjian kredit yang mereka tidak mungkin dapat memenuhinya.
commit to user Banyak laporan atas krisis yang mencatat bahwa jatuhnya harga rumah
sejak tahun 2005 turut berperan penting dalam kejatuhan industri KPR subprimer ini. Pada waktu harga rumah mengalami kenaikan sejak tahun
2000 hingga 2005, debitur yang memiliki kesulitan dalam pembayaran hutangnya padahal debitur memiliki kekayaan berupa rumah, maka mereka
mengambil jalan pintas dengan cara pembiayaan kembali refinance atau menjual rumah mereka. Namun sewaktu harga rumah jatuh pada banyak
negara bagian di Amerika maka strategi ini menjadi kurang bermanfaat lagi bagi para debitur subprima.
Beberapa pakar industri menyatakan bahwa krisi ini akan makin memburuk. Lou Ranieri dari Salomon Brothers, memperingatkan bahwa
penemu pencetus pasar efek beragun aset pada tahun 1970-an, telah memperingatkan tentang akibat dikemudian hari atas gagal bayarnya KPR.
Seorang pengacara hak konsumen, Irv Ackelsberg meramalkan dalam testimoni kepada Komite Perbankan Senat Amerika bahwa 5 juta penyitaan
akan terjadi pada beberapa tahun kemudian disebabkan oleh suku bunga KPR subprimer yang diberikan pada tahun 2004 dan 2005 akan naik sesuai dengan
syarat kredit yang disepakati yaitu kenaikan dari suku bunga tetap setelah periode 2 tahun. Other experts have raised concerns that the crisis may
spread to the so-called Alternative-A Alt-A mortgage sektor, which makes loans to borrowers with better credit than subprime borrowers at not quite
prime rates Fleckenstein, Bill, 2007. Beberapa ekonom termasuk Ketua Federal Reserve Board Alan
Greenspan, menyatakan keprihatinannya bahwa krisis KPR subprima ini akan membawa dampak pada industri perumahan dan bahkan pada keseluruhan
ekonomi Amerika. Pada keadaan ini, antisipasi gagal bayar pada pada KPR subprimer dan diperketatnya standar kredit merupakan faktor gabungan yang
menurunkan nilai rumah dan membuat pemilik rumah merasa kekayaannya menyusut sehingga akhirnya mereka akan menurunkan secara bertahap
belanja mereka yang akan mempelemah ekonomi. Edward Leamer seorang ekonom UCLA, meragukan bahwa harga rumah akan jatuh secara dramatis
commit to user sebab kebanyakan pemilik rumah tidak akan mau menjual rumahnya tetapi
menurut perkiraannya harga rumah akan tetap stabil atau agak tertekan untuk 3 atau 4 tahun kedepan.
Dengan terungkapnya krisi dan prediksi akan penguatan mulai meningkat, beberapa pembuat undang-undang dari Partai Demokratik seperti
Senator Charles Schumer, Robert Menendez dan Sherrod Brown menyarankan bahwa pemerintah Amerika harus menawarkan pembiayaan
untuk mengatasi debitur bermasalah tersebut kehilangan rumahnya. Beberapa ekonom mengecam proposal penalangan hutang tersebut dengan mengatakan
bahwa hal itu dapat berpengaruh dari terjadinya lebih banyak lagi kasus gagal bayar ataupun mendorong dilakukannya lebih banyak lagi pinjaman berisiko
http:id.wikipedia.orgwikiKredit_subprima. Dalam rangka mendukung sustainability perkembangan KPR dengan
tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian di dalam penyaluran KPR oleh bank, dirasakan perlu untuk mengembangkan pasar sekunder KPR melalui
sekuritisasi. Dalam rangka mendukung kelancaran proses sekuritisasi KPR, dipandang perlu untuk mewajibkan bank membakukan beberapa proses
administrasi KPR sejak tahap awal originasi KPR yang dicantumkan di dalam Standard Operating Procedure SOP KPR bank. Sehubungan dengan
hal tersebut, ditetapkan pengaturan sebagaimana tercakup di dalam Surat Edaran No. 1238DPNP yang pada dasarnya merupakan acuan bagi bank
untuk menyusun SOP KPR. Pengaturan sebagaimana terdapat pada Surat Edaran No. 1238DPNP
ditujukan bagi Bank Umum penyelenggara KPR. Pengaturan di dalam Surat Edaran tersebut yang mewajibkan bank untuk memiliki SOP dalam rangka
penyaluran KPR yang memuat pembakuan beberapa proses administrasi KPR juga dimaksudkan untuk mendorong bank menyalurkan KPR secara
transparan yang pada giliran berikutnya akan membantu pengembangan pasar sekunder KPR yang sehat.
Bank penyelenggara KPR wajib untuk menyalurkan KPR secara berhati- hati di samping tetap memperhatikan aspek transparansi. Terdapatnya SOP
commit to user KPR akan membantu bank untuk menyalurkan KPR secara berhati-hati dan
memperhatikan aspek transparansi yang pada giliran berikutnya akan mendorong terdapatnya KPR yang berkualitas. Dengan demikian, pengaturan
sebagaimana terdapat pada Surat Edaran No. 1238DPNP berlaku bagi bank- bank penyelenggara KPR Surat Edaran No. 1238DPNP, 2010.
Berdasarkan beberapa pertimbangan diatas maka peneliti berpendapat bahwa hal-hal tersebut di atas cukup menarik untuk di bahas lebih lanjut yaitu
mengenai aspek-aspek yang penting yang terkait dengan kredit perbankan. Dan untuk itulah penulis mengangkatnya dalam suatu skripsi dengan judul :
“ PELAKSANAAN PEMBERIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH KPR PADA BANK KONVENSIONAL DAN BANK UNIT USAHA
SYARIAH BERDASARKAN PRINSIP KEHATI-HATIAN STUDI KASUS PT BANK PERMATA Tbk CABANG SURAKARTA ”
B. Rumusan Masalah
