berkedudukan di Indonesia sesuai dengan Keputusan Presiden Nomor 34 Tahun 1992.
Sesuai dengan Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, sebelum berakhir jangka waktu hak guna usaha dapat diperpanjang dan jika telah
berakhir hanya dapat diajukan permohonan baru, sepanjang pemegang hak masih memenuhi syarat dan tanahnya masih diusahakan secara layak, dengan catatan bahwa
harus sesuai dengan perkembangan rencana penggunaan dan peruntukan tanah bersangkutan pada saat itu. Hak guna usaha yang tidak lagi diusahakan pemegangnya
maka dalam jangka waktu satu tahun harus melepaskan atau mengalihkan haknya kepada negara atau pihak lain, dengan sanksi bahwa haknya hapus demi hukum,
sedangkan bangunan, tanaman dan benda-benda di atasnya dapat dibongkar sendiri ataupun diganti rugi oleh negara, nilainya diputuskan oleh Presiden, sebagaimana
ditentukan dalam Pasal 30 ayat 2 UUPA Jo Pasal 18 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan
Sertifikat hak guna bangunan merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna membangun dan menggunakan bangunan yang berdiri di atas
tanah kepunyaan pihak lain guna tempat tinggal atau tempat usaha.
102
Hak guna bangunan diberikan dengan luas tidak melebihi batas maksimum atau ceiling jangka
waktu paling lama 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun, dapat beralih dan dialihkan
102
Hasil Wawancara dengan Jokiaman Limbong, Kepala Seksi Urusan Perencanaan dan Keuangan Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 15 April 2009.
Universitas Sumatera Utara
kepada pihak lain serta dijadikan jaminan utang melalui pembebanan hak tanggungan.
103
Hak guna bangunan dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang digunakan untuk tempat
tinggal, atau tempat usaha sepanjang tidak mengganggu fungsi sosial tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 31 dan Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 40
Tahun 1996. Hak guna bangunan dapat diberikan atas tanah hak milik atau hak pengelolaan atau tanah negara, dengan ketentuan apabila hak guna bangunan hapus
maka hak atas tanahnya kembali kepada penguasa asalnya. Sebelum jangka waktunya berakhir hak guna bangunan dapat diperpanjang dan ketika haknya telah berakhir
hanya dapat diperbaharui sepanjang pemegang hak masih memenuhi syarat, tanahnya masih diusahakan secara layak dan harus disesuaikan dengan perkembangan rencana
penggunaan, serta peruntukan tanah bersangkutan pada saat itu. Pengalihan pemilikan hak atas tanah hak guna bangunan yang berdiri atas hak
pengelolaan harus mendapat izin atau persetujuan tertulis dan penguasa hak pengelolaannya.
104
4. Sertifikat Hak Pakai
“ Sertifikat hak pakai merupakan surat tanda bukti pemilikan hak atas tanah
untuk memungut hasil atas tanah yang bukan kepunyaan pemegangnya. Sertifikat hak
103
Pasal 35 sd Pasal 39 UUPA Jo, Pasal 19, Pasal 25, Pasal 33, dan Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas
Tanah.
104
S. Chandra, Op.Cit, halaman 26.
Universitas Sumatera Utara
pakai dapat diperoleh atas tanah hak milik, tanah hak pengelolaan atau tanah negara”.
105
“ Sertifikat hak pakai dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia, warga
negara asing yang bekerja dan bertempat tinggal di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia,
departemen, lembaga non departemen pemerintahan pusat dan daerah, perwakilan negara asing, perwakilan organisasi internasional, badan keagamaan dan badan
sosial”.
106
Khusus terhadap pemilikan rumah tempat tinggal warga negara asing di Indonesia, lebih lanjut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996;
PermenagKa. BPN Nomor 7 dan Nomor 8 Tahun 1996; Surat Edaran MenagKa. BPN Nomor 110-2871 tanggal 8 Oktober 1996; Surat Edaran Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 124UM0101MJ 1297 tanggal 11 Desember 1997.
“ Jangka waktu hak pakai diberikan kepada badan hukum publik seperti
departemen, lembaga pemerintahan Indonesia di pusat dan daerah, perwakilan negara asing, perwakilan badan internasional, badan keagamaan, dan badan sosial yaitu
selama masih dipergunakan bagi keperluan tugas pokok dan fungsinya”.
107
Hak pakai atas tanah hak pengelolaan diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun atau diperbaharui atas persetujuan
105
Hasil Wawancara dengan Jokiaman Limbong, Kepala Seksi Urusan Perencanaan dan Keuangan Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 15 April 2009.
106
Pasal 42 UUPA Jo, Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
107
Pasal 41 ayat 2 UUPA Jo, Pasal 45 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
pemegang hak pengelolaannya sebagaimana diatur dalam Pasal 42 sampai dengan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Hak pakai atas tanah hak
milik diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui berdasarkan akta kesepakatan antara pemegang hak pakai
dengan pemegang hak miliknya sesuai dengan Pasal 49 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
Hak pakai atas tanah negara diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun atau dapat diperbaharui atas permohonan
pemegang hak pakai dengan ketentuan bahwa masih memenuhi persyaratan untuk pemberian hak pakai atas tanah negara, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 42
sampai dengan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996. Sertifikat hak pakai dapat dijadikan jaminan utang melalui pembebanan hak
tanggungan, dengan ketentuan bahwa berakhirnya jangka waktu hak pakai menyebabkan hapusnya hak pakai dan mengakibatkan hapusnya hak tanggungan.
