angkasa asalkan sesuai dengan syarat-syarat yang ditentukan pada pasal 4 ayat 2 UUPA diatas.
14
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk jangka paling lama 25 atau 35 tahun guna
pengusahaan pertanian, perikanan dan peternakan pasal 28 dan 29 UUPA. Dari ketentuan pasal 28 dan 29 UUPA lebih jelas dilihat bahwa HGU berbeda dengan
hak milik. Jika hak milik bersifat terkuat dan terpenuh, turun temurun dapat beralih dan dialihkan tentunya dengan tetap memeprhatikan fungsi sosial maka
HGU mempuyai hak yang lebih terbatas. Jangka waktu dan jenis pemakaiannya right to use dibatasi, yaitu dipergunakan untuk usaha pertanian, perikanan dan
peternakan dalam jangka waktu 25 atau 35 tahun dengan perpanjangan 25 tahun lagi, demikian juga peralihannya right of disposal. Dalam pasal 28 dikatakan
bahwa HGU dapat dialihkan, dalam SK 59DDA1970 dikatakan, bahwa setiap peralihan HGU harus dengan izin, sedangkan hak milik hanya dalam hal-hal
tertentu izin diperlukan. Juga pada pasal 28 ayat 2 dikatakan, bahwa HGU luasnya paling sedikit 5 hekta dan lebih dari 25 hektar, jika memakai investasi modal yang
layak dan teknik perusahaan yang baik. Jika diperhatikan isi pasal ini, maka seolah-olah ada pertentangan antara pasal 7 dan 17 UUPA yang melarang
penguasaan tanah yang melampaui batas yang dalam undang-undang nomor 56
2. Tinjauan Umum Terhadap Hak Guna Usaha
14
Tampil Anshari Siregar, Mempertahankan Hak Atas Tanah, Multi Grafik, Medan, 2005, halaman .7
Universitas Sumatera Utara
tahun 1960 hanya dibenarkan paling luas 20 hektar. Namun sebagaimana tersebut diatas bahwa sesuai dengan pertimbangan dimana untuk usaha pertanian, terutama
sub perkebunan membutuhkan tanah yang luas, maka pengecualian atas ketentuan ini berlaku untuk HGU. Oleh karenanya juga untuk HGU hanya dapat diberikan
atas tanah negara denga suatu surat kepeutusan. Hak guna usaha tidak dapat diberikan berdasar suatu perjanjian atas tanah hak milik. Undang-undang No.32
tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah merupakan kerangka acuan peraturan bagi pelaksanaan otonomi daerah di Indonesia. Otonomi daerah merupakan
kecewaan daerah Otonom untuk mengatur dan mengurus kepentingan masyarakat setempat menurut prakarsa sendiri berdasarkan aspirasi masyarakat dalam ikatan
Negara Kesatuan Republik Indonesia Pasal 1. Salah satu bidang pemerintahan yang wajib dilaksanakan oleh daerah
kabupaten dan kota yaitu bidang pertanahan Pasal 11. Dengan demikian, pengadaanpengambilalihan tanah menjadi tanggungjawab dari pemerintah
kabupaten dan kota Dalam rangka implementasi Undang-undang Otonomi Daerah ini, telah
ada peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 2000 tentang Kewenangan Pemerintah dan Kewenangan Provinsi Sebagai Daerah Otonom. Adapun kewenangan
pemerintah dibidang pertanahan sebagaimana tertera dalam pasal 2 Ayat 3 butir 14 sebagai berikut:
a. Penetapan persyaratan pemberian hak atas tanah.
b. Penetapan persyaratan landreform.
c. Penetapan persyaratan administrasi pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
d. Penetapan pedoman biaya pelayanan pertanahan.
e. Penetapan kerangka dasar kadastral batas tanah nasional dan pelaksanaan
kerangka dasar kadastral orde I dan orde II Pasal 2 ayat 2 UUPA menegaskan :
“Hak menguasi dari negara memberi wewenang untuk : 1.
Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut ;
2. Menentukan dan mengatur hubungan hubungan hukum antara orang-
orang dengan bumi, air dan ruang angkasa ; 3.
Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang- orang dan perbuatan-perbuatan hukum yan mengenai bumi, air dan
ruang angkasa”.
Pengertian hak disini terlihat secara implisit dalam dua anak kalimat : 1.
menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa ;
2. menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas bumu, air dan
ruang angkasa itu.
15
Hak Guna Usaha HGU merupakan hak atas tanah yang bersifat primer yang memiliki spesifikasi. Spesifikasi Hak Guna Usaha tidak bersifat terkuat dan
terpenuh dalam artian bahwa Hak Guna Usaha ini terbatas daya berlakunya walaupun dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain. Dalam penjelasan UUPA
telah diakui dengan sendirinya bahwa Hak Guna Usaha ini sebagai hak-hak baru dalam memenuhi kebutuhan masyarakat modern dan hanya diberikan terhadap
tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Jadi, tidak dapat terjadi atas suatu perjanjian antara pemilik suatu hak milik dengan orang lain.
15
Ibid, halaman. 5
Universitas Sumatera Utara
Pelaksanaan lebih lanjut mengenai Hak Guna Usaha ini telah ada sejak dikeluarkannya PP Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah. Untuk memberikan gambaran yang jelas mengenai HGU ini, akan diuraikan sebagai berikut:
1. Pemberian dan Subjek Hak Guna Usaha Pemberian hak atas tanah berkaitan dengan subjek dan objek serta proses yang
tejadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk pula pemberian HGU. Menyangkut subjek HGU diatur dalam pasal 2 PP Nomor 40 tahun 1996
dinyatakan bahwa yang boleh mendapat HGU adalah a warga Negara Indonesia; b badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia. Berkaitan dengan ketentuan dalam pasal 2 PP Nomor 40 tahun 1996 diatas, Sudargo Gautama
16
Berkaitan dengan subjek pemegang HGU diatas maka bagaimana kalau subjek pemegang HGU tersebut beralih menjadi warga negara lain atau status
badan hukum tersebut telah berubah, yang tadinya nasional Indonesia menjadi berstatus asing atau kepemilikan sebuah PT telah beralih ke tangan pihak asing
menurut Sudargo Gautama mengatakan : di Indonesia dipentingkan sistem
inkorporasi dan disamping itu juga prinsip Legal Seat dan Real Seat tempat kedudukan menurut hukum atau menurut keadaan sebenarnya.
17
16
Sudargo Gautama dan Ellyda T. Soetiarto, Komentar atas Peraturan-Peraturan Undang- Undang Pokok Agraria 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Hak
Tanggungan, Rumah Tinggal untuk Orang Asing dan Rumah Susun, Citra Aditya, Bandung, 1997, halaman. 3.
17
Ibid, hal.4.
, berlaku teori ketiga tentang status badan hokum
Universitas Sumatera Utara
yaitu teori tentang siapa yang memegang managing control, pengawasan atas manajemen dan kontrol atas PT yang bersangkutan.
Dengan demikian, lebih jauh Sudargo Gautama mengatakan bahwa : Jika jatuh semua dalam tangan asing, maka dipandang Perseroan Terbatas
bersangkutan ini sebagai sudah berstatus asing. Dengan demikian, maka harus dilepaskan HGU yang telah dimilikinya semula sesuai ketentuan
pasal 3 PP Nomor 40 tahun 1996. jika tidak dilakukan pelepasan ini dalam waktu satu tahun setelah perubahan status dari pemegangnya, maka karena
HGU bersangkutan menjadi hapus dan tanah menjadi tanah Negara ayat 2 dari pasal 3.
