55
Negara yang dikarenakan penetapan pemerintah. Selain itu Hak Guna Bangunan dapat terjadi di atas sebidang tanah Hak Milik yang dikarenakan
adanya perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan itu
yang bermaksud menimbulkan hak tersebut. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan hutang.
Dengan demikian, maka sifat-sifat dari Hak Guna Bangunan adalah :
54
1 Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dalam arti dapat diatas Tanah Negara ataupun tanah milik orang lain.
2 Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
3 Dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.
4 Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan
2. Subyek dan Obyek Hak Guna Bangunan a.
Subyek Hak Guna Bangunan
Subyek Hak Guna Bangunan menurut UUPA pasal 36 juncto Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah adalah Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum yang didirikan menurut hokum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Selanjutnya dalam Pasal 36 ayat 2 UUPA disebutkan bahwa :
54
Ali Achmad Chomzah, 2010, Hukum Pertanahan, Jakarta, Prestasi Pustaka, Hal. 31
Universitas Sumatera Utara
56
“Orang atau Badan Hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat” Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak lain yang memperoleh HGB
jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika HGB yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa
hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Terjadinya HGB berdasarkan
asal tanahnya adalah sebagai berikut
55
: 1 Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara
Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak yang diberikan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4, Pasal
9, dan Pasal 14 Peraturan Menteri Negara AgraiaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 dan prosedur terjadinya
Hak Guna Bangunan ini diatur dalam pasal 32 sampai dengan Pasal 48 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 Tahun 1999. Hak Guna Bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak tersebut didaftarkan oleh pemohon kepada Kepala
Kantor Pertanahan KabupatenKota setempat untuk dicatat dalam
55
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2005, hal. 106-107.
Universitas Sumatera Utara
57
Buku tanah, sebagai tanda bukti haknya diterbitkan sertipikat Pasal 22 dan Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
2 Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak atas
usul pemegang HPL, yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 dan prosedur terjadinya Hak Guna Bangunan ini diatur dalam Peraturan Menteri Negara
AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999. Hak Guna Bangunan ini terjadi sejak keputusan pemberian hak
tersebut didaftarkan
kepada Kepala
Kantor Pertanahan
KabupatenKota setempat untuk dicatat dalam buku tanah, sebagai tanda bukti diterbitkannya Sertipikat Hak Guna Bangunan
56
Pasal 22 dan Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
3 Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak
milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut “PPAT”. Akta PPAT ini wajib didaftarkan
kepada Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota setempat untuk dicatat dalam buku tanah Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 40
56
Lihat Pasal 22 dan 23 PP No. 401996.
Universitas Sumatera Utara
58
Tahun 1996. HGB dapat diberikan atas hak milik atau hak pengelolaan atau tanah Negara, dengan ketentuan apabila hak guna
bangunan hapus, maka hak atas tanahnya kembali kepada penguasa asalnya. Hak Guna Banggunan atas tanah hak Pengelolaan dapat
diperpanjang atau diperbaharui haknya atas permohonan pemegang hak setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Mengenai tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan telah diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40
Tahun 1996. Bila melihat pada Pasal 37 UUPA, maka dapat dimengerti bahwa Hak Guna Bangunan dapat diberikan di atas tanah Negara yang
didasari penetapan dari pemerintah. Selain itu Hak Guna Bangunan juga dapat diberikan di atas tanah Hak Milik berdasar pada adanya
kesepakatan yang berbentuk otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang bermaksud menimbulkan atau memperoleh HGB tersebut.
b. Obyek Hak Guna Bangunan
Melihat pada ketentuan Pasal 21 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah disebutkan
bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:
57
1 Tanah Negara; 2 Tanah Hak Pengelolaan;
3 Tanah Hak Milik.
57
Lihat Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
59
Dengan demikian dapat diketahui pula bahwa obyek dari Hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, tanah hak pengelolaan dan tanah Hak
Milik dari seseorang. Ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan yang diberikan di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan, diatur lebih
lanjut dalam ketentuan Pasal 22 dan Pasal 23 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, dan pada dasarnya Hak Guna Bangunan yang diberikan
di atas tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan diberikan berdasarkan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 tahun 1999, tentang Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan, dengan memperhatikan ketentuan yang
diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala BPN No.3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
3. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan a. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan
