81
BAB III KENDALA-KENDALA YANG DIHADAPI BANK DALAM
MENGANTISIPASI BERAKHIRNYA SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PENGELOLAAN HPL YANG MENJADI
OBJEK JAMINAN
Berdasarkan ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai Atas Tanah pasal 26 ayat 3 disebutkan bahwa ”Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan
pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan”.
Sehubungan dengan berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan yang sedang menjadi jaminan atas suatu hutang tertentu, sudah barang tentu menjadi
salah satu masalah bagi Bank selaku kreditor pemegang Hak atas Jaminan. Untuk mengetahui
kendala yang
menjadi penghambat
dalam mengantisipasi
berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Medan yang menjadi objek jaminan Bank, adalah menurut
keterangan dari Pihak Bank :
71
a. Kesulitan dalam penandatanganan SKMHT dengan pemegang Hak Guna Bangunan Debitor dengan maksud agar jaminan tersebut tetap dalam
kewenangan Bank; b. Birokrasi pengurusan ijin dan Perjanjian Perpanjangan Hak Guna Bangunan
di Kantor Pemerintah Kota Medan yang terlalu lama dan bertele-tele dan
71
Ibid, Alden Sibarani,
81
Universitas Sumatera Utara
82
biaya pengajuan serta permohonan perpanjangan serta retribusi uang pemasukan kas negara yang terlalu mahal;
c. Debitor yang awam dan tidak kooperative tidak mau menanggung biaya- biaya proses perpanjangan Hak atas Sertipikat yang telah berakhir.
d. Pengurusan perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan di
kantor pertanahan
yang cukup
lama yang
mengakibatkan SKMHT
yang ditandatangani oleh Debitur bisa berulang-ulang
72
. Hal ini telah dikonfirmasi melalui Bapak Hafizunsyah, SH, selaku
Kepala Seksi Kasi. II Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kantor Pertanahan Kota Medan pada tanggal 21 Pebruari 2013 tentang persyaratan yang harus
dipenuhi dalam perpanjangan Sertipikat Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Kota Medan yang telah berakhir hak nya, yakni kurangnya
kelengkapan permohonan perpanjangan Sertipikat tersebut seperti Ijin dari pemegang Hak Pengelolaan dari Pemerintah Kota Medan
73
. ”Menurut keterangan dari Bapak Irvan, salah seorang pemilik tanah
Sertipikat Hak Guna Bangunan yang terletak di Jalan Budi Kemasyarakatan Medan menyatakan bahwa pada saat membeli tanah tersebut, sebelumnya
telah melakukan pengecekan Sertipikat tersebut kepada kantor pertanahan Kota Medan melalui jasa NotarisPPAT dan hasilnya tidak ada berada diatas
Hak Pengelolaan. Namun setelah terjadi jual beli dan hendak ditingkatkan Hak Guna Bangunan tersebut ternyata berada diatas Hak Pengelolaan
Pemerintah Kota Medan. Hal ini terjadi karena pihak Badan pertanahan Kota Medan sering sekali tidak mencantumkan kata ”HPL No. 3” dan jangka waktu
berakhir pada halaman kedua Sertipikat tanah Hak Guna Bangunan”.
72
Ibid, Mimin Rusli
73
Wawancara dengan Hafizunsyah, Kepala Seksi II Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kantor Pertanahan Kota Medan.
Universitas Sumatera Utara
83
Seperti yang telah dikemukakan Bapak Irvan tersebut diatas, memang dalam penelitian penulis juga menemukan bahwa ada Sertipikat Hak Guna
Bangunan yang diterbitkan oleh Kantor pertanahan yang tidak dicantumkan bahwa Hak Guna Bangunan tersebut merupakan bagian dari Hak Pengelolaan
Pemerintah Kota
Pemko Medan.
Oleh karena
itu penulis
juga mempertanyakan hak tersebut kepada Kantor pertanahan Kota Medan, dan
diperoleh keterangan bahwa :
74
”Memang penunjukan bahwa Sertipikat Hak Guna Bangunan tersebut merupakan bagian dari Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Medan dapat dilihat
pada buku tanah Sertipikat yang bersangkutan dan Sertipikat Hak Guna Bangunan. Akan tetapi terkadang terdapat beberapa Sertipikat Hak Guna
Bangunan yang tidak dicantumkan tanda Hak Pengelolaan HPL No. 1, 2 dan 3 Pemerintah Kota Medan. Hal ini disebabkan kelalaian pihak Kantor
Pertanahan pada masa lampau. Namun mulai saat ini setiap permohonan tanah, baik itu berupa peralihan hak ataupun pembebanan Hak, perpanjangan
Hak atau Peningkatan Hak menjadi Hak Milik dan perbuatan hukum lainnya akan diperiksa dan dicek berdasarkan plot Peta Hak Pengelolaan yang ada di
Kantor Pertanahan”.
Akan tetapi Bank selaku kreditur tidak perlu khawatir, karena :
75
a Dalam pasal 2 butir 11 format standard APHT telah dicantumkan klausula kuasa dari pemegang hak atas tanah untuk kepentingan kreditur pemegang
hak tanggungan melakukan perpanjangan hak atas beban biaya pemilik hak atas tanahpemberi hak tanggungan;
b Pasal 1241 KUHPerdata Indonesia yang membolehkan kreditur melakukan sesuatu untuk melindungi kepentingannya, yang seharusnya hal itu menjadi
kewajiban debitur, dengan beban biaya debitur sendiri; Pada dasarnya secara prosedur, yang berhak mengajukan permohonan
atas berakhirnya Sertipikat Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan adalah
74
Ibid, Hafizunsyah.
75
Ibid, Alden Sibarani
Universitas Sumatera Utara
84
pemegang Hak Guna Bangunan tersebut kepada Hak Pengelolaan. Akan tetapi pada umumnya pemohon memberikan kuasa segala jasa pengurusan kepada
NotarisPPAT rekanan Bank. Sebenarnya Jangka waktu perpanjangan hak atas tanah tersebut harus diajukan selambat-lambatnya 2 dua tahun sebelum
berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut.
76
Penentuan jangka waktu 2 dua tahun tersebut merupakan toleransi waktu yang aman untuk
melakukan evaluasi terhadap pemegang Hak Guna Bangunan bahwa : 1 Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian hak tersebut; 2 Telah memenuhi semua persyaratan yang ditentukan termasuk membayar
uang pemasukan; 3 Masih memenuhi syarat sebagai subyek pemegang Hak Guna Bangunan
seperti Masih Warga Negara Indonesia; 4 Masih sesuai dengan master plan rencana tata ruang wilayah;
5 Untuk kepentingan Pemerintah dalam penentuan besarnya pemasukan kas Negara.
76
Lihat Peraturan Pemerintah No. 401996 pasal 27 ayat 1.
Universitas Sumatera Utara
85
BAB IV TINDAKAN-TINDAKAN YANG DILAKUKAN BANK SELAKU
Kategori