2. Terjadinya hak guna usaha Hak guna usaha HGU adalah hak yang baru dikenal setelah lahirnya UUPA.
Dan penjelasan pasal 16 UUPA, tentang macam-macam hak atas tanah disebutkan bahwa haj guna usaha demikian juga hak guna bangunan diadakan guna
memenuhi keperluan masyarakat modern dewasa ini. Hak guna usaha bukanlah hak erfpacht seperti dikenal dalam KUHP perdata. Jika diperhatikan jangka waktu
dan penggunannya pemberian ini mirip dengan hak erfpacht untuk perusahaan kebun besar yang dengan ketentuan lama Agrarische Wet 1870 diberikan kepada
perusahaan swasta untuk jangka waktu 75 tahun. a. Surat Keputusan Pemberian Hak
Pasal 31 UUPA menyebutkan bahwa hak guna usaha terjadi berdasarkan penetapan pemerintah. Hak guna usaha tidak dapat terjadi berdasarkan perjanjian,
karena hak guna usaha hanya dapat diberikan diatas tanah negara, hak guna usaha dapat diberikan berdasarkan permohonan yang berkepentingan setelah memenuhi
persyaratan-persyaratan yang telah ditentukan untuk itu.
Universitas Sumatera Utara
Berbeda dengan permohonan hak-hak lainnya, seperti hak milik, hak guna bangunan, hak pakai dan hak pengelolaan, yang diajukan melalui kepala kantor
Agraria KabupatenKotamadya maka permohonan hak guna usaha menurut pasal 15 peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 5 tahun 1973, tentang tata cara
pemberian hak atas tanah, diajukan kepada instansi yang berwenang melalui kepala Direktorat Agraria Propinsi secara tertulis, dengan tembusan kepada
Bupati, Kepala Daerah, Cq Kepala Sub Direktorat Agraria yang bersangkutan dalam rangka penanaman modal asing, permohona hak guna usaha diajukan
melalui Badan Koordinasi Penanaman Modal BKPN, hal ini diatur dalam pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1977, tentang ketentua
mengenai penyediaan dan pemberian hak atas tanah dan pemberian izin bangunan dan undang-undang gangguan untuk keperluan perusahaan yang mengadakan
penanaman modal menurut UU Nomor 1 tahun 1977 dan UU nomor 6 tahun 1968.
Dalam surat permohonan hak guna usaha tersebut harus dilampirkan, keterangan-keterangan:
1 Bonafiditas dan liquiditas perusahaan misalnya dengan menunjukkan
referensi dari bank, pemerintah atau keterangan lainnya. 2
Rencana pengusaha tanah jangka pendek dan jangka penjang, 3
Rekomendasi dari instansi-instansi perkebunan, kehutanan dan sebagainya sesuai dengan rencana.
Yang berwenang memberikan hak guna usaha adalah Menteri Dalam Negeri, setelah mendengar pertimbangan hak guna usaha untuk perkebunan besar,
Universitas Sumatera Utara
yang dibentuk dengan keputusan bersama Menteri Pertanian dan Menteri Dalam Negeri:
No. 1391978
Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak atas Tanah. Untuk pemberian hak guna usaha yang tidak melebihi 100 hektar dan tidak dengan fasilitas penanaman
modal, hak guna usaha dapat diberikan Kanwil BPN yang bersangkutan Peraturan Kepala BPN No. 16 tahun 1990. Namun dengan Peraturan Kepala
BPN No. 3 tahun 1992 wewenang tersebut diperluas lagi dengan tidak menyebut dengan fasilitas atau tanpa fasilitas penanaman modal, pelaksanaan pemberian hak
guna usaha kepada perusahaan perkebunan, yang memerlukan lahan yang cukup luas, haruslah dengan pertimbangan yang luas.