Selain itu sertifikat hak pakai dapat beralih dan dialihkan sepanjang dimungkinkan dalam perjanjian oleh para pihak yang bersangkutan dengan ketentuan bahwa terlebih
dahulu mendapat persetujuan dari pengusaha hak atas tanahnya, dalam hal ini persetujuan tertulis dari pemegang hak miliknya atau dari pemegang hak
pengelolaannya atau atas tanah negara dengan izin tertulis dari pejabat berwenang.
108
B. Sertifikat Sebagai Alas Hak Atas Tanah
Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan dan penegasan dan negara terhadap penguasaan tanah secara perorangan atau bersama
108
Hasil Wawancara dengan Jokiaman Limbong, Kepala Seksi Urusan Perencanaan dan Keuangan Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 15 April 2009.
Universitas Sumatera Utara
atau badan hukum yang namanya ditulis di dalamnya dan sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan bata-batas bidang tanah tersebut.
109
Dalam bahasa Inggris sertifikat hak atas tanah disebut title deed, sedangkan penguasaan hak atas tanah disebut land tenure, pemilikan atas tanah disebut land
ownership dan bidang tanah disebut dengan parcel atau plot.
110
Dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa “Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c Undang-Undang Pokok Agraria untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan
yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan”. Dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria ditegaskan bahwa sertifikat adalah surat
tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. “
Alas pemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan merupakan alat bukti yang dapat
digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi”.
111
“ Pembuktian adalah suatu proses bagaimana alat alat bukti dapat
dipergunakan, diajukan ataupun dipertahankan dalam hukum acara. Alat-alat bukti adalah suatu hal, barang, dan non barang yang ditentukan oleh undang-undang dapat
109
Herman Hermit, Op.Cit, halaman 29.
110
Ibid.
111
Hasil Wawancara dengan Jokiaman Limbong, Kepala Seksi Urusan Perencanaan dan Keuangan Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 15 April 2009.
Universitas Sumatera Utara
digunakan untuk memperkuat atau menolak sesuatu dakwaan, tuntutan, atau gugatan”.
112
Pada proses pembuktian mengisyaratkan adanya alat bukti hak secara tertulis atau pernyataan tertulis dengan sesuatu title melalui penguasaan tanah secara nyata
dan itikad baik yang tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat setempat, kemudian dikuatkan dengan keterangan saksi-saksi sesuai ketentuan Pasal 1866 Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa hak dapat dibuktikan melalui:
a. Alat bukti tertulis;
b. Alat bukti saksi-saksi;
c. Alat bukti pengakuan, dan sumpah.
Kewenangan selanjutnya untuk menilai sesuatu alat bukti hak hanya oleh hakim pengadilan berdasarkan kebenaran formil, seluas cakupan pemeriksaan
terhadap alat buktinya, sepanjang tidak melampaui batas-batas yang diperkarakan, dengan pengertian bahwa dalam mencari kebenaran formil hakim tidak boleh
melampaui batas-batas yang diperkarakan, dengan demikian hakim tidak melihat kepada bobot atau isi, melainkan melihat kepada luas cakupan pemeriksaannya.
113
Berdasarkan ketentuan Pasal 1865 KUH Perdata bahwa alat bukti hak dapat digunakan untuk:
a. Mendalilkan kepunyaan suatu hak;
b. Meneguhkan kepunyaan hak sendiri;
c. Membantah kepunyaan hak orang lain;
112
Bambang Waluyo, Sistem Pembuktian dalam Peradilan Indonesia, Jakarta: Sinar Grafika, 1996, halaman 3.
113
Ibid, halaman 4.
Universitas Sumatera Utara
d. Menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum.
114
Dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 ditentukan alat bukti hak atas tanah sebagai berikut:
115
Pasal 59 : Untuk keperluan penelitian data yuridis bidang-bidang tanah dikumpulkan alat-alat bukti mengenai kepemilikan atau
penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun bukti tidak tertulis berupa keterangan saksi dan atau keterangan yang bersangkutan
yang ditunjukkan oleh pemegang hak atas tanah atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan kepada Panitia Ajudikasi.
Pasal 67 : Berdasarkan alat bukti sesuai dimaksud dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, penegasan konversi dan
pengakuan hak sesuai dimaksud dalam Pasal 65 dan penetapan pemberian hak sesuai dimaksud dalam Pasal 66 hak-hak atas
tanah, hak pengelolaan dan tanah wakaf yang bersangkutan dibukukan dalam buku tanah.
Sertifikat tanah merupakan alat pembuktian kepemilikan atas tanah, baik itu sebagai pembuktian hak baru atas tanah maupun pembuktian hak lama atas tanah.
1. Pembuktian hak baru atas tanah
