59
Dengan demikian dapat diketahui pula bahwa obyek dari Hak Guna Bangunan adalah Tanah Negara, tanah hak pengelolaan dan tanah Hak
Milik dari seseorang. Ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan yang diberikan di atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan, diatur lebih
lanjut dalam ketentuan Pasal 22 dan Pasal 23 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, dan pada dasarnya Hak Guna Bangunan yang diberikan
di atas tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan diberikan berdasarkan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 tahun 1999, tentang Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan, dengan memperhatikan ketentuan yang
diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala BPN No.3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
3. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan a. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan
Dalam hal ini Hak pemegang Hak Guna Bangunan adalah kewenangan secara umum dan kewenangan secara khusus.
Kewenangan secara umum dapat dilihat dalam pasal 4 ayat 2 UUPA yang menjelaskan bahwa “Hak-hak atas tanah member wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas
Universitas Sumatera Utara
60
menurut Undang-Undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
Kewenangan secara khusus dapat dilihat dalam pasal 32 PP No. 40 Tahun 1996 yang menyebutkan bahwa :
58
“Pemegang Hak Guna Bangunan berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan selama waktu tertentu
untuk mendirikan dan mempunyai bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau
usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.
b. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan
Kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan dapat dilihat dalam pasal 30 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 yang menyebutkan bahwa:
59
1 Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapk an dalam keputusan pemberian haknya;
2 Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam
keputusan dan
perjanjian pemberiannya;
3 Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
58
Lihat pasal 32 PP No. 40 Tahun 1996
59
Lihat pasal 30 PP No. 40 Tahun 1996
Universitas Sumatera Utara
61
4 Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang
Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus; 5 Menyerahkan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada
Kepala Kantor Pertanahan;
4. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Ketentuan-ketentuan mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 40 UUPA, yang menyatakan bahwa :
Hak Guna Bangunan hapus karena: 1 Jangka waktunya telah berakhir;
2 Dihentikan sebelum waktu berakhir karena salah satu syarat tidak terpenuhi;
3 Dilepaskan oleh pemegangnya sebelum jangka waktu berakhir; 4 Dicabut untuk kepentingan umum
5 Tanah tersebut ditelantarkan 6 Tanah itu musnah
7 Ketentuan dalam Pasal 36 ayat 2. Ketentuan Pasal 40 UUPA tersebut selanjutnya juga di atur dalam Pasal 35 PP
No.40 Tahun1996, yang menyebutkan :
60
60
Lihat pasal 35 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996
Universitas Sumatera Utara
62
1 Hak Guna Bangunan hapus karena : a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya; b. dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena: a tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak danatau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13, dan atau Pasal 14;
b putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d dicabut berdasarkan Undang-Undang No. 20 Tahun 1961; e ditelantarkan;
f tanahnya musnah; g ketentuan Pasal 20 ayat 2.
2 Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 diatur dengan Keputusan Presiden.
Kemudian disebutkan dalam pasal 38 PP No. 40 Tahun 1996 bahwa
61
, Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau atas tanah Hak
Milik hapus karena sebagaimana dimaksud pada pasal 35, maka bekas
61
Lihat Pasal 38 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
Universitas Sumatera Utara
63
pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi
ketentuan yang telah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau Perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Milik.
C. Tinjauan Umum Hak Pengelolaan 1. Pengertian Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan lahir dan berkembang sesuai dengan terjadinya perkembangan suatu daerah bahwa banyak rumah dengan bentuk pertokoan
dan tempat usaha yang terdapat di perkotaan yang mempergunakan tanah dengan dasar Hak Pengelolaan.
62
Hak Pengelolaan merupakan suatu hak atas tanah yang sama sekali tidak ada istilahnya dalam Undang-Undang Pokok Agraria UUPA dan
khusus hak ini terdapat diluar ketentuan UUPA.
63
Hak Pengelolaan dalam hukum tanah Nasional tidak disebutkan dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang secara terperinci pengertian tersebut
diturunkan dari pasal 2 ayat 4 UUPA, yakni sebagai berikut : “Hak menguasai dari Negara tersebut diatas pelaksanaannya dapat dikuasakan
kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat,
62
A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem U.U.P.A Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung, 1989, hal. 1
63
Ibid, hal. 1.
Universitas Sumatera Utara
64
sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional menurut ketentuan-ketentuan peraturan pemerintah”.
Boedi Harsono dan AP. Parlindungan menyatakan, bahwa istilah Pengelolaan kemudian disebut dalam Penjelasan Umum II angka 2 UUPA
yang menyatakan, bahwa Negara dapat memberikan tanah kepada seseorang atau
Badan Hukum
dengan sesuatu
hak menurut
peruntukan dan
keperluannya, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, atau memberikannya dalam Pengelolaan kepada suatu Badan
Penguasa Departemen, Jawatan, atau Daerah Swatantra untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing. Bertitik tolak dari Penjelasan
Umum II angka 2 UUPA tersebut, maka dapat dikatakan bahwa landasan
Hukum dari Hak Pengelolaan adalah UUPA.
Hak Pengelolaan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda beheer recht atau Hak Penguasaan. Istilah penguasaan itu sendiri berasal dari Peraturan
Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara, yang isinya :
a Merencanakan peruntukan, penggunaan tanah tersebut; b Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;
c Menerima uang pemasukan, ganti rugi, atau uang wajib tahunan.
64
Dalam perkembangannya istilah Hak Pengelolaan tersebut diartikan sebagai
Hak Menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hal ini sebagai dimaksud dalam
Pasal 1 ayat 3 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Kebijakan
64
A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan menurut Sistem UUPA, Ibid, hal. 6
Universitas Sumatera Utara
65
Selanjutnya. Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Kebijakan
selanjutnya tersebut
menyatakan, bahwa
jika Tanah
Negara selain
dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri, dimaksudkan juga untuk diberikan dengan sesuatu hal kepada pihak ketiga, maka hak
penguasaan tersebut dikonversi menjadi Hak Pengelolaan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 5a dan Pasal 6, berlangsung selama tanah tersebut
dipergunakan untuk keperluan itu oleh instansi yang bersangkutan. Saat ini istilah hak Pengelolaan tersebut dapat diketemukan dalam
Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah
Negara dan Hak Pengelolaan, yaitu diartikan sebagai Hak Menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya.
2. Hak Pengelolaan Sebagai Pelaksanaan Pelimpahan Sebagian Wewenang Hak Menguasai Negara