, Jo Peraturan Dalam Negeri No. 6 Tahun 1972, tentang 51 SKPTSOP81978
18
c. Pemberian HGU atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai dengan ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan HGU tersebut baru
3. Tanah yang dapat Diberikan dengan Hak Guna Usaha HGU Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha HGU telah
diatur dalam pasal 4 PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai berikut: a. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah tanah Negara.
b. Dalam hal tanah yang akan diberikan HGU itu adalah tanah Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah
tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
18
Chadidjah Dalimunthe, Suatu Tinjauan Tentang Pemberian Hak Guna Usaha Dalam Rangka Penanaman Modal Asing, Medan, 1994, halaman .25
Universitas Sumatera Utara
dapat dilaksanakan setelah terselesainya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundangan yang berlaku.
d. Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan HGU itu terdapat tanaman dan atau bangunan milik pihak lain yang keberadaan berdasarkan alas hak yang
sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian yang dibebankan kepada pemegang HGU baru.
e. Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam ayat 4 empat, ditetapkan dengan Keputusan Presiden.
Bertitik tolak dari perumusan pasal 4 diatas, maka dalam penjelasannya disebutkan bahwa tanah Negara yang diberikan dengan HGU harus bebas dari
kepentingan pihak lain. Oleh karena itu, apabila tanah Negara itu termasuk dalam kawasan hutan, yang berarti tanah itu harus dipergunakan untuk hutan sesuai
dengan peraturan yang berlaku, maka tanah tersebut harus terlebig dahulu dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
Sejalan dengan ketentuan pasal 4 ayat 3 diatas, menurut Sudargo Gautama, disini berlaku lagi teori tentang vrijsgeving. Seseorang melepaskan hak dengan
akibat bahwa dengan demikian tanah bersangkutan menjadi tanah negara yang bebas vrijslandsdomein. Dengan demikian, dapat saja tanah ini, yang sekarang
sudah bebas, diberikan dalam status HGU. Dan untuk ini pemerintah yang mewakili negara memperoleh suatu uang pemasukan lagi karena adanya
pemberian hak dengan status HGU ini.
19
19
Sudargo Gautama dan Ellyda T. Soetiarto, Komentar atas Peraturan-Peraturan Undang- Undang Pokok Agraria 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, Hak
Tanggungan, Rumah Tinggal untuk Orang Asing dan Rumah Susun, Citra Aditya, Bandung, 1997, halaman. 6.
Universitas Sumatera Utara
Dalam pemberian HGU kepada perorangan dan badan hokum, maka hal ini sangat berkaitan pula dengan luas tanah yang akan diberikan HGU tersebut.
Hal ini sesuai ketentuan pasal 5 PP Nomor 40 tahun 1996 dinyatakan bahwa luas minimum tanah yang dapat diberikan HGU adalah 5 hektar ayat 1, sedangkan
luas maksimum tanah yang dapat diberikan dengan HGU kepada perorangan adalah 25 hektar pasal 5 ayat 2. Untuk penetapan luas tanah yang akan
diberikan kepada badan hokum ditetapkan oleh Menteri dengan memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang di bidang usaha yang bersangkutan,
dengan mengingat luas yang dioperlukan untuk melaksanakan suatu usaha yang paling berdaya di bidang yang bersangkutan pasal 5 ayat 3.
Dalam kenyataannya, Hak Guna Usaha merupakan hak atas tanah yang mengalami perkembangan yang sangat pesat. Hal ini disebabkan perkembangan
dunia usaha yang semakin pesat, seiring dengan adanya kebijakan pemerintah mengembangkan dunia usaha “ agrobisnis” dan “agroindustri”, maka salah satu
persyaratan yang harus tersedia adalah tanah luas yang mendukung lokasi tersebut. Oleh karena itu, adanya peraturan pemerintah nomor 40 ini, khususnya
Hak Guna Usaha, memberikan kemudahan kepada pemegang Hak Guna Usaha untuk perpanjangan apabila jangka waktu Hak Guna Usaha telah berakhir. Hal ini
sesuai dengan ketentuan dalam pasal 9 PP Nomor 40 tahun 1996 dinyatakan: Hak Guna Usaha dapat diperpanjang atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi
syarat: a tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan sifat, dan tujuan hak pemberian tersebut; b syarat-syarat pemberian hak tersebut
Universitas Sumatera Utara
dipenuhi sesuai dengan baik oleh pemegang hak dan; c selain perpanjangan karena habis masa waktunya, maka hak guna usaha dapat diperbaharui, apabila
pemegang memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: a tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan sifat dan tujuan
pemberian hak tersebut, b syarat-syarat pemberian hak-hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak, c pemegang hak masih memenuhi syarat
sebagai pemegang hak ayat 2. Selain mengenai perpanjangan dari Hak Guna Usaha diatas, maka
pemegang Hak Guna Usaha harus memperhatikan pula mengenai kewajiban dan hak atas pemegang hak tersebut. Hal ini sesuai ketentuan pasal 12 PP Nomor 40
tahun 1996 dinyatakan bahwa pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban untuk: a. membayar uang pemasukan:
b. melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan sesuai dengan peruntukan dan persyaratan sebagaiman ditetapkan dalam
keputusan pemberian hak; c. mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan
kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan dengan instansi teknis; d. membangunan dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang
ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha; e. memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan
menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup, sesuai dengan peraturan perudang-undangan yang berlaku;
Universitas Sumatera Utara
f. menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha;
g. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus;
h. menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.
Dalam rangka pemberian atas tanah termasuk Hak Guna Usaha, maka harus tetap diperhatikan mengenai sifat fungsi social yang melekat atas setiap hak
atas tersebut. Hal ini berlaku pula terhadap pemegang Hak Guna Usaha, sebagaimana yang diatur pasal 13 PP Nomor 40 tahun 1996 dinyatakan bahwa:
jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab- sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup
pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air maka pemegang Hak Guna Usaha wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau
kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung ini. Memperhatika ketentuan pasal 13 PP Nomor 40 tahun 1996 diatas,
terdapat suatu perkembangan yang sangat positif terhadap pelaksanaan fungsi social dari setiap hak atas tanah yang dikuasai atau dimiliki oleh seseorang.
Ketentuan dalam pasal 13 tersebut ini merupakan penjabaran kembali suatu ketentuan dalam BW yang disebut erdienstbaarheit.
Menurut Sudargo Gautama erdienstbaarheit adalah apabila terdapat satu tanah yang terkurung atau ditutup pekarangan dan atau bidang tanah lain oleh
karena keadaan geografis atau ruang lingkungan letaknya, maka pemegang HGU
Universitas Sumatera Utara
ini diwajibkan untuk memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain atau pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.
Sebagaimana yang teruraikan pada pembahasan sebelumnya, Hak Guna Usaha merupakan hak primer yang memiliki karakteristik tersendiri, karena walaupun
dapat dialihkan kepada pihak lain dalam bentuk hibah atau pewarisan. 3. Hapusnya Hak Guna Usaha
Sebagaimana yang terdapat pada hak milik sebagai hak primer utama tetap mempunyai batas waktu atau hapus. Hal ini juga akan berlaku terhadap Hak Guna
Usaha atau HGU akan mempunyai batas waktu berlakunya. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 34 UUPA tahun 1960 dinyatakan bahwa, Hak Guna hapus
karena: a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuai syarat tidak dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir; d. dicabut untuk kepentingan umum;
e. ditelantarkan f. tanahnya musnah;
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2. Ketentuan pasal 34 UUPA yang mengatur tentang hapusnya Hak Guna
Usaha HGU, secara peraturan organic diatur kembali oleh PP Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Pasal 17 PP Nomor 40 tahun 1996 dinyatakan bahwa, Hak Guna Usaha hapus karena:
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya
b. dibatalkan hanya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena: 1 tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 12, pasal 13 dan atau pasal 14; 2 keputusan pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hokum tetap. c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir; d. dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 tahun 1961;
e. ditelantarkan; f. tanahnya musnah;
g. ketentuan pasal 3 ayat 2. Beranjak dari ketentuan pasal 17 PP Nomor 40 tahun 1996 diatas
dibandingkan dengan ketentuan pasal 34 UUPA maka terdapat perbedaannya. Pada pasal 34 UUPA ketentuan mengenai hapusnya Hak Guna Usaha
kelihatannya bersifat umum, sedangkan pasal 17 PP Nomor 40 tahun 1996 telah diatur secara rinci alasan-alasan terjadinya penghapusan terhadap Hak Guna
Usaha HGU tersebut. Selain itu, dalam ketentuan pasal 34 UUPA belum diatursecara jelas mengenai lembaga kenegaraan mana yang berwenang untuk
menyatakan bahwa HGU tersebut telah dinyatakan hapus. Sementara itu
Universitas Sumatera Utara
ketentuan pasal 17 PP Nomor 40 tahun1996 telah diatur dengan jelas bahwa yang berwenang
Hak guna usaha dalam UUPA merupakan hak yang baru yang tidak terdapat didalam Hukum Adat namun tidak sama dengan hak erfpacht dalam BW
yang merupakan hak kebendaan. Ketentuan-ketentuan pokok tentang hak guna usaha dalam UUPA telah disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah No.40
Tahun 1996. Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara tanah negara guna perusahaan pertanian, perikanan, peternakan dalam jangka waktu 25 atau 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun
dan kemudian dapat diberikan pembaharuan hak. Pembaharuan hak itu adalah pemberian hak yang sama pada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya
sesudah jangka waktu tesebut atau perpanjangan hak.
20
Subyek hak guna usaha adalah warga negara Indonesia tunggal dan badan hukum Indonesia, jika karena sesuatu sebab subyek itu tidak lagi memenuhi syarat
tersebut maka dalam jangka waktu 1 satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna usaha itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat, jika
Khusus hak guna usaha dalam rangka penanaman modal asing PMA jangka waktu perpanjangan hak dan pembaharuan hak tersebut dapat dimohon
sekaligus pada awal permohonan hak asalkan dibayar uang pemasukan kepada negara sekaligus dan dengan syarat-syarat lainnya.
20
Tampil Anshari Siregar, Pendaftaran Tanah Kepastian Hak , Multi Grafik, Medan, 2007, hal.44.
Universitas Sumatera Utara
tidak haknya menjadi hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah Negara. Tanah yang dapat diberikan untuk hak guna usaha adalah tanah negara, dalam
pengertian sesuai dengan pasal 4 PP No. 401996 bahwa dapat juga diberikan tanah yang telah diperuntukan untuk kawasan hutan tetapi dengan ketentuan harus
lebih dahulu dilepas dikeluarkan dari kawasan hutan baru kemudian dapat diberikan hak guna usaha. Demikian pula tanah hak, jika akan diberikan hak guna
usaha diatasnya harus lebih dahulu dilepaskan hak atas tanah tersebut sesuai ketentuan peraturan yang berlaku. Khusus jika sebelumnya berupa tanah hak guna
usaha, ada diatasnya tanaman danatau bangunan milik subyek pada hak guna usaha terdahulu dengan alas hak yang sah, dapat diberi ganti rugi kerugian yang
dibebankan kepada subyek hak guna usaha yang baru. Luas areal hak guna usaha minimum 5 hektar dan maksimum tidak ada
ditentukan pasal 28 UUPA tetapi pada pasal 5 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 dinyatakan subyeknya perorangan WNI batas maksimum 25 hektar
tetapi jika subyeknya badan hukum Indonesia akan ditetapkan materi dengan memperhatikan bidang usaha dan daya gunanya. Penegasan UUPA pasal 28
bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Ini
tidak berarti bahwa tanah-tanah yang kurang dari 25 hektar pengusahaanya boleh dilakukan dengan sesuka hati ataupun diterlantarkan yang bisa mengakibatkan
hapusnya hak tersebut.
Universitas Sumatera Utara
3. Pengertian Pengadaan Tanah
